Maandlasten berekenen: annuïteit, lineair en aflossingsvrij

Zo berekent de rekenhulp je maandlasten

Je vult drie velden in: het hypotheekbedrag, de hypotheekrente in procenten en de looptijd in jaren. De hulp start op 350.000 euro, 4 procent en 30 jaar, zodat je meteen een herkenbaar voorbeeld voor je ziet. Vul je eigen bedragen in en de uitkomst verspringt direct. Net als de andere rekenhulpen voor wonen rekent hij volledig in je browser, zonder dat er een gegeven naar een server gaat.

Bovenaan staat het maandbedrag van een annuïteitenhypotheek: elke maand hetzelfde bedrag zolang de rente vaststaat. Daaronder zie je de eerste en de laatste maandlast van een lineaire hypotheek, de kale rentelast van een aflossingsvrije hypotheek, het totaal dat je over de hele looptijd betaalt bij annuïteiten en bij lineair, en hoeveel van dat annuïteitentotaal rente is.

Alles is bruto. De teruggave via de hypotheekrenteaftrek zit er niet in, en premies voor een overlijdensrisicoverzekering of opstalverzekering ook niet. Wie wil weten wat er netto van de rekening gaat, telt die posten er zelf bij en af; verderop staat een volledig doorgerekend voorbeeld.

De formule achter een annuïteitenberekening

Een annuïteit is één vast maandbedrag waarin rente en aflossing samen zitten. In het begin bestaat dat bedrag bijna helemaal uit rente, aan het einde bijna helemaal uit aflossing, maar de som blijft gelijk. De rekenhulp gebruikt daarvoor de annuïteitenfactor: (1 min (1 plus i) tot de macht min n) gedeeld door i, waarbij i de maandrente is (de jaarrente gedeeld door twaalf) en n het aantal maanden. Het hypotheekbedrag gedeeld door die factor is de maandannuïteit.

Bij 4 procent rente en 30 jaar is i gelijk aan 0,00333 en n gelijk aan 360. De factor komt dan uit op 209,5: elke euro maandlast draagt 209,50 euro hypotheek. Een lening van 350.000 euro gedeeld door 209,5 geeft 1.671 euro per maand. Dezelfde annuïteitenberekening werkt voor elk bedrag, dus je kunt hem ook op een gewone lening of een verbouwingskrediet loslaten.

Wil je snel een annuïteit berekenen zonder de hulp, gebruik dan de tabel hieronder. Die geeft de maandlast per 100.000 euro; maal het aantal tonnen van je hypotheek en je zit binnen een paar euro goed. Vul je gegevens in en bereken het: annuïteitenhypotheek, lineair en aflossingsvrij staan meteen naast elkaar.

Looptijd	Bij 3%	Bij 3,5%	Bij 4%	Bij 4,5%	Bij 5%
30 jaar	€ 422	€ 449	€ 477	€ 507	€ 537
25 jaar	€ 474	€ 501	€ 528	€ 556	€ 585
20 jaar	€ 555	€ 580	€ 606	€ 633	€ 660
15 jaar	€ 691	€ 715	€ 740	€ 765	€ 791
10 jaar	€ 966	€ 989	€ 1.012	€ 1.036	€ 1.061

Het annuïteitenschema: hoe rente en aflossing verschuiven

De maandlast blijft gelijk, maar de verdeling erbinnen schuift elke maand op. In de eerste maand van een hypotheek van 350.000 euro tegen 4 procent betaal je 1.166,67 euro rente en los je 504 euro af. Dat is de rente over de volle schuld gedeeld door twaalf. Omdat de schuld daarna iets lager is, gaat er de maand erna een paar euro minder naar rente en een paar euro meer naar aflossing.

Die verschuiving versnelt naarmate de looptijd vordert. Na tien jaar staat er nog 275.744 euro open en gaat er 749 euro van je maandlast naar aflossing; in de laatste maand is dat 1.665 euro en betaal je nog 5,55 euro rente. Precies dat verloop verklaart waarom je in de eerste jaren zo weinig van je schuld ziet slinken.

Voor je aangifte en voor je gevoel over de renteaftrek is de jaarrente het handigste getal. In het eerste jaar betaal je bij dit voorbeeld 13.888 euro rente, in het vijfde 12.820 euro en in het tiende 11.222 euro. Wie zelf een annuïteitenschema wil maken, herhaalt de twee regels uit de tabel hieronder in een spreadsheet: rente is restschuld maal maandrente, aflossing is de annuïteit min die rente.

Moment	Rente in die maand	Aflossing in die maand	Restschuld daarna
Maand 1	€ 1.167	€ 504	€ 349.496
Eind jaar 1	€ 1.148	€ 523	€ 343.836
Eind jaar 5	€ 1.057	€ 614	€ 316.566
Eind jaar 10	€ 922	€ 749	€ 275.744
Eind jaar 20	€ 554	€ 1.117	€ 165.040
Maand 360	€ 6	€ 1.665	€ 0

Annuïteit, lineair en aflossingsvrij naast elkaar

De drie vormen lenen hetzelfde bedrag tegen dezelfde rente en komen toch heel anders uit. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast stuk van de schuld af, hier 350.000 gedeeld door 360 is 972 euro, met daarbovenop de rente over wat er nog staat. De eerste maandlast is daardoor 2.139 euro en de laatste 975 euro. Je begint dus 468 euro per maand hoger dan bij annuïteiten en eindigt bijna 700 euro lager.

Aflossingsvrij betaal je alleen rente: 1.167 euro per maand, dertig jaar lang hetzelfde, en na afloop staat de volledige 350.000 euro er nog. Die vorm zit in de vergelijking omdat veel mensen een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek hebben; geldverstrekkers houden in hun acceptatiebeleid meestal maximaal 50 procent van de woningwaarde aan, een eigen norm en geen wettelijke grens. Op een nieuwe aflossingsvrije lening is de rente niet aftrekbaar, want de aftrek geldt alleen als je annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar.

Over de hele rit is lineair het goedkoopst, omdat je sneller aflost en dus over minder schuld rente betaalt; het verschil in betaalde rente is in dit voorbeeld ruim 40.000 euro. Je maximale hypotheek wordt er niet lager door, want de leennormen berekenen je maximum altijd op een annuïtaire last over dertig jaar, ook als je lineair aflost. De hogere beginlast moet je wel echt kunnen dragen, en wat je op inkomen kunt lenen zie je met de rekenhulp voor je maximale hypotheek.

Hypotheekvorm	Eerste maandlast	Laatste maandlast	Totaal betaald	Waarvan rente
Annuïteiten	€ 1.671	€ 1.671	€ 601.543	€ 251.543
Lineair	€ 2.139	€ 975	€ 560.583	€ 210.583
Aflossingsvrij	€ 1.167	€ 1.167	€ 420.000 aan rente	€ 420.000, schuld blijft staan

Van bruto maandlast naar wat je echt kwijt bent

De uitkomst is de bruto hypotheeklast. Netto ligt hij lager door de hypotheekrenteaftrek, en hoger door de vaste lasten die om het huis heen hangen. Reken beide kanten door voordat je beslist of een maandbedrag past.

De aftrek werkt zo: van de betaalde rente gaat het eigenwoningforfait af, en over wat overblijft krijg je je eigen tarief terug, in 2026 hoogstens 37,56 procent. Stel, je hebt die hypotheek van 350.000 euro tegen 4 procent en je woning heeft een WOZ-waarde van 400.000 euro. Het forfait is dan 0,35 procent (2026, voor WOZ-waardes van 75.000 tot 1.350.000 euro), oftewel 1.400 euro. Van de 13.888 euro rente in het eerste jaar blijft 12.488 euro aftrekpost over; maal 37,56 procent, het maximumtarief van 2026, is 4.690 euro per jaar, 391 euro per maand. De netto maandlast komt zo op ongeveer 1.280 euro. Hoe je die teruggave regelt, ook maandelijks vooruit, staat bij de werking van de hypotheekrenteaftrek.

Daar staan posten tegenover die de rekenhulp niet kent. Een overlijdensrisicoverzekering die aan de hypotheek hangt, de opstalverzekering, de gemeentelijke belastingen op je aanslag, een bijdrage aan de vereniging van eigenaren en bij erfpacht de canon. Bij elkaar loopt dat vaak op tot een paar honderd euro per maand. Reken ook de eenmalige posten bij de koop mee met de rekenhulp voor de kosten koper, want die betaal je uit eigen geld.

Waar de uitkomst het hardst op reageert

Van de drie invoervelden doet de rente het meest. Op 350.000 euro over 30 jaar kost 3,5 procent 1.572 euro per maand en 5 procent 1.879 euro: ruim 300 euro verschil op anderhalf procentpunt. Over de looptijd loopt dat op van 216.000 naar 326.000 euro rente. Dat is ook de reden dat je de uitkomst opnieuw moet maken zodra je een echte offerte hebt, want de dagkoers van de hypotheekrente verschilt per aanbieder en per rentevaste periode.

De looptijd werkt de andere kant op dan veel mensen denken. Korter lenen verlaagt je totale rente flink, maar verhoogt de maandlast: dezelfde 350.000 euro tegen 4 procent kost over 20 jaar 2.121 euro per maand in plaats van 1.671 euro, en je betaalt 159.000 euro rente in plaats van 252.000 euro. Dertig jaar is niet toevallig de standaard: dat is ook de maximale periode waarin je recht op renteaftrek houdt.

Het bedrag zelf schaalt recht evenredig. Twee ton tegen 4 procent over 30 jaar kost 955 euro per maand, drie ton 1.432 euro. Wil je zien wat een lager leenbedrag met je maandlast doet, verlaag dan het bedrag stap voor stap; de achtergrond bij die keuze staat in de gids over hypotheeklasten berekenen.

Rente	Annuïteit per maand	Totale rente in 30 jaar	Lineair, eerste maand
3,5%	€ 1.572	€ 215.796	€ 1.993
4%	€ 1.671	€ 251.543	€ 2.139
4,5%	€ 1.773	€ 288.423	€ 2.285
5%	€ 1.879	€ 326.395	€ 2.431

Extra aflossen en je maandlasten omlaag brengen

Extra aflossen kun je met deze hulp via een omweg doorrekenen: vul het bedrag in dat na de aflossing nog openstaat, en laat de looptijd staan op de jaren die je nog te gaan hebt. Los je in het begin 30.000 euro extra af op die 350.000 euro, dan zakt de maandlast van 1.671 naar 1.528 euro. Dat is 143 euro per maand, en over dertig jaar ruim 21.500 euro minder rente.

Er zijn twee manieren om die winst te pakken. Je laat de looptijd staan, waarna de geldverstrekker de maandlast verlaagt; dat is de route waarmee extra aflossen op de hypotheek je maandlasten omlaag brengt. Of je houdt de maandlast gelijk en verkort de looptijd, wat over de hele rit meer rente scheelt maar je maandruimte niet vergroot. Welke van de twee je krijgt, moet je bij je geldverstrekker aangeven; sommige kiezen standaard voor de eerste.

De meeste geldverstrekkers laten je per kalenderjaar minstens 10 procent van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen, sommige meer. Over het bedrag daarboven mag een vergoeding komen, maar die mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel van de geldverstrekker: het verschil tussen jouw contractrente en de rente die hij nu voor de resterende rentevaste periode krijgt. Bij een variabele rente is er geen rentevaste periode en dus geen vergoeding, en hoe dichter je bij het einde van je rentevaste periode zit, hoe kleiner het nadeel en de vergoeding uitvallen. Of aflossen in jouw geval verstandiger is dan sparen of beleggen, hangt af van je rente en je buffer; de afweging staat bij extra aflossen op je hypotheek.

Wanneer je van de uitkomst afwijkt

De grootste vereenvoudiging zit in de rente. De hulp rekent met één rentepercentage over de hele looptijd, terwijl je die in de praktijk voor vijf, tien of twintig jaar vastzet. Na afloop van de rentevaste periode krijg je een nieuw tarief over de restschuld, en dan verandert je maandlast. Reken daarom ook eens door wat er gebeurt als de rente twee procentpunt hoger uitkomt op je restschuld van dat moment.

Een tweede afwijking: veel hypotheken bestaan uit meerdere leningdelen met elk hun eigen bedrag, vorm en rentevaste periode. Reken die dan één voor één door en tel de maandbedragen op. Bestond je eigenwoningschuld op 31 december 2012 al, dan valt een aflossingsvrij deel onder het overgangsrecht en houdt het zijn renteaftrek voor de rest van de dertigjaarstermijn; de netto som klopt dan anders dan hier. Ook een spaar- of beleggingsdeel valt buiten deze berekening, omdat je daar premie inlegt in plaats van aflost.

Overweeg je te oversluiten, dan hoort de boeterente en de nieuwe akte in de vergelijking thuis, niet alleen het lagere maandbedrag. En zodra het om een echte aanvraag gaat, maakt een hypotheekadviseur de volledige som inclusief acceptatieregels; advies en bemiddeling kosten gemiddeld 2.500 euro (2026). Deze rekenhulp is de voorbereiding op dat gesprek, niet de vervanging ervan.

Veelgestelde vragen