Extra aflossen op je hypotheek: wat het oplevert en wanneer het verstandig is

Wat extra aflossen met je hypotheek doet

Extra aflossen betekent dat je buiten je gewone maandtermijn om een bedrag van je hypotheekschuld afhaalt. Over dat bedrag betaal je vanaf dat moment geen rente meer, en daar zit het hele voordeel: je rendement is gelijk aan je hypotheekrente, zonder koersrisico en zonder kosten. Hoe die keuze past in de bredere afweging tussen schuld houden en schuld afbouwen, staat op de pagina over overwaarde en aflossen.

Bij een hypotheek met aflossing, dus een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek, los je elke maand al een stukje af. Een tussentijdse aflossing versnelt dat proces: de schuld daalt in één keer en de rente over de rest van de looptijd daalt mee. Bij een aflossingsvrij deel gebeurt er zonder extra aflossing helemaal niets met de schuld, dus daar is het effect het grootst.

Vervroegd aflossen mag altijd. Sinds 14 juli 2016 mag een geldverstrekker daarvoor alleen een vergoeding rekenen die zijn werkelijke financiële nadeel dekt, en geen cent meer. Boven op die wettelijke bodem geeft vrijwel elke geldverstrekker je een jaarlijkse ruimte waarbinnen je helemaal niets betaalt.

Wat een aflossing met jouw maandlast doet, zie je het snelst door je nieuwe restschuld in te vullen in de rekenhulp voor maandlasten. Het verschil met je huidige termijn is wat je per maand overhoudt.

Hoeveel mag je per jaar boetevrij aflossen?

De meeste geldverstrekkers laten je per kalenderjaar 10 procent van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen. Sommige gaan naar 15 of 20 procent, en een enkele kent helemaal geen grens. Let op het woord oorspronkelijk: de ruimte wordt berekend over het bedrag waarmee je ooit begon, niet over je huidige restschuld.

Die ruimte geldt per leningdeel of per hypotheek, afhankelijk van je voorwaarden, en hij stapelt niet. Wat je in een jaar niet gebruikt, is op 31 december weg. Je verplichte maandelijkse aflossing telt er niet in mee, die staat er los van. Hoeveel je maximaal mag aflossen zonder vergoeding vind je in je hypotheekvoorwaarden of in de online omgeving van je geldverstrekker.

Los je meer af dan je vrije ruimte, dan kun je boeterente betalen. Dat gebeurt alleen als de rente die je geldverstrekker nu vraagt voor een periode gelijk aan jouw resterende rentevaste periode láger is dan je contractrente. Ligt de huidige rente hoger of gelijk, dan lijdt de geldverstrekker geen nadeel en betaal je niets, ook boven je vrije ruimte. Hoe die vergelijking uitpakt hangt af van de stand van de hypotheekrente op het moment dat je aflost.

Situatie	Is aflossen dan boetevrij?
Binnen je jaarlijkse vrije ruimte, meestal 10 procent van de oorspronkelijke hoofdsom	Altijd, ongeacht de rentestand
Op de dag dat je rentevaste periode afloopt	Altijd, voor het volledige bedrag
Bij een renteherziening of een renteaanpassing	Altijd, voor het volledige bedrag
Bij verkoop van de woning	Bij vrijwel alle geldverstrekkers, als het je eigen woning was
Bij overlijden van de leningnemer	Bij vrijwel alle geldverstrekkers
Als de huidige rente hoger of gelijk is aan je contractrente	Altijd: er is dan geen nadeel om te vergoeden

Gecontroleerd op gebruikelijke hypotheekvoorwaarden, augustus 2026

Wat extra aflossen oplevert, uitgerekend

Het rendement van een extra aflossing is exact je hypotheekrente over het afgeloste bedrag. Los je 10.000 euro af op een lening tegen 4 procent, dan betaal je 400 euro per jaar minder rente. Dat gaat door zolang de lening loopt, en het is een zeker rendement.

Is je rente aftrekbaar, dan valt het netto voordeel lager uit. Je verliest namelijk ook de aftrek over de rente die je niet meer betaalt. In 2026 is rente op een eigenwoningschuld aftrekbaar tegen maximaal 37,56 procent, en alleen als je dat leningdeel annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar. Op een aflossingsvrij deel zonder aftrek houd je het volle bruto voordeel.

Reken daarom met het netto percentage. Bij 4 procent rente en volledige aftrek tegen 37,56 procent is je netto rendement ongeveer 2,5 procent; zonder aftrek is het gewoon 4 procent. Welk deel van jouw rente aftrekbaar is en tot welk jaar, staat in de gids over de aftrek van hypotheekrente.

Hypotheekrente	Rentevoordeel per jaar op € 10.000	Netto bij aftrek tegen 37,56%	Netto zonder aftrek
2%	€ 200	€ 125	€ 200
3%	€ 300	€ 187	€ 300
4%	€ 400	€ 250	€ 400
5%	€ 500	€ 312	€ 500

Gecontroleerd op aftrektarief 2026

Aflossen of sparen: waar het omslagpunt ligt

Spaargeld en hypotheekschuld zijn elkaars spiegelbeeld. Je spaarrente is vrijwel altijd lager dan je hypotheekrente, dus wie spaart terwijl er een hypotheek loopt, betaalt per saldo geld toe. Dat verschil is precies wat een extra aflossing oplevert.

De belasting maakt het gat groter. Spaargeld boven het heffingsvrij vermogen valt in box 3, waar de Belastingdienst met een forfaitair rendement rekent in plaats van met je werkelijke rente. Voor 2026 is dat voorlopig 1,28 procent op banktegoeden en 6,00 procent op beleggingen en overige bezittingen, belast tegen 36 procent. Je eigenwoningschuld telt daar niet in mee: die hoort bij je eigen woning in box 1.

Aflossen verlaagt daarmee twee dingen tegelijk: je rentelast en je vermogen in box 3. Wie net boven het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon uitkomt, kan er met een aflossing onder zakken en betaalt dan geen box 3-heffing meer. Beleggen in plaats van aflossen kan meer opleveren, maar dat rendement is onzeker terwijl de forfaitaire heffing van 6,00 procent in 2026 ook in een slecht beursjaar doorloopt.

Een aflossing vlak voor de jaarwisseling telt op de peildatum van 1 januari al mee. Een echte aflossing die je niet kort daarna terugdraait, is gewoon een aflossing; alleen kunstmatige verschuivingen rond de peildatum, geld dat in december van de rekening gaat en in februari terugkomt, worden alsnog meegeteld.

Box 3 in 2026	Bedrag of percentage
Heffingsvrij vermogen per persoon	€ 59.357
Heffingsvrij vermogen met fiscaal partner	€ 118.714
Forfaitair rendement banktegoeden, nog voorlopig	1,28%
Forfaitair rendement beleggingen en overige bezittingen	6,00%
Forfaitair rendement schulden, nog voorlopig	2,70%
Belastingtarief over het berekende voordeel	36%
Drempel waarboven box 3-schulden meetellen, per persoon	€ 3.800

Gecontroleerd op belastingjaar 2026, Belastingdienst

Een lagere schuld kan je rente verlagen

Geldverstrekkers delen hypotheken in tariefklassen in op basis van je schuld ten opzichte van de marktwaarde van je woning. Hoe lager die verhouding, hoe lager het risico en hoe lager de rente. Zak je door een extra aflossing onder een klassegrens, dan daalt je rente over de hele lening en niet alleen over het afgeloste stuk.

Dat effect wordt vaak onderschat. Bij een lening van 300.000 euro is een tiende procentpunt al 300 euro per jaar, en dat komt boven op het rentevoordeel van de aflossing zelf. Een waardestijging van je woning helpt in dezelfde richting: is je huis meer waard geworden, dan is er een kleinere aflossing nodig om onder de grens te komen.

Sommige geldverstrekkers passen de klasse automatisch aan, andere pas als je erom vraagt en soms alleen met een recente WOZ-beschikking of taxatie. Vraag ernaar vóórdat je aflost, want de volgorde kan uitmaken voor de peildatum die ze hanteren. De grenzen zelf verschillen per geldverstrekker en staan in het tarievenblad; dit is marktgebruik en geen wet.

Schuld ten opzichte van de marktwaarde	Wat dat doorgaans betekent voor je rente
Met NHG	Doorgaans het laagste tarief, ongeacht de verhouding
Tot ongeveer 60 procent	De laagste klasse zonder NHG
Tot ongeveer 75 procent	Een lichte opslag
Tot ongeveer 90 procent	Een duidelijke opslag
Tot 100 procent	De hoogste klasse

Gecontroleerd op gebruikelijke indeling augustus 2026; de grenzen verschillen per geldverstrekker

Op welk leningdeel los je af?

Wie meerdere leningdelen heeft, moet kiezen welk deel eruit gaat. De vuistregel is simpel: los af op het deel met de hoogste netto rente. Netto, want een deel met renteaftrek kost je effectief minder dan hetzelfde percentage zonder aftrek.

In de praktijk komt het aflossingsvrije deel er vaak als eerste uit. Daar daalt de schuld anders nooit, en op een aflossingsvrij deel dat na 2012 is afgesloten heb je geen renteaftrek, dus die rente betaal je volledig zelf. Hoe die vorm werkt en welk overgangsrecht er nog geldt, staat in de gids over de aflossingsvrije hypotheek.

Er is één tegenwerping. Op een annuïtair deel neemt de rente en dus de aftrek elk jaar af, terwijl een oud aflossingsvrij deel met overgangsrecht nog jaren aftrek houdt. Vergelijk daarom de netto percentages en niet de bruto rentes. Welke aftrek er op jouw leningdelen zit, lees je bij de hypotheekaftrek. Staat er ook een persoonlijke lening of een doorlopend krediet open, dan is die rente bijna altijd hoger en gaat die voor.

Gedeeltelijk aflossen op een annuïtaire lening kost je de aftrek niet. De geldverstrekker berekent je verplichte maandaflossing opnieuw over de lagere schuld, en zolang je dat aangepaste schema volgt, blijft de rente aftrekbaar.

Maandlast omlaag of eerder van je hypotheek af

Na een extra aflossing kun je bij de meeste geldverstrekkers kiezen wat er met je termijn gebeurt. Standaard verlagen ze je maandlast en houden ze de einddatum gelijk. Je kunt ook vragen om de maandlast gelijk te houden en de looptijd te verkorten; dan ben je sneller van je hypotheek af en bespaar je meer rente.

Verkorten kan niet overal. Sommige geldverstrekkers laten de einddatum simpelweg staan, en fiscaal blijft dertig jaar het maximum voor de renteaftrek. Vraag ernaar bij de aanvraag zelf, want achteraf omzetten is omslachtiger dan het meteen goed aanvragen.

Elke maand een vast bedrag versneld aflossen werkt anders dan één grote storting, maar het effect is groot. Op een annuïteitenhypotheek van 300.000 euro tegen 4 procent rente en dertig jaar looptijd verkort 200 euro per maand extra de looptijd met ruim zes jaar. Veel geldverstrekkers laten je zo'n vast maandbedrag automatisch incasseren, zodat je er niet elke maand aan hoeft te denken.

Hoeveel korter jouw looptijd wordt, hangt af van je rente en je restschuld. Reken beide varianten door voordat je kiest; de gids over hypotheek berekenen laat zien welke gegevens je daarvoor nodig hebt.

Waarom je je hypotheek niet altijd helemaal aflost

Volledig aflossen voelt goed, en voor veel huiseigenaren is het ook een prima keuze. Er zijn drie redenen om er niet blind op af te sturen.

De eerste is je buffer. Geld dat in de stenen zit, komt er niet zomaar meer uit. Wil je het terug, dan moet je je hypotheek verhogen en word je opnieuw getoetst op inkomen, leeftijd en woningwaarde. Wat daarbij komt kijken staat bij overwaarde opnemen.

De tweede is fiscaal. Wie geen of nauwelijks hypotheekrente meer betaalt, krijgt te maken met de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld, vroeger de wet Hillen. In 2026 is die aftrek 71,867 procent van het verschil tussen je eigenwoningforfait en je aftrekbare kosten. Over de rest betaal je gewoon inkomstenbelasting, en de aftrek daalt vanaf 2026 met 4,8 procentpunt per jaar tot hij op 1 januari 2041 helemaal verdwenen is. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro is het forfait in 2026 0,35 procent, dus 1.400 euro; daarvan blijft na de aftrek van 71,867 procent ongeveer 394 euro bij je inkomen staan, wat bij een tarief van rond de 37 procent zo'n 146 euro per jaar kost.

De derde is rendement. Wie een lage rente lang heeft vastgezet, kan met hetzelfde geld elders meer verdienen dan de hypotheek kost. Dat is geen zekerheid maar een afweging, en beide kanten van dat argument staan bij de vraag of aflossen dom is.

Los je wel alles af, dan blijft het hypotheekrecht in het Kadaster staan tot je het laat doorhalen. Dat heet royement en vraagt een gang naar de notaris.

Situatie	Wat er meestal voor de hand ligt
Aflossingsvrij deel zonder renteaftrek en een buffer die op orde is	Aflossen: je voordeel is de volle rente
Spaargeld net boven het heffingsvrij vermogen van box 3	Aflossen tot onder de grens scheelt rente én belasting
Nog een persoonlijke lening of creditcardschuld ernaast	Die eerst: de rente is daar bijna altijd hoger
Buffer kleiner dan drie tot zes maanden vaste lasten	Eerst sparen, aflossen kan daarna nog steeds
Kleine hypotheek met een rente van onder de 2 procent, lang vastgezet	Het voordeel is klein; vergelijk het met wat je geld elders doet
Woning staat op het punt verkocht te worden	Aflossen heeft geen zin: bij de overdracht wordt de schuld toch verrekend

Aflossen met overwaarde, een erfenis of een transitievergoeding

Overwaarde is het verschil tussen de marktwaarde van je woning en je hypotheekschuld. Je kunt er niet mee aflossen, want het is geen geld: het zit in de stenen. Hoeveel er in jouw huis zit, zie je met de rekenhulp voor overwaarde, en wat het begrip precies inhoudt staat bij de overwaarde van je huis.

Overwaarde komt pas vrij als je verkoopt. Koop je daarna weer een woning, dan verplicht de bijleenregeling je om die overwaarde erin te steken: doe je dat niet, dan is de rente over dat deel van je nieuwe hypotheek niet aftrekbaar. Dat is dus ook een aflossing, alleen op een ander huis.

Een erfenis, een bonus of een transitievergoeding is wél echt geld. Bij een transitievergoeding gaat er eerst loonheffing af, dus reken met het netto bedrag dat op je rekening komt. Zit je zonder werk, bepaal dan eerst hoeveel maanden vaste lasten je achter de hand wilt houden voordat je de rest vastzet in je woning.

Wil je juist geld uit je woning halen in plaats van erin stoppen, bijvoorbeeld voor een verbouwing, dan is aflossen niet de route. Kijk dan naar een extra hypotheek voor je verbouwing, waarbij de rente onder voorwaarden aftrekbaar blijft.

Zo regel je een extra aflossing

Van je voorwaarden opzoeken tot controleren of het goed verwerkt is.

1. Zoek je boetevrije ruimte op

   Kijk in je hypotheekvoorwaarden of in de online omgeving van je geldverstrekker welk percentage van de oorspronkelijke hoofdsom je per jaar mag aflossen en of dat per leningdeel of over het geheel geldt. Kijk meteen wat je dit kalenderjaar al hebt gebruikt.

2. Bepaal welk leningdeel eruit gaat

   Zet de netto rentes van je leningdelen naast elkaar en kies het duurste. Reken ook even na of je met deze aflossing onder een tariefklasse zakt, want dan verdien je op de hele lening.

3. Controleer je buffer en je positie in box 3

   Houd drie tot zes maanden vaste lasten achter de hand. Zit je vermogen rond het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro in 2026, plan de aflossing dan vóór de peildatum van 1 januari.

4. Vraag de aflossing aan en kies wat er met je termijn gebeurt

   De aanvraag loopt via de online omgeving of via een formulier. Geef erbij aan of je een lagere maandlast wilt of dezelfde maandlast met een kortere looptijd. Reken op een tot twee weken verwerkingstijd.

5. Vraag om herindeling in een lagere tariefklasse

   Doet je geldverstrekker dat niet automatisch, dien dan zelf een verzoek in. Vaak volstaat de WOZ-beschikking; soms vragen ze een taxatie, en dan weeg je de kosten daarvan af tegen het rentevoordeel.

6. Controleer je jaaroverzicht

   Kijk of de nieuwe restschuld, de nieuwe maandtermijn en bij een annuïtair deel het aangepaste aflosschema kloppen. Dat schema heb je nodig om je renteaftrek in de aangifte te onderbouwen.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Loop dit langs voordat je extra aflost

• Je weet hoeveel procent van de oorspronkelijke hoofdsom je dit kalenderjaar nog boetevrij mag aflossen
• Je hebt gekeken op welk leningdeel de hoogste netto rente zit
• Je houdt na de aflossing drie tot zes maanden vaste lasten als buffer achter de hand
• Je hebt nagerekend of je door de aflossing onder een tariefklasse zakt
• Je weet of de rente op dat leningdeel aftrekbaar is en tot welk jaar
• Je hebt gekozen tussen een lagere maandlast en een kortere looptijd
• De aflossing staat vóór 1 januari verwerkt als je je vermogen in box 3 wilt verlagen
• Je hebt op het jaaroverzicht gecontroleerd of de nieuwe restschuld klopt

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met de bruto rente in plaats van de netto rente

Wie renteaftrek heeft, verliest die aftrek over de rente die hij niet meer betaalt. Bij het maximumtarief van 37,56 procent in 2026 is het werkelijke voordeel ruim een derde lager dan de bruto rente doet vermoeden. Op een aflossingsvrij deel zonder aftrek klopt de bruto som juist wél.

De boetevrije ruimte over het verkeerde bedrag berekenen

De 10 procent gaat bij de meeste geldverstrekkers over de oorspronkelijke hoofdsom, niet over je restschuld en al helemaal niet over de waarde van je huis. Wie het over de restschuld rekent, laat ruimte liggen; wie een hoger bedrag aanhoudt, riskeert een vergoeding over het meerdere.

De hele buffer in de stenen stoppen

Afgelost geld haal je er niet zomaar weer uit. Terughalen betekent je hypotheek verhogen, met een nieuwe inkomenstoets, advies- en notariskosten en de kans dat je op dat moment niet meer aan de normen voldoet. Een kapotte cv-ketel op een lege rekening kost dan meer dan de bespaarde rente.

Niet vragen om een lagere tariefklasse

Veel geldverstrekkers verlagen je renteopslag pas als je erom vraagt. Bij een lening van 300.000 euro is een tiende procentpunt 300 euro per jaar, dus wie dat verzoek vergeet, laat jaar na jaar geld liggen zonder dat iemand hem erop wijst.

In januari aflossen in plaats van in december

De peildatum voor box 3 is 1 januari. Spaargeld dat op die dag nog op je rekening staat, telt een heel jaar mee. Bij 40.000 euro boven de vrijstelling scheelt een aflossing van een paar dagen eerder al ruim honderd euro belasting.

Denken dat je met overwaarde kunt aflossen

Overwaarde is een rekengrootheid, geen saldo. Om haar te gebruiken moet je verkopen of juist extra lenen, en dat laatste verhoogt je schuld in plaats van hem te verlagen. Wie zijn aflosplan op overwaarde bouwt, komt bedrogen uit.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een extra aflossing regel je zelf, kosteloos, via je geldverstrekker; daar heb je geen adviseur voor nodig. Een hypotheekadviseur verdient zijn geld terug zodra er meer speelt: leningdelen met oud overgangsrecht, een boeterente waarvan je de berekening niet kunt volgen, aflossen vlak voor je pensioen of de keuze tussen aflossen en oversluiten. Reken op zo'n 100 tot 200 euro per uur voor een los gesprek en op 1.500 tot 3.000 euro voor een volledig advies bij een nieuwe hypotheek of een oversluiting, zoals beschreven bij hypotheek afsluiten. Heb je vermogen ruim boven de vrijstelling in box 3 of een tegenbewijsregeling lopen, dan is een fiscalist of belastingadviseur de juiste persoon om de aflossing en je aangifte op elkaar af te stemmen. Twijfel je alleen over de rekensom, dan kom je met je eigen cijfers en een rekenhulp meestal een heel eind, en kun je bij je geldverstrekker gratis opvragen wat een aflossing bij jou precies zou kosten of opleveren.