Overwaarde en aflossen: je hypotheek slim gebruiken

Wat overwaarde is en hoe je haar berekent

Overwaarde is het verschil tussen de marktwaarde van je woning en de hypotheek die er nog op rust. Is je huis 450.000 euro waard en staat er nog 220.000 euro schuld open, dan heb je 230.000 euro overwaarde. Zolang je er zelf woont is de overwaarde op je eigen woning papieren vermogen: het zit in de stenen en niet op je rekening.

Voor de som gebruik je de marktwaarde, niet de WOZ-waarde. De WOZ geeft de waarde weer per 1 januari van het jaar ervoor en loopt daardoor achter op de markt. Een eerste indruk van de marktwaarde haal je uit de gids over wat je huis waard is, en de exacte berekening maak je met de overwaarde-rekenhulp.

Overwaarde ontstaat op twee manieren, meestal tegelijk. Je huis wordt meer waard en je lost af, waardoor de schuld daalt. Wie alleen een aflossingsvrij leningdeel heeft, bouwt overwaarde uitsluitend op via de waardestijging. Hoe die twee bewegingen samen uitpakken staat in de gids over de overwaarde van je huis.

Sommige mensen noemen het de meerwaarde van hun hypotheek. Dat is hetzelfde: het bedrag dat overblijft als je het huis verkoopt en de schuld aflost. Wanneer je overwaarde hebt is dus geen kwestie van gevoel maar van rekenen, en het antwoord verandert elk jaar mee met de markt.

Situatie	Marktwaarde	Restschuld	Overwaarde
Gekocht in 2015, jaren annuïtair afgelost	€ 450.000	€ 220.000	€ 230.000
Gekocht in 2022, grotendeels aflossingsvrij	€ 400.000	€ 355.000	€ 45.000
Gekocht in 2005, hypotheek bijna weg	€ 380.000	€ 30.000	€ 350.000
Gekocht in 2023 op de top van de markt	€ 375.000	€ 390.000	geen, een tekort van € 15.000

Waar je je overwaarde aan mag besteden

Wat te doen met overwaarde is vooral een vraag naar timing en fiscaliteit. Verkoop je je huis, dan is de opbrengst vrij besteedbaar. Er bestaat geen regel die voorschrijft wat je met dat geld doet, en over de overwaarde zelf betaal je geen inkomstenbelasting. Wat er fiscaal wel gebeurt na een verkoop met winst staat in de gids over belasting over de overwaarde van je huis.

Neem je de overwaarde op via een hogere hypotheek, dan wordt het een ander verhaal. Je mag het geld nog steeds aan alles besteden, maar de rente is alleen aftrekbaar over het deel dat naar je eigen woning gaat: aankoop, verbouwing, verduurzaming of het uitkopen van je ex-partner uit de gezamenlijke woning. Voorwaarde blijft dat je dat leningdeel annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar.

Wie de overwaarde wil verzilveren zonder te verhuizen, komt uit bij een beperkt aantal routes. Welke dat zijn en wat ze kosten, leest je in de gids over het verzilveren van je overwaarde. Overwaarde schenken aan een kind kan gewoon, al gelden dan de normale vrijstellingen: in 2026 mag je een kind 6.908 euro belastingvrij schenken, over het meerdere betaalt je kind schenkbelasting.

Alimentatie afkopen met overwaarde komt ook voor. De afkoopsom voor partneralimentatie is voor de betaler aftrekbaar, in 2026 tegen maximaal 37,56 procent, maar de rente op de lening waarmee je hem financiert is dat niet. Die schuld hoort niet bij je eigen woning en valt in box 3.

Bestemming	Mag het?	Rente aftrekbaar?	Waar je op let
Verbouwen of verduurzamen van je eigen woning	Ja	Ja, bij annuïtair of lineair aflossen	Bewaar de facturen voor de Belastingdienst
Je ex uitkopen uit de gezamenlijke woning	Ja	Ja	Leg de verdeling vast bij de notaris
Kosten koper bij je volgende huis	Ja	Ja, ook over het deel voor de overdrachtsbelasting	De overdrachtsbelasting zelf is geen aftrekbare kostenpost
Schenken aan een kind	Ja	Nee	Vrijstelling van € 6.908 in 2026, daarboven schenkbelasting
Alimentatie afkopen	Ja	Nee	De afkoopsom zelf is wel aftrekbaar
Een dure lening of auto aflossen	Ja	Nee	Je ruilt een korte schuld voor een schuld van dertig jaar
Beleggen of op de spaarrekening zetten	Ja	Nee	Lening en vermogen tellen allebei mee in box 3

Overwaarde opnemen terwijl je in het huis blijft wonen

Geld uit de stenen halen zonder te verhuizen kan op drie manieren. Je verhoogt je bestaande hypotheek bij je eigen geldverstrekker, je sluit een tweede hypotheek af, of je kiest voor oversluiten naar een hogere som bij een andere geldverstrekker. Welke route het gunstigst is hangt af van je rente, je resterende rentevaste periode en de kosten. De gids over overwaarde opnemen zet de drie naast elkaar.

Of het slim is om overwaarde op te nemen, hangt af van wat je ermee doet: geld dat in de woning terugkomt verdient zichzelf deels terug, geld dat je opmaakt niet. Twee grenzen bepalen hoeveel je kunt benutten. De eerste is de woningwaarde: je totale hypotheek mag sinds 2018 niet boven de 100 procent daarvan uitkomen. De Tijdelijke regeling hypothecair krediet laat daarop één uitzondering toe: voor energiebesparende voorzieningen mag je tot 106 procent van de woningwaarde lenen. De tweede is je inkomen, want de geldverstrekker toetst de nieuwe last opnieuw aan de leennormen. Bereken je maximale hypotheek met de overwaarde erbij in de rekenhulp voor je maximale hypotheek.

De praktische gang van zaken: je vraagt de verhoging aan, laat zo nodig taxeren en tekent bij de notaris als er een nieuwe hypotheekakte nodig is. Past de verhoging binnen je bestaande inschrijving, dan kan het vaak onderhands en blijft de notaris buiten beeld. Je overwaarde laten uitbetalen kan dus op twee momenten: bij de verkoop van je huis, of bij een opname die je schuld juist verhoogt. Hoe snel het geld op je rekening staat verschilt: na het passeren en de inschrijving bij het Kadaster maakt de notaris meestal binnen enkele werkdagen over. Gaat het om een verbouwing, dan komt het geld doorgaans in een bouwdepot waaruit je facturen laat betalen.

Verhuizen met overwaarde: de bijleenregeling en de drie jaar

Verkoop je met winst, dan noteert de Belastingdienst die winst als eigenwoningreserve. Je rekent hem uit als verkoopprijs min verkoopkosten min de eigenwoningschuld die je aflost. Die reserve is geen belasting en geen boete, maar hij verlaagt het bedrag waarover je bij je volgende huis rente mag aftrekken. Dat heet de bijleenregeling.

Je bent niet verplicht om je overwaarde in de nieuwe hypotheek te stoppen. Je mag hem opzij zetten, uitgeven of laten staan. Het gevolg is alleen dat het niet-gebruikte deel je aftrekbare schuld verlaagt: over dat stuk krijg je geen renteaftrek, en het hoort in box 3 thuis. Hoe die aftrek per leningdeel loopt staat in de gids over wat er precies aftrekbaar is aan je hypotheek.

De reserve vervalt drie jaar na het ontstaan ervan. Koop je binnen die drie jaar een nieuwe woning, dan telt hij mee. Koop je pas daarna, dan is hij verdwenen en is de rente over je volledige nieuwe hypotheek weer aftrekbaar, mits je annuïtair of lineair aflost. Wie tussendoor huurt, moet die datum dus scherp in de gaten houden.

Moet je je overwaarde investeren in de nieuwe woning? Niet van de wet, maar wie hem er wel in steekt, leent minder en houdt de volledige aftrek. Een verhuizing binnen een gemeente of naar een goedkoper huis verandert niets aan de regel. Wat telt is het bedrag, niet de plaats. Weet je nog niet wat je huidige woning oplevert, reken dan eerst met de gids over de woningwaarde berekenen voordat je een bod uitbrengt.

Wat je met de overwaarde doet	Gevolg voor de eigenwoningschuld	Gevolg voor de renteaftrek
Volledig in de nieuwe woning steken	Je leent minder	Volledige aftrek over de nieuwe lening
Een deel opzij houden	Je aftrekbare schuld daalt met het niet-gebruikte deel	Over dat deel geen aftrek, die schuld valt in box 3
Niets gebruiken en gaan huren	Geen eigen woning, dus geen eigenwoningschuld	De reserve blijft drie jaar staan
Pas na drie jaar opnieuw kopen	De reserve is vervallen	Weer volledige aftrek over de nieuwe lening

Kosten koper en de overbrugging betalen uit je overwaarde

De kosten koper kun je sinds 2018 niet meefinancieren, want je hypotheek mag hooguit 100 procent van de woningwaarde zijn. De uitzondering tot 106 procent geldt alleen voor energiebesparende voorzieningen en niet voor de kosten koper. Je betaalt ze dus uit eigen geld, en overwaarde telt daarvoor mee. Mag je overwaarde gebruiken voor de kosten koper? Ja, zodra het geld er is.

Daar zit meteen het knelpunt. De overwaarde komt pas vrij als de verkoop van je oude huis passeert bij de notaris, en dat is vaak later dan het moment waarop je de nieuwe woning moet afrekenen. Voor dat gat bestaat het overbruggingskrediet: een tijdelijke lening op de verwachte opbrengst van je huidige huis. Geldverstrekkers financieren daarvan meestal niet de volle overwaarde maar een deel, tenzij je woning al verkocht is onder ontbindende voorwaarden.

Heb je meer overwaarde dan het overbruggingskrediet dekt, dan houd je het verschil gewoon over bij de afrekening van de verkoop. Je kunt dat bedrag dan alsnog gebruiken om extra af te lossen op de nieuwe hypotheek, al let je daarbij op de eigenwoningreserve uit de vorige sectie.

Kostenpost bij een woning van € 500.000	Bedrag 2026
Overdrachtsbelasting, 2 procent voor je eigen woning	€ 10.000
Notaris, leveringsakte	€ 700
Notaris, hypotheekakte	€ 600
Kadaster, twee inschrijvingen	€ 207
Taxatie	€ 500
Hypotheekadvies en bemiddeling	€ 2.500
Totaal uit eigen geld of overwaarde	€ 14.507

Je rente meenemen en een lagere rente door je overwaarde

Vrijwel elke geldverstrekker kent een verhuisregeling: je neemt je huidige rente en de resterende rentevaste periode mee naar je nieuwe woning. Zo'n meeneemhypotheek is aantrekkelijk als je een lage rente hebt vastgezet. De voorwaarde is meestal een termijn van drie tot zes maanden tussen het aflossen van de oude lening en het passeren van de nieuwe; wat er in jouw geval geldt staat in je hypotheekvoorwaarden.

Leen je meer dan je oude hypotheek, dan komt het meerdere er als nieuw leningdeel bij tegen de rente van dat moment. Je zit dan met twee tarieven in één hypotheek, wat prima werkt maar je jaaroverzicht wat drukker maakt. Een handvol geldverstrekkers biedt ook een doorgeefregeling, waarbij de koper van jouw huis jouw rente overneemt. Dat is geen recht en geen wet maar een product, dus vraag ernaar voordat je er in de onderhandeling op rekent.

Een hypotheek overdragen of een bestaande hypotheek overnemen kan alleen met toestemming van de geldverstrekker, die de overnemende partij opnieuw toetst op inkomen. In de praktijk speelt dit vooral bij een scheiding, waarbij een van de twee de woning en de schuld overneemt, of bij een woning die binnen de familie wordt overgedragen.

Je overwaarde doet nog iets anders: hij drukt je rente. Geldverstrekkers werken met tariefklassen op basis van je schuld ten opzichte van de woningwaarde. Daalt je schuld of stijgt je huis in waarde, dan zak je naar een lagere klasse. Dat gaat niet automatisch: je meldt het zelf, met een taxatie of soms met je WOZ-waarde van het huis als bewijs. Loopt je periode met vaste rente af, dan krijg je meestal drie maanden van tevoren een rentevoorstel; dat is het natuurlijke moment voor zo'n herziening.

Schuld ten opzichte van de woningwaarde	Wat dat met je tarief doet
Boven 90 procent	De hoogste klasse, met NHG vaak als goedkoper alternatief
Rond 80 procent	Een tussenklasse, doorgaans enkele tienden van een procent lager
Onder 60 procent	Een van de lagere klassen bij de meeste geldverstrekkers
Onder 40 procent	Bij veel geldverstrekkers de laagste klasse

Overwaarde, pensioen en AOW

Rond je pensioen verandert de rekensom van je hypotheek en je overwaarde. Je hebt vaak veel overwaarde en een lager inkomen, en juist dat inkomen bepaalt hoeveel je kunt lenen. Een gewone hypotheekverhoging strandt daardoor regelmatig op de toets, ook al is de woning ruimschoots genoeg als onderpand.

Daarvoor bestaan verzilverhypotheken, in de volksmond opeethypotheken. Je neemt een deel van de waarde op, in één keer of in maandelijkse termijnen, en betaalt geen maandlast: de rente wordt bij de schuld geteld. Aanbieders hanteren een minimumleeftijd die per product verschilt, vaak vanaf een jaar of zestig, en verstrekken doorgaans tussen de 35 en 65 procent van de woningwaarde. Bij verkoop of overlijden wordt alles in één keer afgerekend.

Een hypotheek voor senioren op basis van je overwaarde raakt je AOW niet, want die is niet inkomensafhankelijk. Het opgenomen geld telt wel mee als vermogen in box 3 zodra het op je rekening staat, en dat kan gevolgen hebben voor toeslagen met een vermogensgrens. De actuele grenzen staan bij de Belastingdienst; ze wijzigen jaarlijks.

Wie de overwaarde voor zijn pensioen wil gebruiken, begint met de vraag hoeveel er zit. Reken de waarde van je woning door met de gids over de woningwaarde en zet daar je restschuld naast. Pas daarna wordt de keuze tussen opnemen, verhuizen naar iets kleiners of niets doen een echte keuze.

Aflossen: wat het betekent en hoeveel je boetevrij mag

De betekenis van aflossen is simpel: je betaalt een stuk van de schuld terug, waardoor je minder rente betaalt over wat er nog staat. De aflossing is het deel van je maandbedrag dat naar de schuld gaat; de rest is rente. Bij een annuïteitenhypotheek zit die aflossing al in je maandbedrag verwerkt en groeit hij elk jaar; bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af. Een aflossing die je uit eigen beweging bovenop dat schema doet, heet extra, vervroegd of versneld aflossen.

Hoeveel je aflost, bereken je per leningdeel. Bij een lineaire hypotheek van 300.000 euro over dertig jaar is dat 300.000 gedeeld door 360, dus 833 euro per maand. Bij een annuïteit rekent de geldverstrekker het voor je uit. Wat versneld aflossen oplevert kun je zelf berekenen: vul het nieuwe restbedrag in bij de maandlasten-rekenhulp en zie wat er met je maandlast en je looptijd gebeurt. Zo zie je ook meteen wat er nodig is om je hypotheek in tien jaar af te lossen.

De meeste geldverstrekkers laten je per kalenderjaar 10 procent van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen, sommige 20 procent. Blijf je daaronder, dan is er nooit boeterente. Ga je erboven, dan rekent de geldverstrekker alleen boete als de huidige marktrente voor jouw resterende looptijd lager is dan je contractrente. Is die hoger, dan lijdt de verstrekker geen verlies en kost het je niets.

Wat een extra aflossing precies oplevert en op welk leningdeel je begint, staat in de gids over extra aflossen op je hypotheek. De hoofdregel daar: los af op het deel met de hoogste rente, en houd het boetevrije deel van je hypotheek in de gaten, want dat telt ook mee bij oversluiten.

Moment	Wat je boetevrij mag aflossen
Elk kalenderjaar, standaard	Meestal 10 procent van de oorspronkelijke hoofdsom, bij sommige verstrekkers 20 procent
Bij verkoop van de woning	Het volledige bedrag
Aan het einde van de rentevaste periode	Het volledige bedrag
Bij een variabele rente	Het volledige bedrag
Als de marktrente hoger is dan je contractrente	Alles, want er valt geen verlies te vergoeden

Aflossen of sparen: zo reken je de keuze door

Aflossen of sparen berekenen begint bij twee percentages. Aan de ene kant je netto hypotheekrente, aan de andere kant wat je geld elders oplevert na belasting. Betaal je 4 procent rente en trek je die af tegen 37,56 procent, het maximum in 2026, dan is je netto rente 2,50 procent. Elke euro die je aflost levert dus 2,50 procent risicovrij rendement op.

Daar zet je de spaarrente naast, en het effect in box 3. Blijf je met je totale vermogen onder het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon in 2026, dan betaal je geen box 3-belasting en houd je de spaarrente helemaal. Zit je erboven, dan gaat er 36 procent belasting over een forfaitair rendement af en schuift de balans richting aflossen.

Het rekensommetje is niet het hele verhaal. Afgelost geld is weg: terughalen kan alleen door opnieuw te lenen, met de kosten en de inkomenstoets die daarbij horen. Daarom komt de buffer eerst en de hypotheek daarna. Of je je hypotheek wilt afbetalen of niet, is dus net zo goed een liquiditeitsvraag als een rendementsvraag. Waarom sommigen aflossen zelfs onverstandig noemen, met argumenten die soms hout snijden en soms niet, staat in de gids over de vraag of aflossen dom is.

De fiscale gevolgen van aflossen zijn beperkt maar echt: je verliest renteaftrek en je schuift op richting de Hillen-aftrek uit de volgende sectie. Overwaarde gebruiken om je hypotheek af te lossen kan overigens alleen na een verkoop; zolang je in het huis blijft wonen kun je je hypotheek niet verlagen met overwaarde, want een opname verhoogt je schuld juist. Sparen, beleggen of aflossen is uiteindelijk ook een kwestie van risico. Aflossen geeft een zeker rendement gelijk aan je netto rente; beleggen kan meer opleveren en kan ook minder opleveren. Wij zetten de smaken naast elkaar en rekenen ze door, maar welke bij je past hangt af van je horizon en je slaapritme.

Situatie	Wat dat meestal betekent
Geen buffer voor onverwachte uitgaven	Eerst sparen, want aflossen kun je niet terugdraaien
Persoonlijke lening of doorlopend krediet met hogere rente	Die eerst aflossen, daar is het rendement het hoogst
Spaarrente lager dan je netto hypotheekrente	Aflossen levert per saldo meer op dan sparen
Vermogen boven het heffingsvrij vermogen van € 59.357 per persoon in 2026	Aflossen verlaagt ook je grondslag in box 3
Een aflossingsvrij deel met de einddatum in zicht	Aflossen verkleint het probleem op die einddatum
Hypotheek al bijna afgelost	Het laatste stuk levert door de afbouw van de Hillen-aftrek steeds minder op

Als de hypotheek helemaal is afgelost

Je hypotheek is afgelost, en dan? Je maandlast verdwijnt, maar je eigen woning blijft in box 1 staan. Je telt het eigenwoningforfait op bij je inkomen: in 2026 is dat 0,35 procent van de WOZ-waarde voor woningen tussen 75.000 en 1.350.000 euro. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro is dat 1.400 euro per jaar.

Daar staat de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld tegenover, beter bekend als de Hillen-aftrek. In 2026 is die 71,867 procent van het verschil tussen het forfait en je aftrekbare kosten. Bij die 1.400 euro forfait en geen rente meer betekent dat 1.006 euro aftrek, waardoor 394 euro bij je inkomen wordt geteld. In de eerste schijf van 35,75 procent kost dat ongeveer 141 euro belasting per jaar. Die aftrek wordt sinds 2019 afgebouwd, vanaf 2026 met 4,8 procentpunt per jaar, en verdwijnt op 1 januari 2041.

Heb je een aflossingsvrij deel, dan is er na dertig jaar juist geen sprake van een afgeloste hypotheek: de restschuld staat er dan nog volledig. Wie bijna 30 jaar renteaftrek achter de rug heeft, ziet de netto last stijgen zodra die termijn verstrijkt, want de aftrek is per lening tot dertig jaar beperkt. Welk fiscaal regime op jouw leningdelen van toepassing is, zie je terug op je jaaroverzicht; de gids over de hypotheekaftrek per leningdeel legt uit hoe je dat leest.

Praktisch: bewaar de aflossingsnota en het bewijs dat de hypotheek is afbetaald. Je hypotheekinschrijving staat namelijk nog in de openbare registers tot je hem laat doorhalen, en dat is een aparte handeling.

Hypotheek doorhalen: royement, kosten en wanneer het moet

Doorhalen betekent dat de hypothecaire inschrijving uit de openbare registers van het Kadaster wordt gehaald. Dat gebeurt met een royementsakte van de notaris, opgesteld op basis van een royementsverklaring of volmacht van je geldverstrekker. De rekening daarvoor heet de royementskosten. De schuld is dan al weg; de doorhaling ruimt alleen het recht op je woning op. Wat er bij zo'n royement komt kijken staat in een aparte gids.

Bij verkoop is doorhalen niet te vermijden: de koper wil een woning zonder oude inschrijvingen en de notaris regelt het in dezelfde akte. Blijf je wonen na het aflossen, dan is het een keuze. De voordelen van je hypotheek doorhalen zijn een schoon register en rust; de nadelen zijn de royementskosten en het verlies van een inschrijving die je nog had kunnen hergebruiken. Laat je hem staan, dan kun je later binnen diezelfde inschrijving opnieuw lenen zonder nieuwe notariskosten, maar bij een verkoop moet de doorhaling alsnog gebeuren, dan onder tijdsdruk.

Wat mensen hypotheek opzeggen of hypotheek afkopen noemen, is meestal gewoon vervroegd aflossen, eventueel met boeterente, gevolgd door een doorhaling. Hoe je dat stap voor stap regelt en welke stukken je nodig hebt, leest je in de gids over het royeren van een hypotheek.

Post	Bedrag 2026
Notaris, opstellen en passeren van de royementsakte	€ 150 tot € 400 (marktgemiddelde)
Kadaster, inschrijving doorhaling via het KIK-systeem	€ 0
Kadaster, elektronisch buiten KIK	€ 30,20
Kadaster, aangeleverd op papier	€ 64,20
Doorhaling bij verkoop	Meestal in het notaristarief van de levering inbegrepen

Bruto en netto: wat je hypotheek echt kost

Het verschil tussen bruto en netto is bij een hypotheek groot genoeg om er niet naast te rekenen. Je hypotheek betalen doe je altijd bruto: rente plus aflossing gaan maandelijks naar je geldverstrekker. Bruto of netto is dus geen keuze die je aan de balie maakt, maar het verschil tussen wat je overmaakt en wat het je uiteindelijk kost. Netto is wat overblijft nadat je de aftrekbare rente van je inkomen hebt afgetrokken en het eigenwoningforfait erbij hebt geteld.

Hoeveel belastingaftrek je hypotheek oplevert, hangt af van je belastingtarief. Heb je de AOW-leeftijd nog niet bereikt, dan valt inkomen tot 38.883 euro in 2026 in de eerste schijf van 35,75 procent, geldt tot 78.426 euro het tarief van 37,56 procent en daarboven 49,50 procent. Wie AOW ontvangt, betaalt in de eerste schijf een lager tarief, want daar zit geen AOW-premie meer in. Voor de aftrek van eigenwoningkosten is 37,56 procent het maximum in 2026: verdien je meer, dan krijg je over je aftrekposten toch niet meer dan dat terug. De rekenregel per leningdeel staat in de gids over de aftrek op je hypotheek.

Wanneer je het geld krijgt, kies je zelf. Met een voorlopige aanslag, vroeger de voorlopige teruggave genoemd, krijg je de teruggave maandelijks vooruit, meestal rond de vijftiende. Zonder voorlopige aanslag komt de teruggave van belasting op je hypotheek in één bedrag na je aangifte; dien je vóór 1 april in, dan streeft de Belastingdienst ernaar vóór 1 juli te reageren. De voorlopige aanslag loopt automatisch door naar het volgende jaar, wat handig is en tegelijk het risico geeft dat hij niet meer klopt.

De 4 procent waarmee de tabel hieronder rekent is een aanname en geen actuele rentestand. Welke rente voor jou geldt, staat in je hypotheekakte of in het rentevoorstel dat je krijgt als je rentevaste periode afloopt.

Post bij een annuïteitenhypotheek van € 300.000	Per jaar	Per maand
Bruto last bij 4 procent rente en 30 jaar	€ 17.187	€ 1.432
Waarvan rente in het eerste jaar	€ 11.904	€ 992
Eigenwoningforfait bij een WOZ-waarde van € 400.000	€ 1.400	€ 117
Aftrekpost: rente min forfait	€ 10.504	€ 875
Teruggave tegen 37,56 procent	€ 3.945	€ 329
Netto last in het eerste jaar	€ 13.242	€ 1.103

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De WOZ-waarde gebruiken om je overwaarde te berekenen

De WOZ-waarde is de waarde per 1 januari van het jaar ervoor en wijkt vaak duizenden euro's af van wat je huis nu opbrengt. Reken je daarmee, dan schat je je overwaarde te hoog of te laag in en klopt je hele financieringsplan niet.

Denken dat opgenomen overwaarde altijd aftrekbare rente heeft

Alleen het deel dat naar je eigen woning gaat, geeft recht op renteaftrek. Wie 50.000 euro opneemt voor andere doelen tegen 4 procent, mist daardoor tot 751 euro teruggave per jaar en houdt een schuld over die in box 3 valt.

De eigenwoningreserve vergeten bij de volgende aankoop

De bijleenregeling werkt automatisch, of je er nu aan denkt of niet. Wie een deel van de overwaarde opzij zet en later hoort dat over dat bedrag geen aftrek geldt, zit voor de rest van de looptijd met een hogere netto maandlast.

Rekenen alsof de kosten koper meekunnen in de hypotheek

Sinds 2018 mag je hypotheek hooguit 100 procent van de woningwaarde zijn. Bij een huis van 500.000 euro betekent dat ongeveer 14.500 euro uit eigen geld of overwaarde. Wie dat pas bij de notaris ontdekt, staat met een financieringsgat.

Aflossen zonder buffer

Een aflossing is definitief. Gaat de cv-ketel stuk of valt je inkomen weg, dan moet je het geld opnieuw lenen tegen de kosten en de toets van dat moment. Eerst een buffer voor een paar maanden vaste lasten, dan pas de hypotheek.

De voorlopige aanslag laten staan na een aflossing

Je maandelijkse teruggave loopt automatisch door, ook als je minder rente betaalt. Wie 40.000 euro aflost en niets wijzigt, krijgt al snel 600 euro per jaar te veel en betaalt dat later terug, met belastingrente erbij.

De inschrijving laten doorhalen terwijl je nog wilt lenen

Een bestaande hypothecaire inschrijving kun je later opnieuw benutten zonder nieuwe notariskosten. Haal je hem door en wil je binnen een paar jaar toch weer lenen, dan betaal je opnieuw voor een hypotheekakte en de inschrijving bij het Kadaster.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Overwaarde opnemen, verhuizen met een eigenwoningreserve of een verzilverhypotheek afsluiten zijn beslissingen waarbij algemene informatie ophoudt. Een hypotheekadviseur rekent jouw leningdelen door, kent het acceptatiebeleid per geldverstrekker en ziet welk fiscaal regime op elk deel van toepassing is; reken op ongeveer 2.500 euro advies- en bemiddelingskosten, waarvan een deel eenmalig aftrekbaar is. Voor de bijleenregeling bij een gecompliceerde verkoop, een echtscheiding of een woning die deels verhuurd is geweest, is een fiscalist het aangewezen adres, vaak tussen de 150 en 250 euro per uur. De notaris komt in beeld bij het uitkopen van een partner, bij een nieuwe hypotheekakte en bij het doorhalen van de inschrijving.

Zelf doen kan prima bij de kleinere stappen: je overwaarde in beeld brengen met de overwaarde-rekenhulp, een extra aflossing doorgeven, je voorlopige aanslag bijstellen of een prijs opvragen voor een doorhaling. Wie zich eerst inleest via het overzicht van alles rond de hypotheek, voert het gesprek met een adviseur een stuk gerichter en betaalt daardoor voor advies in plaats van voor uitleg.