Wat kan ik lenen voor een hypotheek?

Wat je met jouw inkomen kunt lenen

De vraag wat je kunt lenen voor een hypotheek heeft in 2026 een verrassend precies antwoord, want de leennormen liggen wettelijk vast. Elke geldverstrekker rekent met dezelfde financieringslastnormen: een percentage van je bruto jaarinkomen dat naar woonlasten mag gaan, omgerekend naar een leenbedrag over dertig jaar. Hoe die twee stappen in elkaar zitten staat bij hypotheek berekenen, en de uitkomst ligt voor de meeste inkomens tussen de vier en vierenhalf keer het bruto jaarinkomen.

De tabel hieronder geeft die uitkomst voor een aantal inkomens, gerekend met 4 procent rente en een woning met label E, F of G. Verdien je meer dan 70.000 euro, dan springt de norm naar een hogere klasse en stijgt je leenruimte harder dan je inkomen. Onder de 30.000 euro gebeurt het omgekeerde: daar blijft een groter deel van het inkomen nodig voor de rest van het leven.

Vul je eigen inkomen, rente en energielabel in bij de rekenhulp voor je maximale hypotheek, dan zie je binnen enkele seconden het bedrag dat bij jouw situatie hoort. Die uitkomst is een indicatie op de landelijke normen, geen aanbod van een bank.

Bruto jaarinkomen	Woonquote	Maandruimte	Maximale hypotheek	Bruto maandlast
€ 30.000	20,1%	€ 502	€ 105.000	€ 501
€ 40.000	22,6%	€ 753	€ 158.000	€ 754
€ 50.000	22,6%	€ 942	€ 197.000	€ 941
€ 60.000	22,6%	€ 1.130	€ 237.000	€ 1.131
€ 70.000	22,6%	€ 1.318	€ 276.000	€ 1.318
€ 80.000	25,3%	€ 1.687	€ 353.000	€ 1.685
€ 90.000	25,3%	€ 1.898	€ 397.000	€ 1.895
€ 100.000	26,7%	€ 2.225	€ 466.000	€ 2.225

Gecontroleerd op financieringslastnormen 2026 bij 4% rente, dertig jaar en label E, F of G; augustus 2026

De som achter het bedrag

Achter elk bedrag uit die tabel zitten twee stappen. De eerste is de woonquote: het deel van je bruto jaarinkomen dat volgens de normen van 2026 naar woonlasten mag. Bij een inkomen van 50.000 euro en 4 procent rente is dat 22,6 procent, ofwel 11.300 euro per jaar en 942 euro per maand. Dat bedrag is je maandruimte.

De tweede stap zet die maandruimte om in een leenbedrag met de annuïteitenfactor: bij 4 procent rente en dertig jaar draagt elke euro maandlast ongeveer 209 euro hypotheek. Maal 942 euro geeft afgerond 197.000 euro. Reken je met een annuïteitenhypotheek, dan is dat precies de vorm waar de norm van uitgaat.

Een hogere rente werkt twee kanten op. De woonquote stijgt mee, want de norm gunt je bij duurdere leningen wat meer ruimte voor rente, maar de annuïteitenfactor daalt harder. Netto zakt je maximum dus als de rente oploopt. Welke rente je krijgt hangt af van je rentevaste periode en de verhouding tussen lening en woningwaarde; die mechanismen staan bij hypotheekrente. Hoe ver je maximum kan schuiven bij een andere rentestand lees je ook bij je maximale hypotheek.

Rente	Woonquote	Maximale hypotheek	Bruto maandlast
3%	21,6%	€ 213.000	€ 898
3,5%	21,6%	€ 200.000	€ 898
4%	22,6%	€ 197.000	€ 941
4,5%	23,6%	€ 194.000	€ 983
5%	23,6%	€ 183.000	€ 982
5,5%	23,6%	€ 173.000	€ 982

Gecontroleerd op bij een bruto jaarinkomen van € 50.000, normen 2026, augustus 2026

Alleen lenen of samen met een partner

Sinds 2023 telt het inkomen van je partner volledig mee in het toetsinkomen. De norm kijkt alleen naar de optelsom, niet naar de verdeling: twee mensen die 40.000 en 15.000 euro verdienen komen op hetzelfde maximum uit als iemand die in zijn eentje 55.000 euro verdient. Voor de hoogte van de hypotheek maakt het dus niet uit wie het meeste binnenbrengt.

Samen lenen pakt vooral gunstig uit doordat het gezamenlijke inkomen in een hogere normklasse valt. Boven 70.000 euro stijgt de woonquote naar 25,3 procent en boven 90.000 euro naar 26,7 procent, waardoor het maximum sneller oploopt dan het inkomen zelf. Dat verklaart waarom twee middeninkomens samen ruim twee keer zoveel kunnen lenen als één van hen apart.

Het risico verschuift wel mee. Beide partners tekenen hoofdelijk voor de hele schuld, ook als één van hen stopt met werken of als de relatie eindigt. Leg de onderlinge verhouding vast bij de notaris als jullie ongelijk inbrengen, en reken door wat er overblijft als één inkomen wegvalt. Wat er in dat geval nog mogelijk is, staat bij wat voor hypotheek je kunt krijgen.

Situatie	Toetsinkomen	Maximale hypotheek
Alleen, modaal inkomen	€ 40.000	€ 158.000
Alleen, ruim boven modaal	€ 55.000	€ 217.000
Samen, € 40.000 en € 15.000	€ 55.000	€ 217.000
Samen, € 45.000 en € 35.000	€ 80.000	€ 353.000
Samen, twee keer € 55.000	€ 110.000	€ 513.000

Gecontroleerd op normen 2026 bij 4% rente en label E, F of G; augustus 2026

Wat je leenruimte kleiner maakt

Lopende verplichtingen gaan rechtstreeks van je maandruimte af, en omdat elke euro maandlast ongeveer 209 euro hypotheek draagt, tikken kleine bedragen hard door. Voor een doorlopend krediet of persoonlijke lening rekenen geldverstrekkers met 2 procent van de oorspronkelijke hoofdsom per maand, ook als je feitelijk minder betaalt. Een lening van 10.000 euro kost je zo 42.000 euro leenruimte.

Bij een studieschuld draait het om de wegingsfactor. Voor het oude stelsel geldt 0,65 procent van de oorspronkelijke schuld per maand, voor het leenstelsel met een aflostermijn van vijfendertig jaar 0,35 procent. Sinds 2024 mag een geldverstrekker in plaats daarvan rekenen met het werkelijke maandbedrag dat DUO je oplegt, mits je dat met een actueel overzicht aantoont. Voor wie al jaren aflost scheelt dat vaak duizenden euro's.

Een private lease staat sinds 2022 geregistreerd bij het BKR en telt met de maandtermijn mee. Alimentatie aan een ex-partner drukt de ruimte eveneens, en een negatieve BKR-registratie kan de aanvraag helemaal blokkeren. Vraag je overzicht bij het BKR op voordat je gaat rekenen; hoe je dat aanpakt staat bij de hypotheekcheck.

Verplichting	Hoe de geldverstrekker rekent	Maximale hypotheek	Verlies aan leenruimte
Geen leningen	geen aftrek	€ 197.000	€ 0
Studieschuld leenstelsel € 25.000	0,35% per maand (€ 87,50)	€ 179.000	€ 18.000
Studieschuld oud stelsel € 25.000	0,65% per maand (€ 162,50)	€ 163.000	€ 34.000
Persoonlijke lening € 10.000	2% per maand (€ 200)	€ 155.000	€ 42.000
Private lease van € 275 per maand	volledige maandtermijn	€ 140.000	€ 57.000
Alimentatie van € 400 per maand	volledig bedrag	€ 113.000	€ 84.000

Gecontroleerd op bij een bruto jaarinkomen van € 50.000 en 4% rente, normen 2026, augustus 2026

Van leenbedrag naar het huis dat je kunt kopen

Je maximale hypotheek is niet je koopbudget. Naast de inkomenstoets geldt een tweede grens: je mag in 2026 hooguit 100 procent van de getaxeerde marktwaarde lenen. Het laagste van beide bedragen is je plafond, en alle bijkomende kosten komen daar bovenop uit eigen geld. Een huis kopen en daarvoor lenen begint dus altijd met eigen geld op de rekening.

Bij een koopsom van 350.000 euro loopt dat op tot ruim vijftienduizend euro, zoals de tabel laat zien. Voor kopers tussen de achttien en vijfendertig jaar die de startersvrijstelling gebruiken vervalt de overdrachtsbelasting bij een woning tot 555.000 euro (2026), waarmee het bedrag terugvalt naar ongeveer 8.400 euro. Of jouw favoriete woning binnen bereik ligt, reken je stap voor stap door bij kan ik dit huis kopen.

Verkoop je een woning, dan telt de overwaarde mee als eigen geld en heb je een kleinere hypotheek nodig. Hoeveel er in je huidige huis zit, zie je met de overwaarde-rekenhulp; valt de koop van het nieuwe huis eerder dan de verkoop van het oude, dan overbrug je het gat met een overbruggingshypotheek. Blijft de lening onder de NHG-kostengrens van 470.000 euro (2026), dan kun je met Nationale Hypotheek Garantie afsluiten tegen een lagere rente, voor een eenmalige borgtochtprovisie van 0,4 procent (2026). Wat er verder bij de aanvraag komt kijken staat bij hypotheek afsluiten.

Post	Bij een koopsom van € 350.000
Overdrachtsbelasting 2%	€ 7.000
Notaris leveringsakte	€ 700
Notaris hypotheekakte	€ 600
Kadaster, twee inschrijvingen	€ 207
Taxatie	€ 500
Bouwkundige keuring	€ 350
Hypotheekadvies en bemiddeling	€ 2.500
Aankoopmakelaar 1%	€ 3.500
Totaal uit eigen geld	€ 15.357
Idem met startersvrijstelling	€ 8.357

Gecontroleerd op Kadaster-tarieven 2026 en marktgemiddelden voor notaris, advies en keuring, augustus 2026

Het energielabel verhoogt je maximum

Sinds 2024 telt het energielabel van de woning mee in je leenruimte. De gedachte erachter is eenvoudig: een zuinig huis kost minder aan energie, en die ruimte in je maandbudget mag je als extra hypotheek lenen bovenop wat je inkomen draagt. Het bedrag is vast en hangt niet af van je inkomen, dus voor een lager inkomen weegt het relatief zwaarder.

Tussen een woning met label G en een woning met label A+++ zit in 2026 een verschil van 25.000 euro leenruimte bij precies hetzelfde salaris. Bij nieuwbouw kom je vrijwel altijd in de hoogste klasse terecht. Twijfel je tussen twee woningen, reken dan beide labels door voordat je een bod uitbrengt.

Wil je juist een onzuinig huis kopen en daarna verduurzamen, dan mag de hypotheek in 2026 oplopen tot 106 procent van de woningwaarde, zolang die extra 6 procent aantoonbaar naar energiebesparende maatregelen gaat. Dat geld komt in een bouwdepot waaruit de installateur wordt betaald, en het staat los van de labelbedragen uit de tabel. Zo kun je een huis kopen dat je met eigen geld niet zou kunnen verduurzamen. De rest van de spelregels rond lenen en je woning vind je in het overzicht over de hypotheek.

Energielabel	Extra leenruimte bovenop je inkomen
E, F of G	€ 0
C of D	€ 5.000
A of B	€ 10.000
A+ of A++	€ 20.000
A+++ of beter	€ 25.000

Gecontroleerd op leennormen 2026, augustus 2026

Lenen zonder vast contract of tegen je pensioen aan

Een vast contract maakt de toets eenvoudig: de geldverstrekker neemt je bruto jaarsalaris met vakantiegeld en vaste toeslagen. Heb je een tijdelijk contract, dan vraagt de bank een intentieverklaring van je werkgever dat je bij gelijkblijvend functioneren een vast dienstverband krijgt. Zonder die verklaring kun je meestal terugvallen op een arbeidsmarktscan, waarbij je perspectief op werk het toetsinkomen bepaalt in plaats van je huidige contract.

Voor ondernemers en zzp'ers rekenen de meeste geldverstrekkers met het gemiddelde resultaat over de laatste drie jaar, waarbij een dalende lijn zwaarder weegt dan een stijgende. Bestaat je onderneming korter dan drie jaar, dan accepteren sommige partijen een inkomensverklaring van een erkende rekenexpert op basis van één of twee jaar cijfers. De kosten daarvan liggen doorgaans rond een paar honderd euro en die betaal je zelf.

Zit je pensioen binnen tien jaar, dan toetst de geldverstrekker ook op je verwachte inkomen na de AOW-leeftijd. Dat inkomen ligt vaak lager, en dan bepaalt dat lagere bedrag je maximum. Een familiehypotheek van ouders kan het gat dichten voor wie op inkomen net tekortkomt, mits je een zakelijke rente afspreekt en de afspraken vastlegt.

Het maximum is geen advies

De financieringslastnormen zijn een bovengrens, geen aanbeveling. Het Nibud rekent met een gemiddeld huishouden en houdt geen rekening met een oude auto die vervangen moet worden, een kinderwens of een baan die over twee jaar verdwijnt. Wie op het randje leent, heeft geen ruimte als de rente na de rentevaste periode hoger blijkt of als het dak eerder aan vervanging toe is dan gedacht.

Reken daarom naast je maximum ook uit wat je maandlast netto wordt en wat er dan overblijft. Bij een annuïteitenhypotheek verlaagt de hypotheekrenteaftrek de last de eerste jaren merkbaar, maar dat voordeel slinkt naarmate je meer aflost. De maandlasten-rekenhulp zet bruto en netto naast elkaar, en de achtergrond bij die som staat bij hypotheeklasten berekenen.

Minder lenen dan je mag heeft een tweede voordeel: onder een lagere verhouding tussen lening en woningwaarde bieden veel geldverstrekkers een lagere rente, en onder de NHG-grens scheelt dat nog eens. Een deel aflossingsvrij lenen verlaagt de maandlast wel, maar de schuld blijft dan staan en op een nieuwe aflossingsvrije lening krijg je geen renteaftrek. Dat is een keuze over risico, niet over leenruimte.

Zo reken je uit wat je kunt lenen

Van je eigen cijfers naar een bedrag waar je een bod op durft te baseren.

1. Zet je bruto jaarinkomen op papier

   Neem je bruto maandsalaris maal twaalf, plus vakantiegeld en vaste toeslagen zoals een dertiende maand of een structurele eindejaarsuitkering. Een bonus die per jaar verschilt telt hooguit gedeeltelijk mee. Tel het inkomen van je partner er volledig bij op.

2. Vraag je BKR-overzicht en je DUO-overzicht op

   Je BKR-overzicht vraag je online op en is binnen enkele dagen binnen; bij DUO haal je het actuele maandbedrag en de oorspronkelijke schuld uit Mijn DUO. Met die twee papieren weet je precies wat er van je maandruimte af gaat.

3. Reken je maximum door met de rekenhulp

   Vul inkomen, rente, energielabel en verplichtingen in bij de rekenhulp voor je maximale hypotheek. Reken meteen een variant met een half procent hogere rente, dan zie je hoe stevig het bedrag is.

4. Trek je koopbudget na

   Tel je maximale hypotheek op bij je eigen geld en haal daar de kosten koper vanaf. Wat overblijft is de koopsom die je aankunt. Houd minimaal een paar duizend euro achter de hand voor de eerste reparaties en de verhuizing.

5. Laat een berekening op maat maken

   Een adviseur of de bank zelf toetst je gegevens tegen het acceptatiebeleid van meerdere geldverstrekkers. Verschillen van een paar duizend euro tussen aanbieders zijn normaal; hoe zo'n gesprek verloopt lees je bij een berekening via een hypotheekadviseur.

6. Vraag een hypotheekofferte aan voordat je biedt

   Met een voorlopige toewijzing op zak weet je dat je bod gedekt is en kun je een korter financieringsvoorbehoud aanbieden. De offerte is meestal twee tot drie maanden geldig en verplicht je nergens toe.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Voordat je een bod uitbrengt

• Je rekent met je bruto jaarinkomen inclusief vakantiegeld, niet met je nettoloon
• Je BKR-overzicht en je actuele DUO-overzicht liggen op tafel
• Je weet welk energielabel de woning heeft en wat dat aan leenruimte toevoegt
• Je hebt de kosten koper apart gereserveerd, boven op de hypotheek
• Je hebt de maandlast ook doorgerekend met een half procent hogere rente
• Je weet of de lening onder de NHG-kostengrens van 470.000 euro blijft
• Er blijft na de overdracht een buffer over voor onderhoud en verhuizing

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met je nettoloon in plaats van je bruto jaarinkomen

De normen gaan uit van bruto jaarinkomen inclusief vakantiegeld. Wie zijn nettoloon maal twaalf invult, komt tientallen procenten te laag uit en denkt onnodig dat een woning buiten bereik ligt.

De kosten koper vergeten in het koopbudget

Je mag maximaal 100 procent van de marktwaarde lenen, dus notaris, overdrachtsbelasting, taxatie en advies betaal je zelf. Bij een koopsom van 350.000 euro gaat het om ruim vijftienduizend euro dat je op de dag van overdracht op je rekening moet hebben staan.

Een private lease of doorlopend krediet niet opgeven

Beide staan geregistreerd bij het BKR en komen bij de aanvraag toch boven water. Het achterhouden ervan leidt tot afwijzing vlak voor de overdracht, terwijl je bod dan al onvoorwaardelijk kan zijn geworden.

Uitgaan van de laagst geadverteerde rente

De laagste tarieven gelden bij een lening onder de zestig procent van de woningwaarde en met NHG. Wie tot het maximum leent, krijgt een risico-opslag en ziet zijn leenruimte daardoor lager uitvallen dan de eerste berekening liet zien.

Het maximum meteen omzetten in een bod

De norm is een bovengrens die geen rekening houdt met jouw plannen. Bij een rentestijging van één procentpunt na de rentevaste periode stijgt de maandlast op 300.000 euro met ruim honderdvijftig euro, en dat moet er dan wel zijn.

Een berekening van vorig jaar hergebruiken

De financieringslastnormen worden elk jaar op 1 januari aangepast en de rente beweegt doorlopend. Een verschil van een paar duizend euro tussen twee jaargangen is normaal, en bij een gewijzigde inkomensklasse loopt het verder op.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een rechttoe rechtaan situatie met een vast contract en zonder schulden komt een rekenhulp verrassend dicht bij het bedrag dat de bank noemt. Een hypotheekadviseur verdient zijn geld vooral terug bij een afwijkend inkomen: ondernemen, een flexibel contract, een partneralimentatie, erfpacht op de grond of een pensioendatum in zicht. Advies en bemiddeling kosten gemiddeld 2.500 euro (2026) en dat bedrag betaal je uit eigen geld, want ook advieskosten mag je niet meefinancieren. De adviseur kent het acceptatiebeleid van tientallen geldverstrekkers en weet welke partij jouw type inkomen het ruimhartigst weegt; op een grensgeval scheelt dat al snel meer dan de advieskosten. Wil je eerst zelf een goed onderbouwd bedrag, reken dan je situatie door bij hypotheek en lasten berekenen en neem die uitkomst mee naar het gesprek. Wat je nooit alleen aan een rekenhulp overlaat, is de keuze om tot je maximum te gaan.