Hypotheek meenemen naar een nieuw huis: zo werkt de verhuisregeling

Wat hypotheek meenemen betekent

Je hypotheek meenemen naar een nieuw huis komt erop neer dat je de rente en de resterende rentevaste periode van je huidige lening houdt, maar dan met je nieuwe woning als onderpand. Vrijwel elke geldverstrekker kent zo'n meeneemregeling, in de voorwaarden meestal verhuisregeling genoemd. Het is de tegenhanger van je hypotheek oversluiten, waarbij je juist naar de rente van vandaag gaat en vaak ook naar een andere geldverstrekker.

Wat er juridisch gebeurt, is iets anders dan de naam suggereert. Bij de overdracht van je oude woning wordt de lening afgelost en vervalt het hypotheekrecht op dat huis. Op de nieuwe woning passeert een nieuwe hypotheekakte. Je neemt dus niet de lening mee maar de rentecondities: het percentage, de resterende rentevaste periode en doorgaans ook de aflosvorm en de einddatum van elk leningdeel.

Dat verschil merk je in je portemonnee. Omdat er een nieuwe akte komt, betaal je gewoon notaris- en kadasterkosten en beoordeelt de geldverstrekker je opnieuw op inkomen en onderpand. Wat je bespaart is het renteverschil, niet de gang naar de notaris.

De regeling heet niet voor niets verhuisregeling: hij bestaat alleen als je zelf in de nieuwe woning gaat wonen. Koop je een tweede huis of een beleggingspand, dan valt dat er niet onder en geldt het normale beleid voor een nieuwe lening.

Kun je je hypotheek meenemen? De voorwaarden op een rij

Mag je je hypotheek meenemen naar een nieuwe woning? Bij de meeste geldverstrekkers wel, maar niet onvoorwaardelijk. De regeling staat in je hypotheekvoorwaarden onder het kopje verhuisregeling of meeneemregeling, en de details verschillen per partij. Lees dat stuk voordat je een bod uitbrengt, want een verkeerde volgorde kost je de regeling.

De hardste beperking is dat meenemen alleen kan bij je eigen geldverstrekker. Wil je naar een andere partij omdat die goedkoper is, dan sluit je een nieuwe hypotheek af en is je oude rente weg. Je huidige hypotheek meenemen naar een andere bank bestaat niet.

De tweede beperking is de termijn. Bij de meeste geldverstrekkers mag er zes maanden zitten tussen het aflossen van je oude lening en het passeren van de nieuwe hypotheekakte; sommige rekenen drie maanden, andere twaalf. Wie langer huurt tussen twee woningen in, verliest de oude rente.

De derde is de inkomenstoets. Meenemen geeft je geen recht op hetzelfde bedrag: de geldverstrekker toetst je opnieuw op de leennormen van dat moment. Reken daarom vooraf uit wat je nu kunt lenen met de rekenhulp voor je maximale hypotheek, zeker als je inkomen of je gezinssituatie sinds de vorige aanvraag is veranderd.

Voorwaarde	Wat er gebruikelijk geldt
Bij welke geldverstrekker	Alleen bij je huidige partij; naar een andere geldverstrekker is het gewoon een nieuwe hypotheek
Termijn tussen de twee aktes	Meestal zes maanden, bij sommige partijen drie en bij andere twaalf
Wie de lening op naam heeft	Minimaal een van de oorspronkelijke geldnemers verhuist mee naar de nieuwe woning
Hoeveel je meeneemt	Hooguit het restant van je huidige lening; alles daarboven is een nieuw leningdeel
Welke rente	Het percentage en de resterende rentevaste periode van elk meegenomen leningdeel
Aflosvorm en einddatum	Blijven staan, dus je krijgt geen nieuwe looptijd van dertig jaar
Soort woning	De nieuwe woning wordt je eigen woning en moet aan het onderpandbeleid voldoen
Toets	Volledige nieuwe inkomens- en onderpandtoets op de normen van dat moment

Gecontroleerd op gebruikelijke voorwaarden, augustus 2026

Wat je precies meeneemt: rente, looptijd en aflosvorm

Een hypotheek bestaat vaak uit meerdere leningdelen met elk een eigen rente, rentevaste periode en einddatum. Bij het meenemen gaat dat per deel. Heb je een annuïtair deel van 180.000 euro tegen 2,1 procent vast tot 2031 en een aflossingsvrij deel van 60.000 euro tegen 2,6 procent vast tot 2029, dan verhuizen die twee met hun eigen condities mee. Je kunt ook kiezen om er maar een mee te nemen.

De resterende looptijd loopt door. Een lening die nog 22 jaar te gaan heeft, heeft na de verhuizing nog 22 jaar te gaan, niet opnieuw dertig. Dat houdt je maandlast hoger dan bij een verse lening van hetzelfde bedrag, maar je bent ook eerder van de schuld af. Wat dat voor jouw bedragen betekent, zie je in de maandlasten-rekenhulp.

Ook de aflosvorm reist mee. Een aflossingsvrij leningdeel dat op 31 december 2012 al bestond, houdt bij een verhuizing zijn overgangsrecht voor de renteaftrek zolang het bedrag niet stijgt. Dat is voor veel huiseigenaren de echte waarde van de regeling, want een nieuw aflossingsvrij leningdeel geeft geen recht meer op aftrek.

Wat niet meeverhuist, is de garantie op een lage rente na afloop van de rentevaste periode. Loopt jouw 2,1 procent over vijf jaar af, dan krijg je op dat moment gewoon het dan geldende tarief, net als iedereen. Hoe die hypotheekrente tot stand komt en waarom een langere rentevaste periode duurder is, staat in de gids daarover.

Meenemen of toch een nieuwe hypotheek afsluiten

De rekensom is in de kern eenvoudig: ligt de rente van je oude hypotheek onder wat geldverstrekkers vandaag vragen voor dezelfde rentevaste periode, dan levert meenemen geld op. Ligt hij erboven, dan is een nieuwe hypotheek voordeliger en laat je de oude rente met plezier achter.

Er is een misverstand dat die keuze vertroebelt. Veel mensen die hun huis verkopen, nemen hun hypotheek mee omdat ze denken anders boeterente te betalen. Bij vrijwel alle geldverstrekkers is aflossen bij verkoop van de woning boetevrij, ook midden in een rentevaste periode. Dat staat in de voorwaarden, niet in de wet, dus controleer het bij jouw partij. Wat de verhuisregeling je oplevert is dus niet het ontlopen van een boete, maar het behouden van een lage rente.

Hoe groot dat voordeel is, hangt aan drie getallen: het renteverschil, het bedrag dat je meeneemt en het aantal jaren dat je rente nog vaststaat. Bij 1,5 procentpunt verschil op twee ton en nog zes jaar vast praat je al gauw over twintigduizend euro. Zet die som naast de rest van je plannen met de rekenmethode voor oversluiten, want de logica is dezelfde.

Twijfel je, vraag dan bij je geldverstrekker allebei de offertes op: een verhuisofferte met de meegenomen condities en een offerte voor een volledig nieuwe hypotheek. Die twee naast elkaar leggen kost je niets en maakt het verschil zichtbaar in euro's per maand.

Situatie	Meestal de gunstigste route
Je oude rente ligt onder de rente van vandaag	Meenemen: je houdt de lage rente tot het einde van de rentevaste periode
Je oude rente ligt boven de rente van vandaag	Nieuwe hypotheek afsluiten; bij verkoop los je de oude boetevrij af
Je rente staat nog maar een of twee jaar vast	Het verschil is klein; let vooral op de rente die je daarna krijgt
Je gaat fors meer lenen voor een duurder huis	Combineren: het oude deel meenemen, het extra deel tegen de rente van nu
Je verhuist naar een goedkopere woning	Een deel meenemen en de rest aflossen uit de verkoopopbrengst
Je wilt naar een andere geldverstrekker	Meenemen kan niet; het wordt een nieuwe hypotheek
Er zit meer dan een halfjaar tussen verkoop en aankoop	Meenemen valt af bij de meeste partijen; reken met de rente van dat moment

Meer lenen voor een duurder huis

Een nieuw huis kopen en je hypotheek meenemen gaat bij de meeste verhuizingen samen met bijlenen, want de volgende woning is doorgaans duurder. De geldverstrekker splitst je nieuwe hypotheek dan in twee stukken: het meegenomen deel tegen je oude rente, en een nieuw leningdeel tegen de rente die op dat moment geldt. Je hebt daarna dus twee rentepercentages op een akte.

Op dat nieuwe deel gelden de huidige regels. De rente is alleen aftrekbaar als je het in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflost, en er begint voor dat deel een eigen aftrektermijn van dertig jaar te lopen. Voor de rentevaste periode ben je vrij: je mag het nieuwe deel korter of langer vastzetten dan het meegenomen deel.

Hoeveel je in totaal kunt lenen, bepaalt de leennorm op basis van je inkomen, en die staat los van wat je nu aan hypotheek hebt. De gids over hypotheek berekenen legt uit hoe de woonquote en de waarde van de woning die grens bepalen. Blijft het totaal onder de NHG-grens van 470.000 euro in 2026, dan kun je het geheel met Nationale Hypotheek Garantie afsluiten en betaal je 0,4 procent provisie over de lening.

Een detail dat mensen verrast: het meegenomen deel telt gewoon mee in die toets. Je kunt dus in theorie je oude hypotheek niet meer krijgen, bijvoorbeeld na een inkomensdaling of het wegvallen van een tweede inkomen. Vraag in dat geval vroeg bij je geldverstrekker na wat er nog kan.

Verhuizen naar een goedkopere woning

Je hypotheek meenemen naar een goedkopere woning kan gewoon, alleen neem je dan minder mee dan je nu hebt. Je kiest zelf welk deel van je lening blijft staan en welk deel je aflost uit de verkoopopbrengst. Omdat je de woning verkoopt, is die aflossing bij vrijwel alle geldverstrekkers boetevrij, hoeveel er ook nog vaststond.

Bij die keuze houd je het leningdeel met de laagste rente en de langste resterende rentevaste periode aan, en los je de duurdere delen af. Heb je een oud aflossingsvrij deel met overgangsrecht, dan is dat vaak juist het deel dat je wilt behouden, want zo'n recht komt niet terug.

Wat er overblijft na de verkoop is je overwaarde: de opbrengst min de verkoopkosten min je restschuld. Die bepaalt hoeveel hypotheek je op het nieuwe huis nog nodig hebt, en fiscaal hoeveel je maximaal mag lenen met renteaftrek. Reken met de overwaarde-rekenhulp vooraf uit waar je op uitkomt, dan weet je meteen of je nog een tweede leningdeel nodig hebt.

Verhuizen naar iets kleiners betekent vaak dat je hypotheek fors daalt en je maandlast dus ook. Vergeet daarbij niet dat de aftrek meedaalt: minder rente betekent minder teruggaaf, en dat kan je voorlopige aanslag flink veranderen. Laat die aanpassen in de maand van de overdracht, niet pas bij de aangifte.

Wat het kost en wat je bespaart

Meenemen is geen gratis handeling. Er komt een nieuwe hypotheekakte op de nieuwe woning, dus je betaalt de notaris en het Kadaster, en meestal ook een taxatie en advies- of bemiddelingskosten. Wat je niet betaalt is boeterente, maar die zou je bij verkoop toch niet betalen.

Het scheelt wel in de advieskosten. Een verhuisaanvraag bij je eigen geldverstrekker is administratief eenvoudiger dan een volledige aanvraag bij een nieuwe partij, en veel adviseurs rekenen daar een lager tarief voor. Vraag het tarief vooraf schriftelijk op, want de verschillen tussen adviseurs zijn groot. De opbouw van die posten staat in detail bij de kosten van oversluiten, die bij een verhuizing bijna hetzelfde zijn.

Deze financieringskosten zijn in het jaar van betaling aftrekbaar, in 2026 tegen een tarief van maximaal 37,56 procent. Dat geldt voor de advieskosten, de taxatie, de notaris- en kadasterkosten van de hypotheekakte en de NHG-provisie. De overdrachtsbelasting en de notariskosten van de leveringsakte horen bij de woning en zijn niet aftrekbaar.

Post	Bedrag in 2026	Betaal je die bij meenemen?
Notaris, hypotheekakte	ongeveer € 600	Ja, er komt een nieuwe akte
Kadaster, inschrijving hypotheekakte	€ 103,50	Ja
Taxatie van de nieuwe woning	ongeveer € 500	Meestal wel
Advies en bemiddeling	ongeveer € 2.500 bij volledig advies, minder bij een verhuisaanvraag	Meestal wel
NHG-provisie	0,4% van de lening	Alleen als je met NHG afsluit
Boeterente	€ 0 bij verkoop van de woning	Nee

Gecontroleerd op augustus 2026

De fiscale kant: renteaftrek en de bijleenregeling

Meenemen zet je renteaftrek niet op nul en ook niet opnieuw op dertig jaar. De aftrektermijn hoort bij je eigenwoningschuld en telt door, ongeacht op welk huis de hypotheek staat. Had je in 2012 een hypotheek, dan stopt de aftrek over dat deel in 2042, hoe vaak je ook verhuist. Alleen over een echte verhoging begint een nieuwe termijn van dertig jaar te lopen.

De regeling die bij een verhuizing het meeste geld kost, is de bijleenregeling. Verkoop je met overwaarde, dan ontstaat een eigenwoningreserve ter grootte van de opbrengst min de verkoopkosten min je oude eigenwoningschuld. Die reserve verlaagt de hypotheek waarover je in het nieuwe huis renteaftrek krijgt. Steek je de overwaarde er niet in maar zet je hem op de spaarrekening, dan is de rente over dat deel van je nieuwe lening niet aftrekbaar en verhuist die schuld naar box 3.

De eigenwoningreserve vervalt drie jaar na de verkoop. Wie langer huurt voordat hij weer koopt, ontloopt de regeling, maar verliest ondertussen wel zijn meeneemregeling, die vaak al na zes maanden sluit. Die twee termijnen wijzen dus tegengesteld en dat maakt de keuze soms lastig.

Tijdens de overgang bestaat er nog een verhuisregeling, deze keer in de belastingwet. Staat je oude woning leeg en te koop, dan mag je de rente over beide hypotheken aftrekken in het jaar van vertrek plus de drie kalenderjaren daarna. Verhuur je de oude woning in die periode, dan vervalt dat recht direct en gaat het huis naar box 3.

De timing: verkopen, kopen en overbruggen

Bij een verhuizing passeren twee aktes op verschillende dagen, en de volgorde bepaalt hoeveel gedoe je hebt. Verkoop je eerst en koop je daarna, dan weet je precies hoeveel overwaarde je hebt en past het meenemen eenvoudig binnen de termijn. Koop je eerst, dan zit je tijdelijk met twee woningen en twee hypotheken.

Voor die tussenperiode bestaat de overbruggingshypotheek: een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde uit je oude huis alvast gebruikt voor de aankoop. Die wordt afgelost zodra je oude woning is overgedragen. Geldverstrekkers rekenen daarvoor meestal een hogere rente dan voor een gewone hypotheek en gaan bij een nog niet verkochte woning uit van een lagere waarde dan de vraagprijs.

Passeert de nieuwe woning eerder dan de oude, dan is de meeneemregeling ook aan de orde. De meeste geldverstrekkers laten toe dat de nieuwe akte voor de verkoop passeert en verrekenen de rente achteraf, maar de termijn telt dan de andere kant op. Vraag bij de aanvraag expliciet hoe jouw partij daarmee omgaat.

Reken op zes tot tien weken tussen de aanvraag en het bindend aanbod, langer in drukke perioden. Houd bij het tekenen van de koopakte een financieringsvoorbehoud aan dat daarbij past. Hoe de route van offerte tot notaris verloopt, staat in de gids over het afsluiten van een hypotheek, en het bredere overzicht van alle keuzes vind je op de hypotheekpagina.

Zo neem je je hypotheek mee naar je nieuwe huis

Begin voordat je een bod uitbrengt, want een deel van de voorwaarden gaat over volgorde en termijnen.

1. Zoek je leningdelen, rentes en einddata op

   Pak je laatste jaaroverzicht en noteer per leningdeel het restant, de rente, de einddatum van de rentevaste periode en de aflosvorm. Dat lijstje bepaalt wat er te winnen valt en welk deel je bij een kleiner huis wilt behouden.

2. Lees de verhuisregeling in je hypotheekvoorwaarden

   Kijk naar de termijn tussen de twee aktes, of je de aanvraag vooraf moet indienen en of alle geldnemers mee moeten verhuizen. Deze drie punten laten de regeling in de praktijk het vaakst misgaan.

3. Vergelijk je oude rente met de rente van vandaag

   Zet je huidige percentage naast wat geldverstrekkers nu vragen voor een vergelijkbare rentevaste periode en verhouding tussen lening en woningwaarde. Ligt je oude rente lager, dan is meenemen het uitgangspunt. Ligt hij hoger, dan sluit je bij verkoop gewoon boetevrij een nieuwe lening af.

4. Reken je overwaarde en je maximale hypotheek door

   Bepaal wat er na verkoop overblijft en hoeveel je met je huidige inkomen kunt lenen. Doe dat met de overwaarde-rekenhulp en de rekenhulp voor je maximale hypotheek, zodat je weet welke koopsom realistisch is voordat je gaat bezichtigen.

5. Vraag een verhuisofferte aan bij je geldverstrekker

   Meld je verhuisplan zodra je koopakte er ligt en vraag om een offerte met de meegenomen condities plus een eventueel nieuw leningdeel. Vraag er meteen een offerte voor een volledig nieuwe hypotheek naast, dan zie je het verschil in maandlast zwart-op-wit.

6. Regel de overbrugging als je koopt voor je verkoopt

   Zit er tijd tussen de aankoop en de verkoop, dan neem je een overbruggingskrediet mee in de aanvraag. Reken de dubbele lasten voor die maanden door met de maandlasten-rekenhulp, zodat je weet hoeveel buffer je nodig hebt.

7. Bewaak de termijn tussen de twee passeerdata

   Laat de notaris de data van beide overdrachten op elkaar afstemmen en houd de termijn uit je voorwaarden aan, meestal zes maanden. Loopt de verkoop uit, meld dat dan direct bij je geldverstrekker in plaats van te hopen dat het net past.

8. Controleer de akte en het eerste jaaroverzicht

   Kijk in de conceptakte of de meegenomen leningdelen met de juiste rente, rentevaste periode en einddatum zijn overgenomen. Controleer het jaar erna op je jaaroverzicht of dat zo is gebleven; correcties achteraf kosten veel meer moeite dan een blik vooraf.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Check dit voordat je je hypotheek meeneemt

• Je kent per leningdeel het restant, de rente en de einddatum van de rentevaste periode
• Je weet welke termijn jouw geldverstrekker hanteert tussen de twee passeerdata
• Je hebt je oude rente vergeleken met de rente van vandaag voor dezelfde rentevaste periode
• Je hebt zowel een verhuisofferte als een offerte voor een nieuwe hypotheek opgevraagd
• Je weet hoeveel eigenwoningreserve er na de verkoop ontstaat en of je die volledig in het nieuwe huis steekt
• Je hebt gecheckt of je oude aflossingsvrije deel met overgangsrecht meeverhuist
• Je hebt de dubbele lasten en de overbrugging doorgerekend als je koopt voor je verkoopt
• Je hebt je voorlopige aanslag aangepast op de maand van de overdracht

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat je boeterente bespaart met meenemen

Bij verkoop van de woning laten vrijwel alle geldverstrekkers je boetevrij aflossen, ook midden in een rentevaste periode. Wie op dat verkeerde argument een hoge oude rente meeneemt, betaalt jaren te veel rente terwijl er niets te ontlopen viel.

De termijn tussen de twee overdrachten laten verlopen

De regeling sluit bij de meeste partijen na zes maanden. Wie tussendoor gaat huren of wacht op een nieuwbouwoplevering, is zijn oude rente kwijt en betaalt op een lening van twee ton al gauw duizenden euro's per jaar meer.

Ervan uitgaan dat je hetzelfde bedrag weer krijgt

Bij een verhuisaanvraag toetst de geldverstrekker je opnieuw op de leennormen van dat moment. Na een inkomensdaling, een scheiding of het wegvallen van een tweede inkomen kan je huidige hypotheek te hoog blijken, ook al betaal je hem al jaren keurig.

De overwaarde niet in de nieuwe woning steken

De bijleenregeling verlaagt je aftrekbare hypotheek met de volledige eigenwoningreserve. Wie een deel op de spaarrekening laat staan, betaalt over dat stuk lening rente zonder aftrek, jaar na jaar, en merkt het pas bij de definitieve aanslag.

Het oude aflossingsvrije deel per ongeluk opgeven

Een aflossingsvrij leningdeel van voor 2013 houdt zijn overgangsrecht bij een verhuizing, maar alleen als je het echt meeneemt en niet verhoogt. Wie het aflost of omzet, krijgt dat recht nooit terug en gaat over dat bedrag voortaan de volle rente betalen.

Pas na de overdracht van de oude woning bellen

Een aantal geldverstrekkers eist dat de verhuisaanvraag binnen is voordat de oude lening wordt afgelost. Wie de volgorde omdraait, kan de regeling kwijt zijn ook al zit hij ruim binnen de termijn.

Vergeten de voorlopige aanslag aan te passen

Na een verhuizing verandert je rente, je schuld en je eigenwoningforfait. Loopt de maandelijkse teruggaaf op de oude cijfers door, dan volgt bij de aanslag een naheffing die soms twee jaar tegelijk beslaat.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Bij een eenvoudige verhuizing met een gelijk inkomen en een woning in dezelfde prijsklasse kun je de verhuisaanvraag prima zelf bij je geldverstrekker indienen. Zodra er meer speelt, verdient een hypotheekadviseur zijn nota van gemiddeld 2.500 euro in 2026 meestal terug: bij een oud aflossingsvrij deel met overgangsrecht, bij een spaar- of beleggingspolis die meeloopt, bij een overbrugging of bij een inkomen dat is veranderd. Hij ziet ook of het per saldo slimmer is om de oude rente te laten gaan en helemaal opnieuw te beginnen.

Voor de fiscale kant is een adviseur niet altijd voldoende. Speelt de bijleenregeling omdat je de overwaarde niet volledig in het nieuwe huis steekt, of heb je in de overgangsperiode twee woningen, dan is een fiscalist of belastingadviseur de juiste persoon, meestal tegen een uurtarief. Bij een scheiding of een woning met meerdere eigenaren loopt de route via de notaris, omdat de eigendomsverhouding en de akte dan ook veranderen.

Voorbereiden kun je altijd zelf. Je jaaroverzicht, de maandlasten-rekenhulp en een blik op de kosten die bij een nieuwe akte horen geven je binnen een uur een eerlijk beeld van wat meenemen jou oplevert. Met dat beeld voer je een veel scherper gesprek, zowel bij een aanvraag die je zelf doet als bij een adviseur.