Samenwonen of trouwen met een koophuis: dit leg je vast

Welke woonsituatie je kiest en wat dat met het huis doet

Er zijn in Nederland vier manieren om samen te wonen: zonder papieren, met een notarieel samenlevingscontract, als geregistreerd partner of getrouwd. Zolang het goed gaat voelt het verschil klein. Voor de woning is het groot, want het bepaalt wie eigenaar is, wie erft en wie er na een breuk mag blijven wonen. Wat er verder bij een huishouden onder één dak komt kijken, staat op de pagina over wonen, buren en leven.

Samenwonen zonder iets vast te leggen geeft je geen enkel recht op het huis van de ander, hoe lang je er ook woont en hoeveel je ook meebetaalt. Er bestaat geen termijn waarna je vanzelf mede-eigenaar wordt van een woning. Wie zekerheid wil, koopt een aandeel of legt de afspraken bij de notaris vast.

Een notarieel samenlevingscontract regelt het eigendom niet, maar wel de omgang ermee: wie welke woonlasten draagt, wat er met de inboedel gebeurt en hoe je een ongelijke inbreng verrekent. Het maakt jullie ook fiscaal partner zodra je samen op één adres staat ingeschreven. Trouwen of een geregistreerd partnerschap gaat verder, want dan ontstaat er een gemeenschap van goederen. Wat daar wel en niet in valt, lees je bij trouwen in gemeenschap van goederen.

Weet je niet zeker wat je woonsituatie juridisch is, kijk dan naar twee papieren: de leveringsakte van het huis en een eventuele notariële akte over jullie relatie. Samen bepalen die bijna alles wat hieronder volgt.

Vorm	Erf je van elkaar zonder testament	Fiscaal partner	Het huis dat één van jullie al had	Aansprakelijk voor elkaars schulden
Samenwonen zonder contract	Nee	Alleen als je samen de woning bezit of aan een andere voorwaarde voldoet	Blijft volledig van de eigenaar	Nee
Samenlevingscontract bij de notaris	Nee, daarvoor is een testament nodig	Ja, zodra je samen op één adres staat ingeschreven	Blijft van de eigenaar, tenzij je een aandeel koopt	Alleen voor wat je in het contract afspreekt
Geregistreerd partnerschap	Ja	Ja	Blijft privé in de beperkte gemeenschap sinds 2018	Voor schulden die tijdens het partnerschap ontstaan
Huwelijk	Ja	Ja	Blijft privé in de beperkte gemeenschap sinds 2018	Voor schulden die tijdens het huwelijk ontstaan

Samen een huis kopen als je niet getrouwd bent

Een huis kopen zonder te trouwen kan gewoon, en de notaris doet er niets anders voor dan bij een echtpaar. In de leveringsakte staat welk deel van de woning van wie is. Standaard is dat ieder de helft, maar je mag elke verhouding kiezen die past bij wat je inbrengt, bijvoorbeeld zestig om veertig. Wat er anders zou lopen als je wél trouwt, staat bij de vermogensregels die bij een huwelijk gelden.

Wat je moet regelen als je samen een huis koopt, valt uiteen in drie papieren. De leveringsakte legt het eigendom vast, de hypotheekakte de schuld en het samenlevingscontract de afspraken over geld tussen jullie onderling. Ontbreekt dat derde papier, dan geldt bij een breuk alleen wat er in de leveringsakte staat, en verdwijnt een ongelijke inbreng in de gezamenlijke pot.

Breng je meer eigen geld in dan je partner, dan heb je twee routes. Je verdeelt het eigendom ongelijk, of je houdt het op de helft en neemt een verrekenbeding op waarin staat dat ieder bij verkoop eerst zijn eigen inbreng terugkrijgt. De tweede route wordt vaker gekozen, omdat de eigendomsverhouding dan simpel blijft en je de afspraak later kunt aanpassen.

Koop je samen een huis maar ga je er niet allebei wonen, dan verandert de belasting. Het eigenwoningtarief van 2 procent in 2026 geldt alleen voor het aandeel van wie er zelf voor langere tijd gaat wonen. Over het aandeel van de ander is 8 procent overdrachtsbelasting verschuldigd, en die persoon krijgt over zijn deel van de lening geen hypotheekrenteaftrek.

De hypotheek op twee namen of juist op één naam

Een hypotheek delen met je partner betekent dat jullie allebei hoofdelijk aansprakelijk zijn. De geldverstrekker mag de hele schuld bij ieder van jullie opeisen, niet alleen de helft. Dat blijft zo na een breuk: pas als de bank iemand ontslaat uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, is die persoon los van de lening.

Voordeel van een hypotheek samen met een partner is de leenruimte. Het tweede inkomen telt in 2026 volledig mee bij het bepalen van het maximale bedrag, dus samen leen je fors meer dan alleen. Het inkomen van degene die het meest verdient bepaalt daarbij welke woonquote de geldverstrekker gebruikt.

Een hypotheek op één naam met een samenlevingscontract komt ook voor, bijvoorbeeld als de ander een eigen bedrijf heeft of schulden uit het verleden. De niet-tekenende partner staat dan buiten de lening en heeft geen renteaftrek over dat deel. Wil die persoon toch meebetalen, leg dan vast waar dat geld voor is: een bijdrage in de woonlasten of een lening aan de eigenaar. Zonder die afspraak lijkt meebetalen achteraf op een schenking, en dat is precies waar bij een breuk ruzie over ontstaat. Hoe dat uitpakt voor wie geen eigenaar is, staat bij meebetalen aan een huis dat niet van jou is.

Een huis kopen zonder je partner kan als je ongehuwd bent: je koopt alleen, je tekent alleen en je bent alleen eigenaar. Ben je getrouwd of geregistreerd partner, dan ligt het anders. De wet vraagt de toestemming van je echtgenoot voor een hypotheek op de woning waarin jullie samen gaan wonen, dus een huis kopen zonder handtekening van je partner lukt in de praktijk zelden.

Intrekken bij een partner die al een koophuis heeft

Intrekken bij een partner met een eigen huis is administratief eenvoudig en juridisch scherp. Je doet aangifte van je verhuizing bij de gemeente, uiterlijk vijf dagen na de verhuisdatum; vanaf vier weken van tevoren mag het al. Vanaf dat moment sta je ingeschreven op het adres van je partner, en dat heeft gevolgen voor toeslagen, gemeentelijke heffingen en je aangifte.

Inschrijven bij een partner in een koopwoning maakt je geen eigenaar en geen medebewoner met woonrecht. De eigenaar blijft degene die in de leveringsakte staat en bij het Kadaster geregistreerd is. Er bestaat bij een koopwoning ook geen juridische figuur van hoofdbewoner: er is een eigenaar en er zijn mensen die er met zijn toestemming wonen. Wat dat in de praktijk betekent voor de kosten en de rechten, staat uitgewerkt bij inwonen bij iemand met een koophuis.

Maak afspraken over het geld voordat je de doos met spullen naar binnen draagt. De gebruikelijke vormen zijn een vaste maandelijkse bijdrage in de woonlasten, een bedrag dat meeloopt met de werkelijke kosten, of een huurafspraak. Bij inwoning in een koopwoning gelden geen huurbeschermingsregels zoals bij een gewone huurwoning zolang er geen echte huurovereenkomst ligt, maar zodra je huur betaalt voor een afgebakende ruimte kan dat wel gaan spelen.

Proef samenwonen in de koopwoning van de ander is mogelijk zonder dat je iets aan het eigendom verandert. Houd je eigen woning aan of huur een tijdje onder, en wacht met de notaris tot je zeker weet dat het blijft. Inkopen kan altijd nog; terugdraaien kost opnieuw notaris en belasting.

Jezelf inkopen in het huis van je partner

Inkopen in het huis van je partner betekent dat je een aandeel in de woning koopt, meestal de helft. Dat gaat bij de notaris: hij maakt een leveringsakte voor dat aandeel en schrijft die in bij het Kadaster. Daarna staat het huis op twee namen en ben je mede-eigenaar van de woning.

De prijs die je betaalt is jouw deel van de overwaarde, niet jouw deel van de woningwaarde. Je neemt namelijk ook een deel van de hypotheekschuld over. Bij een woning van 400.000 euro met 250.000 euro schuld koop je voor de helft in door 75.000 euro te betalen en voor 125.000 euro mee te tekenen op de lening.

De geldverstrekker moet daaraan meewerken, want de schuld verandert van debiteur. In de praktijk toetst hij jullie gezamenlijke inkomen opnieuw, soms met een nieuwe taxatie, en volgt er een nieuwe hypotheekakte. Een huis volledig overschrijven op naam van je partner kan langs dezelfde weg, alleen gaat het dan om het hele eigendom en niet om de helft. Wil je juist andersom één eigenaar worden van de woning, bijvoorbeeld na een breuk, dan is het opnieuw dezelfde route plus een ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.

Over de waarde van het aandeel dat je verkrijgt, betaal je overdrachtsbelasting: 2 procent in 2026 als je zelf in de woning gaat wonen. Val je onder de startersvrijstelling, dan is het 0 procent, mits je tussen de 18 en 35 bent, de vrijstelling nog niet eerder gebruikte en de woning niet meer waard is dan 555.000 euro in 2026. Die waardegrens kijkt naar de hele woning, niet naar jouw aandeel.

Post	Bedrag in 2026	Wanneer je hem betaalt
Leveringsakte voor het aandeel	ongeveer € 700	Altijd; marktgemiddelde, vraag twee offertes op
Inschrijving leveringsakte bij het Kadaster	€ 103,50	Altijd; vast tarief
Nieuwe hypotheekakte	ongeveer € 600	Als de lening wordt aangepast of overgezet
Inschrijving hypotheekakte bij het Kadaster	€ 103,50	Bij een nieuwe hypotheekakte
Overdrachtsbelasting	2% van de waarde van jouw aandeel	Bij eigen bewoning; 0% met startersvrijstelling, 8% als je er niet gaat wonen
Samenlevingscontract	€ 400 tot € 800	Als je het tegelijk regelt; marktgemiddelde
Taxatie	ongeveer € 500	Als de geldverstrekker een actuele waarde wil zien
Advies en bemiddeling	ongeveer € 2.500	Bij een nieuwe of gewijzigde hypotheek

Trouwen als één van jullie al een koophuis heeft

Voor huwelijken en geregistreerde partnerschappen die vanaf 1 januari 2018 zijn gesloten, geldt de beperkte gemeenschap van goederen. Een woning die je vóór het huwelijk kocht, blijft daardoor van jou alleen. De hypotheekschuld blijft ook van jou alleen. Wie vóór 2018 trouwde zonder huwelijkse voorwaarden, zit in de algehele gemeenschap en deelt het huis wel, ook als het van één van beiden was.

Trouwen met een koophuis verandert dus sinds 2018 niets aan het eigendom, en dat verrast veel stellen. Wil je het huis toch samen hebben, dan zijn er twee routes: je verkoopt een aandeel aan je partner via de notaris, of je laat de woning bij huwelijkse voorwaarden in de gemeenschap vallen. Die routes lopen fiscaal verschillend uit, dus laat de notaris allebei doorrekenen voordat je kiest. De regels rond het huwelijksvermogen zelf staan bij wat er bij een huwelijk wel en niet gemeenschappelijk wordt.

Er ontstaat wel iets nieuws tijdens het huwelijk: vergoedingsrechten. Wordt de privéhypotheek van de één afgelost met geld uit de gemeenschap, dan krijgt de gemeenschap in beginsel een vordering op die partner. Die vordering groeit of krimpt mee met de waarde van het huis, wat bij een scheiding tot forse bedragen leidt. Wie dat niet wil, spreekt in huwelijkse voorwaarden af dat het vergoedingsrecht nominaal blijft.

Huwelijkse voorwaarden met een huis op één naam zijn heel gebruikelijk, bijvoorbeeld als één van beiden ondernemer is. De eigenaar staat dan alleen in de leveringsakte, en bij een scheiding blijft het huis van hem of haar. De ander heeft alleen recht op wat in de voorwaarden staat, bijvoorbeeld een verrekening van de opgebouwde waarde.

Samenwonen terwijl jullie allebei een eigen woning hebben

Samenwonen met twee koopwoningen levert een fiscaal probleem op waar veel stellen te laat achter komen. Fiscale partners hebben samen maar één eigen woning voor de eigenwoningregeling. De woning waar jullie samen wonen is dat; de andere verhuist naar box 3, en de rente op de lening daarop is niet langer aftrekbaar.

Er is één uitweg met een termijn. Staat de leegstaande vorige woning te koop, dan blijft hij nog eigen woning gedurende het jaar van verhuizing en de drie kalenderjaren daarna. In die periode mag je de rente van beide woningen aftrekken. Verkoop je hem niet binnen die termijn, dan valt hij daarna alsnog in box 3.

Wie zijn eigen woning wil behouden en verhuren, moet twee dingen regelen. De geldverstrekker moet toestemming geven, want verhuur zonder toestemming is bijna altijd in strijd met de hypotheekvoorwaarden. De woning en de bijbehorende schuld gaan naar box 3, waarmee de renteaftrek vervalt en de huuropbrengst zelf onbelast blijft.

Verkoop je de woning met winst, dan krijg je te maken met de bijleenregeling. De overwaarde wordt een eigenwoningreserve die je binnen drie jaar in de volgende woning moet stoppen, anders krijg je over dat bedrag geen renteaftrek in het nieuwe huis. Getrouwd zijn en allebei een eigen huis houden mag overigens gewoon, maar de fiscale behandeling is precies dezelfde als hierboven: samen één eigen woning.

Wat je met de tweede woning doet	Hypotheekrenteaftrek	Waar de woning valt	Waar je op let
Verkopen	Vervalt bij verkoop	Uit de aangifte	De overwaarde wordt een eigenwoningreserve die drie jaar meegaat
Leeg te koop zetten	Blijft tijdelijk aftrekbaar	Nog eigen woning	Het jaar van verhuizing plus drie kalenderjaren, daarna box 3
Verhuren	Vervalt direct	Box 3	Toestemming van de geldverstrekker en vaak een opslag op de rente
Leeg aanhouden zonder verkoop	Vervalt na de termijn	Box 3	Dubbele lasten zonder aftrek en doorlopende vaste kosten

Fiscaal partnerschap en de aangifte over jullie woning

Fiscaal partnerschap ontstaat niet doordat je samenwoont, maar doordat je aan een voorwaarde voldoet. Getrouwden en geregistreerd partners zijn het altijd. Samenwoners zijn het als ze samen op één adres staan ingeschreven én bijvoorbeeld een notarieel samenlevingscontract hebben, samen een kind hebben, elkaar als pensioenpartner hebben aangemeld, of samen eigenaar zijn van de woning waarin ze wonen.

Dat laatste is de reden dat inkopen in het huis van je partner meteen fiscale gevolgen heeft. Vanaf het moment dat jullie allebei op de akte staan en allebei op dat adres ingeschreven staan, zijn jullie fiscaal partner, ook zonder samenlevingscontract.

Als fiscaal partner doe je nog steeds ieder je eigen aangifte, maar je mag gezamenlijke posten vrij verdelen. Het eigenwoningforfait en de aftrekbare hypotheekrente zijn zulke posten. Het forfait bedraagt in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde voor woningen tot 1.350.000 euro, en het saldo van forfait min rente verdeel je in elke verhouding die jullie willen, zolang het samen op honderd procent uitkomt. Meestal levert het de meeste belastingteruggaaf op om het negatieve saldo bij degene met het hoogste inkomen neer te leggen.

Word je in de loop van het jaar fiscaal partner, dan mag je samen kiezen om voor het hele kalenderjaar als partner te worden aangemerkt. Dat is niet altijd gunstig, want fiscaal partnerschap telt ook mee voor toeslagen: jullie inkomens worden dan opgeteld, waardoor bijvoorbeeld huur- of zorgtoeslag lager kan uitvallen of vervalt.

Wat er gebeurt bij overlijden of als het uitgaat

Samenwoners erven niets van elkaar zonder testament. Het wettelijk erfrecht kent alleen echtgenoten en geregistreerd partners; wie ongehuwd samenwoont, ziet de nalatenschap naar de ouders, broers en zussen van de overledene gaan. Woon je in het huis van je overleden partner en erven diens familieleden dat huis, dan kunnen zij verkoop afdwingen.

Een verblijvingsbeding in het samenlevingscontract vangt een deel daarvan op. Daarin staat dat het gezamenlijke deel van de woning bij overlijden naar de langstlevende gaat. Het werkt alleen voor wat jullie samen bezitten, dus voor een huis dat volledig van één van beiden is, heb je alsnog een testament nodig. Wat er speelt als er kinderen in het huis wonen, staat bij de positie van een inwonend kind na het overlijden van de ouders.

Voor de erfbelasting hangt alles aan de partnervrijstelling van 828.035 euro in 2026. Gehuwden en geregistreerd partners krijgen die automatisch. Samenwoners alleen als ze aan strikte voorwaarden voldoen: meerderjarig, samen ingeschreven op één adres, geen bloedverwant in rechte lijn, en met een notarieel samenlevingscontract met wederzijdse zorgplicht dat lang genoeg loopt, of na een aantal jaren onafgebroken samenwonen. De exacte termijnen staan bij de Belastingdienst; voldoe je er niet aan, dan geldt de vrijstelling van 2.769 euro in 2026 en het tarief voor derden van 30 procent, oplopend naar 40 procent.

Gaat het uit, dan is de kernvraag wie de ander kan uitkopen. Dat vraagt om een taxatie, een nieuwe hypotheekaanvraag op één inkomen en een ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid door de geldverstrekker. Lukt dat niet, dan rest verkoop. Een overlijdensrisicoverzekering op beide levens voorkomt intussen dat de langstlevende de lasten alleen niet kan dragen.

Als een ouder, een kind of een vriend mede-eigenaar wordt

Mede-eigenaar worden van een huis hoeft niet tussen partners te gebeuren. Ouders die mede-eigenaar van een woning worden om hun kind aan een hypotheek te helpen, komt regelmatig voor, net als een kind dat mede-eigenaar wordt van de woning van zijn ouders. Juridisch is het dezelfde route: een aandeel kopen bij de notaris, inschrijven bij het Kadaster en met de geldverstrekker de lening regelen.

Fiscaal loopt het anders af. Een ouder die mede-eigenaar wordt maar er niet zelf woont, betaalt 8 procent overdrachtsbelasting over zijn aandeel in 2026 en heeft geen recht op hypotheekrenteaftrek. Woont de ouder er wel, dan geldt het eigenwoningtarief van 2 procent. Een huis kopen voor iemand anders werkt daarom zelden zoals bedoeld: de belasting volgt wie er woont, niet wie betaalt.

Betaalt de één meer dan zijn aandeel waard is, dan ziet de Belastingdienst het verschil als een schenking. Tussen ouder en kind is in 2026 een bedrag van 6.908 euro per jaar vrijgesteld en geldt daarboven 10 procent tot 158.669 euro en 20 procent daarna. Tussen mensen zonder familieband is 2.769 euro vrijgesteld en zijn de tarieven 30 en 40 procent. Leg een bijdrage daarom vast als lening met rente, of accepteer bewust de schenkbelasting.

Samenwonen met een vriend in zijn koophuis is fiscaal en juridisch niet anders dan bij een partner: je bent geen eigenaar en er ontstaat vanzelf niets. Wat wel meespeelt is het fiscaal partnerschap, dat ook tussen huisgenoten kan ontstaan zodra jullie samen een woning bezitten. Voor de positie van wie in het huis van een ander woont zonder eigenaar te zijn, zie de afspraken tussen bewoner en eigenaar, en voor de gevolgen op langere termijn wie er na een overlijden in de woning mag blijven.

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat je na een paar jaar samenwonen vanzelf rechten krijgt

Er bestaat geen termijn waarna een samenwoner mede-eigenaar wordt of gaat erven. Wie na twaalf jaar samenwonen zonder contract en zonder testament achterblijft in het huis van de overleden partner, kan door diens familie tot verkoop worden gedwongen.

Ongelijke inbreng niet op papier zetten

Wie meer eigen geld in de woning stopt zonder verrekenbeding of ongelijke eigendomsverhouding, deelt bij verkoop gewoon fiftyfifty. Bij een verschil van 30.000 euro inbreng kost dat de inbrenger 15.000 euro.

Inkopen zonder de geldverstrekker te betrekken

De hypotheek staat op naam van de huidige eigenaar. Zonder toestemming en een nieuwe hypotheekakte word je wel mede-eigenaar, maar blijf je buiten de lening en heb je geen renteaftrek over jouw deel. In het ergste geval is de bank het niet eens met de overdracht en eist die de lening op.

De overdrachtsbelasting bij inkopen vergeten

Over het aandeel dat je in de woning van je partner koopt, betaal je gewoon overdrachtsbelasting. Bij de helft van een huis van 400.000 euro is dat 4.000 euro in 2026, en 16.000 euro als je er zelf niet gaat wonen.

De eenmalige startersvrijstelling gebruiken voor een klein aandeel

De vrijstelling mag je maar één keer inzetten, ongeacht hoe groot je verkrijging is. Wie hem opgebruikt voor een kwart van een woning, gooit het voordeel weg dat later bij een eigen huis van 400.000 euro nog 8.000 euro waard was geweest.

Twee woningen aanhouden en de renteaftrek stilletjes verliezen

Fiscale partners hebben samen één eigen woning. De tweede woning valt na de verhuisregeling in box 3, waar de rente niet aftrekbaar is. Bij 200.000 euro schuld tegen 4 procent kost dat al snel duizenden euro's per jaar aan gemiste teruggaaf.

Verhuren zonder toestemming van de geldverstrekker

Wie zijn eigen woning stiekem verhuurt na het samenwonen, overtreedt vrijwel altijd de hypotheekvoorwaarden. De geldverstrekker mag dan de lening opeisen, en een schade-uitkering van de opstalverzekering kan bij verzwegen verhuur worden geweigerd.

De aangifte van de verhuizing bij de gemeente laten liggen

De aangifte moet uiterlijk vijf dagen na de verhuizing binnen zijn. Te laat inschrijven levert een verkeerde grondslag op voor toeslagen en gemeentelijke heffingen, en je loopt het risico dat je die achteraf moet terugbetalen.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een deel van dit onderwerp is de notaris geen keuze maar een verplichte stap: een aandeel in een woning overdragen, huwelijkse voorwaarden opstellen of een samenlevingscontract met een verblijvingsbeding kan alleen via een notariële akte. Een samenlevingscontract kost in 2026 doorgaans tussen de 400 en 800 euro, huwelijkse voorwaarden liggen hoger omdat er meer maatwerk in zit. Vraag altijd twee offertes op, want de tarieven verschillen fors per kantoor. Loopt er een hypotheek mee, dan komt daar een hypotheekadviseur bij, meestal voor 1.500 tot 3.000 euro; die regelt de toets op jullie gezamenlijke inkomen en het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Een fiscalist is de moeite waard zodra er twee woningen in het spel zijn, want de verhuisregeling, de eigenwoningreserve en de verdeling van de aftrek hangen aan jouw persoonlijke situatie en aan data die je maar één keer goed kunt zetten. Wat je prima zelf doet: de aangifte van je verhuizing bij de gemeente, de afspraken over de maandlasten op papier zetten en uitrekenen wat inkopen jou aan overdrachtsbelasting kost. Verder verkennen kan op de pagina over wonen, buren en leven, waar ook de andere onderwerpen rond het huishouden staan.