Kosten koper: hoeveel procent van de koopsom betaal je?

Hoeveel procent kosten koper je in 2026 betaalt

Kosten koper is bij een bestaande woning in 2026 meestal 3 tot 6 procent van de koopsom. Dat is een bandbreedte en geen tarief, want maar een deel van de posten beweegt mee met de prijs van het huis. De rest is een stapel vaste bedragen voor de notaris, het Kadaster, je hypotheekadviseur en de taxateur. Welke posten in jouw geval meetellen bepaalt daarom hoe hoog het percentage uitkomt, en dat staat per post uitgewerkt bij de kosten koper en je budget.

Ga je zelf in de woning wonen en betaal je 2 procent overdrachtsbelasting, dan kom je zonder aankoopmakelaar tussen ongeveer 2,8 en 4,4 procent uit. Schakel je wel een aankoopmakelaar in en sluit je met NHG af, dan komt daar ongeveer 1,4 procentpunt bij. Een koper van 18 tot 35 jaar die de startersvrijstelling gebruikt, blijft vaak onder de 2 procent. Wie een tweede woning of een verhuurpand koopt, betaalt 8 procent overdrachtsbelasting en zit daarmee rond de 9 procent.

De tabel gaat uit van de vaste posten samen: leveringsakte, hypotheekakte, twee inschrijvingen bij het Kadaster, hypotheekadvies, taxatie en een bouwkundige keuring, in 2026 bij elkaar 4.857 euro. Een aankoopmakelaar en NHG zitten er niet in. Wil je jouw eigen combinatie doorrekenen, dan zet de rekenhulp voor de kosten koper de posten voor jouw koopsom op een rij.

Koopsom	Starter, 0% overdrachtsbelasting	In procenten	Eigen woning, 2%	In procenten	Tweede woning, 8%	In procenten
€ 200.000	€ 4.857	2,4%	€ 8.857	4,4%	€ 20.857	10,4%
€ 250.000	€ 4.857	1,9%	€ 9.857	3,9%	€ 24.857	9,9%
€ 300.000	€ 4.857	1,6%	€ 10.857	3,6%	€ 28.857	9,6%
€ 350.000	€ 4.857	1,4%	€ 11.857	3,4%	€ 32.857	9,4%
€ 400.000	€ 4.857	1,2%	€ 12.857	3,2%	€ 36.857	9,2%
€ 500.000	€ 4.857	1,0%	€ 14.857	3,0%	€ 44.857	9,0%
€ 555.000	€ 4.857	0,9%	€ 15.957	2,9%	€ 49.257	8,9%
€ 600.000	niet mogelijk	n.v.t.	€ 16.857	2,8%	€ 52.857	8,8%

Gecontroleerd op tarieven 2026, inclusief bouwkundige keuring, zonder aankoopmakelaar en zonder NHG

Wat kosten koper betekent en waarom de koper betaalt

Kosten koper, afgekort k.k., betekent dat de kosten van de eigendomsoverdracht voor rekening van de koper komen en niet in de vraagprijs zitten. Staat er 350.000 euro k.k. in de advertentie, dan maak je die 350.000 euro over aan de verkoper en komen de belasting en de aktes daarbovenop. De term wordt ook wel geschreven als koste koper of kost koper, en makelaars spreken soms van de kopers kosten; het gaat steeds om hetzelfde.

Waarom die kosten bij de koper liggen, staat allebei in de wet. De overdrachtsbelasting wordt op grond van artikel 16 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer geheven van degene die de woning verkrijgt, dus van jou, en daar valt niet van af te wijken. Dat ook de leveringsakte en de inschrijving voor jouw rekening komen is geen gewoonte maar de hoofdregel van artikel 7:12 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Die bepaling is aanvullend recht: je mag in de koopovereenkomst iets anders afspreken, al gebeurt dat zelden, en omdat de koper betaalt kiest de koper ook de notaris.

Tegenover k.k. staat v.o.n., vrij op naam. Dan zitten de overdrachtskosten al in de prijs en draagt de verkoper ze af. Nieuwbouw van een projectontwikkelaar wordt vrijwel altijd vrij op naam verkocht; daar is bovendien helemaal geen overdrachtsbelasting verschuldigd, omdat de levering met 21 procent btw is belast en die btw in de v.o.n.-prijs zit. Wat de aanduiding precies inhoudt en waar je hem tegenkomt, staat bij wat kosten koper betekent.

Waaruit het percentage is opgebouwd

Het percentage bestaat uit twee soorten posten. De overdrachtsbelasting, de aankoopmakelaar en de NHG-borgtochtprovisie zijn zelf een percentage en groeien mee met de koopsom. De notaris, het Kadaster, het hypotheekadvies, de taxatie en de keuring zijn vaste bedragen: die zijn even hoog bij een woning van 200.000 euro als bij een woning van 600.000 euro.

De grootste vaste post is het hypotheekadvies, gemiddeld 2.500 euro in 2026, met flinke verschillen tussen kantoren. Daarna komt de notaris. Wat een leveringsakte en een hypotheekakte samen kosten en waardoor de tarieven per kantoor uiteenlopen, staat bij de notariskosten bij de aankoop van een woning. Het Kadaster rekent in 2026 een vast tarief van 103,50 euro per inschrijving, dus 207 euro voor de twee aktes samen.

Twee posten zijn optioneel en verschuiven je percentage het sterkst. Een aankoopmakelaar kost gemiddeld 1 procent van de koopsom en telt daarmee rechtstreeks een procentpunt op bij je kosten koper. Een bouwkundige keuring kost ongeveer 350 euro en is bij een duurdere woning nauwelijks zichtbaar in het percentage, terwijl hij je tienduizenden euro's aan verborgen gebreken kan besparen.

Post	Bedrag of tarief in 2026	Vast of meegroeiend	Aandeel bij een koopsom van € 350.000
Overdrachtsbelasting eigen woning	2% van de koopsom	Meegroeiend	2,00%
Notaris: leveringsakte	ongeveer € 700	Vast	0,20%
Kadaster: inschrijving leveringsakte	€ 103,50	Vast	0,03%
Notaris: hypotheekakte	ongeveer € 600	Vast	0,17%
Kadaster: inschrijving hypotheekakte	€ 103,50	Vast	0,03%
Hypotheekadvies en bemiddeling	gemiddeld € 2.500	Vast	0,71%
Taxatie	ongeveer € 500	Vast	0,14%
Bouwkundige keuring	ongeveer € 350	Vast	0,10%
Aankoopmakelaar	ongeveer 1% van de koopsom	Meegroeiend	1,00%
NHG-borgtochtprovisie	0,4% van de hypotheek	Meegroeiend	0,40%

Gecontroleerd op augustus 2026

Waarom het percentage daalt naarmate de koopsom stijgt

Wie een duurder huis koopt, betaalt in euro's meer kosten koper maar in procenten minder. De verklaring zit in de vaste posten. Die 4.857 euro voor notaris, Kadaster, advies, taxatie en keuring is bij een woning van 200.000 euro goed voor 2,4 procent van de koopsom, maar bij een woning van 600.000 euro nog maar voor 0,8 procent. De overdrachtsbelasting blijft ondertussen keurig op 2 procent staan, want die is zelf een percentage.

Daardoor loopt het totaal bij een koper met 2 procent overdrachtsbelasting van ongeveer 4,4 procent bij twee ton naar ongeveer 2,8 procent bij zes ton. Precies andersom werkt het voor een starter die geen overdrachtsbelasting betaalt: die houdt alleen vaste kosten over, en dan is het verloop nog steiler, van 2,4 procent naar minder dan 1 procent.

Voor je eigen begroting betekent dit dat een percentage uit een rekenvoorbeeld op internet weinig zegt. Reken liever met de posten zelf. Bij het oriënteren op je budget hoort dat sowieso bij het huiswerk, net als de andere kostenposten rond het kopen van een huis die na de overdracht opduiken.

Het percentage per situatie

Het tarief van de overdrachtsbelasting bepaalt in welke orde van grootte je uitkomt. In 2026 gelden vier tarieven: 0 procent voor kopers die op het moment van de verkrijging meerderjarig en jonger dan 35 zijn en de startersvrijstelling eenmalig gebruiken bij een woningwaarde van niet meer dan 555.000 euro, 2 procent voor iedereen die zelf in de woning gaat wonen, 8 procent voor een woning waar je niet zelf gaat wonen en 10,4 procent voor onroerend goed dat geen woning is. Dat tarief van 8 procent geldt pas sinds 1 januari 2026; daarvoor was het 10,4 procent. Voor de startersvrijstelling teken je een schriftelijke verklaring dat je er zelf voor langere tijd gaat wonen en de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt, en die moet vóór de overdracht bij de notaris liggen.

Kopers onder de 35 doen er goed aan precies uit te zoeken of ze aan alle voorwaarden voldoen, want het verschil tussen 0 en 2 procent is bij drie ton al 6.000 euro. Wat er gebeurt als je samen koopt en maar een van beiden aan de leeftijdseis voldoet, staat bij de kosten koper voor starters. Voor een enkel bedrag per tarief helpt de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting.

Situatie	Overdrachtsbelasting 2026	Kosten koper bij € 350.000	In procenten
Nieuwbouw vrij op naam, met hypotheek	geen, 21% btw zit in de prijs	€ 3.704	1,1%
Starter onder de 35, eerste keer, tot en met € 555.000	0%	€ 4.857	1,4%
Je gaat er zelf wonen, geen startersvrijstelling	2%	€ 11.857	3,4%
Zelfde koper, met aankoopmakelaar en NHG	2%	€ 16.757	4,8%
Tweede woning, vakantiewoning of verhuurpand	8%	€ 32.857	9,4%
Bedrijfspand of andere onroerende zaak die geen woning is	10,4%	€ 41.257	11,8%

Gecontroleerd op tarieven 2026, met bouwkundige keuring behalve bij nieuwbouw

Wat de vuistregel van 6 procent nog waard is

De vuistregel dat je 6 procent kosten koper moet reserveren stamt uit de tijd dat de overdrachtsbelasting op woningen 6 procent was. Dat tarief ging op 15 juni 2011 naar 2 procent en is daarna niet meer teruggegaan. Wie nu nog met 6 procent rekent, houdt bij een gewone aankoop dus een paar duizend euro over, en dat is prettiger dan andersom.

Toch klopt die 6 procent nog steeds in een paar situaties. Bij een goedkope woning met een aankoopmakelaar, een keuring en NHG kom je er zo aan: bij 200.000 euro betaal je dan 8.857 euro plus 2.000 euro makelaar plus 800 euro NHG-provisie, samen 11.657 euro of 5,8 procent. Ook bij een tweede woning wordt 6 procent juist ruim onderschat, want daar begin je al bij 8 procent belasting.

Een bruikbaarder vuistregel voor een eigen woning in 2026 is: reken op de overdrachtsbelasting die voor jou geldt, plus vijfduizend euro vaste kosten, plus 1 procent als je een aankoopmakelaar inschakelt. Dat komt bij vrijwel elke koopsom binnen een paar honderd euro uit op wat de notaris uiteindelijk op de nota van afrekening zet.

Netto houd je een lager percentage over

Een deel van de kosten koper krijg je terug via de aangifte inkomstenbelasting, mits de woning je hoofdverblijf is en in box 1 valt. Aftrekbaar zijn de financieringskosten: het hypotheekadvies en de bemiddeling, de notaris en het Kadaster voor de hypotheekakte, de taxatie voor zover die nodig was voor de lening en de NHG-borgtochtprovisie. Dat mag in één keer in het jaar waarin je betaalt.

Niet aftrekbaar zijn de overdrachtsbelasting, de leveringsakte, de inschrijving daarvan, de aankoopmakelaar en de bouwkundige keuring. De aftrek gaat tegen jouw tarief in box 1, met een maximum van 37,56 procent in 2026. Bij de standaardposten uit de tabel hierboven gaat het om 3.703,50 euro aan aftrekbare kosten en dus om ongeveer 1.391 euro terug.

Dat verlaagt je percentage met een half tot een heel procentpunt, afhankelijk van de koopsom. Reken er alleen niet mee voor je liquiditeit: het geld komt pas in het jaar na de aankoop binnen, en de notaris wil op de dag van de overdracht het volle bedrag zien.

Koopsom	Bruto kosten koper bij 2%	Terug via de aangifte	Netto kosten koper	Netto in procenten
€ 250.000	€ 9.857	€ 1.391	€ 8.466	3,4%
€ 350.000	€ 11.857	€ 1.391	€ 10.466	3,0%
€ 450.000	€ 13.857	€ 1.391	€ 12.466	2,8%
€ 550.000	€ 15.857	€ 1.391	€ 14.466	2,6%

Gecontroleerd op tarieven 2026, aftrek tegen het maximum van 37,56%, zonder NHG en zonder aankoopmakelaar

De kosten koper betaal je uit eigen geld

Het percentage is geen abstractie, want dit geld moet je hebben. Je mag op grond van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen en de kosten koper valt daarbuiten; de enige wettelijke uitzondering is een verruiming tot 106 procent, en die mag uitsluitend naar energiebesparende voorzieningen en dus niet naar je kosten koper. Ligt de getaxeerde marktwaarde hoger dan de koopsom, dan ontstaat er bij sommige geldverstrekkers ruimte, maar NHG en veel banken rekenen met de laagste van koopsom en getaxeerde marktwaarde. Reken er dus op dat het hele bedrag uit spaargeld, een schenking of de overwaarde van je vorige woning komt.

Verkoop je zelf een huis en houd je overwaarde over, dan mag je die civielrechtelijk vrij besteden en dus ook aan de kosten koper. Fiscaal geldt daarbij wel de bijleenregeling: je eigenwoningreserve verlaagt de maximale eigenwoningschuld waarover je rente mag aftrekken, of je de overwaarde nu in de nieuwe woning stopt of niet. Wie voor het eerst koopt, spaart het bij elkaar of krijgt hulp van familie; een schenking voor de eigen woning valt sinds 2024 onder de gewone schenkvrijstellingen en kent geen aparte regeling meer.

Houd bovendien geld apart voor wat er na de sleuteloverdracht komt. Verhuizen, schilderen en de eerste reparaties tellen snel op, en bij een woning met een matig energielabel volgt vaak een investering in verduurzaming. Wat zonnepanelen kosten en wat een warmtepomp kost weet je liefst voordat je je hele buffer aan de kosten koper uitgeeft.

Zo reken je jouw eigen percentage uit

Zes stappen die je met de vraagprijs en een rekenmachine kunt doorlopen.

1. Bepaal welk tarief overdrachtsbelasting voor jou geldt

   Ga je zelf wonen en ben je op het moment van de overdracht meerderjarig en jonger dan 35, bij een woningwaarde van niet meer dan 555.000 euro en zonder dat je de vrijstelling eerder gebruikte, dan is het 0 procent. Ga je zelf wonen zonder die vrijstelling, dan 2 procent. Verhuur of tweede woning: 8 procent. Dit is meteen de grootste post.

2. Tel de vaste posten bij elkaar op

   Leveringsakte ongeveer 700 euro, hypotheekakte ongeveer 600 euro, twee keer 103,50 euro Kadaster, hypotheekadvies gemiddeld 2.500 euro en een taxatie van ongeveer 500 euro brengen je in 2026 op ruim 4.500 euro. Vraag bij twee notariskantoren een offerte op, dan heb je de eerste twee bedragen exact.

3. Zet de optionele posten erbij

   Een bouwkundige keuring kost ongeveer 350 euro, een aankoopmakelaar gemiddeld 1 procent van de koopsom en de NHG-borgtochtprovisie 0,4 procent van je hypotheek. Deze drie bepalen of je onderaan of bovenaan de bandbreedte uitkomt.

4. Deel het totaal door de koopsom

   Nu heb je jouw percentage, en dat is bruikbaarder dan elke vuistregel. Controleer de uitkomst met de rekenhulp voor de kosten koper, die dezelfde tarieven van 2026 gebruikt en de posten per stuk laat zien.

5. Bereken apart wat je terugkrijgt

   Tel de aftrekbare financieringskosten op en vermenigvuldig ze met jouw tarief in box 1, in 2026 maximaal 37,56 procent. Dat bedrag is je netto voordeel, maar het komt pas bij de aangifte over het jaar van aankoop binnen.

6. Zet het bedrag apart voordat je gaat bieden

   Een bod dat je financiering aankan maar je spaarrekening niet, loopt vast bij de notaris. Reserveer het volledige brutobedrag plus een marge voor overbieden, want boven de taxatiewaarde bieden kost eveneens eigen geld.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Check dit voordat je een bod uitbrengt

• Weet je welk tarief overdrachtsbelasting in jouw situatie geldt
• Staat in de advertentie k.k. of v.o.n.
• Heb je offertes van twee notariskantoren voor de leverings- en hypotheekakte
• Ken je de advieskosten van je hypotheekadviseur, inclusief bemiddeling
• Heb je de aankoopmakelaar en de bouwkundige keuring meegerekend
• Staat het volledige brutobedrag op je rekening, los van je hypotheek
• Weet je welke posten je bij de aangifte kunt aftrekken

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met één vast percentage

Wie 4 procent aanhoudt bij een woning van 200.000 euro komt bijna duizend euro tekort, en wie 6 procent aanhoudt bij een woning van vijf ton reserveert vijftienduizend euro te veel. Het percentage hangt aan de koopsom en aan je situatie, niet andersom.

De aankoopmakelaar buiten de begroting laten

Een aankoopmakelaar van 1 procent verhoogt je kosten koper met een vol procentpunt, bij drie ton dus met 3.000 euro. Die post is niet aftrekbaar en wordt vaak pas na het tekenen gefactureerd, waardoor kopers hem in hun eerste sommetje overslaan.

Denken dat de kosten koper meegefinancierd kan worden

De hypotheek is gemaximeerd op 100 procent van de woningwaarde en de kosten koper valt daarbuiten. De verruiming naar 106 procent bestaat wel, maar is voorbehouden aan energiebesparende voorzieningen en helpt je dus niet aan je notaris- en advieskosten. Wie er pas bij de hypotheekaanvraag achter komt dat het bedrag uit eigen geld moet komen, verliest het huis of moet alsnog bij familie aankloppen.

Net over de startersgrens bieden zonder te rekenen

De grens van 555.000 euro in 2026 is een harde knip. Eén euro erboven kost de hele vrijstelling en dus 2 procent over de volledige koopsom, ruim 11.100 euro. Dit is de duurste rekenfout die je op deze pagina kunt maken.

De aftrekbare posten niet in de aangifte zetten

Advies, bemiddeling, taxatie, de hypotheekakte en de NHG-provisie zijn in één keer aftrekbaar in het jaar van betaling. Wie ze vergeet, laat bij een gemiddelde aankoop ongeveer 1.400 euro liggen. De vooringevulde aangifte kent deze bedragen niet, je moet ze zelf invullen.

Bij nieuwbouw denken dat vrij op naam gratis is

Vrij op naam scheelt de overdrachtsbelasting en de leveringsakte, maar de hypotheekakte, het advies en de taxatie betaal je nog steeds. Daar komen bouwrente over de al vervallen termijnen en het meerwerk bovenop, en dat laatste loopt bij veel projecten flink op.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Het uitrekenen van je eigen percentage kun je prima zelf, zeker met de posten en de tarieven van 2026 erbij. Een hypotheekadviseur verdient zijn kosten, meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro, terug op het moment dat de financiering ingewikkeld wordt: een wisselend inkomen, een eigen onderneming, een overbruggingskrediet of de vraag of NHG in jouw geval loont. Vraag altijd vooraf naar het tarief en naar wat er precies onder valt, want dit is de grootste vaste post in je kosten koper. Bij twijfel over de startersvrijstelling is de notaris het juiste adres: die toetst de voorwaarden en tekent de verklaring, en kan je vertellen hoe het uitpakt als je samen koopt met iemand van boven de 35. Koop je een tweede woning of een pand om te verhuren, laat dan een fiscalist meekijken, want dan gelden andere tarieven en vervalt de aftrek van financieringskosten. Voor het geheel aan posten en termijnen rond de overdracht is de pagina over de kosten koper en je budget het startpunt.