Een huis erven: verdeling, keuzes en de praktijk
Wie een huis erft, wordt eigenaar op de dag van het overlijden, maar krijgt er ook een aanslag, een verdeling en soms een hypotheek bij. Voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde min de openstaande hypotheek; een kind heeft in 2026 een vrijstelling van 26.230 euro en betaalt daarboven 10 procent tot 158.669 euro en 20 procent over het meerdere. Voor de onderlinge verdeling geldt juist de marktwaarde, en dat verschil bepaalt hoeveel een uitkoop van de andere erfgenamen kost. Bij een overlijden vanaf 1 januari 2026 heb je twintig maanden voor de aangifte.
- € 26.230 2026 vrijstelling erfbelasting voor een kind of kleinkind
- € 828.035 2026 vrijstelling erfbelasting voor een partner
- 10 tot 20% 2026 erfbelastingtarief voor partner en kinderen
- 20 maanden vanaf 2026 termijn voor de aangifte erfbelasting
- 0% 2026 overdrachtsbelasting bij verdeling van een nalatenschap
Gecontroleerd op augustus 2026
Alle gidsen over huis erven
Huis erven van ouders
Erf je een huis van je ouders, dan tel je de WOZ-waarde min de hypotheekschuld op bij de rest van…
Verdeling erfenis na overlijden langstlevende
Bij het overlijden van de langstlevende worden de geldvorderingen die de kinderen bij het eerste overlijden kregen opeisbaar. Die vorderingen…
Erfenis na overlijden beide ouders
Zijn beide ouders overleden, dan komt de hele nalatenschap bij de kinderen terecht en vervalt de partnervrijstelling die de aanslag…
Wat er gebeurt als je een huis erft
Erven betekent dat je in de plaats treedt van iemand die is overleden: zijn bezittingen en zijn schulden gaan samen over op de erfgenamen. Zit er een woning in de nalatenschap, dan ben je daarvan mede-eigenaar vanaf de dag van het overlijden, ook als je pas maanden later een sleutel in handen krijgt. Wie zich afvraagt wat er nu moet gebeuren, heeft de eerste weken vooral met papier te maken en nog niet met stenen.
De volgorde ligt grotendeels vast: eerst wordt duidelijk wie de erfgenamen zijn, dan kies je of je de erfenis aanvaardt, daarna komt de waardering en de aangifte, en pas als laatste de verdeling van het huis. Die stappen komen uit het erfrecht en de fiscale regels rond schenken en erven, en ze hangen aan elkaar: wat je aan het begin kiest, bepaalt wat er aan het eind nog kan.
Een geërfde woning is bijna altijd het grootste onderdeel van een nalatenschap en tegelijk het lastigste. De belasting moet contant worden betaald terwijl het vermogen in stenen zit, en over de vraag wie erin blijft of wanneer er verkocht wordt, moeten erfgenamen het samen eens worden. De laatste stap kan jaren op zich laten wachten, bijvoorbeeld wanneer een langstlevende ouder in het huis blijft wonen; hoe het dan loopt staat bij de verdeling van de erfenis na het overlijden van de langstlevende.
| Wat er gebeurt | Wie regelt het | Termijn |
|---|---|---|
| Vaststellen wie de erfgenamen zijn, meestal met een verklaring van erfrecht | Notaris | Enkele weken, zodra de gegevens compleet zijn |
| Kiezen: zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen | Elke erfgenaam apart | Zolang je nog geen daad van aanvaarding hebt verricht |
| De woning waarderen: WOZ voor de belasting, taxatie voor de verdeling | Erfgenamen samen | Voor de aangifte |
| Aangifte erfbelasting indienen | Erfgenamen of de executeur | 20 maanden bij overlijden vanaf 1 januari 2026, 8 maanden daarvoor |
| De aanslag betalen | Elke erfgenaam apart | Meestal 6 weken na de dagtekening |
| De woning verdelen, overnemen of verkopen | Erfgenamen en notaris | Geen wettelijke termijn |
Aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen
Voordat je iets met het huis doet, kies je wat je met de erfenis als geheel doet. Zuiver aanvaarden betekent dat je alles overneemt, ook de schulden, en dat je die met je eigen vermogen moet betalen als de nalatenschap tekortschiet. Beneficiair aanvaarden beschermt je daartegen: je erft dan hooguit tot het bedrag dat de nalatenschap waard is.
Beneficiair aanvaarden en verwerpen regel je met een verklaring bij de rechtbank in het arrondissement waar de overledene woonde. De rechtbank rekent daarvoor griffierecht, een bedrag dat jaarlijks wordt vastgesteld en op rechtspraak.nl staat. Beneficiair aanvaarden brengt wel werk mee: de nalatenschap moet dan volgens de wet worden afgewikkeld en vaak vereffend, wat de verkoop van een woning trager en formeler maakt.
De valkuil zit in het begrip daad van aanvaarding. Spullen meenemen, het huis leeghalen of rekeningen betalen uit de nalatenschap kan al betekenen dat je zuiver hebt aanvaard, en dan is de keuze verkeken. Zolang je de administratie niet kent, laat je de inboedel dus staan.
Verwerpen betekent dat je niets krijgt en ook niets hoeft te betalen. Je erfdeel gaat dan naar je eigen kinderen via plaatsvervulling, dus als je verwerpt vanwege schulden, moeten zij dat ook doen. Erft een minderjarig kind, dan mag een ouder namens dat kind alleen beneficiair aanvaarden; verwerpen kan uitsluitend met toestemming van de kantonrechter.
| Keuze | Wat het betekent voor schulden | Hoe je het regelt | Wanneer passend |
|---|---|---|---|
| Zuiver aanvaarden | Je staat met je eigen vermogen in voor de schulden | Vormvrij, gebeurt ook stilzwijgend | De administratie is compleet en er is duidelijk meer bezit dan schuld |
| Beneficiair aanvaarden | Je erft nooit meer schuld dan er bezit is | Verklaring bij de rechtbank, tegen griffierecht | Onbekende administratie, oude leningen of borgstellingen |
| Verwerpen | Je krijgt niets en betaalt niets | Verklaring bij de rechtbank, tegen griffierecht | De schulden overtreffen het bezit duidelijk |
Wie erft het huis: met testament en zonder
Zonder testament wijst de wet de erfgenamen aan. Was de overledene getrouwd of geregistreerd partner en zijn er kinderen, dan geldt de wettelijke verdeling: de langstlevende krijgt alle bezittingen en schulden, dus ook het huis, en de kinderen krijgen een vordering in geld die pas opeisbaar is bij het tweede overlijden. Zijn er geen partner en geen kinderen, dan komen achtereenvolgens ouders, broers en zussen, grootouders en overgrootouders in beeld.
Een testament kan die volgorde omgooien. Wie een huis wil nalaten aan één kind, een legaat aan een kleinkind wil geven of een tweetrapsmaking wil, legt dat bij de notaris vast. Kinderen kun je niet helemaal onterven: zij houden recht op hun legitieme portie, de helft van hun wettelijke erfdeel, en dat recht bestaat alleen in geld en niet in stenen.
Twee groepen komen vaak bedrogen uit. Een kleinkind erft zonder testament niets zolang zijn eigen ouder nog leeft; alleen als die ouder eerder is overleden of verwerpt, schuift het kleinkind door via plaatsvervulling. En wie samenwoont met een samenlevingscontract is daarmee nog geen erfgenaam: het contract regelt de gezamenlijke spullen en soms de woning, maar erfgenaam word je pas via een testament.
Ben je enig kind, dan krijg je het hele huis en hoef je met niemand te verdelen, al blijft de aanslag onverkort staan. Erft een minderjarig kind een woning, dan beheert de ouder of de benoemde bewindvoerder het aandeel tot het achttiende jaar, en voor verkoop of bezwaring is toestemming van de kantonrechter nodig. Overlijden beide ouders kort na elkaar, dan telt de volgorde van overlijden voor wat de kinderen krijgen; die situatie staat uitgewerkt bij de erfenis na het overlijden van beide ouders.
| Situatie zonder testament | Wie erft | Wat er met het huis gebeurt |
|---|---|---|
| Gehuwd of geregistreerd partner met kinderen | Langstlevende en kinderen, ieder een gelijk deel | De langstlevende krijgt het huis, de kinderen een niet-opeisbare vordering |
| Gehuwd of geregistreerd partner zonder kinderen | De langstlevende erft alles | Het huis gaat volledig naar de partner |
| Samenwonend met samenlevingscontract, geen testament | De partner erft niets | Het huis gaat naar de ouders, broers of zussen van de overledene |
| Alleenstaand met kinderen | De kinderen, ieder een gelijk deel | Gezamenlijk eigendom tot de erfgenamen verdelen |
| Alleenstaand, enig kind | Het kind erft alles | Het hele huis komt op één naam |
| Kind is al overleden | De kleinkinderen via plaatsvervulling | Zij nemen samen het erfdeel van hun ouder over |
De waarde van de erfenis bepalen
Een geërfd huis heeft in de praktijk twee waardes, en het verschil tussen die twee kost of bespaart erfgenamen geregeld tienduizenden euro's. Voor de erfbelasting schrijft de wet de WOZ-waarde voor, niet de verkoopprijs. Voor de onderlinge verdeling telt juist de marktwaarde, want een erfgenaam die wordt uitgekocht wil zijn deel van wat het huis werkelijk opbrengt.
Bij de WOZ-waarde mag je kiezen tussen de beschikking van het jaar van overlijden en die van het jaar daarna. De laagste van de twee kiezen verlaagt de aanslag rechtstreeks, dus bij stijgende prijzen pak je het overlijdensjaar en bij dalende prijzen het jaar erna. Klopt de beschikking niet, dan kunnen erfgenamen bezwaar maken; hoe die waarde tot stand komt staat bij de WOZ-waarde van een huis.
De marktwaarde haal je uit een taxatie of uit een verkoopadvies van een makelaar. Een gevalideerde taxatie kost in 2026 ongeveer 500 euro en is toch nodig zodra iemand het huis met een hypotheek overneemt. Wil je eerst een indruk voordat je een taxateur belt, dan geeft de gids over wat je huis waard is de gebruikelijke bandbreedtes.
De rest van de nalatenschap telt gewoon mee. Bezittingen zoals bankrekeningen, beleggingen en de inboedel gaan erbij op, en de openstaande hypotheek, de laatste rekeningen en de uitvaartkosten gaan eraf voor zover een verzekering die niet dekt. Wat overblijft is het bedrag dat over de erfgenamen wordt verdeeld.
| Waarvoor | Welke waarde geldt | Waar je die vandaan haalt |
|---|---|---|
| Aangifte erfbelasting | WOZ-waarde van het overlijdensjaar of het jaar erna | WOZ-beschikking van de gemeente of het WOZ-waardeloket |
| Onderlinge verdeling en uitkoop | Marktwaarde op het moment van verdelen | Taxatie of verkoopadvies van een makelaar |
| Financiering van de overname | Getaxeerde marktwaarde | Gevalideerd taxatierapport, ongeveer 500 euro in 2026 |
| Verhuurde woning in box 3 | WOZ-waarde met de leegwaarderatio | WOZ-beschikking en de jaarhuur |
Hoeveel belasting je over een geërfd huis betaalt
Erfbelasting betaal je over wat jij persoonlijk krijgt, na aftrek van de vrijstelling die bij jouw relatie tot de overledene hoort. Een kind heeft in 2026 een vrijstelling van 26.230 euro, een partner 828.035 euro en ieder ander 2.769 euro. Boven de vrijstelling betalen partner en kinderen 10 procent over de eerste 158.669 euro en 20 procent daarboven, kleinkinderen 18 en 36 procent en alle overige erfgenamen 30 en 40 procent.
Het huis komt in die som binnen als WOZ-waarde min de openstaande hypotheek. Erf je met twee kinderen een woning met een WOZ-waarde van 400.000 euro en een hypotheek van 100.000 euro, dan is de nalatenschap 300.000 euro en het erfdeel per kind 150.000 euro. Na de vrijstelling blijft 123.770 euro belast, wat neerkomt op 12.377 euro per kind. Reken jouw eigen bedrag door met de rekenhulp voor de erfbelasting.
Over een woning die je krachtens erfrecht verkrijgt betaal je geen overdrachtsbelasting, en dat geldt ook wanneer je later de erfdelen van je mede-erfgenamen overneemt: de verdeling van een nalatenschap is geen belaste verkrijging. Koop je het huis van de erfgenamen terwijl je zelf geen erfgenaam bent, dan gelden de gewone tarieven van 2 procent voor een eigen woning en 8 procent voor een woning die je niet zelf gaat bewonen (2026).
De aanslag komt op naam van elke erfgenaam apart en moet meestal binnen zes weken na de dagtekening betaald zijn. Lukt dat niet omdat het geld in het huis vastzit, vraag dan uitstel of een betalingsregeling aan vóór die datum. Over de uitstelperiode rekent de ontvanger invorderingsrente, in 2026 4,3 procent per jaar, en wie de aangifte te laat indient krijgt ook belastingrente van 5 procent per jaar (2026). Wat kinderen precies betalen als zij het ouderlijk huis krijgen, staat bij het erven van een huis van je ouders.
| Erfgenaam | Vrijstelling 2026 | Tarief tot € 158.669 | Tarief daarboven |
|---|---|---|---|
| Partner of geregistreerd partner | € 828.035 | 10% | 20% |
| Kind | € 26.230 | 10% | 20% |
| Kleinkind | € 26.230 | 18% | 36% |
| Ouder | € 62.110 samen | 30% | 40% |
| Broer, zus, neef, nicht of vriend | € 2.769 | 30% | 40% |
Een huis met hypotheek erven, en een huis zonder hypotheek
Een huis met hypotheek erven betekent dat de lening meegaat naar de nalatenschap. Was er een overlijdensrisicoverzekering aan de hypotheek gekoppeld, dan lost die de schuld geheel of deels af, waardoor de nalatenschap juist groter wordt: de schuld verdwijnt terwijl de woning blijft. Zonder zo'n verzekering lopen de maandlasten door en moet iemand ze uit de nalatenschap blijven betalen.
De lopende hypotheek gaat niet vanzelf op naam van de erfgenaam die het huis overneemt. De geldverstrekker toetst die persoon opnieuw op inkomen, en de rente en de voorwaarden kunnen daarbij veranderen. Kom je er niet doorheen met je eigen inkomen, dan blijft alleen verkopen over, hoe graag je het huis ook had gehouden.
Voor de inkomstenbelasting hangt alles aan de vraag of je er zelf gaat wonen. Wordt de geërfde woning je hoofdverblijf, dan valt zij in box 1 en is de rente aftrekbaar over de schuld die je aangaat om de erfdelen van de anderen over te nemen, mits je die lening annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar. Ga je er niet wonen, dan gaat het huis per 1 januari naar box 3, waar de WOZ-waarde als bezitting meetelt en de hypotheek als schuld, zonder renteaftrek en boven het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon (2026).
Een huis erven zonder hypotheek klinkt gunstiger en is dat vaak ook, maar de aanslag valt dan hoger uit omdat er niets van de waarde af gaat. Bij een onbezwaarde woning van 350.000 euro erft een enig kind ruim 320.000 euro belast vermogen zonder dat er een cent contant binnenkomt. Wie de woning wil houden, financiert de belasting soms met een nieuwe hypotheek op het huis; hoeveel ruimte daarvoor is, hangt af van de overwaarde van het huis en van je eigen inkomen.
De erfenis verdelen: samen houden, verkopen of uitkopen
Zolang de nalatenschap niet is verdeeld, zijn alle erfgenamen samen eigenaar van het huis en moet iedere beslissing gezamenlijk worden genomen: verkopen, verhuren, verbouwen en zelfs de keuze van de makelaar. Dat gaat goed zolang de verhoudingen goed zijn. Loopt het vast, dan kan elke erfgenaam verdeling vorderen bij de rechter, want niemand hoeft in een onverdeelde boedel te blijven.
Een erfenis met een huis verdelen kan op vier manieren. Jullie verkopen samen en delen de opbrengst, één erfgenaam neemt de woning over en koopt de anderen uit, jullie houden het huis samen aan als beleggingspand, of de woning blijft onverdeeld omdat er iemand in woont. De eerste route is de eenvoudigste en levert het minste gedoe op; de tweede is de meest gevraagde en de duurste om te regelen.
Bij het uitkopen van mede-erfgenamen bepaal je eerst de marktwaarde, trek je de hypotheek eraf en verdeel je de overwaarde naar rato van ieders erfdeel. De erfgenaam die blijft, betaalt de anderen hun aandeel en financiert dat meestal met een nieuwe hypotheek. Bij de notaris komt een akte van verdeling die de woning op één naam zet; reken op een tarief in de orde van de gebruikelijke leveringsakte, in 2026 gemiddeld ongeveer 700 euro, plus 103,50 euro inschrijving bij het Kadaster en nog eens ongeveer 600 euro voor de hypotheekakte.
Blijft de langstlevende ouder in de woning wonen, dan gebeurt er feitelijk niets aan de eigendomssituatie en houden de kinderen hun vordering tegoed. Hoe die vordering na het tweede overlijden wordt afgerekend en waarom de rente die het testament noemt daarbij zoveel uitmaakt, staat bij de verdeling van de erfenis na het overlijden van de langstlevende.
| Route | Wat het oplevert | Waar je op let |
|---|---|---|
| Samen verkopen en de opbrengst delen | Iedereen krijgt zijn deel in geld, de zaak is af | Verkoopkosten en de periode waarin de lasten doorlopen |
| Eén erfgenaam koopt de anderen uit | Het huis blijft in de familie | Financiering op eigen inkomen, taxatie en een akte van verdeling bij de notaris |
| Samen aanhouden en verhuren | Huurinkomsten en mogelijke waardestijging | Gezamenlijke besluiten, box 3 en de verzekering die op verhuur moet zijn aangepast |
| Onverdeeld laten omdat er iemand woont | Rust op korte termijn | Afspraken over lasten en onderhoud, en het risico van ruzie bij een latere verkoop |
Het geërfde huis verhuren, opknappen of verkopen
Een huis erven en verhuren mag, en het is aantrekkelijk zolang de woning geen hypotheek meer heeft. De woning valt dan in box 3 en wordt daar gewaardeerd op de WOZ-waarde, verlaagd met de leegwaarderatio wanneer er sprake is van verhuur met huurbescherming; dat percentage hangt af van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde. De huur zelf is geen inkomen voor de belasting, maar tegenover het rendement staan onderhoud, verzekering en gemeentelijke heffingen.
Twee praktische zaken worden vaak vergeten. Een opstalverzekering die op eigen bewoning is afgesloten dekt leegstand en verhuur niet zonder melding, en verzekeraars hanteren voor een leegstaande woning eigen voorwaarden. Rust er nog een hypotheek op het huis, dan staat in de voorwaarden vrijwel altijd dat verhuur schriftelijke toestemming van de geldverstrekker vereist.
Ga je opknappen voordat je verkoopt, houd het dan bij werk dat je terugverdient. Schilderwerk, een opgeruimde tuin en een gedateerde badkamer die netjes is gemaakt, doen meer voor de prijs dan een complete verbouwing waarvan de kosten zelden volledig terugkomen; welk werk wat kost, staat in de gids over een huis verbouwen.
Bij de verkoop speelt nog iets waar erfgenamen zich op verkijken. Als verkoper heb je een mededelingsplicht over gebreken die je kent, terwijl je in het ouderlijk huis vaak zelf nooit hebt gewoond en dus weinig weet. Notarissen nemen daarom een niet-bewoningsclausule op, die de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken beperkt tot wat jij werkelijk wist. Verzwijg je een bekend lek of een verzakking, dan helpt die clausule je niet.
Je kind helpen met een huis in plaats van het na te laten
Veel ouders willen niet wachten tot hun kind erft, maar helpen op het moment dat het geld nodig is: bij de aankoop van een eerste woning. Dat kan op vier manieren, en ze verschillen sterk in belasting, risico en papierwerk. Schenken, geld uitlenen, samen kopen of borg staan leveren alle vier een andere positie op voor de ouder en een ander effect op de maximale hypotheek van het kind.
Schenken is het eenvoudigst. Aan een kind mag je in 2026 jaarlijks 6.908 euro belastingvrij schenken, en voor een kind tussen de 18 en 40 jaar bestaat daarnaast een eenmalig verhoogde vrijstelling van 33.129 euro die vrij besteedbaar is. Boven de vrijstelling betaalt het kind 10 procent tot 158.669 euro; wat een grotere schenking kost, reken je door met de rekenhulp voor de schenkbelasting. Leg de gift vast in een schenkovereenkomst voor de eigen woning, want geldverstrekkers vragen om een schenkingsverklaring waarin staat dat het bedrag niet hoeft te worden terugbetaald; zonder die verklaring telt het als schuld en daalt de maximale hypotheek in plaats van dat zij stijgt.
Een hypotheek verstrekken aan je kind, ook wel familiehypotheek, werkt anders. Je leent het bedrag uit tegen een zakelijke rente en legt in een leningsovereenkomst vast wat de rente, de looptijd en het aflosschema zijn. Het kind mag de rente aftrekken zolang de lening in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair wordt afgelost en de lening in de aangifte wordt opgegeven. Veel ouders schenken de jaarlast daarna binnen de jaarlijkse vrijstelling terug, waardoor het geld in de familie blijft.
Ouders die zelf een huis kopen voor hun kind en het aan hem verhuren, kiezen een andere weg: de woning staat dan op hun naam, valt bij hen in box 3 en kent geen renteaftrek. Mede-eigendom werkt soepeler zolang vooraf op papier staat wie welk deel betaalt en hoe je uit elkaar gaat.
Hoeveel je belastingvrij mag uitlenen kent geen wettelijk plafond: een lening is geen schenking, zolang de afspraak echt wordt nagekomen. Wordt de afgesproken rente nooit betaald of is de rente onzakelijk laag, dan ziet de Belastingdienst het verschil alsnog als schenking. Voor ouders met een eigen bv geldt bovendien dat leningen aan kinderen uit de vennootschap boven een wettelijke drempel als dividend worden belast, waarbij een eigenwoningschuld buiten die regeling blijft als er een hypotheekrecht is gevestigd. Wat een starter zelf al kan lenen, staat bij het kopen van een eerste huis, inclusief de startersvrijstelling van 0 procent overdrachtsbelasting tot 555.000 euro (2026) voor kopers tussen 18 en 35 jaar.
| Manier om te helpen | Belasting | Effect op de hypotheek van het kind | Risico voor de ouder |
|---|---|---|---|
| Schenken | Vrij tot € 6.908 per jaar, of eenmalig € 33.129 (2026) | Telt volledig mee als eigen geld | Het geld is weg en komt niet terug |
| Geld lenen of een familiehypotheek | Geen schenkbelasting, mits zakelijke rente en nakoming | De maandlast telt mee in de toetsing | Terugbetaling hangt aan het inkomen van het kind |
| Samen kopen als mede-eigenaar | Het aandeel van de ouder valt in box 3 | Beide inkomens tellen mee | Bij scheiding of verkoop moet het aandeel worden afgewikkeld |
| Borg staan of meetekenen | Geen schenking | Vergroot de leenruimte bij sommige verstrekkers | Je bent aansprakelijk voor de hele schuld |
Een huis kopen uit een erfenis
Geld uit een erfenis inzetten voor je eigen aankoop mag zonder beperking en telt bij de geldverstrekker volledig mee als eigen geld. De bank vraagt wel om bewijs van herkomst, meestal de verklaring van erfrecht samen met het bankafschrift van de uitkering. Ligt de erfenis er al langer, houd dan rekening met de peildatum van box 3 op 1 januari: het bedrag telt tot de aankoop gewoon mee als vermogen boven het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon (2026).
Wil je juist het geërfde huis zelf gaan bewonen, dan koop je in feite de erfdelen van de andere erfgenamen. De lening die je daarvoor afsluit hoort tot je eigenwoningschuld, dus de rente is aftrekbaar zolang je annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar. Over dat deel betaal je geen overdrachtsbelasting, omdat de verdeling van een nalatenschap geen belaste verkrijging is.
Er is één situatie waarin het anders loopt: je koopt het huis van erfgenamen zonder zelf erfgenaam te zijn, bijvoorbeeld omdat je het ouderlijk huis van je partner overneemt. Dan is het een gewone koop met een leveringsakte en betaal je 2 procent overdrachtsbelasting als je er zelf gaat wonen, of 0 procent bij de startersvrijstelling (2026).
Geld lenen om een huis te kopen kan naast de bank ook binnen de familie, en die twee kunnen elkaar aanvullen. De familielening telt bij de meeste geldverstrekkers mee als last in de toetsing, waardoor de bancaire hypotheek lager uitvalt; het totaal aan financiering wordt er wel groter door. Wie zijn eigen woning verzilvert om te helpen, leest bij de overwaarde van een huis wat een opname kost, want de rente over een lening voor het huis van een ander is bij de ouders niet aftrekbaar.
Schenkbelasting
Kies de relatie en het bedrag en zie de vrijstelling van dit jaar, het tarief en wat er netto overblijft. Open de volledige schenkbelasting
Doorgerekend: zo pakt het uit
Twee kinderen erven het ouderlijk huis en één blijft erin wonen
Stel, de nalatenschap bestaat uit een woning met een WOZ-waarde van 400.000 euro (2026), een hypotheek van 100.000 euro en 60.000 euro spaargeld. Voor de erfbelasting is de nalatenschap dan 400.000 min 100.000 plus 60.000 = 360.000 euro, en het erfdeel per kind 180.000 euro. Na de vrijstelling van 26.230 euro (2026) blijft 153.770 euro belast, en omdat dat onder de schijfgrens van 158.669 euro blijft, geldt 10 procent: 15.377 euro erfbelasting per kind.
Voor de verdeling telt niet de WOZ-waarde maar de marktwaarde. De taxateur komt uit op 460.000 euro, dus na aftrek van de hypotheek is de woning 360.000 euro waard en is de hele nalatenschap 420.000 euro. Ieder kind heeft recht op 210.000 euro. Het kind dat blijft wonen, neemt het huis en de hypotheek over en houdt daarmee 360.000 euro aan waarde; het moet dus 150.000 euro bijbetalen. De ander krijgt het spaargeld van 60.000 euro plus die 150.000 euro en komt zo op zijn 210.000 euro uit.
De blijver financiert 250.000 euro: 100.000 euro om de bestaande hypotheek af te lossen en 150.000 euro voor de uitkoop, op een huis van 460.000 euro. Daar komen de kosten van de akte bij: ongeveer 700 euro voor de akte van verdeling, ongeveer 600 euro voor de hypotheekakte, twee keer 103,50 euro inschrijving bij het Kadaster en 500 euro voor de taxatie, samen ongeveer 2.007 euro (2026). Overdrachtsbelasting is er niet, want dit is een verdeling van een nalatenschap. Los daarvan betaalt de blijver zijn eigen aanslag van 15.377 euro, die dus uit ander geld of uit de financiering moet komen.
Enig kind erft een huis zonder hypotheek en gaat verhuren
Stel, je bent enig kind en erft een woning met een WOZ-waarde van 350.000 euro (2026) waarop geen hypotheek meer rust, plus 20.000 euro spaargeld. De nalatenschap is 370.000 euro en gaat in zijn geheel naar jou. Na de vrijstelling van 26.230 euro blijft 343.770 euro belast: 10 procent over de eerste 158.669 euro is 15.867 euro, en 20 procent over de resterende 185.101 euro is 37.020 euro. De aanslag komt daarmee op 52.887 euro.
Er is 20.000 euro contant, dus er ontbreekt bijna 33.000 euro. Je kunt uitstel van betaling vragen, maar over de uitstelperiode loopt invorderingsrente van 4,3 procent per jaar (2026), wat over het volle bedrag ongeveer 2.274 euro per jaar kost. De andere routes zijn verkopen, of een hypotheek op de woning nemen en de belasting daarmee betalen.
Kies je voor verhuren, reken dan met de netto opbrengst. Bij 1.400 euro huur per maand komt er 16.800 euro per jaar binnen, waar onderhoud, verzekering, gemeentelijke heffingen en het rendement dat de Belastingdienst in box 3 veronderstelt vanaf gaan. De woning wordt daar gewaardeerd op de WOZ-waarde verminderd met de leegwaarderatio; het forfaitaire percentage voor overige bezittingen wordt jaarlijks vastgesteld en staat op belastingdienst.nl. Wie de aanslag met huurinkomsten wil terugverdienen, kijkt dus tegen een periode van meerdere jaren aan.
Ouders lenen 60.000 euro aan hun kind voor de aankoop
Stel, je kind van 28 koopt een woning van 320.000 euro en kan bij de bank 260.000 euro lenen. Als starter tussen 18 en 35 jaar betaalt het onder de grens van 555.000 euro (2026) geen overdrachtsbelasting. De ontbrekende 60.000 euro lenen de ouders uit tegen 4 procent rente, annuïtair af te lossen in dertig jaar. De maandlast daarvan is 286 euro, dus 3.437 euro per jaar, waarvan in het eerste jaar ongeveer 2.380 euro rente is en de rest aflossing.
Omdat de lening annuïtair binnen dertig jaar wordt afgelost en in de aangifte wordt opgegeven, mag het kind die rente aftrekken. Tegen het maximale aftrektarief van 37,56 procent (2026) levert dat ongeveer 894 euro terug, waardoor de netto jaarlast op ruim 2.500 euro uitkomt. Schenken de ouders daarna de jaarlijkse vrijstelling van 6.908 euro (2026) terug, dan is de lening voor het kind per saldo kosteloos en verlaten de ouders toch elk jaar een stuk vermogen zonder schenkbelasting.
Aan de kant van de ouders staat de vordering van 60.000 euro in box 3. Hebben zij verder weinig vermogen, dan blijft die vordering binnen het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon (2026), dat voor fiscale partners samen dus dubbel telt. De ontvangen rente is geen belast inkomen; alleen de waarde van de vordering telt mee. Wat er tegenover staat: het bedrag zit voor dertig jaar vast en het risico dat het kind niet kan betalen ligt volledig bij de ouders.
Veelgemaakte fouten
Het huis leeghalen voordat je weet wat er in de administratie staat
Spullen meenemen of de inboedel laten ophalen geldt als een daad van aanvaarding. Je hebt dan zuiver aanvaard en staat met je eigen vermogen in voor onbekende schulden, oude leningen of een borgstelling. Beneficiair aanvaarden kan daarna niet meer.
De WOZ-waarde gebruiken bij de onderlinge verdeling
De WOZ-waarde is voorgeschreven voor de erfbelasting, niet voor de verdeling tussen erfgenamen. Wie op de WOZ-waarde uitkoopt terwijl de markt hoger ligt, benadeelt zichzelf soms met tienduizenden euro's; andersom voelt de blijver zich later tekortgedaan.
Denken dat de hypotheek van je ouders gewoon op jouw naam doorloopt
De geldverstrekker toetst de erfgenaam die het huis overneemt opnieuw op inkomen, met de rente en de voorwaarden van dat moment. Wie daar pas achter komt als de verdeling al is afgesproken, kan de uitkoop niet rondkrijgen en moet alsnog verkopen.
De aanslag laten liggen omdat het geld in het huis zit
De aanslag moet meestal binnen zes weken na de dagtekening betaald zijn, ook als het huis nog te koop staat. Uitstel aanvragen kan, maar alleen vooraf; daarna komen er invorderingsrente van 4,3 procent per jaar (2026) en aanmaningskosten bij.
Ervan uitgaan dat je samenwonende partner of je kleinkind automatisch erft
Zonder testament erft een samenwonende partner niets, ook niet met een samenlevingscontract, en erft een kleinkind alleen als zijn eigen ouder is weggevallen. Het huis gaat dan naar familieleden die je misschien nooit had bedoeld.
Een lening aan je kind alleen mondeling afspreken
Zonder vastgelegde rente, looptijd en aflossing is er fiscaal geen lening maar al snel een schenking, en vervalt de renteaftrek voor het kind. Bij een later overlijden ontstaat bovendien ruzie over de vraag wat er nog openstond en hoe dat met de erfdelen verrekend wordt.
Verhuur of leegstand niet melden bij de verzekeraar en de geldverstrekker
Een opstalverzekering die op eigen bewoning is afgesloten dekt een leegstaande of verhuurde woning niet zonder meer, en hypotheekvoorwaarden eisen vrijwel altijd toestemming voor verhuur. Bij schade blijkt de dekking dan te ontbreken, precies op het moment dat je haar nodig hebt.
Veelgestelde vragen
Ik erf een huis, wat nu?
Regel eerst met de notaris een verklaring van erfrecht, zodat duidelijk is wie de erfgenamen zijn en wie namens hen mag handelen. Kies daarna of je zuiver of beneficiair aanvaardt en laat de inboedel tot die tijd staan. Vraag vervolgens de WOZ-beschikking op voor de aangifte, laat het huis taxeren voor de verdeling en bespreek pas dan met de andere erfgenamen wie het huis overneemt of dat jullie verkopen.
Wat betekent erven precies?
Erven betekent dat de bezittingen en de schulden van een overledene van rechtswege overgaan op zijn erfgenamen. Je wordt eigenaar op de dag van het overlijden, dus ook van een geërfde woning, en vanaf dat moment lopen de lasten voor rekening van de nalatenschap. Wie erfgenaam is, volgt uit een testament of, als dat er niet is, uit de volgorde die de wet aanwijst.
Kun je een huis erven waar nog een hypotheek op zit?
Ja, de hypotheek gaat gewoon mee naar de nalatenschap en wordt als schuld van de waarde afgetrokken. Was er een overlijdensrisicoverzekering aan gekoppeld, dan lost die de schuld geheel of deels af en wordt de nalatenschap juist groter. De erfgenaam die de woning overneemt, moet de financiering wel op eigen naam regelen en wordt daarvoor opnieuw op inkomen getoetst.
Hoeveel belasting betaal je over een geërfd huis?
Je betaalt erfbelasting over de WOZ-waarde min de openstaande hypotheek, verdeeld naar jouw erfdeel en verminderd met je eigen vrijstelling. Een kind heeft in 2026 een vrijstelling van 26.230 euro en betaalt daarboven 10 procent tot 158.669 euro en 20 procent over het meerdere. Voor kleinkinderen gelden 18 en 36 procent, voor alle anderen 30 en 40 procent. Overdrachtsbelasting is er niet bij een verkrijging krachtens erfrecht.
Hoe bepaal je de waarde van een erfenis?
Tel alle bezittingen op de overlijdensdatum bij elkaar op en trek de schulden en de uitvaartkosten eraf voor zover een verzekering die niet dekt. Voor een woning gebruik je bij de aangifte de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of van het jaar daarna, waarbij je de laagste van de twee mag kiezen. Voor de verdeling onder de erfgenamen tel je de woning juist tegen de marktwaarde uit een taxatie.
Hoe verdeel je een huis uit een erfenis met broers en zussen?
Er zijn vier routes: samen verkopen en de opbrengst delen, één erfgenaam neemt het huis over en koopt de anderen uit, jullie houden het samen aan om te verhuren, of de woning blijft onverdeeld omdat er iemand woont. Zolang er niet verdeeld is, moet elke beslissing gezamenlijk worden genomen. Komen jullie er niet uit, dan kan iedere erfgenaam verdeling vorderen bij de rechter, want niemand hoeft in een onverdeelde boedel te blijven.
Hoe koop je mede-erfgenamen uit?
Bepaal eerst de marktwaarde met een taxatie, trek de openstaande hypotheek eraf en verdeel de overwaarde naar rato van ieders erfdeel. Het bedrag dat de blijver moet betalen, financiert hij meestal met een nieuwe hypotheek, waarvoor hij op zijn eigen inkomen wordt getoetst. De notaris maakt een akte van verdeling die de woning op één naam zet; over de overname van de erfdelen betaal je geen overdrachtsbelasting.
Wat als je het huis van je ouders erft en er zelf wilt gaan wonen?
Dan wordt de woning je eigen woning in box 1 zodra je er je hoofdverblijf van maakt. De lening die je aangaat om de erfdelen van je broers en zussen over te nemen, hoort tot je eigenwoningschuld, dus de rente is aftrekbaar zolang je annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar. Wat er verder speelt, staat bij het erven van een huis van je ouders.
Erft een kleinkind zonder testament?
Alleen via plaatsvervulling. Zolang de eigen ouder van het kleinkind nog leeft, erft dat kleinkind niets: de erfenis gaat naar de kinderen van de overledene. Is die ouder eerder overleden of verwerpt hij, dan nemen de kleinkinderen samen zijn erfdeel over. Wil je een kleinkind wel iets nalaten, dan regel je dat met een testament, bijvoorbeeld met een legaat binnen de vrijstelling van 26.230 euro (2026).
Is mijn partner met een samenlevingscontract mijn erfgenaam?
Nee. Een samenlevingscontract regelt de gezamenlijke spullen, de kosten en soms een verblijvingsbeding voor het huis, maar het maakt je partner geen erfgenaam. Daarvoor is een testament nodig. Voor de erfbelasting kan een samenwonende partner wel de hoge partnervrijstelling van 828.035 euro (2026) krijgen, mits er een notarieel samenlevingscontract met wederzijdse zorgplicht is en jullie op hetzelfde adres stonden ingeschreven.
Wat gebeurt er als een minderjarig kind een huis erft?
Het kind wordt gewoon eigenaar, maar mag zelf niets beslissen. De ouder met gezag of een in het testament benoemde bewindvoerder beheert het aandeel tot het kind achttien wordt. Namens een minderjarige mag alleen beneficiair worden aanvaard, en voor verkoop of het vestigen van een hypotheek op het aandeel is toestemming van de kantonrechter nodig.
Mag je een geërfd huis verhuren?
Dat mag, mits alle erfgenamen het eens zijn zolang de nalatenschap onverdeeld is. Rust er nog een hypotheek op, dan eisen de voorwaarden vrijwel altijd schriftelijke toestemming van de geldverstrekker, en de opstalverzekering moet worden aangepast. Fiscaal valt de woning per 1 januari in box 3, gewaardeerd op de WOZ-waarde verminderd met de leegwaarderatio wanneer de huurder huurbescherming heeft.
Wat verandert er aan de erfenis als beide ouders zijn overleden?
Bij het eerste overlijden krijgt de langstlevende meestal alles en houden de kinderen een vordering tegoed. Pas na het tweede overlijden komt het huis echt vrij en wordt er verdeeld, waarbij de vorderingen uit de eerste nalatenschap eerst van het geheel af gaan. Hoe dat rekenwerk uitpakt, staat bij de erfenis na het overlijden van beide ouders.
Hoe kun je je kind helpen een huis te kopen?
De vier gangbare routes zijn schenken, geld lenen met een familiehypotheek, samen kopen als mede-eigenaar en borg staan. Schenken is het eenvoudigst en telt bij de bank volledig mee als eigen geld, mits je een schenkingsverklaring meestuurt. Wie zijn kind met de hypotheek zelf wil helpen, leent uit of tekent mee: lenen houdt het vermogen in de familie maar drukt de maximale hypotheek van het kind, en borg staan maakt jou aansprakelijk voor de hele schuld. Wat een starter zelf kan, staat bij het kopen van een eerste huis.
Kun je als ouder een hypotheek aan je kind verstrekken?
Ja, dat heet een familiehypotheek. Je leent het bedrag uit tegen een zakelijke rente en legt rente, looptijd en aflossing schriftelijk vast, het liefst met een hypotheekrecht bij de notaris. Het kind mag de rente aftrekken zolang de lening annuïtair of lineair in maximaal dertig jaar wordt afgelost en in de aangifte wordt opgegeven. Betaalt het kind de rente niet werkelijk, dan ziet de Belastingdienst het bedrag als schenking.
Hoeveel geld mag je belastingvrij uitlenen aan je kind?
Voor een lening bestaat geen maximum: uitlenen is geen schenken, dus er is geen bedrag waarboven schenkbelasting ontstaat. De voorwaarde is dat de afspraak zakelijk is en ook wordt nagekomen, met een marktconforme rente die daadwerkelijk wordt overgemaakt. Scheld je jaarlijks een stuk van de schuld kwijt, dan is dat wel een schenking en blijft die belastingvrij binnen de jaarlijkse vrijstelling van 6.908 euro (2026).
Kun je een hypotheek uit je eigen bv aan je kind verstrekken?
Dat kan, maar het luistert nauw. De bv moet een zakelijke rente rekenen en zekerheid bedingen, anders wordt het verschil als uitdeling gezien en belast. Voor leningen van de vennootschap aan de aandeelhouder en zijn kinderen geldt daarnaast een wettelijke drempel waarboven het meerdere als dividend wordt belast, waarbij een eigenwoningschuld met hypotheekrecht buiten die regeling blijft. Laat dit door een fiscalist opzetten.
Kun je een huis kopen met geld uit een erfenis?
Ja, en het telt bij de geldverstrekker volledig mee als eigen geld. Je moet de herkomst kunnen aantonen, meestal met de verklaring van erfrecht en het bankafschrift van de uitkering. Zolang het geld nog niet is uitgegeven, telt het op 1 januari mee in box 3 boven het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon (2026). Koop je het huis van de erfgenamen zonder zelf erfgenaam te zijn, dan betaal je wel gewoon overdrachtsbelasting.
Kun je een huis nalaten aan één kind?
Dat kan met een testament, bijvoorbeeld door de woning aan dat kind te legateren tegen een vastgestelde waarde. De andere kinderen houden recht op hun legitieme portie, de helft van hun wettelijke erfdeel, en dat recht bestaat in geld. Het kind dat het huis krijgt, moet hen dus meestal uitkopen, en dat vraagt om financiering die vooraf is doorgerekend.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Een eenvoudige nalatenschap met één woning en twee erfgenamen die het eens zijn, kun je met een notaris voor de verklaring van erfrecht en de akte van verdeling prima afhandelen; de aangifte erfbelasting doen veel erfgenamen zelf, met de rekenhulp voor de erfbelasting als voorbereiding. Wordt het ingewikkelder, dan verdient hulp zich snel terug. Bij een onduidelijke administratie, een mogelijke schuld of een beneficiaire aanvaarding is een notaris of een gespecialiseerde boedelafwikkelaar de aangewezen persoon, meestal tegen een uurtarief of een percentage van de nalatenschap. Bij vermogen boven een half miljoen, een onderneming in de erfenis, bezit in het buitenland of een tweetrapsmaking in het testament rekent een estate planner of fiscalist de varianten cijfermatig door. Loopt het spaak tussen erfgenamen over de verdeling van het huis, dan is een mediator of een advocaat erfrecht het juiste adres, niet de notaris die de akte maakte. Voor de financiering van een uitkoop of van een opname van overwaarde ga je naar een hypotheekadviseur, die in 2026 gemiddeld ongeveer 2.500 euro rekent voor een volledig advies met bemiddeling. Wie zijn kind bij leven wil helpen, laat de leningsovereenkomst en de schenking het beste tegelijk opstellen, zodat de renteaftrek en de vrijstellingen op elkaar aansluiten.