Hypotheek afsluiten: van renteaanbod tot hypotheekakte

Wat er tussen je eerste berekening en de sleutel gebeurt

Een hypotheek is geld lenen voor een woning, met die woning als onderpand. De partij die het geld uitleent heet de geldverstrekker: een bank, een verzekeraar of een pensioenuitvoerder die via een hypotheeklabel geld aanbiedt. Hoe lenen, rente en aflossen met elkaar samenhangen staat op de overzichtspagina over hypotheken; hier gaat het om de route van eerste gesprek tot getekende akte.

Bij een bestaande woning zit er meestal zes tot twaalf weken tussen het tekenen van de koopovereenkomst en het passeren van de akte. Die weken zijn niet vrijblijvend, want het financieringsvoorbehoud in je koopcontract loopt ondertussen af. Wie pas na het tekenen van de koop begint met zoeken, verliest de eerste kostbare weken aan papierwerk.

De meeste kopers beginnen daarom eerder, met een berekening van hun leenruimte en een oriënterend gesprek. Dat kan maanden voor de eerste bezichtiging. Wat je op basis van je inkomen kunt lenen reken je vooraf door met de rekenhulp voor je maximale hypotheek, zodat je weet in welke prijsklasse je zoekt.

Nieuwbouw kent een eigen ritme. Daar teken je een koop- en aannemingsovereenkomst, betaal je in termijnen en loopt de bouw soms een jaar door na het passeren van de akte. De geldigheid van je aanbod en de rente over je bouwdepot wegen dan zwaarder dan bij een bestaande woning.

Fase	Wat er gebeurt	Doorlooptijd
Oriëntatie	Je rekent je leenruimte uit en verkent hypotheekvormen	Wanneer je wilt, vaak maanden vooraf
Oriëntatiegesprek	Een adviseur toetst je inkomen globaal en geeft een indicatie	Eén tot twee uur, meestal gratis
Koopovereenkomst getekend	De termijn van het financieringsvoorbehoud gaat lopen	Standaard vier tot zes weken
Adviesgesprek en dossier	Je levert stukken aan en kiest vorm, rente en verstrekker	Eén tot drie weken
Aanvraag en beoordeling	De geldverstrekker toetst inkomen, onderpand en verplichtingen	Eén tot drie weken
Bindend aanbod tekenen	Je krijgt bedenktijd en stuurt het getekende aanbod terug	Minimaal veertien dagen bedenktijd
Passeren bij de notaris	Leveringsakte en hypotheekakte worden getekend en ingeschreven	Op de afgesproken datum

Het oriënterend gesprek en het echte adviesgesprek

Vrijwel elke adviseur biedt een gratis oriëntatiegesprek aan, ook wel oriënterend gesprek of kennismaking genoemd. Daarin schat hij je leenruimte, legt hij de route uit en hoor je hoe hij werkt en wat hij rekent. Er volgt geen aanvraag uit en je zit nergens aan vast; wat zo'n vrijblijvend hypotheekgesprek je precies oplevert staat in de aparte gids.

Het hypotheekadviesgesprek daarna is betaald werk. De adviseur brengt je situatie in kaart, vergelijkt verstrekkers en legt zijn keuze vast in een adviesrapport. Dat rapport is bij advies wettelijk verplicht: de adviseur moet schriftelijk onderbouwen waarom deze hypotheek bij jouw inkomen, gezinssituatie en risico's past.

Hoe zo'n hypotheekgesprek verloopt en welke vragen je zelf stelt, staat in de aparte gids. Reken op anderhalf tot twee uur voor het eerste betaalde gesprek.

Een goede voorbereiding van je hypotheekgesprek scheelt vooral tijd, want een incompleet dossier kost al snel een week. Je hypotheekgesprek voorbereiden is vooral papierwerk verzamelen, en dit is de checklist die de meeste adviseurs hanteren:

• loonstroken van de laatste drie maanden en een werkgeversverklaring van maximaal drie maanden oud
• de laatste jaaropgave, en bij een eigen zaak drie jaar cijfers of een inkomensverklaring
• een overzicht van spaargeld, beleggingen en een eventuele schenking
• alle lopende leningen, je studieschuld, alimentatieverplichtingen en private lease
• de getekende koopovereenkomst, de verkoopbrochure en het energielabel van de woning
• legitimatiebewijs, burgerservicenummer en bij vijftigplussers een pensioenoverzicht

Dat pakket heet het hypotheekdossier. De geldverstrekker beoordeelt het in één keer, dus een ontbrekend stuk zet je hele aanvraag stil. Wie zonder adviseur werkt, moet dit dossier zelf compleet aanleveren; wat een adviseur daarin voor je doet staat beschreven bij hypotheekadvies.

Soort gesprek	Wat je eruit haalt	Wat het kost
Oriëntatiegesprek	Indicatie van je leenruimte en uitleg over de route	Meestal gratis
Volledig advies met adviesrapport	Onderbouwd advies over vorm, rentevaste periode en verstrekker	Onderdeel van de advies- en bemiddelingskosten
Advies bij je eigen bank	Advies binnen het aanbod van die ene bank	Vaak een lager tarief, kleiner aanbod
Online afsluiten zonder advies	Alleen een toetsing van je aanvraag	Lager tarief, alle keuzes zijn van jou

Wat hypotheekadvies kost en welke vorm bij je past

Voor een volledig hypotheekadvies met bemiddeling rekenen adviseurs in 2026 gemiddeld ongeveer 2.500 euro, meestal als vast tarief per aanvraag. Onafhankelijke kantoren zitten doorgaans tussen 2.000 en 3.500 euro, banken en de grote adviesketens vaak iets lager omdat hun aanbod smaller is. Uurtarieven komen ook voor, gebruikelijk tussen 100 en 175 euro per uur, al is een vast bedrag bij een hypotheekaanvraag gangbaarder.

De prijs zegt weinig zonder de dienst erachter. Bij bemiddeling regelt het kantoor ook de aanvraag, de communicatie met de geldverstrekker, de bewaking van de termijnen en de aanlevering bij de notaris. Wat een hypotheekadviseur voor dat bedrag doet en waarop je hem uitkiest, staat in de aparte gids.

Kosten van een hypotheker of adviesketen liggen vast in het dienstverleningsdocument dat je vóór het eerste betaalde gesprek krijgt. Daarin staat ook of het bedrag bij afwijzing deels vervalt. Vraag dat na, want sommige kantoren rekenen bij een niet doorgegane aanvraag alleen de advieskosten en niet de bemiddeling.

Advieskosten zijn eenmalig aftrekbaar als financieringskosten van de eigen woning, ook als de aankoop uiteindelijk niet doorgaat. Dat scheelt bij het maximale aftrektarief van 37,56 procent in 2026 al snel een paar honderd euro. De volledige lijst met wat wel en niet aftrekbaar is staat bij de kosten van een hypotheek.

Waar je adviseur kantoor houdt, in Utrecht, Zwolle, Arnhem, Almere, Amersfoort, Haarlem, Den Bosch of Schiedam, maakt voor de aanvraag zelf niets uit. Geldverstrekkers beoordelen dossiers landelijk en digitaal. Een adviseur in de buurt is prettig als je aan tafel wilt zitten, en een adviseur die jouw regionale woningmarkt kent helpt bij het inschatten van de taxatie.

Vorm van dienstverlening	Prijsindicatie 2026	Wanneer dit past
Onafhankelijk advies met bemiddeling	€ 2.000 tot € 3.500	Bijzonder inkomen, meerdere leningdelen, overbrugging
Advies bij je eigen bank	€ 1.000 tot € 2.500	Eenvoudige situatie en een vast contract
Online afsluiten zonder advies	€ 500 tot € 1.500	Je kent de regels en weet welk product je wilt
Financieel adviseur op uurbasis	€ 100 tot € 175 per uur	Losse vragen of een second opinion
Oriëntatiegesprek	Meestal gratis	Eerste verkenning van je leenruimte

De regels: hoeveel je mag lenen en waaraan je moet voldoen

De hypotheekregels draaien om twee grenzen die samen je maximum bepalen. De eerste is de woningwaarde: je mag niet meer lenen dan 100 procent van de marktwaarde, dus de kosten koper en de financieringskosten komen uit eigen geld. De tweede is je inkomen, via de hypotheeknormen die het Nibud jaarlijks berekent en die in de Regeling hypothecair krediet worden vastgelegd.

Die inkomensnorm werkt met een woonquote: het percentage van je bruto jaarinkomen dat naar wonen mag gaan, en dat percentage stijgt met je inkomen en met de rente. Bij een gezamenlijk inkomen telt het tweede inkomen in 2026 volledig mee. Hoe een hypotheek wordt berekend en wanneer je een hypotheek kunt krijgen, staat stap voor stap uitgelegd bij hypotheek berekenen.

Op de grens van 100 procent bestaan twee verruimingen. Voor energiebesparende maatregelen mag je tot 106 procent van de woningwaarde lenen, waarbij het meerdere in een bouwdepot komt en alleen aan die maatregelen besteed mag worden. Daarnaast geeft een goed energielabel extra leenruimte bovenop de inkomensnorm: 5.000 euro bij label C of D, 10.000 euro bij A of B, 20.000 euro bij A+ en 25.000 euro bij A+++ of hoger (2026).

Blijft je lening onder de NHG-kostengrens, dan kun je kiezen voor Nationale Hypotheek Garantie. Die grens is 470.000 euro in 2026, tegen 450.000 euro in 2025 en 435.000 euro in 2024; financier je energiebesparende maatregelen mee, dan ligt de grens in 2026 op 498.200 euro. Je betaalt eenmalig 0,4 procent van de lening aan borgtochtprovisie en krijgt daarvoor meestal een lagere rente en een vangnet bij gedwongen verkoop.

Verder tellen al je financiële verplichtingen mee. Een studieschuld, een doorlopend krediet, een persoonlijke lening, alimentatie en private lease verlagen je leenruimte, vaak veel harder dan mensen verwachten. Een credit score check zoals in Angelsaksische landen kent Nederland niet: hypotheekverstrekkers kijken naar je registratie bij het BKR, en dat overzicht kun je zelf gratis opvragen voordat je een aanvraag doet.

Regel	Norm in 2026	Toelichting
Lening ten opzichte van de woningwaarde	Maximaal 100%	Kosten koper en advieskosten betaal je zelf
Energiebesparende maatregelen meefinancieren	Tot 106%	Het extra bedrag gaat in een bouwdepot
Extra leenruimte door het energielabel	€ 5.000 bij C of D tot € 25.000 bij A+++	Bovenop de inkomensnorm
NHG-kostengrens	€ 470.000, met verduurzaming € 498.200	Borgtochtprovisie 0,4% van de lening
Tweede inkomen	Telt voor 100% mee	Beide inkomens worden getoetst en beide handtekeningen zijn nodig
Renteaftrek	Alleen bij annuïtair of lineair aflossen	Maximaal dertig jaar per lening

Je inkomen: vast, tijdelijk, uitzendwerk of eigen baas

Met een vast contract is de toets kort: een werkgeversverklaring van maximaal drie maanden oud, een recente loonstrook en een bankafschrift waarop het salaris binnenkomt. Alle vaste toeslagen die op de verklaring staan tellen mee, dus laat je werkgever ploegentoeslag, dertiende maand en vakantiegeld invullen. Een verklaring die te oud is bij het passeren wordt opnieuw opgevraagd.

Met een tijdelijk contract hangt alles aan de intentieverklaring: de schriftelijke toezegging van je werkgever dat hij je bij gelijkblijvend functioneren een vast contract geeft. Zo'n voorbehoud mag erin staan en maakt de verklaring niet minder waard. Een hypotheek met een jaarcontract en intentieverklaring is daarmee een gewone aanvraag.

Zonder intentieverklaring bestaat er een omweg. Met een arbeidsmarktscan of perspectiefverklaring laat je een onafhankelijke partij je verdiencapaciteit inschatten, en een aantal geldverstrekkers accepteert die als inkomensbewijs. Wat er verder mogelijk is met flexwerk staat in de gids over een hypotheek zonder vast contract.

Uitzendkrachten en oproepkrachten leveren naast de werkgeversverklaring meestal drie jaar inkomenshistorie aan, waarbij het gemiddelde het toetsinkomen bepaalt. In fase A zonder historie is een aanvraag lastig, maar niet onmogelijk als het uitzendbureau een intentieverklaring afgeeft. In je proeftijd wachten de meeste verstrekkers liever tot die voorbij is.

Ben je zelfstandig, dan kijkt de geldverstrekker naar drie jaar cijfers, of naar één jaar in combinatie met een inkomensbepaling door een rekenexpert. Voor gepensioneerden en wie tegen de AOW-leeftijd aan zit geldt dat het inkomen na pensionering leidend wordt zodra dat binnen tien jaar valt.

Voor duurhuurders bestaat een aparte route. Wie aantoonbaar jarenlang een hoge huur betaalt, kan bij sommige partijen een onderbouwde afwijking van de norm krijgen: als duurhuurder lever je dan je huurhistorie en een verhuurdersverklaring aan. Die duurhuurdersregeling is maatwerk, niet elke hypotheekverstrekker doet eraan mee, en zo'n duurhuur-uitzondering vraagt een adviseur die dit soort dossiers vaker doet.

Jouw situatie	Wat de geldverstrekker vraagt	Waar het misgaat
Vast contract	Werkgeversverklaring en recente loonstrook	Verklaring ouder dan drie maanden of onvolledig ingevuld
Jaarcontract met intentieverklaring	Intentieverklaring van de werkgever	Werkgever wil niets op papier zetten
Jaarcontract zonder intentieverklaring	Arbeidsmarktscan of perspectiefverklaring	Niet elke geldverstrekker accepteert die
Uitzendkracht of oproepkracht	Werkgeversverklaring plus meestal drie jaar inkomenshistorie	Fase A zonder historie past zelden
Nog in proeftijd	Schriftelijke bevestiging dat het dienstverband doorloopt	De meeste verstrekkers wachten tot de proeftijd om is
Zelfstandige	Drie jaar cijfers of een inkomensbepaling na één jaar	Sterk wisselende winst drukt het toetsinkomen
Gepensioneerd of binnen tien jaar met pensioen	Pensioenoverzicht en AOW-datum	Het lagere pensioeninkomen wordt leidend
Huurder met een hoge huur	Huurhistorie en verhuurdersverklaring	Maatwerk dat niet elke verstrekker aanbiedt

Geldverstrekkers, rente en voorwaarden naast elkaar leggen

Een hypotheekvergelijker rangschikt op rente, en dat is maar één van de knoppen. Hoe rentevaste periodes, risico-opslagen en dagrente werken staat bij hypotheekrente, en de praktische kant van rentes vergelijken hebben we apart uitgewerkt. Let bij elk vergeleken tarief op of het hoort bij jouw verhouding tussen lening en woningwaarde.

Hypotheekverstrekkers vergelijken doe je daarna op de hypotheekvoorwaarden, want die bepalen wat je later nog kunt. Boetevrij aflossen, een verhuisregeling waarmee je je rente meeneemt, rentemiddeling en automatische rentedaling als je schuld in een lagere risicoklasse valt: die afspraken staan in het onderpandreglement en verschillen per partij. Bij hypotheken vergelijken zetten we die punten op een rij.

Een hypotheek aanvragen als starter kan bij vrijwel elke partij, en welke hypotheekverstrekker voor starters het beste uitpakt hangt vooral af van je contractvorm: de acceptatie van tijdelijk inkomen verschilt sterk. Duurzame hypotheekverstrekkers en partijen met een duurzaamheidskorting verstrekken tegen een lagere rente bij label A of beter, wat bij een goed geïsoleerde woning tienden van procenten scheelt.

Een hypotheek zonder bank kan ook. Een particuliere hypotheekverstrekker, een investeerder of een familielid mag geld verstrekken met je woning als onderpand, zolang je het recht van hypotheek via de notaris vestigt. Wat daarbij fiscaal moet kloppen staat bij de familiehypotheek.

De goedkoopste lening voor een huis is vrijwel altijd de hypotheek zelf. Door het onderpand ligt de rente lager dan bij een persoonlijke lening of een doorlopend krediet, en alleen bij een hypotheek is de rente onder voorwaarden aftrekbaar. Een kleine hypotheek afsluiten pakt naar verhouding wel duur uit, omdat de vaste kosten voor advies, taxatie en notaris zwaarder wegen naarmate de lening kleiner is.

Voorwaarde	Waarom die telt
Boetevrij aflossen per jaar	Tien tot twintig procent van de oorspronkelijke hoofdsom is gebruikelijk
Verhuisregeling	Je neemt je rente en resterende rentevaste periode mee naar een volgend huis
Rentemiddeling	Je verlaagt je rente tussentijds tegen een opslag in plaats van een boete ineens
Dagrente of offerterente	Bepaalt of een rentedaling tussen aanbod en passeren nog voor jou geldt
Automatische rentedaling bij lager risico	De opslag verdwijnt als je schuld onder een risicogrens zakt
Duurzaamheidskorting	Rentekorting bij een woning met label A of beter
Bouwdepot en de rente daarover	Bij nieuwbouw of verbouwing scheelt dat honderden euro's per jaar
Acceptatie van tijdelijk inkomen	Bepaalt of jouw dossier bij deze verstrekker überhaupt past

Van indicatief voorstel naar bindend aanbod

Het eerste papier dat je krijgt is een indicatief voorstel: een doorrekening van maandlast en rente, nog zonder toetsing van je dossier. Daar kun je niets aan ontlenen, maar het is wel het document waarmee je verstrekkers vergelijkt. Reken de maandlast van zo'n voorstel na met de maandlasten-rekenhulp, dan zie je meteen wat de rentevaste periode met je last doet.

Wat vroeger de hypotheekofferte heette, is sinds de invoering van de Europese hypothekenrichtlijn een bindend aanbod. De geldverstrekker mag het gedurende de bedenktijd niet intrekken of wijzigen, en jij hebt wettelijk minstens veertien dagen om te tekenen of af te haken. In die twee weken kun je een ander aanbod opvragen zonder iets te verliezen.

Na ondertekening is het aanbod geldig tot de uiterste passeerdatum die erin staat. Bij een bestaande woning is drie tot zes maanden gebruikelijk, bij nieuwbouw loopt de geldigheid vaak door tot twaalf maanden. Verlengen kan meestal, tegen een verlengingsvergoeding of tegen de dan geldende rente als die hoger is.

De rente die je uiteindelijk betaalt hangt af van de afspraak in je aanbod. Bij dagrente krijg je de laagste rente tussen aanbod en passeren, bij offerterente ligt de rente vast op de dag van het aanbod. Bij een lange periode tot de sleuteloverdracht is dat verschil geld waard.

Stadium	Bindend voor de geldverstrekker?	Wat het voor jou betekent
Indicatief voorstel	Nee	Een rekenvoorbeeld, nog zonder beoordeling van je dossier
Bindend aanbod	Ja, gedurende de bedenktijd	Minimaal veertien dagen om te vergelijken en te tekenen
Getekend aanbod	Ja	Geldig tot de uiterste passeerdatum, meestal drie tot zes maanden
Nieuwbouwaanbod	Ja	Geldigheid loopt vaak tot twaalf maanden na het aanbod
Verlenging	Op verzoek	Tegen een vergoeding of tegen de dan geldende hogere rente

Financieringsvoorbehoud, waarborgsom en bankgarantie

Het financieringsvoorbehoud betekent dat je de koop mag ontbinden als je de hypotheek niet rondkrijgt. In de modelkoopovereenkomst staat er een termijn bij, standaard vier tot zes weken na ondertekening, en die termijn onderhandel je mee. Wat er precies in zo'n clausule hoort staat bij een koop onder voorbehoud van financiering.

Inroepen doe je schriftelijk, vóór het verstrijken van de termijn, en met bewijs. De modelovereenkomst vraagt om afwijzingen van geldverstrekkers waaruit blijkt wat je hebt aangevraagd en waarom het niet kon. Rechters kijken daar streng naar: te laat of te dun onderbouwd betekent dat je vastzit aan de koop en dat de verkoper de boete van 10 procent van de koopsom kan opeisen.

Naast het voorbehoud staat in vrijwel elke koopovereenkomst een waarborgsom of bankgarantie van 10 procent van de koopsom, meestal te stellen binnen vier tot zes weken. Je stort dat bedrag bij de notaris, of je laat je geldverstrekker een bankgarantie afgeven. Zo'n garantie kost gebruikelijk rond 1 procent van het gegarandeerde bedrag, en een losse bankgarantie zonder hypotheek bij dezelfde partij is duurder en niet overal te krijgen.

Bij nieuwbouw duikt het woord bankgarantie in een andere betekenis op. Daar gaat het om de zekerheid dat de aannemer de bouw afmaakt, geregeld via een waarborgcertificaat met afbouwgarantie van een garantie-instituut. Die garantie beschermt jou tegen een failliete aannemer en staat los van de bankgarantie die jij aan de verkoper afgeeft.

Als particuliere koper van een woning heb je bovendien drie dagen wettelijke bedenktijd nadat je de getekende koopovereenkomst hebt ontvangen. In die drie dagen mag je zonder opgaaf van reden en zonder kosten van de koop af. Die termijn staat helemaal los van de veertien dagen bedenktijd bij het hypotheekaanbod.

Het passeren van de akte bij de notaris

Op de passeerdatum teken je bij de notaris twee aktes. De leveringsakte maakt jou eigenaar van de woning, de hypotheekakte geeft de geldverstrekker het recht van hypotheek op dat onderpand. Beide worden dezelfde dag ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, en pas daarna maakt de notaris het geld over.

De laatste controle voor het passeren van je hypotheek doe je op de nota van afrekening, die je een dag of twee vooraf krijgt. Controleer daarop de hypotheeksom, de rente, je eigen inbreng, het honorarium van de notaris voor de hypotheekakte, de overdrachtsbelasting en de verrekening van gemeentelijke belastingen. Klopt er iets niet, meld het dan meteen, want na de passering is een correctie veel omslachtiger.

In de hypotheekakte staat vaak een hoger bedrag dan je leent. Dat is de kan-bepaling of bankhypotheek: de inschrijving geldt tot een hoger bedrag, zodat je later kunt bijlenen zonder opnieuw naar de notaris te hoeven. Het kost je niets extra en het beperkt je niet, maar het betekent wel dat het ingeschreven bedrag niet je schuld is.

Leen je binnen de familie, dan leg je de leningsovereenkomst voor de eigen woning schriftelijk vast met rente, looptijd en aflossingsschema. Voor de renteaftrek is een notariële hypotheekakte niet verplicht, maar wel handig als zekerheid en bij een erfenis. De fiscale spelregels staan bij de familiehypotheek.

Aan het einde van de rit werkt het omgekeerd. Los je je hypotheek helemaal af, dan vraag je bij je geldverstrekker de aflosstand op en laat je de hypotheekakte doorhalen, het royement. Dat gaat opnieuw via de notaris en kost meestal een paar honderd euro plus de inschrijfkosten van het Kadaster.

Wat het afsluiten van een hypotheek kost

De kosten vallen in twee groepen. Financieringskosten horen bij de lening en zijn eenmalig aftrekbaar in je aangifte: advies en bemiddeling, taxatie, de notariskosten voor de hypotheekakte, de inschrijving daarvan bij het Kadaster en de NHG-provisie. Aankoopkosten horen bij de woning en zijn niet aftrekbaar: overdrachtsbelasting, de leveringsakte, de makelaarscourtage en een bouwkundige keuring.

Bij een gemiddelde aankoop tel je ongeveer 5.000 euro aan financieringskosten op. Tegen het maximale aftrektarief van 37,56 procent in 2026 krijg je daar bijna tweeduizend euro van terug, verdeeld over je aangifte of via een voorlopige aanslag. De volledige opsomming per post staat bij de kosten van een hypotheek.

Deze bedragen zijn marktgemiddelden, geen tarieven. Notariskosten verschillen per kantoor en per regio, een taxatie voor een appartement is goedkoper dan voor een vrijstaand huis, en advieskosten hangen samen met de complexiteit van je dossier. Drie offertes opvragen bij notariskantoren scheelt in de praktijk gemakkelijk tweehonderd euro.

Bedenk ook dat je deze kosten niet mag meefinancieren. Omdat de lening op 100 procent van de woningwaarde vastzit, heb je ze contant nodig op de dag van het passeren. Wie de aankoop financieel wil doorrekenen voordat hij begint, vindt bij hypotheekadvies over de kostenkant een compleet overzicht.

Kostenpost	Bedrag in 2026	Eenmalig aftrekbaar?
Advies en bemiddeling	± € 2.500	Ja
Taxatierapport	± € 500	Ja
Notaris, hypotheekakte	± € 600	Ja
Inschrijving hypotheekakte bij het Kadaster	€ 103,50	Ja
NHG-borgtochtprovisie	0,4% van de lening	Ja
Notaris, leveringsakte	± € 700	Nee
Inschrijving leveringsakte bij het Kadaster	€ 103,50	Nee
Overdrachtsbelasting	2%, of 0% met de startersvrijstelling tot € 555.000	Nee
Bouwkundige keuring	± € 350	Nee

Overbrugging als je huidige huis nog niet verkocht is

Overbrugging betekent dat je de overwaarde van je oude huis alvast leent om het nieuwe te kunnen kopen. Dat geld zit immers in stenen tot de dag dat de oude woning wordt geleverd. Een overbruggingshypotheek lost dat gat tijdelijk op, meestal met een looptijd van één tot twee jaar.

Hoe hoog de overbrugging mag zijn hangt af van de status van je oude woning. Is die verkocht en zijn de ontbindende voorwaarden verstreken, dan rekenen geldverstrekkers met de verkoopprijs min de resterende hypotheek en de verkoopkosten. Staat het huis nog te koop, dan rekenen de meeste met ongeveer 90 procent van de getaxeerde waarde min de hypotheek, als veiligheidsmarge.

Je betaalt over een overbruggingskrediet alleen rente, en die rente ligt hoger dan op een gewone hypotheek. Zolang de lening dient voor je eigen woning is die rente onder de gebruikelijke voorwaarden aftrekbaar. Wat er precies aan voorwaarden en kosten aan zo'n overbruggingskrediet hangt, lees je in de aparte gids.

Het risico zit in de dubbele lasten. Zolang beide woningen van jou zijn, betaal je de oude hypotheek, de nieuwe hypotheek en de overbruggingsrente tegelijk, en de geldverstrekker toetst of je dat een tijd kunt volhouden. Bereken eerst met de overwaarde-rekenhulp hoeveel er in je huidige woning zit, want dat bedrag bepaalt de hele constructie.

Na het passeren: teruggave, aflossen en de looptijd

Je renteaftrek hoef je niet af te wachten tot de aangifte. Met een voorlopige aanslag krijg je de teruggave als maandelijkse teruggave op je rekening, wat de netto maandlast direct verlicht. Wijzigt je inkomen of je rente, geef dat dan door, anders betaal je later terug.

Of het slim is om je hypotheek sneller af te betalen, hangt af van wat je geld elders doet. Levert je spaargeld minder op dan je hypotheekrente kost, dan is aflossen een direct rendement, zeker als je vermogen boven de vrijstelling in box 3 uitkomt. Wanneer versneld aflossen wel en niet uitpakt staat bij extra aflossen op je hypotheek.

Aflossen boven je boetevrije ruimte kan een boete opleveren. De meeste geldverstrekkers staan jaarlijks 10 tot 20 procent van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij toe; daarboven betaal je de contante waarde van de gemiste rente. Bij het einde van een rentevaste periode en bij verkoop van de woning is aflossen altijd boetevrij.

Wie zijn hypotheek in één keer wil afbetalen, vraagt vooraf de aflosstand en de eventuele boeterente op bij zijn geldverstrekker. Dat bedrag geldt maar een beperkt aantal dagen, dus stem het af op de datum waarop het geld binnenkomt.

De looptijd verkorten is een andere route naar hetzelfde doel. Je verhoogt de maandlast en bent eerder van je schuld af, al vervalt de renteaftrek in het laatste deel dan ongebruikt. Bij een annuïteitenhypotheek is dat een kwestie van de nieuwe looptijd laten doorrekenen met de maandlasten-rekenhulp.

Wie een deel niet aflost, houdt aan het einde van de looptijd een schuld over. Dat geldt vooral bij een aflossingsvrije hypotheek: na dertig jaar is het hele bedrag ineens opeisbaar en toetst de geldverstrekker je opnieuw als je wilt verlengen. Bij een annuïtaire of lineaire lening is de schuld op de einddatum vanzelf nul.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Pas een adviseur zoeken als de koop al getekend is

De termijn van het financieringsvoorbehoud is vier tot zes weken, en daarin moet je dossier compleet, getoetst en goedgekeurd zijn. Wie dan nog moet beginnen met het verzamelen van loonstroken, komt in de knel en moet uitstel vragen aan de verkoper. Dat uitstel is geen recht.

Het financieringsvoorbehoud te laat of te dun inroepen

Ontbinden moet schriftelijk, binnen de termijn en met afwijzingen waaruit blijkt wat je hebt aangevraagd. Mist er iets, dan blijft de koop staan en kan de verkoper 10 procent van de koopsom als boete opeisen: bij 350.000 euro is dat 35.000 euro.

Een studieschuld of lopende lening verzwijgen

Een studieschuld staat niet bij het BKR, maar de geldverstrekker vraagt er wel naar en NHG toetst er ook op. Verzwijgen is fraude: je aanvraag wordt afgewezen, je kunt bij een claim je NHG-dekking verliezen en je registratie loopt jaren mee.

Alleen op de laagste rente vergelijken

Een tarief dat een tiende procent lager ligt, weegt niet op tegen voorwaarden zonder verhuisregeling of met beperkte boetevrije aflossing. Op een lening van 350.000 euro is dat verschil ongeveer 350 euro per jaar, terwijl één gemiste verhuisregeling je veel meer kan kosten.

Vlak voor de aanvraag nog iets financieren

Een private lease, een gespreide betaling voor een telefoon of een doorlopend krediet verlaagt je maximale hypotheek met een veelvoud van het maandbedrag. Sluit in de zes maanden voor je aanvraag niets nieuws af en laat oude kredieten die je niet gebruikt eerst opheffen en uitschrijven.

De nota van afrekening niet nalezen voor het passeren

Op die nota staan de hypotheeksom, de eigen inbreng en alle verrekeningen. Een verkeerd doorgegeven bedrag of een dubbel gerekende post is voor het passeren met één telefoontje opgelost en daarna een kwestie van maanden nawerk.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een eenvoudige aanvraag met twee vaste contracten en een gewone woning kun je met wat leeswerk zelf regelen; online afsluiten zonder advies kost dan 500 tot 1.500 euro in plaats van de ongeveer 2.500 euro voor volledig advies met bemiddeling (2026). Zodra er iets bijzonders speelt, verdient een adviseur dat verschil meestal terug. Dat speelt bij een tijdelijk contract, eigen ondernemerschap, een overbrugging, een schenking, een scheiding waarbij het inkopen van een partner in het huis of juist het uitkopen speelt, en bij een hypotheek die doorloopt tot na je pensioen.

Een adviseur kent het acceptatiebeleid per geldverstrekker en weet welke partij jouw type inkomen accepteert. Dat scheelt afwijzingen, en een afwijzing kost tijd binnen een termijn die toch al krap is. Wat zo iemand voor je doet en waar je op selecteert, staat bij hypotheekadvies.

Voor de fiscale kant van een familielening of een schenking is een fiscalist of notaris het juiste loket, en voor de aktes en het eigendom altijd de notaris. Zelf voorwerk doen loont: je leenruimte doorrekenen met de rekenhulp voor je maximale hypotheek en de maandlast van verschillende rentevaste periodes vergelijken maakt het gesprek korter en je keuzes scherper. Wij informeren hier, wij adviseren niet: welke hypotheek bij jou past hangt af van je inkomen, je plannen en je risicobereidheid, en die weging maak je met iemand die jouw hele dossier ziet.