Hypotheek oversluiten berekenen: zo maak je de som kloppend

Wat je precies uitrekent

Hypotheek oversluiten berekenen komt neer op drie bedragen naast elkaar leggen: wat je per maand bespaart, wat de overstap eenmalig kost en hoeveel maanden je nodig hebt om die kosten terug te verdienen. Pas als het derde getal past binnen de tijd die je huidige rentevaste periode nog te gaan had, levert oversluiten geld op. Wanneer die situatie zich voordoet en hoe de overstap verder verloopt, staat in de gids over hypotheek oversluiten.

Het rentevoordeel bereken je met twee gegevens: je restschuld en het verschil tussen je contractrente en de rente die je vandaag zou krijgen. Je oorspronkelijke hypotheekbedrag doet niet mee, want over het afgeloste deel betaal je geen rente meer.

De kostenkant valt uiteen in een vaste en een variabele helft. De vaste helft is redelijk voorspelbaar: advies, taxatie, notaris en Kadaster komen samen op ongeveer 3.700 euro in 2026, uitgesplitst in de gids over de kosten van oversluiten. De variabele helft is de boeterente, en die kan alles zijn tussen nul en tienduizenden euro's.

Reken in deze volgorde. Eerst het voordeel, want zonder renteverschil is de rest overbodig. Dan de boete, omdat die de uitkomst het hardst beweegt. De vaste kosten pas je op het einde erbij op.

De boeterente berekenen: de som die je geldverstrekker maakt

Boeterente heet officieel een vergoeding voor vervroegde aflossing, en dat woord verklaart de rekenmethode. De vergoeding mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel dat de geldverstrekker lijdt doordat jij eerder aflost dan afgesproken. Ligt de rente vandaag hoger dan jouw contractrente, dan lijdt de geldverstrekker geen nadeel en betaal je niets.

De som verloopt in vier stappen. Van je restschuld gaat eerst de boetevrije ruimte af, meestal 10 procent van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar. Over wat overblijft berekent de geldverstrekker het verschil tussen je contractrente en de vergelijkingsrente, dat is de rente die deze partij vandaag vraagt voor een looptijd die past bij jouw resterende rentevaste periode. Dat renteverschil wordt vermenigvuldigd met het aantal resterende maanden en daarna contant gemaakt naar de waarde van vandaag.

Twee dingen drukken de uitkomst en worden thuis vaak vergeten. Je schuld daalt tijdens de resterende periode door je gewone aflossingen, dus het bedrag waarover nadeel wordt geleden krimpt elke maand. En omdat de bank het geld nu krijgt in plaats van verspreid over jaren, gaat er een correctie af voor het rentevoordeel van dat vroegere moment.

Een eigen berekening is daarom een schatting. Vraag altijd een officiële opgave op bij je geldverstrekker; die is gratis en verplicht te verstrekken. Hoe rentepercentages doorwerken in bedragen lees je in de uitleg over hypotheekrente berekenen.

Wat er in de som gaat	Waar het vandaan komt	Wat het met de uitkomst doet
Restschuld op de aflosdatum	Je actuele saldo, niet het bedrag uit de akte	Hoe verder je bent met aflossen, hoe lager de boete
Boetevrije ruimte	Meestal 10 procent van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar	Gaat van de grondslag af voordat er wordt gerekend
Contractrente	Het percentage dat in je hypotheekofferte staat	De bovenkant van het renteverschil
Vergelijkingsrente	De rente die je geldverstrekker nu vraagt voor een looptijd rond je resterende periode	Ligt die hoger dan je contractrente, dan is de boete nul
Resterende rentevaste periode	Het aantal maanden tot je renteherzieningsdatum	Elke maand telt mee: hoe langer, hoe hoger
Geplande aflossingen	Je aflosschema tot de herzieningsdatum	Verlaagt de grondslag maand voor maand
Contant maken	Omrekening van toekomstige bedragen naar nu	Drukt de uitkomst met enkele procenten

Gecontroleerd op augustus 2026

Het rentevoordeel per maand berekenen

Het basisrekensommetje is kort: restschuld maal renteverschil, gedeeld door twaalf. Bij een restschuld van 300.000 euro en een verschil van 1 procentpunt scheelt dat 3.000 euro per jaar, oftewel 250 euro bruto per maand. Bij een half procentpunt op dezelfde schuld is het 125 euro. Dat is meteen de reden waarom oversluiten bij een kleine restschuld zelden uitkomt: hetzelfde renteverschil levert dan simpelweg minder euro's op.

Let op wat dit getal wel en niet is. Het is het verschil in rente, niet het verschil in maandlast. Wie tegelijk de looptijd verlengt of van aflosvorm wisselt, ziet de maandlast harder dalen dan het rentevoordeel groot is, en dat verschil is geen besparing maar uitstel. Vergelijk daarom altijd op rente en zet de maandlast er los naast met de rekenhulp voor maandlasten.

Het voordeel is ook niet constant. Bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek daalt je schuld elk jaar, dus daalt het rentevoordeel mee. Over een periode van tien jaar ligt het totale voordeel daardoor ongeveer een tiende tot een vijfde lager dan tien keer het bedrag van het eerste jaar. Hoe je maandlast is opgebouwd uit rente en aflossing staat in de uitleg over hypotheeklasten berekenen.

Reken per leningdeel als je hypotheek uit meerdere delen bestaat. Elk deel heeft een eigen rente, een eigen herzieningsdatum en een eigen restschuld, en het optellen daarvan tot één gemiddelde rente maakt de uitkomst onnauwkeurig.

De oversluitkosten in je berekening zetten

De vaste kosten zijn goed vooraf in te vullen, en dat is precies wat een berekening bruikbaar maakt. Advies en bemiddeling vormen met gemiddeld 2.500 euro in 2026 de grootste post, gevolgd door de taxatie met ongeveer 500 euro en de notaris met ongeveer 600 euro voor de nieuwe hypotheekakte. Het Kadaster rekent 103,50 euro per akte, een wettelijk tarief.

Twee posten worden thuis vaak vergeten. De oude hypotheekinschrijving moet worden doorgehaald, en die royementsakte kost meestal 150 tot 400 euro. Sluit je met Nationale Hypotheek Garantie af, dan komt daar in 2026 nog 0,4 procent van de leensom bij, wat op 300.000 euro neerkomt op 1.200 euro. Reken met ongeveer 4.000 euro als je overstapt naar een andere geldverstrekker en met een fractie daarvan als je bij je eigen partij omzet, want dan blijft de bestaande akte gewoon staan.

Zet in je som de bedragen uit je eigen offertes zodra je die hebt. De marktgemiddelden zijn goed genoeg om te beslissen of je verder gaat kijken, maar niet om op te tekenen. Per post staan de bandbreedtes in de gids over de kosten van het oversluiten van je hypotheek.

Post	Bedrag in 2026	Zet je hem in de som?
Advies en bemiddeling	€ 2.500 gemiddeld	Ja, tenzij je bij je eigen geldverstrekker omzet
Taxatie of gevalideerd rapport	€ 500 gemiddeld	Ja, tenzij een modelwaarde wordt geaccepteerd
Notaris, nieuwe hypotheekakte	€ 600 gemiddeld	Alleen bij een andere geldverstrekker
Inschrijving Kadaster	€ 103,50	Ja, wettelijk tarief per akte
Doorhaling van de oude inschrijving	€ 150 tot € 400	Ja, bij overstappen
NHG-borgtochtprovisie	0,4% van de nieuwe lening	Alleen als je met NHG afsluit
Boeterente	Uit de opgave van je geldverstrekker	Ja, de post die de uitkomst bepaalt

Gecontroleerd op augustus 2026

De terugverdientijd berekenen

De terugverdientijd is de eenmalige kosten gedeeld door het jaarvoordeel. Kost oversluiten 4.000 euro en bespaar je 1.250 euro per jaar, dan sta je na 3,2 jaar op nul. Alles daarna is winst, mits je die tijd ook echt in je nieuwe rentevaste periode zit.

Naast dat getal hoort altijd een tweede: de tijd die je huidige rentevaste periode nog te gaan had. Dat is namelijk de periode waarin het renteverschil bestaat. Na je oude herzieningsdatum had je toch een nieuwe rente gekregen, en het is niet te voorspellen welke. Een terugverdientijd van zes jaar terwijl je oude rente nog vijf jaar vaststond, betekent dat de rekensom niet uitkomt, ook al ziet de maandbesparing er aantrekkelijk uit.

De onderstaande tabel laat zien hoe hard restschuld en renteverschil aan het resultaat trekken. Bij 4.000 euro kosten en zonder boete verdient een verschil van een kwart procentpunt op een kleine restschuld zich pas na tien jaar terug, terwijl een vol procentpunt op vier ton al binnen een jaar rond is. De woningwaarde bepaalt daarbij mee welke rente je krijgt: hoe lager je lening ten opzichte van je woning, hoe lager de risico-opslag. Wat jouw huis nu waard is, schat je met de rekenhulp voor de woningwaarde.

jaar bron: eigen berekening bij € 4.000 oversluitkosten en het voordeel in het eerste jaar augustus 2026

Restschuld	Renteverschil	Voordeel per jaar	Terugverdientijd bij € 4.000 kosten
€ 150.000	0,25 procentpunt	€ 375	10,7 jaar
€ 150.000	0,5 procentpunt	€ 750	5,3 jaar
€ 250.000	0,5 procentpunt	€ 1.250	3,2 jaar
€ 250.000	1 procentpunt	€ 2.500	1,6 jaar
€ 400.000	0,5 procentpunt	€ 2.000	2,0 jaar
€ 400.000	1 procentpunt	€ 4.000	1,0 jaar

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld zonder boeterente, augustus 2026

Bruto of netto rekenen

Boeterente en oversluitkosten zijn aftrekbaar als kosten van de eigenwoningschuld, en de boete mag je volledig aftrekken in het jaar waarin je hem betaalt. Advies- en bemiddelingskosten, taxatiekosten voor het verkrijgen van de lening, de notaris- en Kadasterkosten van de hypotheekakte en de NHG-provisie horen in datzelfde rijtje. In 2026 gebeurt die aftrek tegen maximaal 37,56 procent.

Dat maakt de uitkomst minder spannend dan het lijkt. Je rentevoordeel is aftrekbare rente die je voortaan niet meer betaalt, dus dat voordeel wordt tegen hetzelfde tarief afgeroomd. Kosten en opbrengsten krimpen daarmee allebei met ongeveer 37,56 procent, en de terugverdientijd blijft vrijwel gelijk. Bruto rekenen is voor de beslissing dus prima; netto rekenen heb je nodig om te weten wat er echt van je rekening gaat.

Er zijn twee situaties waarin dat niet opgaat. Val je in het lage tarief van de inkomstenbelasting, dan is je aftrekpercentage lager en verandert er niets aan de verhouding, maar wel aan de bedragen. En heb je een aflossingsvrij deel zonder recht op aftrek, dan is het rentevoordeel op dat deel volledig netto terwijl de kosten wel aftrekbaar kunnen zijn, waardoor oversluiten juist gunstiger uitpakt dan de brutosom laat zien.

Financier je de boete mee in de nieuwe lening, dan drukt hij niet op je spaargeld, maar betaal je er wel dertig jaar rente over. Aftrekbaar blijft die rente alleen als het meegefinancierde bedrag tot je eigenwoningschuld hoort en je het volgens de aflossingseis terugbetaalt.

Onderdeel van de som	Bruto	Netto bij 37,56% aftrek in 2026
Rentevoordeel per jaar	€ 3.000	€ 1.873
Boeterente	€ 15.000	€ 9.366
Vaste oversluitkosten	€ 3.950	€ 2.466
Totale kosten	€ 18.950	€ 11.832
Terugverdientijd	6,3 jaar	6,3 jaar

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij € 300.000 restschuld en 1 procentpunt renteverschil, belastingjaar 2026

Hypotheek meenemen berekenen

Bij een verhuizing draait de vraag om. Dan reken je niet uit of een nieuwe rente beter is, maar wat je oude rente nog waard is. Je oude rente meenemen naar het volgende huis loont zodra die lager ligt dan de rente van vandaag, en het bedrag van dat voordeel bereken je op dezelfde manier: het renteverschil maal het mee te nemen leningdeel, over het aantal jaren dat je rente nog vaststaat.

Staat 200.000 euro nog zeven jaar vast tegen 2,3 procent terwijl je vandaag 3,9 procent zou betalen, dan is dat verschil van 1,6 procentpunt goed voor 3.200 euro per jaar. Over zeven jaar loopt dat op tot ruwweg 20.000 euro, iets minder door de aflossingen onderweg. Zo veel is de verhuisregeling in dit geval waard, en dat bedrag zet je tegenover het gemak van een schone nieuwe hypotheek. De voorwaarden en termijnen staan in de gids over je hypotheek meenemen naar een nieuw huis.

Koop je duurder, dan reken je met twee delen. Het meegenomen deel houdt zijn oude rente en zijn oude einddatum, het extra deel krijgt de rente van nu. De gemiddelde rente over het geheel ligt daartussenin, en die gemiddelde rente is het getal dat je vergelijkt met een volledig nieuwe hypotheek. Ligt je oude rente juist hoger dan de huidige, dan is meenemen ongunstig: bij verkoop los je zonder boete af en sluit je gewoon opnieuw af.

Neem in de berekening ook de overlap mee. Zit er tijd tussen het passeren van je nieuwe huis en de levering van je oude woning, dan financier je dat gat met een overbruggingshypotheek, met een eigen rente en eigen kosten.

Situatie bij verhuizen	Wat je berekent	Wanneer meenemen wint
Oude rente lager dan de rente van nu	Renteverschil maal het leningdeel maal de resterende jaren	Vrijwel altijd
Oude rente hoger dan de rente van nu	Het nadeel per jaar van het vasthouden aan de oude rente	Niet: bij verkoop is aflossen boetevrij
Nog één of twee jaar vast	Het voordeel over die korte periode	Nauwelijks: de rente daarna weegt zwaarder
Duurder huis, extra leningdeel nodig	De gemiddelde rente over beide delen	Meestal, voor het meegenomen deel
Goedkoper huis, deel wordt afgelost	Het voordeel over het deel dat blijft staan	Als het resterende deel groot genoeg is
Overstap naar een andere geldverstrekker gewenst	Het voordeel dat je opgeeft door niet mee te nemen	Meenemen kan alleen bij je huidige partij

Gecontroleerd op augustus 2026

Waar rekenhulpen van de werkelijkheid afwijken

Online oversluitcalculators geven een richting, geen uitkomst. Ze werken bijna allemaal met een geschatte boeterente, terwijl juist die post de beslissing draagt. Ook rekenen ze meestal met één rentepercentage voor je hele hypotheek, terwijl de meeste huiseigenaren meerdere leningdelen met verschillende herzieningsdata hebben.

Een tweede afwijking zit in de rente die de rekenhulp aanneemt. Welke rente jij krijgt hangt af van je verhouding tussen lening en woningwaarde, van de rentevaste periode en van het al dan niet meenemen van NHG. Een gemiddeld tarief uit een tabel is daarom zelden het tarief in jouw offerte. Hoeveel je überhaupt kunt lenen bij je inkomen zie je met de rekenhulp voor je maximale hypotheek, en dat plafond telt weer mee als je bij het oversluiten wilt verhogen.

Ten derde blijven de zachte gevolgen buiten beeld. Oversluiten start een nieuwe acceptatieprocedure, en een gewijzigd inkomen, een ondernemersjaar of een naderende pensioendatum kan de aanvraag stukmaken nadat je de kosten al hebt gemaakt. Ook een overstap naar een langere looptijd verschuift lasten naar later zonder dat de som dat laat zien.

Gebruik een rekenhulp om te bepalen of het de moeite waard is om offertes op te vragen. De echte beslissing neem je met een boeteopgave en een renteaanbod op papier. De bredere routes en varianten binnen het vakgebied staan bij elkaar in het overzicht over de hypotheek.

Zo reken je oversluiten in zes stappen door

Met je jaaroverzicht en een half uur kom je een heel eind.

1. Zoek je restschuld, rente en herzieningsdatum op

   Pak je laatste jaaroverzicht erbij en noteer per leningdeel het openstaande bedrag, het rentepercentage, de aflosvorm en de datum waarop de rente wordt herzien. Zonder die vier gegevens klopt geen enkele berekening.

2. Vraag een opgave van de boeterente aan

   Je geldverstrekker maakt die opgave kosteloos, meestal binnen een week. Vraag om de onderbouwing, zodat je de vergelijkingsrente en de boetevrije ruimte kunt narekenen. Zonder dit bedrag blijft je som een schatting.

3. Zoek de rente op die je nu zou krijgen

   Kijk naar tarieven bij jouw verhouding tussen lening en woningwaarde en bij de rentevaste periode die je wilt. Hoe die percentages tot stand komen en waarom ze per risicoklasse verschillen, staat bij hypotheekrente berekenen.

4. Reken het renteverschil om naar euro's

   Vermenigvuldig je restschuld met het renteverschil in procentpunten en deel door twaalf voor het maandbedrag. Doe dat per leningdeel en tel de uitkomsten op, want een gemiddelde rente over ongelijke delen vertekent.

5. Tel de kosten op en deel

   Zet boeterente, advies, taxatie, notaris, Kadaster, doorhaling en eventueel NHG bij elkaar en deel dat totaal door je jaarvoordeel. De uitkomst is je terugverdientijd in jaren.

6. Leg de uitkomst naast je oude rentevaste periode

   Is de terugverdientijd korter dan de periode die je oude rente nog vaststond, dan levert oversluiten geld op. Zit je erboven, dan is wachten tot de herzieningsdatum vrijwel altijd de betere route, want dan vervalt de boete.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Check dit voordat je op je berekening afgaat

• Reken je met je actuele restschuld en niet met het bedrag uit de hypotheekakte
• Heb je een schriftelijke opgave van de boeterente in plaats van een schatting
• Ken je per leningdeel de datum waarop de rente wordt herzien
• Zitten de doorhaling van de oude inschrijving en de NHG-provisie in je kostentotaal
• Vergelijk je op rente en niet op maandlast met een langere looptijd
• Is de terugverdientijd korter dan de resterende rentevaste periode
• Heb je eerst gevraagd of je renteopslag omlaag kan zonder over te sluiten

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met de oorspronkelijke hypotheek

Het renteverschil geldt alleen over wat er nog openstaat. Wie de 350.000 euro uit de akte invult in plaats van de 300.000 euro restschuld, overschat het voordeel met een zesde en komt op een terugverdientijd die te rooskleurig is.

Het renteverschil doortrekken tot na de herzieningsdatum

Je voordeel bestaat alleen zolang je oude rente nog zou hebben vastgestaan. Wie het verschil over de volle nieuwe rentevaste periode van twintig jaar doortelt, telt jaren mee waarin hij toch een marktrente had gekregen.

De boeterente schatten in plaats van opvragen

Zelf rekenen levert een bedrag op dat er honderden tot duizenden euro's naast kan zitten, doordat de vergelijkingsrente en de correcties per geldverstrekker verschillen. De officiële opgave is gratis en bindend voor de genoemde datum.

Alleen de advieskosten meetellen

Taxatie, notaris, Kadaster, doorhaling en NHG-provisie zijn samen al gauw 1.500 euro bovenop de adviesnota. Op een jaarvoordeel van 1.250 euro scheelt die vergeten anderhalf duizend euro meer dan een jaar terugverdientijd.

Een lagere maandlast aanzien voor een besparing

Wie bij het oversluiten de looptijd oprekt of naar een aflossingsvrij deel gaat, ziet de maandlast dalen zonder dat er rente wordt bespaard. Dat is uitstel, geen voordeel, en op de einddatum staat de schuld er nog.

Bruto en netto door elkaar halen

Een netto maandvoordeel vergelijken met bruto kosten laat oversluiten ongunstiger lijken dan het is, andersom juist gunstiger. Houd één van beide vast in de hele som en reken de andere kant er pas op het eind bij.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een berekening op de keukentafel is genoeg om te zien of oversluiten kansrijk is. Zodra er een boete van meer dan een paar duizend euro in het spel is, of je hypotheek uit meerdere leningdelen met verschillende herzieningsdata bestaat, verdient een hypotheekadviseur zijn nota terug. Advies en bemiddeling kosten in 2026 gemiddeld 2.500 euro, en die post is bij oversluiten aftrekbaar. De adviseur rekent de boeteopgave na, kent het acceptatiebeleid per geldverstrekker en ziet welke leningdelen onder welk fiscaal regime vallen.

Zelf afhandelen kan prima als je rentevaste periode afloopt, je bij dezelfde partij blijft en je alleen een nieuwe rentevaste periode kiest. Dan is er geen boete, zijn er nauwelijks kosten en is de vergelijking overzichtelijk. Bereid je in beide gevallen voor met de rekenhulp voor maandlasten en met de gids over een hypotheek afsluiten, zodat je weet welke vragen je in het gesprek wilt stellen. Twijfel je over de fiscale gevolgen van een verhoging of van meegefinancierde kosten, dan is de Belastingdienst of een fiscalist het juiste loket, niet je geldverstrekker.