Nieuwbouw appartement kopen: van bouwnummer tot oplevering

Hoe het kopen van een nieuwbouw appartement verloopt

Een nieuwbouw appartement koop je van een projectontwikkelaar, van tekening. Er is geen bezichtiging en geen bieding: er is een prijslijst, een verkoopbrochure en een inschrijfformulier. Het proces loopt verder gelijk aan dat van andere nieuwbouw kopen, met dat verschil dat je bij een appartementengebouw ook mede-eigenaar wordt van het gebouw eromheen.

Je schrijft je in op een of meer bouwnummers. Bij overinschrijving wordt er geloot of toegewezen op criteria die de gemeente en de ontwikkelaar hebben afgesproken, bijvoorbeeld voorrang voor mensen uit de eigen gemeente of voor doorstromers uit een huurwoning. Word je toegewezen, dan volgt een gesprek met de makelaar van het project en krijg je een optie van enkele weken.

Daarna teken je twee contracten tegelijk: een koopovereenkomst voor het aandeel in de grond en een aannemingsovereenkomst voor de bouw. Vanaf dat moment geldt een wettelijke bedenktijd van een kalenderweek waarin je zonder opgaaf van reden kunt afzien. De akten passeren pas bij de notaris als de opschortende voorwaarden zijn vervuld, meestal een minimumaantal verkochte appartementen en een onherroepelijke omgevingsvergunning.

Hoe werkt nieuwbouw kopen daarna? Je betaalt de aanneemsom in termijnen mee met de bouw, uit een bouwdepot bij je geldverstrekker. De opleverdatum staat in het contract in werkbare werkdagen, niet in kalenderdagen, dus de datum in de brochure is een schatting. Hoe die telling uitpakt lees je bij de werkbare dagen.

Moment	Wat er gebeurt	Wat het je kost
Inschrijving	Je geeft je voorkeur voor een of meer bouwnummers door	Meestal niets
Toewijzing of loting	De ontwikkelaar wijst toe, je krijgt een optie van enkele weken	Soms een reserveringsvergoeding
Tekenen van de twee overeenkomsten	Koopovereenkomst grond en aannemingsovereenkomst	Nog niets, de termijnen vervallen daarna
Bedenktijd	Eén kalenderweek waarin je kosteloos kunt afzien	Niets
Vervullen opschortende voorwaarden	Vergunning onherroepelijk, verkooppercentage gehaald	Niets
Passeren bij de notaris	Grond en vervallen bouwtermijnen worden betaald, hypotheek wordt gevestigd	Grondsom, vervallen termijnen, uitstelrente, afsluitkosten
Bouwperiode	Per gereed onderdeel volgt een termijnfactuur	Bouwtermijnen uit het depot, rente over het opgenomen deel
Oplevering	Voorschouw, oplevering en overdracht van de sleutel	Laatste termijn en meerwerk, minus het depot van 5 procent

Waar je op let bij het kiezen van een bouwnummer

Bij nieuwbouw appartementen kies je niet uit huizen maar uit nummers op een plattegrond. Het verschil tussen twee bouwnummers met dezelfde plattegrond kan tienduizenden euro's zijn, en dat verschil zit vooral in ligging, verdieping en buitenruimte. Wat de brochure niet vertelt, staat op de situatietekening en in het bestemmingsplan van de gemeente.

Op de begane grond betaal je het minst, maar je kijkt uit op het maaiveld en hebt vaker inkijk en geluid van het parkeerterrein. Hoe hoger, hoe meer uitzicht en licht, en hoe hoger de prijs. Een hoekappartement heeft twee gevels met ramen en daardoor meer daglicht, maar ook meer gevel die warmte verliest en in de zomer opwarmt.

Kijk naar de oriëntatie van het balkon en naar wat er naast het gebouw gaat gebeuren. Op een nieuwbouwlocatie is de kavel naast jou vaak nog niet bebouwd, en het vrije uitzicht van vandaag kan over drie jaar een gevelwand zijn. Het bestemmingsplan of omgevingsplan geeft de maximale bouwhoogte per kavel, en dat is openbare informatie.

Praktische zaken wegen bij een appartement zwaarder dan bij een grondgebonden woning. Zit er een lift, hoeveel bergingen zijn er, is er een fietsenstalling met een oplaadpunt, en hoort er een parkeerplaats bij of moet je die apart kopen. Veel van deze afwegingen gelden ook bij een bestaand appartement kopen, met als verschil dat je hier niets kunt zien en alles uit de stukken moet halen.

Je koopt een appartementsrecht, geen gebouw

Wat je koopt is juridisch geen woning maar een appartementsrecht: een aandeel in het hele gebouw plus het exclusieve recht om jouw appartement te gebruiken. Het gebouw zelf, met de fundering, de gevels, het dak, de lift en het trappenhuis, is eigendom van alle eigenaren samen. Daarom kun je aan de buitenkant niets in je eentje beslissen.

De verdeling staat in de splitsingsakte die de notaris voor het project opstelt. Daarin staat per appartementsrecht een breukdeel, en dat breukdeel bepaalt twee dingen: hoeveel stemmen je in de vergadering hebt en welk aandeel van de gezamenlijke kosten je betaalt. Een groot appartement met een groot breukdeel betaalt dus meer servicekosten dan een kleine studio in hetzelfde gebouw.

Bij de splitsingsakte hoort een splitsingsreglement, meestal een van de landelijke modelreglementen, en vaak een huishoudelijk reglement. Daarin staan regels die je na de oplevering niet meer kunt veranderen zonder de vergadering: over harde vloerbedekking, over verhuur aan derden, over huisdieren, over zonwering en over wat je op je balkon mag zetten. Vraag deze stukken op vóór je tekent, niet erna.

Een berging en een parkeerplaats in de kelder zijn vaak aparte appartementsrechten met een eigen prijs en een eigen breukdeel. Ze worden dan in dezelfde akte geleverd, maar ze tellen wel mee in het totaal dat je financiert en in de servicekosten die je betaalt.

Onderdeel	Van wie	Wie betaalt het onderhoud
Binnenwanden, afwerking, keuken en sanitair	Van jou, privégedeelte	Jij
Gevel, dak, fundering en dragende constructie	Gemeenschappelijk	De VvE, uit het reservefonds
Kozijnen en beglazing in de buitengevel	Meestal gemeenschappelijk	De VvE, controleer je reglement
Balkon of dakterras	Gemeenschappelijk met exclusief gebruiksrecht	De VvE voor de constructie, jij voor het schoonhouden
Lift, trappenhuis, galerij en entree	Gemeenschappelijk	De VvE
Individuele afleverset, radiatoren en leidingen ná de meter	Van jou	Jij
Collectieve installatie, bijvoorbeeld een WKO of een collectieve warmtepomp	Gemeenschappelijk	De VvE
Privéberging en gekochte parkeerplaats	Vaak een apart appartementsrecht van jou	De VvE voor het casco, jij voor de rest

De VvE, de servicekosten en het reservefonds

Zodra de splitsingsakte passeert, bestaat de Vereniging van Eigenaars en ben je automatisch lid. Je kunt er niet uit stappen en je kunt je bijdrage niet opzeggen. In de eerste periode is de ontwikkelaar nog eigenaar van de onverkochte appartementen en dus stemgerechtigd lid, en vaak levert die ook het eerste bestuur en de eerste beheerder.

Je betaalt maandelijks een voorschot servicekosten. Dat voorschot dekt de opstalverzekering van het hele gebouw, het onderhoudscontract van de lift, schoonmaak en verlichting van de gemeenschappelijke ruimten, het beheer, en de storting in het reservefonds. Aan het einde van het boekjaar volgt een afrekening, en dan blijkt of het voorschot klopte.

Het reservefonds is sinds 1 januari 2018 wettelijk verplicht. De jaarlijkse storting wordt berekend op basis van een actueel meerjarenonderhoudsplan, en zonder zo'n plan geldt een minimum van 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar. Een meerjarenonderhoudsplan mag maximaal tien jaar oud zijn; daarna valt de VvE automatisch terug op die 0,5 procent.

Bij een nieuw gebouw voelt sparen voor onderhoud overbodig, en precies daar gaat het mis. De eerste jaren gebeurt er weinig, waardoor eigenaren geneigd zijn de bijdrage laag te houden, terwijl de gevel, het dak en de lift over vijftien tot twintig jaar wel geld gaan kosten. Een VvE die vanaf dag één volgens een meerjarenonderhoudsplan spaart, hoeft later geen eenmalige heffing van duizenden euro's per appartement op te leggen.

Post in de servicekosten	Wat het is	Aandeel in een gemiddelde begroting
Storting in het reservefonds	Sparen voor groot onderhoud volgens het MJOP of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde	Vaak de helft tot twee derde
Opstalverzekering en aansprakelijkheidsverzekering	Verzekering van het hele gebouw, jij verzekert alleen je inboedel	Klein tot middelgroot
Beheerkosten	Administratief en technisch beheer, jaarrekening, vergadering	Klein
Onderhoudscontracten	Lift, ventilatie, hydrofoor, brandmeldinstallatie, deurbelinstallatie	Middelgroot bij een gebouw met lift
Schoonmaak en elektra gemeenschappelijk	Trappenhuis, galerij, verlichting, glasbewassing	Klein tot middelgroot
Eventueel collectieve warmte	Verbruik en vastrecht als het gebouw één aansluiting heeft	Sterk wisselend

Gecontroleerd op opbouw van een VvE-begroting, augustus 2026

Wat er bovenop de v.o.n.-prijs komt

Vrij op naam betekent dat de grond, de bouw, de 21 procent btw, de leges voor de vergunning en de notariskosten voor de leveringsakte in de prijs zitten. Overdrachtsbelasting betaal je niet: de levering van een nieuw gebouwd appartement is belast met btw en daarom vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Dat scheelt de 2 procent die je bij een bestaande woning betaalt, en het betekent ook dat de startersvrijstelling die geldt bij een eerste huis kopen hier niet aan de orde is.

De kosten die overblijven, betaal je vrijwel allemaal uit eigen geld, want je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. De notaris rekent nog wel voor de hypotheekakte; hoe die rekening is opgebouwd staat bij de kosten van de notaris bij een huis kopen. Wat je in jouw geval nodig hebt, zet je op een rij met de rekenhulp voor de kosten koper.

De grootste post staat niet in dit rijtje: de inrichting. Een nieuw appartement wordt kaal opgeleverd, meestal zonder vloerafwerking, zonder raambekleding en soms zonder keuken. Reken op 15.000 tot 30.000 euro voor vloeren, gordijnen, verlichting, aftimmerwerk en de verhuizing samen, en op meer als je ook meubels moet kopen.

Post	Richtbedrag 2026	Uit welke pot
Overdrachtsbelasting	€ 0	Niet van toepassing bij nieuwbouw
Notaris voor de leveringsakte	In de v.o.n.-prijs inbegrepen	Ontwikkelaar
Notaris voor de hypotheekakte	€ 600	Eigen geld
Inschrijving van de hypotheek bij het Kadaster	€ 103,50	Eigen geld
Hypotheekadvies en bemiddeling	€ 2.500	Eigen geld
Taxatie	Meestal niet nodig bij nieuwbouw, anders € 500	Eigen geld
NHG-borgtochtprovisie	0,4 procent van de hypotheek	Eigen geld
Uitstelrente en bouwrente	€ 1.000 tot € 5.000, afhankelijk van de wachttijd	Deels mee te financieren
Meerwerk via de aannemer	€ 5.000 tot € 30.000 bij een appartement	Hypotheek tot de grens van 100 procent van de woningwaarde
Parkeerplaats of extra berging	€ 20.000 tot € 50.000, sterk afhankelijk van de stad	Hypotheek als het in dezelfde akte wordt geleverd
Vloeren, raambekleding, verlichting en verhuizing	€ 15.000 tot € 30.000	Eigen geld

Gecontroleerd op tarieven en marktgemiddelden augustus 2026

De hypotheek, het bouwdepot en de rente tijdens de bouw

Bij het passeren wordt je hele hypotheek gevestigd, maar je krijgt het geld niet in één keer. De grondsom en de bouwtermijnen die op dat moment al zijn vervallen worden direct uitbetaald aan de ontwikkelaar; de rest gaat in een bouwdepot. Uit dat depot betaalt je geldverstrekker elke termijnfactuur nadat jij die hebt goedgekeurd. Hoe een geldverstrekker daarmee omgaat, welke termijn het depot heeft en wat er met een restant gebeurt, staat in de gids over de hypotheek voor nieuwbouw.

Over het depotsaldo krijg je rente vergoed, meestal tegen hetzelfde percentage dat je over de lening betaalt. Netto betaal je in die periode dus vooral rente over het opgenomen deel, en die last groeit mee met de bouw. Naast die rente lopen je huidige woonlasten gewoon door, en dat is de post die kopers het vaakst onderschatten.

De rente die je tijdens de bouw betaalt, is aftrekbaar zolang het appartement binnen drie jaar je hoofdverblijf wordt; de rente die je over het bouwdepot ontvangt, moet je daarop in mindering brengen. Uitstelrente over de periode vóór het tekenen van de overeenkomsten hoort bij de koopsom en is niet aftrekbaar. Zolang het appartement in aanbouw is, is het eigenwoningforfait nul.

Met Nationale Hypotheek Garantie ligt de kostengrens in 2026 op 470.000 euro, en op 498.200 euro als je aantoonbaar een deel van de lening aan energiebesparende voorzieningen besteedt. De borgtochtprovisie is in 2026 0,4 procent van de hypotheek. Een nieuwbouw appartement komt met de v.o.n.-prijs plus het meerwerk vaak net boven of onder die grens uit, en dat verschil kost of scheelt je een renteopslag.

Onderdeel van de financiering	Hoe het werkt bij een nieuwbouw appartement
Maximale lening ten opzichte van de waarde	100 procent van de v.o.n.-prijs plus het meerwerk
Wat direct wordt uitbetaald	De grondsom en de al vervallen bouwtermijnen
Wat in het bouwdepot blijft	De resterende bouwtermijnen en het meegefinancierde meerwerk
Rente over het depot	Meestal gelijk aan de hypotheekrente, in mindering op je aftrek
Looptijd van het depot	Vaak maximaal twee jaar bij nieuwbouw, verlengen kan geld kosten
Restant in het depot na oplevering	Gaat als extra aflossing van je hypotheek af
NHG-kostengrens	€ 470.000 in 2026, € 498.200 met energiebesparende voorzieningen
NHG-borgtochtprovisie	0,4 procent van de hypotheek in 2026

Gecontroleerd op augustus 2026

Warmte, energie en geluid in een nieuw appartement

Nieuwbouw wordt sinds 2018 zonder gasaansluiting opgeleverd, dus de vraag welke cv-ketel je kiest speelt hier niet. Je krijgt een individuele warmtepomp, een aansluiting op een warmtenet, of een collectieve installatie zoals een warmte-koudeopslag waar het hele gebouw op draait. Welke van de drie het wordt, staat in de technische omschrijving en bepaalt een groot deel van je maandlast.

Zit je op een warmtenet, dan gelden de maximumtarieven die de ACM elk jaar vaststelt. Voor 2026 is dat maximaal 40,97 euro per gigajoule aan verbruik, plus maximaal 827,91 euro per jaar aan vaste kosten voor levering, de huur van de afleverset en de meting. Die vaste kosten betaal je ook in een goed geïsoleerd appartement dat weinig warmte gebruikt.

Bij een collectieve installatie loopt de warmte via de VvE. Het verbruik wordt dan verdeeld op basis van de individuele meters en de rest van de kosten via je breukdeel. Vraag vooraf hoe die verdeelsleutel eruitziet en wie de installatie onderhoudt, want dit is een vaste post die je niet kunt opzeggen.

Zonnepanelen liggen bij een appartementengebouw meestal op het gemeenschappelijke dak en zijn dus van de VvE, niet van jou. De opbrengst verlaagt het stroomverbruik van de lift, de verlichting en soms de collectieve warmtepomp. Wil je zelf zonnepanelen kopen of een thuisbatterij kopen, dan heb je toestemming van de vergadering nodig en moet er ruimte in de meterkast en op het dak zijn.

Geluid is bij een appartement het punt waar mensen het meest last van houden. Het Bouwbesluit stelt eisen aan de geluidsisolatie tussen woningen, maar contactgeluid van hakken op een harde vloer valt daar niet mee op te lossen. Vrijwel elk splitsingsreglement eist daarom een minimale isolatiewaarde onder harde vloerbedekking; kijk welke waarde er in jouw reglement staat vóór je een vloer bestelt.

Warmtesysteem	Wie is eigenaar	Wat je betaalt in 2026
Individuele warmtepomp in het appartement	Jij	Stroomverbruik plus onderhoud, jij bepaalt de leverancier
Aansluiting op een warmtenet	Het warmtebedrijf	Maximaal € 40,97 per GJ en maximaal € 827,91 per jaar vast
Collectieve warmtepomp of WKO van de VvE	De VvE	Via de servicekosten, verdeeld naar meterstand en breukdeel
Blokverwarming met één aansluiting	De VvE	Via de servicekosten, met de ACM-maxima als bovengrens

Gecontroleerd op ACM-maximumtarieven warmte 2026, inclusief btw

De oplevering van een nieuwbouw appartement

De oplevering nieuwbouw appartement verloopt in twee sporen. Eerst worden de gemeenschappelijke delen opgeleverd aan de VvE, daarna jouw eigen appartement aan jou. Die eerste oplevering wordt vaak gedaan door een bestuur dat op dat moment nog door de ontwikkelaar wordt geleverd, en dat is precies waarom een onafhankelijke keuring van de algemene ruimten de moeite waard is.

Een paar weken voor de sleutel krijg je een voorschouw. Je loopt dan met de uitvoerder door de woning en de punten die je noteert worden vóór de oplevering hersteld. Op de dag van de oplevering loop je opnieuw rond en gaat alles wat niet klopt in het proces-verbaal van oplevering. Wat daar niet in staat, moet je later aantonen.

Vereniging Eigen Huis vindt bij een opleveringskeuring gemiddeld ruim twintig gebreken per woning. Een bouwkundige die met je meeloopt kost een paar honderd euro en ziet dingen die jij niet ziet: holklinkend tegelwerk, een niet-vlakke dekvloer, een ventilatie-unit die niet op alle standen draait. Hoe zo'n keuring verloopt staat bij de opleveringskeuring van nieuwbouw.

Bij appartementen weegt die keuring zwaarder dan bij een rijtjeshuis. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geldt sinds 1 januari 2024 alleen voor gevolgklasse 1, en dat zijn grondgebonden woningen. Een appartementengebouw valt in gevolgklasse 2, waarvan de invoering nog niet heeft plaatsgevonden. Er loopt bij jouw gebouw dus geen onafhankelijke kwaliteitsborger mee, en je leunt op het toezicht van de gemeente, op de garantieregeling en op je eigen keuring. Wat er verandert zodra gevolgklasse 2 wel ingaat, lees je bij de Wet kwaliteitsborging.

Wat	Aan wie wordt het opgeleverd	Waar je op let
Gemeenschappelijke delen: entree, lift, galerij, dak, gevel	Aan de VvE, vóór de individuele opleveringen	Laat de VvE een onafhankelijke keuring laten doen
Parkeerkelder, fietsenstalling en bergingsgang	Aan de VvE	Verlichting, deuren, hellingbaan, afwatering
Jouw appartement	Aan jou, met proces-verbaal	Alles wat niet klopt erin, ook kleine krassen
Je privéberging en gekochte parkeerplaats	Aan jou	Maatvoering, deur, stopcontact, laadpunt
Het meerwerk	Aan jou, tegelijk met het appartement	Regel voor regel afvinken tegen de meerwerkspecificatie
De buitenruimte rond het gebouw	Aan de VvE of aan de gemeente	Vraag wie het beheer krijgt en vanaf wanneer

Na de sleutel: de 5%-regeling en de garantie

Je mag 5 procent van de aanneemsom bij de notaris in depot houden in plaats van aan de aannemer te betalen. Dat recht staat in de wet en de notaris moet je erover informeren. Doe je niets, dan keert de notaris het bedrag na drie maanden gewoon uit aan de aannemer, en dat is precies wat er meestal gebeurt.

Het depot loopt drie maanden na de oplevering, de onderhoudstermijn. Zijn de punten uit het proces-verbaal binnen die drie maanden hersteld, dan gaat het geld alsnog naar de aannemer. Zijn ze dat niet, dan stuur je vóór het einde van de termijn een brief aan de notaris waarin je het depot handhaaft tot de gebreken zijn verholpen. Die brief is de hele regeling: zonder brief geen depot.

Naast dat depot heb je de garantieregeling van Woningborg of SWK. Die geeft in hoofdlijnen zes jaar garantie op de woning en tien jaar op ernstige constructiegebreken, gerekend vanaf drie maanden na de oplevering, met kortere termijnen voor installaties, sanitair en schilderwerk. De regeling dekt ook het afbouwen van het gebouw als de aannemer tijdens de bouw failliet gaat, en voor een appartementengebouw met tientallen woningen is dat geen theoretisch risico.

Rekening houden met bouwvocht hoort er in het eerste jaar bij. Een nieuw gebouw bevat duizenden liters water in beton en stucwerk, dus ventileer stevig, verwarm gelijkmatig en wacht met behangen en met een houten vloer tot de dekvloer droog genoeg is. Krimpscheuren in de aansluiting tussen wand en plafond horen erbij en zijn geen constructiegebrek. De algemene gang van zaken rond zo'n eerste jaar staat ook beschreven bij de nieuwbouwwoning.

Is een nieuwbouw appartement kopen verstandig?

Of nieuwbouw kopen verstandig is, hangt af van hoeveel tijd je hebt en hoeveel zekerheid je wilt over de staat van het gebouw. Je krijgt een appartement dat aan de huidige eisen voldoet, met een hoog energielabel, een lage energierekening en geen achterstallig onderhoud. Je betaalt daarvoor met wachttijd, met een kale oplevering en met een VvE die nog geen historie heeft.

Tegenover een bestaand appartement staat een prijsverschil dat kleiner is dan het lijkt. Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting en geen aankoopmakelaar, maar je legt wel geld op tafel voor vloeren en raambekleding die er bij een bestaande woning al liggen. In een bestaand gebouw zie je aan de jaarrekening en het meerjarenonderhoudsplan van de VvE precies wat je koopt; bij nieuwbouw moet je afgaan op een begroting die nog nergens op is getoetst.

De keuze tussen een nieuwbouw appartement en een grondgebonden nieuwbouw huis kopen is een andere afweging. Bij een appartement zijn de onderhoudslasten van gevel en dak collectief en dus voorspelbaarder, maar je beslist over niets alleen. Wie liever zelf bepaalt wanneer het dak wordt vervangen en of er een dakkapel op komt, zit bij een grondgebonden woning beter. Wie zelf van de grond af wil beginnen, komt uit bij zelf bouwen op een vrije kavel.

Nieuwbouw kopen waar op letten dan? Op drie dingen die je vóór het tekenen kunt controleren: de technische omschrijving, de splitsingsakte met het reglement, en de begroting van de VvE inclusief de storting in het reservefonds. Wie die drie stukken heeft doorgenomen, weet ongeveer wat er de komende twintig jaar op hem afkomt. Loop je nog te oriënteren tussen bestaand en nieuw, dan begin je bij huis kopen.

Punt	Nieuwbouw appartement	Bestaand appartement
Overdrachtsbelasting	0 procent, de levering is btw-belast	2 procent, of 0 procent voor starters tot € 555.000 in 2026
Tijd tot de sleutel	Anderhalf tot drie jaar na tekenen	Zes tot twaalf weken na tekenen
Prijsvorming	Vaste prijslijst, loting bij overinschrijving	Bieden, vaak boven de vraagprijs
Staat van het gebouw	Nieuw, met zes en tien jaar garantie	Zichtbaar, laat een bouwkundige keuring doen
Wat je van de VvE weet	Een begroting op papier, geen historie	Jaarrekening, MJOP en notulen van jaren
Energie	Gasloos, hoog label, lage energierekening	Afhankelijk van het bouwjaar en eerdere ingrepen
Kosten na de sleutel	Vloeren, raambekleding en tuin of balkon nog helemaal kaal	Vaak grotendeels aanwezig
Ruimte om aan te passen	Meerwerk vóór de bouw, daarna vastgelegd	Verbouwen mag binnen de regels van het reglement

Gecontroleerd op augustus 2026

Van inschrijving tot de sleutel van je nieuwbouw appartement

Reken vanaf de inschrijving op anderhalf tot drie jaar tot de oplevering.

1. Zorg dat je financiering rond is voordat je inschrijft

   Ontwikkelaars vragen bij de toewijzing vaak om een verklaring van een adviseur dat je het appartement kunt betalen. Laat je maximale hypotheek doorrekenen inclusief het meerwerk en de parkeerplaats, want dat totaal is wat je moet financieren, niet de kale v.o.n.-prijs.

2. Vraag de stukken op en lees ze vóór je tekent

   Je wilt de technische omschrijving, de verkooptekening met maatvoering, het concept van de splitsingsakte met reglement, de meerwerklijst en de begroting van de servicekosten. Deze set bepaalt wat je krijgt en wat je daarna elke maand betaalt.

3. Teken de koop- en aannemingsovereenkomst

   Na het tekenen loopt een wettelijke bedenktijd van een kalenderweek. Controleer welke opschortende voorwaarden er staan, tot wanneer ze gelden en of jouw financieringsvoorbehoud er goed in staat.

4. Geef je meerwerk op binnen de sluitingsdatum

   Elke meerwerkoptie heeft een uiterste besteldatum die aan de bouwplanning hangt. Wat je na die datum bedenkt, moet je na de oplevering zelf laten doen, en bij een appartement is dat lastiger omdat je door dragende wanden en gemeenschappelijke schachten niet zomaar heen mag.

5. Laat de akten passeren bij de notaris

   Bij het passeren betaal je de grondsom en de al vervallen bouwtermijnen, wordt de hypotheek gevestigd en gaat de rest in het bouwdepot. Vanaf dat moment ben je lid van de VvE en betaal je servicekosten, ook al is het gebouw er nog niet.

6. Volg de bouw en keur elke termijnfactuur

   Je krijgt per gereed onderdeel een factuur die je zelf goedkeurt voordat de geldverstrekker uitbetaalt. Controleer of het onderdeel echt af is en bewaar de kijkdagfoto's, want die zijn later je bewijs van wat er achter de wand zit.

7. Loop de voorschouw en daarna de oplevering

   Neem bij de oplevering een bouwkundige mee en zet alles in het proces-verbaal. Meld daarna schriftelijk bij de notaris dat je het depot van 5 procent handhaaft zolang de punten niet zijn hersteld.

8. Ga naar de eerste vergadering van de VvE

   In het eerste jaar worden het beheercontract, de begroting en de storting in het reservefonds vastgesteld. Wie daarbij is, kan voorkomen dat er te weinig wordt gespaard en dat er later een eenmalige heffing nodig is.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Check dit voordat je een nieuwbouw appartement koopt

• Heb je de splitsingsakte met het reglement gelezen, inclusief de regels over verhuur en harde vloeren
• Weet je welk breukdeel bij jouw bouwnummer hoort en wat dat doet met je servicekosten
• Staat de storting in het reservefonds in de begroting, en is die gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan
• Ken je het verwarmingssysteem en de vaste kosten die daarbij horen
• Heb je uitgerekend hoeveel eigen geld je nodig hebt voor advies, notaris, meerwerk en inrichting
• Weet je hoeveel rente je tijdens de bouw betaalt naast je huidige woonlasten
• Is er een garantiecertificaat van Woningborg of SWK voor dit project
• Heb je een bouwkundige geregeld voor de voorschouw en de oplevering

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met het voorschot servicekosten uit de brochure

Dat bedrag is een inschatting van de ontwikkelaar die nog door geen enkele vergadering is vastgesteld. Valt de eerste echte begroting 40 euro per maand hoger uit, dan is dat 480 euro per jaar die je niet had ingecalculeerd, en dat loopt op zodra het reservefonds op een meerjarenonderhoudsplan wordt gebaseerd.

Geen opleveringskeuring laten doen omdat het toch nieuw is

Bij een opleveringskeuring worden gemiddeld ruim twintig gebreken gevonden. Wat niet in het proces-verbaal staat, moet je later zelf bewijzen, en een niet-vlakke dekvloer of holklinkend tegelwerk dat je pas na het leggen van je vloer ontdekt, kost al snel duizenden euro's om alsnog te herstellen.

Het depot van 5 procent laten uitbetalen

De notaris keert na drie maanden automatisch uit als jij niets doet. Eén brief vóór het einde van die termijn houdt het geld vast tot de punten hersteld zijn. Bij een aanneemsom van 260.000 euro gaat het om 13.000 euro drukmiddel dat je zomaar uit handen geeft.

De splitsingsakte pas bij de notaris lezen

Regels over verhuur aan derden, over huisdieren, over de isolatiewaarde onder een harde vloer en over een laadpaal in de parkeerkelder staan in het reglement en gelden vanaf dag één. Wie zijn appartement had willen verhuren en pas achteraf een verhuurverbod ontdekt, zit vast aan een gebouw dat niet bij zijn plan past.

Meerwerk bestellen zonder de financiering ernaast te leggen

Meerwerk is mee te financieren tot je 100 procent van de woningwaarde raakt, en die grens is bij een appartement snel bereikt. Wat erboven komt, betaal je uit eigen geld, terwijl de aannemer vaak 25 procent bij opdracht factureert en de rest bij oplevering.

De parkeerplaats vergeten in de som

Een plaats in de parkeerkelder is meestal een apart appartementsrecht met een eigen prijs van 20.000 tot 50.000 euro in 2026 en een eigen aandeel in de servicekosten. Wie alleen de v.o.n.-prijs van het appartement heeft laten toetsen, komt bij de toewijzing in de knel.

Onderschatten hoe lang je dubbel betaalt

Tussen het passeren en de oplevering betaal je hypotheekrente naast je huidige woonlasten, in het voorbeeld hierboven gemiddeld 820 euro per maand. Wie zijn huur opzegt op basis van de opleverdatum uit de brochure, loopt tegen een planning aan die in werkbare werkdagen is uitgedrukt en dus kan schuiven.

Wegblijven bij de eerste vergadering van de VvE

In het eerste jaar worden het beheercontract, de verzekering en de hoogte van de storting in het reservefonds vastgesteld, vaak met de ontwikkelaar nog als stemgerechtigd lid. Een te lage storting voelt jarenlang prettig en levert daarna een eenmalige heffing op die per appartement in de duizenden euro's kan lopen.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een nieuwbouw appartement kopen kun je in de kern zelf regelen: de prijs staat vast, er wordt niet onderhandeld en de contracten zijn modelcontracten die door de branche zijn opgesteld. Een aankoopmakelaar voegt hier minder toe dan bij een bestaande woning, waar de bieding en de bouwkundige staat het verschil maken.

Voor de financiering ligt dat anders. Een hypotheekadviseur rekent gemiddeld rond de 2.500 euro in 2026 en verdient zichzelf terug op de combinatie van bouwdepot, meerwerk, de NHG-grens en de vraag of de aflossing tijdens de bouw al meeloopt. Ontwikkelaars vragen bij de toewijzing bovendien vaak een verklaring van een adviseur.

Bij de oplevering is een bouwkundige het geld waard. Een opleveringskeuring kost een paar honderd euro en levert een lijst op die je één op één in het proces-verbaal kunt zetten. Bij een appartementengebouw geldt hetzelfde voor de gemeenschappelijke delen; stel in de VvE voor om daar een onafhankelijke keuring voor te laten doen, betaald uit de begroting.

Een jurist of een gespecialiseerde VvE-adviseur schakel je in als het reglement iets bevat wat je plannen raakt, bijvoorbeeld een verhuurverbod of een ongebruikelijke kostenverdeling, of als de aannemer na de onderhoudstermijn weigert te herstellen. Woningborg en SWK kennen een eigen klachten- en geschillenregeling, en die doorloop je meestal eerst.