Verduurzamingshypotheek: hoeveel je mag lenen en wat de rente doet
Een verduurzamingshypotheek is geen aparte hypotheekvorm, maar een leningdeel binnen je hypotheek waarvan het geld naar energiebesparende voorzieningen gaat. Twee uitzonderingen maken hem aantrekkelijk: je mag in 2026 tot 106 procent van de woningwaarde lenen als het meerdere naar die maatregelen gaat, en de geldverstrekker mag een bedrag buiten de inkomenstoets houden dat oploopt tot 20.000 euro bij label E, F of G. Het geld komt in een depot en wordt tegen facturen uitbetaald, en de rente is aftrekbaar zolang je het leningdeel annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar.
- 106% 2026 maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde als het meerdere naar energiemaatregelen gaat
- € 20.000 2026 extra leenruimte voor maatregelen bij een woning met label E, F of G
- € 40.000 2026 extra leenruimte bij label A++++ met een energieprestatiegarantie van tien jaar of langer
- 37,56% 2026 maximaal tarief waartegen de rente aftrekbaar is
- € 498.200 2026 NHG-kostengrens als een deel naar energiebesparende voorzieningen gaat
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat een verduurzamingshypotheek precies is
Een verduurzamingshypotheek is een extra leningdeel binnen je hypotheek waarvan het geld naar energiebesparende voorzieningen gaat. Er bestaat geen aparte wettelijke hypotheekvorm voor duurzaam wonen: je lost gewoon annuïtair of lineair af, de geldverstrekker toetst je inkomen en het huis blijft het onderpand. Wat deze route apart maakt binnen de manieren om verduurzaming te financieren, zit in twee uitzonderingen op de leennormen. Je mag meer lenen dan de woning waard is, en een deel van het bedrag telt niet mee in de inkomenstoets.
De naam varieert per aanbieder. Je komt de term los geschreven tegen als verduurzamings hypotheek, en verder circuleren energiehypotheek, duurzaamheidshypotheek en groene hypotheek. In de hypotheekstukken zelf staat vrijwel altijd de nuchtere term energiebesparende voorzieningen, afgekort EBV. Welke naam er ook boven staat, het gaat om hetzelfde: een leningdeel met een bestedingsplicht.
Je krijgt het bedrag niet op je betaalrekening. Het gaat in een depot, ook wel verduurzamingsbudget of energiebespaarbudget genoemd, en je haalt het eruit door facturen in te dienen. Geld dat je niet gebruikt, wordt aan het einde op het leningdeel afgelost.
Twee situaties komen het meest voor. Je verhoogt je lopende hypotheek om je huidige woning aan te pakken, of je neemt bij de aankoop van een huis meteen een verduurzamingsdeel mee. De eerste route werkt je af binnen je bestaande hypotheek en staat uitgewerkt in de gids over verduurzaming in je lopende hypotheek, de tweede loopt mee in de hypotheekaanvraag voor het huis.
Wat valt onder een verduurzamingshypotheek
Geldverstrekkers werken met een lijst van goedgekeurde voorzieningen, en die lijst is de kern van het antwoord op de vraag wat er onder een verduurzamingshypotheek valt. Het gaat om maatregelen die het energieverbruik van de woning aantoonbaar verlagen. Isolatie van dak, gevel, spouw, vloer en bodem staan er altijd op, net als HR++ glas en triple glas, een warmtepomp, een zonneboiler, zonnepanelen, een warmteterugwinsysteem en energiezuinige ventilatie.
Aan de randen verschilt het beleid per aanbieder. Een thuisbatterij en een laadpaal worden door de een wel en door de ander niet als energiebesparende voorziening gezien. Een airco met verwarmingsfunctie telt soms mee als lucht-luchtwarmtepomp. Vraag dat na voordat je de offerte tekent, want een afgekeurde post haal je later niet alsnog uit het depot.
Wat er zeker niet onder valt: een nieuwe keuken, een dakkapel, schilderwerk of een uitbouw. Zit dat ook in je verbouwplan, dan splitst de geldverstrekker de offerte en financiert hij dat deel als gewone verbouwing, zonder de extra leenruimte en zonder de 106 procent.
Vraag de subsidie aan voordat je bepaalt hoeveel je leent. De ISDE-bedragen van 2026 lopen flink op zodra je twee of meer isolatiemaatregelen tegelijk laat uitvoeren, en dat scheelt duizenden euro's aan lening. Wat jouw maatregelen in 2026 opleveren, zoek je op met de subsidiewijzer voor energiemaatregelen; de volgorde waarin je maatregelen het beste aanpakt staat bij de aanpak van verduurzamen.
| Maatregel | Telt mee als energiebesparende voorziening | ISDE-subsidie 2026 bij twee of meer maatregelen |
|---|---|---|
| Dakisolatie | Ja | € 32,50 per m², minimaal 20 en maximaal 200 m² |
| Gevelisolatie aan de buitenkant | Ja | € 40,50 per m², minimaal 10 en maximaal 170 m² |
| Spouwmuurisolatie | Ja | € 10,50 per m², minimaal 10 en maximaal 170 m² |
| Vloerisolatie | Ja | € 11,00 per m², minimaal 20 en maximaal 130 m² |
| HR++ glas in bestaande kozijnen | Ja | € 50 per m², minimaal 3 en maximaal 45 m² |
| Triple glas in nieuwe isolerende kozijnen | Ja | € 222 per m², minimaal 3 en maximaal 45 m² |
| Hybride warmtepomp | Ja | ± € 1.500 tot € 3.000 per apparaat |
| Volledige lucht-waterwarmtepomp | Ja | ± € 2.000 tot € 4.500 per apparaat |
| Zonneboiler | Ja | € 300 tot € 1.750 |
| Zonnepanelen | Ja | Geen landelijke subsidie in 2026 |
| Thuisbatterij | Per geldverstrekker verschillend | Geen landelijke subsidie in 2026 |
| Laadpaal | Per geldverstrekker verschillend | Geen landelijke subsidie in 2026 |
| Keuken, dakkapel, uitbouw, schilderwerk | Nee | Geen subsidie |
Gecontroleerd op augustus 2026
Laat de aannemer de energiemaatregelen op een aparte offerte zetten, los van het overige verbouwwerk. De geldverstrekker kan dat bedrag dan één op één in het verduurzamingsdepot boeken en jij bewijst later moeiteloos waar het geld heen ging.
Lenen tot 106 procent van de woningwaarde
De eerste grens die geldverstrekkers aanhouden is de verhouding tussen de lening en de waarde van de woning. Normaal mag je hypotheek in 2026 hoogstens 100 procent van de marktwaarde zijn. Gaat het meerdere naar energiebesparende voorzieningen, dan mag je tot 106 procent gaan. Die zes procent extra is precies bedoeld voor huiseigenaren zonder overwaarde, die anders geen ruimte hebben om te verduurzamen.
Op een woning van 350.000 euro is dat 21.000 euro extra ruimte, geoormerkt voor maatregelen. Heb je al overwaarde, dan zit je meestal ruim onder de grens en speelt de 106 procent geen rol; dan is je inkomen de beperkende factor. Reken beide kanten door met de rekenhulp voor je hypotheek, want de laagste van de twee uitkomsten is wat je uiteindelijk krijgt.
Bij een verbouwing rekenen geldverstrekkers vaak met de waarde ná verduurzaming. De taxateur geeft dan twee bedragen af, de huidige marktwaarde en de waarde na uitvoering van de werkzaamheden op basis van je offerte. Die tweede waarde vergroot je ruimte, en verlaagt bovendien je risicoklasse voor de rente.
Sluit je af met Nationale Hypotheek Garantie, dan ligt de kostengrens in 2026 op 470.000 euro, en op 498.200 euro als een deel naar energiebesparende voorzieningen gaat. De borgtochtprovisie is 0,4 procent van de lening in 2026. Koop je een nieuwe woning voordat de oude verkocht is, dan telt een overbruggingshypotheek mee in je totale ruimte en houdt de geldverstrekker daar rekening mee bij het verduurzamingsdeel.
Extra leenruimte door het energielabel
De tweede grens is je inkomen, en daar zitten twee duurzaamheidsuitzonderingen op die los van elkaar werken. De eerste beloont een woning die al zuinig is: de geldverstrekker mag een bedrag buiten de financieringslast laten dat oploopt met het label. In 2026 is dat niets bij label E, F of G, 5.000 euro bij C of D, 10.000 euro bij A of B, 20.000 euro bij A+ of A++, 25.000 euro bij A+++, 30.000 euro bij A++++ en 40.000 euro bij A++++ met een energieprestatiegarantie van tien jaar of langer.
De tweede uitzondering werkt andersom en is juist het grootst bij een slecht label, want daar valt het meeste te winnen. Voor het treffen van energiebesparende voorzieningen mag de geldverstrekker in 2026 tot 20.000 euro buiten de toets houden bij label E, F of G, tot 15.000 euro bij C of D en tot 10.000 euro bij A tot en met A++. Vanaf label A+++ vervalt die ruimte, omdat er in zo'n woning nauwelijks meer te besparen valt. Heeft de woning geen geldig energielabel, dan geldt een maximum van 10.000 euro.
Beide bedragen zijn een bevoegdheid, geen recht. De regeling zegt dat een geldverstrekker deze ruimte mag geven; hij is er niet toe verplicht, en het beleid verschilt per aanbieder. Wie de maximale ruimte nodig heeft, vergelijkt daarom niet alleen op rente maar ook op acceptatiebeleid.
Het bedrag dat buiten de toets blijft, moet je ook echt aan maatregelen besteden. Het gaat in het depot en wordt tegen facturen uitbetaald. Wat er van je gewone leenruimte overblijft na deze correcties, zie je terug in de uitkomst van de hypotheekberekening zodra je het energielabel invult.
| Energielabel van de woning | Extra leenruimte omdat de woning zuinig is | Extra leenruimte om maatregelen te treffen |
|---|---|---|
| Geen geldig label | € 0 | € 10.000 |
| E, F of G | € 0 | € 20.000 |
| C of D | € 5.000 | € 15.000 |
| A of B | € 10.000 | € 10.000 |
| A+ of A++ | € 20.000 | € 10.000 |
| A+++ | € 25.000 | € 0 |
| A++++ | € 30.000 | € 0 |
| A++++ met energieprestatiegarantie van tien jaar of langer | € 40.000 | € 0 |
Gecontroleerd op bedragen 2026, Tijdelijke regeling hypothecair krediet
De twee kolommen stapelen niet vrijelijk op elkaar. Een woning met label E krijgt niets extra omdat hij zuinig is, maar wel tot 20.000 euro om zuinig te wórden. Wie in een berekening beide bedragen optelt, komt met een te hoge verwachting bij de adviseur aan tafel.
De rente op een verduurzamingshypotheek
Het verduurzamingsdeel krijgt zijn eigen rente en zijn eigen rentevaste periode. Die rente wordt bepaald op het moment dat het leningdeel passeert, tegen de dagtarieven van dat moment, en staat dus los van de rente die je op je bestaande leningdelen betaalt. Hoe de rente per rentevaste periode is opgebouwd, staat in de gids over de hypotheekrente.
Verduurzamen kan de rente op twee manieren drukken. De eerste loopt via de risicoklasse: die hangt af van de verhouding tussen je totale schuld en de woningwaarde, en een verbouwde woning is meer waard. Laat je na afloop hertaxeren, dan kan je hele hypotheek in een goedkopere klasse vallen. Dat scheelt vaak enkele tienden van een procent over de volledige schuld, niet alleen over het nieuwe deel.
De tweede is een aparte duurzaamheidskorting die sommige geldverstrekkers geven bij een groen energielabel, meestal enkele honderdsten tot tienden van een procent. Dat is aanbiedersbeleid, geen wet, en de voorwaarden verschillen sterk: de een past de korting toe zodra je het nieuwe label aanlevert, de ander alleen bij het afsluiten. Welke varianten er zijn, staat bij de hypotheek met een korting op een groen label.
Over het geld dat nog in het depot staat, vergoedt de geldverstrekker doorgaans depotrente. Die ligt meestal gelijk aan of net onder de rente van het leningdeel, zodat je per saldo alleen betaalt over het opgenomen deel. Reken er niet op dat dit exact sluit: kijk in de voorwaarden welk percentage er staat en of de vergoeding maandelijks of achteraf wordt verrekend.
| Wat de rente beïnvloedt | Richting | Wat je eraan kunt doen |
|---|---|---|
| Risicoklasse op basis van lening ten opzichte van woningwaarde | Lagere klasse geeft lagere rente | Laat hertaxeren na de verbouwing en vraag om herindeling |
| Rentevaste periode van het nieuwe leningdeel | Langer vastzetten geeft meestal een hogere rente | Kies bewust; het deel mag een andere periode hebben dan de rest |
| Duurzaamheidskorting bij een groen label | Enkele honderdsten tot tienden van een procent lager | Lever het nieuwe energielabel aan zodra het er is |
| Nationale Hypotheek Garantie | Doorgaans lagere rente, tegen 0,4 procent provisie in 2026 | Alleen mogelijk binnen de kostengrens van € 498.200 in 2026 |
| Depotrente over het niet-opgenomen deel | Verlaagt je effectieve last tijdens de verbouwing | Dien facturen pas in als het werk is opgeleverd |
Gecontroleerd op augustus 2026
Is de rente van een verduurzamingshypotheek aftrekbaar
Ja, mits het leningdeel een eigenwoningschuld is. Daarvoor gelden drie voorwaarden tegelijk. Je besteedt het geld aantoonbaar aan verbetering of onderhoud van je eigen woning, je lost het leningdeel volledig af in maximaal dertig jaar volgens een annuïtair of lineair schema, en je kunt de facturen en betaalbewijzen laten zien als de Belastingdienst erom vraagt. Isolatie, glas, een warmtepomp en zonnepanelen op je eigen dak vallen alle drie onder verbetering van de woning.
In 2026 telt de aftrek mee tegen maximaal 37,56 procent, ook als je inkomen in een hoger tarief valt. Op een leningdeel van 25.000 euro tegen 4 procent rente betaal je in het eerste jaar ongeveer 990 euro rente; daarvan krijg je zo'n 372 euro terug, ongeveer 31 euro per maand.
Twee valkuilen zitten in de vorm. Neem je het verduurzamingsdeel aflossingsvrij op, dan is de rente niet aftrekbaar, want zonder verplichte aflossing is er geen eigenwoningschuld. En gaat een deel van het geld naar iets wat geen woningverbetering is, zoals een nieuwe keuken die je toch meenam, dan is de rente over dát deel niet aftrekbaar en hoort de schuld in box 3.
Je geeft het leningdeel in je aangifte op bij de eigen woning, samen met de betaalde rente en de eenmalig aftrekbare financieringskosten. Notaris- en advieskosten voor het afsluiten van een eigenwoningschuld zijn in het jaar van betaling volledig aftrekbaar; de afsluitprovisie en de taxatiekosten die voor de lening nodig waren tellen daar ook in mee. Bewaar offertes, facturen en bankafschriften minstens vijf jaar.
Depotrente die je van de geldverstrekker vergoed krijgt, moet je in je aangifte in mindering brengen op de betaalde rente. Wie de volle rente aftrekt en de vergoeding weglaat, trekt te veel af en krijgt daar bij een controle een correctie plus belastingrente voor.
Het depot: hoe het geld eruit komt
Het verduurzamingsbudget staat op een aparte rekening bij de geldverstrekker. Je stuurt een factuur in, de geldverstrekker controleert of de post op de lijst met energiebesparende voorzieningen staat en betaalt vervolgens rechtstreeks aan de aannemer of aan jou als je al betaald hebt. Sommige aanbieders eisen bij grotere bedragen een foto of een opleveringsrapport.
De looptijd van het depot is beperkt, in de praktijk meestal zes tot vierentwintig maanden, afhankelijk van de geldverstrekker en van het soort werkzaamheden. Loopt de termijn af terwijl het werk nog niet klaar is, dan kun je vaak verlengen, maar dat moet je zelf aanvragen. Gebeurt dat niet, dan wordt het restant automatisch op je leningdeel afgelost.
Die aflossing kost je niets aan boete, maar wel aan gedoe. Je hebt dan wél de notaris- en advieskosten voor de verhoging betaald en het bedrag alsnog niet gebruikt. Vraag daarom pas een depot aan als je offertes rond hebt en de aannemer een planning heeft afgegeven, en niet alvast voor plannen die nog moeten rijpen.
Betaal je een factuur eerst zelf en dien je hem later in, dan krijg je het geld terug uit het depot zolang de factuur binnen de looptijd valt en op jouw naam staat. Bewaar de betaalbewijzen: de geldverstrekker vraagt er vaak om, en de Belastingdienst kan er later ook naar vragen. Hoe zo'n aanvraag praktisch loopt van offerte tot passeren, staat in de gids over een hypotheek afsluiten.
Wat het kost en wanneer een andere route goedkoper is
Een verduurzamingshypotheek is zelden gratis af te sluiten. Past de verhoging binnen je bestaande hypothecaire inschrijving bij het Kadaster, dan kan het vaak onderhands en betaal je geen notaris. Is die ruimte er niet, dan is een nieuwe hypotheekakte nodig: reken in 2026 op ongeveer 600 euro notariskosten plus 103,50 euro kadastrale inschrijving, en meestal een taxatie van rond de 500 euro. Advies bij een volledige hypotheekaanvraag kost in 2026 gemiddeld zo'n 2.500 euro; voor alleen een verhoging rekenen adviseurs doorgaans minder.
Bij kleine bedragen wegen die eenmalige kosten zwaar. Voor 8.000 euro isolatie kan een lening bij het Nationaal Warmtefonds of bij je gemeente per saldo goedkoper uitpakken, zeker als je in aanmerking komt voor het rentetarief van 0 procent bij een huishoudinkomen onder 60.000 euro in 2026. De volledige vergelijking van die routes staat in de gids over een lening voor het verduurzamen van je woning.
Bij grotere bedragen kantelt het beeld. Vanaf ruwweg vijftien- tot twintigduizend euro wint de hypotheek meestal, door de lagere rente en de looptijd van dertig jaar. Daar staat tegenover dat je die rente dan ook dertig jaar betaalt: een lening van 25.000 euro tegen 4 procent kost over de volle looptijd ruim 17.000 euro aan rente, terwijl een isolatiepakket zich in tien tot vijftien jaar terugverdient.
Een derde weg is de combinatie. Betaal het deel dat je uit spaargeld kunt missen zelf, financier de rest, en los na ontvangst van de subsidie meteen extra af. De meeste geldverstrekkers staan per jaar 10 tot 20 procent van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen toe. Welke financieringsvorm bij welk bedrag past hangt verder af van je inkomen en van hoelang je in het huis blijft.
| Route | Eenmalige kosten 2026 | Rente aftrekbaar | Past bij |
|---|---|---|---|
| Onderhandse verhoging binnen de bestaande inschrijving | Geen notaris, soms taxatie ± € 500 | Ja, bij annuïtair of lineair aflossen | Wie ruimte over heeft in de inschrijving |
| Nieuwe hypotheekakte | ± € 600 notaris, € 103,50 Kadaster, taxatie ± € 500 | Ja, en de afsluitkosten zijn eenmalig aftrekbaar | Bedragen vanaf ongeveer € 15.000 |
| Verduurzamingsdeel meenemen bij aankoop | Zit in de kosten van de hypotheekaanvraag | Ja | Wie een woning met label E, F of G koopt |
| Energiebespaarlening van het Warmtefonds | Geen notaris, geen afsluitkosten | Ja bij rente, niets af te trekken bij 0 procent | Bedragen van € 1.000 tot € 29.000 |
| Lening van gemeente of provincie | Verschilt per regeling | Ja bij annuïtair aflossen | Kleine bedragen, per regio verschillend |
Gecontroleerd op augustus 2026
Zo regel je een verduurzamingshypotheek
Reken vanaf de eerste offerte tot het passeren van de akte op zes tot tien weken.
-
Vraag je energielabel en je hypothecaire inschrijving op
Het geldige energielabel bepaalt hoeveel extra leenruimte je krijgt, en de inschrijving bij het Kadaster bepaalt of er een notaris aan te pas komt. Beide vind je terug in je hypotheekakte en op het jaaroverzicht van je geldverstrekker.
-
Haal offertes en trek de subsidie eraf
Vraag twee of drie offertes op en laat de energiemaatregelen apart specificeren. Reken daarna met de subsidiewijzer uit wat de ISDE in 2026 oplevert, want dat bedrag hoef je niet te lenen.
-
Bepaal je ruimte langs beide grenzen
Kijk wat je op je inkomen mag lenen inclusief de labelcorrectie, en wat de 106 procent van de woningwaarde toelaat. De laagste van de twee is je plafond; een eerste beeld krijg je met de hypotheekberekening.
-
Vergelijk minstens drie geldverstrekkers op beleid, niet alleen op rente
De extra leenruimte is een bevoegdheid, geen recht, en de lijst met toegestane maatregelen verschilt. Vraag per aanbieder na of jouw thuisbatterij of laadpaal meetelt en hoe lang het depot openblijft.
-
Dien de aanvraag in met offertes en, als het nodig is, een taxatie
Bij een verbouwing vraagt de geldverstrekker meestal een taxatie met een waarde vóór en na de werkzaamheden. Kosten in 2026: ongeveer 500 euro. De offertes onderbouwen het bedrag dat in het depot komt.
-
Laat de akte passeren en open het depot
Is er een nieuwe akte nodig, dan tekent de notaris die en schrijft hij de hypotheek in bij het Kadaster. Direct daarna staat het depotbedrag klaar en kan de aannemer aan de slag.
-
Dien facturen in en sluit het depot netjes af
Stuur elke factuur in zodra een deel is opgeleverd. Blijft er geld over, laat het dan aflossen of vraag verlenging aan voordat de termijn verloopt.
-
Laat je nieuwe label vastleggen en vraag om herindeling
Registreer het nieuwe energielabel en meld het bij je geldverstrekker. Een lagere risicoklasse of een duurzaamheidskorting werkt vaak op je hele hypotheek door, niet alleen op het nieuwe deel.
Subsidiewijzer
Kies je maatregel en zie het actuele ISDE-bedrag, de voorwaarden en hoe je aanvraagt. Bekijk alle gegevens
| Categorie | Maatregel | Subsidie 2026 | Belangrijkste voorwaarde |
|---|---|---|---|
| Verwarming | Hybride warmtepomp (lucht-water) | ± € 1.500 tot € 3.000 | Bedrag per apparaat via de RVO-meldcodelijst; aanvragen binnen 24 maanden na installatie |
| Verwarming | Volledige lucht-waterwarmtepomp | ± € 2.000 tot € 4.500 | Afhankelijk van vermogen en efficiëntie; per 2026 lager bedrag voor een tweede lucht-waterwarmtepomp |
| Warm water | Zonneboiler | € 300 tot € 1.750 | Afhankelijk van collectoroppervlak en inhoud van het voorraadvat |
| Isolatie | Spouwmuurisolatie | € 5,25 per m² (1 maatregel), € 10,50 (2 of meer) | Minimaal 10 m², maximaal 170 m² |
| Isolatie | Dakisolatie | € 16,25 per m² (1 maatregel), € 32,50 (2 of meer) | Minimaal 20 m², maximaal 200 m² |
| Isolatie | Zolder- of vlieringvloerisolatie | € 4,00 per m² (1 maatregel), € 8,00 (2 of meer) | Minimaal 20 m²; niet samen met dakisolatie direct erboven |
| Isolatie | Gevelisolatie (buitenkant) | € 20,25 per m² (1 maatregel), € 40,50 (2 of meer) | Minimaal 10 m², maximaal 170 m² |
| Isolatie | Vloerisolatie | € 5,50 per m² (1 maatregel), € 11,00 (2 of meer) | Minimaal 20 m², maximaal 130 m² |
| Isolatie | Bodemisolatie | € 3,00 per m² (1 maatregel), € 6,00 (2 of meer) | Minimaal 20 m², maximaal 130 m²; vloer- óf bodemisolatie als ze boven elkaar liggen |
| Isolatie | HR++ glas (bestaande kozijnen) | € 25 per m² (1 maatregel), € 50 (2 of meer) | Minimaal 3 m², maximaal 45 m² glas |
| Isolatie | Triple glas in nieuwe isolerende kozijnen | € 111 per m² (1 maatregel), € 222 (2 of meer) | Minimaal 3 m², maximaal 45 m² glas |
| Isolatie | Bonus biobased isolatiemateriaal | € 1 tot € 6 per m² extra, per maatregel | Bovenop het reguliere bedrag; de bonus wordt niet verdubbeld |
| Opslag | Thuisbatterij | Geen landelijke subsidie in 2026 | Alleen enkele lokale en provinciale regelingen; check je eigen gemeente en provincie |
Niets gevonden. Probeer een kortere zoekterm.
Loop dit na voordat je tekent
Doorgerekend: zo pakt het uit
Tweekapper met label F: 30.000 euro verduurzamen op een lopende hypotheek
Stel, je woont in een tweekapper uit 1975 met energielabel F, waarde 320.000 euro, met een hypotheek van 200.000 euro. Je laat 60 m² dak isoleren, 80 m² spouwmuur vullen, 22 m² HR++ glas plaatsen en een hybride warmtepomp installeren. De offertes tellen op tot 30.000 euro.
Omdat je vier maatregelen tegelijk uitvoert, geldt in 2026 het verhoogde ISDE-tarief: 60 × 32,50 = 1.950 euro voor het dak, 80 × 10,50 = 840 euro voor de spouw, 22 × 50 = 1.100 euro voor het glas en ongeveer 2.500 euro voor de hybride warmtepomp. Samen 6.390 euro subsidie.
Je leent 30.000 euro. Aan de woningwaarde toetst dat ruim: 200.000 plus 30.000 is 230.000 euro op een woning van 320.000, ver onder de 106 procent van 339.200 euro in 2026. Aan het inkomen mag de geldverstrekker bij label F tot 20.000 euro buiten de toets houden, dus alleen de resterende 10.000 euro moet uit je gewone leenruimte komen.
Zodra de subsidie binnen is, los je die 6.390 euro boetevrij af. Er blijft 23.610 euro over. Bij 4 procent rente en dertig jaar annuïtair kost dat 113 euro bruto per maand. Het eerste jaar betaal je daarover ongeveer 938 euro rente; tegen 37,56 procent in 2026 krijg je daar 352 euro van terug, ongeveer 29 euro per maand. Netto kost het leningdeel dus zo'n 84 euro per maand.
Daalt je gasverbruik van 1.900 naar 1.100 kuub, dan bespaar je 800 kuub per jaar. Bij een aangenomen prijs van 1,45 euro per kuub is dat 1.160 euro, ongeveer 97 euro per maand. De verduurzaming betaalt zichzelf dus net terug, en daar komt de labelsprong van F naar B bovenop.
Kopen met label E: waar de extra 20.000 euro wel en niet voor telt
Stel, je koopt een woning van 350.000 euro met energielabel E en op jullie gezamenlijke inkomen mag je 320.000 euro lenen. Voor een woning met label E geeft de labelcorrectie in 2026 niets extra's, want de woning is niet zuinig. Wel mag de geldverstrekker tot 20.000 euro buiten de toets houden voor het treffen van energiebesparende voorzieningen.
De hypotheek komt daarmee op 340.000 euro. Toetsen aan de woningwaarde geeft geen probleem: 106 procent van 350.000 euro is 371.000 euro in 2026. Maar let op waar dat bedrag heen mag. Van de 340.000 euro is 20.000 euro geoormerkt voor isolatie, glas of een warmtepomp en gaat het in een depot. Voor de koopsom houd je 320.000 euro over.
Je legt dus 30.000 euro eigen geld bij op de koopsom, en daarnaast de kosten koper. Bij 2 procent overdrachtsbelasting is dat 7.000 euro, plus ongeveer 700 euro notaris voor de leveringsakte, 600 euro voor de hypotheekakte, tweemaal 103,50 euro Kadaster, 500 euro taxatie en zo'n 2.500 euro advies: samen ruim 11.500 euro in 2026. Totaal heb je ruim 41.500 euro eigen geld nodig.
De extra leenruimte lost je financieringsgat op de koopsom dus niet op. Ze zorgt er alleen voor dat je de woning meteen kunt aanpakken zonder dat je daarvoor een tweede lening nodig hebt.
Wat het label doet met je maximale hypotheek
Stel, op jouw inkomen mag je bij een woning met label F 300.000 euro lenen. Met dezelfde inkomens en dezelfde rente ziet de maximale hypotheek er in 2026 per label zo uit: 305.000 euro bij label C of D, 310.000 euro bij A of B, 320.000 euro bij A+ of A++, 325.000 euro bij A+++, 330.000 euro bij A++++ en 340.000 euro bij A++++ met een energieprestatiegarantie van tien jaar of langer.
Tussen het slechtste en het beste label zit dus 40.000 euro. Dat bedrag extra financieren kost bij 4 procent rente en dertig jaar annuïtair 191 euro bruto per maand, ongeveer 130 euro netto na de aftrek van 37,56 procent in 2026.
De gedachte achter de regeling is dat je die last terugverdient op de energierekening. Een woning met label A++++ verbruikt maar een fractie van het gas van een woning met label F; wie van 1.900 naar 200 kuub gaat, bespaart bij een aangenomen prijs van 1,45 euro per kuub ruim 2.400 euro per jaar, ongeveer 205 euro per maand. Of dat in jouw geval uitkomt, hangt af van je werkelijke verbruik, en niet van het label op papier.
Veelgemaakte fouten
De offerte tekenen voordat de subsidie is aangevraagd
De ISDE kent voorwaarden over het moment van aanvragen en over het aantal maatregelen. Wie één maatregel los laat uitvoeren, krijgt in 2026 het lage tarief in plaats van het dubbele tarief bij twee of meer. Op een pakket van 30.000 euro scheelt dat al snel drieduizend euro die je onnodig leent.
Beide labelbedragen bij elkaar optellen
De extra ruimte voor een zuinige woning en de extra ruimte om maatregelen te treffen zijn twee losse regelingen die elkaar grotendeels uitsluiten. Bij label E, F of G krijg je alleen het tweede bedrag, bij label A+++ of hoger alleen het eerste. Wie ze optelt, rekent zich tienduizenden euro's rijk.
Het verduurzamingsdeel aflossingsvrij opnemen
De maandlast is dan lager, maar de rente is niet aftrekbaar en de schuld staat er na dertig jaar nog volledig. Op 25.000 euro tegen 4 procent kost dat in het eerste jaar bijna 400 euro aan gemiste aftrek, en het bedrag moet ooit alsnog terug.
Een depot openen zonder concrete planning
Het depot loopt meestal zes tot vierentwintig maanden. Wie het aanvraagt terwijl de aannemer nog niet vastligt, betaalt de notaris- en advieskosten en ziet het restant automatisch afgelost worden. Je hebt dan kosten gemaakt voor geld dat je nooit hebt gebruikt.
Niet-duurzame posten meesmokkelen in de offerte
Een keuken of dakkapel op dezelfde factuur zetten als de isolatie levert twee problemen op. De geldverstrekker weigert de uitbetaling uit het depot, en het deel van de lening dat niet naar woningverbetering ging, hoort fiscaal in box 3 in plaats van bij de eigen woning.
Vergeten het nieuwe label door te geven
Een lagere risicoklasse of een duurzaamheidskorting krijg je zelden automatisch. Wie na de verbouwing niet zelf het nieuwe energielabel aanlevert en om herindeling vraagt, betaalt jaren te veel rente over de hele hypotheek, niet alleen over het verduurzamingsdeel.
Veelgestelde vragen
Wat is een verduurzamingshypotheek?
Een verduurzamingshypotheek is een leningdeel binnen je hypotheek waarvan het geld naar energiebesparende voorzieningen moet gaan. Het is geen aparte wettelijke hypotheekvorm: je lost annuïtair of lineair af en de gewone toetsregels gelden. Wat afwijkt zijn twee uitzonderingen op de leennormen, waardoor je meer mag lenen dan de woning waard is en een deel van het bedrag buiten de inkomenstoets blijft.
Wat valt er onder een verduurzamingshypotheek?
Alles wat op de lijst met energiebesparende voorzieningen van de geldverstrekker staat. Dak-, gevel-, spouw-, vloer- en bodemisolatie, HR++ en triple glas, een warmtepomp, een zonneboiler, zonnepanelen, warmteterugwinning en energiezuinige ventilatie staan er vrijwel altijd op. Een thuisbatterij, een laadpaal en een airco met verwarmingsfunctie verschillen per aanbieder. Een keuken, dakkapel of uitbouw valt er niet onder en wordt als gewone verbouwing gefinancierd.
Hoeveel kun je extra lenen met een verduurzamingshypotheek?
Dat hangt af van twee grenzen. Ten opzichte van de woningwaarde mag je in 2026 tot 106 procent lenen als het meerdere naar energiemaatregelen gaat, dus op een woning van 350.000 euro is dat 21.000 euro extra ruimte. Ten opzichte van je inkomen mag de geldverstrekker in 2026 tot 20.000 euro buiten de toets houden bij label E, F of G, tot 15.000 euro bij C of D en tot 10.000 euro bij A tot en met A++. De laagste van de twee uitkomsten bepaalt wat je krijgt.
Is de rente van een verduurzamingshypotheek aftrekbaar?
Ja, zolang het leningdeel een eigenwoningschuld is. Daarvoor moet je het geld aantoonbaar aan verbetering of onderhoud van je eigen woning besteden, het leningdeel in maximaal dertig jaar volledig annuïtair of lineair aflossen, en de facturen kunnen laten zien. In 2026 telt de aftrek tegen maximaal 37,56 procent. Neem je het deel aflossingsvrij op, dan vervalt de aftrek en verhuist de schuld naar box 3.
Hoe hoog is de rente op een verduurzamingshypotheek?
Het nieuwe leningdeel krijgt de dagrente van het moment waarop het passeert, bij de rentevaste periode die je kiest, en dus niet de rente van je bestaande leningdelen. Een aparte lage tarieflijst voor verduurzaming bestaat bij de meeste aanbieders niet. Wat je rente wél drukt, is een lagere risicoklasse na hertaxatie en bij sommige geldverstrekkers een duurzaamheidskorting bij label A of hoger, meestal enkele honderdsten tot tienden van een procent.
Wat is een A++++ hypotheek?
Dat is geen apart product maar een gewone hypotheek op een woning met energielabel A++++, het op één na hoogste label. Omdat zo'n woning nauwelijks energie kost, mag de geldverstrekker in 2026 bij het bepalen van de financieringslast 30.000 euro buiten beschouwing laten, en 40.000 euro als er een energieprestatiegarantie van tien jaar of langer bij zit. Je maximale hypotheek valt daardoor tienduizenden euro's hoger uit dan bij een vergelijkbaar huis met label F.
Krijg je een hogere hypotheek bij een energiezuinig huis?
Ja. De labelcorrectie loopt in 2026 op van niets bij label E, F of G, via 5.000 euro bij C of D en 10.000 euro bij A of B, naar 20.000 euro bij A+ of A++, 25.000 euro bij A+++, 30.000 euro bij A++++ en 40.000 euro bij A++++ met een energieprestatiegarantie van tien jaar of langer. De geldverstrekker mág die ruimte geven en is er niet toe verplicht, dus het beleid verschilt per aanbieder.
Hoe werkt het depot van een verduurzamingshypotheek?
Het geleende bedrag staat op een aparte rekening bij de geldverstrekker en komt er alleen uit tegen facturen voor goedgekeurde maatregelen. Over het niet-opgenomen deel krijg je meestal depotrente vergoed. Het depot loopt in de praktijk zes tot vierentwintig maanden; verlengen kan vaak, maar moet je zelf aanvragen. Wat er aan het einde overblijft, wordt boetevrij op het leningdeel afgelost.
Kun je een verduurzamingshypotheek afsluiten zonder naar de notaris te gaan?
Dat kan als de verhoging binnen je bestaande hypothecaire inschrijving bij het Kadaster past. Is je oorspronkelijke inschrijving hoger dan je huidige schuld, dan kan de geldverstrekker het extra bedrag onderhands verstrekken, zonder nieuwe akte en zonder notariskosten. Past het niet, dan is een nieuwe akte nodig en betaal je in 2026 ongeveer 600 euro notariskosten plus 103,50 euro voor de inschrijving.
Wat is voordeliger: je hypotheek verhogen of een energiebespaarlening?
Bij kleine bedragen wint meestal de losse lening, omdat je daar geen notaris en taxatie betaalt en het Nationaal Warmtefonds bij een huishoudinkomen onder 60.000 euro in 2026 een tarief van 0 procent hanteert. Vanaf ruwweg vijftien- tot twintigduizend euro kantelt het naar de hypotheek, door de lagere rente en de langere looptijd. De volledige afweging staat in de gids over een lening voor het verduurzamen van je woning.
Kun je verduurzaming financieren met een familiehypotheek?
Ja, binnen de familie bepaal je de vorm zelf. Voor de renteaftrek gelden dezelfde eisen als bij een bank: annuïtair of lineair aflossen in maximaal dertig jaar, een zakelijke rente en een schriftelijke overeenkomst. Wat je bij zo'n lening moet vastleggen, staat in de gids over de familiehypotheek. De extra leenruimte uit de labelregeling speelt hier geen rol, want die hoort bij het toetskader van geldverstrekkers.
Kun je subsidie en een verduurzamingshypotheek combineren?
Ja, en dat is ook de bedoeling. De ISDE-subsidie wordt na oplevering uitbetaald, dus je financiert eerst het volledige bedrag en lost daarna extra af zodra de subsidie binnen is. De meeste geldverstrekkers laten je per jaar 10 tot 20 procent van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen, wat voor een subsidiebedrag ruim genoeg is.
Wat gebeurt er met het verduurzamingsdeel als je je huis verkoopt?
Het leningdeel wordt bij de verkoop uit de opbrengst afgelost, net als de rest van je hypotheek. Staat er op dat moment nog geld in het depot, dan gaat dat rechtstreeks in mindering op de schuld. Verhuis je binnen de looptijd, dan blijft de verbetering wel in de woningwaarde zitten, en een beter energielabel telt inmiddels mee in wat kopers ervoor overhebben.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Voor een eenvoudige verhoging binnen je bestaande inschrijving kun je vaak rechtstreeks bij je geldverstrekker terecht, zonder adviseur. Zodra er meerdere leningdelen, een taxatie met een waarde na verbouwing of Nationale Hypotheek Garantie bij komen kijken, verdient een hypotheekadviseur zijn kosten meestal terug: hij kent het acceptatiebeleid per aanbieder, en juist bij de extra leenruimte verschilt dat sterk omdat geldverstrekkers die ruimte mogen geven maar niet hoeven te geven. Advieskosten voor een volledige hypotheekaanvraag liggen in 2026 rond de 2.500 euro, voor alleen een verhoging doorgaans lager. Twijfel je of een post fiscaal als woningverbetering telt, bijvoorbeeld bij een thuisbatterij of een laadpaal, leg die vraag dan voor aan een fiscalist of aan de Belastingdienst zelf; het antwoord bepaalt of de rente over dat deel aftrekbaar is. Voor de uitvoering geldt dat de ISDE alleen wordt uitbetaald als het werk door een installatiebedrijf is gedaan en de meldcode klopt, dus vraag daar bij de offerte naar. De praktische route van aanvraag tot passeren staat in de gids over een hypotheek afsluiten, en de bredere afweging tussen lenen, sparen en subsidie in de gids over verduurzaming financieren.