Scheiden en in het koophuis blijven wonen: wanneer dat kan

Mag je in het huis blijven wonen als je gaat scheiden?

Zolang jullie getrouwd zijn of geregistreerd partner, kan geen van beiden de ander de deur wijzen. Dat geldt ook als de woning maar op één naam staat, want de echtelijke woning is wettelijk beschermd en uitzetten kan alleen via de rechter. De verdeling van het huis bij een scheiding gaat over het eigendom, en dat is een andere vraag dan wie er de komende maanden slaapt.

Die twee vragen lopen in de praktijk door elkaar heen. Blijven wonen tijdens de procedure zegt niets over wie de woning uiteindelijk toebedeeld krijgt. Andersom geldt hetzelfde: wie vertrekt, geeft daarmee zijn aandeel in de woning niet weg. Bij scheiding in huis blijven wonen is dus eerst een feitelijke vraag over de komende maanden en pas daarna een vraag over eigendom.

Komen jullie er samen niet uit, dan vraagt een advocaat bij de rechtbank een voorlopige voorziening aan. De rechter kent het uitsluitend gebruik van de woning dan toe aan één van jullie voor de duur van de procedure. Waar de kinderen hun hoofdverblijf krijgen weegt daarin zwaar, net als de vraag wie de woonlasten kan dragen.

Na de scheiding loopt er nog een vangnet. Woonde je in de woning op het moment dat de echtscheiding in de registers van de burgerlijke stand wordt ingeschreven, dan kun je de rechter vragen om nog zes maanden te mogen blijven tegen een redelijke vergoeding. Dat recht staat in artikel 1:165 van het Burgerlijk Wetboek en geldt ook als de woning alleen van je ex is. Het is uitdrukkelijk tijdelijk en het loopt niet vooruit op de verdeling zelf.

Tijdelijk blijven wonen en wie in die periode wat betaalt

Zodra één van jullie vertrekt en de ander blijft, ontstaat een scheve situatie: één persoon heeft het volledige woongenot van een woning die van jullie beiden is. Daar hoort een vergoeding tegenover te staan, de gebruiksvergoeding. Geen enkele wet schrijft het bedrag voor; de rechter kijkt naar wat redelijk en billijk is.

In de rechtspraak wordt meestal gerekend met een rendement over het aandeel van de vertrekker in de overwaarde. Percentages van 0,5 tot 4 procent per jaar komen voor, waarbij 2,5 procent een veelgebruikt vertrekpunt is. Bij een aandeel van 80.000 euro in de overwaarde komt dat neer op 2.000 euro per jaar, ongeveer 167 euro per maand.

De hypotheeklasten draagt in de regel degene die er woont, omdat daar het woongenot tegenover staat. Afwijken mag: betaalt de vertrekker door, dan wordt dat vaak verrekend met de partneralimentatie of met de uitkoopsom. Zet in beide gevallen op papier wie wat betaalt en vanaf welke datum, anders wordt de eindafrekening bij de notaris een discussie over bonnetjes van jaren terug.

Wat jullie onderling ook afspreken, richting de geldverstrekker blijven jullie allebei aansprakelijk voor de hele hypotheek. Een betalingsachterstand raakt dus ook degene die allang ergens anders woont, met een registratie bij het BKR als gevolg. De routes om die aansprakelijkheid te beëindigen staan bij uit elkaar gaan met een koophuis.

Post	Wie betaalt dit meestal	Waarom die verdeling
Hypotheekrente en aflossing	Degene die in de woning woont	Woonlast die tegenover het woongenot staat
Gebruiksvergoeding aan de vertrekker	Degene die blijft	Vergoeding voor het gemiste gebruik van het aandeel van de ander
Gebruikersdeel gemeente en waterschap	De bewoner	Deze heffingen volgen wie er feitelijk woont
Eigenarenheffingen, opstalverzekering, groot onderhoud	Beide eigenaren naar rato	Deze kosten horen bij het eigendom, niet bij het gebruik
Energie, water, klein onderhoud	De bewoner	Verbruik en dagelijks gebruik
Aflossingsdeel van de maandlast	De bewoner, met verrekening bij de verdeling	Aflossen vergroot de overwaarde die jullie later samen delen

Gecontroleerd op gebruikelijke verdeling, augustus 2026

Definitief blijven wonen door je ex uit te kopen

Blijven wonen wordt pas definitief als jij de enige eigenaar bent. Dat gebeurt bij de notaris met een akte van verdeling, en de prijs die daarbij hoort is de uitkoopsom. De rekensom zelf is eenvoudig: de waarde van de woning min de hypotheekschuld levert de overwaarde op, en daarvan betaal je het aandeel van je ex.

Bij een woning van 350.000 euro met 200.000 euro hypotheek is de overwaarde 150.000 euro. Zijn jullie ieder voor de helft eigenaar, dan is de uitkoopsom 75.000 euro. Jij neemt de bestaande schuld van 200.000 euro volledig over en leent de uitkoopsom erbij, dus je nieuwe hypotheek wordt 275.000 euro.

De waarde die je gebruikt is de marktwaarde op de peildatum die jullie afspreken, niet de WOZ-waarde en niet de vraagprijs van de buren. Een taxatie kost in 2026 rond de 500 euro en is voor de geldverstrekker toch nodig. Spreek ook af wat er gebeurt als de levering pas maanden later plaatsvindt en de markt intussen beweegt.

Waren jullie niet allebei voor de helft eigenaar, dan volgt de uitkoopsom de eigendomsverhouding uit de leveringsakte. Bracht één van jullie eigen geld in bij de aankoop of erfde iemand een bedrag dat in het huis ging zitten, dan speelt daarnaast een vergoedingsrecht. Hoe dat uitpakt hangt af van jullie huwelijkse voorwaarden of samenlevingscontract, en dat staat uitgewerkt bij scheiden met een eigen huis.

Wat de geldverstrekker van je vraagt voordat je alleen verder mag

De handtekening die alles beslist is niet die van je ex, maar die van de geldverstrekker. Jullie hebben de hypotheek samen afgesloten en zijn allebei hoofdelijk aansprakelijk voor het geheel. Om alleen verder te gaan heb je ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid nodig, en dat krijg je alleen als jouw inkomen de hele lening draagt.

Daarvoor gelden de gewone financieringslastnormen. In 2026 mag bij een rente van 4 procent een toetsinkomen tot 70.000 euro ongeveer 22,6 procent aan hypotheeklasten besteden; daarboven loopt die woonquote op tot 25,3 procent. Een goed energielabel telt extra mee, van 5.000 euro bij label C of D tot 25.000 euro bij label A met drie plussen.

Partneralimentatie mag je meetellen als inkomen zodra die in een beschikking of convenant staat, maar de geldverstrekker kijkt naar de resterende duur. Sinds 2020 is de hoofdregel de helft van de huwelijksduur met een maximum van vijf jaar; met kinderen onder de twaalf loopt de verplichting door tot het jongste kind twaalf wordt. Kinderalimentatie die jij betaalt gaat er juist als vaste last vanaf.

Loopt de toets net niet goed af en heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan is er een extra route. NHG doet dan een beheertoets op je actuele inkomen, vermogen en verplichtingen. Past het bijna, dan kan de geldverstrekker de rente of de looptijd aanpassen; in zwaardere gevallen lost NHG een deel van de lening in één keer af zodat de maandlast daalt en de woning behouden blijft. De NHG-grens is in 2026 470.000 euro, of 498.200 euro als je energiebesparende maatregelen meefinanciert, en de eenmalige borgtochtprovisie is 0,4 procent van de lening.

Toetsinkomen per jaar	Woonquote 2026	Maximale hypotheek bij 4% rente	Bruto maandlast
€ 30.000	20,1%	€ 105.000	€ 502
€ 40.000	22,6%	€ 158.000	€ 753
€ 50.000	22,6%	€ 197.000	€ 942
€ 60.000	22,6%	€ 237.000	€ 1.130
€ 70.000	22,6%	€ 276.000	€ 1.318
€ 80.000	25,3%	€ 353.000	€ 1.687
€ 90.000	25,3%	€ 397.000	€ 1.898

Gecontroleerd op financieringslastnormen 2026, 30 jaar annuïtair, zonder opslag voor het energielabel

De belastingregels als jij blijft en je ex vertrekt

Over het aandeel dat je bij de verdeling overneemt betaal je geen overdrachtsbelasting. Voor gehuwden en geregistreerd partners volgt die vrijstelling uit de verdeling van de gemeenschap. Woonden jullie ongehuwd samen, dan geldt de vrijstelling als jullie de woning ooit samen hebben gekocht en ieder voor minstens 40 procent gerechtigd was. Kocht je ex het huis destijds alleen en koop jij je nu in, dan is het een gewone verkrijging tegen 2 procent in 2026.

De hypotheekrente trek je af naar rato van jouw deel van de schuld. Ben je voor de helft schuldenaar, dan trek je de helft van de rente af, ook als jij feitelijk alles betaalt. Na de overname is de hele schuld van jou en trek je de volle rente af, mits het nieuwe leningdeel voor de uitkoopsom in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair wordt afgelost.

Voor je ex loopt er ondertussen een klok. De woning die hij of zij verlaat blijft nog 24 maanden een eigen woning; daarna verhuizen dat aandeel en de bijbehorende schuld naar box 3 en stopt de renteaftrek. Woon jij er in die periode zonder huur te betalen, dan mag je ex zijn deel van het eigenwoningforfait aftrekken als betaalde partneralimentatie, en bij jou telt hetzelfde bedrag als ontvangen alimentatie mee. Dat werkt alleen als de onderhoudsplicht uit een beschikking, convenant of andere schriftelijke afspraak blijkt.

Het fiscaal partnerschap eindigt pas als aan twee voorwaarden is voldaan: er is een scheidingsverzoek ingediend én jullie staan niet meer op hetzelfde adres ingeschreven. Tot dat moment doen jullie samen aangifte en mag je het saldo van eigenwoningforfait en renteaftrek vrij verdelen. Het forfait is in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde tot 1.350.000 euro, en de aftrek gaat tegen maximaal 37,56 procent.

Situatie	Gevolg voor degene die blijft	Gevolg voor degene die vertrekt
Beiden nog eigenaar, jij woont er	Aftrek over jouw deel van de schuld	Aftrek over zijn deel, maximaal 24 maanden
Na 24 maanden, nog niet verdeeld	Ongewijzigd voor jouw eigen deel	Aandeel en schuld naar box 3, geen renteaftrek meer
Jij woont er gratis, alimentatieplicht vastgelegd	Deel van het forfait telt als ontvangen alimentatie	Deel van het forfait aftrekbaar als betaalde alimentatie
Jij hebt uitgekocht, woning op jouw naam	Volledige renteaftrek, forfait over de hele WOZ-waarde	Geen eigen woning meer, eventueel eigenwoningreserve
Verdeling van de gemeenschap na huwelijk	Geen overdrachtsbelasting	Geen heffing over de ontvangen uitkoopsom
Samenwoners, ieder minstens 40 procent bij aankoop	Geen overdrachtsbelasting	Geen heffing over de ontvangen uitkoopsom

Gecontroleerd op belastingregels 2026

Uit elkaar gaan en toch samen in huis blijven wonen

Uit elkaar gaan en toch in huis blijven wonen met je ex komt vaker voor dan mensen denken, meestal omdat de een de woning niet alleen kan dragen en een huurhuis te duur of niet te vinden is. Dat mag: geen enkele regel verplicht je apart te gaan wonen zodra de relatie voorbij is. De gevolgen zitten vooral in de administratie en die worden vaak onderschat.

Zolang jullie allebei op hetzelfde adres staan ingeschreven blijven jullie fiscaal partner en toeslagpartner, ook als het scheidingsverzoek al bij de rechtbank ligt. Jullie doen dus nog samen aangifte, de inkomens tellen bij elkaar op voor de zorgtoeslag, en de alleenstaande-ouderkop in het kindgebonden budget krijg je nog niet. Dat verschil loopt in de honderden euro's per jaar.

Je uitschrijven op een adres waar je feitelijk woont is geen optie. De inschrijving in de basisregistratie personen moet je werkelijke woonadres volgen; een onjuiste inschrijving levert een correctie op, met terugvordering van toeslagen en soms een boete. Wil je het partnerschap beëindigen, dan moet er iemand echt verhuizen.

Praktisch werkt deze tussenfase alleen met heldere afspraken. Leg vast wie welke vaste lasten betaalt, hoe jullie de ruimtes en de gezamenlijke boodschappen verdelen, en tot welke datum de situatie duurt. Sommige ouders kiezen ervoor de kinderen in het huis te laten en zelf om beurten te komen, maar dan is er een tweede verblijfplaats nodig en die kost ook geld. Komt er later een nieuwe partner bij jou wonen, dan gelden weer andere regels: die staan bij inwonen bij iemand met een koophuis.

Als alleen doorgaan niet lukt: de tussenoplossingen

Blijft de toets van de geldverstrekker net buiten bereik, dan zijn er meer routes dan verkopen alleen. Welke past, hangt af van hoe groot het gat is en hoe lang je het nodig hebt. Een tekort van een paar duizend euro los je anders op dan een tekort van een ton.

De eenvoudigste tussenvorm is samen eigenaar blijven. Jij woont er, jij betaalt de lasten en een gebruiksvergoeding, en de verdeling schuift op naar een moment waarop jouw inkomen hoger is of de rente lager. De prijs is dat je ex mede-aansprakelijk blijft en zelf moeilijk een nieuwe hypotheek krijgt, want de bestaande lening telt bij hem volledig mee.

Verlagen van de uitkoopsom kan ook, door hem te verrekenen met andere vermogensbestanddelen. Wie het huis houdt, laat dan bijvoorbeeld het spaargeld, de waarde van een polis of een deel van het te verevenen pensioen aan de ander. Een schenking of lening van ouders komt eveneens voor, al telt een familielening als maandlast mee in de toets.

Loopt het echt niet rond, dan is verkopen de eerlijke uitkomst, en met NHG kan een restschuld onder voorwaarden worden kwijtgescholden. Dezelfde vraag speelt trouwens na het overlijden van een partner: hoe die toets daar uitpakt lees je bij in huis blijven wonen na het overlijden van je partner.

Route	Wanneer die past	Belangrijkste nadeel
Uitkopen en hypotheek op één naam	Je inkomen draagt de hele lening	Eenmalige kosten en een hogere maandlast
Samen eigenaar blijven, jij woont er	Het tekort is tijdelijk en overzienbaar	Je ex blijft aansprakelijk en kan zelf lastig kopen
Uitkoopsom verrekenen met pensioen of spaargeld	Er is ander vermogen om mee te schuiven	Je levert liquiditeit of pensioen in
Beheertoets en aanpassing via NHG	Hypotheek met NHG en een klein tekort	Alleen mogelijk binnen de NHG-voorwaarden
Lening of schenking van familie	Het tekort is een vast bedrag	De lening drukt de leenruimte bij de toets
Verkopen en de overwaarde delen	Het gat is structureel te groot	Je verliest de woning en de lage rente die eraan hangt

Wat blijven wonen kost aan eenmalige kosten en maandlasten

De eenmalige kosten van een overname zijn overzichtelijk. Je betaalt een akte van verdeling bij de notaris, een nieuwe hypotheekakte, de inschrijving bij het Kadaster, een taxatie en meestal hypotheekadvies. Bij elkaar kom je in 2026 uit rond de 4.500 euro, en sluit je met Nationale Hypotheek Garantie af dan komt daar 0,4 procent van de lening bij.

De maandlast verandert meer dan mensen verwachten. Je neemt niet alleen de helft van je ex over, je leent ook de uitkoopsom erbij, terwijl er nog maar één inkomen tegenover staat. Op een hypotheek van 275.000 euro tegen 4 procent is de bruto maandlast 1.313 euro; netto komt daar in het eerste jaar ongeveer 304 euro renteaftrek vanaf.

Reken ook de rest van het huishouden opnieuw door. Gemeentelijke heffingen dalen zelden mee als er iemand vertrekt, de opstalverzekering blijft gelijk en het onderhoud van een eengezinswoning is hetzelfde met één bewoner. Wie op leeftijd alleen in een groot huis achterblijft, kijkt vaak meteen verder vooruit naar ouder worden en wonen en naar de aanpassingen die horen bij langer thuis blijven wonen.

Houd verder een buffer aan die past bij een huishouden met één inkomen. Een kapotte cv-ketel of een lekkend dak was met twee salarissen vervelend en is met één salaris een probleem. Andere kosten die bij een eigen woning horen staan verspreid over wonen, buren en leven.

Kostenpost	Bedrag 2026	Toelichting
Akte van verdeling bij de notaris	€ 700	Marktgemiddelde; tarieven verschillen per kantoor
Nieuwe hypotheekakte	€ 600	Nodig omdat de schuldenaar wijzigt
Inschrijving Kadaster, twee aktes	€ 207	Wettelijk tarief, 103,50 euro per akte
Taxatie van de woning	€ 500	Voor de uitkoopsom én voor de geldverstrekker
Hypotheekadvies en bemiddeling	€ 2.500	Marktgemiddelde voor een volledig advies
Overdrachtsbelasting bij verdeling	€ 0	Vrijgesteld bij verdeling van de gemeenschap
Borgtochtprovisie NHG	0,4% van de lening	Alleen bij een hypotheek met NHG

Gecontroleerd op augustus 2026

Zo regel je dat je in het huis kunt blijven wonen

De volgorde bepaalt of het lukt: eerst de cijfers, dan de bank, en pas daarna de notaris.

1. Leg vast wie er voorlopig woont en wie wat betaalt

   Zet binnen de eerste weken op papier wie in de woning blijft, wie de hypotheek betaalt en of er een gebruiksvergoeding komt. Zonder die afspraak groeit er stilletjes een verrekenpost die bij de eindafrekening tot ruzie leidt. Komen jullie er niet uit, dan vraagt een advocaat een voorlopige voorziening aan; de rechtbank behandelt zo'n verzoek meestal binnen enkele weken.

2. Laat de woning taxeren en spreek een peildatum af

   Een taxatie van rond de 500 euro in 2026 geeft de marktwaarde die je nodig hebt voor de uitkoopsom en voor de geldverstrekker. Spreek erbij af op welke datum de waarde en de hypotheekschuld worden bevroren, zodat marktbewegingen tijdens de procedure niet opnieuw ter discussie staan.

3. Reken je maximale hypotheek op één inkomen uit

   Neem je bruto jaarinkomen, de woonquote uit de normen van 2026 en de rente die je nu kunt krijgen. Tel de te ontvangen partneralimentatie erbij en trek de kinderalimentatie die je betaalt eraf. Zo weet je binnen een half uur of de uitkoopsom haalbaar is voordat je er emotioneel in investeert.

4. Vraag ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid aan

   Dien het verzoek in bij je huidige geldverstrekker, met loonstroken, de conceptafspraken over alimentatie en de taxatie. Reken op vier tot acht weken doorlooptijd. Wijst de geldverstrekker het af en heb je NHG, vraag dan om de beheertoets voordat je de woning te koop zet.

5. Zet de afspraken in het convenant

   Het echtscheidingsconvenant legt de uitkoopsom vast, de peildatum, wie welke schuld draagt en de eventuele alimentatieplicht. Die laatste is fiscaal van belang, omdat het eigenwoningforfait alleen als alimentatie meetelt wanneer de onderhoudsplicht schriftelijk vastligt.

6. Teken de akte van verdeling bij de notaris

   De notaris maakt de akte van verdeling en de nieuwe hypotheekakte, schrijft beide in bij het Kadaster en betaalt de uitkoopsom uit. Pas op dit moment is de woning van jou alleen. Teken nooit eerder dan het moment waarop het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid schriftelijk rond is.

7. Werk je administratie bij

   Geef de wijziging door aan de gemeente, het waterschap, de opstalverzekering en de Belastingdienst, en pas je voorlopige aanslag aan zodat de renteaftrek klopt met de nieuwe situatie. Controleer daarna op je jaaroverzicht of de hypotheek inderdaad op één naam staat. Wat er verder bij zo'n verhuizing en verdeling komt kijken staat bij scheiden met een eigen huis.

Check dit voordat je besluit te blijven wonen

• Weet je de actuele marktwaarde uit een taxatie en de exacte restschuld op de peildatum
• Is de uitkoopsom berekend op basis van de eigendomsverhouding uit de leveringsakte
• Draagt jouw toetsinkomen de hele hypotheek volgens de normen van 2026
• Heb je het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid schriftelijk binnen
• Staat de alimentatieplicht in een beschikking of convenant, ook voor de fiscale kant
• Is de gebruiksvergoeding over de tussenperiode afgesproken en vastgelegd
• Heb je de eenmalige kosten van ongeveer 4.500 euro apart staan
• Blijft er na de nieuwe maandlast een buffer over voor onderhoud en tegenvallers

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat wie blijft wonen automatisch het huis krijgt

Gebruik en eigendom zijn twee losse dingen. Je kunt jaren in de woning wonen en hem alsnog kwijtraken omdat je de financiering niet rond krijgt. Wie op die aanname blijft zitten, verliest kostbare maanden waarin verhuizen nog rustig kon.

De akte van verdeling tekenen voordat de bank akkoord is

Zonder ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid blijft je ex meeaansprakelijk voor een woning die juridisch al van jou is. Terugdraaien kost een tweede notariële akte en opnieuw inschrijving bij het Kadaster, samen al snel meer dan duizend euro.

Rekenen met de WOZ-waarde in plaats van de marktwaarde

De WOZ-waarde loopt achter op de markt en is een gemeentelijke inschatting, geen taxatie. Zit er 20.000 euro verschil in, dan scheelt dat 10.000 euro in de uitkoopsom. De geldverstrekker accepteert de WOZ-waarde bovendien niet als onderbouwing.

Je uitschrijven op een adres waar je nog woont

Een inschrijving die niet klopt met je feitelijke verblijf levert bij controle een correctie op. Toeslagen die je op basis van de onjuiste situatie kreeg, worden teruggevorderd, en over meerdere jaren loopt dat hard op.

De gebruiksvergoeding vergeten af te spreken

Wordt er niets vastgelegd, dan claimt de vertrekker die vergoeding vaak alsnog bij de eindafrekening, met terugwerkende kracht. Over twee jaar en een aandeel van 80.000 euro in de overwaarde gaat het om zo'n 4.000 euro die je niet had begroot.

De alimentatieplicht niet schriftelijk vastleggen

Woont de een gratis in het huis van de ander, dan is de aftrek van het eigenwoningforfait als alimentatie alleen mogelijk als de onderhoudsplicht uit een beschikking of convenant blijkt. Zonder papier gaat die aftrek verloren en dat kost jaarlijks een paar honderd euro.

De maandlast berekenen zonder het wegvallende tweede inkomen

Twee inkomens droegen de vaste lasten, straks doet er één dat. Gemeentelijke heffingen, verzekeringen en onderhoud dalen niet mee. Een woning die op papier past binnen de norm kan in de praktijk knellen zodra er één grote reparatie langskomt.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De rekensom of je kunt blijven wonen maak je prima zelf: waarde min schuld, aandeel van je ex, en dan je maximale hypotheek op één inkomen. Voor de uitvoering wordt het al snel specialistenwerk. Een hypotheekadviseur weet welke geldverstrekker partneralimentatie soepel meetelt en kost daarvoor gemiddeld 2.500 euro in 2026; die kosten zitten meestal al in de begroting van de overname. Een familierechtadvocaat of mediator regelt de voorlopige voorziening, het convenant en de alimentatieberekening, in 2026 meestal tussen de 150 en 275 euro per uur, met vaste pakketprijzen bij gezamenlijke mediation. De notaris rekent voor de akte van verdeling rond de 700 euro in 2026.

Ga zeker naar een fiscalist als er ondernemingsvermogen, een oude spaar- of beleggingshypotheek of een gedeeld eigenwoningverleden in het spel is, want daar wordt de renteaftrek na de verdeling snel ingewikkeld. Bij een woning die minder waard is dan de schuld is de eerste vraag juist één aan je geldverstrekker en aan NHG, niet aan een adviseur. Wil je eerst het hele plaatje van de verdeling zien, begin dan bij de routes bij uit elkaar gaan met een koophuis.