Kosten verkoop huis: wat je als verkoper kwijt bent in 2026

Wat kost het verkopen van een huis?

Verkopen kost geld, maar veel minder dan kopen. De grootste post is de makelaarscourtage. Daarnaast betaal je een definitief energielabel, de doorhaling van je hypotheekinschrijving bij de notaris en je verhuizing. De overdrachtsbelasting en de leveringsakte staan op de nota van de koper, omdat vrijwel elke woning kosten koper wordt verkocht. Hoe die posten zich verhouden tot de rest van het verkoopproces van een woning bepaalt ook wanneer je ze betaalt.

Het grootste deel reken je pas af bij de overdracht. De notaris houdt de courtage en de doorhalingskosten in op de verkoopopbrengst en maakt het restant naar je over. Alleen het energielabel, eventuele opstartkosten van de makelaar en het opknappen vooraf betaal je uit eigen zak voordat het huis verkocht is.

Twee keuzes bepalen bijna het hele bedrag: welke makelaarsvorm je kiest en tegen welk bedrag het huis uiteindelijk weggaat. De onderstaande tabel toont per post de bandbreedte in 2026 en wat een verkoop van 400.000 euro in de praktijk kost.

euro bron: marktgemiddelden, samengesteld door de redactie augustus 2026

Kostenpost	Bandbreedte in 2026	Bij een verkoopprijs van € 400.000
Makelaarscourtage	€ 1.500 tot € 7.500	€ 5.000
Opstartkosten van de makelaar	€ 0 tot € 750	€ 400
Definitief energielabel	€ 150 tot € 350	€ 250
Doorhaling hypotheek bij de notaris	€ 150 tot € 350	€ 200
Verkoopklaar maken en styling	€ 0 tot € 2.500	€ 500
Verhuizing	€ 400 tot € 2.500	€ 1.500

Gecontroleerd op marktbedragen augustus 2026; het totaal komt uit op € 7.850

De makelaarscourtage en waar hij van afhangt

De courtage is het honorarium van je makelaar en wordt in 2026 op drie manieren berekend. Een percentage van de verkoopprijs is het gebruikelijkst: meestal 1 tot 1,5 procent inclusief btw, waarbij duurdere woningen richting het lage eind gaan en goedkope woningen richting het hoge. Een vast tarief van grofweg 1.000 tot 2.500 euro zie je bij internetmakelaars en bij makelaars die met een strippenkaart werken. De derde vorm is no cure no pay, waarbij je alleen betaalt als het huis verkocht wordt en het percentage daarom iets hoger ligt.

Wat er voor die prijs gebeurt, verschilt sterk. Bij een full-service opdracht zitten de waardebepaling, professionele foto's, plattegronden, de plaatsing op Funda, de bezichtigingen, de onderhandeling en de begeleiding tot aan de notaris erin. Bij een vast tarief betaal je vaak alleen voor de plaatsing en doe je de bezichtigingen zelf. Wat een verkoopmakelaar in de praktijk voor je doet is de vergelijking waard, want de prijsverschillen lopen op tot een factor vier.

Courtage is bijna altijd onderhandelbaar. Vraag drie makelaars langs, laat ze allemaal een waardebepaling en een tarief noemen en vergelijk die naast elkaar. Het scheelt gemiddeld enkele honderden euro's, en je hoort meteen hoe verschillend ze naar je woning kijken.

Vorm	Wat je betaalt	Betaal je bij niet-verkopen?	Past bij
Percentage van de verkoopprijs	1 tot 1,5% inclusief btw	Meestal alleen intrekkingskosten	Wie volledige begeleiding wil
Vast tarief	€ 1.000 tot € 2.500	Vooruitbetaald, geen restitutie	Wie zelf bezichtigingen doet
No cure no pay	1,25 tot 2% inclusief btw	Niets, of alleen gemaakte onkosten	Wie een onzekere verkoop verwacht
Strippenkaart of losse diensten	€ 250 tot € 750 per onderdeel	Alleen de afgenomen onderdelen	Wie alleen hulp bij de onderhandeling wil

Gecontroleerd op marktbedragen augustus 2026

Van vraagprijs naar verkoopprijs, en wat dat met de courtage doet

De courtage rekent je makelaar over de uiteindelijke verkoopprijs, niet over de vraagprijs. Dat verschil is geen detail: verkoopt je huis 20.000 euro boven de vraagprijs, dan stijgt een courtage van 1,25 procent met 250 euro. Dat is precies de bedoeling van het percentage, want het geeft de makelaar een belang bij een hogere opbrengst.

Bij een vast tarief werkt het andersom: elke euro extra opbrengst is voor jou. Wie een woning heeft die in een krappe markt vanzelf verkoopt, is met een vast tarief vaak goedkoper uit. Staat je woning in een segment waar onderhandelen het verschil maakt, dan verdient een goede makelaar zijn percentage terug op de prijs. Reken beide varianten door voordat je tekent; de stappen die daarbij horen staan in de gids over het verkopen van je woning.

De vraagprijs zelf bepaal je met de waardebepaling van de makelaar, die meestal gratis is. Een echte taxatie door een erkend taxateur is iets anders en kost geld; wat een taxatie van een huis kost lees je apart. Als verkoper heb je die taxatie zelden nodig, tenzij je uit elkaar gaat of moet verdelen.

Verkoopprijs	Courtage 1%	Courtage 1,25%	Courtage 1,5%	Vast tarief € 1.750
€ 250.000	€ 2.500	€ 3.125	€ 3.750	€ 1.750
€ 350.000	€ 3.500	€ 4.375	€ 5.250	€ 1.750
€ 400.000	€ 4.000	€ 5.000	€ 6.000	€ 1.750
€ 500.000	€ 5.000	€ 6.250	€ 7.500	€ 1.750
€ 750.000	€ 7.500	€ 9.375	€ 11.250	€ 1.750

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij marktgebruikelijke tarieven, augustus 2026

Verplichte kosten die los van de makelaar staan

Een geldig energielabel is bij verkoop wettelijk verplicht en moet geregistreerd staan in EP-online. Je vraagt het aan bij een EP-adviseur, die je vindt via het Centraal Register Techniek; de opname in de woning duurt anderhalf tot twee uur. Marktprijzen liggen in 2026 tussen de 150 en 350 euro, afhankelijk van de grootte van de woning. Het label blijft tien jaar geldig, dus wie in de afgelopen tien jaar een definitief label liet maken, betaalt niets.

De tweede verplichte post is de doorhaling van je hypotheekinschrijving, ook wel royement genoemd. Zolang die inschrijving in het Kadaster staat, koopt de nieuwe eigenaar een woning met jouw hypotheekrecht eraan vast. De notaris maakt daarvoor een akte van doorhaling en schrijft die in; in 2026 rekenen notarissen daar meestal 150 tot 350 euro voor, inclusief het kadastertarief. Die post staat op jouw afrekening, niet op die van de koper, die zijn eigen notariskosten bij het kopen van een huis betaalt.

Verkoop je een appartement, dan komt daar het verkoopdossier van de vereniging van eigenaren bij: de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement, de jaarstukken en het saldo van het reservefonds. Veel VvE-beheerders rekenen daar in 2026 tussen de 75 en 250 euro voor. Een meetrapport volgens de NEN 2580-norm is niet wettelijk verplicht, maar makelaars die bij een brancheorganisatie zijn aangesloten gebruiken die meetinstructie wel; laat je de meting apart doen, dan kost dat rond de 150 tot 300 euro.

Wat je hypotheek kost bij de verkoop

Bij de overdracht wordt je hypotheek afgelost uit de verkoopopbrengst. Loopt je rentevaste periode dan nog en is de actuele rente voor de resterende looptijd lager dan jouw contractrente, dan mag de geldverstrekker boeterente rekenen. Die vergoedt het renteverlies over de resterende periode, verminderd met het deel dat je jaarlijks boetevrij had mogen aflossen. Bij een hoge contractrente en een lange restperiode kan dat in de duizenden euro's lopen, bij een lage contractrente is het nul.

Je kunt de boete meestal vermijden met de verhuisregeling van je geldverstrekker: je neemt je oude rente mee naar de nieuwe woning, doorgaans binnen zes tot twaalf maanden na aflossen. Voorwaarden en termijnen verschillen per geldverstrekker en staan in je hypotheekvoorwaarden. Betaal je toch boeterente over een lening die een eigenwoningschuld was, dan telt die fiscaal als rente en is hij in het jaar van betaling aftrekbaar tegen maximaal 37,56 procent in 2026.

Koop je eerder dan je verkoopt, dan heb je vaak een overbruggingskrediet nodig op de overwaarde van je huidige woning. Daarover betaal je rente tot de overdracht, meestal met een opslag boven het gewone hypotheektarief, plus soms afsluitkosten. Hoeveel er in jouw woning zit om te overbruggen, zie je met de rekenhulp voor je overwaarde. Dubbele lasten in de tussenperiode horen bij dezelfde rekensom en worden vaak vergeten.

Situatie	Boeterente bij verkoop
Variabele rente of rentevaste periode loopt af	Geen boete
Contractrente lager dan de actuele rente	Geen boete: de geldverstrekker heeft geen renteverlies
Contractrente hoger, nog 2 jaar te gaan	Beperkt, meestal enkele honderden euro's
Contractrente ruim hoger, nog 8 jaar te gaan	Fors, kan in de duizenden euro's lopen
Verhuisregeling toegepast binnen de termijn	Geen boete, mits je de rente meeneemt

Je huis uit de verkoop halen: wat kost dat?

Je opdracht aan de makelaar is een overeenkomst, en die kun je intrekken. Wat het kost, staat in de opdracht tot dienstverlening die je hebt getekend. De meeste makelaars rekenen in 2026 intrekkingskosten van 250 tot 750 euro, soms uitgedrukt als een percentage van de afgesproken courtage. Daarbovenop komen de kosten die de makelaar al werkelijk heeft gemaakt: fotografie, plattegronden, de plaatsing op Funda en soms een verkoopbord.

Wie een woning uit de verkoop haalt omdat er geen bod komt, heeft vaak een goedkoper alternatief. De woning tijdelijk van Funda halen en later opnieuw aanmelden kost meestal niets extra bij dezelfde makelaar, en je verliest dan wel de opgebouwde zichtbaarheid. De vraagprijs aanpassen is bijna altijd goedkoper dan opnieuw beginnen, want de teller van het aantal dagen op Funda loopt bij een prijswijziging door in plaats van opnieuw te starten.

Trek je in om over te stappen naar een andere makelaar, reken dan met de intrekkingskosten plus de opstartkosten van de nieuwe, bovenop wat je bij het verkopen van een woning sowieso al kwijt bent. Een energielabel dat je al hebt laten maken, blijft tien jaar geldig en hoef je niet opnieuw te betalen. Heb je een koopovereenkomst al getekend en trek je je daarna terug buiten de drie dagen bedenktijd van de koper om, dan is de gebruikelijke boete 10 procent van de koopsom; dat is een heel andere situatie dan het intrekken van een verkoopopdracht.

Wat je doet	Wat het meestal kost in 2026	Waar het in staat
Opdracht intrekken bij de makelaar	€ 250 tot € 750 plus gemaakte onkosten	De opdracht tot dienstverlening
Tijdelijk van Funda halen	Meestal niets	Afspraak met je makelaar
Vraagprijs verlagen	Niets	Afspraak met je makelaar
Overstappen naar een andere makelaar	Intrekkingskosten plus nieuwe opstartkosten	Beide opdrachten
Terugkomen op een getekende koopovereenkomst	Gebruikelijk 10% van de koopsom	De koopovereenkomst

Gecontroleerd op marktbedragen augustus 2026

Verkoopklaar maken en verhuizen

Opknappen voor de verkoop is geen verplichting en zelden een investering die zichzelf ruim terugverdient. Wat wel consequent werkt, is klein en goedkoop: leegruimen, muren in een neutrale kleur, kapotte lampen en scharnieren vervangen en de tuin netjes maken. Reken op 200 tot 800 euro aan materiaal en een paar weekenden werk. Professionele verkoopstyling kost in 2026 grofweg 500 tot 2.500 euro, afhankelijk van of er ook meubels gehuurd worden.

Grote ingrepen vlak voor de verkoop zijn een ander verhaal. Een nieuwe keuken of badkamer verdien je meestal niet terug in de vraagprijs, omdat de koper toch zijn eigen smaak wil. Verduurzaming ligt genuanceerder: een beter energielabel telt mee in de waardering en in de hypotheekruimte van de koper. Weeg zo'n uitgave koel af, bijvoorbeeld door te kijken wat kunststof kozijnen voor een heel huis kosten tegenover wat een sprong in het label oplevert.

Verhuizen is de laatste post en de meest onderschatte. Een verhuisbedrijf voor een doorsnee eengezinswoning kost in 2026 meestal 800 tot 2.500 euro, zelf doen met een bus en vrienden 300 tot 600 euro. Tijdelijke opslag komt op 50 tot 150 euro per maand. Reken ook de kleine dingen mee: adreswijzigingen, een nieuwe vloer, gordijnen en het afmelden van je energiecontract.

Belasting bij de verkoop van je huis

Over de verkoop van je eigen woning betaal je als verkoper geen overdrachtsbelasting. Die is voor de koper en bedraagt in 2026 2 procent voor wie er zelf gaat wonen, terwijl kopers tussen 18 en 35 jaar eenmalig vrijgesteld zijn tot een woningwaarde van 555.000 euro. Voor beleggers geldt in 2026 8 procent. Hoe die last zich verhoudt tot de rest van de koperskosten staat in de gids over hoeveel procent kosten koper is.

Over je overwaarde betaal je geen inkomstenbelasting: winst op je eigen woning is in box 1 onbelast. Er is wel een fiscale nasleep. De bijleenregeling legt je overwaarde vast als eigenwoningreserve. Koop je binnen drie jaar een volgende woning en financier je die voor een groter deel met een hypotheek dan nodig was, dan krijg je over dat extra stuk geen hypotheekrenteaftrek. De reserve vervalt drie jaar na de verkoop.

De verkoopkosten zelf zijn niet aftrekbaar. Makelaarscourtage bij verkoop, het energielabel en de verhuizing zijn privé-uitgaven, geen financieringskosten. Bij aankoop van je volgende woning ligt dat anders: daar zijn de financieringskosten wel aftrekbaar, wat je terugziet in de opbouw van de kosten koper en je koopbudget. Ga je na de verkoop zelf bouwen, dan hoort wat een huis bouwen kost in dezelfde begroting.

Post	Verkoper	Koper
Overdrachtsbelasting	Niets	2% in 2026, of 0% met de startersvrijstelling tot € 555.000
Leveringsakte bij de notaris	Niets	Volledig
Doorhaling oude hypotheek	Volledig	Niets
Makelaarscourtage	De eigen verkoopmakelaar	De eigen aankoopmakelaar
Energielabel	Volledig	Niets
Inschrijving en kadasterkosten	Niets	Volledig

Gecontroleerd op augustus 2026, bij verkoop kosten koper

Zo lopen de kosten door je verkoop heen

Van het tekenen van de opdracht tot de afrekening bij de notaris zit meestal drie tot zes maanden.

1. Vraag drie makelaars om een waardebepaling en een tarief

   De waardebepaling is bij vrijwel elke makelaar gratis en vrijblijvend. Laat ze allemaal courtage, opstartkosten en intrekkingskosten apart benoemen, zodat je de offertes echt naast elkaar kunt leggen. Reken op een week of twee voor drie afspraken.

2. Teken de opdracht tot dienstverlening en lees de intrekkingsclausule

   Hierin staat wat je betaalt als het huis niet verkoopt of als je de opdracht intrekt. Dat is het enige moment waarop je die voorwaarde nog kunt aanpassen. Vraag ook of de courtage inclusief btw is.

3. Regel het definitieve energielabel

   Een EP-adviseur moet fysiek langskomen en dat inplannen kost al gauw twee weken. Het label moet uiterlijk bij de overdracht in EP-online staan, maar kopers vragen er tijdens de bezichtiging al naar. Kosten in 2026: 150 tot 350 euro.

4. Ga in de verkoop en houd de gemaakte onkosten bij

   Fotografie, plattegronden en de Funda-plaatsing worden nu gemaakt. Deze onkosten blijven bij intrekking meestal voor jouw rekening, ook bij no cure no pay. Vraag je makelaar er na een maand naar, dan weet je waar je staat.

5. Reken bij een bod de boeterente en de verhuisregeling door

   Bel je geldverstrekker en vraag een indicatie van de boeterente bij aflossen op de beoogde overdrachtsdatum. Vraag in dezelfde beweging naar de voorwaarden van de verhuisregeling. Dat is de post die je totale kosten kan verdubbelen.

6. Teken de koopovereenkomst en houd rekening met de bedenktijd

   De koper heeft drie dagen wettelijke bedenktijd en meestal ook een financieringsvoorbehoud van enkele weken. Pas als die termijnen voorbij zijn, is de verkoop rond. De verhuizing plannen voor dat moment is een dure gok.

7. Controleer de conceptnota van afrekening van de notaris

   Je krijgt die enkele dagen voor de overdracht. Loop na of de courtage klopt met de offerte, of de doorhaling erop staat en of de aflossing van je hypotheek het juiste bedrag is. Fouten corrigeren kan alleen vooraf; wat er in bij het verkopen van een huis nog meer op die nota terechtkomt, verschilt per situatie.

Overwaarde

Vul je woningwaarde en resthypotheek in en zie je overwaarde, plus wat je er wel en niet mee kunt. Open de volledige overwaarde

Loop dit na voordat je in de verkoop gaat

• Heb je van drie makelaars een offerte met courtage, opstartkosten en intrekkingskosten apart
• Staat er in de offerte inclusief of exclusief btw
• Heb je een geldig energielabel, of is het aangevraagd bij een EP-adviseur
• Weet je hoeveel boeterente je betaalt bij aflossen op de beoogde overdrachtsdatum
• Ken je de voorwaarden en de termijn van de verhuisregeling van je geldverstrekker
• Heb je bij een appartement de VvE-stukken en de kosten daarvan opgevraagd
• Weet je wat het kost om de opdracht in te trekken als er geen bod komt
• Heb je de verhuizing en eventuele dubbele lasten in je begroting staan

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De courtage exclusief btw vergelijken met een tarief inclusief btw

Een offerte van 1,25 procent exclusief btw is met 21 procent btw in 2026 feitelijk 1,51 procent. Op een verkoopprijs van 400.000 euro is dat 1.050 euro verschil met een offerte die wel inclusief is.

De intrekkingsclausule pas lezen als je wilt stoppen

Wat je betaalt bij het uit de verkoop halen van je huis, ligt vast op het moment dat je tekent. Daarna onderhandel je vanuit een zwakke positie en betaal je gemakkelijk 500 tot 1.000 euro voor iets wat vooraf te regelen was.

Boeterente pas bij het tekenen van de koopovereenkomst uitrekenen

Bij een hoge contractrente en een lange restperiode loopt boeterente in de duizenden euro's. Wie dat pas ontdekt als er een bod ligt, kan de overdrachtsdatum niet meer verschuiven naar het einde van de rentevaste periode.

Grote verbouwingen doen om de verkoopprijs op te krikken

Een nieuwe keuken van 12.000 euro verhoogt de verkoopprijs zelden met meer dan een deel daarvan, omdat de koper toch zijn eigen keuze wil maken. Klein herstel en leegruimen leveren per bestede euro veel meer op.

Het energielabel te laat aanvragen

Een EP-adviseur moet fysiek langskomen en is vaak twee weken vooruit volgeboekt. Zonder geldig label bij de overdracht riskeert de verkoper een boete, en kopers haken tijdens de bezichtiging af als het label ontbreekt.

De eigenwoningreserve vergeten bij het kopen van de volgende woning

Wie zijn overwaarde niet in de volgende woning stopt maar wel maximaal leent, verliest over dat extra deel de hypotheekrenteaftrek. Dat kost jaren achtereen geld en valt pas op bij de aangifte.

Dubbele lasten en overbruggingsrente buiten de begroting laten

Wie eerst koopt en dan verkoopt, betaalt maanden twee keer woonlasten plus rente over het overbruggingskrediet. Drie maanden overlap kost al snel meer dan de hele makelaarscourtage.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een gewone verkoop van een gewone woning heb je naast je makelaar en de notaris niemand nodig. Interessant wordt het bij drie situaties. Ligt er een fors bedrag aan boeterente op tafel, dan verdient een hypotheekadviseur zijn uurtarief van meestal 100 tot 175 euro terug door de verhuisregeling, de overdrachtsdatum en de rentemiddeling naast elkaar te zetten. Verkoop je in een scheiding of een erfenis, dan is een notaris of familierechtjurist de aangewezen partij, want dan gaat het over verdeling en over wie de eigenwoningreserve meekrijgt. Speelt de bijleenregeling bij het kopen van je volgende woning, dan is één gesprek met een fiscalist of hypotheekadviseur van een paar honderd euro genoeg om jarenlange aftrek veilig te stellen. De verkoop zelf voorbereiden kun je prima alleen: begin bij het verkoopproces en zet je eigen bedragen in de kostentabel hierboven.