Overwaarde berekenen: hoeveel zit er in je huis?

Zo rekent deze overwaardecheck

De rekenhulp doet één som: de huidige woningwaarde min je openstaande hypotheek. Vul je een waarde van 425.000 euro en een restschuld van 250.000 euro in, dan is de overwaarde 175.000 euro. Onder de uitkomst staat welk deel van de waarde niet meer met een lening is gedekt, in dit voorbeeld 41 procent. Dat percentage is het getal waar een geldverstrekker naar kijkt als je later iets wilt opnemen.

Verder rekent de hulp bewust niets mee. Geen rente, geen verkoopkosten, geen belasting. Overwaarde is een momentopname van je vermogen in stenen, en wat er daarna gebeurt hangt af van de route die je kiest. De vervolgvragen over lasten en leenruimte pak je op met de andere rekenhulpen voor wonen, en de fiscale kant staat in de gids over overwaarde en aflossen.

Alles gebeurt in je browser. Er gaat geen enkel gegeven naar een server, je hoeft geen adres of e-mailadres achter te laten en er komt geen adviseur achteraan. Vul je een schuld in die hoger is dan de waarde, dan meldt de uitkomst dat je onder water staat en zie je geen negatief bedrag maar nul.

Welke woningwaarde je invult

Het eerste veld vraagt om de huidige marktwaarde: het bedrag waarvoor je huis vandaag verkocht zou worden. Niet de prijs die je er ooit voor betaalde, en niet de WOZ-waarde. De WOZ-waarde op je aanslag van 2026 gaat over 1 januari 2025 en loopt dus ruim een jaar achter op de markt; in een stijgende markt reken je jezelf daarmee arm, in een dalende markt rijk.

Voor een eerste inschatting zijn een online waardecheck en de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in je straat bruikbaar. Wil je het scherper, dan komt er een taxatie aan te pas. Een taxatierapport kost in 2026 gemiddeld zo'n 500 euro en is het enige cijfer dat een geldverstrekker accepteert bij een verhoging. Hoe de verschillende waardes zich tot elkaar verhouden staat in de gids over wat je huis waard is.

Twijfel je of je aanslag klopt, dan is dat een eigen vraag met eigen gevolgen voor je belasting. Vergelijk je aanslag met je eigen inschatting in de WOZ-check en lees in de gids over de WOZ-waarde waarom bezwaar soms geld oplevert. Voor de overwaardesom houd je gewoon de marktwaarde aan.

Bron voor de waarde	Wat het kost	Hoe actueel	Bruikbaar voor
WOZ-waarde op de aanslag	Gratis	Waarde per 1 januari van het jaar ervoor	Belastingaangifte, ruwe indicatie
Online waardecheck of prijzen uit de buurt	Gratis	Actueel, maar modelmatig	Een eerste inschatting
Waardebepaling door een verkoopmakelaar	Meestal gratis bij een verkoopgesprek	Actueel	Voorbereiding op verkoop
Taxatierapport	Ongeveer € 500	Actueel, met onderbouwing	Hypotheek verhogen of oversluiten

Welke restschuld je invult

Het tweede veld is de hypotheek die nog openstaat, niet het bedrag dat je ooit hebt geleend. Het actuele saldo staat op je jaaroverzicht van de geldverstrekker en in je online dossier. Heb je meerdere leningdelen, tel die dan bij elkaar op: een annuïtair deel dat elke maand een stukje daalt, een aflossingsvrij deel dat al jaren op hetzelfde bedrag staat en soms nog een verhoging voor een verbouwing.

Bij een oude spaar- of beleggingshypotheek is het minder eenduidig. De schuld staat daar voluit open, terwijl er in de polis of op de gekoppelde rekening vermogen is opgebouwd dat later de schuld aflost. Vul de schuld in en houd de opgebouwde waarde er in gedachten naast, anders lijkt je overwaarde kleiner dan hij bij verkoop blijkt te zijn.

Staat er nog geld in een bouwdepot, dan is dat geleend geld dat je nog niet hebt uitgegeven. De schuld telt volledig mee, de verbouwing die de waarde moet verhogen is nog niet af. Wie extra aflost ziet de restschuld direct dalen en de overwaarde even hard stijgen; wat dat met je maandlast doet, lees je in de gids over extra aflossen op je hypotheek.

Hoeveel overwaarde kun je opnemen?

Hoeveel overwaarde je kunt opnemen is een andere vraag dan hoeveel overwaarde je hebt, en het antwoord ligt bijna altijd lager. Er zijn twee grenzen. De eerste is de woningwaarde: je totale hypotheek mag in 2026 niet boven 100 procent van de marktwaarde uitkomen. De tweede is je inkomen, want de geldverstrekker beoordeelt de nieuwe, hogere maandlast opnieuw aan de financieringslastnormen.

Die tweede grens knelt meestal het eerst. Stel, je huis is 425.000 euro waard en er staat 250.000 euro schuld open: op papier is er 175.000 euro ruimte tot de grens van 100 procent. Verdien je 70.000 euro bruto per jaar en reken je met 4 procent rente, dan komt de maximale hypotheek volgens de normen van 2026 uit op ongeveer 281.000 euro bij een woning met energielabel C of D. Van die 175.000 euro blijft dan 31.000 euro over.

Reken je eigen situatie door met de rekenhulp voor je maximale hypotheek en trek daar je huidige schuld vanaf: dat verschil is je werkelijke opnameruimte. De routes om het geld op te nemen, van verhogen tot een tweede hypotheek, staan naast elkaar in de gids over overwaarde opnemen.

Wat de rekenhulp toont	Voorbeeld	Wat de geldverstrekker ermee doet
Woningwaarde	€ 425.000	Maximaal 100% mag gefinancierd zijn
Openstaande hypotheek	€ 250.000	Telt volledig mee als bestaande last
Overwaarde	€ 175.000	Bovengrens voor een opname, geen recht
Ruimte volgens je inkomen	€ 31.000 bij € 70.000 inkomen en 4% rente	Dit is wat je in de praktijk kunt lenen

Wat de uitkomst niet meerekent: de kosten van verzilveren

De rekenhulp geeft een bruto bedrag. Zowel verkopen als opnemen kost geld, en dat gaat er nog vanaf. Verkoop je, dan betaal je courtage aan de verkoopmakelaar, meestal ergens tussen 1 en 2 procent van de verkoopprijs, plus de doorhaling van de oude hypotheek bij het Kadaster. Die royementsakte kost in 2026 doorgaans 150 tot 400 euro bij de notaris.

Neem je op zonder te verhuizen, dan gaat het om advies- en bemiddelingskosten van gemiddeld 2.500 euro in 2026, een taxatie van ongeveer 500 euro en, als er een nieuwe hypotheekakte nodig is, de notaris met zo'n 600 euro plus 103,50 euro inschrijving bij het Kadaster. Past de verhoging binnen je bestaande inschrijving, dan kan het vaak onderhands en blijft de notaris buiten beeld.

Verhoog je bij een andere geldverstrekker, dan kan er boeterente bijkomen omdat je je rentevaste periode openbreekt. Wanneer dat opweegt tegen een lagere rente staat in de gids over hypotheek oversluiten. Wie op leeftijd de overwaarde wil gebruiken zonder inkomenstoets op de gewone normen, komt uit bij een opeethypotheek, met eigen voorwaarden en een schuld die juist oploopt.

Post	Bedrag in 2026	Wanneer je hem betaalt
Courtage verkoopmakelaar	1 tot 2% van de verkoopprijs	Bij verkoop
Doorhalen oude hypotheek (royement)	€ 150 tot € 400	Bij verkoop of volledige aflossing
Hypotheekadvies en bemiddeling	Gemiddeld € 2.500	Bij verhogen of oversluiten
Taxatierapport	Ongeveer € 500	Bij verhogen of oversluiten
Nieuwe hypotheekakte plus inschrijving	Ongeveer € 600 plus € 103,50	Alleen als de inschrijving omhoog moet

Hoeveel overwaarde moet je in een nieuw huis stoppen?

Verhuis je, dan komt de bijleenregeling in beeld. Wettelijk hoef je geen euro van je overwaarde in je volgende woning te steken: je mag het geld opzij zetten of uitgeven. De sanctie zit in de renteaftrek. Over het deel van je nieuwe hypotheek dat je met de overwaarde had kunnen financieren, krijg je geen hypotheekrenteaftrek, in 2026 het verschil met een aftrek tegen maximaal 37,56 procent.

De Belastingdienst noteert je winst als eigenwoningreserve: verkoopprijs min verkoopkosten min de eigenwoningschuld die je aflost. Stel, je verkoopt voor 450.000 euro, betaalt 6.000 euro verkoopkosten en lost 250.000 euro af. Je reserve is dan 194.000 euro. Koop je daarna een huis van 500.000 euro, dan is de rente aftrekbaar over 306.000 euro; leen je toch de volle 500.000 euro, dan valt het meerdere zonder aftrek in box 3.

De reserve vervalt drie jaar na het ontstaan. Wie langer dan drie jaar huurt voordat hij weer koopt, begint fiscaal met een schone lei. Hoe de aftrek per leningdeel loopt staat in de gids over hypotheekrenteaftrek, en of je je oude rente kunt behouden lees je bij je hypotheek meenemen.

Wat je met het bedrag kunt doen

Bij verkoop is de opbrengst vrij besteedbaar en er gaat geen inkomstenbelasting overheen. Neem je de overwaarde op via een hogere hypotheek, dan mag je het geld ook aan alles besteden, maar de rente is alleen aftrekbaar over het deel dat naar je eigen woning gaat: aankoop, verbouwing, verduurzaming of het uitkopen van een ex-partner. Voorwaarde is dat je dat leningdeel annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar.

Voor een verbouwing komt het geld meestal in een bouwdepot waaruit de facturen worden betaald; wat dat kost en hoe je het aanvraagt staat in de gids over een verbouwing financieren. Gaat het om isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen, vergelijk de hypotheekverhoging dan eerst met de goedkopere routes in de gids over verduurzaming financieren.

Schenken aan een kind kan gewoon, binnen de normale vrijstellingen: in 2026 is dat 6.908 euro per jaar belastingvrij, en over het meerdere betaalt je kind schenkbelasting. Geld dat je opneemt en op de bank zet, telt als vermogen in box 3 terwijl de lening daar als schuld tegenover staat; wat er fiscaal met een verkoopwinst gebeurt, staat in de gids over belasting over de overwaarde van je huis.

Fouten die de uitkomst scheeftrekken

De twee velden zijn simpel, en juist daarom gaat het bij het invullen mis. De WOZ-waarde invullen in plaats van de marktwaarde is de meest gemaakte fout: die waarde gaat over een peildatum van meer dan een jaar geleden. Het oorspronkelijke hypotheekbedrag invullen in plaats van de actuele restschuld is de tweede, en die maakt je overwaarde stelselmatig te klein als je annuïtair aflost.

De derde fout zit in de interpretatie. Wie de uitkomst als spaargeld leest, vergeet dat overwaarde pas geld wordt na een verkoop of een goedgekeurde aanvraag. De vierde is rekenen met een waardestijging die nog moet komen. Overwaarde die is ontstaan door de markt kan er ook weer af gaan, terwijl de schuld gewoon blijft staan.

Reken bij verkoop bovendien niet met de bruto opbrengst. Trek de courtage, de doorhaling en een eventuele boeterente eraf, en houd er rekening mee dat je het geld deels weer nodig hebt voor de kosten koper van je volgende woning. Wat er dan overblijft, is het bedrag waarmee je verder kunt.

Fout bij het invullen	Wat de uitkomst dan doet
WOZ-waarde in plaats van marktwaarde	Wijkt af met de marktbeweging van ruim een jaar
Oorspronkelijk leenbedrag in plaats van restschuld	Overwaarde valt te laag uit
Alleen het annuïtaire deel als schuld	Overwaarde valt te hoog uit
Bouwdepot niet als schuld meegeteld	Overwaarde valt te hoog uit
Waardestijging van volgend jaar meerekenen	Een bedrag dat nog niet bestaat

Veelgestelde vragen