WOZ-waarde: opvragen, controleren en bezwaar maken

Waar WOZ voor staat en wat de waarde betekent

WOZ is de afkorting van waardering onroerende zaken, naar de Wet waardering onroerende zaken die sinds de jaren negentig regelt hoe elk pand in Nederland een waarde krijgt. De WOZ-waarde is de marktwaarde die jouw gemeente elk jaar aan je woning toekent: het bedrag dat het huis op de waardepeildatum bij verkoop had moeten opbrengen. Gemeente, Belastingdienst en waterschap gebruiken datzelfde bedrag als grondslag voor hun aanslagen, naast de andere belastingen die bij een eigen huis horen.

De waarde staat op de WOZ-beschikking die elk voorjaar bij de aanslag gemeentelijke belastingen zit. Je hoeft er niets voor te doen en je kunt er ook niet voor kiezen: elke woning, van rijtjeshuis tot villa, krijgt er een.

Wat betekent de WOZ-waarde dan concreet voor je portemonnee? Hoe hoger het bedrag, hoe meer OZB, eigenwoningforfait en waterschapsheffing je betaalt, en bij een erfenis rekent de fiscus er ook mee. Meer uitleg over de term en de wet erachter vind je bij de betekenis van WOZ.

Zo bepaalt de gemeente de waarde van je huis

De gemeente taxeert niet elke woning apart, maar modelmatig. De waarde is gebaseerd op de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht, de referentiewoningen, waarmee taxateurs je huis vergelijken. Dat zijn bij voorkeur woningen uit dezelfde buurt met hetzelfde type en bouwjaar.

De waardebepaling leunt op objectkenmerken: woonoppervlakte, perceelgrootte, bouwjaar, ligging, aanbouwen en de staat van onderhoud. Sinds 2022 taxeren alle gemeenten op woonoppervlakte in vierkante meters, dus dat getal moet kloppen. Welke kenmerken de gemeente voor jouw huis gebruikt, staat in het taxatieverslag dat je bij je gemeente opvraagt.

De Waarderingskamer houdt landelijk toezicht op de kwaliteit van deze taxaties. Wie precies wil zien hoe de vergelijkingsmethode werkt en welke correcties de gemeente toepast voor verschillen in grootte of onderhoud, leest dat na bij het berekenen van de WOZ-waarde. Zelf narekenen kan tot op zekere hoogte: de verkoopcijfers van je buurt zijn openbaar, het taxatiemodel zelf niet.

Opvragen en vergelijken: de waarde is openbaar

De WOZ-waarde van woningen is sinds oktober 2016 openbaar. Via het landelijke WOZ-waardeloket op wozwaardeloket.nl zoek je gratis online op adres of postcode de actuele waarde van vrijwel elke woning in Nederland op, ook die van de buren. Je ziet alleen de waarde zelf: taxatieverslagen van andere woningen blijven privé, en voor bedrijfspanden geldt de openbaarheid niet.

Achter het loket zit het landelijke WOZ-register waarin alle gemeenten hun waarden aanleveren. Loopt jouw gemeente achter met aanleveren, dan kan de nieuwste waarde er even op zich laten wachten. Hoe het opzoeken stap voor stap werkt, staat bij het opzoeken van de WOZ-waarde van een woning.

Je eigen beschikking achterhaal je via de aanslag, de berichtenbox van MijnOverheid of het WOZ-portaal van je gemeente, vaak Mijn WOZ genoemd; daar kun je het taxatieverslag ook inzien en downloaden. De route per gemeente staat bij mijn WOZ-waarde. Wil je meteen weten of jouw waarde eerlijk uitpakt vergeleken met de rest van de straat, doe dan eerst de WOZ-check; zo'n WOZ-waardecheck kost een paar minuten en laat direct zien of bezwaar kansrijk is.

Wanneer de nieuwe WOZ-waarde bekend is

De gemeente stelt de WOZ-waarde elk jaar opnieuw vast en moet de beschikking in de eerste acht weken van het kalenderjaar versturen. In de praktijk valt de nieuwe waarde eind februari op de mat, samen met de aanslag voor de gemeentelijke belastingen. Steeds meer gemeenten sturen in het najaar al een voormelding om bezwaren te voorkomen: je ziet de conceptwaarde vooraf en geeft fouten door voordat de beschikking definitief wordt.

De waarde loopt bewust een jaar achter. De beschikking van 2026 beschrijft wat je woning waard was op 1 januari 2025, de waardepeildatum. Heb je in de tussentijd verbouwd of is de woning nog in aanbouw, dan kijkt de gemeente naar de staat van de woning op 1 januari 2026, tegen het prijspeil van de waardepeildatum.

Na de beschikking begint de wettelijke bezwaartermijn van zes weken te lopen. De tabel zet de momenten van een WOZ-jaar op een rij.

Moment	Wat er gebeurt
1 januari 2025	Waardepeildatum: verkoopprijzen rond deze datum bepalen de beschikking van 2026
1 januari 2026	Toestandspeildatum: bij nieuwbouw of verbouwing telt de staat van de woning op deze datum
Eerste acht weken van 2026	De gemeente verstuurt de WOZ-beschikking, meestal eind februari bij de gemeentelijke aanslag
Zes weken na de dagtekening	Einde van de wettelijke bezwaartermijn
Uiterlijk 31 december 2026	De gemeente doet uitspraak op bezwaren die op tijd binnen waren

Welke belastingen met de WOZ-waarde rekenen

Er bestaat geen aparte WOZ-belasting: de waarde zelf kost je niets. Wat mensen de WOZ-belasting noemen, is meestal de onroerendezaakbelasting, de OZB op de rekening van de gemeente. Die is een percentage van de WOZ-waarde; het tarief stelt elke gemeenteraad jaarlijks zelf vast, en voor woningen betaalt alleen de eigenaar, niet de gebruiker.

De invloed op de inkomstenbelasting loopt via het eigenwoningforfait, de bijtelling voor je eigen woning. Voor woningen met een WOZ-waarde tussen 75.000 en 1.350.000 euro is het forfait 0,35 procent van de waarde in 2026; daarboven geldt 4.725 euro plus 2,35 procent over het meerdere (2026). Wat dat voor jouw waarde betekent, reken je uit met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait.

Het waterschap heft de watersysteemheffing gebouwd, opnieuw een klein percentage van de WOZ-waarde. Een tweede woning telt in box 3 mee voor de WOZ-waarde, en bij verhuurde woningen bepaalt de waarde mede de maximale huur via het puntenstelsel. Alleen de overdrachtsbelasting doet niet mee: die rekent over de koopsom, of over de hogere waarde in het economisch verkeer als die hoger is, zoals je ziet in de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting.

Heffing of regeling	Wie rekent ermee	Hoe de WOZ-waarde meetelt
Onroerendezaakbelasting (OZB)	Gemeente	Percentage van de WOZ-waarde, tarief verschilt per gemeente
Eigenwoningforfait	Belastingdienst	0,35% van de WOZ-waarde als bijtelling bij je inkomen (2026)
Watersysteemheffing gebouwd	Waterschap	Klein percentage van de WOZ-waarde, tarief verschilt per waterschap
Erfbelasting en schenkbelasting	Belastingdienst	Een woning telt voor de WOZ-waarde, niet voor de verkoopwaarde
Box 3 bij een tweede woning	Belastingdienst	De WOZ-waarde telt als vermogen, bij verhuur met leegwaarderatio
Huurpunten (WWS)	Verhuurder en Huurcommissie	De WOZ-waarde levert punten voor de maximale huur

Erfbelasting en schenken: de WOZ-waarde is leidend

Erf je een woning, dan telt die in de aangifte erfbelasting wettelijk voor de WOZ-waarde, niet voor de verkoopwaarde of een taxatie. Ook als het huis later meer of minder opbrengt, blijft de WOZ-waarde de grondslag. Bij het schenken van een woning geldt dezelfde regel voor de schenkbelasting.

Je mag daarbij kiezen tussen twee beschikkingen: de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of die van het jaar erna. Overlijdt iemand in 2026, dan kies je dus tussen de beschikking 2026 met waardepeildatum 1 januari 2025 en de beschikking 2027 met waardepeildatum 1 januari 2026. In een stijgende markt is de oudste beschikking vrijwel altijd de laagste, en dat scheelt direct belasting.

Voor een kind is in 2026 de eerste 26.230 euro van een erfenis vrijgesteld; daarboven betaalt een kind 10 procent tot 158.669 euro en 20 procent over de rest (2026). Bij die tarieven scheelt elke duizend euro lagere WOZ-waarde 100 tot 200 euro belasting, dus bekijk de waarde van een geërfde woning kritisch. Als erfgenaam kun je bij de gemeente een eigen beschikking aanvragen en daartegen bezwaar maken, ook als de overledene dat nooit deed.

Hoe hard de waarde stijgt, landelijk en per gemeente

Er is geen wettelijk maximum voor hoeveel de WOZ-waarde per jaar mag stijgen. De waarde volgt de woningmarkt met een jaar vertraging: gaan de huizenprijzen omhoog, dan stijgt de WOZ-waarde het jaar erna mee. In 2026 kwam de gemiddelde woning volgens het CBS uit op 439.000 euro, 10,3 procent meer dan in 2025.

De stijging van de WOZ-waarde verschilt flink per gemeente en per regio. In 2026 steeg Limburg met 11,9 procent het hardst van alle provincies, en liepen de gemiddelden uiteen van 238.000 euro in Heerlen tot 993.000 euro in Laren (CBS). De Waarderingskamer publiceert elk jaar de marktontwikkeling per gemeente, zodat je kunt zien of jouw stijging in de pas loopt.

Zo'n verhoging betekent overigens niet automatisch evenveel meer belasting: veel gemeenten verlagen het OZB-tarief als de waarden stijgen. Wat een gemiddeld huis waard is en hoe jouw woningtype zich tot die gemiddelden verhoudt, staat bij de WOZ-waarde van een huis.

Beschikkingsjaar	Waardepeildatum	Gemiddelde verandering	Gemiddelde WOZ-waarde
2023	1 januari 2022	+16,1%	€ 368.000
2024	1 januari 2023	+2,7%	€ 378.000
2025	1 januari 2024	+5,3%	€ 398.000
2026	1 januari 2025	+10,3%	€ 439.000

Hoger of lager: welke waarde jou het beste uitkomt

De WOZ-waarde hoort de marktwaarde op de waardepeildatum te zijn, maar die peildatum ligt ruim een jaar voor het moment waarop je de beschikking krijgt. In een stijgende markt ligt de WOZ-waarde daardoor meestal onder de verkoopprijs, in een dalende markt erboven. Een vast percentage tussen WOZ-waarde en verkoopwaarde bestaat dus niet. Wil je weten wat je huis vandaag zou opbrengen, kijk dan bij wat je huis nu waard is.

Een lagere waarde is gunstig voor de belasting: minder OZB, een lager forfait en minder erfbelasting als er een nalatenschap speelt. Een hogere waarde heeft óók een prijskaartje in je voordeel. Zakt je hypotheekschuld door de gestegen waarde onder een lagere risicoklasse, dan kun je bij je geldverstrekker de renteopslag laten verlagen, vaak alleen al door de WOZ-beschikking op te sturen.

Is je WOZ-waarde inmiddels flink hoger dan je hypotheek, dan zit er overwaarde in het huis. Wat je daarmee kunt, van verbouwen tot een lagere maandlast, lees je bij overwaarde en aflossen, en de route om dat geld vrij te maken staat bij het opnemen van overwaarde. Je WOZ-waarde laten verhogen kan trouwens ook: bezwaar voor een hógere waarde is gewoon toegestaan, al is een recent taxatierapport daarvoor meestal overtuigender.

Bezwaar maken: gratis, binnen zes weken en vaak kansrijk

Ben je het niet eens met de waarde, bel dan eerst de gemeente. Een aantoonbare fout, zoals een verkeerde oppervlakte in het taxatieverslag, wordt vaak zonder formele procedure hersteld. Kom je er telefonisch niet uit, dan kun je de waarde formeel aanvechten: je dient binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking een bezwaarschrift in, gratis, en de route is in elke gemeente gelijk, van Haarlem tot Den Bosch.

Sterk bezwaar leunt op onderbouwing. Vraag het taxatieverslag op, zoek via het WOZ-waardeloket de waarden van vergelijkbare woningen in je straat en zet er verkoopprijzen van rond de waardepeildatum naast. Een waarde die duidelijk uit de pas loopt met de referentiewoningen, of objectkenmerken die niet kloppen, zijn de argumenten die het meest worden toegewezen.

De gemeente moet uiterlijk aan het einde van het kalenderjaar uitspraak doen. Zolang je bezwaar loopt, moet je de aanslag gewoon betalen; je kunt de gemeente wel om uitstel van betaling vragen voor het betwiste deel. Krijg je gelijk, dan verlaagt de gemeente de aanslag en betaalt ze het te veel betaalde terug.

Nieuwbouw, verbouwing, zonnepanelen en een woonboot

Een nieuwbouwwoning in aanbouw krijgt al een WOZ-waarde: de waarde van de grond plus het deel van de bouw dat op 1 januari klaar was. Vlak na de start bestaat de beschikking dus vrijwel alleen uit grond, en groeit de waarde elk jaar mee met de voortgang. Na de oplevering taxeert de gemeente de woning volledig, naar de staat op 1 januari en het prijspeil van de waardepeildatum.

Voor een verbouwing geldt hetzelfde mechanisme. Een aanbouw of dakkapel die er op 1 januari staat, telt mee in de beschikking van dat jaar, ook al is hij na de waardepeildatum gebouwd. Zonnepanelen die vast op het dak liggen horen bij de woning en tellen in principe mee, al gaat het meestal om een beperkt bedrag. Een energielabel is geen zelfstandig taxatiekenmerk, maar een goed geïsoleerde woning verkoopt hoger en dat werkt via de verkoopcijfers door.

Een woonboot valt meestal buiten de WOZ: een boot die drijft en verplaatsbaar is, is roerend en krijgt geen beschikking. Veel gemeenten heffen dan een vergelijkbare roerende-zaakbelasting. Alleen een drijvende woning die duurzaam met de grond of oever is verbonden, kan als onroerend worden aangemerkt en wel een WOZ-waarde krijgen.

Overdrachtsbelasting

Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De bezwaartermijn laten verlopen

Na zes weken is de beschikking definitief en word je niet-ontvankelijk verklaard. Je betaalt dan een heel jaar OZB, forfait en waterschapsheffing over de te hoge waarde, en houdt alleen een verzoek om ambtshalve vermindering over; de gemeente hoeft de waarde pas te verlagen als die meer dan 20 procent te hoog is.

Alleen naar de OZB kijken bij de vraag of bezwaar zin heeft

De OZB is vaak het kleinste effect. Het eigenwoningforfait en de waterschapsheffing rekenen met dezelfde waarde mee, en bij een erfenis telt elke euro te veel tegen 10 of 20 procent (2026). Wie alleen de gemeentelijke aanslag doorrekent, onderschat het belang van een juiste waarde.

Een bureau machtigen zonder de voorwaarden te lezen

Sinds 1 januari 2024 betaalt de gemeente de kostenvergoeding aan jou uit en zijn de bedragen verlaagd. Sommige bureaus halen het verschil via de machtiging alsnog bij jou op, of maken bezwaar terwijl een lagere waarde je slecht uitkomt. Lees wat je tekent voordat je tekent.

Bezwaar maken terwijl een hoge waarde je juist helpt

Wie het huis wil verkopen, de renteopslag wil verlagen of overwaarde wil benutten, heeft baat bij een hoge waarde. Een toegewezen bezwaar drukt dan precies het getal dat je nodig had. Bepaal eerst wat je met de woning van plan bent, en pas daarna of een lagere waarde winst is.

Het taxatieverslag nooit opvragen

Een verkeerde woonoppervlakte, een vergeten aanbouw of een te mooie onderhoudsstaat werkt jaar in jaar uit door in de waarde. Het verslag opvragen kost niets en is de snelste manier om zulke fouten te vinden; wie het nooit doet, betaalt fouten jarenlang ongemerkt door.

De WOZ-waarde als taxatie gebruiken bij aankoop of verkoop

De waarde loopt minstens een jaar achter op de markt en is modelmatig bepaald, zonder bezichtiging. Voor een bod, een verkoopprijs of een hypotheekaanvraag heb je een actuele waardebepaling of taxatie nodig; de WOZ-waarde is daarvoor hooguit een eerste indicatie.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De WOZ-waarde controleren en bezwaar maken kun je vrijwel altijd zelf: het taxatieverslag is gratis, het loket is openbaar en de brief is geen juristenwerk. Hulp wordt interessant zodra het belang groot is. Bij een erfenis met een woning rekent een notaris of fiscalist de keuze tussen de twee beschikkingsjaren en de aangifte voor je door, tegen een uurtarief; dat verdient zich bij de tarieven van 10 tot 20 procent (2026) snel terug. Voor een beroepszaak bij de rechtbank of een afwijkend pand, zoals een woonboerderij of een woning met bedrijfsruimte, kan een eigen taxatierapport het verschil maken; reken daarvoor op 400 tot 800 euro (2026). Gaat het je om verkoopplannen in plaats van belasting, dan zit je bij het onderwerp woningwaarde beter dan bij de beschikking van de gemeente.