Je huis verhuren of een tweede woning: regels en belasting

Wat er verandert zodra er huur binnenkomt

Zodra iemand anders huur betaalt voor jouw woning, gaan er drie dingen tegelijk schuiven: je hypotheekvoorwaarden, je positie in de inkomstenbelasting en de rechten van degene die er woont. Dit onderwerp hoort bij de andere gebeurtenissen rond wonen, buren en leven, en de meeste ellende ontstaat doordat mensen maar naar een van die drie sporen kijken.

Fiscaal zit het grootste breukvlak tussen verhuur naast je eigen bewoning en verhuur in plaats van je eigen bewoning. Een kamer of een vakantieperiode laat de woning in box 1 staan, met eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek. Verhuur je permanent en woon je er zelf niet meer, dan is het geen eigen woning meer: het huis verhuist met de hypotheek naar box 3 en de renteaftrek stopt op de dag dat de huurder de sleutel krijgt.

Juridisch draait alles om huurbescherming. Een huurder van zelfstandige woonruimte heeft sinds 1 juli 2024 in de regel een contract voor onbepaalde tijd, en die opzeggen kan alleen op een van de wettelijke gronden. Wie ervan uitgaat dat een huurder er na een jaar gewoon weer uit gaat, komt bedrogen uit.

Het praktische begin ligt bij je geldverstrekker, want in bijna elke hypotheekakte staat een verhuurverbod. De volledige route van toestemming tot huurcontract staat bij het verhuren van je eigen woning.

De verhuurvormen en waar ze fiscaal landen

Er bestaan vijf herkenbare manieren waarop een koopwoning verhuurd raakt, en ze hebben elk hun eigen fiscale afloop. Kamerverhuur is de mildste: blijft de huur in 2026 onder 6.633 euro per jaar en staat de huurder bij de gemeente op jouw adres ingeschreven, dan is de huur onbelast en blijft het hele huis eigen woning. Die grens is hard, en vergoedingen voor gas, water, licht en meubels tellen mee.

Tijdelijke verhuur van het huis waar je zelf woont, bijvoorbeeld drie weken in de zomer, laat je in box 1 zitten. Je houdt het volledige eigenwoningforfait en telt daar 70 procent van de huurinkomsten bij op. De andere 30 procent is bedoeld als vergoeding voor je kosten, en de renteaftrek blijft gewoon staan.

De drie zwaardere vormen verhuizen de woning naar box 3: verhuur van een te koop staande woning met een vergunning op grond van de Leegstandwet, permanente verhuur van een woning waar je niet meer woont, en een tweede woning die je koopt om te verhuren of zelf te gebruiken. In box 3 wordt niet de huur belast maar het vermogen, en de hypotheekrente is niet langer aftrekbaar.

De overgang is bovendien vrijwel altijd eenrichtingsverkeer. Een woning die eenmaal in box 3 is beland, keert alleen terug naar de eigenwoningregeling als jij er zelf weer je hoofdverblijf van maakt.

Vorm van verhuur	Blijft het box 1?	Wat er belast wordt	Hypotheekrenteaftrek
Kamer verhuren binnen de vrijstelling	Ja, de hele woning	Niets, de huur blijft vrij tot € 6.633 per jaar	Volledig
Kamer verhuren boven de vrijstelling	Alleen het deel waar je zelf woont	Het verhuurde deel telt mee in box 3	Alleen over je eigen deel
Je eigen huis tijdelijk verhuren, bijvoorbeeld in de vakantie	Ja	Het volle eigenwoningforfait plus 70 procent van de huur	Volledig
Te koop staande woning verhuren met een Leegstandwetvergunning	Nee	Het vermogen in box 3, de huur zelf niet	Vervalt
Permanente verhuur van een woning waar je niet meer woont	Nee	Het vermogen in box 3, de huur zelf niet	Vervalt
Tweede woning of vakantiewoning kopen	Nee, nooit	Het vermogen in box 3	Bestaat niet

Toestemming van de geldverstrekker en de verhuurhypotheek

Bijna elke hypotheekakte verbiedt verhuur zonder schriftelijke toestemming. De reden is simpel: een verhuurde woning is voor de geldverstrekker minder waard en lastiger te verkopen als het misgaat. Verhuur je toch, dan geeft dat de geldverstrekker het recht de lening in een keer op te eisen, en je verzekeraar heeft bij schade een grond om niet uit te keren.

Voor kortdurende situaties geven veel geldverstrekkers wel toestemming, bijvoorbeeld bij verhuur van een te koop staande woning of bij een uitzending naar het buitenland. Vraag die toestemming altijd schriftelijk en bewaar de bevestiging, want een mondelinge toezegging van de servicedesk is bij een geschil niets waard.

Wil je permanent verhuren, dan hoort daar een verhuurhypotheek bij. Zulke leningen gaan gebruikelijk tot ongeveer 70 tot 80 procent van de waarde in verhuurde staat, wat lager is dan de vrije verkoopwaarde, en de rente ligt doorgaans rond een procentpunt hoger dan op een gewone hypotheek. Wat de waarde in verhuurde staat ongeveer is, begint bij de vrije waarde die je opzoekt met de rekenhulp om je woningwaarde te berekenen.

Een verhuurhypotheek kent geen Nationale Hypotheek Garantie en geen renteaftrek. Je eigen inkomen telt vaak minder zwaar mee dan de verwachte huuropbrengst, en veel geldverstrekkers eisen een minimale eigen inbreng van dertig procent. Reken daarom eerst uit hoeveel eigen geld je kwijt bent voordat je aan de opbrengst begint.

Wat de wet en de gemeente van verhuur vinden

Het huurrecht is de afgelopen jaren flink aangescherpt en dat raakt de particuliere verhuurder rechtstreeks. De Wet goed verhuurderschap legt sinds 1 juli 2023 basisnormen op: een schriftelijk huurcontract, een informatieplicht over rechten en plichten, geen dubbele bemiddelingskosten en een waarborgsom van hoogstens twee maanden kale huur. Gemeenten hebben een meldpunt en kunnen bij overtreding beboeten.

Sinds 1 juli 2024 is het puntenstelsel dwingend tot en met 186 punten. Voor een woning tot dat puntenaantal ligt de maximale huurprijs dus vast, en het energielabel telt in die punten mee. Vanaf 187 punten geldt de vrije sector, waar je de huurprijs zelf bepaalt. Diezelfde datum maakte het contract voor onbepaalde tijd weer de hoofdregel: tijdelijke contracten voor zelfstandige woonruimte kunnen alleen nog in de wettelijke uitzonderingsgevallen.

De gemeente legt daar een eigen laag overheen. In wijken met opkoopbescherming mag je een goedkope of middeldure koopwoning de eerste vier jaar na aankoop niet verhuren, met uitzonderingen voor verhuur aan directe familie en voor tijdelijke verhuur. Voor kamerverhuur is vaak een omzettingsvergunning nodig, voor het splitsen in appartementen een woningvormingsvergunning, en steeds meer gemeenten kennen daarnaast een verhuurvergunning. Vakantieverhuur is meestal gebonden aan een registratienummer, een meldplicht per verhuring en een maximum aantal nachten per jaar.

Woon je in een appartement, dan geldt ook nog de splitsingsakte van de vereniging van eigenaars. Die verbiedt in veel gebouwen kamerverhuur of verblijf voor korte duur, en de vereniging kan naleving via de rechter afdwingen.

Regel	Wat er geldt	Wettelijk of lokaal
Huurcontract voor zelfstandige woonruimte	Onbepaalde tijd is de hoofdregel sinds 1 juli 2024	Wet
Tijdelijk huurcontract	Alleen nog voor de wettelijke uitzonderingsgroepen en bij verhuur tijdens eigen afwezigheid	Wet
Waarborgsom	Maximaal twee maanden kale huur	Wet, sinds 1 juli 2023
Maximale huurprijs	Het puntenaantal bepaalt de huur tot en met 186 punten	Wet, sinds 1 juli 2024
Energielabel	Verplicht bij een nieuw huurcontract en het telt mee in de punten	Wet
Opkoopbescherming	Verhuurverbod van vier jaar na aankoop in aangewezen wijken	Gemeente, op grond van de wet
Omzettings- of woningvormingsvergunning	Nodig zodra je een woning in kamers of appartementen opdeelt	Gemeente
Vakantieverhuur	Registratienummer, melding per verhuring en een maximum aantal nachten	Gemeente
Splitsingsakte en huishoudelijk reglement	Kan kamerverhuur en kort verblijf verbieden	Vereniging van eigenaars

Verhuren terwijl je huis te koop staat, en verhuren terwijl dat niet zo is

Voor een woning die te koop staat bestaat een eigen route: de Leegstandwet. De gemeente geeft een vergunning af voor tijdelijke verhuur, in principe voor twee jaar, telkens met een jaar te verlengen tot maximaal vijf jaar. De huurder krijgt in die periode nauwelijks huurbescherming, de verhuurder heeft een opzegtermijn van drie maanden en de huurder van een maand, met een minimale huurduur van zes maanden. De gemeente rekent leges, en die verschillen per gemeente.

Aan die vergunning hangt wel een fiscale prijs. Zolang je vorige woning leeg te koop staat, houd je onder de verhuisregeling nog drie jaar recht op renteaftrek zonder eigenwoningforfait. Zet je er een huurder in, dan is het geen eigen woning meer: de aftrek stopt en het huis staat in box 3, ook nadat de huurder weer vertrokken is. De hele afweging tussen leeg laten staan en tijdelijk verhuren staat bij verhuur van een eigen woning die niet te koop staat, waar ook de situatie aan bod komt waarin de Leegstandwet juist geen uitkomst biedt.

Staat je woning namelijk niet te koop, is er geen sloop- of renovatieplan en gaat het niet om nieuwbouw, dan krijg je geen Leegstandwetvergunning. Wat overblijft is gewone verhuur met volledige huurbescherming, of tussenhuur met een diplomatenclausule: je verhuurt terwijl je zelf tijdelijk elders woont en legt schriftelijk vast dat je terugkomt. De rechter beoordeelt bij het einde van zo'n contract of jouw belang zwaarder weegt dan dat van de huurder, dus de afspraak moet vanaf dag een op papier staan.

Wie de woning eigenlijk kwijt wil en verhuur alleen als tussenoplossing ziet, doet er verstandig aan eerst door te rekenen wat verkopen nu oplevert. Het verkopen van je woning kost een paar maanden, verhuren met huurbescherming kan jaren duren.

Een tweede woning kopen: wat het bovenop de koopsom kost

De koopsom is bij een tweede woning het kleinste probleem. Je betaalt in 2026 8 procent overdrachtsbelasting, omdat het lage tarief van 2 procent en de startersvrijstelling alleen gelden voor een woning waar je zelf voor langere tijd gaat wonen. Op een woning van 300.000 euro scheelt dat 18.000 euro ten opzichte van een eigen huis. Gaat het om een pand dat geen woning is, zoals een garagebox los van een woning of een perceel grond, dan geldt 10,4 procent (2026).

Daarbovenop komen de gewone aankoopkosten: de notaris voor de leveringsakte en de hypotheekakte, de inschrijving bij het Kadaster, een taxatie en advieskosten. Anders dan bij een eigen woning zijn die kosten niet aftrekbaar, want er is geen box 1 om ze in af te trekken. Reken dus met het volle bedrag.

Een tweede woning hoeft niet altijd gekocht te worden. Wie ruimte op eigen grond heeft, kijkt soms naar bouwen in plaats van kopen, van een mantelzorgunit tot een prefab woning als vakantiehuis. Ook dan gelden de gemeentelijke regels over bestemming, vergunning en permanente bewoning, en die zijn bij recreatieterreinen streng.

Vergeet de jaarlijkse lasten niet in je som. De gemeente stuurt je voor een tweede woning een aanslag onroerendezaakbelasting en rioolheffing, vaak aangevuld met forensenbelasting als je er zelf verblijft of toeristenbelasting als je verhuurt. Voor een recreatiewoning op een park komen daar parkbijdragen bij die maandelijks doorlopen, ook in de weken dat het huisje leegstaat.

Kostenpost	Tweede woning van € 300.000	Eigen woning van € 300.000
Overdrachtsbelasting	8%, dus € 24.000	2%, dus € 6.000
Notaris voor de leveringsakte	€ 700	€ 700
Inschrijving leveringsakte bij het Kadaster	€ 103,50	€ 103,50
Notaris voor de hypotheekakte	€ 600	€ 600
Inschrijving hypotheekakte bij het Kadaster	€ 103,50	€ 103,50
Taxatie	€ 500, meestal ook in verhuurde staat	€ 500
Hypotheekadvies	€ 2.500	€ 2.500
Nationale Hypotheek Garantie	Niet mogelijk	0,4% van de lening, tot een koopsom van € 470.000
Aftrekbaar van de belasting	Niets	Advies- en taxatiekosten voor de hypotheek

De belasting op een tweede woning en op huurinkomsten

In box 3 wordt niet je huur belast maar je vermogen. De Belastingdienst rekent met een forfaitair rendement per categorie: een percentage voor banktegoeden, een voor overige bezittingen zoals een tweede woning, en een voor schulden. Die percentages worden elk jaar vastgesteld en staan op belastingdienst.nl. Over het deel van je grondslag boven het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon (2026) betaal je 36 procent (2026) over dat berekende rendement.

De woning zet je in de aangifte op de WOZ-waarde, met de waardepeildatum van 1 januari van het jaar ervoor. Verhuur je met huurbescherming, dan mag je die WOZ-waarde verlagen met de leegwaarderatio. Dat percentage hangt af van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde: hoe lager de huur, hoe groter de korting, en bij een marktconforme huur blijft er nauwelijks iets van over. Verhuur je aan een familielid tegen een zachte prijs, dan geldt de korting juist niet. De actuele tabel staat op belastingdienst.nl. Hoe je de knip tussen box 1 en box 3 in je aangifte verwerkt, staat bij de aangifte rond de eigen woning.

Sinds de rechtspraak over box 3 kun je met de tegenbewijsregeling aantonen dat je werkelijke rendement lager was dan het forfait. Bij vastgoed valt dat vaak tegen, want tot het werkelijke rendement hoort ook de waardestijging van de woning, ook als je die niet hebt verzilverd. In een jaar waarin je huis in waarde stijgt, is het forfait meestal de gunstigste uitkomst.

De schuld op de woning mag je van je bezittingen aftrekken, maar alleen boven een drempelbedrag per persoon en tegen het lage schuldenforfait. Een verhuurhypotheek verlaagt je box 3-heffing dus minder dan je zou hopen: de rente die je betaalt is hoger dan het rendement dat de fiscus voor die schuld aftrekt.

Wat een verhuurde woning waard is en wat verkopen oplevert

Een woning met een huurder erin is minder waard dan dezelfde woning leeg. Hoeveel minder hangt vooral aan de huurbescherming: bij een contract voor onbepaalde tijd in het gereguleerde segment ligt de waarde in verhuurde staat vaak flink onder de vrije verkoopwaarde, terwijl een woning met een Leegstandwetvergunning of een huurder die aantoonbaar vertrekt daar dichtbij blijft. Taxateurs zetten beide waardes in hetzelfde rapport.

Verkopen met huurder mag altijd, want koop breekt geen huur: de huurder gaat gewoon mee over naar de nieuwe eigenaar met dezelfde rechten en dezelfde huurprijs. Dat maakt de koperskring kleiner, want de meeste particuliere kopers willen er zelf in en veel geldverstrekkers financieren een verhuurd pand alleen met een verhuurhypotheek.

Wil je leeg verkopen, dan moet de huurder eerst weg, en daarvoor bestaan maar een paar wegen: hij zegt zelf op, jullie bereiken samen een beëindigingsovereenkomst, of de rechter beëindigt het contract op een wettelijke grond zoals dringend eigen gebruik. Een afkoopsom is dan een reëel onderdeel van de rekensom. Wat je huis in vrije staat waard is, begint bij het overzicht over de waarde van je woning, en de vrije verkoopwaarde vergelijk je met de rekenhulp voor je woningwaarde.

Bij verkoop van een woning uit box 3 is de winst onbelast: er bestaat geen vermogenswinstbelasting op vastgoed voor particulieren. De bijleenregeling speelt evenmin, want die geldt alleen voor de eigen woning. Wel telt de verkoopopbrengst vanaf 1 januari daarna gewoon als spaargeld mee in box 3.

Zelf duur huren en toch willen kopen

Aan de andere kant van de verhuurmarkt staat de huurder die al jaren meer dan 1.500 euro huur per maand betaalt en van de geldverstrekker toch geen hypotheek van 250.000 euro krijgt. Dat is geen fout van de bank maar het gevolg van de financieringslastnormen, die per inkomen vastleggen welk deel van je bruto inkomen naar wonen mag. Die norm kijkt naar je inkomen, niet naar wat je aantoonbaar al betaalt.

Voor deze groep, in de wandelgangen de duurhuurders, mogen geldverstrekkers gemotiveerd van de norm afwijken. Zo'n afwijking moet onderbouwd zijn: een lange reeks huurbetalingen zonder achterstand, een nieuwe maandlast die lager uitvalt dan de huidige huur, en een adviseur die de onderbouwing vastlegt in het dossier. Niet elke geldverstrekker doet eraan mee en het is nooit een recht. Hoe die onderbouwing eruitziet en welke voorwaarden erbij horen, staat bij de hypotheek voor een duurhuurder.

Er zijn twee routes die vaak meer opleveren dan discussie over de norm. Een koopwoning met een goed energielabel geeft in 2026 extra leenruimte, oplopend tot 25.000 euro bij de beste labels, omdat de energierekening dan lager wordt ingeschat. En wie samen koopt, telt het tweede inkomen in 2026 volledig mee in de toetsing.

Wie zelf huurt en daarnaast een woning wil kopen om te verhuren, loopt tegen iets anders aan: voor een verhuurhypotheek gelden deze normen niet, maar wel de eis van dertig procent eigen geld.

Beheer, onderhoud en verduurzaming van een verhuurde woning

Als verhuurder ben je verantwoordelijk voor het groot onderhoud en voor het verhelpen van gebreken. De huurder doet het kleine onderhoud dat in het Besluit kleine herstellingen staat, van het vervangen van kranenleertjes tot het schoonhouden van de afvoer. Een lekkend dak, een kapotte cv-ketel of vocht in de muur zijn jouw rekening, en bij een gebrek dat je laat liggen kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.

Reken op onderhoud en risico in je rendement. Een gebruikelijke vuistregel bij verhuur is dat onderhoud, verzekering, gemeentelijke heffingen en leegstand samen een flink deel van de huur opeten, en dat een cv-ketel of een keuken zich niet aan jouw planning houdt. Meld de verhuur ook bij je opstalverzekeraar, want standaardpolissen gaan uit van particuliere bewoning en verzwijgen geeft bij schade een grond om niet uit te keren.

Verduurzamen is bij verhuur zowel een kostenpost als een verdienpost. Het energielabel telt mee in het puntenstelsel, dus een sprong van label E naar label B verhoogt de maximale huurprijs van een gereguleerde woning. Welke regelingen openstaan verschilt: veel subsidies zijn geschreven voor eigenaar-bewoners, dus controleer per maatregel de voorwaarden in het overzicht van de subsidies voor het verduurzamen van een woning.

Beheer uitbesteden kost gebruikelijk vijf tot tien procent van de huur voor administratief beheer, meer als de beheerder ook het onderhoud regelt. Dat is de prijs voor het niet zelf hoeven oppakken van een telefoontje op zondagavond, en voor iemand die de huurverhoging en de huurcontracten bijhoudt.

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Verhuren zonder schriftelijke toestemming van de geldverstrekker

Het verhuurverbod staat in vrijwel elke hypotheekakte. Wordt de verhuur ontdekt, via de inschrijving in de basisregistratie personen of via een schademelding, dan mag de geldverstrekker de lening opeisen. In het gunstigste geval eindigt het met een boete en een verplichte oversluiting naar een verhuurhypotheek met een hogere rente.

De renteaftrek op je te koop staande woning weggeven voor een jaar huur

Zodra er een huurder in je leegstaande te koop staande woning zit, eindigt de verhuisregeling definitief. De rente is niet meer aftrekbaar en de woning blijft in box 3, ook nadat de huurder vertrokken is. Reken het verschil eerst uit voordat je de vergunning aanvraagt.

Net over de kamerverhuurvrijstelling gaan

De grens van 6.633 euro per jaar (2026) is alles of niets, en vergoedingen voor energie en meubels tellen mee. Een huurverhoging van tien euro per maand kan honderden euro's per jaar kosten doordat de vrijstelling wegvalt en het verhuurde deel naar box 3 verhuist.

Rekenen met bruto huur

De huur min de rente is niet je rendement. Daar gaan nog onderhoud, verzekering, gemeentelijke heffingen, beheer, leegstand en de jaarlijkse box 3-heffing vanaf. Bij een normale verhuurhypotheek blijft van een huur van ruim duizend euro per maand vaak nauwelijks positieve kasstroom over.

Een tijdelijk contract afsluiten dat geen tijdelijk contract is

Sinds 1 juli 2024 is een contract voor onbepaalde tijd bij zelfstandige woonruimte de hoofdregel. Een contract voor een jaar dat niet onder een wettelijke uitzondering valt, geldt gewoon als vast. De huurder mag blijven zitten en jij zit vast aan huurbescherming en aan het puntenstelsel.

De gemeente en de vereniging van eigenaars overslaan

Opkoopbescherming, een omzettingsvergunning voor kamers, een verhuurvergunning en de regels voor vakantieverhuur zijn lokaal geregeld, en de splitsingsakte van een appartementencomplex verbiedt kamerverhuur vaak helemaal. Boetes voor verhuur zonder vergunning lopen in sommige gemeenten in de duizenden euro's.

De opstalverzekering niet aanpassen

Een standaardpolis gaat uit van particuliere bewoning door de eigenaar. Kamerverhuur, vakantieverhuur en permanente verhuur zijn meldplichtige wijzigingen. Bij brand of waterschade is een niet gemelde verhuur een grond om de uitkering te weigeren, precies op het moment dat je haar nodig hebt.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor de standaardsituaties komt je een eind met deze uitleg: een kamer verhuren onder de vrijstelling, een vakantieperiode aanbieden, of toestemming vragen voor tijdelijke verhuur. Zodra de woning naar box 3 verhuist, gaat het over grotere bedragen en wordt hulp snel terugverdiend. Een hypotheekadviseur die verhuurhypotheken kent, kost gebruikelijk tussen de 1.500 en 3.000 euro en weet welke geldverstrekkers verhuur accepteren en welke onderbouwing zij vragen, ook bij een aanvraag als huurder met een hoge huur. Voor de fiscale knip tussen box 1 en box 3, voor verhuur aan een kind of voor een woning in het buitenland is een fiscalist het juiste adres; reken op een paar honderd euro voor een gericht gesprek. Loopt er een conflict met een huurder over huurprijs, onderhoud of beëindiging, dan is de Huurcommissie de goedkoopste route en een huurrechtjurist de volgende stap. De gemeente zelf is het eerste loket voor vergunningen: bel voordat je een huurder zoekt, want een geweigerde vergunning achteraf laat je met een contract zitten. En wie twijfelt tussen verhuren en verkopen, legt eerst de opbrengst van het verkopen van de woning naast het rendement van een paar jaar verhuur.