Huis erven van ouders: wat je krijgt, wat je betaalt en wat je kiest

Wat er met het huis gebeurt als je ouders overlijden

Een huis erven van je ouders begint bijna nooit met een sleutel in je hand. Het begint met de vraag wie de erfgenamen zijn en of er een testament ligt. Is er geen testament en leeft de andere ouder nog, dan geldt de wettelijke verdeling: de langstlevende ouder krijgt alle bezittingen en schulden, dus ook het huis, en jij krijgt als kind een geldvordering op die ouder ter grootte van je erfdeel. Die vordering is pas opeisbaar als ook de langstlevende overlijdt, en soms eerder bij faillissement of schuldsanering. Hoe die tweede ronde verloopt staat in de gids over de verdeling van de erfenis na overlijden van de langstlevende.

Zijn beide ouders overleden, dan erven de kinderen het huis samen en komt het in gemeenschappelijk eigendom van de erven. Jullie zijn dan samen eigenaar tot de nalatenschap verdeeld is, en niemand kan in zijn eentje verkopen. De volgorde en de praktische afhandeling van die situatie staan in de gids over de erfenis na overlijden van beide ouders.

Een testament kan de wettelijke verdeling opzij zetten. Ouders kunnen het huis aan één kind toebedelen, een vruchtgebruik voor de langstlevende regelen of een executeur benoemen die de boedel afwikkelt. Wat er precies geldt, blijkt uit het Centraal Testamentenregister en uit de akte zelf; de notaris zoekt dat op. De bredere route van erven tot verdelen loopt via de pillar over een huis erven, waar de losse onderdelen bij elkaar staan.

Vrijstellingen en tarieven van de erfbelasting in 2026

Erfbelasting betaal je over je eigen erfdeel, niet over de hele nalatenschap. Eerst gaat je persoonlijke vrijstelling eraf, daarna komt het tarief over wat overblijft. Voor een kind is de vrijstelling 26.230 euro in 2026. Dat bedrag geldt voor je hele erfdeel samen, dus het huis, het spaargeld en de inboedel tellen bij elkaar op en de schulden gaan eraf.

Het tarief is progressief in twee schijven. Een kind betaalt 10 procent over de eerste 158.669 euro boven de vrijstelling en 20 procent over alles daarboven, cijfers voor 2026. Kleinkinderen betalen 18 en 36 procent, andere erfgenamen 30 en 40 procent. Wie in welke categorie valt, bepaalt de wet en niet het testament: een pleegkind of stiefkind dat als kind wordt aangemerkt, valt onder het kindtarief.

De langstlevende ouder heeft met 828.035 euro in 2026 een vrijstelling die de meeste nalatenschappen ruim dekt. Dat verklaart waarom er na het eerste overlijden vaak geen cent erfbelasting wordt betaald door de partner, terwijl de kinderen wel een aanslag krijgen over hun nog niet opeisbare vordering. Wat jouw erfdeel aan belasting kost, reken je door met de rekenhulp voor de erfbelasting.

Wie erft	Vrijstelling 2026	Tarief tot € 158.669	Tarief daarboven
Partner van de overledene	€ 828.035	10%	20%
Kind, stiefkind of pleegkind	€ 26.230	10%	20%
Kind met een beperking	€ 78.671	10%	20%
Kleinkind	€ 26.230	18%	36%
Ouder van de overledene	€ 62.110	30%	40%
Broer, zus, vriend of andere erfgenaam	€ 2.769	30%	40%

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat je aan erfbelasting betaalt over een geërfd huis

De twee schijven maken dat de belastingdruk oploopt naarmate je erfdeel groter wordt. Bij een erfdeel van 100.000 euro betaal je als kind 7.377 euro, bij 300.000 euro is dat 38.887 euro. Dat is geen recht evenredige lijn: pas boven 184.899 euro erfdeel, de vrijstelling plus de eerste schijf, tikt het tarief van 20 procent aan.

De bedragen hieronder gaan uit van een kind dat in 2026 erft en verder geen andere vrijstelling gebruikt. Erf je samen met broers of zussen, dan geldt de vrijstelling per persoon en betaalt ieder over zijn eigen deel. Twee kinderen die samen 400.000 euro erven, betalen daardoor samen minder dan één kind dat in zijn eentje 400.000 euro krijgt.

Het huis zelf zit in die som verwerkt als WOZ-waarde min de hypotheekschuld die erop rust. Een huis van 400.000 euro met 150.000 euro restschuld telt dus voor 250.000 euro mee. Weet je de actuele marktwaarde niet, kijk dan eerst wat de woning ongeveer opbrengt met de gids over wat je huis waard is, al is voor de aangifte de WOZ-waarde de maatstaf.

euro erfbelasting bron: Belastingdienst, vrijstellingen en tarieven erfbelasting 2026 augustus 2026

Erfdeel van een kind	Belast na vrijstelling	Erfbelasting 2026
€ 50.000	€ 23.770	€ 2.377
€ 100.000	€ 73.770	€ 7.377
€ 150.000	€ 123.770	€ 12.377
€ 200.000	€ 173.770	€ 18.887
€ 300.000	€ 273.770	€ 38.887
€ 400.000	€ 373.770	€ 58.887

Gecontroleerd op augustus 2026

Hoe de woning wordt gewaardeerd voor de aangifte

Wie een woning erft van ouders, rekent voor de erfbelasting niet met de verkoopprijs maar met de WOZ-waarde. Dat is de waarde die de gemeente jaarlijks vaststelt, en die loopt een jaar achter op de markt: de WOZ-beschikking van 2026 heeft waardepeildatum 1 januari 2025. Hoe die waarde tot stand komt en wanneer bezwaar zin heeft, staat in de gids over de WOZ-waarde van je huis.

Je mag kiezen welke WOZ-beschikking je gebruikt: die van het jaar van overlijden of die van het jaar daarna. Bij een overlijden in 2026 kies je dus tussen de beschikking voor 2026 en die voor 2027. In een dalende markt is de latere beschikking meestal gunstiger, in een stijgende markt de eerdere. Die keuze is wettelijk toegestaan en kost je niets meer dan even wachten op de nieuwe beschikking.

Van de WOZ-waarde trek je de hypotheekschuld af die op de woning rust. Loste een overlijdensrisicoverzekering de hypotheek af, dan is die schuld er niet meer en telt de volle waarde mee. Was de woning verhuurd met huurbescherming, dan geldt een lagere waardering via de leegwaarderatio, een percentage van de WOZ-waarde dat afhangt van de verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde. Erfpacht, een recht van overpad of achterstallig onderhoud drukken de marktwaarde wel, maar niet automatisch de WOZ-waarde; daarvoor is een bezwaar tegen de beschikking de aangewezen route.

Situatie	Waarde voor de erfbelasting
Huis stond leeg of werd door de overledene bewoond	WOZ-waarde van het jaar van overlijden of het jaar erna, naar keuze
Huis met hypotheek	WOZ-waarde min de restschuld op de overlijdensdatum
Hypotheek afgelost door een overlijdensrisicoverzekering	Volledige WOZ-waarde, de schuld bestaat niet meer
Verhuurd met huurbescherming	WOZ-waarde maal de leegwaarderatio
Woning met recht van vruchtgebruik voor de langstlevende	Blote eigendom bij de kinderen, vruchtgebruik bij de langstlevende

Gecontroleerd op augustus 2026

De erfenis aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen

Voordat je iets met het huis doet, kies je hoe je de nalatenschap aanvaardt. Zuiver aanvaarden betekent dat je alle bezittingen én alle schulden overneemt, ook als de schulden later groter blijken dan de bezittingen. Bij een huis met een hoge hypotheek en een matige marktwaarde is dat een reëel risico.

Beneficiair aanvaarden beschermt je daartegen: je aanvaardt onder het voorrecht van boedelbeschrijving en bent nooit met je eigen vermogen aansprakelijk voor een tekort. Je legt daarvoor een verklaring af bij de rechtbank en betaalt griffierecht. De keerzijde is dat de afwikkeling formeler wordt, met een boedelbeschrijving en soms een vereffenaar, wat maanden extra kan kosten.

Verwerpen betekent dat je niets krijgt en nergens voor aansprakelijk bent; je erfdeel gaat dan naar je eigen kinderen of naar de andere erfgenamen. Pas op met gedrag dat als zuivere aanvaarding geldt. Wie spullen uit het huis meeneemt, de auto verkoopt of rekeningen uit de boedel betaalt, kan daarmee stilzwijgend zuiver aanvaard hebben. Het opzeggen van abonnementen en het regelen van de uitvaart mag wel.

Keuze	Wat je krijgt	Aansprakelijk voor schulden	Wat je ervoor doet
Zuiver aanvaarden	Je volledige erfdeel	Ja, ook met eigen vermogen	Niets, het gebeurt vanzelf of door je gedrag
Beneficiair aanvaarden	Je erfdeel als er na de schulden iets overblijft	Nee	Verklaring bij de rechtbank, griffierecht, boedelbeschrijving
Verwerpen	Niets	Nee	Verklaring bij de rechtbank, griffierecht

Verkopen, samen houden of een erfgenaam uitkopen

Zodra duidelijk is wie de erven van je ouders zijn, moet het huis ergens heen. Er zijn drie routes. Jullie verkopen de woning en verdelen de opbrengst, jullie houden hem samen aan, of één van de erfgenamen neemt het huis over en betaalt de anderen uit. Voor die laatste route heb je vrijwel altijd een hypotheek nodig, want het uitkoopbedrag moet in geld op tafel komen.

De prettige verrassing daarbij: over een verkrijging uit een nalatenschap betaal je geen overdrachtsbelasting, en dat geldt ook voor de verdeling van die nalatenschap tussen de erfgenamen. Neem jij het huis over en keer je je broers en zussen hun deel uit, dan blijft de 2 procent overdrachtsbelasting achterwege. Dat scheelt bij een woning van 400.000 euro 8.000 euro ten opzichte van een gewone aankoop.

Voor de verdeling spreken jullie samen een waarde af. Bij onenigheid is een taxatie door een onafhankelijke taxateur de gebruikelijke oplossing, en de kosten daarvan komen uit de boedel. De WOZ-waarde is voor de belasting bindend maar voor jullie onderlinge verdeling niet, en die twee bedragen lopen vaak flink uiteen. Financier je het uitkoopbedrag met een hypotheek en ga je zelf in het huis wonen, dan is de rente over dat deel aftrekbaar zolang je annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar. Zit er al veel overwaarde in je eigen woning, dan is dat een alternatieve bron voor het uitkoopbedrag.

Samen aanhouden kan, bijvoorbeeld om te verhuren of om te wachten op een betere markt, maar het vraagt afspraken op papier over onderhoud, lasten, verzekering en het moment van verkopen. Zonder die afspraken loopt het vaak vast op het eerste meningsverschil, en dan is een gang naar de rechter om verdeling te vorderen de enige uitweg.

Wonen, verhuren of verkopen na de overdracht

Wat je met de woning doet, bepaalt in welke box hij bij de inkomstenbelasting terechtkomt. Ga je er zelf in wonen en heb je er een eigenwoningschuld voor, dan zit het huis in box 1: je betaalt eigenwoningforfait en mag de hypotheekrente aftrekken. Laat je het huis leegstaan of verhuur je het, dan valt de woning in box 3 en telt de waarde mee in je vermogen, met de bijbehorende schuld als aftrekpost.

Verkopen jullie het huis binnen de afwikkeling, dan is de opbrengst onbelast voor de inkomstenbelasting: over de erfenis is al erfbelasting geheven en op de winst zit geen tweede heffing. Wel is het slim de verkoop niet te lang uit te stellen, want de vaste lasten lopen door: onroerendezaakbelasting, opstalverzekering, water en energie, en bij leegstand vaak een hoger verzekeringstarief.

Een geërfd huis van ouders is zelden op de laatste stand van de techniek. Voordat je gaat wonen of verkopen, loont het om de staat van dak, isolatie en installaties in beeld te brengen; het definitieve energielabel is bij verkoop verplicht. Wat een opknapbeurt kost en in welke volgorde je die aanpakt, staat in de gids over je huis verbouwen. Is dit meteen je eerste eigen woning, dan zet de gids over je eerste huis kopen de andere kosten en keuzes op een rij.

Het huis van je ouders kopen in plaats van erven

De vraag of je het huis van je ouders beter kunt kopen of erven, komt vaak ter sprake als ouders kleiner willen gaan wonen of naar een zorginstelling verhuizen. Kopen mag, ook binnen de familie, en het is een gewone koop met een leveringsakte bij de notaris. De kosten die daarbij horen staan in de gids over schenken en erven en in de gewone koopkosten: notariskosten voor de levering van rond de 700 euro in 2026 en 103,50 euro inschrijving bij het Kadaster.

Twee bedragen bepalen de uitkomst. De koopsom die je betaalt, en de waarde in het economische verkeer van de woning. Betaal je minder dan die waarde, dan is het verschil een schenking en betaal je daarover schenkbelasting. De vrijstelling voor een schenking van ouders aan een kind is 6.908 euro in 2026, en over het meerdere geldt hetzelfde tweeschijventarief van 10 en 20 procent. Reken de uitkomst na met de rekenhulp voor de schenkbelasting.

De overdrachtsbelasting wordt niet over de koopsom berekend maar over de waarde, met de koopsom als ondergrens. Een korting verlaagt de overdrachtsbelasting dus niet. Het gewone tarief voor een woning die je zelf gaat bewonen is 2 procent in 2026. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je voor het eerst een huis en blijft de waarde onder 555.000 euro in 2026, dan geldt de startersvrijstelling van 0 procent. Erven kent die heffing helemaal niet, wat een van de weinige harde voordelen van erven boven kopen is.

Punt	Huis van je ouders kopen	Huis van je ouders erven
Overdrachtsbelasting	2% over de waarde, of 0% met de startersvrijstelling tot € 555.000 (2026)	Geen, ook niet bij verdeling van de nalatenschap
Schenk- of erfbelasting	Schenkbelasting over het verschil tussen waarde en koopsom	Erfbelasting boven € 26.230 vrijstelling (2026)
Waardering	Waarde in het economische verkeer, meestal een taxatie	WOZ-waarde van het jaar van overlijden of het jaar erna
Moment	Nu, met een leveringsakte bij de notaris	Bij overlijden, na afwikkeling van de nalatenschap
Financiering	Hypotheek of eigen geld nodig voor de koopsom	Alleen geld nodig voor de erfbelasting en het uitkopen van mede-erfgenamen

Gecontroleerd op augustus 2026

Huis erven van ouders bij leven kan niet, dit zijn de alternatieven

Erven gebeurt per definitie na een overlijden, dus een huis erven van ouders bij leven bestaat niet. Wat mensen ermee bedoelen is de woning nu al overhevelen, zodat er straks minder erfbelasting hoeft te worden betaald. Daar zijn drie routes voor, en ze hebben alle drie een addertje.

De eerste is schenken van de woning. De ouders dragen het huis over bij de notaris zonder tegenprestatie; het kind betaalt schenkbelasting over de waarde min de vrijstelling van 6.908 euro in 2026, en overdrachtsbelasting van 2 procent tenzij de startersvrijstelling geldt. De tweede is verkopen met een korting, waarbij de korting als schenking wordt belast. De derde is de blote eigendom overdragen en het vruchtgebruik bij de ouders laten, zodat zij in het huis kunnen blijven wonen.

Bij die derde route knelt artikel 10 van de Successiewet. Blijven de ouders na de overdracht van het huis genieten van de woning zonder daarvoor een zakelijke vergoeding te betalen, dan telt de volle waarde bij hun overlijden alsnog mee voor de erfbelasting, alsof er nooit iets is overgedragen. Wat je aan schenkbelasting hebt voorgeschoten, wordt dan verrekend. De uitweg is dat de ouders jaarlijks een vergoeding betalen die minstens gelijk is aan het wettelijke rekenpercentage over de waarde van het overgedragen deel; de notaris rekent dat exact uit en legt het vast.

Wil je juist samen gaan wonen om voor je ouders te zorgen, dan is overdragen niet de enige weg. De gids over een huis kopen met je ouders voor mantelzorg zet de eigendomsverhoudingen en de fiscale gevolgen van die constructie op een rij.

Zo handel je een geërfd ouderlijk huis af

Van overlijden tot overschrijving in het Kadaster duurt bij een gemiddelde nalatenschap zes tot twaalf maanden.

1. Zoek uit of er een testament is

   De notaris raadpleegt het Centraal Testamentenregister en stelt vast wie de erfgenamen zijn en of er een executeur is benoemd. Dat gebeurt meestal binnen enkele weken na het overlijden en bepaalt de rest van de route.

2. Maak een boedelbeschrijving voordat je iets aanvaardt

   Zet de bezittingen en de schulden op een rij: de woning met WOZ-waarde, de hypotheekschuld, bankrekeningen, leningen en openstaande rekeningen. Pas als dat overzicht klopt, kun je de keuze tussen zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden en verwerpen goed maken.

3. Leg de keuze over aanvaarden vast

   Beneficiair aanvaarden of verwerpen doe je met een verklaring bij de rechtbank waar de overledene woonde. Is de boedel onduidelijk of zit er een forse hypotheek op de woning, dan is beneficiair aanvaarden de veilige keuze.

4. Vraag een verklaring van erfrecht aan

   Banken en de hypotheekverstrekker geven zonder deze notariële verklaring geen inzage en werken niet mee aan een overdracht. Reken op enkele weken doorlooptijd en op een notarisnota die per kantoor verschilt; bij een eenvoudige nalatenschap met één erfgenaam kan de bank er soms zonder toe.

5. Bepaal wat er met de woning gebeurt

   Kies tussen verkopen, samen aanhouden of één erfgenaam laten overnemen, en spreek de waarde af waartegen dat gebeurt. Wie overneemt, vraagt in deze fase de hypotheek aan voor het uitkoopbedrag; wie verkoopt, schakelt een makelaar in en regelt het definitieve energielabel.

6. Doe aangifte erfbelasting op tijd

   Bij een overlijden in 2026 heb je twintig maanden na de overlijdensdatum. Is de aangifte later of onjuist, dan volgt belastingrente over de aanslag en bij verzuim een boete. Reken je eigen aanslag vooraf door met de rekenhulp voor de erfbelasting, zodat je weet welk bedrag je opzij moet zetten.

7. Laat de akte van verdeling passeren

   De notaris zet de woning op naam van degene die hem overneemt en schrijft dat in bij het Kadaster. Pas op dat moment is de verdeling juridisch rond en zijn de andere erfgenamen van hun aansprakelijkheid voor de hypotheek af.

Schenkbelasting

Kies de relatie en het bedrag en zie de vrijstelling van dit jaar, het tarief en wat er netto overblijft. Open de volledige schenkbelasting

Loop dit na als je een huis erft van je ouders

• Je weet of er een testament is en wie de erfgenamen zijn
• Je hebt de bezittingen en schulden op papier voordat je de erfenis aanvaardt
• Je hebt de WOZ-beschikkingen van beide toegestane jaren opgevraagd en vergeleken
• Je kent de restschuld van de hypotheek op de overlijdensdatum
• Je hebt gecontroleerd of een overlijdensrisicoverzekering de hypotheek aflost
• Je hebt de opstalverzekering doorgegeven aan de verzekeraar, ook bij leegstand
• Je hebt de erfbelasting per erfgenaam berekend en het geld gereserveerd
• De aangifte staat in je agenda ruim voor de termijn van twintig maanden verstrijkt

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Spullen meenemen voordat de boedel in beeld is

Het leeghalen van de woning of het verkopen van de auto kan gelden als zuiver aanvaarden. Blijkt daarna dat de hypotheek hoger is dan de woning waard is, dan draai je met je eigen vermogen op voor het tekort. Wacht met opruimen tot de boedelbeschrijving klaar is.

Rekenen met de verkoopwaarde in plaats van de WOZ-waarde

Voor de erfbelasting is de WOZ-waarde de maatstaf, niet de prijs die de makelaar noemt. In een stijgende markt betekent dat vaak een lagere aanslag dan verwacht, in een dalende markt juist een hogere. Wie de verkeerde waarde invult, krijgt een correctie plus belastingrente.

De keuze tussen twee WOZ-jaren laten liggen

Je mag kiezen tussen de beschikking van het jaar van overlijden en die van het jaar erna. Wie zonder nadenken de eerste pakt, laat in een dalende markt zomaar duizenden euro's liggen: 20.000 euro verschil in WOZ-waarde scheelt bij het toptarief 4.000 euro erfbelasting.

Geen geld reserveren voor de aanslag

De erfbelasting moet betaald worden terwijl het vermogen in het huis zit. Bij een erfdeel van 300.000 euro is dat 38.887 euro in 2026. Wie dat niet ziet aankomen, moet onder tijdsdruk lenen of verkopen.

Denken dat uitkopen overdrachtsbelasting kost

Sommige erfgenamen kiezen voor verkoop aan een derde omdat ze de 2 procent bij overname vrezen. Die heffing bestaat niet bij een verdeling van de nalatenschap, en dat verschil kan bij een woning van 400.000 euro 8.000 euro belopen.

Het huis overdragen bij leven en erin blijven wonen

Ouders die de woning aan hun kind overdragen maar er zonder zakelijke vergoeding blijven wonen, lopen tegen artikel 10 van de Successiewet aan. De volle waarde telt bij hun overlijden alsnog mee voor de erfbelasting, en de hele constructie heeft dan alleen kosten opgeleverd.

De opstalverzekering vergeten bij leegstand

Verzekeraars willen weten dat een woning onbewoond is en stellen bij leegstand vaak beperkte dekking of een hoger tarief. Wie het niet meldt en schade krijgt door bijvoorbeeld een gesprongen leiding, staat met lege handen terwijl de woning nog van alle erfgenamen samen is.

De aangiftetermijn verwarren met de oude acht maanden

Bij een overlijden in 2025 of eerder gold acht maanden, bij een overlijden in 2026 of later is het twintig maanden. Wie de oude termijn aanhoudt heeft geen probleem, maar wie bij een ouder overlijden met twintig maanden rekent, betaalt belastingrente over het hele bedrag.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een eenvoudige nalatenschap met één woning, één hypotheek en twee erfgenamen die het eens zijn, kun je met de notaris en de aangiftesoftware van de Belastingdienst prima zelf afhandelen. Een notaris heb je hoe dan ook nodig voor de verklaring van erfrecht en voor de akte van verdeling waarmee het huis op naam komt; vraag bij twee of drie kantoren een prijsopgave, want de tarieven zijn vrij en verschillen aanzienlijk. Wordt het ingewikkelder, dan verdient specialistisch advies zich meestal terug. Denk aan een nalatenschap met een onderneming, een tweede woning of vermogen in het buitenland, aan een testament met vruchtgebruik of een tweetrapsmaking, aan erfgenamen die er onderling niet uitkomen, en aan de vraag of je beneficiair moet aanvaarden. Een estate planner of een notaris met fiscale specialisatie rekent dan de varianten door; reken op een uurtarief in de orde van 200 tot 350 euro in 2026. Voor de financiering van een uitkoopbedrag ga je naar een hypotheekadviseur, die ook nakijkt welk deel van de lening als eigenwoningschuld kwalificeert. Voor de vraag wat de woning werkelijk waard is naast de WOZ-waarde, is een taxateur of makelaar het aangewezen adres; de gids over wat je huis waard is geeft alvast een eerste beeld.