Hypotheekrente aftrek: wanneer de rente aftrekbaar is en wat je terugkrijgt

Wat de hypotheekrente aftrek is en wat je ervoor terugkrijgt

De hypotheekrente aftrek is een aftrekpost in box 1 van de inkomstenbelasting. Je telt de rente op die je in een jaar aan je geldverstrekker hebt betaald, haalt dat bedrag van je inkomen af en betaalt belasting over het lagere bedrag dat overblijft. Je krijgt dus niet de rente terug, maar het belastingtarief maal de rente. Hoe die aftrek zich verhoudt tot alle andere regels rond de eigen woning staat op de pagina over de hypotheekrenteaftrek.

Voordat er iets aftrekbaar overblijft, komt het eigenwoningforfait ervan af. Dat forfait is de bijtelling voor het woongenot van je eigen huis: een percentage van de WOZ-waarde dat je inkomen juist verhoogt. In 2026 is dat 0,35 procent voor woningen tot 1.350.000 euro. Alleen het saldo van rente min forfait is je werkelijke aftrek, en dat saldo heet in de aangifte het inkomen uit eigen woning.

Een voorbeeld maakt het rekenwerk kort. Betaal je in een jaar 12.000 euro rente en is je forfait 1.225 euro, dan blijft er 10.775 euro aftrek over. Val je met je inkomen in de tweede schijf, dan levert dat 37,56 procent van 10.775 euro op: 4.047 euro over het hele jaar 2026. Wat er van de hoogte van de hypotheekrente zelf overblijft na belasting, hangt daarmee net zo goed aan je inkomen als aan je rentepercentage.

De aftrek hoort bij de schuld, niet bij het huis en niet bij de bank. Je regelt hem bij de Belastingdienst, je geldverstrekker levert alleen het jaaroverzicht met de betaalde rente. Wat er precies gebeurt tussen je jaaroverzicht en je aanslag staat uitgelegd bij hoe de aftrek in de aangifte doorwerkt.

Wanneer is hypotheekrente aftrekbaar en wanneer niet

De aftrekbaarheid van hypotheekrente hangt aan drie voorwaarden die alle drie moeten kloppen. De woning is je hoofdverblijf en staat op jouw naam, je hebt de lening gebruikt om die woning te kopen, te onderhouden of te verbeteren, en je lost de lening volgens schema af. Die laatste voorwaarde geldt voor elke lening die je op of na 1 januari 2013 bent aangegaan: annuïtair of lineair, volledig afgelost in maximaal dertig jaar. Wie zich niet aan dat schema houdt, verliest de aftrek op dat leningdeel.

Voor oudere leningen geldt overgangsrecht. Had je op 31 december 2012 al een eigenwoningschuld, dan blijft de rente daarop aftrekbaar zonder aflosverplichting, ook bij een aflossingsvrije, spaar- of beleggingshypotheek. Dat recht reist met je mee als je oversluit of verhuist, zolang je het geleende bedrag niet verhoogt.

Welke hypotheekrente niet aftrekbaar is, is net zo concreet. Rente op een lening voor een auto, een boot of een vakantie is dat nooit, ook niet als je die lening met je huis als onderpand afsluit. Hetzelfde geldt voor de rente op een tweede woning of een woning die je verhuurt: die schuld hoort in box 3 en verlaagt daar je vermogen. Verkoop je je huis en koop je niets terug, dan stopt het recht op aftrek op de datum van overdracht bij de notaris.

Er is nog een regel die veel mensen verrast: de bijleenregeling. Verkoop je met winst, dan legt de Belastingdienst die overwaarde vast als eigenwoningreserve. Steek je dat bedrag niet in je volgende huis, dan is de rente over het stuk lening dat je daarmee had kunnen vermijden niet aftrekbaar. De reserve vervalt na drie jaar.

Waarvoor je leent	Is de rente aftrekbaar in box 1?
Aankoop van je eigen woning, annuïtair of lineair afgelost	Ja, maximaal dertig jaar per leningdeel
Aankoop van je eigen woning, lening al op 31 december 2012	Ja, via het overgangsrecht, ook zonder aflossen
Verbouwing of onderhoud van je eigen woning	Ja, als je de lening verplicht aflost en de nota's bewaart
Nieuwe aflossingsvrije lening na 1 januari 2013	Nee, die schuld valt in box 3
Restschuld na verkoop van je woning	Nee, sinds 1 januari 2018 vervallen
Tweede woning, vakantiehuis of verhuurde woning	Nee, de schuld hoort in box 3
Lening voor een auto, verbouwing van een huurhuis of consumptie	Nee, ook niet met je huis als onderpand
Deel van de lening dat je uit je eigenwoningreserve had moeten betalen	Nee, zolang de reserve loopt

Gecontroleerd op 2026

Hoeveel je terugkrijgt: het percentage per jaar

Het percentage van de hypotheekrente aftrek is niet één vast getal, maar jouw belastingtarief met een plafond erop. In 2026 betaal je 35,75 procent over je inkomen tot 38.883 euro, 37,56 procent tussen 38.883 en 78.426 euro en 49,50 procent daarboven. Je trekt je rente af tegen het tarief van de schijf waar je aftrek in valt, maar nooit tegen meer dan 37,56 procent.

Die bovengrens heet de tariefsaanpassing. Verdien je meer dan 78.426 euro, dan zou je aftrek in de hoogste schijf vallen en dus 49,50 procent waard zijn; de Belastingdienst corrigeert dat met een bijtelling van 11,94 procent over je aftrekpost, zodat je effectief op 37,56 procent uitkomt. Wie de AOW-leeftijd heeft bereikt en met zijn inkomen onder 38.883 euro blijft, trekt af tegen 17,90 procent, want dat is daar het geldende tarief.

De hoogte van je aftrek daalt verder elk jaar vanzelf mee met je schuld, tenminste als je annuïtair of lineair aflost. Je betaalt in het eerste jaar de meeste rente en in het laatste jaar bijna niets, terwijl het eigenwoningforfait wel op peil blijft. Het voordeel is dus het grootst in de eerste jaren na aankoop.

Is je rente lager dan je forfait, bijvoorbeeld omdat je hypotheek bijna is afgelost, dan zou je per saldo moeten bijbetalen. Daar bestaat een tegemoetkoming voor, de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. Die vult in 2026 nog 71,867 procent van het verschil aan en wordt vanaf 2026 met 4,8 procentpunt per jaar afgebouwd tot hij op 1 januari 2041 verdwenen is. Reken je eigen bijtelling na met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait.

Jaar	Hoogste tarief waartegen je hypotheekrente aftrekt
2021	43,00%
2022	40,00%
2023	36,93%
2024	36,97%
2025	37,48%
2026	37,56%

Gecontroleerd op augustus 2026

Hoe lang is hypotheekrente aftrekbaar

De aftrek duurt per leningdeel maximaal dertig jaar. Die termijn is op 1 januari 2001 ingegaan, dus voor wie toen al een hypotheek had eindigt de aftrek uiterlijk op 1 januari 2031. Ben je later gaan lenen, dan begint de klok op de ingangsdatum van jouw lening en eindigt hij dertig jaar daarna.

De termijn hangt aan de schuld en niet aan de woning. Verhuis je, dan lopen de verbruikte jaren door over het bedrag dat je oude eigenwoningschuld al was; alleen het bedrag dat je extra leent krijgt een nieuwe termijn van dertig jaar. Wie in 2011 kocht en in 2026 een duurder huis koopt, heeft over het oude deel dus nog vijftien jaar aftrek en over de verhoging dertig jaar. Oversluiten zonder verhogen verandert er niets aan.

Loopt de dertig jaar af, dan verandert je maandlast aan de bank niet, maar je nettolast stijgt: je betaalt de rente vanaf dat moment volledig zelf, terwijl het eigenwoningforfait blijft doorlopen. Bij een lening van 200.000 euro tegen 4 procent scheelt dat ruim 200 euro per maand. Voor de eerste grote groep speelt dat in 2031, en wat er dan gebeurt staat beschreven bij het moment waarop de aftrek voor de oudste hypotheken verdwijnt.

Je einddatum staat op je jaaroverzicht of in je hypotheekakte. Heb je meerdere leningdelen uit verschillende jaren, dan heeft elk deel zijn eigen einddatum en verloopt je voordeel dus in stukjes. Zet die data in je agenda, want de Belastingdienst past je voorlopige aanslag niet uit zichzelf aan.

Wat er met je hypotheek gebeurt	Wat dat met de dertigjaarstermijn doet
Je koopt je eerste woning	De termijn start op de ingangsdatum van de lening
Je sluit over naar een andere geldverstrekker zonder te verhogen	De termijn loopt gewoon door en begint niet opnieuw
Je verhuist naar een duurder huis	Verbruikte jaren tellen door; alleen de verhoging krijgt dertig nieuwe jaren
Je leent bij voor een verbouwing	Dat nieuwe leningdeel krijgt een eigen termijn van dertig jaar
Je lost tussentijds volledig af en leent later opnieuw	Het oude verbruik telt door voor het bedrag dat je eerder al leende
Je hypotheek liep al op 1 januari 2001	De aftrek stopt uiterlijk op 1 januari 2031

Rente aftrek bij een aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek los je tijdens de looptijd niets af, en dat botst met de eis dat je een lening in dertig jaar volledig moet aflossen. Het antwoord op de vraag of de rente aftrekbaar is, hangt daarom volledig aan de datum van je lening. Liep het aflossingsvrije deel al op 31 december 2012, dan valt het onder het overgangsrecht en blijft de rente aftrekbaar, in 2026 tegen maximaal 37,56 procent en per leningdeel hooguit dertig jaar.

Sluit je nu een nieuw aflossingsvrij deel af, dan krijg je daarover geen aftrek. Die schuld verhuist naar box 3, waar hij je vermogensgrondslag verlaagt in plaats van je inkomen. Voor de meeste huiseigenaren is dat een veel kleiner voordeel dan de aftrek in box 1, en bij een bescheiden vermogen levert het niets op. De uitwerking per situatie staat in de gids over de aftrekbaarheid van een aflossingsvrije hypotheek.

Veel huishoudens hebben allebei: een oud aflossingsvrij deel met overgangsrecht en een nieuwer annuïtair deel. In de aangifte tel je dan alleen de rente op van de delen die in box 1 vallen. Je jaaroverzicht splitst dat niet altijd netjes uit, dus reken zelf na welke leningdelen meetellen voordat je een bedrag invult.

Verhoog je een oud aflossingsvrij deel, dan geldt voor de verhoging de huidige regel: zonder verplichte aflossing geen aftrek. Het bestaande deel houdt zijn overgangsrecht wel, mits de geldverstrekker de verhoging als een apart leningdeel administreert.

Hypotheekrente aftrek maandelijks of één keer per jaar

Je kunt je voordeel op twee momenten binnenkrijgen. Wacht je op de gewone aangifte, dan ontvang je het hele bedrag in één keer nadat de Belastingdienst je aanslag heeft opgelegd. Vraag je een voorlopige aanslag aan, dan krijg je elke maand een twaalfde deel als voorschot, rond de vijftiende op je rekening. Die maandelijkse variant heet officieel de voorlopige teruggaaf, en wat er per maand overblijft lees je bij de maandelijkse hypotheekrenteaftrek.

Voor wie net gekocht heeft is de hypotheekrente aftrek per maand meestal de praktische keuze. Je maandlast valt netto direct lager uit en je hoeft niet een jaar lang je eigen belastingvoordeel voor te financieren. Wie liever zekerheid heeft over het bedrag, kiest de jaarlijkse route: dan kan er achteraf niets meer worden teruggevorderd omdat de schatting te hoog was.

Het aanvragen van de hypotheekrente aftrek doe je met je DigiD via Mijn Belastingdienst. Je hebt je geschatte jaarinkomen nodig, de rente die je dat jaar gaat betalen en de WOZ-waarde met peildatum 1 januari van het jaar ervoor. Het invullen kost een kwartier en kan het hele jaar door, ook halverwege; de stappen staan in de gids over het aanvragen van de hypotheekrenteaftrek. Je WOZ-waarde zoek je op met de WOZ-check.

	Maandelijks via een voorlopige aanslag	Jaarlijks via de aangifte
Wanneer je het geld hebt	Rond de vijftiende van elke maand	Enkele weken tot maanden na je aangifte
Waarop het bedrag is gebaseerd	Je eigen schatting vooraf	De werkelijke cijfers achteraf
Risico op terugbetalen	Ja, als je schatting te hoog was	Nee, het is een afrekening
Aangifte doen blijft nodig	Ja, de voorlopige aanslag wordt daarmee afgerekend	Ja
Past bij	Starters en huishoudens met een krappe maandbegroting	Wie wisselende inkomsten heeft of liever niet terugbetaalt

De aftrek wijzigen, stopzetten of over eerdere jaren terugvragen

Een voorlopige aanslag is een schatting die jij zelf hebt ingevuld, en die schatting moet je bijwerken zodra er iets verandert. De vier situaties waarin dat speelt: je rente daalt na oversluiten of na een nieuwe rentevaste periode, je WOZ-waarde stijgt, je inkomen verandert, of je aftrektermijn van dertig jaar loopt af. Het wijzigen van de hypotheekrente aftrek doe je op dezelfde plek als de aanvraag, en de wijziging gaat in bij de eerstvolgende maandtermijn.

Wie de aanpassing laat liggen, krijgt maanden te veel en betaalt dat na de definitieve aanslag terug, mogelijk met belastingrente erbij. Verkoop je je huis, dan moet je de teruggaaf zelf stopzetten: het recht op aftrek eindigt op de overdrachtsdatum en de Belastingdienst krijgt dat niet automatisch door. Ook bij een scheiding of bij vertrek naar het buitenland stopt de aftrek eerder dan de meeste mensen denken.

Ben je de aftrek in eerdere jaren vergeten, dan is dat te repareren. Je kunt tot vijf jaar terug alsnog aangifte doen of een ingediende aangifte wijzigen. In 2026 kun je dus nog terugvragen over 2021, 2022, 2023, 2024 en 2025; die teruggaaf komt in één keer binnen. Reken wel met het tarief van het jaar zelf, dus 43 procent over 2021 en 36,97 procent over 2024, niet met het tarief van nu.

Voor jaren waarin je de rente wel invulde maar de eenmalige financieringskosten vergat, geldt dezelfde termijn. Welke posten je destijds had mogen opvoeren staat bij de aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning. De overdrachtsbelasting hoort daar overigens niet bij: die is nooit aftrekbaar.

Oversluiten, verhogen en verbouwen

Bij het oversluiten van je hypotheek blijft de rente aftrekbaar en loopt je dertigjaarstermijn gewoon door. Het overgangsrecht voor oude leningdelen verhuist mee, zolang je het bedrag niet verhoogt. Wat je in de aangifte extra mag opvoeren zijn de eenmalige kosten van het oversluiten zelf: de boeterente, de nieuwe taxatie, de notariskosten voor de hypotheekakte en de advieskosten. Die zijn in het jaar van betaling volledig aftrekbaar.

Of oversluiten loont, hangt af van het renteverschil en de boete. Het loket voor de actuele tarieven zijn de geldverstrekkers zelf; wat de dagkoers doet zie je bij de huidige hypotheekrente en je zet de aanbieders naast elkaar via het vergelijken van hypotheekrentes. Reken bij die vergelijking met de nettolast, want een lagere rente betekent ook een kleinere aftrek.

Leen je bij voor een verbouwing, dan is die rente aftrekbaar zolang je het geld aantoonbaar in de woning steekt en het nieuwe leningdeel in dertig jaar aflost. Bewaar de nota's en de bankafschriften; de Belastingdienst kan vragen waar het geld heen ging. Financier je met dezelfde verhoging ook een auto of een keuken in een huurhuis, dan is dat deel niet aftrekbaar.

Een bouwdepot heeft een eigen regel. De rente over het opgenomen deel is aftrekbaar, en de rente die je over het nog niet opgenomen deel betaalt mag je aftrekken zolang het depot loopt, bij nieuwbouw maximaal twee jaar en bij een verbouwing maximaal zes maanden. De rentevergoeding die je over het depot ontvangt, gaat daar weer vanaf.

De afbouw van de hypotheekrente aftrek en wat er daarna komt

Het maximale aftrektarief is jarenlang stap voor stap teruggebracht. Tot 2014 trok je af tegen je hoogste tarief van 52 procent, daarna daalde het plafond eerst met een half procentpunt per jaar en vanaf 2020 met drie procentpunt per jaar. Sinds 2023 is de afbouw klaar: het plafond ligt gelijk aan het tarief van de tweede schijf, dat in 2026 op 37,56 procent staat. Beweegt die schijf, dan beweegt je aftrektarief mee.

De echte beperking zit inmiddels niet in het tarief maar in de tijd. De dertigjaarstermijn is wet en werkt zonder dat de politiek er iets voor hoeft te doen: vanaf 2031 valt de aftrek weg voor de eerste groep huiseigenaren, daarna elk jaar voor een nieuwe lichting. Wat een tussentijdse maatregel voor bestaande hypotheken zou betekenen, is uitgewerkt bij een mogelijke ingreep in de hypotheekrenteaftrek.

Volledige afschaffing is vaak voorgesteld en nooit ingevoerd. Adviesorganen wijzen erop dat de aftrek de huizenprijzen opdrijft, terwijl afschaffen zonder overgangsrecht huishoudens raakt die hun maandlast er precies op hebben afgestemd. De scenario's die daarbij circuleren staan naast elkaar bij de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek.

Wie de toekomst van de hypotheekrente aftrek in zijn begroting wil verwerken, rekent het nuchterst met de brutolast. Kun je die dertig jaar lang dragen, dan is het belastingvoordeel meegenomen zolang het er is. Hoe de aftrek meetelt in de leennormen en in je maandlast staat beschreven bij de aftrek op je hypotheek en bij de renteaftrek vanuit de hypotheekkant bekeken. Een breder overzicht van alle heffingen rond je huis vind je op de pagina over belastingen en WOZ.

Zo regel je je hypotheekrente aftrek van jaaroverzicht tot aanslag

Vijf stappen die je één keer doorloopt en daarna jaarlijks controleert.

1. Controleer of je lening aan de voorwaarden voldoet

   Kijk per leningdeel of het om je hoofdverblijf gaat, waarvoor je het geld hebt gebruikt en of je verplicht aflost. Leningen van vóór 2013 vallen onder het overgangsrecht en hoeven niet af te lossen. Noteer meteen de einddatum van de dertigjaarstermijn per deel.

2. Zoek je jaaroverzicht en je WOZ-beschikking op

   Je geldverstrekker stuurt in januari of februari het jaaroverzicht met de betaalde rente en de restschuld. De WOZ-beschikking van je gemeente komt meestal in februari en heeft peildatum 1 januari van het jaar ervoor. Beide bedragen heb je nodig, want de bijtelling gaat van je aftrek af.

3. Kies tussen maandelijks en jaarlijks

   Wil je het voordeel elke maand op je rekening, vraag dan een voorlopige aanslag aan via Mijn Belastingdienst met je DigiD. Wil je liever geen risico op terugbetalen, wacht dan op de aangifte. Het aanvragen van de aftrek kan het hele jaar door.

4. Reken je saldo uit voordat je iets invult

   Trek het eigenwoningforfait van je betaalde rente en aftrekbare kosten af. Het bedrag dat overblijft is je werkelijke aftrek, en daarover krijg je je tarief terug. Zo weet je vooraf welk bedrag je mag verwachten en zie je meteen of een schatting te rooskleurig is.

5. Pas je opgave aan zodra er iets verandert

   Een nieuwe rentevaste periode, een hogere WOZ-waarde, een salarisverhoging of het aflopen van je aftrektermijn: elk van die vier vraagt om een wijziging. Doe dat in dezelfde maand, dan blijft de correctie klein.

6. Controleer de definitieve aanslag

   Na je aangifte rekent de Belastingdienst de voorschotten af. Leg de aanslag naast je jaaroverzicht en kijk of de rente, het forfait en de eenmalige kosten kloppen. Ben je het oneens, dan heb je zes weken de tijd om bezwaar te maken.

Overdrachtsbelasting

Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting

Check dit voordat je je aftrek invult

• Weet je per leningdeel of het onder het overgangsrecht van vóór 2013 valt
• Heb je van elk leningdeel de einddatum van de dertigjaarstermijn genoteerd
• Klopt de rente die je invult met het jaaroverzicht van je geldverstrekker
• Heb je de WOZ-waarde met peildatum 1 januari van het voorgaande jaar gebruikt
• Heb je alleen leningdelen meegeteld die in box 1 vallen
• Zijn de eenmalige financieringskosten van het jaar van aankoop of oversluiten meegenomen
• Heb je je voorlopige aanslag aangepast na een renteverandering of een nieuwe WOZ-waarde

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De rente aftrekken zonder het eigenwoningforfait eraf te halen

De bijtelling voor je eigen woning gaat altijd eerst van je rente af. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro is dat 1.400 euro in 2026, en tegen 37,56 procent scheelt het je 526 euro aan teruggaaf. Wie dat vergeet, rekent zich rijk en betaalt na de definitieve aanslag terug.

Een verhoging voor iets anders dan de woning meetellen

Leen je bij voor een auto of voor het aflossen van een andere schuld, dan is die rente niet aftrekbaar, ook niet als het geld via je hypotheek loopt. Bij 30.000 euro extra tegen 4 procent gaat het om 1.200 euro rente per jaar die je onterecht opvoert.

De voorlopige aanslag laten staan na oversluiten

Sluit je over naar een lagere rente, dan daalt je aftrek meteen mee. Wie het maandbedrag ongewijzigd laat doorlopen, krijgt een jaar lang te veel en levert dat na de aanslag in één keer in, soms met belastingrente over het te veel ontvangen bedrag.

Denken dat de dertig jaar opnieuw begint bij een nieuw huis

De termijn hangt aan de schuld. Verhuis je met een bestaande eigenwoningschuld, dan tellen de verbruikte jaren door en krijgt alleen de verhoging een verse termijn. Wie daar niet op rekent, ziet zijn aftrek jaren eerder stoppen dan gedacht.

De overwaarde van de vorige woning niet inbrengen

De bijleenregeling legt je overwaarde vast als eigenwoningreserve. Steek je die niet in je nieuwe huis, dan is de rente over dat bedrag niet aftrekbaar. Bij 80.000 euro overwaarde en 4 procent rente kost dat ruim 1.200 euro aan gemist voordeel per jaar.

De aftrek niet stopzetten na de verkoop

Op de dag van overdracht eindigt je recht op aftrek. De maandelijkse teruggaaf loopt intussen gewoon door tot je hem zelf beëindigt, en alles wat je daarna ontvangt betaal je later terug.

De eenmalige financieringskosten vergeten in het jaar van aankoop

Advieskosten, bemiddelingskosten, de taxatie voor de lening, de notaris voor de hypotheekakte en de NHG-borgtochtprovisie zijn in het jaar van betaling aftrekbaar. Bij zo'n 3.500 euro aan kosten scheelt dat eenmalig ruim 1.300 euro.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De hypotheekrente aftrek zelf regelen is voor de meeste huishoudens goed te doen: rente van het jaaroverzicht, WOZ-waarde van de gemeente, invullen en klaar. Een fiscalist of hypotheekadviseur verdient zijn geld terug zodra je situatie afwijkt. Denk aan een scheiding waarbij één partner in de woning blijft, aan een erfenis of schenking waarmee de eigenwoningschuld verandert, aan een verhuizing met overwaarde en de bijleenregeling, aan oude leningdelen uit verschillende jaren met elk hun eigen einddatum, of aan een woning die je deels verhuurt of zakelijk gebruikt. In die gevallen bepaalt één beslissing jarenlang je aftrek, en een fout kost meer dan het advies.

Een uur bij een fiscalist kost doorgaans tussen de honderd en tweehonderd euro; een volledig hypotheekadvies bij aankoop of oversluiten ligt meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro, en die advieskosten zijn zelf weer aftrekbaar in het jaar dat je ze betaalt. Voor de vraag of oversluiten loont, vergelijk je eerst zelf de rentetarieven van geldverstrekkers. Twijfel je alleen over een invulveld in de aangifte, bel dan de BelastingTelefoon; die beantwoordt dat soort vragen kosteloos.