Verhuur van een eigen woning die niet te koop staat: wat mag en wat kost het

Waarom een woning die niet te koop staat andere regels kent

Verhuren van een huis dat te koop staat en verhuren van een huis dat je gewoon aanhoudt zijn juridisch twee verschillende dingen: de soepele regels voor tijdelijke verhuur hangen in Nederland aan verkoop, sloop of renovatie. Woon je zelf tijdelijk of definitief ergens anders zonder dat je het huis verkoopt, dan val je terug op het normale huurrecht, en dat beschermt de huurder stevig. De hoofdlijnen van alle verhuurvormen staan in de gids over je huis verhuren of een tweede woning aanhouden.

Twee dingen die bij een verkoopwoning wel kunnen, kunnen hier niet. De gemeente geeft geen vergunning op grond van de Leegstandwet, want die vergunning is voorbehouden aan woningen die echt te koop staan of die gesloopt of gerenoveerd worden. En de verhuisregeling die een leegstaande verkoopwoning nog drie jaar in box 1 houdt, is er niet: zonder verkoopplan is er niets om die uitzondering op te hangen.

Wat er overblijft hangt af van de vraag of je zelf in de woning blijft wonen: zo ja, en verhuur je een kamer of het hele huis voor korte tijd, dan verandert er fiscaal weinig. Trek je eruit, dan verhuist het huis met hypotheek en al naar box 3 en krijgt je huurder volledige huurbescherming, tenzij je een van de weinige tijdelijke contractvormen goed toepast. Hoe verhuur in het algemeen uitpakt, staat in de gids over je eigen woning verhuren.

De Leegstandwetvergunning valt hier af

De Leegstandwet kent drie categorieën waarvoor een gemeente een vergunning voor tijdelijke verhuur kan afgeven: een leegstaand gebouw zoals een oud kantoor of een school, woonruimte in een gebouw dat wordt gesloopt of ingrijpend gerenoveerd, en een te koop staande koopwoning. Een woning die je gewoon aanhoudt past in geen van de drie.

Gemeenten toetsen die derde categorie echt: de vergunning wordt geweigerd als de woning niet werkelijk te koop staat, en ook als de vraagprijs zo ver boven de marktwaarde ligt dat verkoop niet serieus wordt geprobeerd. Een verkoopopdracht bij een makelaar en een marktconforme vraagprijs zijn de bewijsstukken die de gemeente wil zien. Wat marktconform is, leid je af uit vergelijkbare verkopen; hoe je dat aanpakt staat in de gids over de waarde van je woning berekenen.

Het verschil is groot genoeg om die vergunning te willen. Een huurder met een Leegstandwetcontract heeft geen huurbescherming en bij een te koop staande woning ook geen huurprijsbescherming, en je zegt op met een termijn van drie maanden, terwijl een huurder zonder vergunning beide beschermingen wel heeft. Wie zonder vergunning een contract sluit en daar Leegstandwet boven zet, heeft gewoon een regulier huurcontract met een misleidende kop.

Het kabinet wil de regeling voor te koop staande woningen verder inperken: de wijziging die in april 2026 naar de Raad van State ging, brengt de maximale verhuurtermijn terug naar twee jaar en maakt het woningwaarderingsstelsel verplicht. Dat voorstel was in augustus 2026 nog geen geldend recht. Voor een woning die niet te koop staat verandert er niets: die viel er al buiten.

Categorie in de Leegstandwet	Maximale duur van de vergunning	Geldt dit voor een woning die je aanhoudt?
Leegstaand gebouw, bijvoorbeeld een kantoor of school	10 jaar	Nee, het gaat om een gebouw zonder woonbestemming
Woonruimte in een sloop- of renovatiepand	7 jaar	Alleen als sloop of ingrijpende renovatie vaststaat
Te koop staande koopwoning	5 jaar	Nee, de woning moet werkelijk te koop staan
Woning die je aanhoudt zonder verkoopplan	Geen vergunning mogelijk	Nee, je valt terug op het gewone huurrecht

Gecontroleerd op augustus 2026

Tussenhuur met een terugkeerbeding als je tijdelijk weg bent

Ga je een jaar naar het buitenland, zorg je tijdelijk voor een ouder of woon je een periode bij je partner, dan is tussenhuur de route. De wet regelt die in artikel 7:274 lid 1 sub b en lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, en in de praktijk heet hij de diplomatenclausule. Je verhuurt voor een afgesproken periode en spreekt schriftelijk af dat de huurder de woning daarna verlaat omdat je er zelf weer gaat wonen.

Twee eisen maken of breken het contract. Het moet gaan om een huur voor bepaalde tijd, en er moet een ontruimingsbeding in staan waarin letterlijk is vastgelegd dat de huurder na afloop vertrekt omdat de verhuurder terugkeert. Ontbreekt dat beding, dan heeft je huurder gewoon huurbescherming en kom je er alleen nog uit via de rechter met een van de normale opzeggingsgronden.

Opzeggen doe je tegen het einde van de afgesproken periode, met een opzegtermijn van minimaal drie maanden. Die termijn loopt met een maand per huurjaar op tot maximaal zes maanden. Stemt de huurder niet in, dan gaat de zaak naar de kantonrechter, maar die maakt bij tussenhuur geen belangenafweging: hij controleert of het beding klopt en of je werkelijk terugkeert.

De vorm past ook als je zelf ergens anders bouwt en de oude woning aanhoudt tot je nieuwe huis klaar is. Bij een prefab woning is de bouwtijd vaak kort genoeg om die tussenperiode op één contract te overzien. Huur je zelf duur in die tussentijd, houd dan in de gaten wat dat betekent voor je leenruimte als duurhuurder die later weer wil kopen.

Welke huurcontracten sinds 1 juli 2024 nog mogen

Met de Wet vaste huurcontracten is het huurcontract voor onbepaalde tijd sinds 1 juli 2024 weer de norm. Een gewoon tijdelijk contract van twee jaar mag niet meer, ook niet als huurder en verhuurder het samen willen. De uitzonderingen staan in een limitatieve lijst en zijn niet uit te breiden met een eigen afspraak.

Voor een woning die je aanhoudt zijn er in de praktijk drie bruikbare vormen. Tussenhuur als je terugkeert, hospitaverhuur als je zelf blijft wonen en een kamer verhuurt, en het gewone contract voor onbepaalde tijd als je de woning voorlopig niet zelf nodig hebt. Doelgroepencontracten zijn er wel, maar die zijn gebonden aan groepen als studenten, promovendi en mensen die uit een noodsituatie komen.

Vakantieverhuur is een categorie apart. Kortdurende verhuur aan toeristen valt niet onder het woonruimterecht, maar veel gemeenten stellen een registratienummer, een meldplicht per verhuurnacht en een maximum aantal nachten per jaar. Die regels verschillen per gemeente en gelden ook als je zelf gewoon in de woning woont.

Contractvorm	Wanneer je hem mag gebruiken	Kom je er weer uit?
Onbepaalde tijd	Altijd, dit is sinds 1 juli 2024 de standaard	Alleen via de rechter, op een wettelijke opzeggingsgrond
Tussenhuur met terugkeerbeding	Je bent tijdelijk weg en gaat er zelf weer wonen	Ja, opzeggen tegen de einddatum met 3 tot 6 maanden
Hospitaverhuur	Je woont zelf in de woning en verhuurt een deel	Ja, in de eerste negen maanden heeft de huurder geen huurbescherming
Doelgroepencontract	Alleen voor aangewezen groepen, zoals studenten	Ja, zolang de huurder tot de doelgroep blijft horen
Leegstandwet	Alleen met vergunning van de gemeente	Ja, opzegtermijn van drie maanden
Vakantieverhuur	Kortdurend aan toeristen, binnen de gemeentelijke regels	Ja, er ontstaat geen huurbescherming

Gecontroleerd op augustus 2026

Blijf je er zelf wonen, dan blijft de woning in box 1

Zolang de woning je hoofdverblijf is, blijft hij een eigen woning in box 1. Je betaalt eigenwoningforfait, in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde voor de meeste woningen, en je hypotheekrente blijft aftrekbaar tegen maximaal 37,56 procent (2026). Verhuur je in die situatie het hele huis een paar weken, dan telt 70 procent van de huurinkomsten mee als inkomen in box 1.

Van de huur mag je eerst de kosten aftrekken die je maakt om te verhuren, zoals het gas, water en licht dat de huurder verbruikt en de schoonmaak tussen twee huurders. Onderhoud, afschrijving en vaste lasten mogen daar niet af. Over wat overblijft rekent de Belastingdienst met 70 procent, en dat bedrag komt bij je box 1-inkomen.

Verhuur je permanent een kamer terwijl je er zelf woont, dan geldt de kamerverhuurvrijstelling: blijft de kale huur onder 6.633 euro per jaar (2026), dan is de huur onbelast en blijft het hele huis in box 1. Kom je erboven, dan verhuist het verhuurde deel naar box 3 en verlies je de renteaftrek over dat deel. Hoe je dit in je aangifte verwerkt, staat in de gids over de aangifte bij een eigen woning.

Verhuis je zelf, dan gaat de woning naar box 3

Op de dag dat de woning niet langer je hoofdverblijf is houdt het eigenwoningregime op, dus vanaf dat moment is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar en vervalt het eigenwoningforfait. De woning en de schuld tellen mee in box 3, en dat gebeurt op de peildatum van 1 januari daarna. Het exacte moment waarop dat omslaat, is uitgewerkt in de gids over wanneer een eigen woning van box 1 naar box 3 gaat.

In box 3 rekent de Belastingdienst met een forfaitair rendement: over de waarde van de woning geldt 6,00 procent (2026), en de schuld telt negatief mee tegen 2,70 procent (2026) na aftrek van een schuldendrempel van 3.800 euro per persoon. Over het deel van je vermogen boven het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon (2026) betaal je 36 procent (2026) belasting. De werkelijke huur speelt in die som geen rol, ook niet als de woning een deel van het jaar leegstaat.

De waarde die je invult is de WOZ-waarde, en die mag je alleen verlagen met de leegwaarderatio als de huurder echte huurbescherming heeft. Bij een tijdelijk contract geldt die korting niet en vul je de volle WOZ-waarde in. Dat maakt tussenhuur fiscaal duurder dan een contract voor onbepaalde tijd, terwijl de huur hetzelfde is.

Denk je dat het forfait ver boven je werkelijke rendement ligt, dan kun je in de aangifte een beroep doen op de tegenbewijsregeling voor het werkelijke rendement. Je rekent dan met de werkelijke huur minus de werkelijke kosten, plus de waardeontwikkeling van de woning in dat jaar. Die waardestijging telt volledig mee, ook al heb je hem niet in handen; wat je woning doet, zie je in de gids over de waarde van je woning.

Jaarhuur als deel van de WOZ-waarde	Deel van de WOZ-waarde dat je opgeeft
0 tot 1 procent	73 procent
1 tot 2 procent	79 procent
2 tot 3 procent	84 procent
3 tot 4 procent	90 procent
4 tot 5 procent	95 procent
5 procent of meer	100 procent
Tijdelijk huurcontract of verhuur aan familie	100 procent, de leegwaarderatio geldt niet

Gecontroleerd op belastingjaar 2026

Wie er toestemming moet geven voordat de huurder erin trekt

Bijna elke hypotheekakte verbiedt verhuur zonder schriftelijke toestemming van de geldverstrekker. Dat is geen formaliteit: bij verhuur zonder toestemming kan de bank de lening in één keer opeisen, omdat een verhuurde woning bij gedwongen verkoop minder opbrengt. Voor tussenhuur van een jaar geven veel banken die toestemming wel, voor verhuur voor onbepaalde tijd zelden zonder overstap naar een verhuurhypotheek met een renteopslag en een lagere maximale lening.

Je opstalverzekeraar wil het ook weten. Een gewone woonhuispolis gaat uit van bewoning door de eigenaar, en bij schade kan een verzekeraar de uitkering weigeren als er zonder melding een huurder in zat. Bij een appartement komt de vereniging van eigenaars erbij: het splitsingsreglement kan verhuur beperken of aan voorwaarden binden.

De gemeente is de vierde partij. Sinds de Wet goed verhuurderschap moet elke verhuurder werken met een schriftelijke huurovereenkomst, mag de waarborgsom niet hoger zijn dan twee maanden kale huur en moet je de huurder wijzen op het gemeentelijke meldpunt. Sommige gemeenten eisen daarnaast een verhuurvergunning en voor kamergewijze verhuur geldt bijna overal een omzettingsvergunning; overtreding levert een bestuurlijke boete op die bij herhaling binnen vier jaar fors oploopt.

Wie	Wat je moet regelen	Wat het misgaan kost
Geldverstrekker	Schriftelijke toestemming of een verhuurhypotheek	De lening kan in één keer opeisbaar worden
Opstalverzekeraar	De verhuur melden en de polis aanpassen	Geen uitkering bij brand- of waterschade
Vereniging van eigenaars	Splitsingsreglement en huishoudelijk reglement nalopen	Boete of een verbod op de verhuur
Gemeente	Verhuurvergunning, registratie en de Wet goed verhuurderschap	Bestuurlijke boete, bij herhaling beheerovername
Belastingdienst	De woning tijdig uit box 1 halen in je aangifte	Naheffing plus belastingrente over de te veel geclaimde aftrek

Gecontroleerd op augustus 2026

De huurprijs die je mag vragen

Sinds 1 juli 2024 bepaalt het woningwaarderingsstelsel niet alleen in de sociale huur wat een woning maximaal mag kosten, maar ook in de middenhuur. Je telt punten voor oppervlakte, voorzieningen, energielabel, buitenruimte en WOZ-waarde. Het puntenaantal bepaalt in welk segment je woning valt en dus of je de huurprijs zelf mag kiezen.

Bij 143 punten of minder ligt de maximale kale huur in 2026 op 932,93 euro per maand, en tussen 144 en 186 punten zit de gereguleerde middenhuur met een bovengrens van 1.228,07 euro per maand (2026). Vanaf 187 punten is de woning vrije sector en bepaal je de prijs zelf. Omdat de WOZ-waarde meetelt in de punten, verschuift het puntenaantal met de waarde van je huis mee.

Vraag je meer dan het puntenaantal toestaat, dan kan de huurder naar de Huurcommissie en wordt de huur met terugwerkende kracht verlaagd. In het gereguleerde segment kan dat in de eerste zes maanden van het contract, en bij een gereguleerde woning ook daarna. Een huurder die de huurprijs laat toetsen en gelijk krijgt, betaalt de rest van het contract de lagere prijs.

Een beter energielabel levert punten op en daarmee ruimte in de huurprijs. Isolatie, een warmtepomp of een hoogrendementsketel schuiven de woning omhoog in het stelsel, en een deel van die maatregelen valt onder de subsidie voor het verduurzamen van een woning. Reken wel door of de hogere huur de investering binnen de verhuurperiode terugverdient.

Segment	Punten	Maximale kale huur per maand	Jaarlijkse huurverhoging
Laag segment	Tot en met 143 punten	€ 932,93	Jaarlijks vastgesteld plafond
Gereguleerde middenhuur	144 tot en met 186 punten	€ 1.228,07	6,1 procent
Vrije sector	Vanaf 187 punten	Geen maximum	4,4 procent

Gecontroleerd op 1 januari 2026

Wat verhuren onder de streep oplevert

De huur is bruto. Er gaan kosten af die je als bewoner niet had: beheer door een verhuurmakelaar kost meestal vijf tot acht procent van de huursom, mutatieonderhoud tussen twee huurders loopt al snel in de honderden euro's, en de opstalverzekering wordt duurder. Reken ook op leegstand tussen twee huurders van een tot twee maanden.

Daar bovenop komt de belasting in box 3 en het verlies van je hypotheekrenteaftrek. Die twee samen zijn bij een gemiddelde eengezinswoning vaak goed voor zes- tot achtduizend euro per jaar. Pas als de huur daar ruim boven uitkomt, levert verhuren echt geld op.

Tegenover die kosten staat dat de woning van jou blijft en in waarde kan meebewegen met de markt. Wie het huis aanhoudt om er later zelf weer in te trekken, koopt daarmee ook zekerheid: je hoeft niet opnieuw de markt op.

Verkoop je uiteindelijk toch, dan brengt een verhuurde woning minder op dan een lege, en dat verschil groeit naarmate de huurder meer bescherming heeft. Wat verhuren betekent voor je positie in de straat en voor je buren, komt aan bod in het overzicht over wonen, buren en leven.

Zo regel je de verhuur van een woning die je aanhoudt

Begin drie maanden voor de gewenste ingangsdatum, dan is er tijd voor toestemming en een goed contract.

1. Bepaal of je terugkomt en wanneer

   Kom je binnen een afzienbare termijn zelf terug, dan is tussenhuur de enige vorm die je die zekerheid geeft. Weet je het niet, kies dan bewust voor een contract voor onbepaalde tijd en accepteer dat je er alleen via de rechter uitkomt.

2. Vraag schriftelijke toestemming aan je geldverstrekker

   Zet in je aanvraag de verhuurvorm, de periode en de huurprijs. Reken op twee tot zes weken en op de vraag of je overstapt naar een verhuurhypotheek met renteopslag. Zonder deze brief mag je niet verhuren.

3. Meld de verhuur bij je verzekeraar en check de VvE

   Laat de opstalpolis aanpassen naar verhuurde staat en haal je eigen inboedel uit de dekking. Bij een appartement lees je het splitsingsreglement na op verhuurbepalingen en meld je de huurder bij het bestuur.

4. Tel de punten en zet de huurprijs vast

   Bereken het puntenaantal met het woningwaarderingsstelsel en kijk in welk segment je uitkomt. Een prijs boven het maximum houdt geen stand bij de Huurcommissie; wat de WOZ-waarde met je punten doet, reken je na via de gids over het berekenen van je woningwaarde.

5. Leg het contract schriftelijk vast

   Neem bij tussenhuur het ontruimingsbeding letterlijk op, met de reden en de einddatum. Vermeld de waarborgsom van maximaal twee maanden kale huur, de servicekosten per post en het gemeentelijke meldpunt.

6. Maak een opnamestaat en meet de meterstanden

   Leg de staat van de woning bij aanvang vast met foto's en een ondertekende beschrijving. Zonder die opname is schade aan het einde vrijwel niet te verhalen op de waarborgsom.

7. Pas je aangifte aan

   Verhuis je zelf, geef de woning en de hypotheek dan vanaf de juiste datum aan in box 3 en stop je voorlopige teruggaaf voor de hypotheekrente. Blijf je er wonen, vul dan 70 procent van de netto huur in bij je inkomsten uit tijdelijke verhuur, zoals beschreven in de gids over de aangifte en je eigen woning.

Loop dit na voordat je een huurder zoekt

• Schriftelijke toestemming van de geldverstrekker binnen
• Opstalverzekering aangepast naar verhuurde staat
• Splitsingsreglement van de VvE nagelezen op verhuurbepalingen
• Gemeente gecheckt op verhuurvergunning en registratieplicht
• Puntenaantal geteld en de huurprijs binnen het toegestane maximum
• Ontruimingsbeding opgenomen als je zelf terugkeert
• Waarborgsom van maximaal twee maanden kale huur afgesproken
• Voorlopige teruggaaf voor de hypotheekrente stopgezet bij vertrek

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat de Leegstandwet ook zonder verkoop werkt

De vergunning is gebonden aan een woning die werkelijk te koop staat of die gesloopt of gerenoveerd wordt. Een contract dat naar de Leegstandwet verwijst zonder vergunning is een gewoon huurcontract, met volledige huurbescherming vanaf de eerste dag.

Tussenhuur afspreken zonder ontruimingsbeding

Zonder een schriftelijk beding dat de huurder na afloop vertrekt omdat jij terugkeert, is er geen tussenhuur. Je hebt dan een huur voor bepaalde tijd die na afloop stilzwijgend doorloopt voor onbepaalde tijd, en de huurder hoeft niet weg.

Verhuren zonder de bank te informeren

De hypotheekakte verbiedt het bijna altijd. Ontdekt de geldverstrekker de verhuur, dan kan hij de lening opeisen of alsnog een verhuurhypotheek met renteopslag eisen. Dat laatste kost jaarlijks al gauw enkele honderden euro's meer.

De hypotheekrenteaftrek laten doorlopen na je vertrek

Zodra de woning niet meer je hoofdverblijf is, stopt de aftrek. Wie de voorlopige teruggaaf gewoon laat lopen, krijgt een naheffing over alle te veel ontvangen maanden, met belastingrente erbovenop.

Rekenen met de leegwaarderatio bij een tijdelijk contract

De korting op de WOZ-waarde geldt alleen bij huurders met echte huurbescherming. Bij tussenhuur en andere tijdelijke contracten vul je 100 procent van de WOZ-waarde in, en dat scheelt bij een woning van vier ton al snel zeshonderd euro belasting per jaar.

Een huurprijs vragen die het puntenaantal niet draagt

In het gereguleerde segment kan de huurder de prijs laten toetsen bij de Huurcommissie. Wordt de huur verlaagd, dan geldt dat met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum en betaal je het verschil terug.

De opnamestaat overslaan

Zonder beschrijving en foto's van de staat bij aanvang kun je schade aan het einde niet aantonen. De waarborgsom moet je dan gewoon volledig terugbetalen, ook bij zichtbare beschadigingen.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een tussenhuurcontract van een jaar red je het meestal zelf met een modelcontract, mits het ontruimingsbeding er correct in staat. Wordt het ingewikkelder, dan verdient hulp zich snel terug. Een huurrechtjurist die een contract opstelt of nakijkt kost doorgaans tussen de 300 en 700 euro, en dat is weinig tegenover een huurder die je er niet uit krijgt. Bij de fiscale kant, zeker als je twijfelt tussen het forfait en de tegenbewijsregeling voor het werkelijke rendement, is een belastingadviseur of fiscalist de aangewezen partij; reken op 150 tot 250 euro per uur. Gaat het om de combinatie van een verhuurhypotheek en een nieuwe woning, dan zet een hypotheekadviseur de leenruimte en de acceptatievoorwaarden op een rij, meestal voor 1.500 tot 3.000 euro. De grens tussen box 1 en box 3 is voor de meeste mensen de plek waar het misgaat; de gids over het moment waarop je woning van box 1 naar box 3 gaat laat zien welke datum daarvoor telt en wanneer je er beter iemand naar laat kijken.