Belastingen en WOZ: wat je betaalt en wat je terugkrijgt

Welke belastingen bij een eigen huis horen

Een eigen huis raakt je portemonnee op drie belastingmomenten. Bij de aankoop betaal je eenmalig overdrachtsbelasting via de notaris. Daarna volgen elk jaar de inkomstenbelasting, waarin het huis als bijtelling en de hypotheekrente als aftrekpost meedoet, en de aanslagen van gemeente en waterschap.

Bijna al die heffingen hangen aan één getal: de WOZ-waarde die je gemeente elk jaar vaststelt. Stijgt die waarde, dan stijgen het eigenwoningforfait, de onroerendezaakbelasting en de watersysteemheffing mee. De controle of dat getal klopt is daarom de plek waar je als huiseigenaar begint.

De bedragen lopen uiteen van tientjes tot duizenden euro's per jaar, en een deel krijg je via de aftrek terug. Hoe de balans voor jou uitvalt, hangt vooral af van je hypotheek en de waarde van je huis. De tabel zet de heffingen naast elkaar: wie ze oplegt, waarover ze gaan en wanneer ze op de mat vallen.

Heffing	Wie heft	Waarover	Wanneer
Overdrachtsbelasting	Rijksoverheid	Koopsom van de woning	Eenmalig, bij de notaris
Eigenwoningforfait	Rijksoverheid	WOZ-waarde	Jaarlijks, via de aangifte inkomstenbelasting
Hypotheekrenteaftrek	Rijksoverheid (teruggave)	Betaalde hypotheekrente	Jaarlijks, via de aangifte of de voorlopige aanslag
Onroerendezaakbelasting (OZB)	Gemeente	WOZ-waarde	Jaarlijks, via de gemeentelijke aanslag
Afvalstoffenheffing en rioolheffing	Gemeente	Vast bedrag per huishouden of aansluiting	Jaarlijks, via de gemeentelijke aanslag
Watersysteemheffing en zuiveringsheffing	Waterschap	WOZ-waarde plus een vast deel	Jaarlijks, via de waterschapsaanslag

De WOZ-waarde stuurt bijna elke aanslag

De gemeente taxeert elk jaar wat je huis waard was op 1 januari van het jaar ervoor, de waardepeildatum. Die WOZ-waarde staat op de beschikking die meestal in februari samen met de gemeentelijke aanslag komt. Hetzelfde getal gebruikt de Belastingdienst voor het eigenwoningforfait en het waterschap voor de watersysteemheffing.

Klopt de waarde niet, dan betaal je op drie plekken tegelijk te veel. Bezwaar maken is gratis, kun je prima zelf en moet binnen zes weken na de datum op de aanslag binnen zijn. Vraag eerst het taxatieverslag op en vergelijk je waarde met de WOZ-check met wat vergelijkbare woningen in je straat waard zijn.

Een lagere waarde is overigens niet altijd winst. Wie wil verkopen of bij de geldverstrekker een lagere renteopslag wil, heeft juist baat bij een hogere waarde. Hoe je de waarde opvraagt, beoordeelt en aanvecht, en wanneer je dat beter laat, staat bij het opvragen en aanvechten van de waarde van je huis.

Bij de aankoop: overdrachtsbelasting of een vrijstelling

Overdrachtsbelasting betaal je één keer, bij de overdracht, over de waarde van de woning in het economisch verkeer, in de praktijk de koopsom. Voor een huis dat je zelf gaat bewonen is het tarief 2 procent in 2026. Kopers die minstens 18 en jonger dan 35 jaar zijn betalen niets dankzij de startersvrijstelling, zolang de woning niet duurder is dan 555.000 euro (2026) en ze de vrijstelling niet eerder gebruikten.

Die grens is hard. Kost het huis één euro meer, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2 procent over het hele bedrag, in dit geval ruim 11.100 euro. Voor een woning die niet je hoofdverblijf wordt, zoals een tweede huis of een pand voor de verhuur, geldt in 2026 een tarief van 8 procent; voor iets dat geen woning is, zoals een bedrijfspand, is het 10,4 procent (2026).

Wat jouw aankoop kost, reken je vooraf uit met de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting. De precieze voorwaarden van de vrijstelling, het hoofdverblijfcriterium en de uitzonderingen staan bij het onderwerp overdrachtsbelasting.

Elk jaar terug: de hypotheekrenteaftrek

De rente die je over je eigenwoningschuld betaalt, trek je af van je inkomen in box 1. Daar staan voorwaarden tegenover: de lening moet zijn afgesloten voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van je eigen woning, en de aftrek loopt per lening maximaal dertig jaar. Voor leningen die je vanaf 1 januari 2013 afsluit geldt daarbovenop de aflossingseis van minstens annuïtair aflossen in 360 maanden, waardoor een nieuwe aflossingsvrije lening geen aftrek geeft; op leningen van vóór die datum is overgangsrecht zonder aflossingseis van toepassing.

De aftrek is bovendien begrensd. Hoeveel je terugkrijgt hangt van je inkomen af, maar het tarief waartegen je aftrekt is in 2026 begrensd op 37,56 procent van het negatieve saldo van je eigen woning, dus van de rente min het eigenwoningforfait, ook voor wie in het toptarief van 49,50 procent valt. Verkocht je eerder een huis met overwaarde, dan verkleint de bijleenregeling het deel van de nieuwe lening waarover je mag aftrekken.

Voor de meeste huiseigenaren is dit de grootste post van allemaal. Reken mee met 12.000 euro rente in een jaar en een WOZ-waarde van 400.000 euro: het forfait van 1.400 euro gaat eerst van de rente af, en over het saldo van 10.600 euro levert het tarief van 37,56 procent (2026) 3.981 euro teruggave op. Hoe je de aftrek claimt, wat er onder de eigenwoningschuld valt en hoe het overgangsrecht voor oude leningen werkt, lees je bij het onderwerp hypotheekrenteaftrek.

De bijtelling: het eigenwoningforfait

Tegenover de aftrek staat een bijtelling: het eigenwoningforfait. Je telt een percentage van de WOZ-waarde op bij je inkomen, voor de meeste woningen 0,35 procent in 2026. Bij een WOZ-waarde van 450.000 euro is dat 1.575 euro bijtelling per jaar, waarover je belasting betaalt tegen jouw tarief.

Boven een WOZ-waarde van 1.350.000 euro (2026) geldt een zwaarder regime, in de volksmond de villataks: 4.725 euro plus 2,35 procent over het deel boven die grens. Wie weinig of geen hypotheek meer heeft, krijgt via de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld, de wet Hillen, in 2026 nog 71,867 procent van het verschil tussen forfait en aftrekbare kosten als extra aftrek. Die regeling wordt afgebouwd en stopt per 1 januari 2041.

Reken je eigen bijtelling uit met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait. De achtergrond van de percentages en de regels bij verhuizen of leegstand staan bij het onderwerp eigenwoningforfait.

WOZ-waarde	Forfait in 2026
Tot € 12.500	0%
€ 12.500 tot € 25.000	0,10%
€ 25.000 tot € 50.000	0,20%
€ 50.000 tot € 75.000	0,25%
€ 75.000 tot € 1.350.000	0,35%
Boven € 1.350.000	€ 4.725 plus 2,35% over het deel boven € 1.350.000

Gecontroleerd op augustus 2026

De aangifte inkomstenbelasting met een eigen huis

Eén keer per jaar komen forfait en aftrek samen in de aangifte. Die staat open vanaf 1 maart en moet vóór 1 mei binnen zijn, tenzij je uitstel vraagt. Het huis vul je in bij box 1, met de WOZ-waarde van de beschikking en de rente van het jaaroverzicht van je geldverstrekker.

Het jaar na de aankoop levert de aangifte het meest op. Behalve de rente zijn ook eenmalige financieringskosten aftrekbaar: de advieskosten voor de hypotheek, de taxatie, de notariskosten van de hypotheekakte en de NHG-premie. Bij elkaar gaat dat al snel om duizenden euro's aftrek die je maar één keer kunt opvoeren.

Wil je de teruggave niet een jaar voorschieten, vraag dan een voorlopige aanslag aan: dan ontvang je het voordeel maandelijks. Welke posten je mag opvoeren, hoe je aftrek tussen fiscale partners verdeelt en wat je invult na een verhuizing, staat bij de aangifte met een eigen woning.

Gemeentelijke belastingen en het waterschap

De gemeentelijke aanslag valt aan het begin van het jaar op de mat en bundelt meestal drie heffingen. De onroerendezaakbelasting is een percentage van de WOZ-waarde dat elke gemeente zelf vaststelt; voor hetzelfde huis betaal je daardoor in de ene gemeente flink meer dan in de andere. De afvalstoffenheffing en de rioolheffing zijn vaste bedragen per huishouden of per aansluiting, soms met een deel dat meebeweegt met hoeveel afval je aanbiedt.

Het waterschap stuurt een eigen aanslag met de watersysteemheffing, deels gebaseerd op de WOZ-waarde, en de zuiveringsheffing per huishouden. Vrijwel overal kun je in termijnen betalen via automatische incasso. Wie rond het sociaal minimum leeft, kan kwijtschelding aanvragen; de gemeente kijkt daarbij ook naar vermogen.

Welke heffingen er bestaan, waarom de tarieven per gemeente zo verschillen en hoe je bezwaar maakt tegen een verkeerde aanslag, staat bij het onderwerp gemeentelijke belastingen.

Zo loopt het belastingjaar voor een huiseigenaar

De heffingen komen elk jaar in een vaste volgorde langs, en die volgorde is meteen de slimme werkvolgorde. In februari komt de WOZ-beschikking met de gemeentelijke aanslag; vanaf dat moment loopt de bezwaartermijn van zes weken. Wie de waarde eerst controleert, profiteert bij een gehonoreerd bezwaar direct in het forfait, de OZB en de waterschapsaanslag van hetzelfde jaar.

In maart en april volgt de aangifte over het afgelopen jaar, met alle aftrekposten erbij. Aan het einde van het jaar controleer je de voorlopige aanslag voor het jaar erna: na een verhuizing, een oversluiting of een flinke aflossing klopt die vaak niet meer, en een te hoge maandelijkse teruggave betaal je later terug, met belastingrente als de definitieve aanslag na 1 juli van het volgende jaar wordt opgelegd.

Wie dit ritme één keer doorheeft, is er per jaar hooguit een paar uur aan kwijt. De kalender hieronder zet de vaste momenten en de bijbehorende termijnen op een rij.

Periode	Wat er gebeurt	Wat jij doet
Januari en februari	WOZ-beschikking en gemeentelijke aanslag komen binnen	Waarde controleren en binnen zes weken bezwaar maken als hij te hoog is
Maart en april	De aangifte inkomstenbelasting staat open	Aangifte doen met forfait, renteaftrek en eenmalige kosten
Vóór 1 mei	Wettelijke deadline van de aangifte	Insturen of uitstel aanvragen
In de loop van het jaar	Waterschapsaanslag en definitieve aanslag inkomstenbelasting	Controleren en in termijnen laten afschrijven
November en december	Voorlopige aanslag voor het nieuwe jaar staat klaar	Bijwerken na een verhuizing, oversluiting of ander inkomen

Veelgestelde vragen over belastingen & woz

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De aangifte met een eigen woning kunnen de meeste huiseigenaren prima zelf: de vooraf ingevulde aangifte bevat de WOZ-waarde en de rente al, en met de gids over de aangifte inkomstenbelasting ernaast controleer je vooral of alles klopt. Een fiscalist of belastingadviseur verdient zichzelf terug zodra situaties gaan stapelen: een verhuisjaar met dubbele lasten, echtscheiding, een uitgekocht ex-partnerdeel, verhuur, of oude leningdelen onder het overgangsrecht. In de markt kost zo'n aangifte ruwweg 150 tot 500 euro (2026), afhankelijk van de complexiteit. Voor de vraag hoe je je hypotheek fiscaal slim inricht, is de hypotheekadviseur het loket; de advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek, in de markt gemiddeld zo'n 2.500 euro (2026), zijn in het jaar van afsluiten zelf aftrekbaar, maar het deel dat op verzekeringen of aankoopbegeleiding ziet niet. Bezwaar tegen de WOZ-waarde of de gemeentelijke aanslag doe je gratis zelf, en bij een duidelijke fout is één telefoontje naar de gemeente vaak al genoeg.