Hypotheekrente: actuele stand, verwachting en rentevaste periode

Wat de hypotheekrente is en waarom hij beweegt

De hypotheekrente is de prijs die je betaalt voor het geld dat je leent voor je huis, uitgedrukt als percentage per jaar. Over een hypotheek van 400.000 euro betekent elk procentpunt rente zo'n 4.000 euro bruto per jaar. Daarmee is de rente veruit de duurste knop aan je hypotheek, duurder dan advieskosten, taxatie en notaris samen.

Geldverstrekkers bepalen hun tarieven niet uit de losse pols. Ze lenen het geld zelf in op de kapitaalmarkt of halen het uit spaargeld, en leggen daar opslagen bovenop voor kosten, risico en marge. Stijgt de rente op de kapitaalmarkt, dan volgen de hypotheektarieven meestal binnen weken; het beleid van de Europese Centrale Bank werkt vooral door in variabele en kort vastgezette tarieven.

Actuele standen noemen we hier bewust niet, want die veranderen wekelijks en soms dagelijks. Waar je de dagkoersen vindt en hoe je ze leest, staat in het overzicht van de hypotheekrentes en in de gids over de huidige hypotheekrente.

Waar de hoogte van jouw rente van afhangt

Twee mensen die op dezelfde dag bij dezelfde geldverstrekker tekenen, kunnen een verschillend tarief betalen. De hoogte van de hypotheekrente hangt af van de rentevaste periode, van de verhouding tussen lening en woningwaarde, en van de vraag of je Nationale Hypotheek Garantie hebt. Met NHG, in 2026 mogelijk tot een kostengrens van 470.000 euro en tot 498.200 euro als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert, betaal je bij de meeste geldverstrekkers het laagste tarief.

Ook de hypotheekvorm telt mee. Op een aflossingsvrij leningdeel rekenen veel geldverstrekkers een opslag van één tot twee tienden van een procent, omdat de schuld niet daalt; hoe dat per rentevaste periode uitpakt staat in de gids over de hypotheekrente bij aflossingsvrij. Voor de hypotheekrente bij een lineaire hypotheek geldt vrijwel altijd hetzelfde tarief als bij een annuïtaire, maar doordat je sneller aflost, zak je eerder naar een goedkopere risicoklasse.

Wat een normale bandbreedte is en hoe de tarieven zich de afgelopen jaren bewogen, lees je in de gids over hoe hoog de hypotheekrente is.

Knop	Effect op je tarief
Langere rentevaste periode	Hoger tarief, langer zekerheid over je maandlast
NHG (kostengrens € 470.000 in 2026)	Laagste tarieven, korting kan oplopen tot enkele tienden van een procent
Lagere risicoklasse door aflossen of overwaarde	Opslag vervalt, vaak 0,1 tot 0,3 procentpunt
Aflossingsvrij leningdeel	Vaak 0,1 tot 0,2 procentpunt opslag
Lineair in plaats van annuïtair	Zelfde tarief, wel eerder in een lagere risicoklasse

De rentevaste periode: van variabel tot dertig jaar vast

De rentevaste periode is de afspraak hoe lang je tarief vaststaat. Hoe langer je vastzet, hoe hoger het tarief, maar hoe langer je beschermd bent tegen stijgingen. Tien en twintig jaar zijn de meest gekozen periodes; hoe je die afweging maakt, staat in de gids over de rentevaste periode.

Variabele rente beweegt elke maand of elk kwartaal mee met de markt en past alleen bij wie een flinke stijging kan opvangen. Tien jaar vast is vaak het omslagpunt tussen prijs en zekerheid; de afwegingen daarbij staan in de gids over hypotheekrente 10 jaar vast. Wie rust wil tot ver voorbij de helft van de looptijd, kijkt naar de hypotheekrente voor 20 jaar.

De hypotheekrente 30 jaar vastzetten kan ook: dan ligt je tarief de hele looptijd vast en is er nooit meer een renteherziening. Daar betaal je het hoogste tarief van alle periodes voor. De keuze werkt ook door in je leenruimte: bij een rentevaste periode korter dan tien jaar toetst de geldverstrekker niet op je eigen rente maar op de toetsrente die de AFM elk kwartaal publiceert en die wettelijk ten minste 5 procent bedraagt; in 2026 staat hij op 5 procent, waardoor je meestal minder kunt lenen.

Rentevaste periode	Past bij
Variabel	Ruime buffer, korte resterende looptijd of verwachting dat de rente daalt
5 jaar vast	Concrete verkoop- of aflosplannen binnen enkele jaren
10 jaar vast	De middenweg: scherp tarief met tien jaar rust
20 jaar vast	Zekerheid over de maandlast tot ver in de looptijd
30 jaar vast	Maximale zekerheid, nooit meer een renteherziening

Hypotheekrente vergelijken doe je op dezelfde dag

Tarieven vergelijken heeft alleen zin als je appels naast appels legt: dezelfde rentevaste periode, dezelfde risicoklasse en met of zonder NHG. Een lijsttarief zonder die context zegt weinig. Hoe je dat aanpakt staat in de gids over hypotheekrente vergelijken; waar je de actuele lijst per geldverstrekker vindt, lees je bij hypotheekrente nu.

Kijk verder dan het tarief alleen. Het percentage dat je jaarlijks boetevrij mag aflossen, de verhuisregeling en de vraag of je tijdens de rentevaste periode kosteloos naar een lagere risicoklasse zakt, verschillen sterk per geldverstrekker. Een tarief dat een twintigste procentpunt hoger ligt maar betere voorwaarden heeft, wint het over de looptijd geregeld van het goedkoopste aanbod.

Sta je op het punt een hypotheek af te sluiten, dan vergelijk je de offerte en niet de website. Tussen renteaanbod en passeren zitten geldigheids- en verlengingstermijnen met eigen spelregels; hoe je daar bij het afsluiten mee omgaat staat in de gids over hypotheek rente vergelijken.

Renteopslag: zo krijg je korting bij overwaarde

De renteopslag op je hypotheek is het deel van je tarief dat bovenop het basistarief komt omdat je lening hoog is ten opzichte van de woningwaarde. Geldverstrekkers werken met risicoklassen: leen je meer dan bijvoorbeeld 80 of 90 procent van de waarde, dan betaal je een opslag die kan oplopen tot enkele tienden van een procent. Wie zijn hypotheekrente wil verlagen bij overwaarde, komt bij deze opslag uit.

Die opslag is geen levenslang vonnis. Door aflossen daalt je schuld en door prijsstijgingen groeit je overwaarde; allebei kunnen je in een lagere risicoklasse brengen. De renteopslag verlagen gaat bij de meeste geldverstrekkers niet vanzelf: je vraagt er zelf om en toont de waarde aan met een WOZ-beschikking of een taxatierapport. Hoeveel ruimte er in jouw huis zit, zie je met de overwaarde-rekenhulp.

Zo'n verzoek is de goedkoopste route naar een lagere hypotheekrente die er bestaat: een formulier, soms een taxatie, en de korting op je hypotheekrente loopt daarna elke maand door. Sommige geldverstrekkers verlagen de opslag automatisch zodra je door aflossen een klasse zakt; bij waardestijging doet vrijwel geen enkele dat uit zichzelf.

Je rentevaste periode loopt af: verlengen, middelen of oversluiten

Loopt je hypotheekrente af, dan moet je geldverstrekker je wettelijk uiterlijk drie maanden voor de einddatum een nieuw renteaanbod sturen. Sinds 2013 geldt daarbij het eensporige rentebeleid: bij het verlengen krijg je hetzelfde tarief als een nieuwe klant met hetzelfde risicoprofiel. Binnen één geldverstrekker valt er dus weinig te onderhandelen, tussen geldverstrekkers des te meer.

Op de einddatum zelf mag je boetevrij weg. Hypotheekrente oversluiten naar een andere geldverstrekker kost op dat moment alleen advies-, taxatie- en notariskosten, samen vaak 2.500 tot 4.000 euro in 2026. Reken uit of het renteverschil dat binnen de nieuwe rentevaste periode terugverdient; bij het opnieuw afsluiten van een hypotheek gelden verder de normale acceptatie-eisen.

Wil je tijdens de rentevaste periode al naar een lager tarief, dan kun je de hypotheekrente omzetten tegen een vergoeding voor de rente die de geldverstrekker misloopt, of kiezen voor hypotheekrente middelen. Die vergoeding mag sinds 2016 wettelijk niet hoger zijn dan het werkelijke financiële nadeel van de geldverstrekker, en hij moet je de berekening navolgbaar voorleggen. Bij middelen wordt hij als opslag in het nieuwe, lagere tarief verwerkt, vaak met een extra opslag erbovenop: je maandlast daalt direct, maar gratis is het niet.

Hypotheekrente meenemen bij verhuizing of scheiding

Verhuizen betekent niet automatisch afscheid van een laag tarief. Met de verhuisregeling, ook wel meeneemregeling, kun je bij de meeste geldverstrekkers je oude hypotheekrente meenemen naar een nieuwe woning: het oude tarief blijft gelden voor het oude leenbedrag, en voor wat je extra leent betaal je de actuele rente. Voorwaarde is dat je bij dezelfde geldverstrekker blijft en dat de nieuwe hypotheek binnen de termijn uit je voorwaarden ingaat, meestal drie tot zes maanden na aflossing van de oude lening.

Of hypotheekrente meenemen loont, hangt van de rentestand af. Staat de actuele rente hoger dan jouw oude tarief, dan is de regeling goud waard; staat hij lager, dan laat je hem bewust lopen. Koop je eerst en verkoop je later, dan overbrug je het gat met een overbruggingshypotheek, die een eigen en vaak variabel tarief kent.

Bij een scheiding ligt het fijner. Blijft één van beiden in de woning en neemt die de hypotheek over, dan blijft het tarief meestal gewoon staan. Wil de vertrekkende partner de hypotheekrente meenemen naar een eigen nieuwe woning, dan hangt dat van de voorwaarden af: veel geldverstrekkers koppelen de verhuisregeling aan de verkoop van de woning, niet aan het vertrek van één schuldenaar.

Hypotheekrente terugvragen: in één keer of elke maand

Hypotheekrente is aftrekbaar zolang je de lening annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar; voor leningen van vóór 2013 geldt overgangsrecht. De teruggave van hypotheekrente krijg je standaard in één keer, na je aangifte over het afgelopen jaar. Welke kosten je precies mag meetellen, staat in de gids over de aftrek van hypotheekrente.

Wachten hoeft niet. Met een voorlopige teruggave kun je de hypotheekrente maandelijks terugvragen: je geeft je verwachte rente, het eigenwoningforfait en je inkomen door via Mijn Belastingdienst, en de Belastingdienst betaalt de teruggave in maandelijkse termijnen uit, rond het midden van de maand. Aanvragen kan het hele jaar door; begin je halverwege, dan wordt het bedrag over de resterende maanden verdeeld.

Zo'n voorlopige aanslag blijft een schatting. Daalt je rente, verkoop je het huis of stijgt je inkomen, dan pas je de aanslag aan of zet je hem stop, anders betaal je na de aangifte terug. Er geldt ook een aftrekbeperking op de hypotheekrente: sinds de afbouw van het aftrektarief, afgerond in 2023, verzilvert niemand de aftrek tegen meer dan het tarief van de tweede schijf in box 1, in 2026 is dat 37,56 procent. De volledige fiscale kant, inclusief de bijtelling van het eigenwoningforfait, staat bij de hypotheekrente aftrek.

Jaar	Maximaal aftrektarief hypotheekrente
2023	36,93%
2024	36,97%
2025	37,48%
2026	37,56%

Rente betaal je per maand, ook bij een familiehypotheek

Het tarief van je hypotheek is een jaarrente, maar betalen doe je maandelijks: elke maand een twaalfde van het jaartarief over de openstaande schuld, meestal achteraf via automatische incasso. De hypotheekrente per maand is dus restschuld maal jaarrente gedeeld door twaalf. Bij een annuïteit zit in dat maandbedrag ook aflossing; hoe je van tarief naar maandbedrag komt, staat in de gids over hypotheekrente berekenen.

Wil je weten wat een tarief voor jouw lening betekent, zet dan bedrag, rente en looptijd in de maandlasten-rekenhulp. Hoeveel je bij de huidige normen kunt lenen, reken je door via hypotheek berekenen.

Leen je van je ouders of van andere familie, dan bepaal je de hypotheekrente bij een familiehypotheek samen, maar niet vrijblijvend. De Belastingdienst eist een zakelijke rente, in lijn met wat een geldverstrekker voor een vergelijkbare lening met vergelijkbare zekerheid rekent. Spreek je een rente af die daar ver boven of onder ligt, dan kan het verschil als schenking tellen, met schenkbelasting als gevolg zodra de vrijstelling wordt overschreden.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Alleen naar het tarief kijken en niet naar de voorwaarden

Het goedkoopste tarief met een karige verhuisregeling en weinig boetevrije aflosruimte pakt over de looptijd geregeld duurder uit dan een iets hoger tarief met soepele voorwaarden. Wie alleen op het lijsttarief vergelijkt, merkt dat verschil pas op het moment dat hij de voorwaarden nodig heeft.

De renteopslag laten staan terwijl je overwaarde is gegroeid

Vrijwel geen geldverstrekker verlaagt de opslag bij waardestijging uit zichzelf. Wie niet zelf om een lagere risicoklasse vraagt, betaalt jarenlang tienden van een procentpunt te veel: bij drie ton schuld en 0,2 punt onnodige opslag is dat 600 euro bruto per jaar.

De voorlopige teruggave niet aanpassen als er iets verandert

Na oversluiten naar een lagere rente, verkoop van de woning of een inkomensstijging klopt de geschatte teruggave niet meer. Loopt de maandelijkse uitbetaling gewoon door, dan volgt na de aangifte een naheffing die in één keer betaald moet worden.

Het verlengingsvoorstel tekenen zonder om je heen te kijken

Binnen je eigen geldverstrekker valt er door het eensporige rentebeleid weinig te onderhandelen, maar tussen geldverstrekkers zitten op hetzelfde profiel verschillen van tienden van een procentpunt. Het einde van de rentevaste periode is bovendien het enige moment waarop je boetevrij kunt oversluiten.

Rentemiddeling voor een cadeautje aanzien

Bij middelen betaal je de gemiste rente van de geldverstrekker alsnog, uitgesmeerd als opslag op het nieuwe tarief en vaak met een extra opslag erbovenop. De lagere maandlast is echt, het voordeel is veel kleiner dan het tariefverschil suggereert.

De termijn van de verhuisregeling laten verlopen

De meeste geldverstrekkers geven je na aflossing van de oude hypotheek drie tot zes maanden om het oude tarief mee te nemen. Wie eerst rustig gaat huren of lang zoekt, verliest een laag tarief dat bij een gestegen rentestand honderden euro's per maand waard kan zijn.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor het volgen van de rente en het aanvragen van een lagere risicoklasse heb je geen adviseur nodig: dat is opzoekwerk en een formulier. Een hypotheekadviseur verdient zijn kosten, meestal 1.500 tot 3.000 euro in 2026, vooral op de keuzemomenten met veel geld op het spel: oversluiten of verlengen bij het aflopen van de rentevaste periode, de rente meenemen bij een verhuizing of scheiding, en de afweging tussen middelen, openbreken en uitzitten. Die sommen hangen aan boeterente, looptijden en jouw fiscale situatie, en een rekenfout kost al snel meer dan het advies. Bereid het gesprek voor door je leenruimte te toetsen met de rekenhulp voor de maximale hypotheek en door de renteaanbiedingen van meerdere geldverstrekkers op dezelfde dag op te vragen. Voor vragen over de voorlopige aanslag kun je kosteloos terecht bij de Belastingtelefoon, en voor het renteaanbod bij verlenging is je eigen geldverstrekker het eerste loket.