Is overdrachtsbelasting aftrekbaar? Nee, en dit wel
Overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting, ook niet bij een eigen woning. De heffing hoort bij de aankoopkosten en die vallen buiten de eigenwoningregeling; alleen kosten die je maakt om de hypotheek rond te krijgen zijn aftrekbaar. Bij een woning van 400.000 euro betaal je in 2026 8.000 euro overdrachtsbelasting die nergens terugkomt, terwijl de financieringskosten je zo'n 1.962 euro opleveren. De besparing zit daarom in het tarief en in de vrijstellingen, niet in de aangifte.
- € 0 2026 aftrek die je krijgt over betaalde overdrachtsbelasting
- 2% 2026 tarief voor een woning die je zelf gaat bewonen
- 8% 2026 tarief voor een woning die je verhuurt of als tweede huis houdt
- 37,56% 2026 maximaal tarief waartegen de wel aftrekbare financieringskosten meetellen
- € 555.000 2026 woningwaardegrens waaronder een starter nul procent betaalt
Gecontroleerd op augustus 2026
Is overdrachtsbelasting aftrekbaar bij een eigen woning?
Nee. Overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting, ook niet wanneer je het huis zelf gaat bewonen. De Belastingdienst rekent de heffing tot de aankoopkosten van de woning, en aankoopkosten vallen buiten de eigenwoningregeling. Welk tarief in jouw geval geldt en waarover je precies betaalt, staat op de pagina over overdrachtsbelasting.
De scheidslijn loopt tussen financiering en verwerving. Kosten die je maakt om de lening rond te krijgen mag je aftrekken, kosten die je maakt om eigenaar te worden niet. Overdrachtsbelasting betaal je om het eigendom te krijgen en valt daarmee aan de kant zonder aftrek. Voor de omzetbelasting bij een nieuwbouwwoning geldt hetzelfde.
Wat dat in geld betekent is snel duidelijk. Koop je in 2026 een bestaande woning van 400.000 euro die je zelf gaat bewonen, dan betaal je 2 procent: 8.000 euro. Dat bedrag komt nergens in je aangifte terug als aftrekpost. Reken je eigen koopsom door met de rekenhulp voor overdrachtsbelasting, dan weet je meteen om welk bedrag het gaat.
Er bestaat geen regeling, uitzondering of overgangsrecht waardoor overdrachtsbelasting op een eigen woning alsnog aftrekbaar wordt. Wie het bedrag toch bij de financieringskosten invult, krijgt een correctie en betaalt over het teruggedraaide voordeel belastingrente.
De aankoopkosten die je wel mag aftrekken
Van alle nota's rond de aankoop is een vast rijtje kosten eenmalig aftrekbaar in het jaar waarin je ze betaalt. Het gaat steeds om kosten voor de lening: de advies- en bemiddelingskosten van je hypotheekadviseur, de notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte, de taxatie die de geldverstrekker eist, de eenmalige premie voor Nationale Hypotheek Garantie, de bereidstellingsprovisie en de boeterente bij oversluiten.
Alles wat het huis zelf betreft valt erbuiten. De overdrachtsbelasting, de courtage van je aankoopmakelaar, de notariskosten voor de leveringsakte, de bouwkundige keuring die je voor jezelf laat doen en de kosten van een verbouwing zijn geen aftrekpost. Die bedragen tel je op bij de aankoopprijs van de woning.
Eén post staat in beide lijstjes, afhankelijk van waarom je hem maakt. Vraagt de geldverstrekker om een bouwtechnische keuring voordat hij de lening verstrekt, dan is die keuring aftrekbaar; laat je hem uit voorzorg doen voordat je biedt, dan niet. Dezelfde logica bepaalt of een taxatierapport meetelt. Bewaar de opdrachtbevestiging waaruit blijkt waarvoor het onderzoek diende. Hoe je de posten daarna invult, staat in de gids over de aangifte inkomstenbelasting.
| Kostenpost bij aankoop | Aftrekbaar? | Wat er dan mee gebeurt |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | Nee | Telt op bij de aankoopprijs van de woning |
| Omzetbelasting bij een nieuwbouwwoning | Nee | Telt op bij de aankoopprijs van de woning |
| Notaris en kadaster voor de leveringsakte | Nee | Telt op bij de aankoopprijs van de woning |
| Courtage van de aankoopmakelaar | Nee | Telt op bij de aankoopprijs van de woning |
| Bouwkundige keuring die je voor jezelf laat doen | Nee | Telt op bij de aankoopprijs van de woning |
| Kosten van onderhoud en verbouwing | Nee | Verhoogt je investering, niet je aftrek |
| Advies en bemiddeling voor de hypotheek | Ja | Eenmalig aftrekbaar in het jaar van betaling |
| Notaris en kadaster voor de hypotheekakte | Ja | Eenmalig aftrekbaar in het jaar van betaling |
| Taxatie die nodig is voor de lening | Ja | Eenmalig aftrekbaar in het jaar van betaling |
| Eenmalige premie Nationale Hypotheek Garantie | Ja | Eenmalig aftrekbaar in het jaar van betaling |
| Bereidstellingsprovisie en boeterente bij oversluiten | Ja | Eenmalig aftrekbaar in het jaar van betaling |
Gecontroleerd op aangiftejaar 2026
Wat de overdrachtsbelasting wel doet in je aangifte
Niet aftrekbaar betekent niet dat het bedrag nergens toe doet. De niet-aftrekbare aankoopkosten tel je op bij de koopsom, en samen vormen ze de aankoopprijs van de woning inclusief aankoopkosten. Dat getal staat in je aangifte en het gaat meetellen zodra je een eigenwoningreserve hebt uit de verkoop van een vorig huis.
De eigenwoningreserve is de overwaarde die je bij de vorige verkoop overhield. Die moet je in het nieuwe huis stoppen, en alleen over het bedrag daarboven mag je met renteaftrek lenen. Omdat de overdrachtsbelasting de aankoopprijs verhoogt, schuift ook de bovengrens van je eigenwoningschuld mee omhoog. Bij 8.000 euro overdrachtsbelasting is dat 8.000 euro extra ruimte waarover de rente aftrekbaar blijft.
Voor wie geen eigenwoningreserve heeft, verandert dit niets aan de aangifte van dit jaar. Het bedrag blijft dan een gewone kostenpost bij de koop. De rekenhulp voor het eigenwoningforfait laat zien welk deel van je woning wél elk jaar terugkomt in de aangifte: de bijtelling over de WOZ-waarde.
Leg de notarisafrekening, de nota van je hypotheekadviseur, de taxatiefactuur en het NHG-overzicht direct na de overdracht in één map. De aangifte over het jaar van aankoop doe je pas ruim een jaar later, en juist dan blijkt een gemiste nota geld te kosten.
De notarisnota splitsen in twee delen
De meeste winst zit in het goed lezen van de eindafrekening van de notaris. Daar staan twee aktes op: de leveringsakte, waarmee het huis op jouw naam komt, en de hypotheekakte, waarmee de geldverstrekker zijn zekerheid vastlegt. Alleen de hypotheekakte is aftrekbaar, inclusief de kadastrale inschrijving daarvan.
Reken in 2026 met ongeveer 700 euro voor de leveringsakte en 600 euro voor de hypotheekakte, plus 103,50 euro kadasterkosten per akte. De notaristarieven zijn marktgemiddelden en geen vaste bedragen; notarissen bepalen hun prijs zelf en tussen de goedkoopste en de duurste zit al snel enkele honderden euro's. Wat een notaris bij de overdracht doet en hoe je offertes naast elkaar legt, staat apart beschreven.
Op diezelfde afrekening staat ook de overdrachtsbelasting, want de notaris houdt die in en draagt hem af. Omdat alles op één papier terechtkomt, gaat het hier vaak mis: mensen tellen het totaal op en vullen dat in als financieringskosten. Staan de posten niet los van elkaar, vraag de notaris dan om een gespecificeerde nota voordat je de aangifte invult.
Een woning die je verhuurt of als tweede huis aanhoudt
Koop je een woning die niet je hoofdverblijf wordt, dan geldt in 2026 het tarief van 8 procent. Bij 300.000 euro is dat 24.000 euro. Ook dat bedrag is niet aftrekbaar, en de reden is hier een andere: zo'n woning valt in box 3, en in box 3 wordt geheven over vermogen en niet over winst.
Kosten spelen in box 3 geen rol. Alleen schulden verlagen de grondslag, en de waarde van een verhuurde woning volgt uit de WOZ-waarde met de leegwaarderatio, niet uit wat je hebt betaald. Ook wie het werkelijke rendement aantoont via de tegenbewijsregeling krijgt aankoopkosten niet in aftrek; daar telt van de kostenkant alleen de rente op de financiering mee.
Voor een tweede woning die je zelf gebruikt, zoals een vakantiehuis, werkt het net zo. Er is per huishouden één woning die als eigen woning in box 1 valt, en dat is het hoofdverblijf. Alles daarnaast is vermogen. Controleer wel de WOZ-waarde die de gemeente vaststelt, want die bepaalt jouw grondslag in box 3; met de WOZ-check zie je of de waarde in de pas loopt met vergelijkbare huizen.
| Situatie bij aankoop | Tarief 2026 | Kun je de heffing aftrekken? |
|---|---|---|
| Bestaande woning die je zelf gaat bewonen | 2% | Nee, telt op bij de aankoopprijs |
| Starter van 18 tot 35 jaar, woning tot € 555.000 | 0% | Niet van toepassing, je betaalt niets |
| Woning die je verhuurt of als tweede huis houdt | 8% | Nee, box 3 kent geen kostenaftrek |
| Woning in het ondernemingsvermogen of in een bv | 8% | Indirect, via de kostprijs en de afschrijving |
| Bedrijfspand of ander vastgoed dat geen woning is | 10,4% | Indirect, via de kostprijs en de afschrijving |
Gecontroleerd op augustus 2026
Kopen als ondernemer of via een bv
In de winstsfeer ligt het anders dan bij particulieren. Koopt een eenmanszaak, een vof of een bv vastgoed, dan hoort de overdrachtsbelasting bij de kostprijs van het pand. Je boekt hem niet ineens als kosten weg maar activeert hem samen met de koopsom en de overige aankoopkosten. Daarna verdwijnt hij langzaam via de jaarlijkse afschrijving, en in die zin werkt hij wel door in je belastbare winst.
Die afschrijving is begrensd. Je mag op een gebouw afschrijven tot de bodemwaarde, en die bodemwaarde is 100 procent van de WOZ-waarde: sinds 2019 in de vennootschapsbelasting en sinds 2024 ook voor ondernemers in de inkomstenbelasting. Staat het pand al op of onder die grens, dan levert de geactiveerde overdrachtsbelasting voorlopig niets op. Pas bij verkoop drukt hij de boekwinst en daarmee de belasting.
Overdrachtsbelasting is geen omzetbelasting, dus terugvragen als voorbelasting kan niet, ook niet als je btw-ondernemer bent. Bij nieuwbouw en bouwgrond speelt de samenloop tussen beide heffingen, en daar wordt het technisch. Laat een fiscalist meekijken voordat je de aankoop verwerkt in de jaarrekening.
Overdrachtsbelasting aftrekbaar in 2022 en de jaren daarvoor
Bij het terugkijken op een oude aangifte komt de vraag geregeld terug: was overdrachtsbelasting in 2022 wel aftrekbaar? Nee. Er is geen jaar geweest waarin een particulier de overdrachtsbelasting op zijn eigen woning van de inkomstenbelasting mocht aftrekken. Wat per jaar wél veranderde, zijn de tarieven en de grens van de startersvrijstelling.
In 2022 betaalde je 2 procent over een bestaande eigen woning en 8 procent over een woning die je niet zelf ging bewonen. De startersvrijstelling gold toen tot een woningwaarde van 400.000 euro. Dat plafond is sindsdien elk jaar meegegroeid met de huizenprijzen, tot 555.000 euro in 2026. Het hoge tarief liep in 2023 op naar 10,4 procent en ging per 2026 terug naar 8 procent.
Ontdek je bij het terugkijken dat je destijds een aftrekbare financieringskost hebt laten liggen, bijvoorbeeld de advieskosten of de premie voor Nationale Hypotheek Garantie, dan valt daar nog iets aan te doen. Je kunt de Belastingdienst tot vijf jaar na afloop van het belastingjaar om een vermindering vragen. Voor belastingjaar 2022 loopt die termijn tot en met 31 december 2027.
| Jaar | Eigen woning | Startersvrijstelling tot | Andere woning | Aftrekbaar in de inkomstenbelasting |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 2% | € 400.000 | 8% | Nee |
| 2023 | 2% | € 440.000 | 10,4% | Nee |
| 2024 | 2% | € 510.000 | 10,4% | Nee |
| 2025 | 2% | € 525.000 | 10,4% | Nee |
| 2026 | 2% | € 555.000 | 8% | Nee |
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat je in plaats van aftrek kunt besparen
Omdat aftrek geen route is, zit de hele besparing in het tarief. Het verschil tussen 8 en 2 procent is bij een woning van 400.000 euro 24.000 euro, en het verschil tussen 2 procent en nul is 8.000 euro. Geen enkele aftrekpost rond de aankoop komt in de buurt van die bedragen.
De grootste besparing is de startersvrijstelling. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je in 2026 een woning van maximaal 555.000 euro, ga je er zelf voor langere tijd wonen en heb je de vrijstelling nog nooit gebruikt, dan betaal je nul euro. De voorwaarden en de valkuilen staan uitgewerkt bij de regeling voor starters.
Ook buiten die regeling zijn er situaties zonder heffing, bijvoorbeeld bij erven, bij de verdeling na een scheiding en bij een woning die binnen zes maanden opnieuw wordt verkocht. Welke gevallen dat precies zijn, lees je bij de vrijstellingen op de overdrachtsbelasting. Erf je een woning, dan betaal je geen overdrachtsbelasting maar mogelijk wel erfbelasting; krijg je hem tijdens iemands leven, dan speelt de schenkbelasting.
Is er toch te veel afgedragen, bijvoorbeeld omdat de notaris het verkeerde tarief hanteerde of omdat een vrijstelling over het hoofd werd gezien, maak dan binnen zes weken na de aangifte bezwaar. Daarna kun je nog om een ambtshalve vermindering vragen, maar dan sta je zwakker.
Zo verwerk je de aankoopkosten in je aangifte
De aangifte over het jaar van aankoop doe je pas het jaar erna, dus leg de papieren nu al op volgorde.
-
Verzamel de vier nota's die ertoe doen
Je hebt de eindafrekening van de notaris nodig, de nota van je hypotheekadviseur, de factuur van de taxateur en het overzicht van de eenmalige NHG-premie. Zonder die vier kun je de aftrekbare kant niet compleet maken.
-
Splits de notarisafrekening in twee kolommen
Zet leveringsakte, kadaster voor de leveringsakte en overdrachtsbelasting in de kolom zonder aftrek. Hypotheekakte en het kadaster daarvoor gaan in de kolom met aftrek. De pagina over de overdracht bij de notaris laat zien welke posten op zo'n afrekening thuishoren.
-
Tel de niet-aftrekbare kosten op bij de koopsom
Koopsom plus overdrachtsbelasting, makelaarscourtage, leveringsakte en keuringen vormen samen de aankoopprijs inclusief aankoopkosten. Dat bedrag vul je in bij de gegevens over je woning, niet bij de aftrekposten.
-
Vul de financieringskosten eenmalig in
Advieskosten, hypotheekakte, kadastrale inschrijving daarvan, taxatie voor de lening en de NHG-premie trek je in één keer af, in het jaar waarin je ze betaalde. Uitsmeren over meerdere jaren mag niet.
-
Controleer of je een eigenwoningreserve hebt
Verkocht je hiervoor een woning met overwaarde, dan begrenst de eigenwoningreserve het deel van je lening waarover je rente mag aftrekken. De hogere aankoopprijs door de overdrachtsbelasting werkt in jouw voordeel; hoe die rekensom loopt, staat bij de aangifte over je eigen woning.
-
Dien vóór 1 mei in en bewaar de nota's vijf jaar
De aangifte inkomstenbelasting moet vóór 1 mei binnen zijn, tenzij je uitstel aanvraagt. Houd de nota's daarna vijf jaar bij de hand: zolang kan de Belastingdienst navorderen en zolang kun jij nog om een vermindering vragen.
Overdrachtsbelasting
Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting
Check dit voordat je de aftrekposten invult
Doorgerekend: zo pakt het uit
Een bestaande woning van 400.000 euro, geen starter meer
Stel, je koopt in 2026 een bestaande woning van 400.000 euro die je zelf gaat bewonen en je bent ouder dan 35. Over de koopsom betaal je 2 procent overdrachtsbelasting: 8.000 euro. Dat bedrag is geen aftrekpost en telt op bij de aankoopprijs, die daarmee op 408.000 euro komt plus de overige niet-aftrekbare kosten.
De aftrekbare kant ziet er zo uit. Hypotheekadvies en bemiddeling 2.500 euro, notariskosten voor de hypotheekakte 600 euro, kadastrale rechten voor die akte 103,50 euro, taxatie voor de lening 500 euro en 0,4 procent NHG-premie over een lening van 380.000 euro, ofwel 1.520 euro. Bij elkaar 5.223,50 euro.
Dat bedrag trek je eenmalig af in het jaar van betaling. Tegen het maximale aftrektarief van 37,56 procent in 2026 levert het 1.962 euro op; ligt je inkomen in de eerste schijf, dan valt het voordeel lager uit. De 8.000 euro overdrachtsbelasting levert nul euro op. De aftrek dekt dus ongeveer een kwart van wat je aan overdrachtsbelasting kwijt bent.
Starter van 30 jaar koopt een woning van 350.000 euro
Stel, je bent 30 jaar, koopt in 2026 een woning van 350.000 euro, gaat er zelf wonen en gebruikt de startersvrijstelling voor het eerst. Je betaalt dan nul euro overdrachtsbelasting. Zonder die vrijstelling was het 2 procent geweest: 7.000 euro.
Leg daar eens naast wat aftrek zou hebben opgeleverd als de heffing wél aftrekbaar was. Bij het maximale tarief van 37,56 procent in 2026 geeft 7.000 euro aftrek 2.629 euro terug. De vrijstelling bespaart het volle bedrag van 7.000 euro, ruim tweeënhalf keer zoveel. Wie twijfelt of hij de vrijstelling nu inzet of bewaart voor een duurder huis, rekent dus met tarieven en niet met aftrekposten.
De aftrekbare financieringskosten lopen hier gewoon door. Advies 2.500 euro, hypotheekakte 600 euro, kadaster 103,50 euro en taxatie 500 euro komen samen op 3.703,50 euro. Tegen 37,56 procent geeft dat 1.391 euro terug in de aangifte over het jaar van aankoop.
Een verhuurde woning van 300.000 euro
Stel, je koopt in 2026 een woning van 300.000 euro om te verhuren. Het tarief is 8 procent: 24.000 euro. Er is geen aftrek, in geen enkele box. Het bedrag verdwijnt in je aanschafwaarde en komt pas terug op het moment dat je bij verkoop uitrekent wat het pand netto heeft opgeleverd.
Het tarief maakt hier het verschil, niet de aangifte. Onder het tarief van 10,4 procent dat van 2023 tot en met 2025 gold, was dezelfde koop 31.200 euro geweest. De verlaging naar 8 procent per 2026 scheelt op dit bedrag 7.200 euro; bij een woning van 500.000 euro loopt dat verschil op naar 12.000 euro.
Neem de post daarom mee in je rendementsberekening en niet als kostenpost die je later ergens terugziet. Bij een netto huuropbrengst van rond de 2,5 procent van de waarde, zo'n 7.500 euro per jaar, moet de verhuur ruim drie jaar lopen voordat alleen de overdrachtsbelasting is terugverdiend.
Veelgemaakte fouten
Het totaal van de notarisnota als financieringskosten opvoeren
Op één afrekening staan leveringsakte, hypotheekakte, kadaster en overdrachtsbelasting door elkaar. Wie het eindbedrag invult, trekt bij een woning van 400.000 euro al gauw 8.800 euro te veel af en krijgt een correctie met belastingrente over het verschil.
Denken dat een tweede woning of verhuurpand meer aftrek geeft
Bij 8 procent over 300.000 euro gaat het om 24.000 euro, en juist dan hopen kopers op aftrek. In box 3 bestaat geen kostenaftrek, ook niet via de tegenbewijsregeling. Wie daarop rekent in zijn rendementsberekening, komt jaarlijks duizenden euro's te hoog uit.
De niet-aftrekbare kosten vergeten bij de aankoopprijs
Overdrachtsbelasting, makelaarscourtage en leveringsakte horen bij de aankoopprijs inclusief aankoopkosten. Wie alleen de kale koopsom invult terwijl er een eigenwoningreserve speelt, houdt onnodig een deel van zijn hypotheekrente buiten de aftrek.
De bouwkundige keuring standaard aftrekken
Een keuring is alleen aftrekbaar als de geldverstrekker hem eiste om de lening te verstrekken. De keuring die je voor je eigen zekerheid liet doen voordat je bood, telt niet mee. Zonder opdrachtbevestiging kun je het onderscheid achteraf niet aantonen.
De financieringskosten uitsmeren over meerdere jaren
Advieskosten, hypotheekakte, taxatie en NHG-premie trek je in één keer af in het jaar waarin je ze betaalt. Verdelen over de looptijd mag niet, en wie het jaar mist, moet alsnog om een vermindering vragen over dat specifieke belastingjaar.
Aannemen dat het in een ouder jaar wel mocht
De regel is nooit anders geweest, ook niet in 2022 of daarvoor. Een oude aangifte corrigeren om alsnog overdrachtsbelasting op te voeren, levert niets op behalve een afwijzing en verloren tijd.
Veelgestelde vragen
Is overdrachtsbelasting aftrekbaar van de belasting?
Nee, overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De Belastingdienst schaart de heffing onder de aankoopkosten van de woning, en die vallen buiten de eigenwoningregeling. Alleen kosten die je maakt om de hypotheek te krijgen zijn aftrekbaar, zoals advieskosten, de hypotheekakte en de taxatie voor de lening.
Was overdrachtsbelasting aftrekbaar in 2022?
Nee. In 2022 gold dezelfde regel als nu: 2 procent over een eigen woning, 8 procent over een woning die je niet zelf ging bewonen, en in beide gevallen geen aftrek. De startersvrijstelling gold in 2022 tot 400.000 euro woningwaarde. Er is geen belastingjaar geweest waarin de heffing voor particulieren wel aftrekbaar was.
Welke kosten bij het kopen van een huis zijn wel aftrekbaar?
Aftrekbaar zijn de advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek, de notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte, de taxatie die nodig is om de lening te krijgen, de eenmalige premie voor Nationale Hypotheek Garantie, de bereidstellingsprovisie en de boeterente bij oversluiten. Al deze posten trek je eenmalig af in het jaar van betaling.
Zijn de notariskosten bij het kopen van een huis aftrekbaar?
Voor de helft. De notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte zijn aftrekbaar, die voor de leveringsakte niet. In 2026 kost de leveringsakte gemiddeld zo'n 700 euro en de hypotheekakte zo'n 600 euro, met per akte 103,50 euro kadasterkosten. Vraag om een gespecificeerde nota als de notaris één totaalbedrag noemt.
Is overdrachtsbelasting aftrekbaar bij een verhuurde woning?
Nee. Een woning die je verhuurt valt in box 3, waar over vermogen wordt geheven en niet over winst. Kosten zijn daar niet aftrekbaar; alleen schulden verlagen de grondslag. Ook onder de tegenbewijsregeling voor het werkelijke rendement blijven aankoopkosten buiten beeld, want daar telt van de kostenkant alleen de rente op de financiering mee.
Is overdrachtsbelasting aftrekbaar voor een ondernemer of een bv?
Niet in één keer, maar indirect wel. In de winstsfeer hoort de overdrachtsbelasting bij de kostprijs van het pand: je activeert hem en schrijft hem af. De afschrijving stopt bij de bodemwaarde van 100 procent van de WOZ-waarde. Staat het pand daar al op, dan drukt het bedrag pas de winst op het moment dat je verkoopt.
Is de bouwkundige keuring aftrekbaar bij de aankoop van een huis?
Dat hangt af van de reden. Eiste de geldverstrekker de bouwtechnische keuring voordat hij de hypotheek verstrekte, dan is die aftrekbaar als financieringskost. Liet je de keuring op eigen initiatief doen om te weten wat je koopt, dan telt hij niet mee en gaat hij op bij de aankoopprijs. Bewaar de opdracht waaruit het doel blijkt.
Waar vul ik de overdrachtsbelasting dan wel in bij mijn aangifte?
Bij de aankoopprijs van de woning inclusief aankoopkosten. Je telt de koopsom op bij de overdrachtsbelasting, de makelaarscourtage, de leveringsakte en de keuringen. Dat totaal is bepalend zodra je een eigenwoningreserve hebt uit de verkoop van een vorige woning, omdat het de bovengrens van je eigenwoningschuld verhoogt.
Krijg ik overdrachtsbelasting terug als de koop wordt teruggedraaid?
Dat kan, maar het luistert nauw. Wordt de overdracht ongedaan gemaakt of blijkt achteraf dat een vrijstelling of een lager tarief van toepassing was, dan vraag je het te veel betaalde terug. Doe dat binnen zes weken na de aangifte via bezwaar; daarna rest alleen nog een verzoek om ambtshalve vermindering en sta je zwakker.
Is overdrachtsbelasting aftrekbaar bij een tweede woning of vakantiehuis?
Nee. Er is per huishouden maar één woning die als eigen woning in box 1 valt, en dat is het hoofdverblijf. Een vakantiehuis of tweede woning is vermogen in box 3. Je betaalt er in 2026 het tarief van 8 procent over en krijgt daar geen aftrek voor, ook niet als je het huis af en toe verhuurt.
Kan ik de overdrachtsbelasting meefinancieren in mijn hypotheek?
Meestal niet. Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, en de kosten koper vallen daarbuiten. Voor de overdrachtsbelasting heb je dus eigen geld nodig. Uitzonderingen bestaan voor energiebesparende maatregelen, maar niet voor deze heffing. Reken de post daarom mee bij het bepalen van je spaargeld voor de koop.
Levert een oude aangifte corrigeren nog iets op?
Voor de overdrachtsbelasting niet, want die was ook toen niet aftrekbaar. Voor vergeten financieringskosten wel. Je kunt tot vijf jaar na afloop van het belastingjaar om een vermindering vragen, dus over 2022 nog tot en met 31 december 2027. Zoek de oude nota's van adviseur, notaris en taxateur erbij voordat je het verzoek indient.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Een gewone aangifte met één koopwoning kun je prima zelf doen: de tweedeling tussen aankoopkosten en financieringskosten is duidelijk en de Belastingdienst vult veel al voor je in. Loopt het ingewikkelder, dan verdient een belastingadviseur zich terug. Denk aan een woning die deels bedrijfspand is, aan vastgoed in een bv, aan de samenloop van omzetbelasting en overdrachtsbelasting bij nieuwbouw of bouwgrond, en aan een eigenwoningreserve na een scheiding. Voor een particuliere aangifte met een koopwoning rekenen belastingadviseurs meestal tussen de 150 en 400 euro; bij vastgoed in een onderneming werk je met uurtarieven die in de markt vaak tussen de 150 en 250 euro liggen. Twijfel je over het tarief zelf in plaats van over de aftrek, dan is de notaris het eerste loket, want hij doet de aangifte overdrachtsbelasting en beoordeelt of een vrijstelling geldt. Andere heffingen rond je huis staan bij elkaar op de hub over belastingen en WOZ.
Bronnen en controle
- Welke kosten mag ik aftrekken als ik een huis koop? Belastingdienst geraadpleegd 22 augustus 2026
- Welke aankoopkosten vul ik in in mijn aangifte? Belastingdienst geraadpleegd 22 augustus 2026
- Welke WOZ-waarde vul ik in in mijn aangifte? Belastingdienst geraadpleegd 22 augustus 2026