Hypotheek berekenen: hoeveel kun je lenen?

Zo berekent de rekenhulp je maximale hypotheek

De rekenhulp telt eerst je bruto jaarinkomen en dat van je partner op tot het toetsinkomen. Werk je liever vanuit je maandsalaris, reken dat dan om naar een jaarbedrag met vakantiegeld en vaste toeslagen erbij. Bij dat toetsinkomen zoekt de hulp de woonquote op: het percentage van je inkomen dat volgens de financieringslastnormen van 2026 naar woonlasten mag gaan. Net als de andere rekenhulpen voor wonen rekent hij volledig in je browser; er gaat geen gegeven naar een server.

De maandruimte die uit de woonquote volgt, wordt omgerekend naar een leenbedrag met de annuïteitenfactor: hoeveel hypotheek een maandlast van één euro draagt bij jouw rente en een looptijd van 30 jaar. Daar komt het bedrag voor het energielabel bij, en de uitkomst wordt afgerond op duizendtallen. Zo maak je dezelfde hypotheekberekening als geldverstrekkers, in vereenvoudigde vorm.

Stel, je verdient 48.000 euro bruto per jaar, je rekent met 4 procent rente en je koopt een huis met label C. De woonquote is dan 22,6 procent (2026): 10.848 euro per jaar, ofwel 904 euro maandruimte. Maal de annuïteitenfactor van ongeveer 209 geeft 189.000 euro, plus 5.000 euro voor het label: een maximale hypotheek van rond de 194.000 euro. De achtergrond bij elke stap vind je in de gidsen over hypotheek berekenen.

De woonquote bepaalt je maandruimte

De woonquote stijgt met je inkomen: wie meer verdient, kan een groter deel van dat inkomen missen voor het huis. Hij stijgt ook met de rente, omdat de norm bij duurder lenen meer ruimte voor rentelasten geeft. De rekenhulp gebruikt drie rentekolommen: ligt je rente onder de 3,5 procent, dan rekent hij met de kolom van 3,5 procent, en vanaf 4,5 procent met de hoogste kolom.

Een tweede inkomen telt sinds 2023 volledig mee in het toetsinkomen; twee mensen die samen 86.000 euro verdienen, rekenen dus gewoon met 86.000 euro. Voor de hoogte van je hypotheek maakt het daardoor niet meer uit hoe het inkomen over jullie beiden is verdeeld. Koop je alleen, dan mag er in 2026 nog 17.000 euro bij, zolang je onder de AOW-leeftijd zit en meer dan 30.000 euro toetsinkomen hebt; de rekenhulp telt die alleenstaandenkop niet mee.

De normen veranderen elk jaar op 1 januari. Een hypotheekberekening uit 2023, 2024 of 2025 kan duizenden euro's afwijken van wat je nu kunt lenen, dus reken altijd met de tabel van het lopende jaar. De rekenhulp gebruikt de cijfers van 2026 uit de tabel hieronder.

Toetsinkomen	Bij 3,5% rente	Bij 4% rente	Bij 4,5% rente of hoger
Tot € 30.000	19,3%	20,1%	20,9%
€ 30.000 tot € 70.000	21,6%	22,6%	23,6%
€ 70.000 tot € 90.000	24,3%	25,3%	26,3%
Boven € 90.000	25,8%	26,7%	27,7%

Het energielabel telt mee in je maximale hypotheek

Sinds 2024 hangt de hoogte van je hypotheek ook aan het energielabel van de woning die je koopt. Een zuinig huis heeft een lagere energierekening, en die ruimte mag je als extra hypotheek lenen bovenop wat je inkomen draagt. De rekenhulp telt het bedrag uit de tabel automatisch bij de uitkomst op; bij een nieuwe woning of nieuwbouw zit je meestal in de hoogste klasse. Hoe label en leenruimte precies samenhangen lees je bij energielabel en hypotheek.

Het verschil is groot genoeg om mee te wegen bij het zoeken: tussen een huis met label G en een huis met label A+++ zit in 2026 25.000 euro leenruimte, bij precies hetzelfde inkomen. Voor label A++++ loopt de norm door tot 30.000 euro en met een tienjarige energieprestatiegarantie tot 40.000 euro; de rekenhulp houdt de hoogste keuze op 25.000 euro en blijft daarmee aan de voorzichtige kant. Wie twee vergelijkbare woningen op het oog heeft, kan met de rekenhulp beide labels doorrekenen en ziet het verschil direct terug in het maximale leenbedrag.

Wil je een onzuinig huis na de koop verduurzamen, dan mag de hypotheek in 2026 tot 106 procent van de woningwaarde reiken, zolang die extra 6 procent aantoonbaar naar energiebesparende maatregelen gaat. Dat bedrag komt in een bouwdepot en telt los van de labelbedragen uit de tabel.

Energielabel	Extra leenruimte bovenop je inkomen
E, F of G	€ 0
C of D	€ 5.000
A of B	€ 10.000
A+ of A++	€ 20.000
A+++	€ 25.000

Andere leningen en studieschuld drukken de uitkomst

Andere leningen verkleinen je maximale hypotheek sneller dan veel mensen verwachten. Vul je bij de maandlast van andere leningen 250 euro in, dan haalt de rekenhulp twee keer dat bedrag van je maandruimte af; bij 4 procent rente scheelt dat ongeveer 105.000 euro leenruimte. Die factor twee benadert het acceptatiebeleid bij consumptief krediet: geldverstrekkers rekenen een vaste maandlast over de hele kredietlimiet, ook als je feitelijk minder betaalt.

Alle geregistreerde leningen doen mee: een persoonlijke lening, doorlopend krediet, private lease van een auto en een telefoon op afbetaling. Wat bij BKR staat, ziet de geldverstrekker bij de aanvraag. Een kleine lening aflossen en de limiet opzeggen voordat je de hypotheek aanvraagt, levert daardoor vaak tienduizenden euro's extra leenruimte op.

Een studieschuld staat niet bij BKR, maar je moet hem wel opgeven. Sinds 1 januari 2024 rekenen geldverstrekkers met de werkelijke maandlast van je studieschuld in plaats van met een percentage van de oorspronkelijke schuld, al verhogen ze die maandlast nog met een wegingsfactor van 1,05 tot 1,40 die aan de hypotheekrente hangt. Wie extra heeft afgelost en dus een lage maandlast heeft, leent daardoor meer; vul in de rekenhulp die werkelijke maandlast in, want de hulp rekent met factor twee en houdt je uitkomst zo aan de voorzichtige kant. Hoe de weging precies werkt, staat in de gids over studieschuld en hypotheek.

Zzp, tijdelijk contract of pensioen: zo telt je inkomen

Zonder vast contract kun je gewoon een hypotheek berekenen; het verschil zit in hoe de geldverstrekker je inkomen vaststelt. Met een tijdelijk contract en een intentieverklaring van je werkgever telt het salaris volledig mee. Zonder intentieverklaring kijken geldverstrekkers naar het gemiddelde inkomen van de afgelopen jaren, en uitzendkrachten kunnen vaak terecht met een perspectiefverklaring. De mogelijkheden per situatie staan bij hypotheek zonder vast contract.

Voor een maximale hypotheek als zzp'er geldt de winst uit je onderneming als toetsinkomen, bij de meeste geldverstrekkers het gemiddelde van de laatste drie jaarcijfers met het laatste jaar als bovengrens. Wie korter onderneemt, kan bij veel geldverstrekkers terecht met een inkomensverklaring van een gespecialiseerd bureau. Vul dat gemiddelde in de rekenhulp in als bruto jaarinkomen; de inkomensbepaling zelf lees je na in de gids over een hypotheek als zzp'er.

Voor gepensioneerden geldt AOW plus pensioen als toetsinkomen, en dat ligt meestal lager dan het loon van daarvoor. Bereik je binnen tien jaar de AOW-leeftijd, dan moet de geldverstrekker volgens de Tijdelijke regeling hypothecair krediet ook rekenen met je inkomen na pensionering, zodat de lasten dan nog passen. De maximale hypotheek voor gepensioneerden valt daardoor vaak lager uit; de opties, van kleiner wonen tot overwaarde verzilveren, staan bij hypotheek als je met pensioen bent.

Van maximale hypotheek naar wat het huis mag kosten

De uitkomst van de rekenhulp is je leenruimte op inkomen, nog niet je koopbudget. De benodigde hypotheek reken je andersom uit: koopsom plus bijkomende kosten, min je eigen geld en de overwaarde van je huidige woning. Je mag in 2026 maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, dus de kosten koper betaal je in de regel uit eigen geld. Hoeveel dat is voor jouw koopsom, zie je met de rekenhulp voor de kosten koper.

Ga je je huis verkopen en een nieuw huis kopen, dan komt de overwaarde vrij voor de volgende woning en heb je een kleinere nieuwe hypotheek nodig. De overwaarde-rekenhulp laat zien hoeveel er in je stenen zit. Ook met een bestaande hypotheek begint de som gewoon bij de leennormen van dit jaar; alleen het bedrag dat je daadwerkelijk nodig hebt, verandert.

Voor starters bestaat geen aparte startershypotheek met ruimere normen: dezelfde tabellen gelden voor iedereen. Wel kan een starterslening van de gemeente het gat tussen je maximale hypotheek en de koopsom overbruggen; de voorwaarden verschillen per gemeente. Blijven de koopsom en de bijkomende kosten samen onder de NHG-kostengrens van 470.000 euro (2026), met energiebesparende maatregelen 498.200 euro, dan kun je met Nationale Hypotheek Garantie lenen; geldverstrekkers rekenen daarvoor meestal een lagere rente. De eenmalige borgtochtprovisie is 0,4 procent van het hypotheekbedrag (2026), over 470.000 euro dus 1.880 euro. Meer daarover bij de startershypotheek en bij hypotheek afsluiten.

Bruto en netto maandlasten bij dit maximum

De rekenhulp toont naast het maximum ook de bruto maandlast die erbij hoort, gerekend als annuïteitenhypotheek: elke maand hetzelfde maandbedrag, waarin de aflossing groeit en de rente krimpt. Een lineaire hypotheek begint hoger en daalt elke maand, en een aflossingsvrije hypotheek heeft de laagste last maar de schuld blijft staan; de Gedragscode Hypothecaire Financieringen houdt het aflossingsvrije deel op maximaal 50 procent van de marktwaarde. De maandlasten van een ander bedrag, een andere vorm of een andere looptijd bereken je met de maandlasten-rekenhulp.

Netto betaal je minder door de hypotheekrenteaftrek. Stel, je leent 300.000 euro annuïtair tegen 4 procent rente: in het eerste jaar betaal je ongeveer 11.900 euro rente. Daar gaat het eigenwoningforfait vanaf, bij een WOZ-waarde van 350.000 euro is dat 0,35 procent ofwel 1.225 euro (2026). Over het verschil van 10.675 euro krijg je je eigen tarief terug, in 2026 hoogstens 37,56 procent: bij dat maximum ongeveer 4.010 euro per jaar, 334 euro per maand. De netto maandlast komt zo rond de 1.100 euro uit, tegenover 1.432 euro bruto. Hoe je die teruggave regelt, ook maandelijks via een voorlopige aanslag, lees je bij de werking van de hypotheekrenteaftrek.

De betaalde rente telt over de hele looptijd flink op: in dit voorbeeld ruim 215.000 euro in dertig jaar. Vul in de rekenhulp de rente in die hoort bij de rentevaste periode die je wilt, want tien, twintig of dertig jaar vast hebben elk hun eigen tarief.

Hypotheekvorm	Bruto per maand	Verloop van de schuld
Annuïteiten	€ 1.432	afgelost naar € 0 in 30 jaar
Lineair	€ 1.833, daalt naar € 836	afgelost naar € 0 in 30 jaar
Aflossingsvrij	€ 1.000	blijft € 300.000 staan

Wanneer je van de uitkomst moet afwijken

De uitkomst is een indicatie bij benadering. De volledige normtabellen van het Nibud lopen in kleinere stappen, per half procentpunt rente en per inkomensklasse, en geldverstrekkers leggen daar eigen acceptatieregels overheen. Dezelfde gegevens leveren daardoor bij de ene geldverstrekker een paar duizend euro meer op dan bij de andere; je maximale hypotheek vergelijken tussen aanbieders heeft dus zin. Zet je de rente korter dan tien jaar vast, dan toetst de geldverstrekker niet op jouw rente maar op de toetsrente die de AFM elk kwartaal vaststelt; die is in 2026 tot nu toe elk kwartaal op 5 procent gezet, waardoor het maximum daalt.

Er zijn ook posten die de rekenhulp niet kent. Partneralimentatie gaat van je toetsinkomen af, erfpachtcanon drukt de maandruimte en een negatieve BKR-registratie kan de aanvraag blokkeren. Voor zulke situaties, en voor de keuze tussen geldverstrekkers, maakt een hypotheekadviseur een volledige hypotheekberekening op basis van al je gegevens; advies en bemiddeling kosten gemiddeld 2.500 euro (2026), met flinke verschillen per kantoor. Deze onafhankelijke rekenhulp is de voorbereiding op dat gesprek, niet de vervanging ervan.

En reken je maximum niet automatisch om naar een bod. De beste hypotheek is zelden de maximale: wie op het randje leent, heeft geen ruimte voor een rentestijging na de rentevaste periode, een terugval in inkomen of een huis dat onderhoud vraagt. Het Nibud zegt het zelf ook: de normen zijn een bovengrens, geen advies.

Veelgestelde vragen