Overdrachtsbelasting berekenen: welk tarief geldt voor jou?

Wat de rekenhulp met je koopsom doet

De rekenhulp maakt één som: hij vermenigvuldigt de koopsom die je invult met het tarief dat hoort bij de situatie die je kiest. Meer zit er niet achter, want de overdrachtsbelasting kent geen schijven, geen vrije voet en geen aftrekposten. Wie het zelf wil narekenen doet 350.000 × 2 procent en komt op 7.000 euro, precies het bedrag dat je in beeld krijgt. Net als de andere rekenhulpen voor wonen rekent hij in je eigen browser, dus je koopsom gaat nergens heen.

De tarieven staan niet in de code maar in een aparte dataset met belastingtarieven, met peildatum augustus 2026. Dat is met opzet zo gebouwd: wijzigt de wetgever een percentage of de grens van de startersvrijstelling, dan verandert alleen die dataset en niet de rekenwijze. Onder de uitkomst zie je daarom altijd het gehanteerde jaartal terug.

Behalve het bedrag toont de uitkomst drie regels: het tarief, de reden waarom juist dat tarief geldt en de woningwaardegrens van de startersvrijstelling. Die tweede regel is de nuttigste, want daar lees je of je op de startersvrijstelling zit, op het verlaagde tarief voor de eigen woning of op het algemene tarief. De regels achter die keuze staan uitgebreider beschreven in de gids over overdrachtsbelasting.

De drie situaties en het percentage overdrachtsbelasting dat erbij hoort

Het keuzemenu heeft drie opties, en die dekken samen vrijwel elke koop van een woning. Kies je voor een koper van 18 tot 35 jaar, dan past de rekenhulp de startersvrijstelling toe zolang de koopsom onder de grens blijft; kom je erboven, dan schakelt hij automatisch terug naar 2 procent. De optie voor de eigen woning geeft altijd het lage tarief van 2 procent in 2026, in fiscale stukken het verlaagd tarief genoemd, en de derde optie geeft 8 procent.

Dat lage tarief hangt aan één voorwaarde: je gaat er zelf voor langere tijd wonen. Koop je een huis om te verhuren, om aan een studerend kind beschikbaar te stellen of om als vakantiewoning te gebruiken, dan geldt het algemene tarief. Een bv kan nooit zelf ergens wonen, dus een aankoop op naam van een vennootschap valt ook onder die derde optie, ook als de directeur-grootaandeelhouder er zelf intrekt.

Voor de leeftijdsgrens telt de dag waarop de leveringsakte passeert, niet de dag waarop je het bod deed. Wie op de dag van de overdracht 35 is geworden, betaalt gewoon 2 procent. Hoe die toets in de praktijk verloopt en welke verklaring je bij de notaris tekent, lees je in de gids over de overdrachtsbelasting voor starters.

Keuze in de rekenhulp	Tarief 2026	Wanneer die keuze klopt
Koper van 18 tot 35 jaar, startersvrijstelling	0% tot € 555.000, daarboven 2%	Je bent meerderjarig en nog geen 35, gaat er zelf wonen en gebruikte de vrijstelling nog nooit
Eigen woning, geen startersvrijstelling	2%	Je gaat zelf in de woning wonen maar valt buiten de leeftijd of gebruikte de vrijstelling al
Tweede woning, verhuur of bedrijfspand	8%	Je gaat er niet zelf wonen; klopt voor woningen, niet voor bedrijfspanden en losse grond

De startersvrijstelling en de harde grens eromheen

De vrijstelling voor jonge kopers is nul procent over de hele koopsom, en dat scheelt bij een huis van 400.000 euro precies 8.000 euro tegenover het tarief van 2 procent. De rekenhulp laat dat verschil zien zodra je van situatie wisselt. Er zitten wel vijf voorwaarden aan die allemaal tegelijk moeten gelden: je leeftijd op de dag van levering, hoofdverblijf, eenmalig gebruik, de woningwaardegrens en de ondertekende verklaring bij de notaris.

Die grens is geen schijf maar een drempel. Kost het huis 555.001 euro in 2026, dan verdampt de vrijstelling volledig en betaal je 2 procent over de volle koopsom, ruim 11.100 euro. De rekenhulp bootst dat na: één euro boven de grens en de uitkomst springt van nul naar het volle bedrag. Bij een vraagprijs die vlak boven de grens ligt, is onderhandelen over de laatste duizend euro dus veel meer waard dan het lijkt.

De grens verschuift elk jaar mee met de huizenprijzen. Wie in een eerder jaar heeft gekocht of een oude berekening naast een nieuwe legt, moet dus met het bedrag van dat jaar rekenen. Welke situaties nog meer vrijgesteld zijn, bijvoorbeeld bij erven of bij het verdelen van een gemeenschap, staat in de gids over de vrijstellingen van overdrachtsbelasting.

Jaar	Woningwaardegrens startersvrijstelling	Bedrag bij één euro boven de grens, tegen 2%
2023	€ 440.000	€ 8.800
2024	€ 510.000	€ 10.200
2025	€ 525.000	€ 10.500
2026	€ 555.000	€ 11.100

Terugrekenen naar een ouder jaar: de tarieven sinds 2020

De rekenhulp werkt met de tarieven van het lopende jaar. Wil je weten hoeveel overdrachtsbelasting er destijds over jouw huis is betaald, dan reken je met het percentage dat gold op de dag dat de akte passeerde. Het jaar van je bod doet er niet toe: de belasting hangt aan het moment van levering bij de notaris.

Tot en met 2020 was het simpel. Elke woning viel toen onder 2 procent, ook als je hem kocht om te verhuren, en alles wat geen woning was viel onder 6 procent. Een starter had in 2020 geen enkel voordeel, want de vrijstelling bestond nog niet. Per 1 januari 2021 kwam de startersvrijstelling erbij, werd het tarief van 2 procent beperkt tot kopers die er zelf gaan wonen en ging de rest naar 8 procent. De woningwaardegrens volgde op 1 april 2021 en stond toen op 400.000 euro.

Daarna schoof het snel. Vanaf 2023 betaalde je voor een woning die geen hoofdverblijf werd 10,4 procent, en dat bleef zo in 2024 en 2025. Voor de eigen woning veranderde er in die jaren niets: ook in 2023 en 2024 was het tarief 2 procent. Per 1 januari 2026 daalde het tarief voor woningen die je niet zelf bewoont naar 8 procent, terwijl bedrijfspanden en losse grond op 10,4 procent bleven staan.

Jaar van de levering	Eigen woning	Starter 18 tot 35 jaar	Woning zonder hoofdverblijf	Bedrijfspand of los perceel
2020	2%	vrijstelling bestond nog niet	2%	6%
2021	2%	0%, grens € 400.000 vanaf 1 april	8%	8%
2022	2%	0% tot € 400.000	8%	8%
2023	2%	0% tot € 440.000	10,4%	10,4%
2024	2%	0% tot € 510.000	10,4%	10,4%
2025	2%	0% tot € 525.000	10,4%	10,4%
2026	2%	0% tot € 555.000	8%	10,4%

Waarover je rekent: de koopsom is niet altijd de grondslag

De rekenhulp gaat ervan uit dat je koopsom gelijk is aan de waarde in het economische verkeer, en in een gewone koop tussen onbekenden klopt dat. De wet heft namelijk over die waarde, met de koopsom als ondergrens. Koop je van je ouders voor een vriendenprijs, dan rekent de Belastingdienst met de werkelijke waarde en valt het bedrag hoger uit dan wat de rekenhulp op basis van de akteprijs laat zien.

Roerende zaken tellen niet mee. Wat je apart op de lijst van zaken koopt, zoals gordijnen, een losse wasmachine of tuinmeubels, hoort niet bij de grondslag zolang het bedrag realistisch is. Vul in dat geval de koopsom van de onroerende zaak in en niet het totaal van de koopovereenkomst, anders reken je jezelf een paar tientjes tot een paar honderd euro te arm. Een vaste keuken, de cv-ketel en zonnepanelen op het dak horen wel bij het huis en zijn dus gewoon belast.

De WOZ-waarde speelt bij deze belasting geen enkele rol, hoe vaak hij ook in één adem met huizenprijzen wordt genoemd. Waar dat bedrag wél voor gebruikt wordt en hoe je het opzoekt, zie je met de WOZ-check. Koop je erfpachtgrond of een recht van opstal, dan komt de gekapitaliseerde canon bij de grondslag; de notaris rekent dat bedrag voor je uit en de rekenhulp kent het niet.

Wanneer de uitkomst niet klopt en je zelf verder moet rekenen

Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting, want de levering van een nieuw gebouwde woning is belast met 21 procent btw en die zit al in de koop- en aanneemsom. Vul je toch een nieuwbouwprijs in, dan geeft de rekenhulp een bedrag dat je in werkelijkheid niet betaalt. Wat er bij zo'n koop wél op je nota belandt, staat in de gids over nieuwbouw kopen.

De derde keuze in het menu heet tweede woning, verhuur of bedrijfspand, maar de rekenhulp gebruikt daarvoor het woningtarief van 8 procent in 2026. Koop je een echt bedrijfspand, een los verkochte garagebox of een perceel grond zonder bouwbestemming, vermenigvuldig de koopsom dan zelf met 10,4 procent. Bij een pand met een bedrijfswoning splitst de notaris de waarde: het woondeel valt onder het woningtarief, de rest onder 10,4 procent.

Twee situaties leveren juist een lager bedrag op dan de rekenhulp toont. Wordt de woning binnen zes maanden na een vorige overdracht opnieuw geleverd, dan is alleen de meerprijs belast. En kopen jullie samen terwijl één van beiden nog geen 35 is en de ander wel, dan geldt de vrijstelling per koper: over de helft van de koopsom betaal je niets en over de andere helft 2 procent. Meld beide situaties bij de notaris, want zonder melding wordt de vermindering niet toegepast.

Van de uitkomst naar de nota van afrekening

Het bedrag dat hier verschijnt betaal je niet aan de Belastingdienst maar aan de notaris. Hij zet de overdrachtsbelasting als aparte post op de nota van afrekening, int het samen met de koopsom en de aktekosten, en draagt het na het passeren af. Die nota krijg je meestal twee werkdagen voor de overdracht; het volledige bedrag moet dan al op de derdenrekening van het kantoor staan. Wat de notaris die dag verder voor je regelt, lees je in de gids over de notaris en de overdracht.

Meefinancieren kan niet. Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, en de overdrachtsbelasting valt daarbuiten, net als de notaris-, taxatie- en advieskosten. Dit bedrag komt dus altijd uit eigen spaargeld, boven op de rest van de kosten koper. Voor een starter die net boven de woningwaardegrens uitkomt, betekent dat in één klap ruim elfduizend euro extra eigen inbreng in 2026.

Wil je het hele plaatje zien in plaats van deze ene post, gebruik dan de rekenhulp voor kosten koper: die telt de belasting, de twee aktes, het Kadaster, het advies en de taxatie bij elkaar op. Hoeveel je mag lenen zie je met de rekenhulp voor je maximale hypotheek, en wat er voor jonge kopers precies overblijft staat in de gids over kosten koper voor starters.

Is de overdrachtsbelasting aftrekbaar van de belasting?

Voor de woning waarin je zelf gaat wonen is het antwoord nee, en dat is al jaren zo. De overdrachtsbelasting hoort bij de aankoopkosten van het huis en niet bij de financieringskosten, en alleen die laatste groep is aftrekbaar. Ook over 2022 en 2023 was de overdrachtsbelasting dus niet aftrekbaar in de aangifte, hoe vaak die vraag ook wordt gesteld.

Aftrekbaar zijn wel de kosten die je maakt om de lening te krijgen: de advies- en bemiddelingskosten, de taxatie voor de hypotheek, de notariskosten voor de hypotheekakte, de inschrijving daarvan bij het Kadaster en de borgtochtprovisie voor NHG. Die trek je in één keer af in het jaar waarin je ze betaalt. Welke posten er precies onder vallen, staat in het overzicht van de aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning.

Bij een pand dat je verhuurt of zakelijk gebruikt ligt het anders. De belasting is dan geen aftrekpost in de aangifte maar telt mee in de kostprijs van het pand, wat pas bij verkoop of via afschrijving in de winstsfeer een rol speelt. Waar de scheidslijn per situatie loopt, staat in de gids over de aftrekbaarheid van de overdrachtsbelasting.

Veelgestelde vragen