Huis kopen met een negatieve BKR-registratie

Wat een negatieve BKR-registratie precies is

Stichting BKR beheert het Centraal Krediet Informatiesysteem, kortweg het CKI. Daarin staat elke overeenkomst met een looptijd van langer dan een maand en een bedrag van meer dan 250 euro, van een persoonlijke lening tot een toestelkrediet bij je telefoonabonnement. Die grens en de meldtermijnen staan in het Algemeen Reglement CKI van 1 juli 2024. Dat een lening in het register staat is dus normaal en op zichzelf geen probleem. Het gaat mis bij de meldingen die erbij komen als je niet betaalt, en die vormen de kern van de betalingsproblemen waar een hypotheekaanvraag op stukloopt.

Negatief betekent in de praktijk twee dingen. Een achterstandsmelding, in de wandelgangen de A-codering, komt erbij zodra je te lang niet hebt betaald. Verder bestaan er vijf bijzonderheidscodes, genummerd 1 tot en met 5, voor een aflossingsregeling, een opgeëiste vordering, een afboeking, onbereikbaarheid en een preventieve betaalregeling op een hypotheek.

In een kredietoverzicht zie je die codes altijd naast een contractsoort. AK staat voor een aflopend krediet, RK voor een doorlopend krediet, HY voor een hypotheek op de eigen woning, RN voor een restschuld waarbij NHG is aangesproken. Een regel als HY A2 leest dus als: hypotheek, achterstand, en de geldverstrekker heeft de hele vordering opgeëist. Wat elke code betekent voor je aanvraag staat verder uitgewerkt in de gids over een negatieve BKR-registratie bij je hypotheek.

Code	Wat er is gebeurd	Wat dit doet met een hypotheekaanvraag
A	Achterstandsmelding: je hebt te lang niet betaald	Zolang er geen herstelcode bij staat vrijwel altijd een afwijzing
H	Herstelmelding: de achterstand is ingelopen en het krediet loopt door	Met NHG toegestaan bij een A of A1, verder afhankelijk van de geldverstrekker
1	Er is een aflossingsregeling getroffen na een achterstand	Een lening met NHG is uitgesloten
2	De kredietverstrekker heeft het restant of de hele vordering opgeëist	Geen NHG, behalve bij een HY 2 met praktisch laatste aflosdatum en finale kwijting
3	De kredietverstrekker heeft 250 euro of meer afgeboekt	Geen NHG, behalve bij een HY 3 of RN 3 die aan de NHG-voorwaarden voldoet
4	Je bleek onbereikbaar voor de kredietverstrekker	Een lening met NHG is uitgesloten
5	Schriftelijke preventieve betaalregeling voor een hypotheek van minstens vier maanden	Een lening met NHG is uitgesloten

Gecontroleerd op augustus 2026

Waarom je aanvraag hier bijna altijd op strandt

Een geldverstrekker kan het register niet overslaan. Wie krediet aanbiedt moet volgens artikel 4:32 van de Wet op het financieel toezicht deelnemen aan een stelsel van kredietregistratie, en bij kredietbedragen boven de 250 euro moet dat stelsel in 2026 voor de verstrekking worden geraadpleegd. Elke aanvraag voor een hypotheek begint dus met een toets bij BKR, ook als je bij tien aanbieders tegelijk zou aankloppen.

Wat er daarna gebeurt is geen wet maar acceptatiebeleid, en dat verschilt per geldverstrekker. De rode lijn is wel overal hetzelfde: een lopende achterstand zonder herstelcode betekent een afwijzing, omdat de aanbieder moet kunnen onderbouwen dat de lasten voor jou verantwoord zijn. Is de achterstand opgelost, dan begint de beoordeling pas: hoe oud is de melding, hoe hoog was het bedrag, en wat was de aanleiding.

Het is geen kwestie van meer eigen geld inbrengen of een kleiner huis zoeken. Wil je weten wat er los van de registratie financieel haalbaar is, reken dat dan vooraf door met de gids over de vraag of je dit huis kunt kopen, zodat je bij de adviseur alleen nog over de registratie hoeft te praten.

Wat NHG in 2026 wel en niet toestaat

De Nationale Hypotheek Garantie werkt met vaste normen die voor alle aangesloten geldverstrekkers gelden, en die zijn over BKR-registraties heel precies. In de Voorwaarden en Normen 2026-1 staat dat een lening met NHG niet mag bij een bijzonderheidscode 1, 2, 3, 4 of 5, bij een A-codering die niet aan de voorwaarden voldoet, bij een lopende schuldhulpregeling met de code SK of SH, en bij loonbeslag of looncessie dat uit je werkgeversverklaring of salarisstrook blijkt.

Er is wel ruimte, en die zit vooral bij de A-codering. Met een A of A1 mag een lening met NHG worden verstrekt als er een herstelcode bij staat, als in de registratie zichtbaar is dat de lening is afgelost zonder herfinanciering in een nieuwe lopende lening, of als de geldverstrekker verklaart dat er geen achterstanden meer zijn. Na een Wsnp-traject mag het ook, maar alleen na een schone lei en minimaal een jaar na de datum van het vonnis.

NHG zelf kost in 2026 een borgtochtprovisie van 0,4 procent van de lening en kan alleen bij een woning tot de kostengrens van 470.000 euro in 2026. Voor wie een eerste huis koopt is dat vaak de route met de laagste rente, en juist daarom weegt deze lijst zo zwaar: valt NHG af, dan valt ook de rentekorting weg.

Situatie in het CKI	Lening met NHG mogelijk	Voorwaarde
A of A1	Ja	Herstelcode H, of zichtbaar afgelost zonder herfinanciering, of een verklaring van de geldverstrekker
Bijzonderheidscode 1, 4 of 5	Nee	Geen uitzondering
HY 2 of HY 3	Ja	Praktisch laatste aflosdatum en finale kwijting door NHG
HY A tot en met HY A3	Ja	Praktisch laatste aflosdatum, finale kwijting, geen afkoop- of betalingsregeling geweest
RN 3	Ja	Praktisch laatste aflosdatum met dezelfde registratiedatum als de code 3, afgeboekt tegen finale kwijting
Lopende schuldhulpregeling SK of SH	Nee	Geen uitzondering zolang het traject loopt
Wsnp-traject	Ja	Afgerond met schone lei en minimaal een jaar na het vonnis
Verjaarde registratie	Ja	Uiterlijk op de ingangsdatum van de lening uit het CKI verwijderd

Gecontroleerd op januari 2026

Hoe lang de melding blijft staan

De bewaartermijn bepaalt vaker dan je inkomen wanneer je kunt kopen. De hoofdregel uit het Algemeen Reglement CKI van 1 juli 2024 is vijf jaar, maar de startdatum van die vijf jaar verschilt per situatie. Bij een afgelopen overeenkomst gaat de termijn lopen vanaf de werkelijke einddatum, en bij een achterstand met herstelmelding vanaf de registratiedatum van die herstelmelding.

Dat verschil pakt soms gunstig uit. Los je een achterstand snel in, dan begint de klok van vijf jaar meteen te lopen, ook als de lening zelf nog jaren doorloopt. Loopt de achterstand door zonder herstel, dan wordt de melding na vijf jaar niet automatisch gewist maar ter beoordeling aan de kredietverstrekker voorgelegd.

Een melding of een wijziging moet binnen 21 dagen bij BKR worden doorgegeven. Zie je na drie weken nog steeds geen herstelcode terwijl je alles hebt betaald, dan is er iets misgegaan en kun je de kredietverstrekker daarop aanspreken. Er ligt een wetsvoorstel dat kredietregistratie wettelijk gaat regelen en dat ook de bewaartermijn vastlegt; zolang dat niet in werking is, gelden de termijnen uit het reglement van BKR.

Situatie	Wanneer de melding uit het CKI verdwijnt
Afgelopen overeenkomst zonder negatieve meldingen	5 jaar na de werkelijke einddatum
Achterstand op een lopend krediet met herstelmelding	5 jaar na de registratiedatum van de herstelmelding
Achterstand op een lopend krediet zonder herstelmelding	Na 5 jaar ter beoordeling voorgelegd aan de kredietverstrekker
Achterstand op een afgelopen krediet zonder herstelmelding	5 jaar na de werkelijke einddatum van de overeenkomst
Bijzonderheidscode met een latere herstelmelding	5 jaar na de registratiedatum van de herstelmelding
Melding of wijziging doorgeven aan BKR	Binnen 21 dagen nadat het feit zich voordeed

Gecontroleerd op augustus 2026

Eerst je registratie controleren en zo nodig aanvechten

Je eigen kredietoverzicht online inzien is gratis in 2026. Je logt in met iDIN, de identificatiedienst van je eigen bank, en ziet dan precies wat een geldverstrekker ook ziet. Ondersteunt je bank iDIN niet, dan kan het per post met een kopie van je identiteitsbewijs. Een gewaarmerkt overzicht op papier kost 17,50 euro in 2026, en dat heb je alleen nodig als een instantie om een officieel document vraagt.

Loop daarna twee dingen na. Klopt de melding feitelijk, dus het bedrag, de datum en de contractsoort? En heb je vooraf een schriftelijke waarschuwing gekregen? Een kredietverstrekker moet je voor een dreigende achterstandsmelding schriftelijk waarschuwen dat niet betalen tot een melding bij BKR leidt. Blijkt die vooraankondiging nooit verstuurd, dan heb je een concreet aanknopingspunt.

Klopt de melding niet, dan vraag je de kredietverstrekker om rectificatie op grond van artikel 16 van de AVG. Klopt hij wel, maar zijn de gevolgen voor jou onevenredig zwaar, dan is bezwaar op grond van artikel 21 van de AVG de weg: de kredietverstrekker moet dan jouw belang afwegen tegen het belang van een goed werkend register. Komt hij er niet uit, dan kun je met een klacht terecht bij het Kifid of bij de Autoriteit Persoonsgegevens, en daarnaast bij de rechter. Zit je nog midden in de achterstand, begin dan bij de gids over een hypotheek die je niet meer kunt betalen.

Routes die soms wel tot een koop leiden

De eerste route is simpelweg de datum. Weet je wanneer de melding verdwijnt, dan weet je vanaf welke maand een normale aanvraag weer kansrijk is, en kun je die periode gebruiken om te sparen en de rest van je dossier op orde te brengen.

De tweede route is kopen op één naam. Heeft je partner een schoon overzicht, dan kan de hypotheek op zijn of haar inkomen worden aangevraagd, met de woning ook op die naam. Dat scheelt fors in de leenruimte en het vraagt goede afspraken over eigendom en inbreng, dus reken eerst uit wat er op één inkomen mogelijk is voordat je gaat kijken.

De derde route loopt buiten de banken om. Een lening van je ouders wordt niet in het CKI getoetst, want een particulier is geen kredietverstrekker die het register raadpleegt. Voor de renteaftrek moet zo'n familiehypotheek wel zakelijk zijn opgezet met een marktconforme rente, een annuïtair of lineair aflosschema en een schriftelijke overeenkomst; de gids over samen met je ouders een huis kopen laat zien hoe zo'n constructie eruitziet. Heb je zelf al een woning, dan is de vraag hoeveel overwaarde je kunt inzetten, want eigen geld verkleint de lening die je nog nodig hebt.

Een vierde route is de lange doorlooptijd van nieuwbouw. Tussen inschrijven en de sleutel zit vaak meer dan een jaar, maar de geldverstrekker toetst gewoon bij de aanvraag. Wat die tijd je wel geeft, is ruimte om eerst de achterstand in te lopen en de herstelcode te laten melden voordat je je op een project inschrijft.

Wat de registratie je aan leenruimte en kosten kost

Naast de codering telt het krediet zelf mee. Bij het bepalen van je maximale hypotheek wordt het termijnbedrag van je andere financiële verplichtingen opgeteld bij je financieringslast of afgetrokken van de last die je mag dragen. Elke honderd euro die je maandelijks aan een lening kwijt bent, kost volgens de normen van 2026 bij 4 procent toetsrente en dertig jaar looptijd ongeveer 21.000 euro leenruimte.

Een afgewezen aanvraag is bovendien niet gratis. Advieskosten van gemiddeld 2.500 euro in 2026 zijn deels al gemaakt zodra het dossier is opgebouwd, en een taxatie van gemiddeld 500 euro in 2026 betaal je ook als de financiering niet doorgaat. De notariskosten ben je pas kwijt als er echt geleverd wordt.

Wat je niet in een tabel vangt, is de rente. Zonder NHG betaal je een opslag die afhangt van de verhouding tussen je lening en de woningwaarde, en die opslag verschilt per dag en per aanbieder. Reken je situatie door met de rekenhulp voor je maximale hypotheek en zet daar het bedrag van je lopende krediet in, dan zie je meteen wat aflossen je aan ruimte oplevert.

euro maximale hypotheek de verticale as begint niet bij nul bron: Financieringslastnormen 2026, berekend bij 4 procent toetsrente en dertig jaar annuïtair augustus 2026

Maandlast lopend krediet	Toegestane hypotheeklast per maand	Maximale hypotheek
€ 0	€ 1.036	€ 217.000
€ 100	€ 936	€ 196.000
€ 200	€ 836	€ 175.000
€ 300	€ 736	€ 154.000
€ 400	€ 636	€ 133.000

Gecontroleerd op augustus 2026

Bieden terwijl je financiering nog onzeker is

Met een registratie in je verleden is de kans op een afwijzing reëel, en dat maakt de afspraken in de koopovereenkomst zwaarder dan normaal. Neem altijd een ontbindende voorwaarde voor de financiering op, met een termijn die ruim genoeg is; vier tot zes weken is gebruikelijk, maar bij een dossier met een codering kost het inschakelen van meerdere geldverstrekkers meer tijd.

Roep je die voorwaarde in, dan moet je dat schriftelijk en op tijd doen, met een afwijzing van een erkende geldverstrekker erbij. Laat je de datum verlopen, dan zit je aan de koop vast. De veelgebruikte modelkoopovereenkomst kent dan een boete van 10 procent van de koopsom, op te eisen nadat je acht dagen de tijd hebt gekregen om alsnog na te komen. Bij een huis van 350.000 euro gaat het om 35.000 euro.

Daarnaast heb je als particuliere koper drie dagen wettelijke bedenktijd na ontvangst van de getekende akte, waarin je zonder opgaaf van reden terug kunt. Hoe die termijn precies loopt staat in de gids over de bedenktijd bij het kopen van een huis. Vraag je adviseur voor je bod om een haalbaarheidscheck op basis van je kredietoverzicht, zodat je weet of een aanvraag überhaupt kans maakt.

Van registratie naar een kansrijke aanvraag

Deze volgorde voorkomt dat je tijd en advieskosten verliest aan een aanvraag die toch strandt.

1. Vraag je kredietoverzicht op

   Log in met iDIN en bekijk je overzicht online, dat kost niets in 2026. Noteer per regel de contractsoort, de code, de registratiedatum en of er een herstelmelding bij staat. Zonder die gegevens is elk verder gesprek gokwerk.

2. Controleer of de melding klopt

   Ga na of het bedrag, de datum en de contractsoort juist zijn en of je vooraf schriftelijk bent gewaarschuwd voor de melding. Een kredietverstrekker moet die vooraankondiging kunnen aantonen. Klopt er iets niet, vraag dan om rectificatie voordat je verder gaat.

3. Los de achterstand in één keer in

   Betaal het volledige achterstallige bedrag als dat kan, want dan volgt een herstelcode zonder dat er een bijzonderheidscode bij komt. De kredietverstrekker moet dat binnen 21 dagen bij BKR melden. Een betalingsregeling levert een code 1 of 5 op en die sluit NHG uit.

4. Beëindig het krediet echt

   Een afbetaald doorlopend krediet blijft met zijn limiet in het register staan zolang het contract loopt, en die limiet telt mee in je leenruimte. Zeg het contract schriftelijk op en controleer een maand later of de einddatum in je overzicht staat.

5. Bepaal je startdatum

   Tel vijf jaar vanaf de registratiedatum van de herstelmelding, of vanaf de werkelijke einddatum als er geen herstelmelding is. Vanaf die datum is je overzicht schoon. Wil je eerder kopen, dan hangt alles af van het acceptatiebeleid van de geldverstrekker.

6. Vind je aanvraag op de cijfers

   Reken je maandlast en je maximale hypotheek uit met de rekenhulp voor maandlasten en leg naast je aanvraag een korte schriftelijke toelichting op de oorzaak van de achterstand. Geldverstrekkers die per geval beoordelen, kijken naar dat verhaal en naar wat je sindsdien hebt betaald.

7. Bied pas daarna, met een ruim voorbehoud

   Breng een bod uit met een ontbindende voorwaarde voor de financiering en een termijn van minstens zes weken. Zo houd je ruimte om bij een afwijzing een tweede geldverstrekker te proberen zonder de boete van 10 procent te riskeren.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Check dit voordat je een bod uitbrengt

• Je hebt je actuele kredietoverzicht bekeken en elke regel begrepen
• Je weet van elke negatieve melding de registratiedatum en of er een herstelcode bij staat
• Je hebt gecontroleerd of je een schriftelijke vooraankondiging van de melding hebt gekregen
• Alle afbetaalde kredieten zijn ook echt beëindigd en hebben een einddatum in het register
• Je hebt uitgerekend hoeveel leenruimte je lopende kredieten kosten
• Je weet of NHG in jouw situatie mogelijk is en wat het scheelt als het niet kan
• Je koopovereenkomst krijgt een financieringsvoorbehoud met een termijn van minstens zes weken

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat betalen de registratie direct wist

Betalen levert een herstelmelding op, geen lege regel. Die melding blijft vijf jaar na haar registratiedatum staan en is al die tijd zichtbaar voor elke geldverstrekker. Wie daarop rekent en drie maanden later gaat bieden, betaalt advieskosten voor een aanvraag die niet doorgaat.

Een betalingsregeling accepteren zonder de gevolgen te kennen

Een aflossingsregeling na een achterstand levert een bijzonderheidscode 1 op, een preventieve betaalregeling op een hypotheek van minstens vier maanden een code 5. Met beide codes is een lening met NHG in 2026 uitgesloten. Als je het bedrag in één keer kunt voldoen, is dat fiscaal noch financieel duurder maar wel jaren gunstiger.

Een afbetaald doorlopend krediet laten staan

Een doorlopend krediet blijft met zijn kredietlimiet geregistreerd zolang het contract niet is beëindigd, ook als het saldo nul is. Geldverstrekkers rekenen met die limiet, want je kunt hem morgen weer opnemen. Bij een limiet die 200 euro per maand aan last vertegenwoordigt, scheelt dat ongeveer 42.000 euro hypotheek.

Je studieschuld niet opgeven omdat die niet in het CKI staat

Een studielening bij DUO wordt niet bij BKR geregistreerd, maar je moet hem wel opgeven. Geldverstrekkers vragen naar je maandtermijn en rekenen die mee. Verzwijgen is fraude en de geldverstrekker kan de lening dan direct opeisen.

Betalen voor een belofte om de registratie te wissen

Alleen de kredietverstrekker die de melding deed kan hem wijzigen, en verder een rechter. Een verzoek op grond van de AVG kun je zelf indienen, kosteloos, en bij een geschil kun je terecht bij het Kifid of de Autoriteit Persoonsgegevens. Een terechte melding verdwijnt niet omdat een bureau er een tarief voor rekent.

Bieden zonder financieringsvoorbehoud om kansrijker te lijken

In een krappe markt is dat verleidelijk, maar met een negatieve registratie is de kans op een afwijzing juist groter dan gemiddeld. Komt de financiering niet rond, dan kost de boete uit de modelkoopovereenkomst 10 procent van de koopsom: bij 350.000 euro is dat 35.000 euro.

Bij tien aanbieders tegelijk aankloppen

Iedere geldverstrekker toetst hetzelfde register en de meeste hanteren vergelijkbare hoofdregels. Losse aanvragen stapelen vooral kosten en teleurstellingen op. Eén adviseur die het acceptatiebeleid kent en gericht twee of drie partijen benadert, is sneller en goedkoper.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een aanvraag met een negatieve registratie is precies het geval waarin een hypotheekadviseur zijn kosten terugverdient, gemiddeld zo'n 2.500 euro in 2026. Die kent het acceptatiebeleid per geldverstrekker, weet welke partij naar het verhaal achter de melding kijkt en voorkomt dat je dossier bij drie partijen tegelijk sneuvelt. Vraag vooraf of het gesprek over de haalbaarheid los van het volledige advies kan, dan weet je waar je aan toe bent voordat de kosten oplopen.

Gaat het om het aanvechten van een registratie, dan is een jurist of advocaat met ervaring in AVG-zaken de juiste route, en niet een bureau dat verwijdering belooft. Zit je nog midden in een achterstand op je eigen woning, begin dan bij je geldverstrekker en bij de gemeentelijke schuldhulpverlening, die kosteloos is; de gids over een hypotheek die je niet meer kunt betalen zet de eerste stappen op een rij. Voor de vraag of je plan financieel rondkomt kun je zelf ver komen met de rekenhulp voor je maximale hypotheek, maar de beoordeling van een codering blijft maatwerk van de geldverstrekker.