Verkoopmakelaar: wat hij doet, wat hij kost en hoe je kiest

Wat een verkoopmakelaar voor je doet

Een verkoopmakelaar verkoopt je woning in jouw opdracht en behartigt daarbij alleen jouw belang. Hij onderbouwt de vraagprijs met verkoopcijfers uit de buurt, laat de woning fotograferen en intekenen, plaatst hem op de huizensites, ontvangt de kijkers, voert de onderhandeling en stelt de koopovereenkomst op tot aan de overdracht. De volledige route van eerste gesprek tot sleuteloverdracht staat in de gids over het verkoopproces van je woning.

Het zwaartepunt van zijn werk ligt op twee momenten. Aan het begin bepaalt hij de prijs waarmee je de markt op gaat, en aan het einde onderhandelt hij over het bod en de voorwaarden. Daartussen zit vooral organisatie: agenda's, telefoontjes, vragen van kopers en het bewaken van termijnen.

De verkoopmakelaar is de tegenhanger van de aankoopmakelaar, die juist voor de koper werkt. Wat een aankoopmakelaar precies doet lijkt op het werk van een verkoopmakelaar, maar het belang staat tegenover elkaar. Dezelfde makelaar mag daarom niet beide partijen in dezelfde transactie bijstaan; de gedragsregels van alle brancheverenigingen verbieden dat.

Deze taken zitten bij vrijwel elk full-service kantoor in het tarief:

• waardebepaling en advies over de vraagprijs
• fotografie, plattegronden en een meetstaat volgens de meetinstructie
• plaatsing op Funda en op de eigen site
• bezichtigingen en terugkoppeling aan jou
• onderhandeling over prijs, opleverdatum en voorbehouden
• opstellen van de koopovereenkomst en de eindinspectie voor de overdracht

Wat kost een verkoopmakelaar in 2026

De kosten van een verkoopmakelaar bestaan uit twee delen. De hoofdregel is eenvoudig: je betaalt courtage, een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. In 2026 ligt dat percentage gangbaar rond 1 procent, met een spreiding van ongeveer 0,8 tot 1,5 procent afhankelijk van de regio, het type woning en hoe druk de markt is. Over die courtage komt 21 procent btw, en dat is de post die verkopers het vaakst vergeten mee te rekenen.

De tweede post zijn de opstartkosten, ook wel presentatiekosten: 250 tot 750 euro voor fotografie, plattegronden en de plaatsing. Die betaal je bij het tekenen van de opdracht en je krijgt ze niet terug als de verkoop niet doorgaat. De courtage zelf werkt bijna altijd op basis van no cure, no pay: verkoopt je huis niet, dan ben je die niet verschuldigd.

De gemiddelde kosten van een verkoopmakelaar komen daarmee bij een gewone eengezinswoning uit tussen de vier- en zesduizend euro inclusief btw. Hoe die post zich verhoudt tot de rest van de rekening staat in het overzicht van de kosten bij de verkoop van je huis, en de opbouw per kantoor en per tariefmodel bij de makelaarskosten bij verkoop van een woning.

Verkoopprijs	Courtage van 1% exclusief btw	Inclusief 21% btw	Plus opstartkosten
€ 250.000	€ 2.500	€ 3.025	€ 3.275 tot € 3.775
€ 300.000	€ 3.000	€ 3.630	€ 3.880 tot € 4.380
€ 400.000	€ 4.000	€ 4.840	€ 5.090 tot € 5.590
€ 500.000	€ 5.000	€ 6.050	€ 6.300 tot € 6.800
€ 650.000	€ 6.500	€ 7.865	€ 8.115 tot € 8.615

Gecontroleerd op augustus 2026, gerekend met 1 procent courtage en 250 tot 750 euro opstartkosten

Tarieven van een verkoopmakelaar: courtage, vast bedrag of losse diensten

Er zijn grofweg vier tariefmodellen, en het verschil in prijs tussen de uitersten is bij een gemiddelde woning al snel vierduizend euro. Welk model past, hangt vooral af van de verkoopprijs en van hoeveel je zelf wilt doen.

Het klassieke model is courtage bij een full-service kantoor. Daarnaast bieden steeds meer kantoren een vast tarief aan, gangbaar rond 3.250 euro exclusief btw in 2026, met uitschieters naar boven bij duurdere woningen en meer service. Het omslagpunt reken je zo uit: 3.250 euro vast is precies 1 procent van 325.000 euro. Verkoop je duurder dan dat, dan is een vast tarief bij gelijke dienstverlening voordeliger.

De internetmakelaar zit daar weer onder: voor ongeveer 800 euro in 2026 verzorgt die de plaatsing en de standaarddocumenten, terwijl jij de bezichtigingen en de onderhandeling doet. Wie helemaal niets uitbesteedt, komt uit bij je huis verkopen zonder makelaar. De vier routes staan met hun voor- en nadelen ook naast elkaar in de gids over het verkopen van je woning.

Tariefmodel	Wat je ervoor krijgt	Kosten bij een verkoop van € 400.000 (2026)
Courtage bij een full-service makelaar	Het hele traject van waardebepaling tot overdracht	€ 4.840 inclusief btw, plus € 250 tot € 750 opstartkosten
Vast tarief	Meestal hetzelfde pakket, maar dan voor een vooraf bekend bedrag	Rond € 3.933 inclusief btw bij een tarief van € 3.250
Internetmakelaar	Plaatsing op de huizensites en de standaarddocumenten	Ongeveer € 800, plus € 300 voor fotografie
Losse diensten of een strippenkaart	Alleen de onderdelen die je inkoopt, bijvoorbeeld de onderhandeling	Per onderdeel afgerekend, vaak € 200 tot € 900 per module
Zelf verkopen	Alles behalve de leveringsakte bij de notaris	€ 1.500 tot € 2.000 aan label, foto's, plaatsing en juridische controle

Gecontroleerd op augustus 2026

De opdracht tot dienstverlening: waar je precies op tekent

De opdracht tot dienstverlening is het contract tussen jou en het makelaarskantoor. Daarin staat wat de makelaar levert, wat je betaalt en wanneer. Neem hem door voordat je tekent, want de bedragen erin gelden ook als de verkoop anders loopt dan gedacht.

Het belangrijkste beding is de definitie van een geslaagde verkoop. Bij het ene kantoor is de courtage verschuldigd zodra de koopovereenkomst getekend is, bij het andere pas bij de overdracht. Dat verschil telt als de koper zich binnen de drie dagen bedenktijd terugtrekt of zijn financieringsvoorbehoud inroept, meestal binnen zes weken. Laat vastleggen dat je in dat geval geen courtage betaalt.

Als consument kun je de opdracht altijd opzeggen; de algemene consumentenvoorwaarden van de brancheverenigingen kennen daarvoor geen opzegtermijn. Wat je dan betaalt, zijn de intrekkingskosten die in het contract staan: in 2026 gemiddeld rond 750 euro, met een bandbreedte van ongeveer 200 tot 1.200 euro. Sommige kantoren rekenen een percentage van de vraagprijs, en dan loopt het bedrag op tot in de duizenden euro's.

Onderdeel van de opdracht	Waar je op let
Looptijd en exclusiviteit	Een looptijd van zes of twaalf maanden is gangbaar; spreek af dat je tussentijds kunt opzeggen
Grondslag van de courtage	Over de verkoopprijs van de woning, niet over meeverkochte roerende zaken of over de vraagprijs
Moment waarop de courtage verschuldigd is	Bij de overdracht is gunstiger dan bij het tekenen van de koopakte
Opstartkosten	Vast bedrag vooraf, niet terug te vorderen als de woning niet verkoopt
Intrekkingskosten	Een vast bedrag is te overzien, een percentage van de vraagprijs zelden
Zelf een koper aanbrengen	Leg vast of je dan de volle courtage betaalt, een deel of niets

Een goede verkoopmakelaar herkennen

Makelaar is sinds 2001 geen beschermde titel. Iedereen mag zich zo noemen en zonder diploma woningen verkopen, dus de aansluiting bij een beroepsorganisatie zegt meer dan het bordje op de gevel. De NVM is de grootste beroepsorganisatie, gevolgd door Vastgoed Nederland, waarin VBO en VastgoedPRO per 1 januari 2025 zijn opgegaan. Gecertificeerde makelaars staan in het register van VastgoedCert.

Aansluiting is meer dan een keurmerk. Klachten over een aangesloten kantoor kun je voorleggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals, dat kosteloos bemiddelt nadat je je klacht eerst bij de makelaar zelf hebt gemeld en hem een maand hebt gegeven om het op te lossen. Kom je er niet uit, dan volgt de geschillencommissie, waar je klachtengeld betaalt; het actuele bedrag staat op degeschillencommissie.nl.

Een goede verkoopmakelaar herken je verder aan wat hij van jouw straat weet. Vraag naar de woningen die hij het afgelopen jaar in jouw buurt en in jouw prijsklasse verkocht, naar het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs, en naar de gemiddelde doorlooptijd. Vraag ook wie de bezichtigingen doet: bij sommige kantoren is dat een assistent die de woning die ochtend voor het eerst ziet. Hetzelfde soort vragen helpt bij de keuze van een makelaar voor bezichtigen en aankoop.

Hoe je huis aan kopers wordt getoond

Verreweg de meeste kopers vinden je woning op Funda, en plaatsing daar loopt via een aangesloten makelaar of een partij die daarmee samenwerkt. De presentatie doet het werk: foto's bij daglicht, een plattegrond en een tekst die de plattegrond uitlegt in plaats van herhaalt. De meetstaat volgens de meetinstructie hoort erbij, want een woonoppervlakte die achteraf niet klopt is een van de weinige dingen waar een makelaar echt op wordt aangesproken.

Een deel van de verkoop begint dichter bij huis. Kantoren melden een nieuwe woning eerst bij hun eigen zoekers, en verspreiden soms een kaart huis aan huis in de straat, omdat buurtbewoners vaak familie of vrienden kennen die graag in de buurt willen wonen. Zo'n huis-aan-huis verkoop kost weinig en levert af en toe verrassend snel een koper op.

Sommige verkopers kiezen voor stille verkoop, waarbij de woning niet op de huizensites komt en de makelaar alleen zijn eigen bestand aanspreekt. Dat houdt je privacy overeind en beperkt de stroom bezichtigingen, maar het beperkt ook het aantal geïnteresseerden. In een markt waar meerdere kopers tegen elkaar opbieden, kost dat vrijwel altijd opbrengst.

Onderhandelen en de koopakte: waar de makelaar zijn geld verdient

Bij drukte kiezen makelaars vaak voor een inschrijving met een sluitingsdatum: alle kopers brengen op hetzelfde moment hun beste bod uit. In een rustiger markt wordt er gewoon over en weer onderhandeld. Wat je in beide gevallen moet weten, is dat het hoogste bedrag niet automatisch het beste bod is. Een bod van 405.000 euro zonder voorbehoud van financiering is voor jou vaak meer waard dan 410.000 euro met een voorbehoud van zes weken en een bouwkundige keuring erbij.

De makelaar legt de biedingen naast elkaar op prijs, voorbehouden, opleverdatum en de zekerheid dat de koper het rond krijgt. Hij vraagt bij een financieringsvoorbehoud om onderbouwing en adviseert over de waarborgsom of bankgarantie, gebruikelijk 10 procent van de koopsom, die ook de boete is als een van beide partijen zonder grond afhaakt.

Daarna stelt hij de koopovereenkomst op. De koper heeft na ondertekening drie dagen wettelijke bedenktijd, waarin hij zonder reden kan afzien van de koop. Pas als die dagen voorbij zijn en het financieringsvoorbehoud is verlopen, is je verkoop echt rond. Aan de andere kant van de tafel zit vaak een aankoopmakelaar, wat de kosten van een aankoopmakelaar voor de koper verklaart.

Wat de verkoopmakelaar niet voor je regelt

Je mededelingsplicht blijft van jou. Ken je een gebrek, bijvoorbeeld een lekkage, funderingsproblemen of een geschil met de buren, dan moet je dat melden; de makelaar kan dat niet voor je overnemen omdat hij het niet weet als jij het niet vertelt. Verzwijgen leidt tot aansprakelijkheid, ook jaren na de overdracht.

Een geldig energielabel is wettelijk verplicht bij de verkoop en moet uiterlijk bij de overdracht aan de koper worden gegeven. Een nieuw label kost 250 tot 350 euro in 2026. De Inspectie Leefomgeving en Transport controleert automatisch via het Kadaster en legt een particuliere verkoper zonder geldig label een boete van 550 euro op in 2026. Je makelaar herinnert je er meestal aan, maar de boete komt bij jou terecht.

De notaris wordt in de regel door de koper gekozen en betaald, en die verzorgt de leveringsakte. Het doorhalen van je oude hypotheekinschrijving kost 150 tot 400 euro aan notariskosten in 2026 en komt voor jouw rekening. Wat er onder de streep overblijft nadat je hypotheek is afgelost, reken je uit met de rekenhulp voor je overwaarde. Verkoopkosten zijn overigens niet aftrekbaar, ook de courtage niet.

Wanneer een verkoopmakelaar zich terugverdient

De vraag is niet of een makelaar geld kost, maar of hij meer oplevert dan hij kost. Reken het om naar een percentage: bij een woning van 400.000 euro is het verschil tussen een full-service makelaar en zelf verkopen ongeveer 3.500 euro, en dat is 0,9 procent van de verkoopprijs. Verkoopt de makelaar één procent hoger dan jij zelf had gedaan, dan is hij eruit.

Dat lukt het makkelijkst bij woningen waar meerdere kopers op afkomen en waar de prijs dus door de markt wordt gemaakt. Bij een bijzonder object, een woonboerderij, een woning met erfpacht of een pand met een lastige bestemming, zit de waarde juist in het vinden van de ene koper die er wél iets in ziet, en daar helpt een makelaar met een netwerk. Het minst voegt hij toe bij een courant appartement in een gewilde buurt dat zichzelf verkoopt.

Tijd telt mee in dezelfde som. Reken op tien tot twintig uur eigen werk bij een gemiddelde verkoop: bezichtigingen in de avonduren, telefoontjes overdag en het bewaken van termijnen. Alle keuzes rond het verkopen van je huis staan bij elkaar op de hub over je huis verkopen.

Zo verkoop je je huis met een verkoopmakelaar

Van het eerste gesprek tot de sleuteloverdracht duurt een gemiddelde verkoop drie tot zes maanden.

1. Vraag drie waardebepalingen en drie offertes aan

   Laat drie kantoren gratis langskomen voor een waardebepaling en een voorstel. Vergelijk het tarief, de opstartkosten, de intrekkingskosten en de onderbouwing van de prijs. Reken op één tot twee weken voordat je alles binnen hebt.

2. Kies de vraagprijs en de strategie

   Bepaal samen of je op de markt gaat met een reële vraagprijs, met ruimte om te onderhandelen of met een inschrijving. Spreek meteen af na hoeveel weken zonder bod je de prijs of de presentatie aanpast.

3. Teken de opdracht tot dienstverlening

   Lees de looptijd, de grondslag van de courtage, het moment waarop die verschuldigd wordt en de intrekkingskosten. Vraag om aanpassing van wat je niet redelijk vindt; het is een contract, geen formulier.

4. Maak de woning en de papieren verkoopklaar

   Ruim op, herstel kleine gebreken en zorg dat het energielabel geldig is. Zoek de eigendomsakte, de splitsingsakte bij een appartement, de VvE-stukken en garantiebewijzen op. De fotograaf komt pas als het huis klaar is.

5. De woning gaat online en de bezichtigingen beginnen

   De eerste twee weken leveren de meeste kijkers op, want dan komt je woning bij zoekers met een zoekopdracht binnen. Vraag na elke bezichtiging om terugkoppeling, dat zegt meer over je prijs dan het aantal kijkers.

6. Beoordeel de biedingen op meer dan de prijs

   Weeg prijs, voorbehouden, opleverdatum en de zekerheid dat de koper zijn financiering rondkrijgt tegen elkaar af. Een bod zonder financieringsvoorbehoud is minder waard in euro's en meer waard in zekerheid.

7. Teken de koopovereenkomst en wacht de termijnen af

   Na ondertekening heeft de koper drie dagen wettelijke bedenktijd en meestal zes weken voor zijn financiering. Regel in die periode de waarborgsom of bankgarantie van 10 procent en houd contact over de voortgang.

8. Eindinspectie, overdracht en afrekening

   Vlak voor de overdracht loop je met de koper door de woning en noteer je de meterstanden. De notaris verrekent de courtage rechtstreeks met de verkoopopbrengst, dus je maakt zelf niets over.

Overwaarde

Vul je woningwaarde en resthypotheek in en zie je overwaarde, plus wat je er wel en niet mee kunt. Open de volledige overwaarde

Check dit voordat je een verkoopmakelaar inschakelt

• Heb je drie offertes met het percentage, de opstartkosten en de intrekkingskosten naast elkaar
• Weet je of het genoemde tarief inclusief of exclusief 21 procent btw is
• Staat in de opdracht dat de courtage pas bij de overdracht verschuldigd is
• Weet je wat je betaalt als je de opdracht tussentijds intrekt
• Is afgesproken wat er gebeurt als je zelf een koper aanbrengt
• Is het kantoor aangesloten bij de NVM of Vastgoed Nederland en staat de makelaar in het register van VastgoedCert
• Weet je wie de bezichtigingen doet, de makelaar zelf of een medewerker
• Is je energielabel geldig voordat de woning online gaat

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Alleen op het percentage vergelijken

Een kantoor met 0,9 procent courtage en 750 euro opstartkosten is bij een woning van 350.000 euro duurder dan een kantoor met 1 procent en 250 euro. Reken altijd het totaalbedrag inclusief btw uit voor jouw verwachte verkoopprijs.

De btw vergeten mee te rekenen

Makelaars noemen hun tarief vaak exclusief btw. Bij een courtage van 5.000 euro scheelt dat 1.050 euro op je eindrekening, en dat is precies het bedrag waarmee verkopers zich verrekenen bij het uitrekenen van hun netto opbrengst.

Het kantoor kiezen dat de hoogste vraagprijs noemt

Een te hoge vraagprijs kost je kijkers in de eerste twee weken, juist de periode met de meeste belangstelling. Na een paar maanden verlagen levert een lagere eindprijs op dan meteen goed inzetten, en dat is een verlies in tienduizenden euro's.

Tekenen zonder te kijken wanneer de courtage verschuldigd is

Staat er dat de courtage verschuldigd is bij het tekenen van de koopovereenkomst, dan betaal je ook als de koper zich binnen drie dagen bedenkt of zijn financiering niet rondkrijgt. Bij duizenden euro's is die ene zin het lezen waard.

Intrekkingskosten over het hoofd zien

Wil je na een halfjaar zonder bod naar een ander kantoor, dan betaal je de intrekkingskosten uit je contract: in 2026 gemiddeld rond 750 euro, en bij een percentage van de vraagprijs veel meer. Kun je aantonen dat de makelaar tekortschiet, dan ben je die vergoeding in beginsel niet verschuldigd.

Denken dat de makelaar je mededelingsplicht overneemt

Bekende gebreken die jij niet meldt, blijven jouw aansprakelijkheid. Een koper die na de overdracht een verzwegen lekkage of een funderingsprobleem ontdekt, komt bij jou terug, niet bij het makelaarskantoor.

Geen afspraak maken over een koper die je zelf aanbrengt

Meldt de buurman zich terwijl je woning bij een makelaar staat, dan betaal je bij de meeste kantoren gewoon de volle courtage. Wie dat vooraf regelt, spreekt een lager tarief af voor een verkoop uit eigen kring.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een gewone verkoop van een gewone woning kom je met deze informatie en drie offertes een heel eind. Bij een verkoop in een scheiding, bij een erfenis met meerdere erfgenamen, bij erfpacht of bij een woning die je in delen wilt verkopen, is een makelaar met ervaring in dat type transactie zijn geld waard en schakel je daarnaast een notaris of advocaat in. Notariskosten voor een verdelings- of leveringsakte lopen in 2026 uiteen van enkele honderden tot ruim duizend euro, afhankelijk van de complexiteit.

Voor de prijs zelf is een makelaar geen taxateur. Heb je een onafhankelijke waarde nodig, bijvoorbeeld voor een boedelverdeling of voor de Belastingdienst, dan laat je een taxatierapport maken voor ongeveer 500 euro in 2026. Een gratis waardebepaling van een makelaar is een verkoopadvies, geen rapport waar een instantie op afgaat. Wil je eerst weten wat er onder de streep overblijft, gebruik dan de rekenhulp voor je overwaarde en lees daarna verder over het verkopen van je woning.

Loopt het mis met je makelaar, meld je klacht dan eerst schriftelijk bij het kantoor zelf. Komt daar binnen een maand geen oplossing uit en is het kantoor aangesloten bij een beroepsorganisatie, dan bemiddelt het Klachtenloket Vastgoedprofessionals kosteloos. Blijft het geschil bestaan, dan volgt de geschillencommissie, waar je klachtengeld betaalt.