Huurwaardeforfait: de oude naam van het eigenwoningforfait

Wat het huurwaardeforfait is

Het huurwaardeforfait is de bijtelling die bij je inkomen wordt opgeteld omdat je in je eigen huis woont. De betekenis zit in het woord zelf: de wet gaat ervan uit dat wonen in je eigen woning een vorm van inkomen is, namelijk de huur die je jezelf niet hoeft te betalen. Die huurwaarde wordt niet echt gemeten maar vastgesteld met een vaste rekenregel, een percentage van je WOZ-waarde, en zo'n vaste rekenregel heet een forfait. Sinds 2001 draagt de post officieel de naam eigenwoningforfait, terwijl de oude naam in de spreektaal gewoon is blijven hangen.

Het gaat om dezelfde post, met dezelfde percentages, dezelfde schijven en dezelfde plek in je aangifte. Wie zoekt naar het huurwaardeforfait van 2025 of 2026 vindt dus de cijfers van het eigenwoningforfait van dat jaar. Voor vrijwel elke woning komt dat in beide jaren neer op 0,35 procent van de WOZ-waarde.

Je krijgt er geen aparte blauwe envelop voor. Het bedrag verschijnt in box 1 van je aangifte inkomstenbelasting, waar het eerst van je aftrekbare hypotheekrente en andere aftrekbare woningkosten af gaat. Wat overblijft heet het saldo van de eigen woning: bij de meeste huiseigenaren met een hypotheek een negatief bedrag, en dus een aftrekpost in plaats van een heffing.

Waarom de naam in 2001 is veranderd

Tot en met belastingjaar 2000 gold de Wet op de inkomstenbelasting 1964. Daarin stond de bijtelling voor je eigen huis in artikel 42a en heette hij het huurwaardeforfait. De redenering was letterlijk die van huur: je woont in een pand dat je ook had kunnen verhuren, dus je geniet een voordeel ter grootte van de huurwaarde, en de wetgever stelde dat voordeel vast met een percentage in plaats van met een taxatie per huishouden.

Op 1 januari 2001 verving de Wet inkomstenbelasting 2001 die oude wet. Met de invoering van het boxenstelsel kwam de eigen woning in box 1 terecht, samen met werk en pensioen, en kreeg de bijtelling de nieuwe naam eigenwoningforfait in artikel 3.112. De regeling zelf bleef in de kern hetzelfde: een percentage van de waarde van je woning, opgeteld bij je inkomen. Wat wel veranderde is de grondslag, want de WOZ-waarde werd in de loop van de jaren negentig de vaste maatstaf voor de waarde van je huis.

De oude term overleefde de wetswijziging omdat hij korter aanvoelt en omdat oudere aktes, adviezen en hypotheekdocumenten hem nog gebruiken. Wil je precies weten wat de wetgever met zo'n vaste rekenregel bedoelt, dan legt de gids over forfaits in de inkomstenbelasting uit waar je ze verder tegenkomt. Het huurwaardeforfait is trouwens niet de enige post rond je woning: een overzicht van alle belastingen die bij een eigen huis horen laat zien hoe hij zich verhoudt tot de onroerendezaakbelasting en de overdrachtsbelasting.

Huurwaardeforfait berekenen: de schijven in 2025 en 2026

De som bestaat uit twee stappen. Je zoekt de WOZ-waarde van je woning op, je kijkt in welke schijf die valt, en je vermenigvuldigt met het bijbehorende percentage. Voor woningen met een WOZ-waarde tussen 75.000 en de villagrens is dat percentage in 2025 en 2026 gelijk: 0,35 procent. Daaronder gelden lagere percentages, en boven de villagrens rekent de Belastingdienst met een vast bedrag plus 2,35 procent over het meerdere.

De WOZ-waarde die je gebruikt loopt een jaar achter. Voor je aangifte over 2026 neem je de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025, die je in het voorjaar van 2026 op je gemeentelijke aanslag zag staan. Weet je niet zeker welk bedrag de gemeente hanteert, dan haal je dat op met de WOZ-check, waar je meteen ziet of de waarde in de pas loopt met vergelijkbare woningen in je straat.

Het uitrekenen zelf kost weinig moeite, maar wie snel wil zien wat er onder de streep overblijft na aftrek van de hypotheekrente gebruikt de rekenhulp voor het eigenwoningforfait. Die past de schijven van het gekozen jaar toe en zet het forfait direct naast je aftrekbare kosten.

WOZ-waarde	Huurwaardeforfait 2025	Huurwaardeforfait 2026
Tot € 12.500	0%	0%
€ 12.500 tot € 25.000	0,10% van de WOZ-waarde	0,10% van de WOZ-waarde
€ 25.000 tot € 50.000	0,20% van de WOZ-waarde	0,20% van de WOZ-waarde
€ 50.000 tot € 75.000	0,25% van de WOZ-waarde	0,25% van de WOZ-waarde
€ 75.000 tot de villagrens	0,35% van de WOZ-waarde	0,35% van de WOZ-waarde
Boven de villagrens	€ 4.655 plus 2,35% boven € 1.330.000	€ 4.725 plus 2,35% boven € 1.350.000

Gecontroleerd op augustus 2026, villagrens € 1.330.000 in 2025 en € 1.350.000 in 2026

Het percentage per belastingjaar, van 2017 tot en met 2026

Het percentage is in tien jaar meer dan gehalveerd, van 0,75 procent in 2017 naar 0,35 procent vanaf 2023. Dat is geen cadeau maar een correctie: de WOZ-waarden stegen in dezelfde periode hard, en zonder verlaging zou de bijtelling zijn meegegroeid met de huizenprijzen. De opeenvolgende kabinetten kozen ervoor het percentage stap voor stap terug te brengen, met de grootste sprong tussen 2022 en 2023.

Voor een aangifte over een eerder jaar gebruik je altijd het percentage van dát belastingjaar, niet het huidige. Vul je in 2026 nog een aangifte over 2022 in, bijvoorbeeld na een uitstel of een correctie, dan reken je met 0,45 procent. Het huurwaardeforfait 2023, het huurwaardeforfait 2024 en het huurwaardeforfait 2025 delen hetzelfde percentage van 0,35 procent, terwijl het huurwaardeforfait 2020 nog op 0,60 procent stond. De schijfgrenzen onder de 75.000 euro zijn al die jaren ongewijzigd gebleven; alleen de villagrens schoof jaarlijks op.

De verhouding tussen percentage en WOZ-waarde bepaalt wat je uiteindelijk bijtelt. Hoe de bijtelling zich over de jaren gedraagt bij een gelijkblijvende woningwaarde, zie je hieronder. Voor een bredere blik op de regeling en de plannen die er nog liggen, staat het volledige verhaal in de gids over de bijtelling voor je eigen huis.

procent van de WOZ-waarde bron: Belastingdienst, tarieven eigenwoningforfait per belastingjaar augustus 2026

Belastingjaar	Percentage bij een gewone woning	Forfait bij een WOZ-waarde van € 400.000
2017	0,75%	€ 3.000
2018	0,70%	€ 2.800
2019	0,65%	€ 2.600
2020	0,60%	€ 2.400
2021	0,50%	€ 2.000
2022	0,45%	€ 1.800
2023	0,35%	€ 1.400
2024	0,35%	€ 1.400
2025	0,35%	€ 1.400
2026	0,35%	€ 1.400

Gecontroleerd op augustus 2026, percentages voor woningen in de standaardschijf vanaf € 75.000

Wat het huurwaardeforfait je netto kost

Het forfait is geen bedrag dat je overmaakt, maar een verhoging van je belastbaar inkomen. Wat het je kost hangt daarom af van het tarief waarin dat inkomen valt. Voor het saldo van de eigen woning geldt in 2026 een maximaal tarief van 37,56 procent: is het saldo negatief, dan trek je het tegen hoogstens dat tarief af, ook als je inkomen in de hoogste schijf valt.

Reken het in twee stappen door. Eerst het forfait zelf, dan je aftrekbare kosten. Aftrekbaar zijn de hypotheekrente op je eigenwoningschuld, een eventuele erfpachtcanon en de eenmalige financieringskosten zoals advies- en notariskosten voor de hypotheekakte. Het verschil tussen die twee is je inkomen uit eigen woning.

Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro en 8.750 euro hypotheekrente ziet die som er zo uit: 1.400 euro bijtelling min 8.750 euro rente geeft een saldo van 7.350 euro negatief, wat tegen 37,56 procent ongeveer 2.761 euro belastingvoordeel oplevert. Zonder de bijtelling zou dat voordeel 3.286 euro zijn geweest. Het huurwaardeforfait kost je in dat geval dus 526 euro per jaar aan gemist voordeel. Wat het forfait op zichzelf betekent per WOZ-waarde staat in de tabel, en de bredere uitleg over deze rekenpost vind je bij wat een forfait je als huiseigenaar kost.

WOZ-waarde	Huurwaardeforfait 2026	Per maand	Wat het kost bij 37,56%
€ 250.000	€ 875	€ 73	€ 329
€ 350.000	€ 1.225	€ 102	€ 460
€ 400.000	€ 1.400	€ 117	€ 526
€ 450.000	€ 1.575	€ 131	€ 592
€ 550.000	€ 1.925	€ 160	€ 723
€ 700.000	€ 2.450	€ 204	€ 920

Gecontroleerd op augustus 2026, tarief 0,35% en een aftrektarief van 37,56%

Huurwaardeforfait zonder hypotheek

Wie zijn huis heeft afbetaald betaalt geen rente meer en heeft dus vrijwel geen aftrekbare kosten. Het huurwaardeforfait blijft dan als kaal bedrag staan en wordt bij je inkomen opgeteld. Dat voelt scheef, en om die reden bestaat sinds 2005 de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld, in de wandelgangen de wet Hillen. Die aftrek haalt een deel van het verschil tussen het forfait en je aftrekbare kosten weer weg.

Volledig was die aftrek alleen tot en met 2018. Sinds 2019 wordt hij afgebouwd: in 2025 kreeg je nog 76,67 procent van het verschil terug, in 2026 is dat 71,867 procent, en vanaf 2026 gaat er elk jaar 4,8 procentpunt af tot de aftrek per 1 januari 2041 helemaal is verdwenen. Een hypotheekvrij huis met een WOZ-waarde van 400.000 euro kost daardoor nu ongeveer 146 euro belasting per jaar en straks ruim vijfhonderd euro.

De aftrek geldt niet alleen bij een volledig afbetaald huis. Ook met een kleine restschuld val je eronder, namelijk zodra je aftrekbare kosten lager zijn dan het forfait. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro en 4 procent rente ligt dat omslagpunt rond een resterende hypotheek van 35.000 euro. Wil je zien wat er in jouw geval overblijft, vul dan je WOZ-waarde en je jaarrente in bij de rekenhulp voor de bijtelling.

WOZ-waarde	Forfait 2026	Aftrek wet Hillen 2026	Belast bedrag	Belasting bij 37%
€ 200.000	€ 700	€ 503	€ 197	€ 73
€ 300.000	€ 1.050	€ 755	€ 295	€ 109
€ 400.000	€ 1.400	€ 1.006	€ 394	€ 146
€ 500.000	€ 1.750	€ 1.258	€ 492	€ 182
€ 700.000	€ 2.450	€ 1.761	€ 689	€ 255

Gecontroleerd op augustus 2026, woning zonder hypotheekschuld en een aangenomen belastingtarief van 37%

Een deel van het jaar, verhuur en andere bijzondere situaties

Het volle jaarbedrag geldt alleen als de woning het hele jaar je hoofdverblijf was. Kocht of verkocht je in de loop van het jaar, dan reken je naar rato van het aantal dagen dat je er stond ingeschreven. De Belastingdienst gaat daarbij uit van je inschrijvingsdatum bij de gemeente, niet van de dag waarop de verhuiswagen kwam.

De som is simpel: neem het jaarbedrag, deel door 365 en vermenigvuldig met het aantal dagen. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro in 2026 is het jaarbedrag 1.400 euro, dus 3,84 euro per dag. Woonde je er 107 dagen, dan tel je 410 euro bij je inkomen op.

Verhuur je je woning tijdelijk, bijvoorbeeld tijdens een vakantie, dan blijft het volledige forfait staan en komt daar 70 procent van de huurinkomsten bovenop. Verhuur je een kamer aan een langdurige huurder, dan blijft die huur onbelast zolang je onder de jaargrens van de kamerverhuurvrijstelling blijft; het actuele bedrag daarvan staat op de site van de Belastingdienst. Voor een tweede woning of een vakantiehuis geldt helemaal geen forfait, want die woning valt in box 3 en wordt daar naar vermogen belast. Hoe die posten zich tot elkaar verhouden staat in het overzicht van de belastingen rond wonen.

Situatie	Geldt er huurwaardeforfait?
Woning het hele jaar je hoofdverblijf	Ja, het volledige jaarbedrag over de WOZ-waarde
Gekocht of verkocht in de loop van het jaar	Ja, naar rato van het aantal dagen dat je er ingeschreven stond
Oude woning staat leeg en te koop na de verhuizing	Nee, wel renteaftrek, in het jaar van verhuizing plus drie jaar
Nieuwbouw in aanbouw of nog leegstaand	Nee, wel renteaftrek, tot drie jaar vooruit
Woning tijdelijk verhuurd, bijvoorbeeld in de vakantie	Ja, plus 70 procent van de huurinkomsten
Kamer verhuurd binnen de kamerverhuurvrijstelling	Ja, de huur zelf blijft onbelast onder de jaargrens
Tweede woning of vakantiehuis	Nee, die woning valt in box 3
Woning op erfpachtgrond	Ja, de canon is wel aftrekbaar als kosten
Woning die tot het ondernemingsvermogen hoort	Nee, daar geldt een eigen bijtelling voor privégebruik

Termen die op het huurwaardeforfait lijken

Rond de eigen woning zwerven veel namen die op elkaar lijken en toch verschillende dingen betekenen. Het huurwaardeforfait en het eigenwoningforfait zijn dezelfde post onder twee namen. Het woningforfait is spreektaal voor diezelfde bijtelling. De onroerendezaakbelasting daarentegen is een echte aanslag van je gemeente over dezelfde WOZ-waarde, en die betaal je los van je aangifte inkomstenbelasting.

Er bestaat daarnaast een huurwaardebijtelling die niets met je aangifte als particulier te maken heeft. Hoort je woning tot het vermogen van je eigen onderneming, dan rekent de wet een onttrekking voor het privégebruik, ook als percentage van de WOZ-waarde. Die percentages verschillen van die van het eigenwoningforfait en horen thuis in je winstaangifte, niet in de eigenwoningregeling.

Ook de eenmalige heffing bij de koop wordt geregeld met het forfait verward. De overdrachtsbelasting reken je uit over de koopsom en betaal je één keer via de notaris; het huurwaardeforfait komt elk jaar terug en gaat over de WOZ-waarde. Voor de precieze afbakening tussen al deze vaste rekenregels helpt de gids over forfaits en wat ze vervangen.

Term	Wat het is	Wie het int
Huurwaardeforfait	De naam die tot en met 2000 gold voor de bijtelling voor je eigen huis	Belastingdienst
Eigenwoningforfait	Dezelfde bijtelling, sinds 2001 onder deze naam in box 1	Belastingdienst
Woningforfait	Spreektaal voor het eigenwoningforfait	Belastingdienst
Aftrek geen of kleine eigenwoningschuld	De aftrek die het forfait deels wegstreept bij weinig schuld	Belastingdienst
Onroerendezaakbelasting	Jaarlijkse aanslag van de gemeente over de WOZ-waarde	Gemeente
Overdrachtsbelasting	Eenmalig percentage over de koopsom bij de overdracht	Belastingdienst via de notaris
Bijtelling privégebruik woning	Onttrekking voor een woning in je ondernemingsvermogen	Belastingdienst, via de winstaangifte

Zo bereken je het huurwaardeforfait en zet je het in je aangifte

Vijf handelingen, en je weet wat er in box 1 bij je inkomen komt.

1. Zoek de WOZ-waarde van het juiste jaar op

   Voor je aangifte over 2026 gebruik je de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025, die op de gemeentelijke aanslag van begin 2026 staat. Kun je de beschikking niet vinden, dan haal je hem op via het WOZ-waardeloket of bij je gemeente. De WOZ-check laat zien of de waarde aansluit bij vergelijkbare woningen, wat handig is als je bezwaar overweegt.

2. Kies het percentage van dat belastingjaar

   Reken nooit met het percentage van vandaag als je een oudere aangifte invult. Over 2022 geldt 0,45 procent, over 2023 tot en met 2026 telkens 0,35 procent, en onder een WOZ-waarde van 75.000 euro gelden de lagere schijven uit de tabel hierboven.

3. Reken het jaarbedrag uit, zo nodig naar rato

   Vermenigvuldig de WOZ-waarde met het percentage. Was je maar een deel van het jaar eigenaar, deel het jaarbedrag dan door 365 en vermenigvuldig met het aantal dagen dat je op het adres stond ingeschreven bij de gemeente.

4. Trek je aftrekbare woningkosten ervan af

   Haal de betaalde hypotheekrente, een eventuele erfpachtcanon en de eenmalige financieringskosten van het forfait af. Het bedrag dat overblijft is je inkomen uit eigen woning: negatief betekent een aftrekpost, positief betekent dat er belasting bij komt.

5. Kijk of de aftrek bij weinig schuld van toepassing is

   Valt de uitkomst positief uit, dan kom je in aanmerking voor de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld. In 2026 haalt die Hillen-aftrek 71,867 procent van het verschil weg. De aangiftesoftware past dit vanzelf toe, maar controleer het bedrag wel.

6. Controleer de vooraf ingevulde aangifte vóór 1 mei

   De Belastingdienst vult WOZ-waarde en hypotheekrente meestal vooraf in, maar niet altijd goed, bijvoorbeeld na een verhuizing of een verbouwing. Je aangifte moet standaard vóór 1 mei binnen zijn; met uitstel schuift die datum op. Kloppen de bedragen niet, pas ze dan aan en bewaar de onderbouwing.

Overdrachtsbelasting

Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting

Loop dit na voordat je het huurwaardeforfait invult

• Gebruik je de WOZ-waarde met de waardepeildatum van het jaar vóór het belastingjaar
• Klopt het percentage bij het belastingjaar waarover je aangifte doet
• Valt je WOZ-waarde onder 75.000 euro of boven de villagrens, zodat een ander percentage geldt
• Was je het hele jaar eigenaar, of moet je het bedrag naar rato berekenen
• Staan je hypotheekrente, erfpachtcanon en eenmalige financieringskosten er volledig in
• Is de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld toegepast als je saldo positief is
• Heb je het forfait bij fiscaal partnerschap één keer opgevoerd en daarna verdeeld

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De WOZ-waarde van het verkeerde jaar invullen

De WOZ-waarde loopt een jaar achter op het belastingjaar. Wie de nieuwste beschikking pakt in plaats van die met de juiste waardepeildatum, tilt de bijtelling in een stijgende markt al snel honderd euro te hoog op. Bij een verschil van 30.000 euro in WOZ-waarde scheelt dat 105 euro aan bijtelling in 2026.

Denken dat het huurwaardeforfait een aparte rekening is

Er komt geen aanslag huurwaardeforfait op de mat. Wie het verwart met de onroerendezaakbelasting van de gemeente, gaat op zoek naar een betaling die niet bestaat en mist het effect op de teruggaaf. Het forfait zit verstopt in het saldo van je eigen woning in box 1.

Een oud percentage gebruiken bij een aangifte over een eerder jaar

Het percentage verschilt per belastingjaar. Reken je een aangifte over 2022 door met 0,35 procent in plaats van 0,45 procent, dan zet je bij een WOZ-waarde van 400.000 euro 400 euro te weinig bijtelling neer. De Belastingdienst corrigeert dat, en over het verschil kan belastingrente lopen.

Het forfait bij fiscaal partnerschap dubbel opvoeren

Het huurwaardeforfait geldt per woning, niet per persoon. Vullen beide partners het volledige bedrag in, dan wordt de bijtelling verdubbeld en betaal je te veel. Vul het één keer in over de volle WOZ-waarde en verdeel daarna het saldo tussen jullie.

Aannemen dat een afbetaald huis fiscaal niets kost

De aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld dekt in 2026 nog 71,867 procent van het verschil, niet meer alles. Er blijft dus een belast restant staan, dat elk jaar groeit doordat de aftrek afloopt tot nul in 2041. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro loopt dat op van ongeveer 146 euro nu naar ruim 500 euro straks.

Het forfait vergeten na een verhuizing halverwege het jaar

Bij een verhuizing heb je vaak met twee woningen te maken: de oude die leegstaat en te koop staat, en de nieuwe. Over de oude woning betaal je geen forfait meer terwijl de rente nog aftrekbaar blijft, over de nieuwe reken je naar rato vanaf je inschrijvingsdatum. Wie alle dagen bij één woning optelt, betaalt te veel.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Het huurwaardeforfait uitrekenen en invullen kun je prima zelf: het is één vermenigvuldiging, en de vooraf ingevulde aangifte doet het meeste werk al. De rekenhulp voor de bijtelling en de gids over de bijtelling voor je eigen huis geven je genoeg houvast om te controleren of de bedragen kloppen. Naar een belastingadviseur of fiscalist ga je pas als je situatie afwijkt: een woning die deels tot je onderneming hoort, een scheiding waarbij één partner in het huis blijft wonen, een erfenis met meerdere eigenaren, een woon-werkpand of een periode in het buitenland. Zo'n consult kost doorgaans tussen de 100 en 200 euro per uur en verdient zich terug zodra er meerdere jaren of meerdere eigenaren in het spel zijn. Vind je alleen je WOZ-waarde te hoog, dan hoef je geen adviseur in te schakelen: bezwaar maken bij je gemeente is gratis en kan binnen zes weken na dagtekening van de beschikking. Voor de afweging rond aflossen bij een bijna afbetaald huis is de gids over de wet Hillen een goed startpunt, en een hypotheekadviseur rekent de gevolgen voor je maandlast door.