Huishoudelijk reglement van de VvE: wat erin mag en hoe je het wijzigt

Wat een huishoudelijk reglement is en waar het in de rangorde staat

Het huishoudelijk reglement is de set huisregels die de vergadering van eigenaars zelf vaststelt: over de fietsenstalling, het balkon, de vuilcontainers, huisdieren, het gebruik van de lift en geluid. Het is het jongste en het lichtste van de drie documenten die gelden binnen een vereniging van eigenaars en haar reglementen, en juist dat maakt het bruikbaar. Je stelt het vast in een gewone vergadering, zonder notaris en zonder kosten bij het Kadaster.

De rangorde ligt vast. Bovenaan staat de wet, daaronder de splitsingsakte met het splitsingsreglement dat erin is opgenomen, en pas daaronder het huishoudelijk reglement. Een huisregel die botst met de wet of met het reglement uit de akte wordt voor niet geschreven gehouden: hij geldt gewoon niet, ook als de vergadering hem unaniem heeft aangenomen.

Die bepaling staat er in elk model met zoveel woorden in, in artikel 44 van het modelreglement 1992, in artikel 59 lid 3 van dat uit 2006 en in artikel 64.3 van het model uit 2017. Welke van die teksten voor jou geldt, hangt af van het jaar waarin je gebouw is gesplitst; dat zoek je op in het modelreglement waar je akte naar verwijst.

Een huishoudelijk reglement is niet verplicht. Veel kleine verenigingen hebben er geen en redden zich met de akte en onderling overleg. Zodra er meer dan een handvol appartementen is, of zodra dezelfde ergernis elk jaar terugkomt op de vergadering, is het de goedkoopste manier om er iets over vast te leggen.

Wat er wel en niet in mag staan

De wettelijke basis is artikel 5:128 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek: de vergadering mag regels stellen over het gebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Dat zijn de gemeenschappelijke gedeelten: het trappenhuis, de galerij, de tuin, de berging, het dak en de gevel. Voor die ruimten kan de vergadering altijd regels maken, ook als het reglement uit de akte er niets over zegt.

Achter je eigen voordeur ligt het anders. Regels over het gebruik van privégedeelten mogen alleen in het huishoudelijk reglement staan als het splitsingsreglement die bevoegdheid geeft. De modellen van 1983, 1992, 2006, 2017 en het model voor kleine verenigingen uit 2021 doen dat, in respectievelijk artikel 17 lid 2, artikel 17 lid 2, artikel 25 lid 2, artikel 64.1 en artikel 18 lid 6. Het oudste model uit 1973 doet dat niet: artikel 28 daarvan laat het huishoudelijk reglement uitsluitend over de gemeenschappelijke gedeelten gaan.

De tweede grens is inhoudelijk. Wat de akte al regelt, mag het huishoudelijk reglement niet overrulen, en wat de wet aan een eigenaar toekent kun je er niet mee afnemen. Een verbod op verhuur, een andere kostenverdeling dan de breukdelen of het intrekken van stemrecht hoort thuis in de splitsingsakte bij de notaris, niet in de huisregels.

Wat overblijft is nog steeds veel. Gebruik en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten, orde van de vergadering, de instructie aan het bestuur, de behandeling van klachten, regels om onredelijke hinder te voorkomen en de hoogte van de boetes: dat rijtje staat vrijwel letterlijk in artikel 59 van het model uit 2006 en in artikel 64 van dat uit 2017.

Regel die verenigingen vaak willen	Hoort dit in het huishoudelijk reglement?
Geen fietsen in het trappenhuis	Ja, dit gaat over een gemeenschappelijk gedeelte
Geen schotelantenne of vlaggenstok aan de gevel	Ja, de gevel is gemeenschappelijk
Bloembakken alleen aan de binnenzijde van het balkonhek	Ja, mits het model regels over privégebruik toestaat
Harde vloeren alleen met een isolatiewaarde	Ja, mits het model regels over privégedeelten toestaat
Verbod op verhuur of op kortdurende verhuur	Nee, dit hoort in de splitsingsakte
Een andere verdeling van de servicekosten dan de breukdelen	Nee, tenzij het reglement die afwijking uitdrukkelijk toelaat
Stemrecht ontnemen aan wie een betalingsachterstand heeft	Nee, stemrecht volgt uit de wet en de akte
Boetebedragen bij overtreding vaststellen	Ja, het model verwijst daarvoor naar de vergadering

Gecontroleerd op modelreglementen 1973 tot en met 2021, augustus 2026

De meerderheid die je nodig hebt om het vast te stellen of te wijzigen

Een wijziging van het huishoudelijk reglement vraagt een zwaardere meerderheid dan een gewoon besluit. De modellen van 1992, 2006 en 2017 eisen tweederde van de uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn die samen tweederde van alle stemmen kunnen uitbrengen. In 2006 loopt dat via de verwijzing van artikel 59 lid 4 naar artikel 52 lid 5, in 2017 via artikel 64.4 naar artikel 56.5.

De oudere modellen zijn strenger op de stemmen en gelijk op de opkomst. Artikel 28 van het model uit 1973 en artikel 44 van dat uit 1983 vragen driekwart van de uitgebrachte stemmen bij dezelfde tweederde aanwezigheid. Wie in een gebouw uit die jaren woont, haalt een wijziging dus niet met een krappe meerderheid.

Wordt de opkomst niet gehaald, dan is er geen geldig besluit en schrijft het bestuur een tweede vergadering uit, niet eerder dan twee en niet later dan zes weken na de eerste. In die oproeping moet staan dat het om een tweede vergadering gaat. Daar telt de opkomst niet meer mee, maar de tweederde- of driekwartmeerderheid van de uitgebrachte stemmen blijft staan.

Het model voor kleine verenigingen uit 2021 wijkt af. Daar geldt via artikel 33 lid 1 voor alles waarvoor de wet niets bijzonders voorschrijft een gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen, zonder aanwezigheidseis. Bij een vereniging van twee tot vijf appartementen scheelt dat een hoop procedure.

Modelreglement	Artikel	Meerderheid van de uitgebrachte stemmen	Aanwezigheidseis	Publicatie verplicht
1973	28	Drie vierde	Twee derde van alle stemmen	Nee
1983	44	Drie vierde	Twee derde van alle stemmen	Nee
1992	44	Twee derde	Twee derde van alle stemmen	Nee
2006	59 via 52 lid 5	Twee derde	Twee derde van alle stemmen	Ja, openbare registers
2017	64.4 via 56.5	Twee derde	Twee derde van alle stemmen	Ja, openbare registers
2021, kleine VvE	33 lid 1	Gewone meerderheid	Geen	Ja, Handelsregister of openbare registers

Gecontroleerd op augustus 2026

Geluidsoverlast en harde vloeren regelen

Geluid is het onderwerp waarvoor de meeste verenigingen een huishoudelijk reglement opstellen. De modelreglementen geven daar ruimte voor: artikel 20 van het model uit 1992 zegt kort dat het voorkomen van geluidshinder nader kan worden geregeld bij huishoudelijk reglement, en artikel 2 lid 2 van het model uit 2006 noemt geluidshinder en andere vormen van hinder in dezelfde adem.

De vloer is de klassieker. Artikel 17 lid 5 van het model uit 1992 verbiedt parket en stenen vloeren, tenzij ze zo worden aangebracht dat naar het oordeel van het bestuur geen onredelijke hinder ontstaat. Artikel 26 van het model uit 2006 draait dat om: harde vloeren mogen, mits volgens normen die bij huishoudelijk reglement of door de vergadering zijn vastgesteld.

Daar hoort dus een getal bij, anders is de regel onhandhaafbaar. Verenigingen leggen in de praktijk een contactgeluidisolatie vast die de vloer moet halen, gemeten in het appartement eronder, met een verplichte meting door een akoestisch bureau voordat de vloer erin gaat. Wat die norm moet zijn is een technische vraag, geen juridische: laat je daarover adviseren voordat je een getal in het reglement zet.

Voor rust op andere momenten werkt hetzelfde principe. Een regel als geen boor- en klopwerk tussen tien uur 's avonds en acht uur 's ochtends is te controleren; een regel als houd rekening met elkaar is dat niet. Wie geluidsoverlast in het huishoudelijk reglement van de VvE wil aanpakken, schrijft daarom tijdstippen, normen en meetmethodes op, niet goede bedoelingen.

Wat er in een voorbeeld huishoudelijk reglement staat

Wie een voorbeeld huishoudelijk reglement zoekt, vindt bij belangenorganisaties en VvE-beheerders modellen die je kunt aanpassen. Ze volgen vrijwel allemaal dezelfde indeling, omdat die indeling uit artikel 59 van het modelreglement 2006 en artikel 64 van dat uit 2017 komt. Dat is meteen de nuttigste controle op een voorbeeld dat je van internet plukt: staat er iets in wat in die opsomming niet voorkomt, dan hoort het er waarschijnlijk niet in.

De gebruikelijke hoofdstukken zijn het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten, het gebruik van de privégedeelten, hinder en geluid, huisdieren, afval, parkeren en fietsen, veiligheid en brandpreventie, de gang van zaken op de vergadering, de instructie aan het bestuur, klachten, en tot besluit de boetebedragen. Zes tot tien bladzijden is normaal.

Een voorbeeld huishoudelijk reglement voor een kleine VvE mag korter. Bij twee tot vijf appartementen vervallen de hoofdstukken over commissies, een raad van commissarissen en een beheerder, en blijft er in de praktijk een A4 over met afspraken over de gedeelde entree, de tuin, het afval en het onderhoud. Het model uit 2021 voor kleine verenigingen is daar op ingericht.

Kopieer nooit klakkeloos. Een voorbeeldtekst is geschreven bij een bepaald modelreglement, en een regel die onder het model uit 2006 mag, kan onder dat uit 1973 buiten de bevoegdheid van de vergadering vallen. Leg het voorbeeld dus naast je eigen akte en schrap wat er niet in past. Wie nog aan het uitzoeken is wat een VvE precies is en waar zij voor staat, begint beter daar dan bij een sjabloon.

Handhaven: waarschuwing, boete en de gang naar de rechter

De handhaving verloopt in alle modelreglementen langs dezelfde route. Het bestuur stuurt de overtreder eerst een schriftelijke waarschuwing per aangetekende brief waarin staat welke bepaling wordt overtreden. Geeft de betrokkene daar binnen een maand geen gevolg aan, dan kan het bestuur een boete opleggen. Die volgorde is niet optioneel: zonder aangetekende waarschuwing en zonder die maand houdt een boete geen stand.

De hoogte hangt af van je model. Artikel 29 van het model uit 1992 en artikel 41 van dat uit 2006 laten het bedrag over aan de vergadering, en het model uit 2006 maakt daarbij een dagboete mogelijk naast een eenmalige boete. Heeft jouw vergadering nooit bedragen vastgesteld, dan is er onder die modellen simpelweg geen boete op te leggen.

De modellen uit 2017 en 2021 vullen dat gat. Zolang de vergadering niets anders besluit, bedraagt de eenmalige boete daar hoogstens 500 euro en de dagboete 150 euro, met een maximum van 5.000 euro; dat staat in artikel 45.2 van het model uit 2017 en artikel 25 lid 2 van dat uit 2021. Boetes komen ten bate van de vereniging, niet van de buurman die er last van had.

Betaalt de overtreder niet, of blijft de overtreding doorgaan, dan is de volgende stap de kantonrechter. De vereniging vordert dan nakoming en betaling, en de rechter kijkt of de regel geldig is vastgesteld en of het bestuur de procedure heeft gevolgd. Bij aanhoudende ernstige overlast kent de wet nog de mogelijkheid om een gebruiker het gebruik van het privégedeelte te ontzeggen, maar dat is een zware maatregel met eigen voorwaarden in het reglement.

Modelreglement	Artikel	Waarschuwing	Boete zonder besluit van de vergadering
1992	29	Aangetekend, daarna een maand wachten	Geen, de vergadering stelt het bedrag vast
2006	41	Aangetekend, daarna een maand wachten	Geen, wel eenmalige boete of dagboete mogelijk
2017	45.2	Aangetekend, daarna een maand wachten	Maximaal € 500 eenmalig of € 150 per dag, tot € 5.000
2021, kleine VvE	25 lid 2	Aangetekend, daarna een maand wachten	Maximaal € 500 eenmalig of € 150 per dag, tot € 5.000

Gecontroleerd op modelreglementen zoals ingeschreven, augustus 2026

Als je het niet eens bent met een regel

Er zijn drie routes, en welke je neemt hangt af van wat er mis is met de regel. Botst de bepaling met de wet of met het reglement uit de akte, dan is er niets aan te vechten: zo'n bepaling wordt voor niet geschreven gehouden en heeft nooit gegolden. Je kunt dat gewoon inbrengen als het bestuur je erop aanspreekt.

Is de regel op zichzelf toegestaan maar is het besluit rammelend genomen, dan vraag je vernietiging aan de kantonrechter. Artikel 5:130 van het Burgerlijk Wetboek geeft je daarvoor één maand, gerekend vanaf de dag waarop je van het besluit kennis hebt genomen of had kunnen nemen. Die termijn is hard, en na afloop staat het besluit ook tegenover jou vast.

Klopt de regel maar knelt hij in jouw situatie, dan vraag je ontheffing aan de vergadering. Het model uit 2006 en dat uit 2017 verklaren daarop dezelfde zware meerderheid van toepassing als op een wijziging, in artikel 59 lid 5 en artikel 64.5. Een ontheffing is dus geen gunst van het bestuur maar een besluit van de vergadering, en je vraagt hem tijdig aan zodat hij op de agenda kan.

Er is nog een vierde weg die vaak sneller werkt: het punt op de agenda zetten en een wijziging voorstellen. Wie een concreet tekstvoorstel meestuurt met de oproeping haalt vaker een meerderheid dan wie op de vergadering improviseert, omdat de andere eigenaars dan precies weten waar ze over stemmen.

Het reglement bij verhuur, verkoop en nieuwe bewoners

Huurders zijn aan het huishoudelijk reglement gebonden via een verklaring. Artikel 35 van het model uit 2006 verplicht de eigenaar ervoor te zorgen dat de gebruiker vóór ingebruikname een gedagtekende verklaring tekent dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement naleeft, in tweevoud, waarvan één exemplaar naar het bestuur gaat. Staat die verplichting letterlijk in het huurcontract en levert de eigenaar een kopie in, dan geldt dat als voldaan.

Weigert een zittende gebruiker zich aan een nieuwe regel te houden, dan is er de route van artikel 5:128 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Iedere eigenaar kan de gebruiker vragen te verklaren of hij bereid is de regel na te leven, en bij weigering of stilzwijgen kan de kantonrechter bepalen dat de regel toch voor hem gaat gelden.

De eigenaar blijft ondertussen zelf aansprakelijk voor wat zijn huurder doet. Dat staat in artikel 35 lid 6 van het model uit 2006, en het betekent dat een boete voor overlast bij jou terechtkomt, ook als jij zelf drie straten verderop woont.

Bij verkoop verhuist de gebondenheid mee. De modellen uit 1973, 1983 en 1992 verplichten de koper die zelf gaat wonen een verklaring te tekenen; de modellen uit 2006, 2017 en 2021 leggen de vereniging op het huishoudelijk reglement in de openbare registers of het Handelsregister te publiceren, zodat een koper het kan vinden. Vraag als koper altijd om het huishoudelijke reglement naast de akte, want de huisregels bepalen mede wat je met je nieuwe appartement kunt. Bij alles wat er verder bij een VvE komt kijken hoort dit tot de eerste stukken die je opvraagt.

Zo stel je een huishoudelijk reglement vast of wijzig je het

Reken vanaf het eerste voorstel op twee tot vier maanden, omdat de vergadering het agendapunt moet halen.

1. Zoek op welk modelreglement voor jouw gebouw geldt

   Pak de splitsingsakte erbij en lees welk model erin wordt aangewezen, met de afwijkingen die de notaris eronder heeft gezet. Dat bepaalt of je over privégedeelten mag schrijven en welke meerderheid je nodig hebt. Hoe je de akte opvraagt, staat bij de splitsingsakte en het Kadaster.

2. Verzamel de punten die echt spelen

   Vraag de eigenaars een paar weken voor de vergadering wat er misgaat en welke afspraak zou helpen. Een reglement met vijftien regels die iedereen herkent werkt beter dan veertig regels die uit een sjabloon komen.

3. Schrijf de tekst en toets hem aan de akte

   Zet per onderwerp één regel op papier, met een tijdstip, een norm of een bedrag erin. Streep vervolgens alles weg wat al in het reglement uit de akte staat of daarmee botst, want dat wordt toch voor niet geschreven gehouden. Twijfel je bij een onderwerp, leg het dan naast de tekst van jouw modelreglement.

4. Stuur het voorstel mee met de oproeping

   De oproeping vermeldt het agendapunt en bevat de volledige voorgestelde tekst, zodat eigenaars die niet kunnen komen een volmacht kunnen geven. Kijk in je reglement wat de oproepingstermijn is, meestal vijftien dagen.

5. Laat de vergadering stemmen en tel goed

   Controleer eerst of de aanwezigheidseis wordt gehaald en tel daarna de uitgebrachte stemmen; blanco stemmen en onthoudingen tellen niet mee als uitgebrachte stem. Noteer de uitslag met aantallen in de notulen, niet alleen het woord aangenomen.

6. Roep zo nodig een tweede vergadering bij

   Haalde je de aanwezigheidseis niet, dan schrijft het bestuur een tweede vergadering uit, niet eerder dan twee en niet later dan zes weken na de eerste, met in de oproeping de mededeling dat het om die tweede vergadering gaat. Daar telt de opkomst niet meer, de vereiste meerderheid van de uitgebrachte stemmen wel.

7. Publiceer en verspreid de vastgestelde tekst

   Onder de modellen van 2006, 2017 en 2021 moet het bestuur het reglement en elke wijziging publiceren in de openbare registers of het Handelsregister. Stuur daarnaast alle eigenaars en bekende huurders de nieuwe tekst, met de datum van vaststelling erin.

Loop dit na voordat je het reglement in stemming brengt

• Je weet welk modelreglement in je splitsingsakte wordt aangewezen
• Geen enkele regel gaat over iets wat de akte al regelt of verbiedt
• Regels over privégedeelten zijn alleen opgenomen als je reglement die ruimte geeft
• Elke regel bevat een tijdstip, een norm, een bedrag of een andere controleerbare maat
• De boetebedragen zijn genoemd, of je weet dat je model ze standaard invult
• De volledige voorgestelde tekst is met de oproeping meegestuurd
• Je weet welke meerderheid en welke aanwezigheid je nodig hebt en hebt de volmachten geteld
• Er is afgesproken wie het reglement publiceert en aan huurders verstrekt

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Regels over privégedeelten opnemen zonder grondslag

Onder het modelreglement 1973 mag het huishoudelijk reglement alleen over de gemeenschappelijke gedeelten gaan. Een vloerennorm of een huisdierenverbod is daar niets waard, en boetes die erop zijn gebaseerd moet de vereniging terugbetalen.

De boete opleggen zonder aangetekende waarschuwing

Alle modelreglementen eisen eerst een schriftelijke waarschuwing per aangetekende brief en daarna een maand geduld. Een boete die zonder die twee stappen wordt opgelegd, sneuvelt bij de kantonrechter en de vereniging draait op voor de proceskosten.

Nooit boetebedragen vaststellen

Onder de modellen tot en met 2006 moet de vergadering de bedragen zelf bepalen. Gebeurt dat niet, dan staat het bestuur bij overlast met lege handen en blijft er alleen een gang naar de rechter over, die al snel een paar duizend euro kost.

Een voorbeeldreglement overnemen zonder het naast de akte te leggen

Voorbeelden zijn geschreven bij een bepaald modelreglement. Regels die daar keurig passen, kunnen in jouw gebouw buiten de bevoegdheid van de vergadering vallen en worden dan voor niet geschreven gehouden, terwijl iedereen denkt dat ze gelden.

De aanwezigheidseis vergeten en toch stemmen

Wordt tweederde van alle stemmen niet gehaald, dan is het besluit niet geldig genomen. Zo'n wijziging houdt jaren stand tot iemand hem aanvecht, en dan blijkt achteraf dat alle handhaving daarop gebaseerd was.

De maand voor vernietiging laten verlopen

Wie het oneens is met een besluit heeft één maand vanaf het moment dat hij ervan kennis had kunnen nemen. Daarna staat het besluit vast, ook als het inhoudelijk rammelt, en resteert alleen nog een voorstel tot wijziging in een volgende vergadering.

Huurders niets laten tekenen

Zonder de gebruikersverklaring of een verwijzing in het huurcontract is een huurder lastig aan te spreken op de huisregels. De eigenaar blijft ondertussen wel aansprakelijk voor de overlast, dus de rekening komt hoe dan ook bij hem terecht.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor het opstellen van een gewoon huishoudelijk reglement heb je zelden een jurist nodig. Een bestuur dat de splitsingsakte en het bijbehorende model erbij pakt, komt met de opsomming uit artikel 59 van het model uit 2006 of artikel 64 van dat uit 2017 een heel eind, zeker bij een vereniging die de basis van haar reglementen op orde heeft.

Laat een VvE-jurist meekijken zodra er geld of een verbod aan een regel hangt. Een boetebepaling, een vloerennorm met een meetverplichting of een regel die het gebruik van privégedeelten beperkt: dat zijn de bepalingen die bij de kantonrechter sneuvelen als de grondslag in de akte ontbreekt. Een toets van een conceptreglement kost in de praktijk enkele honderden euro's, wat een vereniging in één procedure terugverdient.

Naar de notaris ga je pas als blijkt dat je regel niet in de huisregels past. Een wijziging van de splitsingsakte kost in 2026 meestal rond de 3.000 euro en vraagt viervijfde van alle stemmen, dus die stap zet je alleen als het onderwerp het waard is. Loopt een geschil met een eigenaar of huurder vast, dan is de kantonrechter de aangewezen weg; die procedure kun je bij een eenvoudige zaak zonder advocaat voeren, al laten verenigingen zich er meestal wel bij begeleiden.