Hypotheek aftrek bij overwaarde: wanneer de rente aftrekbaar is

Wat de hypotheek aftrek is en wat je terugkrijgt

De hypotheek aftrek is de aftrek van hypotheekrente in box 1. De rente die je over je eigenwoningschuld betaalt, haal je van je belastbaar inkomen af, waardoor je minder inkomstenbelasting betaalt en een deel van de rente terugkrijgt. In 2026 gebeurt dat tegen maximaal 37,56 procent: van elke honderd euro rente komt er hoogstens 37,56 euro terug.

Zodra overwaarde in beeld komt, wordt die som ingewikkelder. Wie de waarde boven zijn hypotheek gebruikt of juist extra aflost, verandert de hoogte van zijn eigenwoningschuld, en precies daaraan hangt de aftrek. Een opname die je in een nieuwe keuken steekt telt fiscaal anders dan dezelfde opname waarmee je een auto koopt.

Twee dingen bepalen samen wat je terugkrijgt: hoeveel rente je betaalt over het deel van je schuld dat als eigenwoningschuld telt, en tegen welk tarief je die rente mag aftrekken. Daar gaat het eigenwoningforfait weer vanaf, de bijtelling voor het bezit van je huis. Wat onder de streep overblijft is je echte voordeel, en dat is altijd kleiner dan het bedrag aan rente dat je aftrekt.

Aftrekbaar is trouwens alleen de rente, niet de aflossing. Wie annuïtair aflost ziet zijn aftrek daarom elk jaar krimpen, omdat het rentedeel van de maandtermijn steeds kleiner wordt.

Wat een overwaarde hypotheek is

Een overwaarde hypotheek is geen apart product met eigen voorwaarden. Overwaarde hypotheek en hypotheek overwaarde zijn beide namen voor dezelfde constructie: een hypotheek op overwaarde, waarbij je extra leent tegen het deel van de woningwaarde dat boven je openstaande schuld uitkomt. Hoeveel ruimte dat is, reken je uit met de rekenhulp voor je overwaarde, die de marktwaarde afzet tegen je restschuld.

Er lopen drie routes naar zo'n hypotheek met overwaarde. Je verhoogt je bestaande hypotheek binnen de inschrijving die de notaris ooit heeft vastgelegd, je sluit een tweede hypotheek af naast de eerste, of je sluit je hele hypotheek over naar een hoger bedrag. Welke route in jouw geval kan, hangt af van je inschrijving en het beleid van je geldverstrekker; die vergelijking staat uitgewerkt bij overwaarde opnemen. Wil je de waarde pas bij verkoop incasseren, dan leest de gids over overwaarde verzilveren verder.

Bij alle drie geldt dezelfde toets. De geldverstrekker kijkt of je inkomen de hogere maandlast draagt, precies zoals bij een gewone aanvraag, en je nieuwe lening moet binnen je leenruimte passen. Die grens verken je vooraf met de rekenhulp voor je maximale hypotheek. Overwaarde alleen is dus nooit genoeg: zonder inkomen dat de last draagt, gaat de opname niet door.

Route	Hoe het werkt	Aandachtspunt voor de aftrek
Verhogen binnen de inschrijving	Extra leningdeel bij je huidige geldverstrekker, vaak zonder notaris	Het nieuwe deel krijgt een eigen aflosvorm en een eigen termijn van dertig jaar
Tweede hypotheek	Losse lening naast de eerste, met een nieuwe akte bij de notaris	Aftrek alleen als het geld naar de eigen woning gaat en je verplicht aflost
Oversluiten naar een hoger bedrag	Hele hypotheek naar een andere geldverstrekker, tegen een hoger bedrag	Het oude deel houdt zijn termijn, alleen de verhoging telt als nieuwe lening

Wanneer de rente op een opname uit je overwaarde aftrekbaar is

De Belastingdienst kijkt niet naar het onderpand maar naar de besteding. Een lening met je huis als onderpand is pas een eigenwoningschuld als je het geld gebruikt voor de aankoop, de verbetering of het onderhoud van de woning waarin je zelf woont. Daarnaast moet een lening die je na 2012 afsluit in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair worden afgelost, anders vervalt de aftrek alsnog.

Steek je de opname in een aanbouw, een dak of een badkamer, dan is de rente over dat deel aftrekbaar. Gebruik je hetzelfde geld voor een auto, een studie van je kind, een schenking of beleggen, dan hoort dat leningdeel in box 3. De rente is dan niet aftrekbaar, al verlaagt de schuld wel je vermogen in box 3 voor zover hij boven de schuldendrempel uitkomt. Waar de grens precies loopt en welke kosten meetellen, staat in de gids over de aftrek van hypotheekrente in de aangifte.

Splits je opname daarom in leningdelen die bij de besteding passen. Neem je 60.000 euro op waarvan 40.000 euro naar een verbouwing gaat en 20.000 euro naar een auto, dan hoort dat als twee delen in je administratie te staan. Bewaar de facturen van de verbouwing: de inspecteur mag jaren later vragen waar het geld heen ging, en zonder nota's ben je de aftrek kwijt.

Waar de opname uit je overwaarde heen gaat	Rente aftrekbaar in box 1?
Verbouwing, aanbouw of achterstallig onderhoud aan je eigen woning	Ja, bij verplicht aflossen in maximaal dertig jaar en met bewaarde nota's
Isolatie, warmtepomp of zonnepanelen op je eigen woning	Ja, dat geldt als verbetering van de woning
Afkoop van erfpacht op je eigen woning	Ja
Restschuld of achterstand op een andere lening aflossen	Nee, tenzij die lening zelf een eigenwoningschuld was
Auto, boot, caravan of vakantie	Nee, dat deel hoort in box 3
Schenking aan je kind voor diens eigen woning	Nee bij jou, het kind kan wel zijn eigen aftrek hebben
Beleggen of aflossen van een consumptief krediet	Nee
Verbouwing van een tweede woning of een verhuurd pand	Nee, die woningen vallen in box 3

Gecontroleerd op 2026

De bijleenregeling: je overwaarde verkleint je aftrek bij verhuizen

Verkoop je je huis met winst en koop je een ander huis, dan gaat de bijleenregeling gelden. Je overwaarde bij verkoop, dus de opbrengst min de verkoopkosten en min de hypotheek die je aflost, wordt vastgelegd als eigenwoningreserve. Die reserve moet je in het nieuwe huis stoppen. Doe je dat niet, dan telt het bedrag waarvoor je onnodig leende niet mee als eigenwoningschuld en is de rente daarover niet aftrekbaar.

De reserve staat drie jaar op je naam. Koop je binnen die drie jaar een nieuwe woning, dan verlaagt de reserve je maximale eigenwoningschuld. Koop je pas daarna, of koop je helemaal niets meer, dan vervalt de reserve en heeft ze geen effect meer op je aftrek. Hoe je bepaalt wat er precies aan overwaarde in je huis zit, staat in de gids over de overwaarde van je huis.

De regeling knelt vooral bij wie eerst koopt en daarna verkoopt. Je financiert de nieuwe woning dan tijdelijk met een overbruggingshypotheek op de overwaarde van de oude, en zodra de verkoop rond is los je die af met de opbrengst. Blijft er dan geld over dat je liever op je spaarrekening zet, dan verlies je over dat bedrag de aftrek in je nieuwe hypotheek. Fiscaal is de rekensom simpel: elke euro reserve die je niet in de stenen stopt, kost je de aftrek over een euro schuld.

Hoelang de hypotheek aftrek duurt

Hoelang hypotheek aftrek geldt, is per leningdeel geregeld: maximaal dertig jaar. De teller start op het moment dat je het leningdeel afsluit en loopt door, ook als je later oversluit of verhuist. Na dertig jaar stopt de aftrek voor dat deel definitief en verhuist de schuld naar box 3.

Wie zoekt op hypotheek aftrek 30 jaar, denkt vaak aan een klok die opnieuw begint bij elke nieuwe hypotheek. Dat klopt niet. Verhuis je naar een duurder huis, dan tellen de verbruikte jaren gewoon door voor het bedrag dat je al leende; alleen de verhoging krijgt een eigen termijn van dertig jaar. Neem je overwaarde op voor een verbouwing, dan is dat nieuwe deel wel een nieuwe lening met een eigen klok, wat de aftrek over dat deel dus tot ver na de rest van je hypotheek kan laten doorlopen.

Bij wie zijn hypotheek al op 1 januari 2001 had lopen, eindigt de aftrek uiterlijk op 1 januari 2031, ook als er dan nog geen dertig jaar verstreken is sinds de laatste wijziging. Hoe die termijnen in de aangifte terechtkomen en wat je administratie moet laten zien, leest de gids over de hypotheekaftrek en je leningdelen.

Wat je met je hypotheek doet	Wat er met de dertigjaarstermijn gebeurt
Je koopt je eerste woning	De termijn start op de ingangsdatum van de lening
Je neemt overwaarde op voor een verbouwing	Dat nieuwe leningdeel krijgt een eigen termijn van dertig jaar
Je sluit over zonder het bedrag te verhogen	De termijn loopt door en begint niet opnieuw
Je verhuist naar een duurder huis	Verbruikte jaren tellen door, alleen de verhoging krijgt dertig nieuwe jaren
Je lost volledig af en leent later opnieuw	Het oude verbruik telt door voor het bedrag dat je eerder al leende
Je hypotheek liep al op 1 januari 2001	De aftrek stopt uiterlijk op 1 januari 2031

Hypotheek aftrek maandelijks of een keer per jaar

Je kunt de hypotheek aftrek maandelijks laten uitbetalen via een voorlopige aanslag. Je schat dan vooraf je rente, je inkomen en je eigenwoningforfait in, en de Belastingdienst maakt het verwachte voordeel in twaalf termijnen over, meestal rond de vijftiende van de maand. Dat scheelt in de maandbegroting, zeker in de eerste jaren van een hypotheek als het rentedeel nog hoog is.

De andere route is wachten op de aangifte. Dan krijg je het hele bedrag in een keer terug, enkele weken tot maanden nadat je aangifte is verwerkt. Het verschil zit niet in het bedrag maar in het moment, en in het risico: wie te veel maandelijks ontvangt, betaalt het verschil bij de aangifte terug.

Neem je in de loop van het jaar overwaarde op, dan verandert je rente en dus je voorlopige aanslag. Geef de wijziging door zodra de nieuwe lening loopt, anders krijg je een jaar lang te weinig of te veel. Hetzelfde geldt na een extra aflossing of een renteherziening. Hoe je die maandelijkse teruggaaf aanvraagt en aanpast, staat uitgewerkt bij de aftrek van hypotheekrente.

Het aftrektarief per jaar en wat het forfait ervan afhaalt

Het tarief waartegen je aftrekt is sinds 2014 afgebouwd en staat sinds 2023 vast op het tarief van de eerste schijf van box 1. Dat betekent dat ook wie in de hoogste schijf van 49,50 procent valt, zijn rente in 2026 tegen 37,56 procent aftrekt. Wie helemaal in de laagste schijf valt, trekt in 2026 af tegen 35,75 procent, want lager dan je eigen tarief kan de aftrek nooit uitpakken.

Wie zoekt op hypotheek aftrek 2023 of hypotheek aftrek 2024 vindt de percentages van die jaren terug in de tabel hieronder. Ze verschillen weinig, want sinds 2023 volgt het maximale aftrektarief simpelweg de eerste schijf, die jaarlijks een tiende procentpunt op en neer beweegt.

Van je aftrek gaat het eigenwoningforfait af, de bijtelling voor het bezit van je huis. Voor woningen met een WOZ-waarde tussen 75.000 en 1.350.000 euro is dat in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde. Bij een woning van 400.000 euro is dat 1.400 euro die eerst bij je inkomen wordt opgeteld voordat de rente eraf mag. Hoe hoger je rente, hoe kleiner die bijtelling relatief weegt; hoe verder je aflost, hoe zwaarder ze gaat wegen. Wat de rentestand vandaag doet en waarom dat je aftrek beweegt, lees je bij hypotheekrente.

Jaar	Hoogste tarief waartegen je hypotheekrente aftrekt
2023	36,93%
2024	36,97%
2025	37,48%
2026	37,56%

Gecontroleerd op augustus 2026

Aflossen of opnemen: wat de aftrek met die keuze doet

Overwaarde opnemen en extra aflossen zijn elkaars spiegelbeeld, en de aftrek zit er allebei in verwerkt. Los je extra af, dan daalt je rente en daarmee ook je teruggaaf. Van elke honderd euro rente die je bespaart, raak je in 2026 dus maximaal 37,56 euro teruggaaf kwijt; het netto voordeel van aflossen is bij een aftrekbare lening ongeveer 62 procent van de rente die je uitspaart.

Voor een opname geldt hetzelfde omgekeerd. Neem je overwaarde op voor een verbouwing, dan kost die lening je netto ongeveer 62 procent van de rente. Neem je hetzelfde bedrag op voor iets anders, dan betaal je de volle rente en is de lening dus grofweg een derde duurder. Dat verschil is meestal groter dan het renteverschil tussen twee geldverstrekkers.

Wat een opname of aflossing met je maandlast doet, reken je door met de rekenhulp voor je maandlasten. De afweging zelf, inclusief het effect op de aftrek en op je buffer, staat in de gids over extra aflossen op je hypotheek. En wie het tegenargument wil horen, vindt bij de vraag of aflossen dom is de rekensom vanaf de andere kant.

Los je helemaal af, dan valt de aftrek weg maar blijft het forfait staan. Daarvoor bestaat de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld, die in 2026 nog 71,867 procent van het verschil tussen het forfait en je aftrekbare kosten wegneemt. Die regeling wordt afgebouwd met 4,8 procentpunt per jaar en eindigt op 1 januari 2041.

Zo neem je overwaarde op met zo veel mogelijk aftrek

Reken op zes tot tien weken tussen je eerste berekening en het geld op je rekening.

1. Bereken je overwaarde en je leenruimte

   Zet de actuele marktwaarde van je woning naast je openstaande hypotheek en kijk daarna of je inkomen de hogere maandlast draagt. De gids over je hypotheek berekenen laat zien welke normen daarbij gelden. Zonder inkomensruimte is de overwaarde alleen een getal op papier.

2. Bepaal per euro waar het geld heen gaat

   Maak een begroting waarin verbouwing, onderhoud en andere bestedingen los van elkaar staan. Dat is geen formaliteit: die splitsing bepaalt welk deel van de lening aftrekbaar is en welk deel naar box 3 gaat.

3. Kies de route en vraag offertes op

   Verhogen binnen de inschrijving is meestal het snelst en goedkoopst, een tweede hypotheek geeft meer vrijheid in de rente, en oversluiten loont pas bij een fors renteverschil. Vraag altijd de kosten mee op: taxatie, advies en eventueel notaris.

4. Leg de aflosvorm per leningdeel vast

   Het aftrekbare deel moet annuïtair of lineair worden afgelost in maximaal dertig jaar. Zet dat expliciet in de offerte, want een aflossingsvrije opname is fiscaal een ander product met een andere uitkomst.

5. Teken en bewaar de stukken

   Bewaar de offerte, de akte en straks alle facturen van de verbouwing bij elkaar. De Belastingdienst mag tot vijf jaar terug om bewijs vragen, en bij een verbouwing die over meerdere jaren loopt langer.

6. Pas je voorlopige aanslag aan

   Zodra de nieuwe rente loopt, wijzig je je voorlopige aanslag met het nieuwe rentebedrag en het juiste aftrekbare deel. Doe je dat pas bij de aangifte, dan loop je een jaar lang je maandelijkse teruggaaf mis.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Controleer dit voordat je overwaarde opneemt

• Weet je per leningdeel welk bedrag naar de woning gaat en welk bedrag niet
• Wordt het aftrekbare deel annuïtair of lineair afgelost in maximaal dertig jaar
• Heb je gecheckt of er nog een eigenwoningreserve op je naam staat van een eerdere verkoop
• Ken je de resterende dertigjaarstermijn van je bestaande leningdelen
• Heb je de netto maandlast berekend, dus na aftrek en na het eigenwoningforfait
• Bewaar je de facturen van de verbouwing bij je hypotheekadministratie
• Heb je je voorlopige aanslag aangepast op de nieuwe rente

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat een lening met je huis als onderpand vanzelf aftrekbaar is

Het onderpand zegt fiscaal niets. Een verhoging waarmee je een auto koopt, valt in box 3, ook al staat je huis ervoor ingeschreven. Wie de rente toch aftrekt, krijgt bij een controle een naheffing over alle jaren plus belastingrente.

De opname aflossingsvrij nemen bij een verbouwing

Aflossingsvrij geeft de laagste maandlast, maar op een lening van na 2012 geen aftrek. Bij 30.000 euro tegen 4 procent scheelt dat ongeveer 450 euro teruggaaf per jaar, en dat weegt zwaarder dan het verschil in maandlast.

De eigenwoningreserve van een eerdere verkoop vergeten

De reserve loopt drie jaar door en verlaagt in die periode je maximale eigenwoningschuld. Wie na een verkoop met overwaarde opnieuw koopt en toch maximaal leent, trekt jarenlang rente af over een bedrag dat niet als eigenwoningschuld telt.

Geen nota's bewaren van de verbouwing

Zonder facturen kun je niet aantonen dat het geld naar de woning ging. De inspecteur schrapt de aftrek dan over de betwiste jaren, ook als de aanbouw er zichtbaar staat. Bewaar de rekeningen bij je hypotheekmap.

Rekenen met het hoogste belastingtarief

Wie in de schijf van 49,50 procent valt, trekt zijn rente toch af tegen maximaal 37,56 procent in 2026. Een berekening op basis van bijna de helft van de rente overschat de teruggaaf met ruim een kwart.

De voorlopige aanslag niet bijwerken na een opname of aflossing

Een hogere rente na een opname levert pas geld op als je de aanslag aanpast. Andersom geldt hetzelfde: wie na een extra aflossing de oude maandbedragen laat doorlopen, moet bij de aangifte terugbetalen.

Het eigenwoningforfait buiten de som laten

De bijtelling gaat er altijd eerst af. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro is dat in 2026 1.400 euro, wat je teruggaaf met ruim 525 euro per jaar verlaagt. In een berekening zonder forfait lijkt de aftrek gunstiger dan hij is.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een rechttoe rechtaan opname die volledig naar een verbouwing gaat, kun je de fiscale kant prima zelf overzien: besteding naar de woning, annuïtair of lineair aflossen, nota's bewaren. Het wordt anders zodra er meerdere leningdelen met verschillende termijnen door elkaar lopen, er nog een eigenwoningreserve van een eerdere verkoop openstaat, of je een deel van het geld buiten de woning besteedt. Een hypotheekadviseur rekent die splitsing door en kent het acceptatiebeleid per geldverstrekker; reken op 1.500 tot 3.000 euro advieskosten, waarvan het deel dat op de hypotheekaanvraag ziet in het jaar van betaling aftrekbaar is. Bij een tweede hypotheek komt daar de notaris bij, meestal tussen de 600 en 900 euro. Gaat het puur om de fiscale behandeling van oude leningdelen, de bijleenregeling of een aangifte die jaren terug is misgegaan, dan is een fiscalist of belastingadviseur de juiste partij, vaak tegen een uurtarief van 100 tot 200 euro. Wie eerst wil weten hoeveel ruimte er überhaupt is, kan zonder kosten beginnen bij de hypotheekgids en daarna pas een gesprek inplannen.