Vrijstelling overdrachtsbelasting: wanneer je niets hoeft te betalen
De bekendste vrijstelling van overdrachtsbelasting is de startersvrijstelling: ben je 18 tot 35 jaar, ga je er zelf wonen, gebruik je de vrijstelling voor het eerst en is de woning niet meer waard dan 555.000 euro in 2026, dan betaal je 0 procent in plaats van 2 procent. Daarnaast vervalt de heffing bij een erfenis, bij het verdelen van een huwelijksgemeenschap, bij een nieuwbouwwoning waarover al btw wordt betaald en in een reeks bijzondere gevallen zoals landgoederen en landbouwgrond. Elke vrijstelling moet je claimen: de notaris legt de grond ervoor vast in de akte en er gaat altijd een aangifte de deur uit.
- 0% 2026 tarief met de startersvrijstelling
- € 555.000 2026 woningwaardegrens van de startersvrijstelling
- 18 tot 35 jaar wettelijk leeftijd op de dag van de overdracht
- 1 keer wettelijk hoe vaak je de startersvrijstelling in je leven mag gebruiken
- 2% 2026 tarief zonder vrijstelling voor een woning waarin je zelf gaat wonen
Gecontroleerd op augustus 2026
Wanneer je geen overdrachtsbelasting betaalt
Over vrijwel elke verkrijging van een woning in Nederland betaal je overdrachtsbelasting: 2 procent in 2026 als je er zelf voor langere tijd gaat wonen, 8 procent als dat niet zo is, en 10,4 procent voor onroerend goed dat geen woning is. Hoe die heffing werkt en wie hem afdraagt staat in de gids over de overdrachtsbelasting. Op deze pagina gaat het over de uitzonderingen, want er is een flinke lijst situaties waarin de heffing helemaal vervalt.
De vrijstellingen vallen uiteen in drie groepen. De startersvrijstelling voor kopers tot 35 jaar is er de bekendste van. Daarnaast is er een groep die met familie en relaties te maken heeft: erven, trouwen, scheiden en het verdelen van een gezamenlijke woning. De derde groep bestaat uit bijzondere gevallen, zoals een nieuwbouwwoning waarover al btw wordt betaald, een landgoed onder de Natuurschoonwet, landbouwgrond en een bedrijfsoverdracht binnen de familie.
Een vrijstelling van overdrachtsbelasting gaat nooit vanzelf. Ook als je niets hoeft te betalen, wordt er aangifte gedaan en legt de notaris in de akte vast op welke grond de vrijstelling geldt. Wat de koop zonder vrijstelling zou kosten, reken je uit met de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting.
| Situatie | Vrijstelling | Belangrijkste voorwaarde |
|---|---|---|
| Starter koopt een woning | Ja, 0% in plaats van 2% | 18 tot 35 jaar, zelf bewonen, eenmalig, waarde tot € 555.000 in 2026 |
| Je erft een woning | Ja, geen overdrachtsbelasting | Geen, maar over de erfenis betaal je wel erfbelasting |
| Erfgenamen verdelen de nalatenschap | Ja | De woning wordt toebedeeld aan een van de erfgenamen |
| Je trouwt in gemeenschap van goederen | Ja, geen verkrijging | De woning valt door boedelmenging in de gemeenschap |
| Scheiding: verdelen van de huwelijksgemeenschap | Ja | De woning viel in de gemeenschap of het verrekenbeding |
| Samenwoners verdelen hun woning | Ja | Samen gekocht, ieder aandeel tussen 40 en 60 procent |
| Nieuwbouwwoning of bouwterrein | Ja, er wordt btw geheven | Levering is belast met 21 procent btw |
| Je bouwt op grond die al van jou is | Ja | Je was al eigenaar van de grond |
| Landgoed onder de Natuurschoonwet | Ja | Het landgoed 25 jaar in stand houden |
| Landbouwgrond of natuurgrond | Ja | Bedrijfsmatig agrarisch gebruik of natuurbeheer |
| Bedrijfsoverdracht binnen de familie | Ja | Overdracht aan kind, kleinkind, broer of zus die de zaak voortzet |
| Je krijgt een woning geschonken | Nee | Wel verrekening van de overdrachtsbelasting met de schenkbelasting |
Gecontroleerd op augustus 2026
De startersvrijstelling en de vier voorwaarden
De startersvrijstelling bestaat sinds 1 januari 2021 en zet het tarief voor jonge kopers op 0 procent. Er zijn vier voorwaarden en die gelden allemaal tegelijk. Je bent meerderjarig en nog geen 35 jaar op de dag van de overdracht bij de notaris. Je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen. Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt. En de waarde van de woning blijft onder de grens van dat jaar, in 2026 dus 555.000 euro.
De naam is misleidend, want een echte starter hoef je niet te zijn. Je mag eerder een huis hebben gehad en zelfs meerdere keren hebben gekocht: de wet kijkt alleen of je de vrijstelling zelf al eens hebt geclaimd. Wie vóór 2021 kocht, heeft hem per definitie nog niet gebruikt. Wat er verder allemaal bij komt kijken voor jonge kopers staat in de gids over de overdrachtsbelasting voor starters.
De vrijstelling wordt per koper beoordeeld, niet per woning. Koop je samen en voldoet maar één van jullie aan de voorwaarden, dan is dat aandeel vrijgesteld en betaalt de ander gewoon 2 procent over zijn deel. Om de vrijstelling te krijgen onderteken je vóór de levering de verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling, waarin je bevestigt dat je aan alle voorwaarden voldoet. Die verklaring staat vaak al in de leveringsakte.
De leeftijd wordt gemeten op het moment van de overdracht bij de notaris, niet op het moment dat je het koopcontract tekent. Word je tussen tekenen en leveren 35, dan ben je de vrijstelling kwijt. Een overdrachtsdatum vóór je verjaardag afspreken scheelt in dat geval duizenden euro's.
Koopsom of taxatiewaarde: welke waarde telt voor de grens
De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde in het economisch verkeer, en die is minimaal de koopsom. Betaal je een normale marktprijs, dan zijn koopsom en waarde hetzelfde en is de vraag koopsom of taxatiewaarde niet zo spannend. Koop je onder de marktwaarde, bijvoorbeeld van je ouders, dan rekent de Belastingdienst met de hogere marktwaarde en toetst hij die ook aan de grens van de startersvrijstelling.
Voor de grens telt de woning inclusief alle aanhorigheden: de tuin, de schuur, de garage en de parkeerplaats die je erbij koopt. Roerende zaken tellen niet mee, zolang het bedrag dat je voor de inboedel afspreekt realistisch is. Een gordijnpakket van 40.000 euro om onder de grens te blijven houdt geen stand. De WOZ-waarde speelt hier geen rol; die gebruik je voor het eigenwoningforfait en de gemeentelijke heffingen, waarover je meer leest bij belastingen rond je woning.
De woningwaardegrens is een harde grens. Eén euro erboven en de vrijstelling vervalt volledig, dus dan betaal je 2 procent over de hele waarde. Er is geen glijdende schaal en geen deel dat wel vrijgesteld blijft. Koop je binnen twaalf maanden na de woning nog een aanhorigheid erbij, bijvoorbeeld een losse garagebox of een strook grond, en komt de waarde samen boven de grens uit, dan wordt de vrijstelling met terugwerkende kracht teruggenomen.
| Periode van de overdracht | Woningwaardegrens startersvrijstelling |
|---|---|
| 1 januari tot 1 april 2021 | Geen grens |
| 1 april 2021 tot en met 2022 | € 400.000 |
| 2023 | € 440.000 |
| 2024 | € 510.000 |
| 2025 | € 525.000 |
| 2026 | € 555.000 |
Gecontroleerd op augustus 2026
De grens die telt is die van het jaar waarin de sleutel wordt overgedragen, niet van het jaar waarin je tekent. Wie in november koopt en de levering naar januari schuift, valt onder de nieuwe grens van dat jaar, die jaarlijks meebeweegt met de gemiddelde woningwaarde.
Erven, trouwen en scheiden: de vrijstellingen rond familie
Erf je een woning, dan betaal je daarover geen overdrachtsbelasting. De wet ziet een verkrijging krachtens erfrecht niet als een belaste verkrijging, ongeacht de waarde en ongeacht je leeftijd. Er komt wel een andere heffing voor in de plaats: over je erfdeel betaal je erfbelasting, en die wordt voor een woning berekend over de WOZ-waarde. Verdelen de erfgenamen de nalatenschap zo dat het huis op naam van één van hen komt, dan is ook die verdeling vrijgesteld.
Trouw je in gemeenschap van goederen en valt de woning van je partner daardoor deels aan jou toe, dan is dat geen verkrijging voor de overdrachtsbelasting. Bij een scheiding geldt hetzelfde bij het verdelen van die gemeenschap: neemt een van beiden de woning over, dan is er geen heffing. Dat is ook zo bij een beperkte gemeenschap en bij de afwikkeling van huwelijkse voorwaarden met een verrekenbeding.
Voor samenwoners is er een aparte vrijstelling, en die is strenger. Hij geldt alleen als jullie de woning samen hebben gekocht en ieder aandeel tussen de 40 en 60 procent lag. Stond de woning op één naam en betaalde de ander mee, dan is er bij het uit elkaar gaan geen gezamenlijke verkrijging geweest en is er dus geen vrijstelling; de overnemende partner betaalt dan 2 procent over het overgenomen deel.
Wie samenwoont en de woning op één naam zet, verspeelt bij een breuk de vrijstelling voor samenwoners. Bij een woning van 400.000 euro waarvan de helft wordt overgenomen, kost dat 4.000 euro aan overdrachtsbelasting in 2026. Een samenlevingscontract lost dat niet op: de tenaamstelling in de leveringsakte is bepalend.
Een woning geschonken krijgen of onder de waarde kopen
Een geschonken woning is niet vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Krijg je een huis van je ouders, dan is dat een verkrijging en betaal je 2 procent over de waarde in het economisch verkeer als je er zelf gaat wonen. Voldoe je aan de vier voorwaarden, dan kan de startersvrijstelling ook hier gelden, want die kijkt naar de verkrijging en niet naar de vraag of er een koopsom is betaald.
Daarnaast komt de schenkbelasting in beeld, en die wordt voor een woning berekend over de WOZ-waarde. Om te voorkomen dat je twee keer over hetzelfde betaalt, bestaat de samenloopregeling: de betaalde overdrachtsbelasting wordt in mindering gebracht op de schenkbelasting, over het bedrag waarover beide heffingen drukken. Verschillen de grondslagen, dan telt de laagste van de twee. Hoe de schenkbelasting zelf wordt berekend lees je in de gids over schenkingsbelasting.
Een rekenvoorbeeld maakt dat concreet. Stel, je ouders schenken je een woning met een marktwaarde en een WOZ-waarde van beide 300.000 euro. Je betaalt 2 procent overdrachtsbelasting, dus 6.000 euro. Over de schenking is na aftrek van de jaarlijkse vrijstelling van 6.908 euro in 2026 schenkbelasting verschuldigd; die aanslag wordt vervolgens verminderd met de 6.000 euro die je al aan overdrachtsbelasting hebt betaald. Wat de WOZ-waarde van de woning is, controleer je met de WOZ-check.
Ook een verkoop ver onder de marktwaarde valt onder deze regels. Het verschil tussen de prijs en de werkelijke waarde ziet de Belastingdienst als schenking, terwijl de overdrachtsbelasting hoe dan ook over de volle waarde wordt berekend. Een taxatie door een onafhankelijke taxateur voorkomt discussie achteraf over welke waarde de juiste was.
Nieuwbouw, doorverkoop en de bijzondere vrijstellingen
Bij een nieuwbouwwoning betaal je geen overdrachtsbelasting, omdat over de levering al 21 procent btw wordt geheven. Diezelfde samenloopvrijstelling geldt voor een bouwterrein en voor een gebouw dat binnen twee jaar na de eerste ingebruikname wordt geleverd. Bouw je zelf iets op grond die al van jou is, dan is er evenmin een verkrijging en dus geen heffing. Hoe de afrekening bij de notaris er in beide gevallen uitziet, staat bij notaris en overdracht.
Wordt een woning binnen zes maanden na een eerdere overdracht opnieuw geleverd, dan is er geen vrijstelling maar wel een vermindering. De heffingsmaatstaf wordt verlaagd met het bedrag waarover bij de vorige overdracht al is geheven, zodat de tweede koper alleen over de waardestijging betaalt. Werd bij die eerste overdracht niets geheven, bijvoorbeeld door de startersvrijstelling, dan valt er ook niets te verminderen.
De overige gevallen komen zelden voor bij een gewone woningkoop. Een landgoed dat onder de Natuurschoonwet is gerangschikt is vrijgesteld, op voorwaarde dat je het 25 jaar in stand houdt; verkoop je eerder of haal je het uit de rangschikking, dan wordt de belasting alsnog geheven. Landbouwgrond die je bedrijfsmatig gebruikt en natuurgrond zijn vrijgesteld, net als ruilverkaveling en stedelijke herstructurering. Bij een bedrijfsoverdracht van ouder naar kind, van grootouder naar kleinkind of tussen broers en zussen geldt een vrijstelling zolang de verkrijger de onderneming daadwerkelijk voortzet. Koopt een woningcorporatie een woning terug die met een korting is verkocht, dan is die terugkoop onder voorwaarden vrijgesteld.
Wat de vrijstelling oplevert en wat het kost om hem te missen
Het verschil tussen 0 en 2 procent loopt snel op. Bij een woning van 350.000 euro scheelt de startersvrijstelling 7.000 euro in 2026, bij een woning van 500.000 euro 10.000 euro. Dat is geld dat je uit eigen zak betaalt, want de overdrachtsbelasting hoort bij de kosten koper en die mag je niet meefinancieren in de hypotheek. Wie de vrijstelling krijgt, heeft dus een fors lagere eigen inleg nodig.
Rond de woningwaardegrens ontstaat een scherpe rand. Op 555.000 euro betaal je in 2026 niets, op 556.000 euro betaal je 11.120 euro. Een woning die net boven de grens ligt, is voor een koper met vrijstelling in feite elfduizend euro duurder dan de vraagprijs suggereert. In een onderhandeling is dat een argument dat hout snijdt, want de verkoper verkoopt anders aan iemand die de vrijstelling niet nodig heeft.
Voor de belastingaangifte maakt de overdrachtsbelasting op je eigen woning geen verschil: aftrekbaar is hij niet, en met of zonder vrijstelling verandert daar niets aan. Bij een pand dat je verhuurt of in een onderneming gebruikt, ligt dat anders; dat staat uitgewerkt bij overdrachtsbelasting en aftrekbaarheid.
| Waarde van de woning | Met startersvrijstelling | 2% eigen woning | 8% niet zelf bewonen |
|---|---|---|---|
| € 250.000 | € 0 | € 5.000 | € 20.000 |
| € 350.000 | € 0 | € 7.000 | € 28.000 |
| € 450.000 | € 0 | € 9.000 | € 36.000 |
| € 555.000 | € 0 | € 11.100 | € 44.400 |
| € 556.000 | Niet mogelijk, boven de grens | € 11.120 | € 44.480 |
Gecontroleerd op tarieven 2026
De vrijstelling claimen: verklaring, aangifte en termijnen
Een vrijstelling krijg je niet automatisch toegekend; hij wordt geclaimd in de aangifte. Bij een gewone woningkoop doet de notaris dat voor je: hij verwerkt de grond voor de vrijstelling in de leveringsakte en dient de aangifte in bij de inschrijving. Voor de startersvrijstelling en voor het 2 procent-tarief moet je vóór de levering schriftelijk verklaren dat je in de woning gaat wonen. Meestal staat die verklaring in de akte, anders vul je het formulier van de Belastingdienst apart in.
Gaat de verkrijging niet via de notaris, dan doe je zelf aangifte en moet die binnen een maand na de verkrijging binnen zijn. Ook als er niets te betalen valt, gaat die aangifte de deur uit. Wie te laat is, riskeert een verzuimboete en belastingrente over het volledige bedrag.
Blijkt achteraf dat je de vrijstelling ten onrechte hebt geclaimd, bijvoorbeeld omdat je toch niet in de woning bent gaan wonen, dan volgt een naheffingsaanslag met rente. Geef zo'n wijziging zelf door aan de Belastingdienst; dat scheidt een correctie van een boete. Ben je de vrijstelling juist vergeten te claimen, dan kun je binnen zes weken na de betaling bezwaar maken tegen je eigen aangifte. Daarna resteert een verzoek om ambtshalve teruggaaf, waar de inspecteur niet aan gebonden is. De overdrachtsbelasting zelf komt verder niet terug in je aangifte inkomstenbelasting.
Zo regel je de startersvrijstelling bij je koop
Begin bij het bod, want twee van de voorwaarden liggen daarna vast.
-
Loop de vier voorwaarden na voordat je biedt
Leeftijd, eigen bewoning, eerder gebruik en waarde: als één ervan niet klopt, verandert je bod van karakter. Zonder vrijstelling komt er 2 procent bij je kosten koper, en dat bedrag moet uit eigen geld komen. Reken beide varianten door met de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting voordat je een bedrag noemt.
-
Toets de waarde aan de grens van het jaar van levering
De grens van 555.000 euro in 2026 geldt op de dag van de overdracht. Ligt de levering in het volgende kalenderjaar, dan telt de grens van dat jaar. Reken de waarde van tuin, schuur, garage en parkeerplaats mee, want die horen bij de woning.
-
Meld de vrijstelling bij de notaris zodra je koopt
De notaris stelt de akte op en doet de aangifte, dus hij moet weten dat je de vrijstelling wilt gebruiken. Bij twee kopers geef je door wie er wel en wie er niet aan de voorwaarden voldoet, want de akte splitst dat per aandeel.
-
Onderteken de verklaring vóór de overdracht
De verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling moet er zijn voordat de akte passeert. Staat hij niet in de akte, dan vul je het formulier van de Belastingdienst in en lever je het bij de notaris aan. Achteraf ondertekenen kan niet.
-
Controleer de nota van afrekening
Op de afrekening van de notaris zie je precies welk bedrag aan overdrachtsbelasting is ingehouden. Staat er 0 euro bij jouw aandeel, dan is de vrijstelling verwerkt. Klopt het bedrag niet, kaart het dan aan vóór de overdracht, want daarna is corrigeren omslachtig.
-
Bewaar de verklaring en ga er zelf wonen
Je kunt de startersvrijstelling maar één keer in je leven gebruiken, dus bewaar de akte en de verklaring bij je woningdossier. Ga daadwerkelijk in de woning wonen: wie de woning meteen verhuurt of doorverkoopt, krijgt een naheffing met belastingrente.
Overdrachtsbelasting
Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting
Check dit voordat de akte passeert
Doorgerekend: zo pakt het uit
Een woning van 400.000 euro met en zonder startersvrijstelling
Stel, je bent 31 jaar en koopt in 2026 een woning van 400.000 euro waarin je zelf gaat wonen. Met de startersvrijstelling is de overdrachtsbelasting 0 euro. Zonder vrijstelling betaal je 2 procent van 400.000 euro, dus 8.000 euro.
De rest van de kosten koper verandert daar niet door. Reken op ongeveer 700 euro voor de leveringsakte, 600 euro voor de hypotheekakte en twee keer 103,50 euro aan kadasterkosten, plus een taxatie van rond de 500 euro en advieskosten die vaak op 2.500 euro uitkomen. Dat brengt het totaal aan eigen geld op zo'n 4.500 euro met vrijstelling en 12.500 euro zonder. Het verschil van 8.000 euro moet je volledig zelf inbrengen, want de overdrachtsbelasting mag niet worden meegefinancierd.
Net boven de woningwaardegrens uitkomen
Stel, je hebt in 2026 een bod van 560.000 euro uitgebracht op een huis en je voldoet aan alle andere voorwaarden. De grens ligt op 555.000 euro, dus de vrijstelling vervalt volledig. Je betaalt 2 procent van 560.000 euro, dat is 11.200 euro.
Krijg je de prijs op 555.000 euro, dan betaal je nul. Een verlaging van 5.000 euro levert je 11.200 euro op, netto dus 6.200 euro voordeel. Andersom bekeken: om vanaf 555.000 euro hetzelfde over te houden als bij een bod van 560.000 euro zonder vrijstelling, mag je in feite tot ongeveer 566.000 euro gaan zolang je maar onder de grens blijft, wat niet kan. Daarom is de vraagprijs rond de grens vaak het echte onderhandelpunt, en niet de staat van de keuken.
Let op de tuinberging of de parkeerplaats die apart in de koopakte staat. Telt die 8.000 euro mee bij een woning van 550.000 euro, dan kom je op 558.000 euro uit en is de vrijstelling alsnog weg.
Samen kopen terwijl één van beiden 35 is
Stel, jullie kopen in 2026 samen een woning van 500.000 euro, ieder voor de helft. De ene koper is 32, de andere is 36. De vrijstelling wordt per koper beoordeeld, dus de jongste koper heeft over zijn aandeel van 250.000 euro een vrijstelling en betaalt 0 euro. De oudste koper betaalt 2 procent over zijn aandeel van 250.000 euro, dus 5.000 euro.
Samen is dat 5.000 euro in plaats van 10.000 euro zonder vrijstelling. Verschuif je de eigendomsverhouding naar 70 procent voor de jongste koper, dan daalt het bedrag naar 2 procent van 150.000 euro, dus 3.000 euro. Zo'n verschuiving heeft wel gevolgen voor de verdeling van de overwaarde en voor wat er bij een breuk gebeurt, dus laat de notaris dat samen met jullie afspraken vastleggen.
Veelgemaakte fouten
Denken dat de startersvrijstelling per woning geldt
De vrijstelling is eenmalig en persoonsgebonden. Wie hem bij een eerste appartement gebruikt, kan hem bij een volgende woning niet nog eens claimen, ook niet als hij dan pas 33 is. Bij een woning van 400.000 euro kost die aanname 8.000 euro in 2026.
De grens toetsen op de koopsom in plaats van op de waarde
Koop je onder de marktwaarde, dan rekent de Belastingdienst met de hogere waarde in het economisch verkeer. Bij een familietransactie kan een woning die op papier 520.000 euro kost dus alsnog boven de grens uitkomen, met een naheffing plus belastingrente tot gevolg.
De aanhorigheden vergeten mee te tellen
Tuin, schuur, garage en parkeerplaats horen bij de woning en tellen mee voor de grens. Een aanhorigheid die je binnen twaalf maanden alsnog erbij koopt, telt met terugwerkende kracht mee. De vrijstelling wordt dan teruggenomen over de volledige woningwaarde.
De leveringsdatum na je 35e verjaardag plannen
De leeftijd wordt gemeten op de dag dat de akte passeert. Wie in maart koopt, in mei 35 wordt en in juni levert, valt buiten de vrijstelling. Een overdracht een paar weken naar voren halen is meestal een kwestie van agenda's leggen.
Aannemen dat samenwoners bij een breuk altijd zijn vrijgesteld
De vrijstelling voor samenwoners werkt alleen als jullie de woning samen hebben gekocht en ieder aandeel tussen 40 en 60 procent lag. Stond het huis op één naam, dan betaalt de overnemer 2 procent over het overgenomen deel, ook als er een samenlevingscontract is.
Denken dat een geërfd of geschonken huis altijd belastingvrij is
Bij een erfenis vervalt de overdrachtsbelasting, maar er komt erfbelasting voor in de plaats. Bij een schenking betaal je juist wel overdrachtsbelasting, en die wordt alleen verrekend met de schenkbelasting voor zover beide heffingen op hetzelfde bedrag drukken.
Geen aangifte doen omdat er niets te betalen valt
Ook een vrijgestelde verkrijging moet worden aangegeven. Regelt de notaris het niet, dan is de termijn een maand na de verkrijging. Te laat betekent een verzuimboete, en de vrijstelling zelf raak je er niet mee kwijt maar het gedoe is aanzienlijk.
Veelgestelde vragen
Wanneer krijg je vrijstelling van overdrachtsbelasting?
In de kern in drie soorten situaties. Als starter tussen 18 en 35 jaar die zelf in de woning gaat wonen en onder de woningwaardegrens blijft, bij verkrijgingen binnen de familiesfeer zoals erven, trouwen in gemeenschap van goederen, scheiden en het verdelen van een gezamenlijk gekochte woning, en bij bijzondere gevallen zoals nieuwbouw waarover al btw wordt betaald, landgoederen onder de Natuurschoonwet, landbouwgrond en een bedrijfsoverdracht binnen de familie.
Wat zijn de voorwaarden voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters?
Vier voorwaarden die allemaal tegelijk moeten gelden. Je bent meerderjarig en nog geen 35 jaar op de dag van de overdracht, je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen, je hebt de startersvrijstelling nog nooit gebruikt en de waarde van de woning inclusief aanhorigheden blijft onder de grens, in 2026 dus 555.000 euro. Daarnaast onderteken je vóór de levering de verklaring waarin je dat bevestigt.
Geldt de vrijstelling overdrachtsbelasting voor de koopsom of de taxatiewaarde?
Voor de waarde in het economisch verkeer, en die is minimaal gelijk aan de koopsom. Bij een normale marktprijs is dat hetzelfde bedrag. Koop je onder de waarde, bijvoorbeeld van familie, dan wordt gerekend met de hogere marktwaarde en wordt die ook aan de grens getoetst. De WOZ-waarde speelt bij de overdrachtsbelasting geen rol; die gebruikt de Belastingdienst wel voor de schenk- en erfbelasting.
Hoe hoog was de vrijstelling overdrachtsbelasting in 2024?
In 2024 lag de woningwaardegrens van de startersvrijstelling op 510.000 euro. In 2023 was dat 440.000 euro, in 2025 525.000 euro en in 2026 555.000 euro. Het tarief van de vrijstelling was en is 0 procent; alleen de grens beweegt jaarlijks mee met de gemiddelde woningwaarde. Welke grens telt, hangt af van de datum waarop de akte bij de notaris passeert.
Kun je de startersvrijstelling twee keer gebruiken?
Nee, de vrijstelling is eenmalig en hangt aan de persoon. Heb je hem gebruikt, dan is hij op, ook bij een volgende woning en ook als je dan nog ruim onder de 35 bent. Wel telt eerder woningbezit niet mee: wie vóór 2021 een huis kocht of destijds gewoon 2 procent betaalde, heeft de vrijstelling nog volledig beschikbaar.
Wat als één koper jonger dan 35 is en de ander niet?
De vrijstelling wordt per koper en per aandeel beoordeeld. De koper die aan alle voorwaarden voldoet, betaalt 0 procent over zijn deel; de ander betaalt 2 procent over het zijne als hij ook in de woning gaat wonen. Bij een woning van 500.000 euro die je half om half koopt, komt dat in 2026 neer op 5.000 euro in plaats van 10.000 euro.
Betaal je overdrachtsbelasting als je een huis erft?
Nee. Een verkrijging krachtens erfrecht is geen belaste verkrijging voor de overdrachtsbelasting, ongeacht de waarde van de woning. Ook het verdelen van de nalatenschap, waarbij het huis aan één erfgenaam wordt toebedeeld, is vrijgesteld. Over je erfdeel betaal je wel erfbelasting, en die wordt voor een woning berekend over de WOZ-waarde van het jaar van overlijden.
Moet je overdrachtsbelasting betalen bij een scheiding?
Bij het verdelen van een huwelijksgemeenschap of geregistreerd partnerschap niet, ook niet als één van beiden de woning volledig overneemt. Voor samenwoners geldt een aparte vrijstelling die strenger is: de woning moet gezamenlijk zijn gekocht en ieders aandeel moet tussen de 40 en 60 procent hebben gelegen. Stond het huis op één naam, dan betaalt de overnemende partner 2 procent over het overgenomen deel.
Betaal je overdrachtsbelasting over een geschonken woning?
Ja. Een schenking van een woning is een verkrijging, dus je betaalt 2 procent over de waarde in het economisch verkeer als je er zelf gaat wonen. Voldoe je aan de voorwaarden, dan kun je ook hier de startersvrijstelling claimen. Over de schenking is daarnaast schenkbelasting verschuldigd, berekend over de WOZ-waarde; de betaalde overdrachtsbelasting wordt daarmee verrekend voor zover beide heffingen op hetzelfde bedrag drukken.
Betaal je overdrachtsbelasting bij een nieuwbouwwoning?
Nee. Over de levering van een nieuwbouwwoning of een bouwterrein wordt 21 procent btw geheven, en dan geldt de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Dat geldt ook voor een gebouw dat binnen twee jaar na de eerste ingebruikname wordt geleverd. De btw zit meestal al in de koop- en aanneemsom verwerkt, dus je ziet die post niet apart terug op de nota van afrekening.
Wat gebeurt er als de woning net boven de woningwaardegrens uitkomt?
Dan vervalt de startersvrijstelling volledig en betaal je 2 procent over de hele waarde. Er is geen glijdende schaal en geen deel dat vrijgesteld blijft. Bij 555.000 euro betaal je in 2026 nul en bij 556.000 euro betaal je 11.120 euro. Rond de grens is de koopprijs daardoor het onderhandelpunt waar het meeste geld in omgaat.
Moet je aangifte doen als je vrijstelling hebt?
Ja, elke verkrijging wordt aangegeven, ook een vrijgestelde. Bij een gewone woningkoop doet de notaris dat bij de inschrijving van de akte en hoef je zelf niets te regelen behalve de verklaring ondertekenen. Loopt de verkrijging niet via een notaris, dan moet je zelf binnen een maand na de verkrijging aangifte doen, op straffe van een verzuimboete.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Bij een standaardkoop is de notaris de enige die je nodig hebt: hij legt de vrijstelling vast, dient de aangifte in en rekent daarvoor niets extra's boven het tarief voor de leveringsakte, dat in 2026 meestal rond de 700 euro ligt. Vraag hem vooraf naar de verklaring en naar de bedragen op de conceptafrekening, want daar zie je of de vrijstelling is verwerkt. Waar het ingewikkeld wordt, is het combineren van heffingen: een woning die je van je ouders geschonken krijgt of ver onder de waarde koopt, raakt tegelijk aan de overdrachtsbelasting en de schenkbelasting, en de verrekening tussen die twee wordt zelden goed geraden. Voor zo'n constructie is een fiscalist of een estateplanner op zijn plaats; reken op enkele honderden euro's tot ruim duizend euro, afhankelijk van hoeveel er te rekenen valt. Bij een scheiding waarbij de woning wordt overgenomen, is een mediator of familierechtadvocaat het juiste loket, en die kijkt tegelijk naar de hypotheek en het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Zit je twijfel alleen in de vraag wat je zonder vrijstelling kwijt bent, dan kom je met de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting en de gids over de startersvrijstelling een heel eind zonder adviseur.