WOZ-waarde van een woning opzoeken: waar je hem vindt en wat hij zegt

Wat de WOZ-waarde van een woning is

De WOZ-waarde van een woning is het bedrag dat de gemeente elk jaar vaststelt als geschatte marktwaarde van dat huis. Voor woningen is dat bedrag openbaar, dus je kunt het van elk adres opzoeken, ook van een huis dat niet van jou is. Hoe de gemeente aan de waarde komt en welke regels eromheen gelden, staat bij de WOZ-waarde.

De afkorting komt van de Wet waardering onroerende zaken. Die wet verplicht gemeenten elke woning jaarlijks te waarderen, zodat de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait en de waterschapsheffing met hetzelfde bedrag rekenen. Waar de term vandaan komt en wat er precies onder valt, lees je bij de betekenis van WOZ.

Eén ding maakt het opzoeken verwarrend. De waarde loopt een jaar achter op de markt: de beschikking van 2026 geeft de geschatte verkoopprijs van de woning op 1 januari 2025, de waardepeildatum. Wat je vandaag opzoekt is dus een prijsniveau van ruim een jaar terug.

Een WOZ-waarde hoort altijd bij één object en één jaar. Een woning met een losse garagebox of een gesplitst pand kan meerdere objecten hebben, elk met een eigen waarde. Bij het opzoeken zie je dan per adres een apart bedrag.

De WOZ-waarde opzoeken in het WOZ-waardeloket

Het WOZ-waardeloket op wozwaardeloket.nl is de snelste route. Je vult postcode en huisnummer in en ziet meteen de vastgestelde waarde. Inloggen hoeft niet en het kost niets; het Kadaster beheert het loket namens alle gemeenten.

Naast het bedrag staan enkele kenmerken van het pand: bouwjaar, gebruiksdoel, woonoppervlakte en perceeloppervlakte. Die komen uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen, niet uit de WOZ-taxatie zelf. Klopt de oppervlakte niet, dan meld je dat bij de BAG-beheerder van je gemeente, en dat is een andere procedure dan bezwaar tegen de waarde.

Het loket toont de waarden die gemeenten hebben vastgesteld vanaf waardepeildatum 1 januari 2014, dus je ziet ook het verloop over eerdere jaren. Een nieuwe waarde verschijnt binnen enkele uren nadat de gemeente hem heeft doorgegeven aan de landelijke voorziening.

Massaal gegevens ophalen is niet toegestaan: per periode kun je maar een beperkt aantal woningen opvragen. Voor het vergelijken van een handvol adressen in je eigen straat is die ruimte ruim voldoende. Wat de gevonden waarde voor jouw situatie betekent, staat bij jouw eigen WOZ-waarde.

De andere plekken waar de waarde van een woning staat

Het loket geeft alleen het bedrag en een paar kenmerken. De onderbouwing zit elders: in de WOZ-beschikking die bij je gemeentelijke aanslag hoort, en in het taxatieverslag dat je met DigiD ophaalt in het belastingportaal van je gemeente. In dat verslag staan de verkochte referentiewoningen waarmee de gemeente jouw huis heeft vergeleken.

Je eigen beschikking komt ook binnen in de berichtenbox van MijnOverheid, als pdf en met de dagtekening erop. Die dagtekening telt, want vanaf de dag erna loopt de bezwaartermijn van zes weken. Bewaar het bestand, dan hoef je later niets opnieuw op te vragen.

Zoek je de waarde voor een aangifte of een nalatenschap, gebruik dan altijd de beschikking en niet alleen het loket. De beschikking vermeldt het object, het jaar en de peildatum, en dat is precies wat de Belastingdienst of de notaris wil zien.

Bewaar de beschikking ook als je de woning later verkoopt of nalaat, want dan is het bedrag van dat specifieke jaar nodig. Welke waarde bij welk object en welk jaar hoort en hoe je dat terugvindt, staat bij de WOZ-waarde van je huis.

Waar je zoekt	Wat je te zien krijgt	Inloggen nodig	Welke jaren
WOZ-waardeloket (wozwaardeloket.nl)	Waarde van elke woning, plus bouwjaar en oppervlakte uit de BAG	Nee	Vastgestelde waarden vanaf waardepeildatum 1 januari 2014
Belastingportaal van je gemeente	Je eigen waarde plus het taxatieverslag met referentiewoningen	Ja, met DigiD	Meestal het lopende jaar en enkele jaren terug
Berichtenbox van MijnOverheid	Je eigen beschikking als pdf, met dagtekening	Ja, met DigiD	De jaren waarin je de beschikking digitaal ontving
Aanslagbiljet gemeentelijke belastingen	Je eigen waarde en de heffingen die erop rekenen	Nee, op papier of als pdf	Het jaar van de aanslag
Verzoek bij je gemeente	Een beschikking voor een jaar waarvoor je er geen kreeg	Nee, schriftelijk of telefonisch	Ouder jaar, als je belanghebbende bent

Gecontroleerd op augustus 2026

De WOZ-waarde van een andere woning opzoeken

WOZ-waarden van woningen zijn openbaar, dus je mag de waarde van je buren, van je ouderlijk huis of van een woning die te koop staat gewoon opzoeken. Je hebt geen toestemming nodig en de eigenaar krijgt er geen melding van. Wat je niet ziet, is het taxatieverslag van een ander: dat blijft voorbehouden aan de belanghebbende.

Voor kopers is die openheid nuttig. Zie je bij een woning met een vraagprijs van 475.000 euro een WOZ-waarde van 405.000 euro, dan weet je dat de gemeente die woning op 1 januari 2025 zo taxeerde. Het verschil zegt iets over de markt sindsdien en over de ruimte in de vraagprijs, al blijft de marktwaarde van een woning iets anders dan de WOZ-waarde.

Niet-woningen staan er niet in. Een bedrijfspand, een kantoor of een losstaande garagebox die als niet-woning is gewaardeerd, vind je niet in het loket; die waarde krijgt alleen de belanghebbende te zien. Zoek je de waarde van je eigen huis om een verkoopprijs te bepalen, dan is de waarde van je huis opzoeken een betere ingang, want daar draait het om de actuele markt en niet om de peildatum van vorig jaar.

Een ouder jaar opzoeken en de waardepeildatum erbij

Elke beschikking hoort bij een peildatum die een jaar eerder ligt. Wie de WOZ-waarde van 2023 nodig heeft, kijkt dus naar de markt van 1 januari 2022. Dat is niet alleen theorie: voor een aangifte erfbelasting of voor een correctie in een oude belastingaangifte moet je precies het juiste jaar hebben.

Het loket toont het verloop vanaf waardepeildatum 1 januari 2014. Mist er een jaar of heb je de officiële beschikking nodig, dan vraag je die op bij je gemeente. Ben je in de loop van een jaar eigenaar geworden, bijvoorbeeld door aankoop of erfenis, dan kun je op grond van de Wet WOZ als nieuwe belanghebbende alsnog een beschikking vragen; de gemeente stuurt die binnen acht weken en je kunt er bezwaar tegen maken.

De landelijke cijfers geven je een ijkpunt bij het terugkijken. Ze zeggen niets over één woning, maar wel of een stijging in de pas loopt met het beeld van dat jaar. Hoe de waarde van één huis zich over de jaren ontwikkelt, staat bij de WOZ-waarde van je huis.

Beschikkingsjaar	Waardepeildatum	Gemiddelde WOZ-waarde (CBS)	Verandering
2023	1 januari 2022	€ 369.000	+16,4%
2024	1 januari 2023	€ 379.000	+3,0%
2025	1 januari 2024	€ 398.000	+5,0%
2026	1 januari 2025	€ 439.000	+10,3%

Gecontroleerd op CBS, augustus 2026

Wat je met de opgezochte waarde kunt doen

Zodra je het bedrag hebt, kun je uitrekenen wat het kost. Drie heffingen rekenen rechtstreeks met de WOZ-waarde: de onroerendezaakbelasting van de gemeente, de watersysteemheffing gebouwd van het waterschap en het eigenwoningforfait van de Belastingdienst. De rioolheffing en de afvalstoffenheffing staan op dezelfde aanslag, maar rekenen met vaste bedragen of met het aantal bewoners.

Het eigenwoningforfait bedraagt in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde voor woningen tot 1.350.000 euro. Dat bedrag telt als bijtelling bij je inkomen in box 1, waar je hypotheekrente weer van afgaat. Wat het voor jouw waarde betekent, reken je uit met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait.

De OZB- en waterschapstarieven verschillen per gemeente en per waterschap; die percentages staan op je eigen aanslag. Welke heffingen er verder rond een woning spelen, zie je bij de belastingen rond je woning. Voor de erfbelasting geldt een eigen regel: een geërfde woning telt voor de WOZ-waarde van het jaar van overlijden, niet voor de prijs waarvoor de erfgenamen hem later verkopen.

Wie rekent ermee	Rekenregel	Bij een WOZ-waarde van € 400.000
Gemeente, OZB eigenaren	tarief van je gemeente × WOZ-waarde	0,09% → € 360 per jaar
Waterschap, watersysteemheffing gebouwd	tarief van je waterschap × WOZ-waarde	0,04% → € 160 per jaar
Belastingdienst, eigenwoningforfait	0,35% × WOZ-waarde als bijtelling in box 1 (2026)	€ 1.400 bijtelling, circa € 526 bij 37,56%
Belastingdienst, erfbelasting	WOZ-waarde van het jaar van overlijden	Woning telt voor € 400.000
Verhuurder en huurder	WOZ-waarde levert punten op in het woningwaarderingsstelsel	Alleen bij huurwoningen
Geldverstrekker	verhouding tussen lening en woningwaarde	Sommige verstrekkers accepteren een recente beschikking als waardebewijs

Gecontroleerd op augustus 2026; de OZB- en waterschapstarieven zijn voorbeelden, jouw tarieven staan op je aanslag

Controleren of de gevonden waarde klopt

Het opzoeken is een minuut werk, het controleren een halfuur. Begin bij de kenmerken: klopt de woonoppervlakte, het bouwjaar en het aantal bijgebouwen? Een aanbouw die er niet is of twintig vierkante meter te veel scheelt al snel tienduizenden euro's aan waarde.

Leg daarna de referentiewoningen uit het taxatieverslag naast je eigen huis. Zijn het echt vergelijkbare woningen, verkocht rond de waardepeildatum, en van hetzelfde type? Een hoekwoning of een pand met een extra bouwlaag hoort niet in de vergelijking, hoe dichtbij die ook staat.

Wil je snel zien of narekenen zin heeft, loop dan de WOZ-check langs; die zet de controlepunten op een rij. Hoe de gemeente aan het bedrag komt en hoe je de uitkomst zelf naloopt met de prijs per vierkante meter, staat bij het berekenen van de WOZ-waarde.

Vind je een echte fout, dan maak je binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking gratis bezwaar bij je gemeente. Bellen kan eerst: een duidelijke fout in de oppervlakte lost een gemeente vaak zonder formele procedure op. Gaat het je om de verkoopwaarde in plaats van de belastingwaarde, dan is de woningwaarde-check de logische vervolgstap.

Als het opzoeken niet lukt

Soms geeft het loket niets terug. Meestal is de reden simpel: het pand is geen woning, of de gemeente heeft de waarde voor dat jaar nog niet vastgesteld. Gemeenten moeten de nieuwe waarde in de eerste acht weken van het jaar bekendmaken, dus begin januari is een lege uitkomst normaal.

Ook nieuwbouw levert lege schermen op. Een woning in aanbouw krijgt wel een WOZ-waarde, maar die is gebaseerd op de bouwkosten die op de peildatum waren gemaakt, en het adres bestaat pas in de BAG zodra de gemeente het heeft toegekend. Bij een splitsing of samenvoeging verandert het object zelf, en dan duurt het een taxatieronde voordat de nieuwe situatie in het loket staat.

Huurders hebben een eigen route. Wie een sociale huurwoning huurt, krijgt geen aanslagbiljet met de waarde erop, maar kan wel een WOZ-beschikking bij de gemeente opvragen; de waarde telt mee in het puntenstelsel voor de maximale huurprijs.

Zoek je de waarde niet voor de belasting maar omdat je wilt weten wat de woning op de vrije markt opbrengt, dan is de WOZ-waarde het verkeerde getal. Die vraag hoort bij de woningwaarde van een huis, waar de actuele markt telt en niet de peildatum van vorig jaar.

Wat je ziet of tegenkomt	Wat er aan de hand is	Wat je dan doet
Adres niet gevonden	Het object is geen woning, of het adres bestaat nog niet in de BAG	Vraag de waarde op bij de gemeente als je belanghebbende bent
Wel het adres, geen waarde voor dit jaar	De gemeente heeft de nieuwe waarde nog niet doorgegeven	Wacht tot eind februari of kijk op je aanslagbiljet
Oppervlakte klopt niet	De BAG-gegevens zijn onjuist	Meld de fout bij de BAG-beheerder van je gemeente
Waarde wijkt sterk af van de buren	Verschil in kenmerken, of een fout in de taxatie	Vraag het taxatieverslag op en vergelijk de referentiewoningen
Je huurt en hebt geen beschikking	Alleen eigenaren krijgen de waarde automatisch op de aanslag	Vraag als huurder een WOZ-beschikking aan bij de gemeente
Je bent dit jaar eigenaar geworden	De beschikking ging naar de eigenaar van 1 januari	Vraag als nieuwe belanghebbende een beschikking op verzoek aan

Zo zoek je de WOZ-waarde van een woning op

Van het adres invullen tot het moment waarop je weet of het bedrag klopt.

1. Zoek het adres op in het WOZ-waardeloket

   Vul postcode en huisnummer in op wozwaardeloket.nl. Je ziet de vastgestelde waarde zonder in te loggen en zonder kosten. Noteer bij welk jaar en welke waardepeildatum het bedrag hoort, want dat bepaalt met welke markt je vergelijkt.

2. Controleer de kenmerken die erbij staan

   Kijk of het bouwjaar, de woonoppervlakte en de perceeloppervlakte kloppen. Deze gegevens komen uit de BAG en zijn de basis onder de taxatie. Een fout hier werkt elk jaar door in je aanslag.

3. Haal het taxatieverslag op bij je gemeente

   Log met DigiD in op het belastingportaal van je gemeente en download het taxatieverslag. Daarin staan de referentiewoningen en de scores voor kwaliteit, onderhoud en ligging. Zonder dat verslag heb je alleen een bedrag zonder onderbouwing.

4. Zoek een paar vergelijkbare woningen op

   Zoek in hetzelfde loket drie tot vijf woningen van hetzelfde type in je straat of buurt. Zet hun WOZ-waarden en oppervlaktes naast die van jou. Wijkt jouw bedrag per vierkante meter sterk af, dan is dat een reden om verder te kijken bij het berekenen van de WOZ-waarde.

5. Reken uit wat de waarde je kost

   Vermenigvuldig de waarde met het OZB-tarief van je gemeente en het tarief van je waterschap, en neem 0,35 procent voor het eigenwoningforfait in 2026. Nu zie je in euro's wat een correctie zou opleveren.

6. Maak bezwaar binnen zes weken als het niet klopt

   De termijn begint op de dag na de dagtekening van de beschikking, niet op de dag dat jij hem opzoekt. Bezwaar is gratis en dien je zelf in bij je gemeente. Bel eerst: een aantoonbare fout wordt vaak zonder procedure hersteld.

Overdrachtsbelasting

Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting

Check dit bij het opzoeken van een WOZ-waarde

• Weet je bij welk beschikkingsjaar en welke waardepeildatum het bedrag hoort
• Kloppen bouwjaar, woonoppervlakte en perceeloppervlakte in het loket
• Heb je het taxatieverslag met de referentiewoningen opgevraagd
• Heb je drie tot vijf vergelijkbare woningen uit dezelfde buurt ernaast gezet
• Heb je uitgerekend wat de waarde kost aan OZB, waterschap en eigenwoningforfait
• Ken je de dagtekening op de beschikking en de zes weken die daarna lopen
• Gebruik je voor een aangifte of nalatenschap de beschikking en niet alleen het loket

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De opgezochte waarde naast de vraagprijs van vandaag leggen

De beschikking van 2026 hoort bij de markt van 1 januari 2025. Wie beide bedragen als momentopname behandelt, beoordeelt de vraagprijs of de eigen waarde verkeerd. Vergelijk altijd met verkopen rond de peildatum.

Denken dat het loket de onderbouwing toont

Het WOZ-waardeloket geeft het bedrag en een paar kenmerken, verder niets. De referentiewoningen en de scores voor onderhoud en ligging staan alleen in het taxatieverslag van je gemeente. Zonder dat verslag kun je een bezwaar niet onderbouwen.

De bezwaartermijn laten verlopen

De zes weken beginnen op de dag na de dagtekening op de beschikking, niet op het moment dat jij de waarde opzoekt. Wie in mei ontdekt dat de oppervlakte niet klopt, is voor dat jaar te laat en betaalt twaalf maanden te veel.

Betalen voor iets wat gratis is

Opzoeken via het WOZ-waardeloket kost niets en bezwaar maken bij je gemeente ook niet. Diensten die geld vragen voor het opvragen van een openbare waarde, verkopen je iets wat je in twee minuten zelf doet.

De BAG-oppervlakte verwarren met de taxatie

De oppervlakte in het loket komt uit de BAG. Klopt die niet, dan meld je dat bij de BAG-beheerder van je gemeente; bezwaar tegen de WOZ-waarde is daarvoor niet de route. Loopt de fout wel door in de taxatie, dan doe je allebei.

De waarde van een niet-woning in het loket zoeken

Alleen woningen zijn openbaar. Voor een bedrijfspand, een kantoor of een garagebox die apart als niet-woning is gewaardeerd, krijg je de waarde alleen als belanghebbende bij de gemeente. Blijven zoeken in het loket levert niets op.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Het opzoeken en controleren van een WOZ-waarde doe je prima zelf: het loket is gratis, het taxatieverslag krijg je met DigiD en bezwaar indienen bij je gemeente kost niets. Bureaus die op basis van no cure no pay bezwaar maken zijn ook gratis voor jou, maar zij ontvangen bij succes een wettelijke proceskostenvergoeding van de gemeente, en je geeft de regie over je dossier uit handen.

Een taxateur inschakelen wordt pas interessant bij een echt afwijkend object: een woonboerderij, een monument, een gesplitst pand of een woning met bedrijfsruimte. Een gevalideerd taxatierapport kost in 2026 meestal tussen de 500 en 800 euro, dus dat weegt alleen op tegen de belasting als het om een forse afwijking gaat. Voor een geërfde woning of een echtscheiding waarin de WOZ-waarde meetelt, is de notaris of een fiscalist het juiste adres, want daar bepaalt de waarde het bedrag waarover erfbelasting of een vergoeding wordt berekend. Wat de waarde in jouw geval betekent, zie je het snelst via de WOZ-check en bij jouw eigen WOZ-waarde.