Kosten aankoopmakelaar: wat je in 2026 betaalt en waarvoor
Volledige aankoopbegeleiding kost in 2026 gangbaar 2.200 tot 4.500 euro bij een vast tarief, of 0,8 tot 1,5 procent van de koopsom bij courtage. Vraag altijd of dat bedrag inclusief 21 procent btw is, want dat scheelt bij een gemiddelde woning zeshonderd tot negenhonderd euro. Je betaalt de rekening uit eigen geld: de kosten van een aankoopmakelaar vallen onder kosten koper, zijn niet aftrekbaar en kun je niet zomaar meefinancieren in je hypotheek.
- € 2.200 tot € 4.500 2026 vast tarief voor volledige aankoopbegeleiding
- 0,8% tot 1,5% 2026 courtage over de koopsom bij een percentagetarief
- € 750 tot € 1.750 2026 losse begeleiding bij bieden en onderhandelen
- 21% 2026 btw over het makelaarstarief
- € 0 2026 deel van de rekening dat je mag aftrekken
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat een aankoopmakelaar kost in 2026
Een aankoopmakelaar kost in 2026 gangbaar 2.200 tot 4.500 euro voor volledige begeleiding tegen een vast tarief, of 0,8 tot 1,5 procent van de koopsom als het kantoor op courtage werkt. Dat is het korte antwoord op de vraag wat een aankoopmakelaar kost en wat zijn de kosten van een aankoopmakelaar in totaal zijn. Het bedrag zegt alleen weinig zolang je niet weet of de btw erin zit en welk werk je ervoor terugkrijgt, en dat verschilt per kantoor sterker dan het tarief zelf. Welk werk dat in de kern is, staat in de gids over bezichtigen en de aankoopmakelaar.
De prijs van een aankoopmakelaar hangt aan drie dingen: de vorm van het tarief, de regio en de omvang van het pakket. In de Randstad liggen de vaste tarieven zichtbaar hoger dan in Groningen of Zeeland, omdat een kantoor daar meer bezichtigingen en meer verloren biedingen nodig heeft per gekochte woning. Een makelaar die tien keer met je meegaat voordat het raak is, rekent nu eenmaal anders dan een makelaar die er gemiddeld drie nodig heeft.
Het tarief staat los van de rest van de koperskosten. De aankoopmakelaar is één post binnen de kosten koper, naast de overdrachtsbelasting, de notaris, het Kadaster, de taxatie en het hypotheekadvies. Bij een woning van 350.000 euro met alle posten erbij is de makelaar goed voor ruwweg een vijfde van dat totaal.
| Vorm van dienstverlening | Gangbaar tarief 2026 | Hoe het wordt gerekend |
|---|---|---|
| Volledige aankoopbegeleiding, vast tarief | € 2.200 tot € 4.500 | Eén bedrag, meestal inclusief btw |
| Volledige aankoopbegeleiding, courtage | 0,8% tot 1,5% van de koopsom | Percentage, vaak exclusief 21% btw |
| Alleen bieden en onderhandelen | € 750 tot € 1.750 | Vast bedrag per opdracht |
| Losse bezichtiging met verslag | € 250 tot € 500 | Per bezichtiging |
| Controle van de koopovereenkomst | € 150 tot € 400 | Per document |
| Startbedrag of intakekosten | € 0 tot € 1.000 | Vooraf, vaak verrekend bij aankoop |
| Uurtarief bij losse vragen | € 90 tot € 150 | Per uur, exclusief btw |
Gecontroleerd op augustus 2026, marktgemiddelden
Een genoemd tarief van 3.000 euro exclusief btw kost je 3.630 euro. Vraag bij elke offerte of het bedrag inclusief of exclusief 21 procent btw is voordat je twee kantoren naast elkaar legt.
Vast tarief of courtage: welk model waarvoor
Bij een vast tarief weet je vooraf precies wat je betaalt, ongeacht de prijs van het huis dat je uiteindelijk koopt. Bij courtage beweegt de rekening mee met de koopsom, en dat pakt bij een duur huis flink anders uit. De meeste aankoopmakelaars zijn de afgelopen jaren op een vast bedrag overgestapt, juist omdat het gesprek over de prijs dan aan het begin klaar is.
Het omslagpunt zit bij de meeste kantoren rond de drie ton. Onder die koopsom is courtage van 1 procent vaak goedkoper dan een vast tarief, daarboven wordt het vaste bedrag snel gunstiger. Reken het één keer uit met de koopsom die jij in gedachten hebt, want het verschil loopt bij een dure woning op tot enkele duizenden euro's.
Courtage heeft ook een keerzijde die je in de offerte terugziet: de makelaar verdient meer naarmate jij meer betaalt. Kantoren die dat zelf ongemakkelijk vinden, werken met een vast tarief of met een omgekeerde prikkel, waarbij de makelaar een deel van het verschil tussen de vraagprijs en de koopsom krijgt. Vraag bij zo'n constructie precies over welk bedrag dat percentage gaat en wat er gebeurt als je boven de vraagprijs koopt.
| Koopsom | Vast tarief € 3.250 incl. btw | Courtage 1% excl. btw | Verschil |
|---|---|---|---|
| € 250.000 | € 3.250 | € 3.025 | € 225 voordeliger op courtage |
| € 300.000 | € 3.250 | € 3.630 | € 380 voordeliger op vast tarief |
| € 350.000 | € 3.250 | € 4.235 | € 985 voordeliger op vast tarief |
| € 450.000 | € 3.250 | € 5.445 | € 2.195 voordeliger op vast tarief |
| € 550.000 | € 3.250 | € 6.655 | € 3.405 voordeliger op vast tarief |
Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij een gemiddeld tarief, augustus 2026
Zoek je in een breed prijssegment, dan is een vast tarief rustiger. Je hoeft dan bij een duurder huis niet mee te wegen dat je makelaar er zelf ook meer aan verdient.
Losse diensten: bezichtiging, biedservice en strippenkaart
Niet iedereen heeft volledige begeleiding nodig. Wie zelf zoekt en bezichtigt maar opziet tegen het bieden, koopt bij veel kantoren alleen de onderhandeling in voor 750 tot 1.750 euro in 2026. Je krijgt dan een waardebepaling op basis van recente verkopen in de buurt, een biedstrategie en een makelaar die het gesprek met de verkopend makelaar voert.
De kosten van een aankoopmakelaar per bezichtiging liggen tussen de 250 en 500 euro in 2026, vaak inclusief een kort schriftelijk verslag over de bouwkundige staat en de vraagprijs. Dat kan verstandig zijn bij één specifiek huis waar je twijfelt, bijvoorbeeld een woning uit de jaren dertig of een pand met een ingewikkelde erfpachtsituatie. Bij een appartement zit de complexiteit ergens anders, namelijk in de vereniging van eigenaars en het meerjarenonderhoudsplan; wat daarbij komt kijken lees je bij een appartement kopen.
Sommige kantoren verkopen een strippenkaart: je koopt een aantal uren of bezichtigingen vooruit tegen een lager uurtarief. Dat werkt alleen in je voordeel als je de strippen ook echt opmaakt, en veel kaarten kennen een houdbaarheidsdatum van zes of twaalf maanden. Vraag wat er met ongebruikte uren gebeurt en of ze verrekend worden als je later alsnog volledige begeleiding afneemt.
| Wat je zelf doet | Wat je inkoopt | Gangbare kosten 2026 |
|---|---|---|
| Niets, je hebt geen tijd | Volledige begeleiding van zoeken tot sleutel | € 2.200 tot € 4.500 |
| Zoeken en bezichtigen | Waardebepaling, biedstrategie en onderhandeling | € 750 tot € 1.750 |
| Zoeken, bezichtigen en bieden | Controle van de koopovereenkomst en de ontbindende voorwaarden | € 150 tot € 400 |
| Alles, op één twijfelgeval na | Eén bezichtiging met verslag | € 250 tot € 500 |
| Alles | Losse vragen op uurbasis | € 90 tot € 150 per uur |
Gecontroleerd op augustus 2026, marktgemiddelden
Wat er wel en niet in het tarief zit
Twee kantoren die allebei 3.250 euro rekenen, leveren niet hetzelfde. Het grootste verschil zit in het aantal bezichtigingen dat inbegrepen is en of de makelaar fysiek meeloopt of alleen op afstand meekijkt. Kantoren met een lager tarief werken vaker met een maximum van drie of vijf bezichtigingen en rekenen daarna per keer bij.
Twee posten zitten er vrijwel nooit in en komen los op je rekening: het taxatierapport van ongeveer 500 euro dat je nodig hebt voor de hypotheek, en de bouwkundige keuring van ongeveer 350 euro in 2026. Een makelaar mag een woning beoordelen, maar hij is geen bouwkundige en geen taxateur, en de geldverstrekker accepteert zijn oordeel niet als rapport. Wat een keuring precies inhoudt en wanneer een zwaardere variant nodig is, staat bij de kosten van een bouwkundige keuring.
Vraag ook naar de posten die pas opduiken als het misgaat. Reiskosten buiten het werkgebied, kosten voor het opzeggen van de opdracht en een vergoeding als je uiteindelijk zonder de makelaar koopt, staan in de kleine letters van de opdracht tot dienstverlening. Bij een aankoopmakelaar die op no cure, no pay werkt, betaal je bij aankoop juist een hoger bedrag, omdat het kantoor de zoektochten die op niets uitliepen ergens moet dekken.
| Post | Zit het meestal in het tarief? | Zo niet, wat kost het in 2026 |
|---|---|---|
| Zoeken en selecteren van woningen | Ja | Onderdeel van het pakket |
| Meegaan naar bezichtigingen | Vaak beperkt tot drie tot vijf keer | € 150 tot € 300 per extra keer |
| Waardebepaling op basis van recente verkopen | Ja | Onderdeel van het pakket |
| Onderhandelen en bieden | Ja | € 750 tot € 1.750 los |
| Controle koopovereenkomst en ontbindende voorwaarden | Ja | € 150 tot € 400 los |
| Taxatierapport voor de hypotheek | Nee | ongeveer € 500 |
| Bouwkundige keuring | Nee | ongeveer € 350 |
| Meelopen bij de eindinspectie | Meestal wel | € 100 tot € 250 los |
| Reiskosten buiten het werkgebied | Nee | Kilometervergoeding of vast bedrag |
Gecontroleerd op augustus 2026, marktgemiddelden
Let op de exclusiviteitsclausule. In veel opdrachten staat dat je courtage verschuldigd bent als je binnen de looptijd zelf een woning koopt, ook als de makelaar er niet aan te pas kwam.
Wanneer je betaalt en of je de kosten kunt meefinancieren
De rekening van de aankoopmakelaar wordt in de regel door de notaris verrekend op de nota van afrekening, tegelijk met de overdrachtsbelasting en de andere koperskosten. Je maakt het bedrag dus niet apart over, het gaat mee in de som die je vóór de overdracht op de derdengeldrekening stort. Kantoren die met een startbedrag werken, vragen dat wel vooraf, meestal bij het tekenen van de opdracht.
Meefinancieren van de kosten van een aankoopmakelaar kan in de praktijk niet. Je mag maximaal 100 procent van de marktwaarde van de woning lenen, en alle kosten koper vallen daarbuiten: je betaalt ze uit eigen geld of uit een schenking. Alleen wie onder de getaxeerde marktwaarde koopt, houdt binnen die 100 procent ruimte over, en of de geldverstrekker die ruimte vrijgeeft is aan hem. Hoeveel eigen geld je in totaal nodig hebt, reken je door met de rekenhulp voor kosten koper, die standaard uitgaat van 1 procent makelaarskosten.
Fiscaal levert de post niets op. Makelaarskosten bij aankoop horen bij de kosten voor het verkrijgen van de woning en zijn niet aftrekbaar, net als de overdrachtsbelasting en de leveringsakte. Aftrekbaar zijn alleen de financieringskosten, zoals het taxatierapport, de hypotheekakte en het hypotheekadvies; welke posten dat precies zijn, staat bij de aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning.
Vraag het kantoor om de factuur op naam van beide kopers als je samen koopt. Dat voorkomt gedoe bij de notaris en bij een latere verdeling.
Wat kost een makelaar bij verkoop, en waarom dat anders werkt
De vraag wat een makelaar kost, wordt net zo vaak gesteld door verkopers als door kopers, en de antwoorden lopen uiteen. Bij verkoop is courtage nog altijd de norm: gemiddeld ongeveer 1,1 procent van de verkoopprijs exclusief 21 procent btw in 2026, met opstartkosten van 250 tot 750 euro voor fotografie, plattegronden en plaatsing. Die opstartkosten blijven staan als het huis niet verkoopt, de courtage niet.
Dat verschil in model komt door het risico. Een verkoopmakelaar weet dat er hoe dan ook een woning te verkopen is en werkt daarom op no cure, no pay; een aankoopmakelaar weet niet of jij binnen een half jaar iets koopt en dekt dat af met een vast bedrag. Hoe de verkooptarieven per kantoor uiteenlopen en wat er in zo'n percentage zit, staat in de gids over makelaarskosten bij de verkoop van een woning.
Verkopen zonder makelaar scheelt de courtage maar kost je zelf tijd en onderhandelingskracht, en je moet de wettelijke informatieplicht dan zelf invullen. Wat daarbij komt kijken, lees je bij een huis verkopen zonder makelaar. Verkoop je en koop je in hetzelfde jaar, vraag dan of het kantoor een combinatiekorting geeft: vijfhonderd euro korting op de aankoopbegeleiding is bij veel kantoren bespreekbaar.
| Dienst | Gangbaar tarief 2026 | Wat er gebeurt als er geen deal komt |
|---|---|---|
| Aankoopmakelaar, vast tarief | € 2.200 tot € 4.500 | Vaak toch verschuldigd, of een deel ervan |
| Aankoopmakelaar, no cure no pay | Hoger vast bedrag of hogere courtage | Je betaalt niets, behalve het startbedrag |
| Verkoopmakelaar, courtage | ongeveer 1,1% excl. btw | Geen courtage, wel de opstartkosten |
| Verkoopmakelaar, vast tarief | rond € 3.250 | Afspraak per kantoor, vaak deels verschuldigd |
| Opstartkosten bij verkoop | € 250 tot € 750 | Altijd verschuldigd |
| Intrekken van de verkoopopdracht | € 250 tot € 750 plus gemaakte kosten | Altijd verschuldigd |
Gecontroleerd op augustus 2026, marktgemiddelden
Aankoopmakelaar wel of niet: wanneer het tarief zich terugverdient
Een aankoopmakelaar werkt in opdracht van de koper en is nergens verplicht. Dat is meteen het antwoord op de vraag wat een aankoopmakelaar is: een makelaar die aan jouw kant van de tafel zit, waar de verkopend makelaar de belangen van de verkoper behartigt. Wat hij van dag tot dag voor je doet, staat uitgeschreven bij wat een aankoopmakelaar doet.
De vraag aankoopmakelaar of niet valt uiteen in twee sommen: wat het tarief is en wat hij van de prijs af kan krijgen. Waarom je er een zou inschakelen, laat zich daarmee rekenen. Op een woning van 350.000 euro hoeft hij minder dan 1 procent van de prijs af te halen om zijn vaste tarief terug te verdienen, en één gemiste bouwkundige tegenvaller kost meestal meer dan zijn hele rekening. Hij ziet ook wat een verduurzamingsopgave gaat kosten, en dat scheelt in je bod: een woning zonder isolatie waar nog een warmtepomp in moet, is simpelweg minder waard dan een vergelijkbaar huis dat al klaar is.
Even eerlijk over de andere kant. In een markt waarin tien partijen op hetzelfde huis bieden, bepaalt de hoogste bieder de prijs en niet de scherpste onderhandelaar, en dan koop je vooral gemoedsrust. Wie de buurt kent, al eerder heeft gekocht en tijd heeft om zelf te bezichtigen, komt met een losse biedservice van 750 tot 1.750 euro vaak net zo ver.
| Jouw situatie | Wat een aankoopmakelaar oplevert tegenover zijn tarief |
|---|---|
| Eerste koop in een drukke markt | Veel: prijsgevoel en biedstrategie zijn precies wat je mist |
| Je koopt in een regio die je niet kent | Veel: hij kent de recente verkoopprijzen die jij niet kunt zien |
| Woning met erfpacht, monumentenstatus of een zwakke VvE | Veel: de voorwaarden bepalen mede wat het huis waard is |
| Je werkt fulltime en kunt niet overdag bezichtigen | Veel: hij gaat voor, jij pas bij de tweede ronde |
| Je hebt al twee keer gekocht en kent de buurt | Beperkt: koop desnoods alleen de onderhandeling in |
| Nieuwbouw met een vaste prijslijst | Weinig: over de prijs valt niet te onderhandelen |
| Je koopt van familie tegen een vastgestelde prijs | Weinig: laat een taxateur en de notaris het werk doen |
Onderhandelen over het tarief en offertes vergelijken
Over de prijs van een aankoopmakelaar valt vaker te praten dan mensen denken. Kantoren hebben een lijsttarief, maar in een rustige markt met weinig transacties is een korting van vijf- tot achthonderd euro geen uitzondering, zeker als je ook je huidige woning door hetzelfde kantoor laat verkopen. Vraag drie offertes op en laat merken dat je ze naast elkaar legt.
Vergelijk niet op het bedrag alleen. Een tarief van 2.400 euro met drie inbegrepen bezichtigingen is duurder dan 3.200 euro met onbeperkt meelopen als je zoektocht een jaar duurt. Zet daarom per offerte hetzelfde rijtje op papier: het bedrag inclusief btw, het aantal bezichtigingen, wie er meegaat, wat er gebeurt als je stopt en wanneer je betaalt.
De titel makelaar is niet beschermd, dus het tarief zegt niets over de kwaliteit. Aansluiting bij NVM, VBO of VastgoedPRO betekent wel dat het kantoor onder tuchtrecht valt en dat je bij een geschil over de rekening terechtkunt bij de Geschillencommissie Makelaardij. Vraag bij het kennismakingsgesprek naar de laatste drie aankopen in jouw prijsklasse en naar het percentage waarmee die onder of boven de vraagprijs zijn gesloten.
Spreek af dat het tarief pas verschuldigd is bij het passeren van de leveringsakte, niet bij het tekenen van de koopovereenkomst. Gaat de koop alsnog niet door via een ontbindende voorwaarde, dan sta je niet met een rekening zonder huis.
Zo kom je van offerte tot een rekening zonder verrassingen
Reken op één tot twee weken tussen het eerste gesprek en een getekende opdracht.
-
Bepaal welke hulp je echt nodig hebt
Kies tussen volledige begeleiding, alleen bieden en onderhandelen, of één losse bezichtiging. Dat scheelt in 2026 het verschil tussen ruim 3.000 euro en een paar honderd euro, en het bepaalt met wie je gaat praten.
-
Vraag drie offertes op, allemaal inclusief btw
Een vrijblijvende offerte opvragen is gebruikelijk en verplicht je tot niets. Vraag expliciet om bedragen inclusief 21 procent btw, anders vergelijk je appels met peren.
-
Zet naast elkaar wat er in het tarief zit
Noteer per offerte het aantal inbegrepen bezichtigingen, wie er meeloopt, of de eindinspectie erbij zit en welke posten los komen. Taxatie en bouwkundige keuring zitten er vrijwel nooit in.
-
Lees de opdracht tot dienstverlening voordat je tekent
Kijk naar de looptijd, de opzegtermijn, de intrekkingskosten en de exclusiviteitsclausule. In die clausule staat of je ook betaalt wanneer je zelf een woning vindt.
-
Leg het bedrag en het betaalmoment schriftelijk vast
Spreek af dat de rekening bij de notaris wordt verrekend en pas verschuldigd is bij levering. Een startbedrag mag, maar laat vastleggen dat het wordt verrekend met het eindtarief.
-
Onderhandel over de prijs voordat je tekent
Vraag naar een combinatiekorting als hetzelfde kantoor ook je huidige woning verkoopt, en naar een lager tarief als je zelf al hebt gezocht en bezichtigd. Na ondertekening ligt het bedrag vast.
-
Controleer de nota van afrekening bij de notaris
Vergelijk het bedrag op de nota met de offerte, inclusief btw en eventuele extra bezichtigingen. Zie je een post die je niet herkent, vraag er dan naar vóór het passeren, want daarna is corrigeren omslachtig.
Kosten koper
Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper
Check dit voordat je een aankoopmakelaar inschakelt
Doorgerekend: zo pakt het uit
Vast tarief of courtage bij een woning van 350.000 euro
Stel, je koopt in 2026 een woning van 350.000 euro. Kantoor A rekent een vast tarief van 3.250 euro inclusief btw, kantoor B rekent 1 procent courtage exclusief btw. Bij kantoor B is dat 3.500 euro plus 735 euro btw, samen 4.235 euro, dus 985 euro meer dan bij kantoor A.
Zet die post nu in het geheel. Bij dezelfde woning betaal je 2 procent overdrachtsbelasting, oftewel 7.000 euro, 700 euro voor de leveringsakte en 600 euro voor de hypotheekakte, tweemaal 103,50 euro aan het Kadaster, 2.500 euro hypotheekadvies, 500 euro taxatie en 350 euro bouwkundige keuring. Met het vaste tarief van 3.250 euro erbij kom je op 15.107 euro aan kosten koper, ongeveer 4,3 procent van de koopsom.
Van dat totaal is alleen het financieringsdeel aftrekbaar: de hypotheekakte, het kadasterrecht daarvoor, het advies en de taxatie. De makelaar, de overdrachtsbelasting, de leveringsakte en de keuring blijven volledig voor eigen rekening. Alle 15.107 euro betaal je uit eigen geld, want kosten koper vallen buiten de 100 procent die je mag lenen.
Courtage bij een duurder huis van 550.000 euro
Stel, je koopt een woning van 550.000 euro en het kantoor werkt op 1 procent courtage exclusief btw. Dat is 5.500 euro plus 1.155 euro btw, samen 6.655 euro. Hetzelfde werk tegen een vast tarief van 3.250 euro inclusief btw kost 3.405 euro minder, terwijl de makelaar niet meer bezichtigingen doet dan bij een huis van drie ton.
Bied je uiteindelijk 20.000 euro boven de vraagprijs, dan stijgt de courtage mee met 200 euro plus 42 euro btw. Bij een vast tarief gebeurt er niets. Boven de startersgrens van 555.000 euro in 2026 vervalt bovendien de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting, dus een bod dat over die grens tikt kost je bij deze koopsom ineens 2 procent van de hele som erbij.
Reken dat door: koop je voor 556.000 euro in plaats van 554.000 euro, dan betaal je 11.120 euro overdrachtsbelasting waar je anders nul had betaald. Een makelaar die je onder die grens houdt, verdient zijn tarief in één zin terug.
Wat de makelaar moet opleveren om zichzelf terug te verdienen
Stel, een woning staat te koop voor 425.000 euro en je schakelt een aankoopmakelaar in tegen 3.250 euro inclusief btw. Haalt hij 2 procent van de vraagprijs af, dus 8.500 euro, dan is de winst niet alleen die 8.500 euro. Je betaalt over dat bedrag ook 170 euro minder overdrachtsbelasting bij het tarief van 2 procent in 2026.
Je hypotheek wordt daarnaast 8.500 euro lager. Bij 4 procent rente en dertig jaar annuïtair scheelt dat ongeveer 41 euro per maand, over de hele looptijd zo'n 14.600 euro aan rente en aflossing samen. Tegenover een tarief van 3.250 euro staat dan een direct voordeel van 8.670 euro.
De omgekeerde uitkomst bestaat ook. Koop je in een biedingsstrijd toch tegen de hoogste prijs, dan heeft de makelaar je geen euro bespaard en is zijn 3.250 euro de prijs van een tweede paar ogen en een gecontroleerde koopovereenkomst. Reken dus met het scenario waarin hij niets van de prijs afkrijgt en vraag jezelf af of het bedrag je dan nog steeds waard is.
Veelgemaakte fouten
Tarieven vergelijken zonder naar de btw te vragen
Het ene kantoor noemt 3.000 euro inclusief btw, het andere 3.000 euro exclusief. Dat scheelt 630 euro, en dat is precies het verschil waarmee de goedkoopste offerte ineens de duurste blijkt.
Denken dat de rekening aftrekbaar is
Makelaarskosten bij aankoop horen bij de verwervingskosten en zijn niet aftrekbaar in de aangifte. Wie er wel op rekent, komt bij de belastingteruggave enkele honderden euro's tekort in het eerste jaar.
Uitgaan van meefinancieren in de hypotheek
Kosten koper vallen buiten de 100 procent van de marktwaarde die je mag lenen, en de makelaar hoort daarbij. Wie zijn spaargeld tot op de euro heeft ingepland, staat vlak voor de overdracht een paar duizend euro tekort.
Het aantal inbegrepen bezichtigingen niet nakijken
Een scherp tarief met drie inbegrepen bezichtigingen wordt duur als je zoektocht een jaar duurt. Bij 150 tot 300 euro per extra keer loopt de rekening ongemerkt met meer dan duizend euro op.
De exclusiviteitsclausule over het hoofd zien
In veel opdrachten staat dat je courtage betaalt bij elke aankoop binnen de looptijd, ook eentje die je zelf vond. Zonder die clausule te lezen betaal je een volledig tarief voor werk dat niet is gedaan.
De verkopend makelaar ook voor jou laten optreden
Eén makelaar kan niet tegelijk de belangen van koper en verkoper behartigen. Het aanbod klinkt goedkoop, maar de onderhandeling die je ervoor terugkrijgt is er geen.
Pas een aankoopmakelaar zoeken nadat je hebt geboden
De grootste winst zit in de waardebepaling en de biedstrategie, en die liggen na je bod vast. Wie daarna belt, betaalt het volle tarief voor de papierwinkel en de eindinspectie.
Veelgestelde vragen
Wat kost een aankoopmakelaar?
Volledige aankoopbegeleiding kost in 2026 gangbaar 2.200 tot 4.500 euro bij een vast tarief. Werkt het kantoor op courtage, dan betaal je 0,8 tot 1,5 procent van de koopsom, meestal exclusief 21 procent btw. Alleen de onderhandeling inkopen kan bij veel kantoren voor 750 tot 1.750 euro, en één losse bezichtiging met verslag kost 250 tot 500 euro.
Hoeveel kost een aankoopmakelaar bij een huis van 350.000 euro?
Bij een vast tarief betaal je ongeveer 3.250 euro inclusief btw, ongeacht de koopsom. Rekent het kantoor 1 procent courtage exclusief btw, dan is dat 3.500 euro plus 735 euro btw, samen 4.235 euro. Het verschil van 985 euro is bij deze koopsom het belangrijkste argument om naar het tariefmodel te vragen voordat je tekent.
Wat is een aankoopmakelaar precies?
Een aankoopmakelaar werkt in opdracht van de koper. Hij zoekt mee, gaat mee naar bezichtigingen, beoordeelt de staat van de woning en de vraagprijs aan de hand van recente verkopen in de buurt, bepaalt met jou de biedstrategie en onderhandelt met de verkopend makelaar. Die laatste doet hetzelfde werk voor de verkoper, en één makelaar mag niet allebei die rollen op dezelfde woning vervullen.
Waarom een aankoopmakelaar inschakelen?
Om drie redenen: hij weet wat vergelijkbare woningen in die straat werkelijk hebben opgebracht, hij ziet welke gebreken geld gaan kosten, en hij onderhandelt zonder verliefd te zijn op het huis. Op een woning van 350.000 euro hoeft hij minder dan 1 procent van de prijs af te halen om zijn tarief terug te verdienen. In een biedingsstrijd met tien gegadigden is die winst niet gegarandeerd.
Aankoopmakelaar wel of niet: wanneer is het het waard?
Het waardevolst is hij bij een eerste koop, bij een regio die je niet kent en bij woningen met erfpacht, een monumentenstatus of een zwakke vereniging van eigenaars. Weinig toegevoegde waarde heeft hij bij nieuwbouw met een vaste prijslijst en bij een aankoop van familie tegen een vooraf vastgestelde prijs. Wie de buurt kent en al eerder heeft gekocht, komt met alleen een biedservice vaak net zo ver.
Wat kost een aankoopmakelaar per bezichtiging?
Een losse bezichtiging met een kort verslag over de bouwkundige staat en de vraagprijs kost in 2026 tussen de 250 en 500 euro. Bij volledige begeleiding zitten er meestal drie tot vijf bezichtigingen in het tarief; daarboven rekenen kantoren 150 tot 300 euro per keer bij. Vraag dat aantal na, want een zoektocht van een jaar loopt makkelijk in de dubbele cijfers.
Kun je de kosten van een aankoopmakelaar meefinancieren in je hypotheek?
In de regel niet. Je mag maximaal 100 procent van de marktwaarde van de woning lenen en alle kosten koper, waaronder het makelaarstarief, vallen daarbuiten. Alleen wie duidelijk onder de getaxeerde marktwaarde koopt, houdt binnen die grens ruimte over, en of de geldverstrekker die vrijgeeft hangt van zijn eigen beleid af. Ga er bij je budget van uit dat je het bedrag uit eigen geld of uit een schenking betaalt.
Zijn de kosten van een aankoopmakelaar aftrekbaar?
Nee. De rekening van een aankoopmakelaar hoort bij de kosten voor het verkrijgen van de woning, net als de overdrachtsbelasting en de leveringsakte, en die zijn niet aftrekbaar. Aftrekbaar zijn alleen de financieringskosten: het hypotheekadvies, de hypotheekakte met het bijbehorende kadasterrecht, het taxatierapport en de NHG-borgtochtprovisie. Dat onderscheid geldt in het jaar waarin je de kosten betaalt.
Wat kost een makelaar bij de verkoop van je huis?
Bij verkoop is courtage de norm: gemiddeld ongeveer 1,1 procent van de verkoopprijs exclusief 21 procent btw in 2026. Daarnaast rekenen veel kantoren 250 tot 750 euro opstartkosten voor fotografie, plattegronden en plaatsing, en die blijven verschuldigd als het huis niet verkoopt. Vaste tarieven bestaan ook, vaak rond 3.250 euro, en die worden gunstiger naarmate je woning duurder is.
Betaal je een aankoopmakelaar ook als je uiteindelijk niets koopt?
Dat hangt van de opdracht af. Bij een vast tarief is meestal een deel verschuldigd voor het werk dat is gedaan, soms het hele bedrag als je binnen de looptijd stopt. Bij no cure, no pay betaal je alleen het startbedrag, maar staat het tarief bij een geslaagde aankoop hoger. Laat vastleggen wat er gebeurt als je de zoektocht afbreekt of als een ontbindende voorwaarde de koop alsnog laat sneuvelen.
Kun je onderhandelen over de prijs van een aankoopmakelaar?
Ja, vaker dan mensen denken. Kantoren hebben een lijsttarief, maar in een rustige markt is een korting van vijf- tot achthonderd euro geen uitzondering, zeker bij een combinatie van verkoop en aankoop bij hetzelfde kantoor. Vraag drie offertes op en zeg erbij dat je ze naast elkaar legt. Onderhandelen kan alleen vóór ondertekening van de opdracht tot dienstverlening.
Hoeveel kost een makelaar in totaal als je een huis koopt?
Reken bij aankoop op het tarief van de makelaar plus twee posten die er vrijwel altijd los bij komen: het taxatierapport van ongeveer 500 euro dat je nodig hebt voor de hypotheek en de bouwkundige keuring van ongeveer 350 euro in 2026. Met een vast tarief van rond 3.250 euro kom je daarmee op ruwweg 4.100 euro. Een makelaar is geen taxateur en geen bouwkundige, en de geldverstrekker accepteert zijn oordeel niet als rapport. Houd verder rekening met reiskosten buiten zijn werkgebied en met extra bezichtigingen boven het inbegrepen aantal.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
De keuze voor een aankoopmakelaar en zijn tarief kun je prima zelf maken: drie offertes naast elkaar, één keer doorrekenen wat courtage bij jouw koopsom betekent, en je weet genoeg. Waar het algemene verhaal ophoudt, is bij de financiering eromheen. Een hypotheekadviseur, in 2026 gangbaar tussen de 1.500 en 3.000 euro, rekent uit hoeveel eigen geld je overhoudt nadat alle kosten koper zijn betaald en welk deel van die posten in jouw aangifte aftrekbaar is. Bij een woning met erfpacht, een gesplitst pand of een verkoop uit een nalatenschap is de notaris het aangewezen loket, en die kijkt de leveringsakte hoe dan ook na. Loopt er een geschil over een rekening of over het werk van een makelaar, dan begin je met een schriftelijke klacht bij het kantoor; kom je er niet uit en is het kantoor aangesloten bij NVM, VBO of VastgoedPRO, dan behandelt de Geschillencommissie Makelaardij het geschil over geld en de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals de klacht over gedrag. Een advocaat is bij bedragen van een paar duizend euro zelden de goedkoopste route. Wil je eerst zelf zien hoe de posten zich tot elkaar verhouden, begin dan bij de hub over een huis kopen.