Gekwalificeerde meerderheid in de VvE: welke drempel geldt waarvoor

Wat een gekwalificeerde meerderheid is

Een gekwalificeerde meerderheid is een meerderheid die zwaarder weegt dan de gewone helft plus één. In een vereniging van eigenaars is de hoofdregel juist die gewone helft: artikel 5:127 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de akte iets anders voorschrijft. Voor besluiten met grote gevolgen schrijft de akte wél iets anders voor, en dan kom je uit bij twee derde, vier vijfde of zelfs de medewerking van alle eigenaars. Hoe zo'n stemming verloopt en wie er wat te zeggen heeft, staat in de uitleg over de vergadering van eigenaars en het bestuur.

De termen lopen door elkaar. Gekwalificeerde meerderheid, verzwaarde meerderheid en versterkte meerderheid betekenen in de praktijk hetzelfde. Ze zeggen alleen dat de drempel hoger ligt dan de helft, niet hoeveel hoger.

Waar het precies op aankomt, is de vraag waarover je die gekwalificeerde meerderheid van stemmen rekent. Twee derde wordt gerekend over de stemmen die in de vergadering zijn uitgebracht. Vier vijfde bij een wijziging van de splitsingsakte wordt gerekend over alle stemmen die aan de eigenaars toekomen, ook die van wie niet is komen opdagen. Dat verschil bepaalt of een besluit haalbaar is of niet.

Welke meerderheid hoort bij welk besluit

De drempel hangt af van het onderwerp. De dagelijkse gang van zaken loopt op een volstrekte meerderheid: de jaarrekening vaststellen, de begroting goedkeuren, een bestuurder benoemen of ontslaan, een beheerder aanwijzen. Zodra de vergadering geld uitgeeft buiten het gewone onderhoud, aan het gebouw verbouwt of de spelregels voor bewoners wijzigt, gaat de drempel omhoog naar twee derde met een quorum van twee derde.

Boven die twee derde staat nog een zwaardere categorie. Alles wat de splitsingsakte zelf raakt, zoals een dakopbouw met exclusief gebruiksrecht, een andere verdeling van de breukdelen of het samenvoegen van twee appartementen, vraagt vier vijfde van alle stemmen plus een notariële akte. Het opheffen van de splitsing kan zelfs alleen met de medewerking van alle eigenaars, want de wet verwijst voor dat geval naar artikel 5:139 lid 1 en niet naar de meerderheidsroute van lid 2.

Welke rij voor jouw besluit geldt, lees je in de akte van je gebouw en in het modelreglement waarnaar die akte verwijst. De tabel hieronder geeft de hoofdlijn zoals die in de modelreglementen van 1992, 2006 en 2017 staat.

Besluit	Vereiste meerderheid	Waar het staat
Jaarrekening en begroting vaststellen	Volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen	Artikel 5:127 lid 1 BW en het reglement
Bestuurder of voorzitter benoemen, schorsen of ontslaan	Volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen	Reglement
Uitgave buiten het gewone onderhoud boven het drempelbedrag	Twee derde van de uitgebrachte stemmen, quorum twee derde	Artikel 38 lid 5 (1992), 52 lid 5 (2006), 56.5 (2017)
Uitgave ten laste van het reservefonds	Twee derde van de uitgebrachte stemmen, quorum twee derde	Artikel 52 lid 5 (2006), 56.5 (2017)
Verbouwing of een nieuwe installatie die geen onderhoud is	Twee derde van de uitgebrachte stemmen, quorum twee derde	Artikel 38 lid 8 (1992), 52 lid 8 (2006), 56.5 onder j (2017)
Huishoudelijk reglement vaststellen of wijzigen	Twee derde van de uitgebrachte stemmen, quorum twee derde	Artikel 39 lid 2 (1992), 64.4 (2017)
Gebruik van een privégedeelte ontzeggen	Twee derde van de uitgebrachte stemmen, quorum twee derde	Artikel 30 lid 4 (1992), 41.2 (2017)
Reservefonds op een andere rekening dan een eigen betaal- of spaarrekening	Vier vijfde van alle stemmen, of een bankgarantie	Artikel 5:126 lid 3 BW
Wijziging van de splitsingsakte	Vier vijfde van alle stemmen plus een notariële akte	Artikel 5:139 lid 2 BW
Opheffing van de splitsing	Medewerking van alle eigenaars	Artikel 5:143 lid 2 BW jo. 5:139 lid 1 BW

Gecontroleerd op augustus 2026

Meerderheid en quorum zijn twee losse eisen

Bij een zwaar besluit moet de vergadering twee horden nemen, en die worden vaak door elkaar gehaald. De eerste horde is het quorum: er moeten genoeg stemmen in de zaal zijn om überhaupt geldig te kunnen besluiten. De tweede horde is de meerderheid onder de stemmen die daadwerkelijk worden uitgebracht.

Voor de zware besluiten schrijven de modelreglementen van 1992, 2006 en 2017 hetzelfde quorum voor: er moeten eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn die samen ten minste twee derde van het totale aantal stemmen kunnen uitbrengen. In een gebouw met 1.200 stemmen is dat 800 stemmen. Wordt die grens niet gehaald, dan kan er over dat agendapunt niets worden besloten, ook niet als iedereen in de zaal voor is.

Vertegenwoordigd telt volwaardig mee. Wie zelf niet kan komen maar een ander schriftelijk machtigt om zijn stem uit te brengen, telt gewoon mee voor het quorum en voor de uitslag. Bij een besluit waarvan je weet dat het krap wordt, is het verzamelen van volmachten dus het verschil tussen een geldige stemming en een verloren avond.

Voor gewone besluiten verschillen de reglementen. Het modelreglement 1992 kent in artikel 37 lid 5 nog een algemeen quorum van de helft van de stemmen, met een uitzondering voor begrotingsposten die met niet meer dan tien procent worden overschreden en voor uitgaven waarvoor een speciale reserve is gevormd. De modelreglementen 2006 en 2017 hebben dat algemene quorum niet meer: daar kan een gewoon besluit vallen ongeacht de opkomst.

De tweede vergadering: het quorum vervalt, de drempel niet

Wordt het quorum van twee derde niet gehaald, dan is het besluit niet van tafel. De reglementen schrijven voor dat er een tweede vergadering wordt uitgeschreven over dezelfde onderwerpen, en in die tweede vergadering telt de opkomst niet meer mee. Er kan dan worden besloten ongeacht het aantal stemmen dat aanwezig is.

Wat níet vervalt, is de meerderheid zelf. Ook in de tweede vergadering blijft twee derde van de uitgebrachte stemmen nodig. Het is een veelgemaakte denkfout dat de tweede vergadering het besluit met een gewone meerderheid kan nemen; de tekst van de reglementen zegt uitdrukkelijk dat het besluit met twee derde meerderheid wordt genomen, alleen zonder quorumeis.

De termijn verschilt per modelreglement. In de versies van 1992 en 2006 valt de tweede vergadering niet eerder dan twee weken en niet later dan zes weken na de eerste. Het modelreglement 2017 verruimt de ondergrens naar vijftien dagen en houdt zes weken als bovengrens aan, en verdubbelt beide termijnen bij een ondersplitsing. In de oproeping moet staan dat het om een tweede vergadering gaat, anders mist de vergadering de grondslag om zonder quorum te besluiten.

Twee vergaderingen binnen zes weken plannen is voor veel VvE's het echte obstakel. Digitaal vergaderen en elektronisch stemmen maken die tweede ronde een stuk makkelijker te organiseren, mits de akte of de vergadering dat toestaat.

Zo tel je de stemmen

Stemmen zijn in een vereniging van eigenaars niet per hoofd verdeeld maar per appartementsrecht, volgens de verdeling in de splitsingsakte. Vaak heeft elk appartement één stem, maar bij ongelijke breukdelen kan een groot penthouse twee of drie keer zoveel stemmen hebben als een kleine studio. Het totale aantal stemmen staat in de akte; dat getal is de basis voor elke quorumberekening en voor de vier vijfde bij een aktewijziging.

Onthoudingen, blanco stemmen en ongeldige stemmen tellen niet mee als uitgebrachte stem. De modelreglementen 2006 en 2017 zeggen dat met zoveel woorden, en het modelreglement 1992 bepaalt in artikel 37 lid 3 dat blanco stemmen alleen betekenis hebben voor het quorum. Wie zich onthoudt, verlaagt daarmee de noemer en maakt de drempel voor de voorstemmers dus lager, niet hoger.

Naast de vergadering bestaat er nog een route: een voorstel waarmee alle eigenaars schriftelijk of per e-mail instemmen, geldt als besluit van de vergadering. Die schriftelijke ronde vraagt instemming van iedereen zonder uitzondering, dus één eigenaar die niet reageert is genoeg om de route te blokkeren. Voor een VvE van vier appartementen is dat vaak de snelste weg, voor een gebouw met tachtig eigenaars zelden.

De vier vijfde meerderheid voor de splitsingsakte

De zwaarste drempel die je in een VvE tegenkomt, staat in artikel 5:139 van het Burgerlijk Wetboek. Lid 1 zegt dat de akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Lid 2 geeft de praktische route: het bestuur mag meewerken aan de akte als de vergadering daartoe heeft besloten met een meerderheid van ten minste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt. In de akte zelf kan een nog hogere drempel staan.

Die noemer is het punt waar plannen sneuvelen. Vier vijfde wordt gerekend over álle stemmen in het gebouw, niet over de aanwezige stemmen. In een VvE met duizend stemmen heb je achthonderd stemmen vóór nodig, ook als er die avond maar zeshonderd stemmen in de zaal zitten. Eigenaars die niet komen, stemmen in dit systeem feitelijk tegen.

Aan de vorm zitten harde eisen. De oproepingstermijn voor zo'n vergadering is wettelijk ten minste vijftien dagen, en de tekst of de tekening van de voorgestelde wijziging moet met de oproeping mee. Verder is toestemming nodig van hypotheekhouders, beslagleggers en bij erfpacht of opstal van de grondeigenaar. Daarna gaat het naar de notaris, want de wijziging komt pas tot stand door een notariële akte die in de openbare registers wordt ingeschreven. Wat er verder in de oproeping en op de agenda van de vergadering moet staan, ligt in het reglement vast.

Een eigenaar die niet vóór het besluit heeft gestemd, kan het volgens artikel 5:140b BW binnen drie maanden na de dag van het besluit bij de rechter laten vernietigen. De rechter kan die vordering afwijzen als de eiser geen schade lijdt of als hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden waarvoor voldoende zekerheid is gesteld.

Wat er per modelreglement verschilt

De modelreglementen liggen dicht bij elkaar, maar de verschillen zitten precies op de punten die een stemming kunnen doen kantelen: het drempelbedrag, de lijst met zware besluiten en de termijn voor de tweede vergadering. Welk model voor jou geldt, hangt af van het jaar waarin het gebouw is gesplitst, en een nieuwer model vervangt een ouder model niet.

Het modelreglement 2017 is het meest uitgewerkt. Artikel 56.5 somt tien soorten besluiten op die twee derde vragen, waaronder het aangaan van verplichtingen boven vijfduizend euro of een ander door de vergadering vastgesteld drempelbedrag, en uitdrukkelijk ook het aangaan van een geldlening. Een uitgave ten laste van het reservefonds valt daar alleen onder als die niet in het vastgestelde meerjarenonderhoudsplan is voorzien, wat een VvE met een actueel plan veel stemwerk bespaart.

Het modelreglement 2021 voor kleine verenigingen gaat de andere kant op. Daar worden alle besluiten waarvoor de wet geen afwijkende regeling kent met gewone meerderheid genomen, zonder quorum en zonder tweederdedrempels. Staken de stemmen, dan kan een deskundige worden ingeschakeld wiens beslissing als besluit van de vergadering geldt.

Modelreglement	Zware besluiten	Tweede vergadering	Drempelbedrag
1992	Twee derde van de uitgebrachte stemmen, quorum twee derde	Twee tot zes weken na de eerste	Door de vergadering vast te stellen
2006	Twee derde van de uitgebrachte stemmen, quorum twee derde	Twee tot zes weken na de eerste	Door de vergadering vast te stellen
2017	Twee derde van de uitgebrachte stemmen, quorum twee derde, lijst van tien onderwerpen	Vijftien dagen tot zes weken, verdubbeld bij ondersplitsing	€ 5.000, tenzij de vergadering anders vaststelt
Kleine VvE 2021	Geen, alles op gewone meerderheid tenzij de wet anders bepaalt	Niet van toepassing	Niet van toepassing
Alle versies	Wijziging van de akte: vier vijfde van alle stemmen	Niet van toepassing	Niet van toepassing

Gecontroleerd op augustus 2026

Een besluit met de verkeerde meerderheid

Gaat het mis met de drempel, dan is de juridische uitkomst niet altijd hetzelfde. Een besluit dat in strijd is met de wet of met de splitsingsakte is nietig: het heeft nooit bestaan en niemand hoeft het uit te voeren. Voor die vaststelling gelden geen termijnen, maar in de praktijk betekent het wel dat iemand naar de rechter moet om er duidelijkheid over te krijgen.

Een besluit dat in strijd is met het reglement, met de eisen van redelijkheid en billijkheid of met de voorschriften over de oproeping, is vernietigbaar. Daarvoor moet je naar de kantonrechter, en artikel 5:130 lid 2 BW geeft je één maand vanaf de dag waarop je van het besluit kennis hebt genomen of had kunnen nemen. Die maand is kort en verstrijkt zonder waarschuwing. De rechter kan het besluit op verzoek schorsen zolang de zaak loopt.

Voor een besluit tot wijziging van de akte geldt de afwijkende termijn van drie maanden uit artikel 5:140b BW. Reken op enkele honderden euro's griffierecht en, als je een VvE-jurist inschakelt, op honderden tot enkele duizenden euro's aan bijstand (prijspeil 2026). Vaak is een goed onderbouwd verzoek om het punt opnieuw te agenderen sneller en goedkoper dan een procedure.

Wat er mogelijk verandert aan de drempels

De tweederdedrempel wordt al jaren genoemd als rem op onderhoud en verduurzaming. In een brief aan de Tweede Kamer van 13 november 2025 kondigde het ministerie aan de besluitvorming in VvE's te willen vereenvoudigen, zodat over onderhoud, verduurzaming en de financiering daarvan met een gewone meerderheid van vijftig procent plus één kan worden besloten.

In augustus 2026 is dat nog een voornemen en geen geldend recht. Zolang de wetswijziging niet in werking is getreden, geldt in jouw gebouw gewoon de drempel uit de akte en het modelreglement, en een vergadering die alvast op de nieuwe regel vooruitloopt neemt een aantastbaar besluit.

Wat er in elk geval niet mee verandert, is de vier vijfde meerderheid voor een wijziging van de splitsingsakte. Die staat in de wet zelf en raakt eigendomsverhoudingen, en juist daar zit voor veel verenigingen van eigenaars de zwaarste hobbel bij plannen als een dakopbouw of een exclusief gebruiksrecht op een dakvak. Volg de stand van het wetsvoorstel via de publicaties van Volkshuisvesting Nederland voordat je een besluit op de nieuwe regels baseert.

Zo bereid je een besluit met een gekwalificeerde meerderheid voor

Begin minstens twee maanden voor de vergadering, want een tweede vergadering moet binnen zes weken na de eerste vallen.

1. Zoek op welke drempel geldt

   Pak de splitsingsakte erbij, kijk naar welk modelreglement die verwijst en zoek het artikel over besluitvorming op. Controleer of de akte een afwijkende, meestal hogere, drempel noemt. Zonder die twee documenten reken je met de verkeerde eis.

2. Reken quorum en meerderheid apart uit

   Neem het totale aantal stemmen uit de akte, bereken daarvan twee derde voor het quorum en houd apart bij hoeveel voorstemmen je nodig hebt van de stemmen die worden uitgebracht. Bij een aktewijziging reken je vier vijfde over het totaal.

3. Zet het voorstel volledig in de oproeping

   Een besluit over een onderwerp dat niet in de oproeping stond, is aantastbaar. Vermeld het voorstel woordelijk, voeg offertes of tekeningen bij en houd de oproepingstermijn aan: ten minste vijftien dagen, en dezelfde termijn geldt wettelijk voor een voorgestelde aktewijziging.

4. Haal het quorum binnen met volmachten

   Bel de eigenaars die zelden komen en stuur ze een volmachtformulier. Hoe een volmacht voor de VvE-vergadering rechtsgeldig wordt ingevuld en wie hem mag aannemen, verschilt per reglement; in het modelreglement 2006 mag een bestuurder bijvoorbeeld niet als gevolmachtigde optreden.

5. Laat de stemuitslag in cijfers notuleren

   Noteer het aantal aanwezige en vertegenwoordigde stemmen, het aantal stemmen voor, tegen en onthouden, en de conclusie dat de drempel is gehaald. Zonder die cijfers is achteraf niet te bewijzen dat het besluit geldig was.

6. Plan de tweede vergadering meteen

   Wordt het quorum niet gehaald, schrijf dan direct een tweede vergadering uit binnen de termijn van je reglement en vermeld in de oproeping dat het om een tweede vergadering gaat. Vergeet je die vermelding, dan vervalt de quorumvrijstelling.

7. Regel de uitvoering en de betaling

   Bij een uitgave stelt de vergadering ook de extra voorschotbijdrage vast, en de reglementen bepalen dat de uitvoering pas start als het geld in kas is. Bij een aktewijziging wacht je de termijn van drie maanden af en ga je daarna naar de notaris.

Check dit voordat de vergadering stemt

• Weet je naar welk modelreglement de splitsingsakte verwijst
• Ken je het totale aantal stemmen en het aantal stemmen per appartement
• Heb je uitgerekend hoeveel stemmen het quorum vraagt
• Heb je uitgerekend hoeveel voorstemmen de drempel vraagt
• Stond het voorstel woordelijk in de oproeping, met de juiste termijn
• Zijn de volmachten getekend en gecontroleerd voor aanvang
• Worden de aanwezige stemmen en de stemuitslag in cijfers genotuleerd
• Is er een datum gereserveerd voor een eventuele tweede vergadering

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De twee derde over alle stemmen rekenen

De tweederdedrempel geldt voor de uitgebrachte stemmen, niet voor alle stemmen in het gebouw. Wie het verkeerd rekent, verklaart een aangenomen voorstel ten onrechte verworpen en stelt een renovatie maanden uit, met alle prijsstijging van dien.

De vier vijfde over de aanwezige stemmen rekenen

Bij een wijziging van de splitsingsakte gaat het juist wél om het totale aantal stemmen. Een bestuur dat vier vijfde van de aanwezigen telt en de notaris belt, komt erachter dat de notaris de akte niet passeert. De voorbereidingskosten zijn dan al gemaakt.

Denken dat de tweede vergadering met een gewone meerderheid mag besluiten

De tweede vergadering laat de quorumeis vallen, niet de tweederdemeerderheid. Een besluit dat met 55 procent van de uitgebrachte stemmen is aangenomen, is vernietigbaar, en een eigenaar heeft een maand om dat bij de kantonrechter aan te kaarten.

Vergeten te vermelden dat het een tweede vergadering is

De reglementen eisen dat in de oproeping staat dat het om een tweede vergadering gaat. Ontbreekt die zin, dan is de quorumvrijstelling niet ingeroepen en staat het besluit op losse schroeven, ook al was de uitslag overtuigend.

Onthoudingen als tegenstem tellen

Blanco stemmen, ongeldige stemmen en onthoudingen horen niet bij de uitgebrachte stemmen. Ze meetellen in de noemer maakt de drempel kunstmatig hoger en kan een voorstel ten onrechte laten sneuvelen.

Het drempelbedrag nooit vaststellen

De modelreglementen laten de vergadering zelf het bedrag bepalen waarboven de zware procedure geldt. Is dat nooit gebeurd, dan is bij elke uitgave discutabel welke meerderheid nodig was. Onder het modelreglement 2017 geldt zonder eigen besluit vijfduizend euro.

Stemmen over een punt dat niet op de agenda stond

Een besluit over een onderwerp dat niet in de oproeping was aangekondigd, is vernietigbaar wegens een gebrek in de totstandkoming. Wie het punt alsnog wil behandelen, agendeert het voor de volgende vergadering.

De maand voor vernietiging laten verlopen

Artikel 5:130 lid 2 BW geeft één maand vanaf de dag waarop je van het besluit kennis hebt genomen of had kunnen nemen. Wie eerst maandenlang met het bestuur mailt, is te laat en zit vast aan een besluit dat de rechter anders had vernietigd.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor het uitrekenen van een quorum en een drempel heb je niemand nodig: de akte, het modelreglement en een rekenmachine volstaan, en de bestuurstaken en vergaderregels staan uitgelegd bij het bestuur en de vergadering van de VvE. Bij een wijziging van de splitsingsakte gaat het anders: daar is een notaris verplicht, want de wijziging komt pas tot stand door een notariële akte met inschrijving in de openbare registers. Reken voor zo'n traject op enkele duizenden euro's aan notaris- en kadasterkosten (prijspeil 2026), en vraag vooraf een offerte waarin ook het opvragen van toestemming van hypotheekhouders is meegenomen. Loopt er een conflict over een genomen besluit, dan is een VvE-jurist of een advocaat de aangewezen partij; die kost meestal tussen de 150 en 300 euro per uur (prijspeil 2026) en kan beoordelen of je met nietigheid of met vernietigbaarheid te maken hebt en of de termijn nog loopt. Twijfel je of een uitgave onder het gewone onderhoud valt of daarbuiten, leg de vraag dan eerst voor aan de beheerder, want dat scheelt vaak een hele procedure.