Eerst kopen of eerst verkopen: volgorde en dubbele lasten

Waar de keuze tussen eerst kopen en eerst verkopen op neerkomt

Wie doorstroomt, beslist eerst één ding: zet je je handtekening als eerste onder de koop van je volgende huis, of onder de verkoop van je huidige. De rest van het verkopen van je huis hangt aan die volgorde, want die bepaalt je budget, je onderhandelingsruimte en het risico dat je maandenlang twee woonlasten betaalt.

Eerst verkopen dan kopen levert harde cijfers op. Je weet wat je huis heeft opgebracht, wat er na aflossing van je hypotheek overblijft en hoeveel je kunt lenen. De prijs daarvoor is tijd: heb je op de overdrachtsdatum nog niets gekocht, dan moet je ergens anders wonen.

Eerst kopen dan verkopen draait dat om. Je hebt woonzekerheid, je verhuist één keer en je hoeft niet te haasten, maar je gaat een verplichting aan waarvan de dekking nog in je oude stenen zit. Blijft dat huis staan, dan betaal je twee keer woonlasten plus de rente over een overbruggingskrediet.

Een antwoord dat voor iedereen geldt bestaat niet. De doorslag geven je buffer, de verkoopbaarheid van jouw type woning in jouw regio en de schaarste van het huis dat je zoekt. Hoe schaarser je woonwens, hoe zwaarder het argument om toe te slaan zodra het langskomt.

Wat er in jouw situatie speelt	Eerst verkopen	Eerst kopen
Weinig spaargeld naast de overwaarde in je huis	Past: je weet precies wat je te besteden hebt	Riskant: dubbele lasten moet je uit eigen geld dragen
Buffer voor zes tot twaalf maanden dubbele lasten	Kan, maar je levert tijd en een extra verhuizing in	Past: de overbrugging is te dragen
Zeer specifieke woonwens met weinig aanbod	Risico dat je niets vindt en moet gaan huren	Past: je kunt toeslaan als het langskomt
Woning die lastig verkoopt door ligging of staat	Past: eerst zekerheid over de opbrengst	Riskant: de verkoopduur is niet in te schatten
Nieuwbouw met oplevering over een jaar of langer	Past: je plant de verkoop op de opleverdatum	Je koopt hoe dan ook eerst, de verkoop volgt later
Scheiding of ander gedwongen vertrek	Vaak nodig, want de verdeling vraagt om een bedrag	Alleen met medewerking en handtekening van allebei

Eerst verkopen dan kopen: zekerheid over je budget

Wie zijn huis eerst verkoopt en dan pas koopt, onderhandelt met een bekend bedrag op zak. De notaris lost bij de overdracht je lopende hypotheek af uit de opbrengst en wat overblijft is je overwaarde. Reken dat bedrag vooraf uit met de rekenhulp voor je overwaarde, want dat is het geld waarmee je je volgende woning en de kosten koper betaalt.

Als koper sta je daarna sterk. Je hoeft geen voorbehoud voor de verkoop van je eigen woning te maken, en dat scheelt in een biedingsronde meer dan mensen denken. Twee gelijke biedingen waarvan er één zonder dat voorbehoud komt, eindigen zelden gelijk.

Het gat tussen de twee overdrachten vang je op met de leveringsdatum. Bij de verkoop van je huis spreek je een overdrachtstermijn af, en drie tot zes maanden is in de praktijk goed bespreekbaar. Hoe je dat in de koopakte vastlegt staat in de gids over het verkopen van je woning.

De keerzijde is het risico dat je binnen die termijn niets koopt. Dan volgt tijdelijke huur, inwonen of terughuren van de koper, en verhuis je twee keer. In een stijgende markt loop je bovendien het risico dat je volgende huis duurder is geworden terwijl jouw opbrengst al vaststaat.

Eerst kopen dan verkopen: één verhuizing, wel risico

Koop je eerst, dan zit je vanaf de handtekening vast aan de koopsom. De wettelijke bedenktijd van drie dagen die je als particuliere koper hebt, is te kort om ondertussen je eigen huis te verkopen. Daarna geldt in de gebruikelijke modelkoopovereenkomst een waarborgsom of bankgarantie van tien procent, en een boete van tien procent van de koopsom als je de koop niet nakomt.

De enige echte bescherming is een ontbindende voorwaarde voor de verkoop van je eigen woning. Die geeft je het recht de koop kosteloos te ontbinden als je huis niet binnen de afgesproken termijn verkocht is. Verkopers accepteren die voorwaarde niet graag, want hun woning staat dan weken uit de markt zonder zekerheid.

In een krappe markt gaat dat voorbehoud je meestal de woning kosten, zeker als er ook starters op je bod meebieden die het niet nodig hebben. Een tussenvorm is een korte termijn van vier tot zes weken, of een voorwaarde die alleen geldt tot je financiering rond is.

De geldverstrekker kijkt mee. Zolang je oude huis niet verkocht is, telt hij die maandlast in principe mee bij de toets op je inkomen, tenzij hij de overbrugging en de te verwachten opbrengst accepteert. Vraag dus eerst wat je kunt lenen mét een onverkocht huis erbij, niet erna.

Wat dubbele lasten per maand echt kosten

De rekensom begint bij de rente over de hypotheek die op je oude huis blijft staan. Aflossen doe je pas bij de overdracht, dus tot die tijd loopt de maandlast gewoon door. De tabel hieronder laat zien wat dat bruto en netto kost bij vier procent rente en een aftrek tegen het maximale tarief van 37,56 procent in 2026.

Daar komen de kosten bij die niemand in de eerste berekening meeneemt. Je betaalt gemeentelijke lasten en waterschapslasten voor twee woningen, twee opstalverzekeringen en twee keer een vastrecht voor gas, water en licht. Een leegstaand huis moet in de winter bovendien vorstvrij blijven, dus de stookkosten vallen zelden op nul.

Meld leegstand bij je verzekeraar. Veel opstalpolissen kennen een leegstandsclausule: staat de woning langer dan een paar maanden onbewoond, dan dekt de polis nog wel brand en storm, maar geen inbraak- of waterschade meer.

Grote uitgaven in het nieuwe huis stel je in deze periode het beste uit. Een nieuwe cv-ketel kopen of het aanschaffen van zonnepanelen kan prima wachten tot de verkoop rond is, tenzij de ketel het echt begeeft. Elke euro die je nu uitgeeft, is een euro minder buffer voor de maanden dat je twee huizen betaalt.

Restschuld op je oude huis	Rente per maand bij 4%	Netto na aftrek tegen 37,56%	Zes maanden netto
€ 150.000	€ 500	€ 312	€ 1.873
€ 200.000	€ 667	€ 416	€ 2.499
€ 250.000	€ 833	€ 520	€ 3.121
€ 300.000	€ 1.000	€ 624	€ 3.746

Het overbruggingskrediet: hoeveel je krijgt en wat het kost

Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening op de overwaarde die nog in je oude huis vastzit. Je gebruikt hem om het verschil tussen de koopsom van je nieuwe woning en je nieuwe hypotheek te betalen. Je lost niets af en betaalt alleen rente, tot de opbrengst van de verkoop de lening in één keer aflost bij de notaris.

Hoeveel je krijgt hangt af van de status van je oude woning. Is die verkocht en zijn de ontbindende voorwaarden verlopen, dan rekenen geldverstrekkers meestal met de volledige netto verkoopopbrengst minus je restschuld. Staat de woning nog te koop, dan houden ze een marge aan op de getaxeerde waarde, bij veel geldverstrekkers rond de negentig procent. Dat is acceptatiebeleid, geen wet, en het verschilt per aanbieder.

De rente ligt doorgaans iets boven je hypotheekrente en is vaak variabel, met daarnaast eenmalige afsluitkosten. De looptijd is meestal één tot twee jaar; verloopt die termijn zonder verkoop, dan wil de geldverstrekker een nieuw plan zien. Bereken met de overwaarde-rekenhulp welk bedrag er in jouw woning zit voordat je met een adviseur om tafel gaat.

De rente op de overbrugging is aftrekbaar zolang de lening dient voor de aankoop of verbouwing van je eigen woning en de verhuisregeling nog loopt. Dat scheelt tegen het tarief van 2026 ruim een derde van de rentelast, maar pas bij je aangifte of via een voorlopige aanslag.

Status van je oude woning	Waarmee de geldverstrekker meestal rekent	Wat dat voor jou betekent
Verkocht, koopakte getekend, voorwaarden verlopen	De volledige netto verkoopopbrengst minus de restschuld	Het hoogste bedrag en de kleinste opslag
Verkocht onder voorbehoud van financiering	Vaak nog een afslag tot het voorbehoud eraf is	Reken op minder ruimte in de tussenperiode
Nog niet verkocht, wel recent getaxeerd	Een percentage van de marktwaarde, vaak rond 90 procent, minus de restschuld	De afslag vangt een tegenvallende opbrengst op
Nog niet verkocht en niet getaxeerd	Meestal geen overbrugging	Laat eerst taxeren, anders valt er niets te rekenen

De belasting tijdens de periode met twee woningen

De fiscus houdt rekening met verhuizers. Onder de verhuisregeling blijft de rente over je leegstaande, te koop staande vorige woning aftrekbaar in het jaar waarin je verhuist en de drie kalenderjaren daarna. Dezelfde termijn geldt omgekeerd voor een gekochte woning waar je nog niet woont, zolang die leegstaat of in aanbouw is en voor eigen bewoning bestemd is.

Voorwaarde is dat de oude woning echt leegstaat en te koop staat. Verhuur je hem tijdelijk, dan vervalt de aftrek en verhuist de woning met de bijbehorende schuld naar box 3. Over een leegstaande, te koop staande woning tel je in de aangifte geen eigenwoningforfait mee; voor de woning waar je wél woont geldt in 2026 een forfait van 0,35 procent van de WOZ-waarde voor de meeste woningen.

Na de verkoop komt de bijleenregeling in beeld. Je overwaarde wordt drie jaar lang een eigenwoningreserve, en over het deel van je nieuwe hypotheek boven de kosten van de woning minus die reserve krijg je geen renteaftrek. Wie de overwaarde op de spaarrekening laat staan en het nieuwe huis maximaal financiert, betaalt die rente dus volledig zelf.

Alle aftrek loopt in 2026 tegen maximaal 37,56 procent, ongeacht je inkomen. Reken daar in je maandbegroting mee, en houd er rekening mee dat je het geld pas terugkrijgt na je aangifte tenzij je een voorlopige teruggaaf aanvraagt en die tussentijds laat aanpassen.

Regeling	Wat hij doet	Termijn
Verhuisregeling, oude woning	De rente over je leegstaande, te koop staande vorige woning blijft aftrekbaar	Het jaar van verhuizing plus de drie volgende jaren
Verhuisregeling, nieuwe woning	De rente is al aftrekbaar voordat je er woont, als de woning leegstaat of in aanbouw is	Het jaar van aankoop plus de drie volgende jaren
Eigenwoningforfait	Geen forfait over de leegstaande te koop staande woning; over je eigen woning 0,35 procent van de WOZ-waarde	Zolang de verhuisregeling loopt
Rente op het overbruggingskrediet	Aftrekbaar zolang de lening voor je eigen woning dient	Binnen dezelfde termijn van de verhuisregeling
Bijleenregeling	Je overwaarde wordt een eigenwoningreserve en beperkt de renteaftrek op de nieuwe hypotheek	Drie jaar na de verkoop

De data laten aansluiten: overdracht, sleutel en verhuizing

De volgorde van twee overdrachten is geen toeval maar planning. In de koopakte spreek je de datum van levering af, en die datum is onderhandelbaar zolang beide partijen tekenen. Verkoop en aankoop op dezelfde dag laten passeren kan; de notaris levert dan eerst je oude woning en daarna je nieuwe, zodat de opbrengst meteen doorstroomt.

Dat is de meest efficiënte route en scheelt een overbrugging, maar er is geen speling. Loopt de ene overdracht een dag uit, dan schuift de andere mee of ontstaat er alsnog een gat. Wie op dezelfde dag levert, houdt daarom een buffer aan voor een paar dagen overbruggingsrente of een kortlopende opname.

Kom je er met de data niet uit, dan zijn er tussenafspraken. Sleutelverklaringen waarbij je vroeger in het nieuwe huis mag, of een bruikleenovereenkomst waarbij je na de overdracht nog een paar weken in je oude huis blijft. Leg dat schriftelijk vast met een vergoeding, een einddatum en een verzekeringsafspraak; anders gaat het bij schade fout.

Verzuim heeft in de standaard koopakte een prijs. Levert een partij niet op tijd, dan volgt na ingebrekestelling een boete van drie promille van de koopsom per dag, met een maximum van tien procent. Bij het verkopen van je woning lees je hoe die clausules in de koopakte staan.

Hoelang kun je dubbele lasten dragen?

Zet de vraag om in een getal: hoeveel maanden houd je het vol? Deel je vrij besteedbare buffer door het netto bedrag dat de dubbele periode je per maand extra kost. Kom je onder de zes maanden uit, dan is eerst kopen een gok op een snelle verkoop.

De verkoopduur schat je niet in op het landelijke gemiddelde maar op je eigen straat. Vraag een makelaar hoeveel vergelijkbare woningen in je wijk het afgelopen halfjaar zijn verkocht en hoe lang die te koop stonden. Een gewilde tussenwoning in een gespannen markt is iets anders dan een vrijstaand huis met erfpacht of achterstallig onderhoud.

Reken ook door wat een lagere vraagprijs kost, want dat is vaak de goedkoopste oplossing. Bij een restschuld van 250.000 euro kost een halfjaar dubbele lasten ongeveer 3.100 euro netto aan rente, plus enkele honderden euro's aan vaste lasten en energie. Tienduizend euro van je vraagprijs afhalen om drie maanden eerder te verkopen, levert daarmee niet automatisch winst op: dat is een afweging tussen een zekere korting en een onzekere wachttijd.

Houd naast de buffer voor dubbele lasten een aparte reserve aan voor de kosten koper op je nieuwe woning. Die betaal je bij de overdracht en dus voordat je overwaarde vrijkomt, in ieder geval de overdrachtsbelasting van 2 procent in 2026, de notaris, de taxatie en het hypotheekadvies.

Tijdelijk huren, terughuren of inwonen

Wie eerst verkoopt zonder gekocht te hebben, heeft een tussenoplossing nodig. Terughuren van de koper is de eenvoudigste: je blijft na de overdracht tegen een vergoeding in je oude huis wonen. Dat lukt alleen als de koper niet zelf op de sleutel zit te wachten, en leg het vast met een einddatum en een duidelijke afspraak over de verzekering en het onderhoud.

Tijdelijke huur in de vrije sector is de tweede route. Reken op een huur die per maand hoger ligt dan je oude netto woonlast, op een borg van één tot twee maanden en op contracten die vaak minimaal zes of twaalf maanden lopen. Een tijdelijk huurcontract is sinds de wettelijke inperking van tijdelijke huur bovendien lastiger te krijgen dan een paar jaar geleden.

De verborgen kosten zitten in de logistiek. Twee keer verhuizen, een paar maanden opslag voor je inboedel en soms dubbele aansluitkosten voor internet en energie. Bij vrienden of familie inwonen drukt dat bedrag flink, maar het kost iets anders: ruimte en rust in een periode waarin je ook nog een huis zoekt.

Zet die kosten naast de dubbele lasten van de andere route. Negen maanden huren kan uiteindelijk duurder uitpakken dan zes maanden twee hypotheken, en andersom net zo goed. Het verschil zit niet in de vorm maar in het aantal maanden dat je in de tussensituatie zit.

Tussenoplossing	Wat het ongeveer kost	Waar je op let
Terughuren van de koper	Een vergoeding rond de woonlasten van de koper	Einddatum, verzekering en onderhoud schriftelijk vastleggen
Tijdelijke huur in de vrije sector	Markthuur plus een borg van één tot twee maanden	Minimale looptijd en opzegtermijn van het contract
Inwonen bij familie of vrienden	Weinig tot geen woonlasten	Meld je adreswijziging en check je verzekeringen
Opslag van je inboedel	Enkele honderden euro's per maand voor een gemiddelde inboedel	Dekking tegen water- en inbraakschade in de opslag
Twee keer verhuizen	Twee keer de kosten van een verhuisbedrijf of huurbus	Wat je verhuisverzekering per rit dekt

Nieuwbouw, scheiding en andere bijzondere situaties

Bij nieuwbouw is de volgorde grotendeels voor je bepaald. Je tekent de koop- en aannemingsovereenkomst een jaar of langer voor de oplevering, dus je koopt hoe dan ook eerst. Het voordeel is dat je een opleverdatum kent en je verkoop daarop kunt plannen; het risico zit in uitloop van de bouw, wat bij het kopen van nieuwbouw eerder regel dan uitzondering is.

Bij een scheiding gaat de vraag zelden over volgorde en meestal over geld. Blijft één partner in de woning, dan moet die de ander uitkopen en de hypotheek op eigen inkomen kunnen dragen. Lukt dat niet, dan is verkopen de eerste stap en pas daarna kopen, ieder voor zich, met de helft van de overwaarde als eigenwoningreserve.

Erf je een woning terwijl je zelf een huis hebt, dan speelt de verhuisregeling niet: een geërfde woning waar je niet gaat wonen valt in box 3, ook als je hem meteen te koop zet. Ga je er wel zelf wonen, dan verkoop je je eigen woning in de gebruikelijke volgorde en gelden dezelfde termijnen als hierboven.

Verkoop je zonder iets terug te kopen, bijvoorbeeld om te gaan huren, dan verhuist je overwaarde naar box 3. Boven het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon in 2026 betaal je daar heffing over een forfaitair rendement, en dat vermogen kan ook je recht op huurtoeslag of andere toeslagen raken.

Overwaarde

Vul je woningwaarde en resthypotheek in en zie je overwaarde, plus wat je er wel en niet mee kunt. Open de volledige overwaarde

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Tekenen voor het nieuwe huis zonder voorbehoud van verkoop

Zonder ontbindende voorwaarde voor de verkoop van je eigen woning ben je gebonden aan de koop, hoe lang je oude huis ook te koop staat. Terugtrekken kost tien procent van de koopsom, bij 500.000 euro dus 50.000 euro, plus de kosten van de tegenpartij.

De overbrugging baseren op je eigen vraagprijs

Geldverstrekkers rekenen met een taxatie of een getekende koopakte, niet met wat jij hoopt te krijgen. Wie zijn budget op de vraagprijs baseert, komt bij de overdracht tienduizenden euro's tekort en moet dat gat in een paar weken dichten.

Vergeten dat de eigenwoningreserve de renteaftrek beperkt

Na de verkoop houdt de bijleenregeling je overwaarde drie jaar vast als eigenwoningreserve. Financier je het nieuwe huis maximaal en laat je de overwaarde op de bank staan, dan betaal je over dat deel de rente zonder aftrek, bij 40.000 euro en 4 procent zo'n 1.600 euro per jaar.

Alleen de bruto rente van twee hypotheken uitrekenen

Naast de rente lopen gemeentelijke lasten, waterschapslasten, twee opstalverzekeringen, vastrecht en stookkosten voor een leeg huis door. Dat tikt makkelijk enkele honderden euro's per maand aan bovenop de bedragen waar je op rekende.

De leegstand niet melden bij de verzekeraar

Veel opstalpolissen beperken de dekking zodra een woning langere tijd leegstaat. Wie dat niet doorgeeft, ontdekt bij inbraak of een gesprongen leiding dat de schade niet gedekt is, en juist een leeg huis loopt dat risico.

De verkoop pas starten na de overdracht van het nieuwe huis

Elke week die je wacht met foto's, energielabel en plaatsing is een week extra dubbele lasten. Zet je woning in de verkoop zodra de koop van het nieuwe huis definitief is, ook als je nog niet verhuisd bent.

De termijn van de verhuisregeling laten verlopen

De aftrek over je leegstaande, te koop staande woning stopt na het jaar van verhuizing plus drie jaar. Staat het huis daarna nog te koop, dan verhuist het met de schuld naar box 3 en betaal je de rente volledig zelf.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De volgorde bepalen kun je zelf, maar de financiering rond twee woningen is werk voor een hypotheekadviseur. Die weet welke geldverstrekker een onverkochte woning buiten de toets laat, met welk percentage van de taxatiewaarde hij de overbrugging berekent en hoe de bijleenregeling in jouw situatie uitpakt. Reken op ongeveer 2.500 euro advies- en bemiddelingskosten in 2026, en die verdient zich terug zodra het verschil in leenruimte tussen twee aanbieders in de tienduizenden loopt.

Voor de verkoopkant is een verkoopmakelaar de aangewezen partij, meestal rond 1 procent courtage over de verkoopprijs. Die schat de verkoopduur in je eigen wijk in, en juist die inschatting bepaalt of eerst kopen verantwoord is. Hoe zo'n traject loopt en wat je zelf kunt doen, staat in de gids over het verkopen van je woning.

Ga naar de notaris zodra de data van twee overdrachten aan elkaar moeten worden geknoopt, en naar een fiscalist als de verhuisregeling, een geërfde woning of een scheiding samenvallen. De rest van de voorbereiding doe je prima zelf: je overwaarde in beeld brengen, je buffer omrekenen naar maanden en de bredere volgorde van het verkopen van je huis doornemen voordat je op iets biedt.