OZB-waarde: de waarde waarover je onroerendezaakbelasting betaalt

Wat de OZB-waarde precies is

De OZB-waarde is geen zelfstandig getal dat de gemeente apart berekent. Het is de WOZ-waarde van je woning, en die waarde is de grondslag waarover de onroerendezaakbelasting wordt geheven. Op je aanslag gemeentelijke belastingen zie je daarom twee dingen staan die samen het bedrag bepalen: een vastgestelde waarde in euro's en een percentage daarachter.

De term duikt op omdat mensen naar de aanslag kijken en niet naar de beschikking. Formeel heet het de vastgestelde waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken. Hoe die waarde tot stand komt, waar je hem opvraagt en wat je ermee kunt, staat in de gids over de WOZ-waarde.

Die waarde is de geschatte verkoopprijs van je woning, leeg en vrij van huur, op de waardepeildatum. Het is dus niet de prijs die je ooit betaalde, niet het bedrag waarvoor je hypotheekverstrekker het huis in de boeken heeft en niet de waarde na aftrek van je hypotheekschuld. Je hypotheek doet er voor de OZB niets toe: iemand met een afbetaald huis en iemand die net gekocht heeft, betalen bij dezelfde waarde hetzelfde bedrag.

Van waarde naar bedrag: zo rekent de gemeente

De rekensom is kort: de vastgestelde waarde maal het tarief voor eigenaren van woningen. Er zijn geen schijven en geen vrijstelling aan de onderkant, dus een woning die twee keer zoveel waard is levert precies twee keer zoveel OZB op. De gemeenteraad stelt het tarief elk jaar vast in de belastingverordening, en dat tarief geldt voor iedereen in de gemeente gelijk.

Sommige gemeenten noteren het tarief als een percentage, andere als een promillage. Een tarief van 0,105 procent en een tarief van 1,05 promille zijn hetzelfde getal. In 2026 liggen de tarieven voor woningeigenaren in de praktijk ergens tussen 0,08 en 0,15 procent; dat is geen wettelijke grens maar de bandbreedte die je tussen gemeenten aantreft. Wat de posten op zo'n aanslag verder betekenen, staat in de gids over de belasting van je gemeente.

Wil je je eigen bedrag narekenen, dan heb je twee getallen nodig: de waarde van je beschikking en het tarief uit de verordening van jouw gemeente. Je eigen waarde en die van vergelijkbare woningen check je met de WOZ-check.

Vastgestelde waarde	Tarief 0,090%	Tarief 0,105%	Tarief 0,135%
€ 300.000	€ 270	€ 315	€ 405
€ 400.000	€ 360	€ 420	€ 540
€ 439.000 (landelijk gemiddelde)	€ 395	€ 461	€ 593
€ 550.000	€ 495	€ 578	€ 743
€ 700.000	€ 630	€ 735	€ 945

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld met aangenomen tarieven, augustus 2026

De waardepeildatum: je waarde loopt een jaar achter

De waarde op je aanslag van 2026 is niet de waarde van vandaag. De wet schrijft voor dat de gemeente uitgaat van de prijs die je woning zou opbrengen op 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar. Voor belastingjaar 2026 is dat 1 januari 2025, voor 2027 wordt dat 1 januari 2026.

Dat verklaart de meeste verbazing over de aanslag. Een markt die in de loop van 2025 opliep, zie je pas terug op het biljet van 2027. Een woning die net na de peildatum in waarde daalde, staat toch nog op de hogere waarde. Je kunt daar niets tegen inbrengen: dat de markt na de peildatum draaide, is geen bezwaargrond, want de wet legt die datum vast.

De gemeente moet de beschikking binnen acht weken na het begin van het kalenderjaar versturen. In de praktijk vallen de meeste aanslagen in februari of maart op de mat, vaak samen met de andere gemeentelijke heffingen en de heffingen van het waterschap. De bezwaartermijn van zes weken telt vanaf de dagtekening op het biljet, niet vanaf de dag dat je de post opende.

Belastingjaar	Waardepeildatum	Beschikking op de mat	Uiterste bezwaardatum
2024	1 januari 2023	eerste weken van 2024	zes weken na de dagtekening
2025	1 januari 2024	eerste weken van 2025	zes weken na de dagtekening
2026	1 januari 2025	eerste weken van 2026	zes weken na de dagtekening
2027	1 januari 2026	eerste weken van 2027	zes weken na de dagtekening

Gecontroleerd op wettelijke systematiek Wet WOZ, augustus 2026

Hoe de gemeente aan die waarde komt

Gemeenten taxeren woningen modelmatig. Ze koppelen de objectkenmerken van jouw huis aan de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum daadwerkelijk zijn verkocht, en corrigeren voor de verschillen. Het gaat om oppervlakte, inhoud, bouwjaar, kaveloppervlak, type woning, ligging, onderhoudstoestand en bijgebouwen zoals een aanbouw, dakkapel of garage.

Die kenmerken staan in het taxatieverslag, dat je gratis opvraagt via het loket van je gemeente of via MijnOverheid. Daar zie je ook welke drie of vier verkochte woningen als vergelijking zijn gebruikt. Fouten zitten vaker in de kenmerken dan in het model: een woonoppervlak van 140 vierkante meter terwijl het er 118 zijn, een dakkapel die nooit is gebouwd, of een aanbouw die is meegeteld bij de buren.

De uitkomst is nadrukkelijk geen taxatierapport. Voor de vraag wat je huis waard is bij verkoop zegt de WOZ-waarde weinig, want hij hoort bij een datum die inmiddels ruim een jaar oud is. Wil je een actueler beeld, dan kom je verder met een echte berekening van je woningwaarde of een taxatie.

Waarom je aanslag stijgt terwijl het tarief daalt

Een gemeente begroot geen tarief maar een opbrengst. Stijgen alle woningen in de gemeente met tien procent in waarde, dan zou hetzelfde tarief tien procent meer geld opleveren dan de raad nodig heeft. Daarom verlaagt de raad het tarief in zo'n jaar, zodat de totale OZB-opbrengst uitkomt op wat er begroot is, meestal de opbrengst van vorig jaar plus een verhoging voor inflatie en beleid.

Voor jou persoonlijk telt daarom niet de stijging van je waarde, maar de stijging ten opzichte van het gemeentelijk gemiddelde. Steeg jouw woning minder dan gemiddeld, dan daalt je aanslag ondanks een hogere waarde. Steeg hij harder, bijvoorbeeld door een verbouwing of doordat jouw type woning in trek was, dan ga je erop achteruit.

Landelijk betaalt een huishouden met een eigen woning in 2026 gemiddeld 1.895 euro aan gemeente, waterschap en provincie samen, waarvan 1.095 euro naar de gemeente gaat; dat is 4,8 procent oftewel 86 euro meer dan in 2025. Hoe die lasten zich verhouden tot wat het Rijk over je huis heft, lees je in het overzicht over belastingen rond je woning.

Waardeontwikkeling van jouw woning	Nieuwe waarde	OZB bij tarief 0,0980%	Verschil met € 440 vorig jaar
Gelijk gebleven	€ 400.000	€ 392	€ 48 lager
5% erbij	€ 420.000	€ 412	€ 28 lager
10% erbij, het gemeentelijk gemiddelde	€ 440.000	€ 431	€ 9 lager
15% erbij	€ 460.000	€ 451	€ 11 hoger
20% erbij	€ 480.000	€ 470	€ 30 hoger

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij een tariefverlaging van 0,1100% naar 0,0980%, augustus 2026

Dezelfde waarde telt op meer plekken mee

De OZB is de zichtbaarste heffing over je waarde, maar niet de enige. Het eigenwoningforfait rekent met precies hetzelfde getal: in 2026 is dat 0,35 procent van de WOZ-waarde voor woningen tussen 75.000 en 1.350.000 euro, en boven die grens 4.725 euro plus 2,35 procent over het meerdere. Dat bedrag telt bij je inkomen op en kost je dus het tarief waartegen je box 1-inkomen wordt belast. Wat dat bij jouw waarde betekent, reken je door met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait.

Het waterschap heft de watersysteemheffing voor eigenaren over dezelfde waarde, met een eigen promillage. Erf of schenk je een woning, dan is de WOZ-waarde de wettelijke maatstaf voor de erf- of schenkbelasting, waar voor kinderen na de vrijstelling 10 procent tot 158.669 euro en 20 procent daarboven geldt in 2026. En bij een tweede woning of een verhuurde woning is de WOZ-waarde de grondslag in box 3.

Voor je hypotheek is de waarde ook bruikbaar. Veel geldverstrekkers accepteren een recente WOZ-beschikking als bewijs dat je schuld ten opzichte van de overwaarde van je huis in een lagere risicoklasse valt, wat een renteopslag kan schelen.

Waar de waarde meetelt	Maatstaf in 2026	Wie int
OZB eigenaren woning	Tarief van je gemeente, gangbaar 0,08% tot 0,15%	Gemeente
Eigenwoningforfait	0,35% bij een waarde van € 75.000 tot € 1.350.000	Rijk, via de aangifte inkomstenbelasting
Watersysteemheffing eigenaren	Promillage van je waterschap over dezelfde waarde	Waterschap
Erfbelasting over een woning	10% tot € 158.669 en 20% daarboven, voor kinderen na de vrijstelling	Rijk
Schenkbelasting over een woning	10% tot € 158.669 en 20% daarboven, voor kinderen na de vrijstelling	Rijk
Box 3 bij een tweede of verhuurde woning	Forfaitair rendement over de WOZ-waarde	Rijk
Afvalstoffenheffing en rioolheffing	Vast bedrag, niet aan de waarde gekoppeld	Gemeente

Gecontroleerd op augustus 2026

Eigenaar, huurder, verhuur en bedrijfspanden

Bij woningen betaalt alleen de eigenaar OZB. Het gebruikersdeel voor woningen is afgeschaft, dus een huurder krijgt geen OZB-aanslag, wel de afvalstoffenheffing en soms het gebruikersdeel van de rioolheffing. Verhuur je een woning, dan blijft de OZB dus volledig bij jou liggen; je mag hem niet als aparte post bij de huurder in rekening brengen.

Bij niet-woningen ligt het anders. Daar heft de gemeente twee keer over dezelfde waarde, één keer bij de eigenaar en één keer bij de gebruiker, en de tarieven voor niet-woningen liggen doorgaans flink hoger dan die voor woningen. Bij een pand dat deels woning en deels bedrijf is, blijft het woondeel buiten de gebruikersheffing.

Wie op 1 januari eigenaar is volgens het Kadaster, betaalt de OZB over het hele jaar. Verkoop je in maart, dan krijg jij de aanslag en niet de koper. Notarissen verrekenen de zakelijke lasten in de nota van afrekening vaak naar rato van het aantal dagen, maar dat is gebruik en geen wet: het staat of valt met wat er in de koopovereenkomst is afgesproken. Wat er verder bij de overdracht wordt afgerekend, zie je in de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting.

Situatie	Wie betaalt de OZB	Waarover
Woning die je zelf bewoont	Alleen de eigenaar	De volledige vastgestelde waarde
Verhuurde woning	Alleen de eigenaar	De volledige waarde; de huurder betaalt geen OZB
Bedrijfspand	Eigenaar en gebruiker allebei, met eigen tarieven	De waarde van het pand
Woon-werkpand	Eigenaar over het geheel, gebruiker alleen over het zakelijke deel	Waarde gesplitst via de woondelenvrijstelling
Woning in aanbouw	De eigenaar	Grond plus wat er op de peildatum gebouwd stond
Losse garagebox of parkeerplaats	De eigenaar	Eigen beschikking; woning- of niet-woningtarief hangt af van het gebruik
Woning verkocht in de loop van het jaar	Wie op 1 januari eigenaar was	Het hele jaar, verrekening loopt via de koopovereenkomst

Gecontroleerd op augustus 2026

Als de waarde niet klopt: bezwaar in zes weken

Bezwaar maken tegen de vastgestelde waarde is gratis en je doet het zelf. Je hebt zes weken vanaf de dagtekening op het biljet, en een bezwaar per e-mail of via het digitale loket volstaat bij de meeste gemeenten. Je hoeft geen tegentaxatie te laten maken: een onderbouwing met de juiste objectkenmerken en twee of drie vergelijkbare verkopen rond de peildatum is genoeg om het gesprek te openen.

Bel eerst de afdeling belastingen. Staat er een harde fout in de kenmerken, dan corrigeren veel gemeenten die zonder formele procedure. Levert dat niets op, dien dan alsnog binnen de termijn het bezwaar in; je kunt de motivering later aanvullen als je pro forma indient. De gemeente moet vóór het einde van het kalenderjaar beslissen.

Bureaus die op basis van no cure no pay bezwaar maken, werken gratis voor jou omdat zij bij succes de wettelijke proceskostenvergoeding van de gemeente incasseren. Dat mag, maar je geeft er wel de regie mee uit handen. Loop eerst zelf de controlepunten van de WOZ-check langs. Weeg ook mee dat een lagere waarde niet altijd gunstig is: wie binnenkort overwaarde wil opnemen of het huis als onderpand opnieuw laat waarderen, heeft juist baat bij een waarde die de markt volgt.

Zo controleer je de waarde waarover je OZB betaalt

Van het biljet in je brievenbus tot een onderbouwd bezwaar duurt dit een uur of twee.

1. Pak de aanslag erbij en noteer twee getallen

   Zoek op het biljet de vastgestelde waarde en de dagtekening. De dagtekening bepaalt je uiterste bezwaardatum, want de termijn van zes weken telt daarvandaan. Zoek daarnaast het OZB-tarief voor eigenaren van woningen op in de belastingverordening van je gemeente, zodat je de rekensom zelf kunt nalopen.

2. Vraag het taxatieverslag op

   Het verslag is gratis en staat in het digitale loket van je gemeente of in MijnOverheid. Daarin lees je met welke objectkenmerken de gemeente heeft gerekend en welke verkochte woningen als vergelijking dienden. Zonder dat verslag weet je niet waar een eventuele fout zit en schiet een bezwaar zijn doel voorbij.

3. Controleer de kenmerken van je woning

   Leg woonoppervlak, inhoud, bouwjaar, kaveloppervlak en bijgebouwen naast de werkelijkheid en naast je eigen verkoopbrochure of bouwtekening. Let ook op wat er niet staat: achterstallig onderhoud, funderingsproblemen, geluidsoverlast of erfpacht drukken de waarde en worden in modellen makkelijk over het hoofd gezien.

4. Vergelijk met verkopen rond de peildatum

   Voor de aanslag van 2026 tel je alleen verkopen die rond 1 januari 2025 plaatsvonden. Kijk daarnaast wat vergelijkbare woningen in je straat aan waarde hebben gekregen; die gegevens zijn openbaar. Wijkt jouw waarde structureel af zonder dat je huis afwijkt, dan heb je een concreet aanknopingspunt.

5. Bel de gemeente bij een duidelijke fout

   Een verkeerd woonoppervlak of een niet-bestaande dakkapel wordt vaak binnen een paar dagen hersteld zonder formele procedure. Vraag wel om een schriftelijke bevestiging en houd in de gaten of de nieuwe beschikking op tijd komt. Blijft die uit, dien dan alsnog bezwaar in voordat de zes weken om zijn.

6. Dien binnen de termijn bezwaar in

   Vermeld het aanslagnummer, de vastgestelde waarde, wat er volgens jou niet klopt en welke waarde je wel passend vindt. Vraag tegelijk om uitstel van betaling voor het betwiste deel, want dat gaat niet vanzelf. De gemeente beslist uiterlijk op 31 december van het lopende jaar.

7. Reken na wat de uitkomst je oplevert

   Wordt de waarde verlaagd, dan daalt niet alleen de OZB maar ook het eigenwoningforfait en de watersysteemheffing van hetzelfde jaar. De gemeente stuurt een verminderingsbeschikking en betaalt het te veel betaalde terug. Corrigeer je aangifte inkomstenbelasting als die al is ingediend met de oude waarde.

Overdrachtsbelasting

Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting

Controlelijst bij je OZB-aanslag

• De dagtekening op het biljet genoteerd en de uiterste bezwaardatum in de agenda gezet
• Vastgestelde waarde maal het tarief uit de verordening nagerekend en vergeleken met het bedrag op de aanslag
• Taxatieverslag opgevraagd en de objectkenmerken punt voor punt gecontroleerd
• Waardestijging van je woning afgezet tegen de gemiddelde stijging in je gemeente
• Gekeken of waardedrukkende omstandigheden zoals erfpacht, achterstallig onderhoud of geluid zijn meegewogen
• Nagegaan of een lagere waarde elders nadelig uitpakt, bijvoorbeeld bij een hypotheekopslag of een aanstaande verkoop
• Bij verkoop of aankoop in de koopovereenkomst gecheckt hoe de zakelijke lasten worden verrekend
• Betaling geregeld of automatische incasso aangevraagd voordat de eerste vervaldatum verstrijkt

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat de OZB-waarde de huidige marktwaarde is

De waarde op je aanslag van 2026 hoort bij 1 januari 2025. Wie hem gebruikt als vraagprijs bij verkoop of als onderbouwing bij een taxatie, rekent met een verouderd getal. In een stijgende markt zit je er tienduizenden euro's naast, in een dalende markt precies andersom.

De bezwaartermijn laten verstrijken

Zes weken na de dagtekening is de waarde onherroepelijk voor dat belastingjaar. Een te hoge waarde van 30.000 euro kost je dan al gauw zeventig tot negentig euro per jaar aan OZB, eigenwoningforfait en waterschapsheffing samen, en die fout kan jaren doorwerken omdat het model volgend jaar op dezelfde kenmerken verder rekent.

Gemeenten vergelijken op alleen het tarief

Een gemeente met een laag OZB-tarief kan hoge waarden en dure afvalstoffen- en rioolheffing hebben. Alleen het totaal per jaar zegt iets. Vergelijk daarom het bedrag dat een standaardhuishouden in beide gemeenten betaalt, niet het percentage in de verordening.

Bezwaar maken zonder te kijken wat een lagere waarde elders kost

Een lagere waarde verlaagt je OZB met een paar tientjes, maar hij werkt ook door in je risicoklasse bij de geldverstrekker en in de onderbouwing bij verkoop. Erf je binnenkort een woning, dan is een lagere waarde juist duizenden euro's waard. Reken beide kanten door voordat je bezwaar indient.

Vergeten dat een verbouwing de waarde verhoogt

Een aanbouw, dakkapel of uitgebouwde zolder die vóór de peildatum gereed was, telt mee in de waarde van het eerstvolgende belastingjaar. Wie de aanslag niet controleert, ziet de sprong pas als het bedrag al vaststaat. Andersom geldt hetzelfde: sloop of schade die de waarde drukt, moet je zelf melden.

Aannemen dat verkopen de aanslag stopt

Wie op 1 januari eigenaar is, betaalt de OZB over het hele jaar, ook bij een overdracht in februari. Staat er niets over verrekening in de koopovereenkomst, dan blijft die last volledig bij de verkoper. Bij een woning van 450.000 euro en een tarief van 0,105 procent gaat het om 472 euro die je onbedoeld voor de koper betaalt.

Het bezwaar uitbesteden zonder te lezen wat je tekent

No-cure-no-pay-bureaus incasseren bij succes de proceskostenvergoeding van de gemeente. Dat kost jou niets, maar je machtigt hen wel om namens jou te procederen en soms om vervolgjaren automatisch mee te nemen. Lees de machtiging door en check hoe je hem opzegt.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een OZB-aanslag reken je zelf na en een bezwaar tegen de waarde dien je zelf in: je hebt alleen het taxatieverslag en een paar vergelijkbare verkopen nodig, en de procedure is gratis. Voor een gewone eengezinswoning is er geen enkele reden om daar iemand voor in te schakelen.

Er zijn situaties waarin dat anders ligt. Bij een woon-werkpand, een monument, een woning met erfpacht of een object dat deels als niet-woning is aangemerkt, gaat het over de splitsing van de waarde en dan is een WOZ-specialist of belastingadviseur zijn geld waard; reken op een uurtarief van ongeveer 125 tot 250 euro in 2026. Loopt het uit op beroep bij de rechtbank, dan kan een gemachtigde bij winst een proceskostenvergoeding van de gemeente krijgen.

Speelt de waarde een rol bij een erfenis, een schenking van een woning of een echtscheiding, dan gaat het al snel over duizenden euro's belasting en is een gesprek met een notaris of fiscalist verstandig, doorgaans 200 tot 400 euro voor een adviesgesprek in 2026. Draait het om je hypotheek, bijvoorbeeld bij een renteopslag of een aanvullende lening, dan hoort de vraag bij een hypotheekadviseur thuis. Voor de vraag wat je woning nu echt waard is, kom je verder bij een taxateur of makelaar dan bij de aanslag van je gemeente.