Aflossingsvrije hypotheek: hoe hij werkt en waar je op moet letten

Hoe een aflossingsvrije hypotheek werkt

De betekenis van aflossingsvrij is precies wat er staat: je bent tijdens de looptijd niet verplicht om af te lossen. Je betaalt elke maand alleen de rente over de lening, en de schuld zelf blijft gelijk. Van alle hypotheekvormen geeft deze daarmee de laagste maandlast, maar ook als enige geen opbouw richting een schuldenvrij huis. Dat is meteen de kern van de voordelen en nadelen: het voordeel is ruimte in je maand, het nadeel schuift naar de einddatum.

Loopt de hypotheek af, dan moet je de volledige lening in één keer terugbetalen. Dat kan uit spaargeld, uit de verkoop van de woning of door de lening opnieuw te financieren. Wie dat niet regelt, heeft een probleem op de einddatum.

De vorm bestaat zelden alleen. De meeste huiseigenaren combineren een aflossingsvrij deel met een annuïteitenhypotheek of een lineair deel, zodat een deel van de schuld wél slinkt. Zo'n gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek dempt de maandlast zonder dat de hele schuld blijft staan.

Mag een aflossingsvrije hypotheek nog?

Ja, een aflossingsvrije hypotheek mag nog steeds. Er is geen wet die de vorm verbiedt, en je kunt in 2026 gewoon een nieuwe aflossingsvrije lening afsluiten of een bestaande meenemen. Wat er sinds 2013 wél veranderde: op een nieuwe aflossingsvrije lening krijg je geen hypotheekrenteaftrek meer, want die is voorbehouden aan leningen die je in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflost.

Geldverstrekkers stellen daarnaast hun eigen grens. De breed gehanteerde richtlijn is dat maximaal 50 procent van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij mag zijn; voor het deel daarboven eisen ze een aflosvorm. Dat is geen wet maar acceptatiebeleid, en het verschilt per geldverstrekker en per situatie.

Hoeveel aflossingsvrije hypotheek je kunt krijgen hangt verder gewoon af van je inkomen, net als bij elke andere vorm. Reken je totale leenruimte door met de rekenhulp voor je maximale hypotheek en houd daarbinnen de 50 procent aan als plafond voor het aflossingsvrije deel.

De rente en de renteaftrek

De rente op een aflossingsvrije hypotheek ligt bij de meeste geldverstrekkers iets hoger dan op een annuïteitenhypotheek, vaak in de orde van één tot twee tienden van een procent. De schuld daalt immers niet, dus het risico voor de geldverstrekker blijft de hele looptijd even groot. Hoe die opslag per rentevaste periode uitpakt lees je in de gids over de rente op een aflossingsvrije hypotheek.

Voor de belasting bestaan er twee werelden. Had je op 31 december 2012 al een aflossingsvrije hypotheek, dan valt die onder het overgangsrecht: de rente blijft aftrekbaar, in 2026 tegen maximaal 37,56 procent, en per lening geldt een aftrektermijn van maximaal dertig jaar. Liep je lening al vóór 2001, dan eindigt de aftrek uiterlijk op 1 januari 2031.

Sluit je nu een nieuwe aflossingsvrije lening af, dan is de rente niet aftrekbaar en verhuist de schuld naar box 3, waar hij je vermogensgrondslag verlaagt. Hoe dat precies uitpakt staat in de gidsen over de aftrekbaarheid van een aflossingsvrije hypotheek en de aflossingsvrije hypotheek in box 3.

De maandlast naast de andere vormen

Het verschil in maandlast is fors, en dat is precies waarom mensen voor deze vorm kiezen. Bij een lening van 350.000 euro en 4 procent rente betaal je aflossingsvrij 1.167 euro bruto per maand. Een annuïteitenhypotheek kost 1.671 euro en een lineaire hypotheek begint op 2.139 euro. Daar staat tegenover dat je na dertig jaar bij de eerste nog 350.000 euro schuld hebt en bij de andere twee niets.

Vergeet bij het vergelijken de renteaftrek niet. De annuïtaire en lineaire varianten geven bij een nieuwe lening recht op aftrek, de aflossingsvrije niet. Netto is het verschil in maandlast daardoor kleiner dan het bruto lijkt. Vergelijk de drie vormen voor jouw bedrag en rente met de maandlasten-rekenhulp.

Vorm	Bruto per maand	Schuld na 30 jaar	Renteaftrek bij nieuwe lening
Aflossingsvrij	€ 1.167	€ 350.000	Nee
Annuïteiten	€ 1.671	€ 0	Ja
Lineair	€ 2.139 aflopend naar € 976	€ 0	Ja

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij 4% rente en 30 jaar, augustus 2026

Het einde van de looptijd: dit zijn je opties

Veel aflossingsvrije hypotheken uit de jaren negentig en nul naderen hun einddatum; de vorm haalt daarom geregeld het nieuws. Dan komt de vraag: wat als de aflossingsvrije hypotheek afloopt? Je hebt in de kern vier routes. Je betaalt de lening af uit eigen geld, je verkoopt de woning en lost af uit de opbrengst, je sluit de lening opnieuw af, of je verlengt bij je huidige geldverstrekker.

Verlengen of opnieuw afsluiten klinkt eenvoudig, maar de geldverstrekker toetst op dat moment je inkomen opnieuw. Wie tegen die tijd met pensioen is, heeft vaak een lager toetsinkomen, en de renteaftrek kan inmiddels verlopen zijn zodat de netto last stijgt. De meeste problemen ontstaan bij wie de brief van de geldverstrekker afwacht: begin daarom ruim voor de einddatum, liefst vijf tot tien jaar, met uitzoeken waar je staat. Wie op de einddatum niet kan aflossen en ook niet kan verlengen, houdt alleen verkoop over.

Een hypotheek zonder einddatum bestaat overigens echt: sommige oude aktes kennen geen vaste looptijd. De renteaftrek stopt dan alsnog na de wettelijke termijn, en de geldverstrekker kan bij een renteherziening om een nieuw plan vragen. Ook dan geldt: hoe eerder je het gesprek voert, hoe meer opties er zijn.

Aflossen op een aflossingsvrije hypotheek

Vrijwillig of vervroegd aflossen mag altijd, en op een aflossingsvrije hypotheek is het vaak verstandiger dan de naam doet vermoeden. De meeste geldverstrekkers laten je per jaar 10 tot 20 procent van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen; bij een rentevaste periode die afloopt of bij verkoop is aflossen altijd boetevrij. Wat jouw contract toestaat staat in je hypotheekvoorwaarden.

Of extra aflossen slim is, hangt af van wat je geld elders oplevert. Staat je spaargeld tegen een lagere rente dan je hypotheekrente, dan levert aflossen direct rendement op en verklein je de restschuld op de einddatum. Wat een extra aflossing met je maandlast doet, kun je met de maandlasten-rekenhulp berekenen door het nieuwe restbedrag in te vullen. Houd wel een buffer aan voor onverwachte uitgaven.

Aflossen met overwaarde kan alleen via een omweg: overwaarde zit vast in de stenen. Je verzilvert haar bij verkoop, of eerder via een opname die je schuld juist verhoogt. Hoeveel er in jouw huis zit, zie je met de overwaarde-rekenhulp. Wie op leeftijd de overwaarde wil gebruiken om de lasten te dragen, komt uit bij een opeethypotheek, met eigen voorwaarden en risico's.

Situatie	Extra aflossen op het aflossingsvrije deel?
Spaarrente lager dan hypotheekrente en buffer op orde	Meestal gunstig: direct rendement en kleinere restschuld
Renteaftrek loopt binnen enkele jaren af	Gunstig: de netto last stijgt straks toch
Kleine buffer of dure leningen ernaast	Eerst buffer en dure leningen, dan pas de hypotheek
Ook een annuïtair leningdeel met hogere rente	Los eerst af op het deel met de hoogste rente

Oversluiten met een aflossingsvrij deel

Een aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar een andere geldverstrekker kan gewoon, en het overgangsrecht voor de renteaftrek verhuist dan mee zolang het bedrag niet stijgt. Sluit je bij het oversluiten extra bij, dan valt dat nieuwe deel onder de huidige regels: alleen aftrek bij annuïtair of lineair aflossen.

Je hoeft niet alles tegelijk over te sluiten. Alleen het aflossingsvrije deel oversluiten kan als de leningdelen los van elkaar staan, al rekenen sommige geldverstrekkers dan wel de acceptatie over het geheel. Bij hypotheek oversluiten lees je wanneer de boeterente opweegt tegen de lagere rente.

Ook het omzetten van een oude spaarhypotheek naar aflossingsvrij komt veel voor. Je geeft dan de gegarandeerde opbouw in de polis op in ruil voor een lagere maandlast; laat een adviseur eerst doorrekenen wat je daarmee weggooit, want een goed lopende spaarpolis is zelden gratis in te ruilen.

Bijzondere situaties: pensioen, familie en tweede hypotheek

Na pensioen is een aflossingsvrije hypotheek niet verboden, en voor veel gepensioneerden is hij juist passend: de lasten zijn laag en de woning dekt de schuld. De geldverstrekker toetst wel op je pensioeninkomen, en wie vlak voor zijn pensioen zit wordt op beide inkomens beoordeeld. Ruim op tijd regelen scheelt hier veel gedoe.

Ook een familiehypotheek mag aflossingsvrij zijn. Binnen de familie ben je vrij in de vorm, maar dezelfde fiscale regel geldt: zonder verplichte aflossing geen renteaftrek voor de lener. Spreek de looptijd en het aflosmoment schriftelijk af, anders wordt het bij een erfenis onnodig ingewikkeld.

Een tweede hypotheek aflossingsvrij opnemen, bijvoorbeeld voor een verbouwing, kan zolang het totaal binnen het beleid van de geldverstrekker blijft. Houd er rekening mee dat zo'n nieuw deel geen renteaftrek kent, ook niet als je er de woning mee verbetert; dat voordeel is voorbehouden aan een deel dat je verplicht aflost.

Zo pak je een aflopende aflossingsvrije hypotheek aan

Begin vijf tot tien jaar voor de einddatum, dan heb je alle routes nog open.

1. Zoek de einddatum en het overgangsrecht op

   Kijk in je hypotheekakte of jaaroverzicht wanneer elk leningdeel afloopt en of het onder het overgangsrecht van vóór 2013 valt. Die twee data bepalen wanneer je netto last stijgt en wanneer de schuld opeisbaar wordt.

2. Breng je situatie op de einddatum in beeld

   Schat je inkomen op dat moment in, zeker als je pensioen ervoor of erna valt, en zet je spaargeld en beleggingen ernaast. Zo zie je of terugbetalen, verlengen of herfinancieren realistisch is.

3. Reken de smaken door

   Vergelijk doorbetalen, deels aflossen en omzetten naar een annuïtair deel op netto maandlast en restschuld. De maandlasten-rekenhulp zet de vormen naast elkaar.

4. Bel je geldverstrekker voordat die jou belt

   Geldverstrekkers schrijven klanten met een aflopende aflossingsvrije hypotheek actief aan. Wie zelf belt, onderhandelt vanuit rust en kan meerdere voorstellen naast elkaar leggen.

5. Leg de gekozen route vast

   Zet de afspraak over verlengen, omzetten of aflossen op papier, inclusief de nieuwe einddatum en de rente. Controleer daarna op je jaaroverzicht of de wijziging goed is verwerkt.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Check dit voordat je voor aflossingsvrij kiest

• Blijft het aflossingsvrije deel onder 50 procent van de woningwaarde
• Weet je of jouw lening onder het overgangsrecht voor renteaftrek valt
• Heb je een plan voor de terugbetaling op de einddatum
• Weet je hoeveel je per jaar boetevrij mag aflossen
• Heb je de netto maandlast vergeleken met een annuïtair alternatief
• Ken je je toetsinkomen rond de einddatum, ook na pensioen

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met de bruto maandlast alsof die netto is

Op een nieuwe aflossingsvrije lening krijg je geen renteaftrek, op een annuïtaire wel. Wie bruto vergelijkt, overschat het voordeel van aflossingsvrij; netto ligt het verschil een flink stuk kleiner.

Geen plan voor de einddatum

De schuld verdwijnt niet vanzelf. Wie pas in het laatste jaar nadenkt over terugbetalen of verlengen, onderhandelt onder tijdsdruk en met minder opties, zeker na pensioen.

Het overgangsrecht breken bij verhogen of oversluiten

Extra bijlenen op een oude aflossingsvrije hypotheek levert een nieuw leningdeel op onder de huidige regels. Wie dat niet doorheeft, denkt aftrek te hebben die er niet is.

Alles aflossingsvrij willen omdat het mag

Ook als een geldverstrekker meer dan 50 procent accepteert, blijft de vraag of jij op de einddatum kunt terugbetalen. De richtlijn bestaat omdat een volledig aflossingsvrije schuld op leeftijd knelt.

Een goed lopende spaarpolis zomaar inruilen

Bij het omzetten van een spaarhypotheek naar aflossingsvrij geef je gegarandeerde opbouw op. Zonder doorrekening weet je niet wat dat kost, en terugdraaien kan niet.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een nieuwe hypotheek samenstellen, een aflopende aflossingsvrije lening herstructureren of een spaarhypotheek omzetten: dat zijn beslissingen waar een hypotheekadviseur zijn advieskosten, meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro, terugverdient. De adviseur kent het acceptatiebeleid per geldverstrekker en rekent het overgangsrecht voor jouw leningdelen precies door. Zelf doorrekenen kan prima als voorbereiding, bijvoorbeeld met de maandlasten-rekenhulp en de gids over hypotheek afsluiten, maar de definitieve keuze tussen vormen en verstrekkers hangt aan jouw inkomen, je pensioendatum en je fiscale situatie. Voor het overgangsrecht bij complexe oude leningdelen is ook de eigen geldverstrekker een logisch eerste loket: die ziet jouw aktes en belt tegenwoordig graag mee over een aflopende aflossingsvrije hypotheek.