Bezichtigen en de aankoopmakelaar: zoeken met een plan

Wat een aankoopmakelaar doet en wanneer je er een inschakelt

Een aankoopmakelaar werkt in opdracht van de koper, en daarmee is de betekenis van het woord meteen duidelijk: waar de verkopend makelaar de belangen van de verkoper behartigt, doet de aankopend makelaar dat voor jou. Wie het traject van een huis kopen voor het eerst doorloopt, huurt vooral ervaring in met prijsvorming, biedstrategie en de kleine lettertjes van een koopovereenkomst.

Hoe een aankoopmakelaar werkt in de praktijk is redelijk vast omlijnd. Hij zoekt mee op basis van jouw zoekprofiel, gaat mee naar bezichtigingen, beoordeelt de bouwkundige staat en de vraagprijs aan de hand van wat vergelijkbare woningen in die buurt werkelijk hebben opgebracht, bepaalt met jou de biedstrategie en voert de onderhandeling. Daarna leest hij de koopovereenkomst na op ontbindende voorwaarden, opleveringsdatum en de lijst van zaken. Welke taken er wel en niet bij horen, staat in de gids over wat een aankoopmakelaar voor je doet.

Het moment om er een in te schakelen ligt vóór je eerste bezichtiging. Een makelaar die pas wordt gebeld als er al mondeling een bod ligt, kan weinig meer rechtzetten; de prijs is dan al genoemd en dat kun je niet terugdraaien.

Er zijn grofweg drie vormen. Volledige begeleiding van zoeken tot sleuteloverdracht, een korte opdracht waarbij de makelaar alleen de bezichtiging en de onderhandeling doet, en de online aankoopmakelaar die op afstand meekijkt, biedadvies geeft en de stukken controleert maar niet met je meeloopt door het huis. Betalen gebeurt meestal bij de notaris uit de koopsom, soms met een aanbetaling bij het tekenen van de opdracht.

Wel of geen aankoopmakelaar: waar het verschil zit

Een makelaar is bij het kopen van een huis niet verplicht. Geen enkele wet schrijft voor dat er aan koperskant een makelaar moet zitten, en de notaris verwerkt een koopovereenkomst en een leveringsakte net zo goed zonder. De vraag is dus niet of het mag, maar: heb ik een aankoopmakelaar nodig bij dit huis, en levert hij meer op dan hij kost?

De voordelen van een aankoopmakelaar zitten in drie dingen. Hij weet wat vergelijkbare woningen in die straat écht hebben opgebracht en niet wat er als vraagprijs boven stond. Hij ziet aan een woning welke gebreken geld gaan kosten. En hij onderhandelt zonder verliefd te zijn op het huis, wat na vijf verloren biedingen moeilijker is dan het klinkt. Dat laatste voordeel wordt het vaakst onderschat. Op een woning van vier ton hoeft hij maar één procent van de prijs af te halen om zichzelf terug te verdienen.

Daar staat tegenover dat die winst niet gegarandeerd is. In een markt waarin tien partijen bieden, bepaalt de hoogste bieder de prijs en niet de scherpste onderhandelaar. Wat het tarief precies doet met je totale aankoopkosten, reken je door in de gids over de kosten van een aankoopmakelaar.

Jouw situatie	Wat een aankoopmakelaar oplevert
Eerste koop, weinig tijd, veel concurrentie	Veel: prijsgevoel en biedstrategie zijn precies wat je mist
Je zoekt in een regio die je niet kent	Veel: hij kent de recente verkoopprijzen die jij niet kunt zien
Woning met erfpacht, een VvE of monumentenstatus	Veel: de voorwaarden bepalen mede wat het huis waard is
Je koopt van familie of buren, de prijs staat al vast	Weinig: laat een taxateur en de notaris het werk doen
Nieuwbouw met een vaste prijslijst	Weinig: over de prijs valt niet te onderhandelen
Je hebt zelf al twee keer gekocht en verkocht	Beperkt: koop desnoods alleen de onderhandeling in

Zelf een huis kopen zonder makelaar

Een huis kopen zonder makelaar doen veel mensen, en het gaat meestal goed. Je bespaart het tarief, je bepaalt je eigen tempo en je hoort de verkopend makelaar rechtstreeks. Zelf een woning aankopen zonder makelaar vraagt vooral discipline: je moet de rol van kritische buitenstaander spelen op het moment dat je het huis het liefste wilt hebben.

Wie ervaringen van anderen leest, ziet steeds dezelfde volgorde terugkomen. Dit stappenplan houdt de risico's klein:

1. Zet je maximum vooraf op papier, inclusief de kosten koper, en laat je financiering vastleggen voordat je gaat bieden.
2. Zoek op wat er in de straat is verkocht. Met Koopsominformatie geeft het Kadaster in 2026 voor 3,70 euro alle koopsommen in een postcodegebied vanaf 2003; één adres per sms kost 1,50 euro.
3. Bezichtig twee keer, de tweede keer met iemand die verstand van bouwen heeft en niets met het huis heeft.
4. Vraag de verkoopdocumentatie op: eigendomsbewijs, energielabel, de vragenlijst en de lijst van zaken, en bij een appartement de VvE-stukken.
5. Laat een bouwkundige keuring doen, gemiddeld 350 euro in 2026, of neem hem als ontbindende voorwaarde in je bod op.
6. Breng je bod schriftelijk uit met alle voorwaarden erbij: financieringsvoorbehoud, keuring, opleveringsdatum en wat er achterblijft.
7. Laat de koopovereenkomst nalezen voordat je tekent, en gebruik daarna de wettelijke bedenktijd van drie dagen die je als particuliere koper hebt om alles nog eens rustig door te nemen.

De kosten van zelf kopen blijven beperkt tot de keuring, het taxatierapport en de gebruikelijke notariskosten voor de aankoop van een woning. Koop je van familie, dan is een taxatie extra verstandig: de Belastingdienst kijkt naar de marktwaarde, en een te lage prijs kan een schenking zijn.

Wat een makelaar kost bij aankoop en bij verkoop

Makelaarskosten worden op twee manieren gerekend: een vast bedrag of een courtage, een percentage van de koop- of verkoopprijs. Bij aankoop zie je steeds vaker een vast tarief, bij verkoop is courtage nog altijd de norm. Vraag altijd of een genoemd tarief inclusief of exclusief 21 procent btw is: bij een courtage van 1,1 procent op een woning van 400.000 euro gaat het om 924 euro verschil.

Verkoopcourtage werkt op basis van no cure, no pay: verkoopt het huis niet, dan betaal je de courtage niet. Wel rekenen veel kantoren opstartkosten voor fotografie, plattegronden en plaatsing, en die blijven staan. De verkoopkosten van een makelaar bestaan dus uit courtage plus opstartkosten, en alleen dat eerste deel beweegt mee met de prijs. De courtage wordt bij de overdracht door de notaris ingehouden op de verkoopopbrengst. Hoe de tarieven per kantoor uiteenlopen, staat in de gids over makelaarskosten bij de verkoop van een woning; wat een verkoopmakelaar daarvoor doet, lees je bij de verkoopmakelaar.

Voor de belasting is het verschil scherp. Makelaarskosten bij aankoop staan bij de Belastingdienst als bemiddelingskosten op de lijst met niet-aftrekbare posten, samen met de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de koopakte; de bouwkundige keuring staat er evenmin bij. Het taxatierapport is wel aftrekbaar als financieringskosten, maar alleen voor zover je het nodig had om de lening te krijgen: een taxatie die je puur voor je eigen zekerheid laat doen, telt niet mee. Welke posten meetellen, staat bij de aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning. Wil je alle koperskosten in één keer zien, gebruik dan de rekenhulp voor kosten koper; die rekent standaard met 1 procent makelaarskosten over de koopsom.

Dienst	Gangbaar tarief 2026	Hoe het wordt gerekend
Aankoopmakelaar, volledige begeleiding	€ 2.200 tot € 4.500	Vast bedrag, meestal inclusief btw
Aankoopmakelaar op courtage	0,8% tot 1,5% van de koopsom	Percentage, vaak exclusief btw
Aankoopmakelaar, alleen bieden en onderhandelen	€ 750 tot € 1.750	Vast bedrag per opdracht
Verkoopmakelaar op courtage	ongeveer 1,1% van de verkoopprijs	Exclusief 21% btw, no cure no pay
Verkoopmakelaar tegen vast tarief	rond € 3.250	Vooraf afgesproken, ongeacht de prijs
Opstartkosten bij verkoop	€ 250 tot € 750	Ook verschuldigd als het huis niet verkoopt
Intrekkingskosten verkoopopdracht	€ 250 tot € 750 plus gemaakte kosten	Bij het uit de verkoop halen van het huis
Bouwkundige keuring	ongeveer € 350	Vast bedrag per keuring
Taxatierapport voor de hypotheek	ongeveer € 500	Vast bedrag per rapport

Een makelaar kiezen, vergelijken en weer wisselen

Hoe kies je een makelaar, en hoe kies je een aankoopmakelaar? De titel makelaar is niet beschermd: iedereen mag zich zo noemen. Wat wel iets zegt over een betrouwbare makelaar, is aansluiting bij een branchevereniging als NVM of Vastgoed Nederland, de vereniging waarin VBO Makelaar en VastgoedPRO zijn opgegaan, want dan valt het kantoor onder tuchtrecht en onder de Geschillencommissie. Een goede makelaar herken je verder aan iets heel praktisch: hij kent de laatste tien verkopen in die wijk uit zijn hoofd. Dat geldt in een grote stad net zo goed als in een dorpsgemeente.

Vraag bij het zoeken drie offertes op en leg ze naast elkaar. Een vrijblijvende offerte opvragen is gebruikelijk en verplicht je tot niets. Zet de makelaarstarieven naast elkaar en vergelijk niet alleen het percentage maar ook wat erin zit, want een tarief van 1 procent waarbij je zelf de bezichtigingen doet, is iets anders dan 1,3 procent met alles inbegrepen.

Wisselen van makelaar kan, maar kijk eerst naar de looptijd van de verkoopopdracht en naar de opzegtermijn. Wil je de verkoopopdracht tussentijds intrekken, dan zijn intrekkingskosten plus de al gemaakte kosten meestal verschuldigd, ook als het huis nooit is verkocht. Ben je ontevreden over het werk zelf, dan begin je met een schriftelijke klacht bij het kantoor. Kom je er niet uit, dan kun je terecht bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Geschillen over geld gaan naar de Geschillencommissie Makelaardij, die bindend adviseert en in 2026 77,50 euro klachtengeld rekent dat je terugkrijgt als je gelijk krijgt; schadeclaims boven 10.000 euro en klachten over de makelaar van de tegenpartij neemt zij niet in behandeling. Klachten over gedrag gaan naar de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, die geen schadevergoeding toekent maar wel een maatregel kan opleggen.

Onderdeel van de offerte	Wat er zwart op wit moet staan
Tarief	Vast bedrag of percentage, en of het inclusief of exclusief 21% btw is
Opstartkosten	Het bedrag en of je het ook betaalt als het huis niet verkoopt
Intrekkingskosten	Wat je kwijt bent als je de verkoopopdracht intrekt
Looptijd en opzegtermijn	Hoe lang de opdracht loopt en hoe je hem beëindigt
Inbegrepen werk	Fotografie, plattegronden, plaatsing, tekstschrijven, bezichtigingen
Wie de bezichtigingen doet	De makelaar zelf, een medewerker of jij in samenspraak
Exclusiviteit	Of je courtage betaalt als je zelf een koper aandraagt
Taxatie	Of de makelaar taxeert en wat een taxatierapport los kost

De bezichtiging aanvragen en voorbereiden

Bezichtigen betekent letterlijk dat je het huis komt bekijken, en voor een koper is een huisbezichtiging gratis. Een makelaar die geld vraagt voor een bezichtiging is in Nederland hoogst ongebruikelijk. De bezichtigingsaanvraag doe je via het formulier bij de woningadvertentie of je belt het kantoor; bellen werkt in een drukke markt vaak sneller, omdat je meteen hoort of er al een biedronde loopt.

Vraag bij het maken van de afspraak drie dingen: hoeveel tijd je krijgt, of het een individuele bezichtiging of een open huis met tijdslots is, en of de eigenaar aanwezig is. Een half uur is normaal, twintig minuten is krap. Kom je met zijn tweeën, dan is dat geen probleem; met een groep van vijf raakt een makelaar geïrriteerd en verlies je zelf het overzicht. Neem hooguit één extra persoon mee, en laat dat iemand zijn die van bouwen weet.

Bereid je voor met de advertentie erbij: bouwjaar, woonoppervlakte, energielabel, erfpacht of eigen grond, en bij een appartement de servicekosten. Bekijk vooraf op de kaart wat er achter en naast het perceel ligt. Plan de eerste bezichtiging als het kan overdag, dan zie je het licht en de staat van het schilderwerk. Wie op één zaterdag vier huizen bezichtigt, haalt ze thuis door elkaar; drie per dag is het maximum waarbij je nog weet welk huis welk is.

Waar je op let tijdens de bezichtiging

Bij een eerste bezichtiging van een koopwoning kijk je naar de dingen die je niet kunt veranderen: de plek, de indeling, het licht en de constructie. Behang, keuken en badkamer zijn vervangbaar en horen je oordeel niet te sturen. Loop het huis eerst één keer rond zonder aantekeningen, en ga daarna pas met de checklist erbij door de ruimtes.

Twee tips leveren tijdens het bezichtigen het meeste op. Open elke deur die je tegenkomt, ook die van de meterkast en de kruipruimte, en maak van elk gebrek een foto met een herkenbaar detail erbij. Thuis weet je anders niet meer bij welk raam die vochtplek zat.

De tabel hieronder loopt langs de onderdelen die geld kosten als ze mis zijn. Print hem of sla hem als pdf op je telefoon op, dan heb je tijdens de bezichtiging je checklist bij de hand.

Onderdeel	Waar je op let	Wat het kan kosten
Dak	Ouderdom, verschoven pannen, vlekken op het dakbeschot, staat van de goten	Compleet nieuw dak vaak vanaf € 10.000
Fundering en vloer	Scheuren in gevels, klemmende deuren, verzakte vloeren, bij bouwjaar 1965 tot 1983 een kwaaitaal- of mantavloer met kans op betonrot	Funderings- of vloerherstel loopt in de tienduizenden
Vocht	Plinten, hoeken achter kasten, een muffe lucht in de kruipruimte, kringen op zolder	Van € 500 voor ventilatie tot enkele duizenden bij lekkage
Kozijnen en glas	Enkel glas, houtrot onder de dorpels, condens tussen de ruiten	€ 400 tot € 900 per raam bij vervanging
Isolatie en label	Energielabel, spouwmuur aanwezig, isolatie van dak en vloer	Bepaalt je energierekening en je leenruimte
Cv-ketel en elektra	Bouwjaar van de ketel, aantal groepen, aardlekschakelaar aanwezig	Nieuwe ketel € 2.000 tot € 3.000, groepenkast vanaf € 800
Leidingen	Loden waterleidingen bij bouwjaar voor 1960, staat van de afvoeren	Vervangen waterleiding enkele duizenden euro's
Asbest	Bouwjaar vóór juli 1993, golfplaten op schuur of garage, oud vinylzeil	Sanering van een schuurdak vanaf circa € 1.000
Omgeving	Geluid, parkeren, bezonning van de tuin, bouwplannen in de straat	Niet te herstellen, alleen mee te wegen in je bod

De vragen die je stelt aan de makelaar of de eigenaar

De verkoper moet gebreken die hij kent en die normaal gebruik van de woning in de weg staan uit zichzelf melden; dat volgt uit de eis dat de woning moet beantwoorden aan de koopovereenkomst, artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek. Daar staat je eigen onderzoeksplicht tegenover: wat je had kunnen zien of navragen, komt later voor jouw rekening. De verkopend makelaar mag je dus niet voorliegen, maar hij hoeft niet elk detail spontaan op tafel te leggen. Wat je vraagt, moet hij naar waarheid beantwoorden, en dat maakt je vragenlijst het scherpste gereedschap van de bezichtiging. Stel ze hardop en schrijf de antwoorden op.

Welke vragen je moet stellen, hangt deels van het huis af. Deze leveren bij vrijwel elk huis iets op:

• Waarom verkoopt de eigenaar, en hoe lang staat het huis al te koop?
• Wat is er de afgelopen vijftien jaar vervangen of verbouwd, en zijn daar facturen en vergunningen van?
• Zijn er bekende gebreken, en staat er iets in de vragenlijst van de verkoper?
• Wanneer zijn het dak, de cv-ketel en de elektra voor het laatst aangepakt?
• Staat de woning op eigen grond of op erfpacht, en zo ja, tot wanneer is de canon afgekocht?
• Welke ontbindende voorwaarden accepteert de verkoper, en welke opleveringsdatum wil hij?
• Hoeveel bezichtigingen zijn er geweest en wordt er met een biedtermijn gewerkt?

Bij een appartement komen daar de VvE-vragen bij: de hoogte van de servicekosten, de stand van het reservefonds, het meerjarenonderhoudsplan en of er een verbouwing op stapel staat. Die stukken bepalen je maandlasten net zo hard als de hypotheek, en ze staan uitgewerkt bij het kopen van een appartement.

Wat het bouwjaar je vertelt over de staat van het huis

Het bouwjaar in de advertentie is de snelste voorspeller van wat je gaat aantreffen. Elke bouwperiode heeft eigen materialen, eigen eisen en eigen gebreken, en wie dat weet, kijkt gerichter rond. Een jaren 60 woning is niet slechter dan een jaren 90 huis, maar je zoekt er andere dingen. De sobere bouwstijl van jaren 60 huizen zegt weinig over de kwaliteit; de systeemvloer eronder des te meer.

Over de levensduur: een goed onderhouden woning gaat makkelijk honderd jaar mee, want de constructie zelf slijt nauwelijks. Het zijn de onderdelen die op de klok lopen. Reken op ongeveer dertig tot vijftig jaar voor een dak, dertig tot veertig jaar voor houten kozijnen, vijftien tot twintig jaar voor een cv-ketel en twintig tot dertig jaar voor een badkamer of keuken. De vraag bij een ouder huis is dus niet hoe lang het nog meegaat, maar welke onderdelen binnen tien jaar aan de beurt zijn.

Een jaren 60 woning moderniseren draait meestal om dezelfde volgorde: eerst isolatie van dak, vloer en spouw, dan het glas, dan de installaties. Reken die post mee in je bod in plaats van hem na de sleuteloverdracht te ontdekken.

Bouwperiode	Kenmerken	Waar je extra op let
Voor 1945	Massieve muren zonder spouw, houten vloeren, hoge plafonds	Fundering op houten palen, loden leidingen, enkel glas
Jaren 50	Wederopbouw, sobere afwerking, kleine kamers, smalle trappen	Nauwelijks isolatie, verouderde elektra, vochtige kruipruimte
Jaren 60	Systeembouw, betonnen systeemvloeren, ruime tuinen, strakke gevels	Kwaaitaal- en mantavloeren tussen 1965 en 1983 met kans op betonrot, asbest
Jaren 70	Spouwmuren, meer bergruimte, vaak platte aanbouwen	Ongeïsoleerde spouw, platte daken, asbest in schuur en zeil
Jaren 80	Eerste isolatie-eisen, compacte plattegrond, houten kozijnen	Houtrot in kozijnen, dubbel glas dat inmiddels lekt
Jaren 90	Ruimere woningen, standaard dubbel glas, hr-ketel, vaak label C of D	Ketel en dakbedekking aan vervanging toe, ventilatie beperkt
2000 tot 2015	Betere isolatie, mechanische ventilatie, vaak label B of C	Ventilatiegeluid, kwaliteit van de afwerking, kleine tuinen
Na 2015	Label A of beter, warmtepomp of stadsverwarming, sinds 2018 zonder gasaansluiting	Onderhoudscontract installaties, VvE-bijdrage, restpunten oplevering

Na de bezichtiging: tweede ronde, bod en bedenktijd

Het huis bezichtigd en dan? Slaap er één nacht over en zet daarna twee lijstjes op papier: wat je zeker weet en wat je nog moet uitzoeken. Blijft de woning na die nacht staan, vraag dan een tweede bezichtiging aan. Die tweede ronde is een andere: nu meet je, open je alle kastdeuren, controleer je de kruipruimte en neem je een bouwkundige of een handige kennis mee.

Bied schriftelijk, met je voorwaarden erbij. Een bod is meer dan een bedrag: het financieringsvoorbehoud, de bouwkundige keuring, de opleveringsdatum en de lijst van zaken wegen voor een verkoper soms zwaarder dan de laatste duizend euro. De makelaar is verplicht elk bod aan zijn opdrachtgever door te geven, ook als het laag is of na de biedtermijn binnenkomt. NVM-makelaars leggen de biedingen sinds 2023 vast in een digitaal biedlogboek en werken sinds 1 februari 2026 allemaal volgens het Protocol Transparant Bieden; een makelaar die bij geen enkele brancheorganisatie is aangesloten, is daar niet aan gebonden. Tijdens het bieden hoeft hij je niet te vertellen wat de anderen boden, maar zodra de koop onherroepelijk is, dus na de bedenktijd en de ontbindende voorwaarden, krijgen alle bieders bij een NVM-makelaar een maand lang inzage in dat logboek.

Is de koop rond, dan tekenen beide partijen de koopovereenkomst; koopt een particulier een woning, dan moet dat op grond van artikel 7:2 BW schriftelijk. Als koper heb je daarna drie dagen wettelijke bedenktijd, en die termijn wordt zo nodig verlengd tot er ten minste twee dagen in vallen die geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn. Je mag in die periode zonder opgaaf van reden en zonder vergoeding afzien van de koop. Dat recht is dwingend: in de koopovereenkomst kan er niet in jouw nadeel van worden afgeweken. De verkoper heeft die bedenktijd niet. Daarna gaat het dossier naar de notaris, die de akte opmaakt en de notariskosten van de aankoop met je verrekent.

Bezichtigen vanaf de kant van de verkoper

Sta je aan de andere kant, dan is een bezichtiging vooral een kwestie van voorbereiding. De tips voor een bezichtiging bij verkoop draaien allemaal om hetzelfde: haal jezelf uit beeld en laat het huis spreken. Je huis klaarmaken betekent opruimen tot het saai wordt: persoonlijke spullen weg, aanrecht leeg, kasten half gevuld zodat ze ruim lijken. Zet alle lampen aan, ook overdag, lucht van tevoren en zorg dat elke ruimte toegankelijk is, inclusief zolder, kelder en schuur. Leg de documenten klaar die kopers vragen: energielabel, facturen van verbouwingen, de lijst van zaken en bij een appartement de VvE-stukken.

De vraag of je zelf bij de bezichtiging aanwezig bent, hangt van je karakter af. Een eigenaar die vertelt hoe fijn de buurt is, verkoopt beter dan een makelaar die de plattegrond voorleest. Een eigenaar die achter elke bezoeker aan loopt en meteen over de prijs begint, verpest het. Verkopen in samenspraak, waarbij jij de bezichtigingen doet en de makelaar de rest, drukt de courtage en werkt goed als je thuis bent overdag.

Helemaal zonder makelaar je huis te koop zetten kan ook, en huizen die op die manier te koop staan verkopen in een normale markt gewoon. Je regelt dan zelf de foto's, de tekst, de plaatsing op een woningsite, de bezichtigingen en de onderhandeling, en je laat de koopovereenkomst opstellen door een notaris. Wat dat oplevert en wat het je aan tijd kost, staat in de gids over een huis verkopen zonder makelaar. Twijfel je tussen zelf doen en uitbesteden, vergelijk dan eerst wat een verkoopmakelaar concreet voor de courtage levert.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De aankoopmakelaar pas inschakelen nadat je hebt geboden

Een uitgebracht bod kun je niet terugnemen zonder je positie te verzwakken. De makelaar begint dan op achterstand en kan alleen nog de voorwaarden bijsturen, terwijl zijn grootste waarde in de prijsbepaling zit. Dat kost je vaak meer dan zijn hele tarief.

Tarieven vergelijken zonder naar de btw te kijken

Het ene kantoor noemt in 2026 1,1 procent exclusief btw, het andere 1,3 procent inclusief. Bij een woning van 450.000 euro schelen die twee elkaar nauwelijks, terwijl het eerste bedrag lager oogt. Reken alles om naar een bedrag inclusief btw voordat je kiest.

Eén bezichtiging genoeg vinden

Bij de eerste ronde kijk je met je gevoel, bij de tweede met je ogen. Wie na één bezoek biedt, mist standaard de kruipruimte, de meterkast en de staat van het dakbeschot. Een gemiste vochtplek kost al gauw duizenden euro's aan herstel.

De bouwkundige keuring overslaan om sneller te kunnen bieden

In een krappe markt lijkt een bod zonder voorbehoud aantrekkelijker. Voor ongeveer 350 euro laat je in 2026 vooraf keuren, of je neemt een maximumbedrag aan herstelkosten als ontbindende voorwaarde op. Zonder die stap draag je elk gebrek zelf, ook een fundering van tienduizenden euro's.

De verkoopopdracht tekenen zonder de intrekkingskosten te lezen

No cure, no pay geldt voor de courtage, niet voor opstart- en intrekkingskosten. Wie zijn huis na een paar maanden uit de verkoop haalt, krijgt alsnog een rekening van enkele honderden euro's plus de gemaakte kosten. Vraag dat bedrag vóór het tekenen.

De verkopend makelaar behandelen als jouw adviseur

Hij is vriendelijk, hij weet veel, en hij werkt voor de verkoper. Alles wat je hem vertelt over je maximum, je haast of je verliefdheid komt terecht bij de tegenpartij. Houd je financiële ruimte voor je en stel vragen in plaats van mededelingen te doen.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor het bezichtigen zelf heb je niemand nodig; dat doe je met een checklist en een kritische blik prima alleen. De grens ligt bij de dingen die je niet kunt zien of niet kunt overzien. Een bouwkundige keuring van ongeveer 350 euro in 2026 is de goedkoopste manier om te weten wat een huis de komende tien jaar gaat kosten, en bij twijfel over fundering of betonrot laat je specifiek daarop onderzoeken. Bij een woning met erfpacht, een monumentenstatus of een VvE met een leeg reservefonds is de notaris het eerste loket: die leest de akte en de voorwaarden vóór je bod, en rekent de notariskosten van de aankoop af bij de levering.

Een aankoopmakelaar verdient zijn tarief van 2.200 tot 4.500 euro in 2026 het snelst terug als je in een onbekende regio koopt, als je onder tijdsdruk staat of als de prijsvorming in die buurt onduidelijk is. Weet je precies wat vergelijkbare woningen opbrengen en heb je eerder gekocht, dan kun je volstaan met een korte opdracht voor alleen de onderhandeling. Voor de financiering is een hypotheekadviseur een aparte keuze met eigen kosten; ga daar niet van uit dat je aankoopmakelaar dat erbij doet. Loopt er een geschil met een kantoor over een rekening of over gedrag, dan is de Geschillencommissie goedkoper dan een advocaat, en kom je er echt niet uit, dan is een jurist voor een uur advies vaak genoeg om te weten of doorzetten zin heeft. Wat je bod betekent voor je totale kosten, reken je zelf door met de rekenhulp voor kosten koper.