Aftrek hypotheekrente: wat je terugkrijgt en hoe lang

Wat de aftrek doet met de rente die je betaalt

De aftrek van hypotheekrente verlaagt niet je rente maar je belasting. Je haalt de rente die je in een jaar betaalt van je inkomen in box 1 af en rekent over dat lagere inkomen af. Wat de hypotheekrente je uiteindelijk kost, ligt daardoor lager dan het tarief op je offerte doet vermoeden.

Voordat je de rente aftrekt, komt er eerst iets bij: het eigenwoningforfait, de bijtelling voor het woongenot van je eigen huis. Dat forfait is een percentage van je WOZ-waarde en gaat van je betaalde rente af. Wat overblijft is je aftrekpost, en die vermenigvuldig je met je belastingtarief. Dat bedrag krijg je terug.

Een voorbeeld met ronde getallen. Bij een lening van 300.000 euro tegen 4 procent betaal je in het eerste jaar ongeveer 11.900 euro rente. Is je WOZ-waarde 400.000 euro, dan is het forfait 0,35 procent daarvan, oftewel 1.400 euro in 2026. Je aftrekpost is dan 10.500 euro en tegen 37,56 procent levert dat 3.944 euro op, ruim 328 euro per maand.

Netto betaal je in dat jaar dus geen 4 procent rente maar ongeveer 2,7 procent. Wil je weten wat dat met je maandlast doet, reken de bruto last dan door met de rekenhulp voor je maandlasten en trek daar je maandelijkse teruggave vanaf. Hoeveel je op grond van je inkomen kunt lenen staat los van de aftrek en reken je uit bij het berekenen van je hypotheek.

Voorwaarden voor aftrek van hypotheekrente

Hypotheekrente is aftrekbaar zolang de lening voor je eigen woning is en die woning je hoofdverblijf is. Het geld moet zijn gebruikt voor de aankoop, voor verbetering of onderhoud van die woning, of voor het afkopen van erfpacht. Financier je met je hypotheek een auto of een studie, dan hoort dat deel niet bij je eigenwoningschuld en is de rente erover niet aftrekbaar.

Voor elke lening die je op of na 1 januari 2013 bent aangegaan geldt de aflossingseis: je lost minimaal annuïtair of lineair af in maximaal dertig jaar, en dat schema volg je ook echt. Loop je achter met aflossen, dan kun je de aftrek voor dat leningdeel verliezen. Leningen die op 31 december 2012 al liepen vallen onder het overgangsrecht en houden hun aftrek zonder aflosverplichting.

Leen je bij familie of bij je eigen bv, dan geldt een informatieplicht: je geeft de lening op in je aangifte, zodat de Belastingdienst weet dat er een eigenwoningschuld tegenover staat. De volledige set voorwaarden met de uitzonderingen daarop staat in de gids over de fiscale kant van hypotheekrente aftrek.

Ook de rente op een overbruggingshypotheek is aftrekbaar, zolang je oude woning nog in box 1 valt. Die verkoopregeling loopt tot en met het derde jaar na het jaar waarin de woning leeg te koop kwam te staan. Woon je nog niet in je nieuwe huis, bijvoorbeeld bij nieuwbouw, dan mag je de rente aftrekken als je er naar verwachting binnen drie jaar na het aangiftejaar gaat wonen.

Kostenpost	Aftrekbaar in box 1?
Rente over de eigenwoningschuld	Ja, zolang de lening aan de voorwaarden voldoet
Rente over een lening voor verbouwing of onderhoud	Ja, mits je dat deel annuïtair of lineair aflost
Boeterente bij oversluiten of vervroegd aflossen	Ja, in het jaar waarin je hem betaalt
Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek	Ja, eenmalig in het jaar van betaling
Notaris- en kadasterkosten voor de hypotheekakte	Ja
Taxatiekosten die nodig waren voor de lening	Ja
Borgtochtprovisie voor NHG	Ja
Aflossing op je hypotheek	Nee, alleen het rentedeel telt
Rente over een consumptief bijgeleend deel	Nee, dat deel hoort in box 3
Overdrachtsbelasting en de kosten van de leveringsakte	Nee

Gecontroleerd op augustus 2026

Het percentage van de aftrek hypotheekrente per jaar

Er bestaat geen vast percentage voor de aftrek van hypotheekrente. Je trekt de rente af tegen het tarief van de schijf waarin je aftrekpost valt, met een plafond erop. In 2026 betaal je 35,75 procent over je inkomen tot 38.883 euro, 37,56 procent tot 78.426 euro en 49,50 procent daarboven, terwijl de aftrek nooit meer dan 37,56 procent oplevert.

Dat plafond heet de tariefsaanpassing. Wie boven 78.426 euro verdient, haalt de rente eerst tegen 49,50 procent van zijn inkomen af, waarna de Belastingdienst 11,94 procent van diezelfde aftrekpost weer bij het inkomen optelt. Onder de streep houd je 37,56 procent over. Verdien je minder, dan merk je van de aftopping niets en geldt gewoon je eigen schijftarief.

Het maximumtarief daalde tussen 2014 en 2023 elk jaar, eerst met een half procentpunt en vanaf 2020 met drie procentpunt per jaar. Sinds 2023 is het maximum gelijk aan het tarief van de tweede schijf en loopt het weer licht op. De afbouw van de aftrek hypotheekrente zit dus niet in de aftrek zelf maar in het percentage waartegen je hem verzilvert.

Doe je alsnog aangifte over een eerder jaar, reken dan met het tarief van dat jaar. De aftrek hypotheekrente over 2022 loopt tegen 40 procent, over 2023 tegen 36,93 procent en over 2024 tegen 36,97 procent.

procent de verticale as begint niet bij nul bron: Belastingdienst, tariefsaanpassing eigen woning augustus 2026

Jaar	Maximaal aftrektarief	Stap ten opzichte van het jaar ervoor
2019	49,00%	0,5 procentpunt lager
2020	46,00%	3 procentpunt lager
2021	43,00%	3 procentpunt lager
2022	40,00%	3 procentpunt lager
2023	36,93%	3,07 procentpunt lager, gelijk aan het tarief van de tweede schijf
2024	36,97%	0,04 procentpunt hoger
2025	37,48%	0,51 procentpunt hoger
2026	37,56%	0,08 procentpunt hoger

Gecontroleerd op augustus 2026

Maximale aftrek hypotheekrente: wat het bedrag begrenst

Aan het bedrag aan rente dat je mag aftrekken zit geen wettelijk maximum. Wat je er netto aan overhoudt wordt wel op vier manieren begrensd, en die vier samen bepalen de maximale aftrek hypotheekrente in jouw situatie.

De eerste grens is het tarief: 37,56 procent in 2026, hoe hoog je inkomen ook is. De tweede is het eigenwoningforfait, dat eerst van je rente af gaat. Bij een WOZ-waarde van 500.000 euro is dat 1.750 euro in 2026, en pas wat daarna overblijft is aftrekbaar.

De derde grens raakt wie bijna heeft afgelost. Zijn je aftrekbare kosten lager dan het forfait, dan mag je het verschil aftrekken via de regeling voor geen of kleine eigenwoningschuld. Die aftrek is in 2026 nog 71,867 procent van het verschil en loopt met 4,8 procentpunt per jaar terug naar nul op 1 januari 2041.

De vierde grens is de looptijd van de aftrek zelf: elk leningdeel heeft een eigen termijn van dertig jaar en daarna is de rente niet meer aftrekbaar. Verder telt alleen de rente over je eigenwoningschuld. Heb je bijgeleend voor iets anders dan de woning, dan hoort dat deel in box 3 en levert het geen aftrek op, zoals ook staat in de gids over wat je van je hypotheek mag aftrekken.

WOZ-waarde	Percentage eigenwoningforfait
tot € 12.500	0%
€ 12.500 tot € 25.000	0,10%
€ 25.000 tot € 50.000	0,20%
€ 50.000 tot € 75.000	0,25%
€ 75.000 tot € 1.350.000	0,35%
vanaf € 1.350.000	€ 4.725 plus 2,35% over het deel boven € 1.350.000

Gecontroleerd op tarieven 2026, peildatum augustus 2026

Aftrek hypotheekrente 30 jaar: hoe de termijn per leningdeel loopt

De dertigjaarstermijn hoort bij de lening, niet bij de woning en niet bij jou. Elk leningdeel start zijn eigen klok op het moment dat de schuld ontstaat, en dertig jaar later stopt de aftrek voor dat deel. Verhuis je, dan gaat de resterende termijn mee naar je nieuwe hypotheek: de teller begint niet opnieuw.

Voor hypotheken die op 1 januari 2001 al liepen is de teller op die datum gestart. Hun aftrek eindigt daarom uiterlijk op 1 januari 2031, ook als de lening zelf ouder is.

Leen je bij voor een verbouwing of een aanbouw, dan is dat een nieuw leningdeel met een eigen termijn van dertig jaar. Dat deel valt onder de huidige regels, dus je krijgt er alleen aftrek over als je het annuïtair of lineair aflost. Zo lopen binnen één hypotheek al snel verschillende delen met verschillende einddata naast elkaar.

Haal de aftrektermijn niet door elkaar met je rentevaste periode. De eerste bepaalt hoe lang je de rente van je inkomen mag aftrekken, de tweede hoe lang je rentepercentage vastligt. Ze lopen zelden gelijk op en kunnen elkaar op een ongelukkig moment kruisen: een renteherziening vlak nadat de aftrek is gestopt, laat je netto last twee keer achter elkaar stijgen.

Wat er gebeurt	Gevolg voor de termijn van dertig jaar
Je sluit je eerste hypotheek af	De termijn start op de datum waarop de schuld ontstaat
Je verhuist en neemt je eigenwoningschuld mee	De resterende termijn loopt door en begint niet opnieuw
Je leent bij voor een verbouwing	Alleen voor het extra bedrag start een nieuwe termijn van dertig jaar
Je sluit over zonder het bedrag te verhogen	De termijn loopt gewoon door bij de nieuwe geldverstrekker
Je hypotheek liep al op 1 januari 2001	De aftrek eindigt uiterlijk op 1 januari 2031
De dertig jaar zijn vol	De rente is niet meer aftrekbaar en de schuld verhuist naar box 3

Gecontroleerd op augustus 2026

Zo ontvang je de aftrek: elke maand of één keer per jaar

Je kunt het geld op twee manieren binnenkrijgen. De standaardroute loopt via de aangifte inkomstenbelasting: je vult tussen 1 maart en 1 mei je betaalde rente en je WOZ-waarde in en krijgt het hele jaarbedrag in één keer terug. De tweede route betaalt datzelfde bedrag alvast maandelijks uit.

Dat regel je met een voorlopige aanslag in Mijn Belastingdienst. Je schat je rente, je WOZ-waarde en je inkomen voor het lopende jaar, en de Belastingdienst zet het geschatte jaarvoordeel om in twaalf termijnen die rond de vijftiende van elke maand op je rekening staan. Reken op zes tot acht weken tussen je aanvraag en de eerste betaling; termijnen over maanden die al voorbij zijn worden in die eerste betaling verrekend. Blijft het maandbedrag onder de 50 euro, dan betaalt de Belastingdienst niet maandelijks maar volgt het bedrag in één keer.

Maandelijks ontvangen is prettig als je de teruggave nodig hebt om de maandlast te dragen, maar het blijft een schatting. Loopt je rentevaste periode af, stijgt je WOZ-waarde of verandert je inkomen, pas de voorlopige aanslag dan zelf aan in hetzelfde jaar. Wat je te veel kreeg betaal je bij de aangifte terug, en volgt die aanslag laat, dan komt er belastingrente bovenop. Ga bij je schatting uit van de rente die in jouw contract staat en niet van de rente die nu op de markt geldt.

Wat de aftrek betekent voor je rentekeuzes

Omdat je een deel van de rente terugkrijgt, weegt een verschil in rentepercentage netto minder zwaar dan bruto. Een tiende procentpunt op 300.000 euro is 300 euro bruto per jaar; met volledige aftrek tegen 37,56 procent blijft daar ongeveer 187 euro van over. Dat maakt scherp hypotheekrentes naast elkaar leggen niet minder zinvol, maar het relativeert wel wat een kleine korting waard is.

Bij de keuze voor een rentevaste periode werkt hetzelfde. De opslag die je betaalt voor zekerheid, bijvoorbeeld het verschil tussen tien jaar vast en twintig jaar vast, kost je netto ongeveer twee derde van het bruto verschil. Welke tarieven per periode gangbaar zijn lees je bij de hypotheekrentes per rentevaste periode.

Extra aflossen pakt om dezelfde reden anders uit dan het op het eerste gezicht lijkt. Los je 25.000 euro af op een lening van 4 procent, dan daalt je rente met 1.000 euro per jaar, maar je teruggave daalt mee met 376 euro. Netto houd je 624 euro over, een rendement van 2,5 procent op die 25.000 euro. Leg dat naast wat je spaargeld na belasting opbrengt voordat je besluit.

Boeterente bij oversluiten is aftrekbaar in het jaar waarin je hem betaalt. Dat verlaagt de drempel om over te stappen met ongeveer een derde, al blijft de vraag of de lagere rente over de resterende looptijd het bedrag terugverdient.

Rente	Rente per jaar op € 300.000	Teruggave bij 37,56%	Netto rentelast per jaar
3,0%	€ 9.000	€ 3.380	€ 5.620
3,5%	€ 10.500	€ 3.944	€ 6.556
4,0%	€ 12.000	€ 4.507	€ 7.493
4,5%	€ 13.500	€ 5.071	€ 8.429
5,0%	€ 15.000	€ 5.634	€ 9.366

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij het maximumtarief van 2026, zonder aftrek van het eigenwoningforfait

De aftrek verdelen en wat er de komende jaren verandert

Heb je een fiscale partner, dan mag je de aftrekpost voor de eigen woning vrij tussen jullie verdelen, zolang je samen op honderd procent uitkomt. Zet hem bij degene met het hoogste tarief. Verdient de een 60.000 euro en de ander 30.000 euro, dan valt een aftrekpost van 10.000 euro bij de eerste in de schijf van 37,56 procent en bij de tweede in die van 35,75 procent: een verschil van 181 euro in 2026.

Zit een van beiden boven 78.426 euro, dan verdwijnt dat voordeel door de tariefsaanpassing, want dan verzilveren jullie de aftrek allebei tegen hoogstens 37,56 procent. Het verdeelvoordeel is dus het grootst als de een in de eerste schijf zit en de ander in de tweede. De verdeling kies je elk jaar opnieuw bij de aangifte.

Voor de jaren hierna staan twee dingen in de wet. De aftrek voor wie geen of een kleine eigenwoningschuld heeft loopt met 4,8 procentpunt per jaar terug tot nul in 2041. En het maximale aftrektarief blijft gekoppeld aan het tarief van de tweede schijf, dus het beweegt mee met de schijven en volgt geen eigen afbouwpad meer.

Wat een volgend kabinet met de regeling doet, staat niet vast. Reken bij een nieuwe hypotheek daarom door of je de bruto maandlast ook zonder aftrek zou kunnen dragen. Zet de uitkomst van je rentevergelijking bij het afsluiten naast je huishoudboekje en kijk waar het knelt.

Zo zorg je dat je de aftrek ook daadwerkelijk krijgt

Zeven stappen van je hypotheekakte tot de definitieve aanslag.

1. Controleer of je lening aan de aflossingseis voldoet

   Kijk in je hypotheekakte of je leningdelen van na 2012 annuïtair of lineair aflossen in maximaal dertig jaar en of je dat schema hebt gevolgd. Delen die op 31 december 2012 al liepen vallen onder het overgangsrecht en kennen die verplichting niet. Loop je achter, herstel dat dan het liefst nog in hetzelfde jaar.

2. Verzamel je jaaropgave en je WOZ-beschikking

   De jaaropgave van je geldverstrekker komt meestal in januari en noemt de betaalde rente en het restant van je eigenwoningschuld. De WOZ-beschikking van je gemeente valt in februari op de mat en hoort bij de aangifte over het jaar ervoor. Zonder die twee cijfers kun je je aftrek niet uitrekenen.

3. Reken je aftrekpost en je teruggave uit

   Trek het eigenwoningforfait van je betaalde rente af en vermenigvuldig het verschil met je tarief. Kom je met je inkomen boven 78.426 euro, reken dan met 37,56 procent in 2026 en niet met 49,50 procent. Deel het jaarbedrag door twaalf en leg dat naast de bruto maandlast uit de maandlasten-rekenhulp.

4. Kies tussen maandelijks en één keer per jaar

   Heb je de teruggave nodig om de maandlast te dragen, kies dan de maandelijkse route via een voorlopige aanslag. Kun je het jaar zelf overbruggen, dan is één betaling na de aangifte rustiger: je loopt geen risico dat je aan het eind moet terugbetalen.

5. Vraag de voorlopige aanslag aan of dien de aangifte in

   De voorlopige aanslag vraag je aan in Mijn Belastingdienst; reken op zes tot acht weken tot de eerste betaling. De aangifte over het voorgaande jaar staat vanaf 1 maart klaar en moet vóór 1 mei binnen zijn, tenzij je uitstel vraagt.

6. Pas de aanslag aan zodra er iets verandert

   Een nieuwe rentevaste periode, een hogere WOZ-waarde, een extra aflossing of een salarisstijging verandert je aftrek. Wijzig de voorlopige aanslag in hetzelfde jaar, want dat voorkomt een naheffing met belastingrente.

7. Controleer de definitieve aanslag

   Leg de definitieve aanslag naast je eigen berekening en je jaaropgave. Klopt er iets niet, dan heb je zes weken om bezwaar te maken. Een vergeten aftrek uit eerdere jaren kun je tot vijf jaar terug alsnog laten corrigeren.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Loop dit na voordat je je aftrek invult

• Je weet van elk leningdeel wanneer de termijn van dertig jaar afloopt
• Je leningdelen van na 2012 lossen annuïtair of lineair af volgens het contract
• Je hebt het eigenwoningforfait van je betaalde rente afgetrokken voordat je de teruggave berekende
• Je rekent met 37,56 procent als je inkomen boven 78.426 euro uitkomt
• De aftrekpost staat bij de fiscale partner met het hoogste tarief
• Je voorlopige aanslag klopt nog met je huidige rente, WOZ-waarde en inkomen
• Er zit geen consumptief bijgeleend deel in je hypotheek waarover je ten onrechte aftrek claimt

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De rente verwarren met de teruggave

Je krijgt niet je hypotheekrente terug maar je belastingtarief daarover. Bij 12.000 euro rente is de teruggave in 2026 hooguit zo'n 4.000 euro, niet 12.000 euro. Wie de bruto rente als besparing inboekt, rekent zich drie keer zo rijk.

Het eigenwoningforfait vergeten in de berekening

Het forfait gaat eerst van je rente af en verkleint je aftrekpost. Bij een WOZ-waarde van 500.000 euro is dat 1.750 euro in 2026, dus ruim 650 euro minder teruggave. Bij een lage rente en een hoge WOZ-waarde blijft er soms niets over om af te trekken.

De voorlopige aanslag laten staan na een renteverandering

Loopt je rentevaste periode af en daalt je rente, dan is je maandelijkse teruggave te hoog. Dat merk je pas bij de aangifte en dan betaal je het verschil in één keer terug. Volgt de aanslag na 1 juli van het volgende jaar, dan komt daar belastingrente bij.

Denken dat verhuizen de dertig jaar opnieuw laat beginnen

De resterende aftrektermijn verhuist mee met je eigenwoningschuld. Alleen over het bedrag dat je extra leent start een nieuwe termijn van dertig jaar. Wie op een verse klok rekent, begroot aftrek in jaren waarin die er niet meer is.

Bijlenen voor iets anders en toch aftrek claimen

Verhoog je je hypotheek voor een auto, een boot of het aflossen van een andere schuld, dan hoort dat deel niet bij je eigenwoningschuld. De rente erover is niet aftrekbaar en het bedrag komt in box 3. Bij een correctie betaal je de te veel ontvangen aftrek terug.

Het aflosschema van een lening van na 2013 niet volgen

Wie zijn contractuele annuïtaire of lineaire aflossing niet haalt, kan de aftrek voor dat leningdeel verliezen. Er is een hersteltermijn, maar die is kort. Neem bij een betalingsachterstand meteen contact op met je geldverstrekker in plaats van af te wachten.

De aftrekpost bij de verkeerde partner zetten

Fiscale partners mogen de aftrek vrij verdelen. Staat hij bij degene met het laagste tarief, dan laat je op een aftrekpost van 10.000 euro al 181 euro per jaar liggen in 2026. Dat kun je nog tot vijf jaar terug laten corrigeren.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een gewone hypotheek met een of twee leningdelen kun je de aftrek prima zelf uitrekenen en aanvragen: de aangifte vult de meeste bedragen voor en een voorlopige aanslag regel je in een kwartier. Een fiscalist of belastingadviseur verdient zichzelf terug zodra de situatie afwijkt; die rekent doorgaans tussen de 100 en 200 euro per uur. Denk aan een scheiding waarbij de eigenwoningschuld wordt verdeeld, een woning die deels wordt verhuurd of als praktijkruimte dient, een erfenis met een woning erin, of een oude hypotheek waarvan niemand meer weet welke delen onder het overgangsrecht vallen. Ook een lening bij familie of bij je eigen bv is een reden om het één keer goed te laten vastleggen, want de informatieplicht en de zakelijke rente luisteren nauw. Gaat het om het samenstellen van een nieuwe hypotheek, dan ligt een hypotheekadviseur meer voor de hand: die rekent meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro voor een compleet advies en neemt de aftrek mee in de doorrekening. Wat je zelf kunt voorbereiden staat in de gids over het afsluiten van een hypotheek. Voor een losse vraag over één aftrekpost is de BelastingTelefoon kosteloos en vaak voldoende.