Scheiden met een eigen huis: wat je regelt en wat het kost

Zodra een van jullie vertrekt verandert er juridisch nog niets

Wie uit elkaar gaat verhuist meestal eerder dan er iets op papier staat. Dat vertrek zegt niets over het eigendom: op de leveringsakte staan nog steeds dezelfde namen, en op de hypotheekakte ook. Bij scheiden met een koophuis zijn dat de twee documenten die de hele verdeling sturen, en ze veranderen pas als de notaris een akte van verdeling passeert.

Voor de geldverstrekker geldt hetzelfde. Zolang jullie allebei op de hypotheek staan, mag hij de volledige maandlast bij ieder van jullie opeisen, ongeacht wie er woont en ongeacht wat jullie onderling hebben afgesproken. Een betalingsachterstand raakt daardoor allebei jullie dossiers.

Wat wel meteen begint te lopen is de fiscale klok. De woning die je achterlaat blijft nog 24 maanden jouw eigen woning voor de hypotheekrenteaftrek, gerekend vanaf de dag van vertrek. Zet die datum vast, bijvoorbeeld met de uitschrijving bij de gemeente, want zonder heldere vertrekdatum begint later de discussie over de aftrek en over een eventuele gebruiksvergoeding.

De eerste weken zijn er dus voor tijdelijke afspraken, niet voor definitieve. Leg schriftelijk vast wie tot de verdeling welk deel van de hypotheek, de verzekeringen en de gemeentelijke lasten betaalt. Verder raakt een scheiding vrijwel alles rond wonen en samenleven in een koophuis, van het energiecontract tot de opstalverzekering.

Van wie is het huis, en wat als het al van een van jullie was

Bij eigen huis en scheiden is de eerste vraag niet wie er blijft wonen, maar van wie het huis juridisch is. Wie voor 1 januari 2018 trouwde zonder huwelijkse voorwaarden zit in de algehele gemeenschap van goederen, waarin ook een woning valt die een van jullie al bezat. Wie daarna trouwde valt onder de beperkte gemeenschap: voorhuwelijks bezit, erfenissen en schenkingen blijven dan privé.

Staat het huis op naam van een van jullie, dan heeft de ander vaak toch een claim. Wie eigen geld in de koopsom of in een verbouwing stopte, heeft tussen echtgenoten in beginsel recht op een vergoeding die evenredig meebeweegt met de waarde van de woning. Wie een tiende van de koopsom betaalde uit privévermogen, krijgt bij verkoop dus een tiende van de huidige waarde terug en niet het oude bedrag.

Samenwoners hebben dat vangnet niet. Wat op de leveringsakte staat is bepalend, inclusief de verhouding waarin jullie eigenaar zijn. Zonder samenlevingscontract of aantoonbare inbreng blijft er voor de ander weinig over, hoe lang er ook is meebetaald. Hoe die verhoudingen doorwerken in de verdeling staat in de gids over uit elkaar gaan met een koophuis.

Bewijs is hier het hele verhaal. Bankafschriften van de storting bij de notaris, de schenkingsbrief van je ouders en de nota van afrekening zijn de stukken waarmee je een vergoedingsrecht hard maakt. Zijn ze er niet, dan wordt het bedrag onderhandeling in plaats van recht.

Situatie	Wat er geldt voor een huis dat al van een van jullie was	Waar de discussie meestal over gaat
Getrouwd voor 2018, geen huwelijkse voorwaarden	Het huis valt in de gemeenschap en is van jullie samen	Of er een uitzondering geldt door een uitsluitingsclausule bij een erfenis
Getrouwd vanaf 2018, geen huwelijkse voorwaarden	Het huis blijft privé van degene die het al had	De vergoeding voor wat er samen aan hypotheek en verbouwing is betaald
Huwelijkse voorwaarden	Wat de akte bepaalt, ook over een verrekenbeding	Een verrekenbeding dat jarenlang niet is uitgevoerd
Geregistreerd partnerschap	Dezelfde regels als bij een huwelijk	Hetzelfde als bij gehuwden
Samenwonend met samenlevingscontract	De verdeelafspraak uit het contract geldt	Of het contract nog past bij hoe jullie het later hebben gedaan
Samenwonend zonder contract, huis op een naam	De eigenaar houdt de woning, de ander heeft hooguit een vordering	Of de inbreng van de ander te bewijzen is

De vier cijfers die je nodig hebt voordat je iets afspreekt

Praten over het huis zonder cijfers loopt vast. Vier getallen bepalen wat er kan: de marktwaarde, de openstaande hypotheekschuld, het toetsinkomen van degene die wil blijven, en de eigen inbreng die een van jullie bewijsbaar in de woning heeft gestopt.

De marktwaarde komt uit een taxatie, niet uit de WOZ-beschikking en niet uit een advertentie van de buren. Een gevalideerd taxatierapport kost in 2026 ongeveer 500 euro en is toch nodig voor de hypotheekaanvraag. Begin desnoods met een globale schatting van wat je huis waard is en laat daarna pas taxeren, met een peildatum die jullie samen kiezen.

De hypotheekschuld staat op het laatste jaaroverzicht. Vraag er meteen bij op wat een verhoging of oversluiting aan boeterente kost, want bij een rentevaste periode die nog jaren loopt kan dat duizenden euro's schelen. Waarde min schuld is de overwaarde van het huis, en daarover gaat de verdeling.

Het toetsinkomen is het derde cijfer en meestal de spelbreker. Bij een bruto jaarinkomen van 58.000 euro mag in 2026 rond 22,6 procent naar de bruto woonlasten bij een toetsrente van 4 procent, dus ongeveer 1.092 euro per maand, goed voor een annuïteitenhypotheek van ruim 228.000 euro. Ligt de benodigde lening daarboven, dan is uitkopen zonder extra eigen geld geen optie.

Cijfer	Waar je het vandaan haalt	Kosten in 2026
Marktwaarde van de woning	Gevalideerd taxatierapport op een afgesproken peildatum	ongeveer € 500
Openstaande hypotheekschuld	Jaaroverzicht of mijnomgeving van de geldverstrekker	€ 0
Boeterente bij verhogen of oversluiten	Schriftelijke opgave van de geldverstrekker	€ 0 voor de opgave zelf
Toetsinkomen van degene die blijft	Loonstroken, werkgeversverklaring of de laatste aangiften	€ 0
Bewijs van eigen inbreng	Bankafschriften, nota van afrekening, schenkingsbrief	€ 0
WOZ-waarde	De beschikking van de gemeente	€ 0

Gecontroleerd op augustus 2026

De hypotheek op een naam krijgen

Alleen de geldverstrekker kan iemand ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Dat gebeurt na een volledige toets van degene die blijft, alsof het een nieuwe aanvraag is: inkomen, vaste lasten, andere leningen en de waarde van de woning. Een convenant, hoe netjes ook opgesteld, verandert daar niets aan.

Partneralimentatie telt bij veel geldverstrekkers mee als inkomen voor de ontvanger en gaat er bij de betaler juist af, mits de afspraak in het convenant staat en voor een aantal jaren vastligt. Blijft de nieuwe lening onder de NHG-kostengrens van 470.000 euro in 2026, dan komt de garantie in beeld; de borgtochtprovisie kost dan 0,4 procent van de lening. Wat er verder verandert voor degene die achterblijft, staat in de gids over blijven wonen in het koophuis na de scheiding.

De volgorde is hier belangrijker dan de snelheid. Vraag eerst een indicatie op bij de geldverstrekker, spreek daarna pas de uitkoopsom af en laat de notaris als laatste de akte van verdeling maken. Wie andersom begint, tekent een bedrag dat niet gefinancierd blijkt te kunnen worden en moet het convenant openbreken.

Reken op vier tot acht weken tussen de complete aanvraag en het schriftelijke ontslag. Lever alle stukken in een keer aan: taxatierapport, concept-convenant, loonstroken, werkgeversverklaring en het laatste jaaroverzicht van de hypotheek. Een ontbrekend stuk kost gemiddeld twee weken, en die weken tellen door in de tweejaarstermijn van degene die vertrokken is.

De belastingkant in het jaar van de scheiding

Fiscaal partnerschap eindigt pas als aan twee voorwaarden tegelijk is voldaan: het verzoek tot scheiding is bij de rechtbank ingediend en jullie staan niet meer op hetzelfde adres ingeschreven. Tot dat moment ben je voor de aangifte gewoon partner en mag je de aftrekposten van de eigen woning vrij verdelen. Eindigt het partnerschap in de loop van het jaar, dan mogen jullie er samen voor kiezen het hele jaar als partner aangifte te doen.

Na dat moment rekent ieder zijn eigen deel af. Het eigenwoningforfait van 0,35 procent over de WOZ-waarde van de woning geldt in 2026 naar rato van ieders aandeel en woonperiode, en dezelfde verdeelsleutel geldt voor de betaalde rente. De aftrek loopt in 2026 tegen maximaal 37,56 procent.

Betaal je na je vertrek ook het rentedeel van je ex, dan is dat bij een huwelijk of geregistreerd partnerschap vaak aftrekbaar als betaalde partneralimentatie, terwijl je ex hetzelfde bedrag als ontvangen alimentatie opgeeft en zijn eigen rentedeel aftrekt. Dat werkt alleen als jullie allebei exact dezelfde bedragen invullen; wijken ze af, dan volgt bij een van jullie een correctie.

De 24 maanden zijn een harde grens. Is de woning daarna nog niet verdeeld of verkocht, dan verhuist het aandeel van de vertrekker naar box 3 en stopt zijn aftrek, terwijl hij vaak nog wel meebetaalt. Bij een rentedeel van 5.000 euro per jaar scheelt dat tegen 37,56 procent bijna 1.900 euro netto in 2026.

Onderdeel	Hoe het werkt in 2026	Waar je op let
Einde fiscaal partnerschap	Verzoek ingediend én niet meer samen ingeschreven	Beide voorwaarden moeten vervuld zijn, anders blijf je partner
Keuze voor voljaarspartnerschap	Samen kiezen om het hele jaar als partner aangifte te doen	Alleen samen, en het geldt voor alle gemeenschappelijke posten
Eigenwoningforfait	0,35% van de WOZ-waarde	Naar rato van ieders aandeel en woonperiode
Renteaftrek verlaten woning	24 maanden vanaf de dag van vertrek	De termijn loopt vanaf het vertrek, niet vanaf de beschikking
Rente die je voor je ex betaalt	Aftrekbaar als betaalde partneralimentatie	Alleen als de ander hetzelfde bedrag als inkomen opgeeft
Maximaal aftrektarief	37,56% over rente min forfait	Geldt voor iedere eigenwoningbezitter
Overdrachtsbelasting bij de verdeling	0% voor gehuwden en geregistreerd partners	Samenwoners alleen bij een aandeel van ten minste 40 procent ieder

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat je meeneemt naar een volgende woning

De overwaarde die je uit de verdeling meekrijgt is niet vrij besteedbaar zonder gevolgen. Zij vormt een eigenwoningreserve, in de volksmond de bijleenregeling. Koop je daarna zelf een woning, dan moet die reserve daar eerst in; over het bedrag dat je in plaats daarvan leent krijg je geen hypotheekrenteaftrek. De reserve vervalt pas na een aantal jaren, en hoelang dat in jouw geval is, staat bij de Belastingdienst.

Reken dat effect door voordat je een bod uitbrengt. Neem je 85.000 euro overwaarde mee en koop je een woning van 300.000 euro, dan geeft maximaal 215.000 euro aan lening recht op aftrek. Leen je toch 260.000 euro, dan hoort over 45.000 euro geen aftrek: bij 4 procent rente is dat 1.800 euro rente per jaar waarvan je 676 euro aan teruggave misloopt in 2026. Hoeveel je precies meeneemt hangt af van de overwaarde die uit de verdeling volgt.

De tweede rem is je leenruimte. Zolang je naam nog op de oude hypotheek staat, telt die schuld volledig mee bij een nieuwe aanvraag en blijft er weinig over. Regel eerst het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid of wacht tot de woning is geleverd.

Over de overdrachtsbelasting: koop je een woning om er zelf in te wonen, dan betaal je 2 procent in 2026. De startersvrijstelling van 0 procent geldt eenmalig, voor kopers tussen 18 en 35 jaar en tot een woningwaarde van 555.000 euro in 2026. Verder verschilt het traject weinig van het kopen van een eerste huis, behalve dat de meegenomen overwaarde meetelt.

Als jullie het over het huis niet eens worden

De meeste vastlopers gaan over twee dingen: de waarde en de vraag wie er mag blijven. Voor de waarde is de goedkoopste route dat jullie vooraf samen een taxateur aanwijzen en op papier zetten dat de uitkomst voor jullie allebei bindend is. Dat kost eenmalig ongeveer 500 euro in 2026 en haalt de scherpte uit het gesprek.

Voor het wonen bestaan er twee aparte regelingen. Tijdens de procedure kan de rechter bij voorlopige voorziening bepalen wie het uitsluitend gebruik van de echtelijke woning krijgt, meestal degene bij wie de kinderen hoofdzakelijk wonen. Daarnaast kan de echtgenoot die bij de inschrijving van de beschikking in de woning woont de rechter vragen om nog zes maanden te mogen blijven, ook als de woning van de ander is, tegen een redelijke vergoeding.

Blijft de verdeling zelf hangen, dan kan ieder van jullie die bij de rechter vorderen. Niemand hoeft in een onverdeelde boedel te blijven zitten, en een verzoek tot verdeling verjaart niet. De rechter kan de woning toedelen aan een van jullie of verkoop bevelen, waarbij hij ook een gebruiksvergoeding kan vaststellen voor de periode dat de een er alleen woonde.

Zulke procedures kosten geld en tijd, en meestal meer dan het verschil waarover jullie het oneens zijn. Een mediator die het convenant met jullie schrijft, is bijna altijd goedkoper dan twee advocaten die hetzelfde geschil uitprocederen. De routes en de kosten daarvan staan naast elkaar in de gids over uit elkaar gaan terwijl jullie samen een koophuis hebben.

Middel	Wat het oplevert	Kosten in 2026	Doorlooptijd
Bindende taxatie door een gezamenlijk aangewezen taxateur	Een waarde waar jullie allebei aan vastzitten	ongeveer € 500	Een tot twee weken
Mediation over de verdeling en het convenant	Afspraken die de rechter kan bekrachtigen	€ 150 tot € 250 per uur (marktgemiddelde)	Twee tot zes maanden
Voorlopige voorziening over het gebruik van de woning	Een beslissing wie er tijdens de procedure woont	€ 250 tot € 350 per uur voor de advocaat (marktgemiddelde)	Twee tot zes weken
Verzoek om zes maanden voortgezet gebruik	Recht om na de inschrijving in de woning te blijven	Onderdeel van het scheidingsverzoek	Meebeslist met de scheiding
Vordering tot verdeling bij de rechter	Toedeling aan een van jullie of bevel tot verkoop	Advocaatkosten plus wettelijk griffierecht	Zes maanden tot ruim een jaar

Gecontroleerd op augustus 2026

De administratie rond het huis op orde brengen

Rond het huis loopt een stapel contracten die geen van beiden opzegt zolang de scheiding zelf alle aandacht vraagt. De opstalverzekering hoort bij de woning en moet op naam van de nieuwe eigenaar komen zodra de akte van verdeling is gepasseerd. De inboedel- en aansprakelijkheidsverzekering splitsen jullie op het moment dat je apart gaat wonen, anders staat een van jullie onverzekerd.

Kijk daarna naar de overlijdensrisicoverzekering die vaak aan de hypotheek is verpand. Bij een uitkoop vraagt de geldverstrekker meestal een polis op naam van degene die blijft, en de oude polis kan niet zomaar mee. Wie zijn polis beëindigt terwijl hij ouder of minder gezond is dan bij het afsluiten, betaalt voor een nieuwe verzekering fors meer.

De gemeentelijke aanslag en de waterschapsbelasting gaan naar degene die op 1 januari eigenaar en gebruiker was, dus die aanslag verandert pas het jaar daarna. Ook de WOZ-beschikking blijft op naam staan zoals hij op de peildatum was. Een verhuizing binnen het jaar verrekenen jullie onderling; de gemeente doet dat niet voor je.

Uitgesteld onderhoud is de laatste post. Wie er woont wil zelden nog investeren in een huis dat straks toch wordt verdeeld, terwijl een grondige opknapbeurt de verkoopprijs wel degelijk raakt. Spreek af boven welk bedrag een uitgave overleg vraagt. Staat er een woning in aanbouw op jullie naam, dan gelden er termijnbetalingen die gewoon doorlopen; hoe dat traject in elkaar zit staat bij zelf een huis bouwen.

Zo pak je het eigen huis bij een scheiding aan

De volgorde bepaalt of afspraken standhouden: eerst feiten, dan de geldverstrekker, dan de notaris.

1. Leg de tijdelijke afspraken vast

   Zet in de eerste weken op papier wie er blijft wonen, wie welk deel van de hypotheek en de vaste lasten betaalt en vanaf welke datum. Die vertrekdatum bepaalt straks de tweejaarstermijn voor de renteaftrek en een eventuele gebruiksvergoeding.

2. Zoek uit van wie het huis juridisch is

   Haal de leveringsakte, de eventuele huwelijkse voorwaarden en het samenlevingscontract erbij. Verzamel meteen het bewijs van eigen geld dat een van jullie in de woning stopte. Wat dat betekent voor de verdeling staat in de gids over uit elkaar gaan met een koophuis.

3. Laat taxeren op een afgesproken peildatum

   Spreek voor de taxateur komt schriftelijk af dat de uitkomst bindend is. Een gevalideerd rapport kost in 2026 ongeveer 500 euro en is toch nodig voor de hypotheekaanvraag.

4. Vraag een indicatie bij de geldverstrekker

   Laat toetsen of degene die wil blijven de nieuwe hypotheek alleen kan dragen, inclusief de uitkoopsom. Dit gesprek voer je voordat er een bedrag in het convenant staat, want de uitkomst bepaalt welke route overblijft.

5. Reken de uitkoopsom en de netto maandlast door

   Trek de hypotheek van de getaxeerde waarde af, verdeel de overwaarde volgens jullie afspraak en tel de eenmalige kosten erbij. Bereken daarna de netto last na renteaftrek, zodat degene die blijft weet wat het huis echt kost. Wat blijven betekent, staat in de gids over het koophuis houden na de scheiding.

6. Zet alles in het convenant en vraag het ontslag aan

   In het convenant staan de waarde, de peildatum, de uitkoopsom, de verrekening van eigen inbreng en de datum van levering. Dien daarna de aanvraag voor ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid compleet in; reken op vier tot acht weken behandeltijd.

7. Laat de akte van verdeling passeren en werk de administratie bij

   Bij de notaris gaat het aandeel over en wordt de nieuwe hypotheek gevestigd. Controleer daarna het Kadaster, de verzekeringen, de incasso en de tenaamstelling bij de gemeente, en bewaar het convenant bij je aangiftestukken.

Check dit voordat je over het huis tekent

• Staat de datum van vertrek zwart op wit, met de uitschrijving bij de gemeente erbij
• Weet je van wie het huis juridisch is en welke akte dat bepaalt
• Ligt er een gevalideerde taxatie met een peildatum die jullie allebei accepteren
• Heeft de geldverstrekker getoetst of degene die blijft de hypotheek alleen kan dragen
• Ken je de boeterente bij het verhogen of oversluiten van de lening
• Staat de verrekening van eigen inbreng of een schenking met bewijs in het convenant
• Weet je wanneer de tweejaarstermijn voor de renteaftrek afloopt
• Zijn de verzekeringen, de incasso en de tenaamstelling na de akte bijgewerkt

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Vertrekken zonder de datum vast te leggen

De tweejaarstermijn voor de renteaftrek loopt vanaf de dag dat je de woning verlaat, en ook een gebruiksvergoeding wordt vanaf dat moment berekend. Zonder uitschrijving bij de gemeente of andere vastlegging wordt de datum achteraf een discussie waar honderden euro's aan aftrek aan hangen.

Denken dat je van de schuld af bent omdat de ander betaalt

Zolang je op de hypotheekakte staat, mag de geldverstrekker de hele schuld bij jou opeisen. De afspraak in het convenant regelt alleen jullie onderlinge verhouding. Bovendien blijft de schuld tellen bij een nieuwe hypotheekaanvraag, waardoor zelf kopen vrijwel onmogelijk is.

Eigen inbreng niet kunnen bewijzen

Een schenking van ouders of spaargeld dat naar de notaris ging levert alleen een vergoedingsrecht op als je het kunt aantonen. Bankafschriften ouder dan zeven jaar zijn bij veel banken niet meer op te vragen, en dan verdampt een claim die tienduizenden euro's waard kan zijn.

De boeterente vergeten bij het verhogen van de lening

Een uitkoop financier je meestal door de hypotheek te verhogen. Loopt de rentevaste periode nog jaren door tegen een hogere rente dan nu, of andersom, dan kan de vergoeding voor vervroegd aflossen in de duizenden euro's lopen. Vraag de opgave voordat de uitkoopsom vaststaat.

Rente en alimentatie ongelijk aangeven

Betaal je het rentedeel van je ex, dan mag je dat als partneralimentatie aftrekken terwijl je ex hetzelfde bedrag als inkomen opgeeft. Vullen jullie verschillende bedragen in, dan corrigeert de Belastingdienst er een, meestal die van de aftrekker, met een naheffing tot gevolg.

De overwaarde uitgeven in plaats van herinvesteren

De eigenwoningreserve blijft bestaan ook als het geld op is. Wie zijn deel gebruikt om schulden af te lossen of om van te leven, krijgt bij de volgende koop over datzelfde bedrag geen renteaftrek en betaalt daardoor jarenlang een hogere netto maandlast.

De overlijdensrisicoverzekering te vroeg opzeggen

Een polis uit de tijd dat je jonger en gezonder was, is bij nieuwe afsluiting zelden voor dezelfde premie terug te krijgen. Kijk eerst of de bestaande polis kan worden aangepast of overgezet voordat je hem beëindigt bij de verdeling van de hypotheek.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een standaardsituatie kun je ver zelf brengen: een taxatie, een gesprek bij je eigen geldverstrekker en een mediator die het convenant opstelt. Zodra er huwelijkse voorwaarden met een niet-uitgevoerd verrekenbeding meespelen, een onderneming of pensioen in de verdeling zit, of een van jullie een schenking of erfenis in de woning heeft gestopt, gaat het om bedragen waarbij een fiscalist of familierechtadvocaat zijn tarief snel terugverdient. Reken in 2026 op 250 tot 350 euro per uur voor een advocaat en 150 tot 250 euro per uur voor een mediator, beide marktgemiddelden. Een hypotheekadviseur, ongeveer 2.500 euro, is vooral nuttig als het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid krap uitkomt: hij weet welke geldverstrekker alimentatie of een tijdelijk contract wel meetelt. De notaris is verplicht bij de akte van verdeling en controleert of convenant en akte op elkaar aansluiten. Wil je eerst zelf de bedragen op tafel, begin dan bij de waarde van je woning en bij de gids over blijven wonen in het koophuis, want met die twee is elk gesprek concreter.