Inwonend kind na het overlijden van de ouders: mag je in de koopwoning blijven?

Wat er op de dag van het overlijden juridisch verandert

Woonde je bij je ouders in hun koopwoning en overlijden zij allebei, dan verandert je positie op slag. Je bent geen inwonend kind meer in het huis van je ouders, maar samen met de andere erfgenamen eigenaar van dat huis. De nalatenschap gaat op het moment van overlijden van rechtswege over op de erfgenamen, met de woning en de hypotheek erin.

Die gedeelde eigendom is meteen de kern van het probleem. Je hebt recht op een aandeel in de waarde, niet op de woning zelf. Met twee broers of zussen is een derde van het huis van jou en twee derde van hen, en zij mogen hun deel opeisen. Waar partners bij samenwonen en trouwen hun woonsituatie zelf vastleggen in een contract, ligt hier alles vast in het erfrecht.

Een huurder ben je evenmin. Wie inwoont bij iemand met een koophuis zonder huurcontract heeft geen huurbescherming, en het overlijden van de eigenaar verandert daar niets aan. Wat je wel hebt is een tijdelijk gebruiksrecht van zes maanden en de positie van mede-eigenaar.

Wie er erven en in welke verhouding staat in het testament, en anders in de wet. Bij kinderen zonder langstlevende ouder betekent dat: gelijke delen, zonder voorrang voor degene die er woont. De volgorde en de vormen die je kunt tegenkomen staan in de gids over de erfenis na het overlijden van beide ouders.

Zes maanden voortgezet gebruik van de woning

Artikel 4:28 van het Burgerlijk Wetboek geeft de echtgenoot van de overledene het recht om de woning en de inboedel nog zes maanden te blijven gebruiken, onder dezelfde voorwaarden als daarvoor. Het tweede lid trekt datzelfde recht door naar iedereen die tot het overlijden een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overledene voerde. Een inwonend kind kan daaronder vallen.

Of jij eronder valt hangt af van hoe jullie samenleefden. Een kind dat na zijn achttiende gewoon thuis bleef wonen, wordt in de rechtspraak vaak gezien als iemand in een ouder-kindsituatie die van nature aflopend is, en dat telt dan niet als duurzame gemeenschappelijke huishouding. Deelde je jarenlang de vaste lasten, voerde je samen het huishouden en zorgde je voor je ouder, dan heb je een sterker verhaal. Leg die feiten vast met bankafschriften, inschrijvingen en zorgindicaties voordat de discussie begint.

Het recht van zes maanden is een gebruiksrecht. Het geeft geen eigendom en geen voorrang bij de verdeling, en het is niet te verlengen. Daarna woon je er alleen nog met instemming van de andere erfgenamen. Weigeren zij, dan kunnen zij je niet eigenhandig op straat zetten: daarvoor moeten ze naar de rechter met een vordering tot ontruiming, en zo'n procedure duurt maanden. Die tijd gebruik je beter om je financiering rond te krijgen dan om hem uit te zitten.

Wat het testament over jouw bewoning kan regelen

Ouders die willen dat een inwonend kind kan blijven, regelen dat bij leven bij de notaris. De twee gebruikelijke vormen zijn een legaat van de woning tegen inbreng van de waarde, waarbij jij het huis krijgt en de waarde in de nalatenschap terugbetaalt, en een recht van gebruik en bewoning, waarbij jij er mag wonen terwijl de eigendom naar alle kinderen gaat. Mag je het huis volgens het testament voor een lager bedrag overnemen dan de marktwaarde, dan is dat voordeel een verkrijging waarover je erfbelasting betaalt.

Staat er niets over de woning in het testament, dan geldt de gewone verdeling onder de kinderen: ieder een gelijk deel en niemand voorrang op het huis. Ben je onterfd, dan houd je recht op je legitieme portie, de helft van wat je wettelijk erfdeel zou zijn geweest. Dat is uitsluitend een geldvordering, geen recht op de woning, en hij is pas zes maanden na het overlijden opeisbaar. Je moet er zelf een beroep op doen, binnen vijf jaar na het overlijden.

Is er een executeur benoemd, dan beheert die de nalatenschap en mag hij goederen verkopen om de schulden te voldoen. Is het huis het enige vermogen en zijn er schulden, dan kan verkoop de uitkomst zijn, ook als jij er woont. Welke keuzes er nog meer spelen bij een huis erven van je ouders hangt sterk af van wat er in de akte staat, dus vraag het testament vroeg op bij het Centraal Testamentenregister.

Vier routes voor de woning en waar ze op vastlopen

Zodra duidelijk is wie erft, kies je met elkaar wat er met het huis gebeurt. Er zijn vier reële routes, en welke haalbaar is hangt vooral af van jouw leencapaciteit en van de haast die de andere erfgenamen hebben. Ieder van hen kan op grond van artikel 3:178 BW op elk moment verdeling vorderen; niemand hoeft jarenlang te wachten omdat jij er woont.

De route waarbij jij de woning toebedeeld krijgt en de anderen uitkoopt, is fiscaal de gunstigste, maar hij staat of valt met de financiering. De route waarin jullie het huis samen aanhouden lijkt rustig, maar levert een gebruiksvergoeding en jarenlange verwevenheid op. Verhuren aan jezelf klinkt aantrekkelijk en is dat zelden: een huurcontract geeft huurbescherming en drukt de waarde van het huis, en juist daarom stemmen mede-erfgenamen er bijna nooit mee in.

Ben je zelf getrouwd, kijk dan ook naar je huwelijksvermogensregime. Voor huwelijken vanaf 1 januari 2018 blijft wat je erft van jou alleen, en dat geldt ook voor de woning die je daarvoor in de plaats toebedeeld krijgt. Financier je de uitkoopsom met een lening die jij en je partner samen aangaan, dan ontstaat er wel een verrekening tussen jullie. Bij een ouder huwelijk of bij trouwen in gemeenschap van goederen zonder uitsluitingsclausule kan de erfenis juist wel gemeenschappelijk zijn geworden.

Route	Hoe het werkt	Waar het op vastloopt
Jij neemt de woning over	Het huis wordt aan jou toebedeeld tegen de afgesproken waarde en je betaalt de anderen hun deel uit	Je moet de uitkoopsom kunnen lenen op je eigen inkomen
Het huis wordt verkocht	De makelaar verkoopt, de opbrengst gaat na aflossing van de hypotheek naar de erfgenamen	Jij moet verhuizen, meestal binnen enkele maanden na de overdracht
Jullie houden het huis samen	De woning blijft onverdeeld of komt op naam van alle erfgenamen, jij blijft er wonen	Je betaalt een gebruiksvergoeding en ieder kan alsnog verdeling vorderen
Jij huurt van de erfgenamen	Er komt een huurcontract tussen jou en de gezamenlijke eigenaren	Huurbescherming drukt de waarde, dus mede-erfgenamen weigeren dit vrijwel altijd

Wat het uitkopen van je broers en zussen kost

De uitkoopsom is jouw overbedeling: de waarde van het huis min het deel dat jou zelf toekomt, verrekend met de rest van de nalatenschap. Bij een huis van 400.000 euro zonder hypotheek en twee kinderen betaal je je broer of zus dus 200.000 euro. Voor die berekening gebruik je de marktwaarde, meestal vastgesteld door een taxatie van rond de 500 euro (marktgemiddelde 2026). Erfgenamen mogen samen een andere waarde afspreken, maar spreek je een waarde af die ver onder de markt ligt, dan ziet de Belastingdienst het verschil als een schenking van je broers en zussen aan jou.

Het grote fiscale voordeel zit in de overdrachtsbelasting. De verdeling van een nalatenschap tussen erfgenamen is volgens de Wet op belastingen van rechtsverkeer geen belaste verkrijging, dus over de toedeling van het huis aan jou betaal je 0 euro overdrachtsbelasting. Die uitzondering geldt alleen voor de verdeling zelf. Is de nalatenschap eenmaal verdeeld en koop je later het aandeel van een broer of zus, dan is dat een gewone koop met 2 procent overdrachtsbelasting in 2026, of 0 procent als je tussen de 18 en 35 jaar bent, de startersvrijstelling nog niet hebt gebruikt en de woning onder de 555.000 euro blijft.

Blijft er een gat tussen wat de bank wil lenen en wat je nodig hebt, dan kan een broer of zus zijn deel geheel of gedeeltelijk laten staan als lening. Zo'n onderhandse lening binnen de familie werkt hier hetzelfde als tussen ouder en kind: leg rente, looptijd en aflossing schriftelijk vast, gebruik een zakelijke rente en los ten minste annuïtair af als je de rente wilt aftrekken.

Kostenpost	Bedrag 2026	Wettelijk of markt
Overdrachtsbelasting bij toedeling uit de nalatenschap	€ 0	Wettelijk
Overdrachtsbelasting bij koop van een aandeel na de verdeling	2% van de koopsom	Wettelijk
Notaris: akte van verdeling	circa € 700	Markt
Notaris: hypotheekakte	circa € 600	Markt
Kadaster: inschrijving per akte	€ 103,50	Wettelijk tarief
Taxatie van de woning	circa € 500	Markt
Hypotheekadvies en bemiddeling	circa € 2.500	Markt

Gecontroleerd op augustus 2026

De financiering rondkrijgen op jouw inkomen

De bank kijkt niet naar wat het huis waard is voor de familie, maar naar wat jij alleen kunt dragen. De uitkoopsom en een eventueel restant van de hypotheek van je ouders tellen samen als jouw nieuwe lening, en die wordt getoetst op jouw inkomen volgens de leennormen van 2026. Lenen kan tot 100 procent van de woningwaarde. Blijf je onder de NHG-grens van 470.000 euro (2026), dan kun je NHG meenemen tegen 0,4 procent van de lening en meestal een lagere rente krijgen.

De hypotheek van je ouders gaat niet automatisch mee. Formeel loopt de lening door en zijn de erfgenamen samen aansprakelijk, maar om hem op jouw naam voort te zetten heb je toestemming van de geldverstrekker nodig plus een nieuwe inkomenstoets. Was er een overlijdensrisicoverzekering aan de hypotheek gekoppeld, dan lost die de lening geheel of gedeeltelijk af en wordt de uitkoopsom juist hoger, want de overwaarde stijgt.

Voor de renteaftrek telt alleen het deel van de lening dat je gebruikt om de woning te verkrijgen of te verbeteren. De uitkoopsom valt daaronder, de erfbelasting die je moet betalen niet. Het overgangsrecht van je ouders gaat bovendien niet op jou over: voor jouw nieuwe eigenwoningschuld geldt de aflossingseis, dus ten minste annuïtair aflossen in maximaal dertig jaar. Een goed energielabel geeft extra ruimte, in 2026 5.000 euro bij label C of D en 10.000 euro bij label A of B.

Erfbelasting over jouw deel van het huis

Voor de erfbelasting telt de woning mee tegen de WOZ-waarde min de resterende hypotheekschuld, niet tegen de taxatiewaarde. Je mag daarbij kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar erna. Bij stijgende woningwaarden is de eerste bijna altijd gunstiger, en die keuze maak je in de aangifte. Van je erfdeel is in 2026 26.230 euro vrijgesteld; over het meerdere betaal je 10 procent tot 158.669 euro en 20 procent daarboven.

De aangiftetermijn is veranderd. Bij een overlijden tot en met 2025 moest de aangifte binnen acht maanden binnen zijn; bij een overlijden in 2026 heb je twintig maanden. Vanaf die twintig maanden rekent de Belastingdienst belastingrente, ook als je uitstel hebt gekregen. Weet je al ongeveer wat je verschuldigd bent, vraag dan een voorlopige aanslag aan en betaal die, want dat beperkt de rente.

Het lastige aan een nalatenschap die vooral uit stenen bestaat, is dat de belasting in geld moet en het vermogen in het huis zit. Reken de aanslag daarom mee in je financieringsaanvraag, of spreek af dat je hem uit de nalatenschap voldoet voordat er wordt verdeeld. De precieze berekening per erfgenaam staat in de gids over erfbelasting voor kinderen.

Deel van je erfdeel	Tarief voor een kind	Bedrag over dat deel
Eerste € 26.230	vrijgesteld	€ 0
Volgende € 158.669 van je erfdeel	10%	maximaal € 15.867
Wat daar nog boven uitkomt	20%	20% van het meerdere

Gecontroleerd op tarieven en vrijstellingen 2026

Wie betaalt wat zolang het huis onverdeeld is

Tussen het overlijden en de verdeling zitten al snel zes tot achttien maanden, en in die periode lopen de lasten door. De hoofdregel is eenvoudig: kosten die bij de eigendom horen draagt de nalatenschap, kosten die bij het bewonen horen draag jij. Meld het overlijden meteen bij de opstalverzekeraar en bij de bank, want een polis op naam van een overledene kan bij schade tot discussie leiden.

Woon je er als enige, dan mogen de andere erfgenamen een gebruiksvergoeding vragen voor het genot dat zij missen. Dat volgt uit artikel 3:169 BW en uit de redelijkheid tussen deelgenoten. In de rechtspraak wordt daarvoor vaak 4 procent per jaar aangehouden over het deel van de overwaarde dat de anderen toekomt. Bij een overwaarde van 300.000 euro en één broer die de helft toekomt, is dat 6.000 euro per jaar. Maak die afspraak vooraf en op papier, anders krijg je hem achteraf als vordering gepresenteerd.

Fiscaal is jouw aandeel in de woning vanaf het overlijden je eigen woning in box 1, want het is je hoofdverblijf. Je geeft het eigenwoningforfait aan over jouw deel van de WOZ-waarde, in 2026 0,35 procent voor woningen tot 1.350.000 euro. Voor de andere erfgenamen valt hun aandeel in box 3. Wat er verder komt kijken bij het draaiende houden van een huis, van verzekeringen tot afspraken met de buren, staat in de gidsen over wonen en leven.

Post	Wie draagt het meestal	Waarom
Hypotheekrente en aflossing	De nalatenschap	De schuld hoort bij de woning en drukt de erfdelen
Opstalverzekering en VvE-bijdrage	De nalatenschap	Eigenaarslasten, ongeacht wie er woont
Onroerendezaakbelasting en rioolheffing	De nalatenschap	Aanslag voor de eigenaar op 1 januari
Energie, water en afvalstoffenheffing	De bewoner	Gebruikerslasten
Klein onderhoud	De bewoner	Hoort bij het dagelijks gebruik
Gebruiksvergoeding	De bewoner	Compensatie voor het exclusieve woongenot

Als de ene ouder eerder overleed dan de andere

Bij de meeste gezinnen komt het huis pas bij het tweede overlijden vrij. Overleed de eerste ouder zonder testament, dan gold de wettelijke verdeling: de langstlevende kreeg alle bezittingen en schulden, en de kinderen kregen een geldvordering op die ouder die niet opeisbaar was. Die vordering telt bij het tweede overlijden als schuld van de nalatenschap, waardoor er minder overblijft om te verdelen en er minder erfbelasting verschuldigd is. Vaak is er bij dat eerste overlijden al erfbelasting betaald; hoe dat uitpakt staat in de gids over erfbelasting bij het overlijden van een echtgenoot.

Zoek dus eerst de papieren van het eerste overlijden op: de aangifte, de akte van verdeling en een eventueel testament met een rentebepaling. Staat daar een samengestelde rente over de kindsdelen in, dan is de vordering inmiddels flink gegroeid en verandert de rekensom bij het tweede overlijden aanzienlijk.

Woonde de laatste ouder de laatste jaren in een verpleeghuis terwijl jij in het huis achterbleef, kijk dan ook naar de eigen bijdrage en naar de fiscale status van de woning. Zodra een eigenaar duurzaam elders woont, verhuist het huis na verloop van tijd van box 1 naar box 3, en dat werkt door in de aangifte over die jaren. Wat er bij zo'n verhuizing komt kijken staat in de gidsen over ouder worden en wonen.

Van overlijden naar eigendom in acht stappen

De volgorde hieronder werkt, omdat elke stap de informatie oplevert die je in de volgende nodig hebt.

1. Zorg dat de vaste lasten doorlopen

   Meld het overlijden binnen enkele weken bij de bank, de hypotheekverstrekker, de opstalverzekeraar en de gemeente. Een rekening die geblokkeerd raakt terwijl de automatische incasso's doorlopen, levert onnodige achterstanden op. Vraag meteen of er een overlijdensrisicoverzekering aan de hypotheek hangt, want dat bepaalt hoe groot de uitkoopsom wordt.

2. Vraag het testament op

   Het Centraal Testamentenregister vertelt binnen enkele dagen of er een testament is en bij welke notaris. Daaruit blijkt wie erfgenaam is, of er een executeur is en of er iets over de woning is geregeld. Zonder die informatie kun je geen enkele afspraak maken die standhoudt.

3. Kies binnen drie maanden hoe je aanvaardt

   Zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen. Weet je niet of er schulden zijn, dan is beneficiair aanvaarden bij de rechtbank de veilige route: je bent dan niet met je eigen vermogen aansprakelijk. Sinds 1 september 2016 leidt alleen gedrag waarmee je goederen aan schuldeisers onttrekt tot zuivere aanvaarding, dus spullen verkopen of weggeven wel, de woning blijven bewonen zoals je dat al deed in beginsel niet.

4. Laat een verklaring van erfrecht opmaken

   Banken en het Kadaster willen zwart op wit wie mag beschikken. De notaris maakt daarvoor een verklaring van erfrecht; reken op enkele honderden euro's, meer als er veel erfgenamen zijn of als iemand in het buitenland woont. Zonder die verklaring komt de rekening van je ouders niet vrij.

5. Laat de woning taxeren

   Een taxatierapport van rond de 500 euro (marktgemiddelde 2026) geeft de marktwaarde waarmee jullie verdelen, en de bank heeft het toch nodig voor de financiering. Vraag daarnaast de WOZ-beschikkingen van beide relevante jaren op, want die bepalen de erfbelasting.

6. Maak de verdeling rond met je mede-erfgenamen

   Leg vast tegen welke waarde het huis aan jou wordt toebedeeld, wat je uitbetaalt, per wanneer, en welke gebruiksvergoeding je over de tussenliggende periode betaalt. Doe dit als onderdeel van de verdeling van de nalatenschap, want dat is de reden dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.

7. Regel de hypotheek en de akte

   Een hypotheekaanvraag kost al snel zes tot acht weken. De notaris passeert vervolgens de akte van verdeling en de hypotheekakte, samen circa 1.300 euro plus twee keer 103,50 euro inschrijving bij het Kadaster (2026). Pas na inschrijving sta jij als eigenaar geregistreerd.

8. Doe aangifte erfbelasting en pas je aangifte inkomstenbelasting aan

   Bij een overlijden in 2026 moet de aangifte erfbelasting binnen twintig maanden binnen zijn. Geef in je eigen aangifte inkomstenbelasting daarna jouw aandeel in de woning aan als eigen woning, met het eigenwoningforfait van 0,35 procent (2026) en de rente die je over de eigenwoningschuld betaalt.

Checklist voor een inwonend kind na het overlijden

• Overlijden gemeld bij bank, hypotheekverstrekker, opstalverzekeraar en gemeente
• Testament opgevraagd via het Centraal Testamentenregister en gelezen wie erft
• Keuze gemaakt tussen zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen
• Bewijs verzameld dat je een gemeenschappelijke huishouding voerde: inschrijving, bankafschriften, zorgindicatie
• Taxatiewaarde en beide WOZ-beschikkingen op tafel
• Uitkoopsom berekend en getoetst bij een geldverstrekker op jouw inkomen
• Gebruiksvergoeding voor de periode van onverdeeldheid schriftelijk afgesproken
• Toedeling van de woning geregeld binnen de verdeling van de nalatenschap, niet erna

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat je huurbescherming hebt

Inwonen zonder huurcontract levert geen huurrecht op, ook niet na jaren en ook niet als je altijd meebetaalde aan de lasten. Wie daarop vertrouwt, begint pas met zoeken naar financiering als de andere erfgenamen al een makelaar hebben ingeschakeld. Dat kost je de woning en vaak ook de goede verhouding met je familie.

De verzekeraar en de bank niet informeren

Een opstalverzekering op naam van een overledene loopt door, maar bij schade kan de verzekeraar vragen stellen over wie er woonde en wie eigenaar is. Ook de hypotheekverstrekker wil het overlijden weten. Bij brand- of waterschade in een woning waarvan de tenaamstelling niet klopt, kan de afhandeling maanden stilliggen.

Zuiver aanvaarden voordat je de schulden kent

Wie zuiver aanvaardt, is met zijn eigen vermogen aansprakelijk voor de schulden van de nalatenschap. Bij een huis met een restschuld of een onbekende lening kan dat je jaren achtervolgen. Beneficiair aanvaarden bij de rechtbank kost griffierecht en enkele weken, en beschermt je privévermogen.

Het huis te laag waarderen om de uitkoop haalbaar te maken

Erfgenamen mogen samen een waarde afspreken, maar wijkt die sterk af van de markt, dan ziet de Belastingdienst het verschil als een schenking aan degene die het huis krijgt. Boven de vrijstelling van 2.769 euro voor overige verkrijgers (2026) betaal je daarover 30 procent schenkbelasting tot 158.669 euro. Een taxatierapport voorkomt die discussie.

Geen gebruiksvergoeding afspreken

Zolang jij als enige in het onverdeelde huis woont, loopt er een claim op. Wordt er niets afgesproken, dan kan een mede-erfgenaam die vergoeding jaren later alsnog vorderen bij de rechter. Bij 4 procent per jaar over een aandeel van 150.000 euro gaat het om 6.000 euro per jaar, en die rekening komt dan in één keer.

Eerst verdelen en later pas uitkopen

De vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt alleen voor de verdeling van de nalatenschap zelf. Zet je het huis eerst op alle namen en koop je later de aandelen van de anderen, dan is dat een gewone koop met 2 procent overdrachtsbelasting in 2026. Over 190.000 euro is dat 3.800 euro die je met één handtekening eerder had kunnen besparen.

De erfbelasting vergeten in de financieringsaanvraag

De aanslag komt in geld en het vermogen zit in het huis. Wie alleen de uitkoopsom leent, staat maanden later voor een rekening van vijftien- tot twintigduizend euro zonder dekking. Neem de aanslag mee in het gesprek met de geldverstrekker, of voldoe hem uit de nalatenschap voordat er wordt verdeeld.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een deel van dit traject doe je prima zelf. Het overlijden melden, de WOZ-beschikkingen opvragen en de aangifte erfbelasting invullen zijn te overzien als de nalatenschap uit een huis, een bankrekening en een uitvaartrekening bestaat.

Naar de notaris ga je in elk geval voor de verklaring van erfrecht en voor de akte van verdeling; die laatste is verplicht om de woning op jouw naam te krijgen en kost rond de 700 euro (marktgemiddelde 2026), plus 103,50 euro inschrijving bij het Kadaster. Vraag de notaris ook om de toedeling zo op te schrijven dat hij binnen de verdeling van de nalatenschap valt, want dat scheelt de overdrachtsbelasting.

Een hypotheekadviseur verdient zijn geld hier sneller dan bij een gewone aankoop, omdat de uitkoopsom, een lopende lening van je ouders en een familielening door elkaar lopen. Reken op ongeveer 2.500 euro advies- en bemiddelingskosten (marktgemiddelde 2026). Loopt het gesprek met je broers of zussen vast, dan is een mediator of een erfrechtadvocaat de volgende stap; advocaten rekenen doorgaans 200 tot 350 euro per uur exclusief btw. Bij een testament met vruchtgebruik, een tweetrapsmaking of een onderneming in de nalatenschap is een fiscalist of estate planner geen luxe, want daar hangen keuzes aan die je later niet meer kunt terugdraaien.