Eigenwoningforfait: de bijtelling voor je eigen huis
Het eigenwoningforfait is een bedrag dat bij je inkomen wordt opgeteld omdat je in je eigen huis woont: voor de meeste woningen 0,35 procent van de WOZ-waarde in 2026. Heb je een hypotheek, dan valt de bijtelling weg tegen je renteaftrek en houd je een aftrekpost over. Heb je je huis afbetaald, dan blijft er een bedrag staan waarover je belasting betaalt, al haalt de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld daar in 2026 nog 71,867 procent vanaf.
- 0,35% 2026 forfait bij een WOZ-waarde van € 75.000 tot € 1.350.000
- € 1.575 2026 bijtelling bij een WOZ-waarde van € 450.000
- 71,867% 2026 aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld
- € 1.350.000 2026 grens waarboven het tarief van 2,35% begint
- 37,56% 2026 maximaal tarief waartegen een negatief saldo aftrekbaar is
Gecontroleerd op augustus 2026
Alle gidsen over eigenwoningforfait
Wet hillen
De wet Hillen is de bijnaam van de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld: heb je je huis afbetaald of…
Forfait
Een forfait is een vast bedrag of vast percentage dat de wet gebruikt in plaats van je werkelijke inkomsten of…
Huurwaardeforfait
Het huurwaardeforfait is de bijtelling bij je inkomen omdat je in je eigen huis woont. Sinds 2001 heet die post…
Wat het eigenwoningforfait is en waarom het bestaat
Het eigenwoningforfait is een bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt omdat je in je eigen huis woont. Je hebt dat bedrag nooit op je rekening zien staan. De wet gaat ervan uit dat een koopwoning je een voordeel oplevert, want je betaalt geen huur, en belast dat veronderstelde voordeel in box 1 naast de andere belastingen rond een eigen huis.
Forfaitair betekent dat het bedrag uit een formule komt in plaats van uit een meting. Je telt een percentage van de WOZ-waarde bij je inkomen op, ongeacht wat jouw huis in werkelijkheid zou opbrengen bij verhuur en ongeacht wat je aan onderhoud kwijt bent. Die systematiek kom je in het belastingrecht op meer plekken tegen; wat een forfait juridisch precies is, staat op een eigen pagina.
In de wet heet de bijtelling inkomsten uit eigen woning. Dat is het forfait plus eventuele andere voordelen uit de woning, waar de aftrekbare kosten vervolgens vanaf gaan. Wie een flinke hypotheek heeft, houdt daardoor bijna altijd een negatief bedrag over en krijgt geld terug. Wie zijn huis heeft afbetaald, houdt een positief bedrag over en betaalt juist bij.
De bijtelling geldt alleen voor de woning waar je zelf hoofdzakelijk woont. Een vakantiehuis, een verhuurd pand of een woning die je aanhoudt voor een kind valt niet onder het eigenwoningforfait, maar onder de vermogensrendementsheffing in box 3.
De percentages voor 2026 en hoe de schijven werken
De hoogte van het eigenwoningforfait hangt aan één getal: de WOZ-waarde van je woning. Daar gaat een percentage overheen dat oploopt met de waarde. Voor vrijwel elke gewone woning is dat percentage in 2026 gelijk aan 0,35 procent; alleen onder de 75.000 euro en boven de 1.350.000 euro gelden andere tarieven.
De schijven werken anders dan die van de inkomstenbelasting. Tot 1.350.000 euro pas je één percentage toe op de volledige WOZ-waarde, niet alleen op het deel binnen die schijf. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro in 2026 reken je dus 0,35 procent over de hele 400.000 euro, en dat is 1.400 euro bijtelling.
Welke WOZ-waarde je gebruikt, is de vraag waar de meeste fouten ontstaan. Voor de aangifte over belastingjaar 2026 neem je de beschikking met jaartal 2026, die de gemeente begin dat jaar verstuurde en die de waarde weergeeft per 1 januari 2025. Weet je niet zeker welk bedrag dat is, dan haal je het op met de WOZ-check voor je eigen adres.
| WOZ-waarde | Eigenwoningforfait in 2026 |
|---|---|
| Tot € 12.500 | 0% |
| € 12.500 tot € 25.000 | 0,10% van de WOZ-waarde |
| € 25.000 tot € 50.000 | 0,20% van de WOZ-waarde |
| € 50.000 tot € 75.000 | 0,25% van de WOZ-waarde |
| € 75.000 tot € 1.350.000 | 0,35% van de WOZ-waarde |
| Vanaf € 1.350.000 | € 4.725 plus 2,35% over het deel boven € 1.350.000 |
Zo bereken je het eigenwoningforfait zelf
De berekening van het eigenwoningforfait is één vermenigvuldiging: WOZ-waarde maal het percentage dat bij die waarde hoort. Bij een WOZ-waarde van 350.000 euro in 2026 komt dat uit op 350.000 × 0,35% = 1.225 euro per jaar. Dat bedrag telt op bij je belastbaar inkomen, het is niet het bedrag dat je betaalt.
Was je maar een deel van het jaar eigenaar, dan reken je naar rato van het aantal dagen. Koop je op 1 juli, dan tel je ongeveer de helft van het jaarbedrag mee. Hetzelfde geldt in het jaar dat je verkoopt: de nieuwe eigenaar neemt de rest van het jaar voor zijn rekening.
Bij fiscale partners hoort het forfait bij de woning, niet bij één van jullie. Jullie tellen het forfait en de aftrekbare kosten bij elkaar op tot één saldo en verdelen dat saldo in de aangifte in de verhouding die jullie zelf kiezen. Je mag het forfait dus niet bij de één zetten en de rente bij de ander.
Wil je niet zelf rekenen, vul dan je WOZ-waarde in de rekenhulp voor het eigenwoningforfait in. Die past de schijf van 2026 toe en laat meteen zien wat er na de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld van overblijft.
| WOZ-waarde | Forfait per jaar in 2026 | Per maand |
|---|---|---|
| € 250.000 | € 875 | € 73 |
| € 350.000 | € 1.225 | € 102 |
| € 450.000 | € 1.575 | € 131 |
| € 600.000 | € 2.100 | € 175 |
| € 800.000 | € 2.800 | € 233 |
| € 1.000.000 | € 3.500 | € 292 |
Wat je er netto van merkt naast de hypotheekrente
De bijtelling staat zelden alleen. In de aangifte trek je de aftrekbare kosten van het forfait af: de hypotheekrente over je eigenwoningschuld, de erfpachtcanon als je die betaalt, en de eenmalige financieringskosten uit het jaar dat je de lening afsloot. Wat overblijft, is het saldo van je inkomsten uit eigen woning.
Bij een gewone hypotheek is dat saldo negatief, en een negatief saldo verlaagt je belastbaar inkomen. Het voordeel daarvan is begrensd: in 2026 tel je de aftrek mee tegen maximaal 37,56 procent, ook als je inkomen in het hoogste tarief valt. Wie in het lage tarief zit, krijgt gewoon dat lagere percentage terug.
Is het saldo positief, omdat het forfait groter is dan je aftrekbare kosten, dan werkt het andersom. Het positieve bedrag telt op bij je inkomen en wordt belast tegen het tarief dat voor jou geldt. Die situatie komt voor bij een lage hypotheek, bij een aflossingsvrije restschuld die bijna weg is, en bij iedereen die helemaal geen hypotheekschuld meer heeft.
Het forfait vervalt niet als je hypotheekrente hoger is. Je verrekent de twee, meer niet. Dat is ook waarom de bijtelling zo lang onopgemerkt blijft: zolang de rente domineert, zie je op je aanslag alleen een teruggave staan.
Een afbetaald huis of een kleine hypotheek: de wet Hillen
Wie geen hypotheek meer heeft, houdt het volledige forfait als belastbaar inkomen over. Dat voelt onrechtvaardig, en om die reden bestaat sinds 2005 de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld, in de wandelgangen de wet Hillen. Die aftrek haalde het verschil tussen het forfait en je aftrekbare kosten er oorspronkelijk volledig af, zodat een afbetaald huis fiscaal niets kostte.
Sinds 2019 wordt de regeling afgebouwd. In 2026 krijg je nog 71,867 procent van het verschil tussen forfait en aftrekbare kosten als aftrekpost terug; de rest telt gewoon mee bij je inkomen. De afbouw versnelt vanaf 2026 naar 4,8 procentpunt per jaar en de regeling verdwijnt per 1 januari 2041. Hoe die afbouw jaar voor jaar loopt en wat dat voor jouw situatie betekent, staat bij de wet Hillen.
Dat het huis is afbetaald, hoef je niet letterlijk te nemen. De aftrek geldt zodra je aftrekbare kosten lager zijn dan het forfait, dus ook bij een kleine hypotheek of een restschuld waarvan de rente onder de bijtelling is gezakt. Bij een lage hypotheek zit je vaak precies op die grens, en dan is het verschil tussen wel en niet aflossen fiscaal klein terwijl de rentebesparing dat niet is.
De bedragen blijven bescheiden vergeleken met wat een hypotheek kost. Bij een WOZ-waarde van 450.000 euro in 2026 betaal je op een afbetaald huis ongeveer 164 euro belasting per jaar bij een tarief van 37 procent. Reken je eigen situatie door met de rekenhulp voor het forfait.
| WOZ-waarde | Forfait 2026 | Aftrek wet Hillen 2026 | Belast bedrag | Belasting bij 37% | Belasting vanaf 2041 |
|---|---|---|---|---|---|
| € 300.000 | € 1.050 | € 755 | € 295 | € 109 | € 389 |
| € 450.000 | € 1.575 | € 1.132 | € 443 | € 164 | € 583 |
| € 600.000 | € 2.100 | € 1.509 | € 591 | € 219 | € 777 |
| € 800.000 | € 2.800 | € 2.012 | € 788 | € 292 | € 1.036 |
De villataks boven een WOZ-waarde van 1.350.000 euro
Boven een bepaalde WOZ-waarde kantelt de systematiek. Vanaf 1.350.000 euro in 2026 betaal je een vast bedrag van 4.725 euro plus 2,35 procent over alles wat boven die grens uitkomt. Dat hoge percentage is de reden dat de regeling in de volksmond villabelasting of villataks heet, al staat die term nergens in de wet.
Het verschil met het gewone tarief is groot. Bij een WOZ-waarde van 1.600.000 euro in 2026 is de bijtelling 4.725 + 2,35% × 250.000 = 10.600 euro. Onder het gewone tarief van 0,35 procent zou daar 5.600 euro hebben gestaan. Elke 100.000 euro extra waarde kost daarboven 2.350 euro aan extra bijtelling.
De grens beweegt jaarlijks mee, meestal met de gemiddelde ontwikkeling van de woningwaarden. Dat betekent dat een huis dat vlak onder de grens ligt er door een enkele stevige waardestijging overheen kan schuiven, met een sprong in de bijtelling tot gevolg. Zit je in dat gebied, controleer de nieuwe beschikking dan elk jaar met de WOZ-check en maak bezwaar zolang de termijn van zes weken loopt.
De rest van de spelregels verandert niet. Ook boven de grens verreken je het forfait met je hypotheekrente, en ook daar geldt de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld als je aftrekbare kosten onder de bijtelling liggen. Alleen is dat bij deze bedragen zeldzaam.
Huurwaardeforfait, eigendomsbelasting en andere namen
Het eigenwoningforfait heeft in de loop der jaren verschillende namen gehad, en die namen leven nog. Tot 2001 heette de bijtelling huurwaardeforfait, naar de gedachte dat je de huurwaarde van je eigen woning aangaf. Inhoudelijk is het dezelfde regeling; wie zoekt op huurwaardeforfait komt bij het huidige forfait uit.
Woningforfait is een verkorting die in de spreektaal wordt gebruikt en hetzelfde betekent. Eigendomsbelasting daarentegen is iets anders: dat woord gebruiken mensen meestal voor de onroerendezaakbelasting die de gemeente heft. Nederland kent geen aparte eigendomsbelasting op woningen, wel drie heffingen die alle drie aan de WOZ-waarde hangen.
Die drie uit elkaar houden scheelt verwarring, want ze komen op andere momenten en van andere instanties. De onroerendezaakbelasting staat op de gecombineerde aanslag van je gemeente en betaal je elk jaar. Het eigenwoningforfait zie je alleen terug in je aangifte inkomstenbelasting.
De overdrachtsbelasting is de derde en komt maar één keer langs: bij de overdracht, via de notaris, over de koopsom in plaats van over de WOZ-waarde. Wat dat bij jouw koopsom betekent, laat de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting zien.
| Term | Wat het is | Wie het int |
|---|---|---|
| Eigenwoningforfait | Jaarlijkse bijtelling bij je inkomen in box 1 | Belastingdienst |
| Huurwaardeforfait | De naam die tot 2001 werd gebruikt voor dezelfde bijtelling | Belastingdienst |
| Woningforfait | Spreektaal voor het eigenwoningforfait | Belastingdienst |
| Eigendomsbelasting | Geen wettelijke term, mensen bedoelen meestal de onroerendezaakbelasting | Gemeente |
| Overdrachtsbelasting | Eenmalige heffing over de koopsom bij de overdracht | Belastingdienst via de notaris |
Situaties waarin het forfait anders uitpakt
De standaardsituatie is een woning die het hele jaar je hoofdverblijf is. Wijkt jouw jaar daarvan af, dan verandert de bijtelling mee, en soms verdwijnt hij helemaal. Bij een verhuizing waarbij je oude huis leeg te koop staat, geldt voor dat huis geen forfait terwijl de rente wel aftrekbaar blijft. Die regeling loopt in het jaar van de verhuizing plus de drie kalenderjaren erna.
Dezelfde uitzondering werkt vooruit. Staat je nieuwe woning nog leeg of is hij in aanbouw, dan tel je daar nog geen forfait voor mee maar trek je de rente al wel af, ook weer maximaal drie jaar vooruit. Zo betaal je nooit twee keer bijtelling terwijl je in één huis woont.
Verhuur je je woning tijdelijk, bijvoorbeeld in de vakantieperiode, dan blijft het volledige forfait staan en telt daarnaast 70 procent van de huurinkomsten mee bij je inkomen. Verhuur je permanent, dan is het geen eigen woning meer en verhuist het huis naar box 3, samen met de schuld die erop rust. Welke aanslagen daarbij horen, staat in het overzicht van de belastingen voor huiseigenaren.
| Situatie | Geldt er eigenwoningforfait? |
|---|---|
| Woning het hele jaar je hoofdverblijf | Ja, het volledige jaarbedrag over de WOZ-waarde |
| Gekocht of verkocht in de loop van het jaar | Ja, naar rato van het aantal dagen dat je eigenaar was |
| Oude woning staat leeg en te koop na de verhuizing | Nee, wel renteaftrek, in het jaar van verhuizing plus drie jaar |
| Nieuwe woning in aanbouw of nog leeg | Nee, wel renteaftrek, tot drie jaar vooruit |
| Woning tijdelijk verhuurd, bijvoorbeeld in de vakantie | Ja, plus 70 procent van de huurinkomsten |
| Kamer verhuurd binnen de kamerverhuurvrijstelling | Ja, de huur zelf blijft onbelast onder de jaargrens |
| Tweede woning of vakantiehuis | Nee, die woning valt in box 3 |
| Woning op erfpachtgrond | Ja, de canon is wel aftrekbaar als kosten |
De percentages door de jaren heen en wat er verandert
Het forfaitpercentage is de afgelopen jaren flink gedaald, terwijl de WOZ-waarden juist stegen. In 2022 gold nog 0,45 procent voor de hoofdschijf, in 2023 ging dat naar 0,35 procent en daar staat het sindsdien. De bijtelling in euro's bleef daardoor redelijk stabiel, ondanks de forse waardestijgingen van de woningmarkt.
Die daling had een reden. De wetgever verlaagde het forfait als tegenwicht voor de beperking van de hypotheekrenteaftrek, die in stappen naar 37,56 procent in 2026 is teruggebracht. Voor wie een hypotheek heeft, kwam er dus iets terug van wat aan de aftrekkant verdween.
Wat het eigenwoningforfait in de toekomst doet, hangt aan twee dingen. Het percentage wordt jaarlijks bijgesteld op basis van de ontwikkeling van huren en woningwaarden, en de aftrek voor geen of kleine eigenwoningschuld verdwijnt stapsgewijs tot 2041. Die tweede beweging telt voor hypotheekvrije eigenaren zwaarder dan een schommeling in het percentage; wat de afbouw jaar voor jaar doet, lees je bij de afbouw van de wet Hillen.
| Jaar | Forfait bij een gewone woning | Forfait bij een WOZ-waarde van € 400.000 |
|---|---|---|
| 2022 | 0,45% | € 1.800 |
| 2023 | 0,35% | € 1.400 |
| 2024 | 0,35% | € 1.400 |
| 2025 | 0,35% | € 1.400 |
| 2026 | 0,35% | € 1.400 |
Het forfait in je aangifte inkomstenbelasting
In de vooraf ingevulde aangifte staat het eigenwoningforfait meestal al klaar, berekend uit de WOZ-waarde die de gemeente aan de Belastingdienst doorgaf. Dat bedrag is niet altijd juist. Wijzigde je gedurende het jaar van adres, of paste de gemeente de waarde na een bezwaar aan, dan loopt de vooringevulde regel achter op de werkelijkheid.
Controleer daarom drie dingen voordat je op verzenden drukt. Klopt de WOZ-waarde met je beschikking van het juiste jaartal, klopt het aantal dagen dat je eigenaar was, en staan alle aftrekbare kosten erbij. Een correctie doe je gewoon in de aangifte zelf; je hoeft daarvoor niet eerst naar de gemeente.
Het saldo dat je overhoudt, verdeel je met een fiscale partner in de verhouding die het meeste oplevert. Bij een negatief saldo zet je de aftrek meestal bij de partner met het hoogste inkomen, tot het maximale aftrektarief van 37,56 procent in 2026. Bij een positief saldo, dus een afbetaald huis, gebeurt het omgekeerde en zet je het bedrag bij de partner met het laagste tarief.
Kom je er niet uit met de gebruikte termen, dan helpt de uitleg over forfaitaire regelingen om het jargon in de aangifte te plaatsen. De aangifte over een kalenderjaar moet uiterlijk 1 mei van het volgende jaar binnen zijn, tenzij je uitstel aanvraagt.
Overdrachtsbelasting
Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting
Doorgerekend: zo pakt het uit
Een gewone hypotheek: wat het forfait je per saldo oplevert
Stel, je woning heeft in 2026 een WOZ-waarde van 450.000 euro en er staat nog 300.000 euro hypotheek op tegen 4 procent rente. Het forfait is 450.000 × 0,35% = 1.575 euro. Aan hypotheekrente betaal je 300.000 × 4% = 12.000 euro, en dat is je enige aftrekbare kostenpost.
Het saldo van je inkomsten uit eigen woning is 1.575 − 12.000 = 10.425 euro negatief. Dat bedrag haal je van je inkomen af. Val je met je inkomen in het hoogste tarief, dan telt de aftrek mee tegen maximaal 37,56 procent in 2026: 10.425 × 37,56% = 3.916 euro teruggave per jaar, ongeveer 326 euro per maand.
Zonder het forfait zou je 12.000 × 37,56% = 4.507 euro hebben teruggekregen. De bijtelling kost je in deze situatie dus 591 euro per jaar aan gemiste teruggave, niet 1.575 euro. Dat verschil zien mensen vaak over het hoofd.
Huis afbetaald: dit betaal je zonder hypotheek
Stel, dezelfde woning van 450.000 euro is volledig afbetaald. Er zijn geen aftrekbare kosten meer, dus het forfait van 1.575 euro blijft in 2026 volledig staan als positief saldo. Daar komt de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld overheen: 71,867% × 1.575 = 1.132 euro.
Er blijft 1.575 − 1.132 = 443 euro over dat bij je inkomen wordt opgeteld. Bij een belastingtarief van 37 procent betaal je daarover 164 euro per jaar, zo'n 14 euro per maand. Dat is de volledige fiscale prijs van een afbetaald huis met deze waarde in 2026.
Loopt de afbouw door tot de aftrek in 2041 op nul staat, dan wordt het hele forfait van 1.575 euro belast. Bij hetzelfde tarief van 37 procent en dezelfde WOZ-waarde betaal je dan 583 euro per jaar. De stijging komt geleidelijk, met ongeveer 4,8 procentpunt minder aftrek per jaar.
De laatste 40.000 euro aflossen op een kleine hypotheek
Stel, je WOZ-waarde is 500.000 euro in 2026 en er staat nog 40.000 euro hypotheek tegen 4 procent. Het forfait is 500.000 × 0,35% = 1.750 euro, de rente 1.600 euro. Het forfait is hoger dan de kosten, dus het verschil is 150 euro en daarvan is 71,867% × 150 = 108 euro aftrekbaar. Belast blijft 42 euro, wat bij een tarief van 37 procent neerkomt op 16 euro belasting per jaar. Met de rente erbij kost je woning je 1.616 euro.
Los je die 40.000 euro af, dan verdwijnt de rente en blijft het volle forfait staan. De aftrek wordt 71,867% × 1.750 = 1.258 euro, belast blijft 492 euro en daarover betaal je bij hetzelfde tarief 182 euro. Je belastingaanslag stijgt met 166 euro per jaar, terwijl je 1.600 euro aan rente bespaart.
Per saldo ben je 1.434 euro per jaar beter uit, tegenover 40.000 euro spaargeld dat vast komt te zitten in de stenen. Dat is een rendement van ruim 3,5 procent, en dan is de vraag of je dat geld elders veiliger of beter aan het werk krijgt.
Veelgemaakte fouten
De WOZ-waarde van het verkeerde jaar invullen
Voor de aangifte over 2026 hoort de beschikking met jaartal 2026, met waardepeildatum 1 januari 2025. Wie de nieuwste brief pakt die op de mat viel, gebruikt vaak een jaar te ver. Bij een woning van 450.000 euro scheelt een verschil van 30.000 euro in de waarde ruim honderd euro bijtelling.
Denken dat een afbetaald huis fiscaal gratis is
De aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld dekte het forfait ooit volledig af, maar die tijd is voorbij. In 2026 blijft er ruim 28 procent van het forfait belast, en dat aandeel groeit elk jaar tot de regeling in 2041 verdwijnt. Wie daar in zijn pensioenbegroting geen rekening mee houdt, komt structureel enkele honderden euro's per jaar tekort.
De vooraf ingevulde aangifte klakkeloos overnemen
De vooringevulde bijtelling is een schatting op basis van gegevens die niet altijd actueel zijn. Na een bezwaar tegen de WOZ-waarde, een verhuizing halverwege het jaar of een scheiding klopt het bedrag zelden. De Belastingdienst rekent je uiteindelijk af op wat jij verzendt, niet op wat er stond.
Bij tijdelijke verhuur alleen het forfait aangeven
Verhuur je je woning een paar weken per jaar, dan blijft het volledige eigenwoningforfait staan en komt 70 procent van de huurinkomsten daar bovenop. Wie alleen het forfait invult, geeft te weinig aan. Verhuurplatforms delen hun gegevens, en een correctie achteraf gaat met belastingrente.
Forfait en rente los van elkaar verdelen tussen partners
Fiscale partners verdelen het saldo van de inkomsten uit eigen woning, niet de afzonderlijke posten. Het forfait bij de één en de volledige renteaftrek bij de ander zetten mag niet en wordt bij controle gecorrigeerd. Bereken eerst het saldo, verdeel dat pas daarna.
De driejaarstermijn bij een onverkocht huis laten verlopen
De leegstaande te koop staande woning blijft alleen zonder forfait en met renteaftrek in het jaar van de verhuizing plus drie kalenderjaren. Daarna verhuist het huis naar box 3 en vervalt de aftrek van de rente. Bij een hypotheek van 250.000 euro tegen 4 procent gaat het om duizenden euro's per jaar aan verschil.
Veelgestelde vragen
Wat is eigenwoningforfait?
Het eigenwoningforfait is een bedrag dat bij je inkomen wordt opgeteld omdat je in je eigen koopwoning woont. De wet gaat ervan uit dat je daarmee een voordeel geniet, want je betaalt geen huur, en belast dat veronderstelde voordeel in box 1. Je berekent het als een percentage van de WOZ-waarde, voor de meeste woningen 0,35 procent in 2026.
Wat is de betekenis van forfaitair, en waarom heet het een forfait?
Een forfaitaire belasting rekent met een vast, in de wet vastgelegd bedrag of percentage in plaats van met wat er werkelijk is verdiend of uitgegeven. Bij het eigenwoningforfait betekent dat: iedereen met dezelfde WOZ-waarde krijgt dezelfde bijtelling, ongeacht wat de woning echt zou opbrengen bij verhuur. Meer over die systematiek staat bij forfaitaire regelingen.
Hoe bereken je het eigenwoningforfait?
Je vermenigvuldigt de WOZ-waarde van je woning met het percentage dat bij die waarde hoort. Bij een WOZ-waarde van 350.000 euro in 2026 is dat 350.000 × 0,35% = 1.225 euro. Was je maar een deel van het jaar eigenaar, dan reken je naar rato van het aantal dagen. De rekenhulp voor het eigenwoningforfait doet dat in één keer voor je.
Hoe hoog is het eigenwoningforfait in 2026?
Voor woningen met een WOZ-waarde tussen 75.000 en 1.350.000 euro is het 0,35 procent van de WOZ-waarde. Daaronder gelden lagere percentages, oplopend van nul tot 0,25 procent. Boven 1.350.000 euro betaal je 4.725 euro plus 2,35 procent over het deel boven die grens. Bij een woning van 450.000 euro komt de bijtelling dus uit op 1.575 euro per jaar.
Wanneer betaal je eigenwoningforfait?
Elk jaar dat je een woning bezit die je hoofdverblijf is, dus in de aangifte inkomstenbelasting over dat jaar. Je krijgt er geen aparte aanslag voor: het bedrag zit verwerkt in je aangifte en komt terug in wat je terugkrijgt of moet bijbetalen. Heb je een voorlopige aanslag met maandelijkse teruggave, dan is het forfait daar al in verwerkt.
Wat zijn inkomsten uit eigen woning?
Dat is de wettelijke verzamelnaam voor het eigenwoningforfait plus andere voordelen uit de woning, verminderd met de aftrekbare kosten zoals hypotheekrente en erfpachtcanon. Het bedrag dat overblijft, positief of negatief, telt mee in box 1. Bij de meeste huiseigenaren met een hypotheek is dat saldo negatief, waardoor het je belastbaar inkomen verlaagt.
Wat betaal je als je huis is afbetaald?
Zonder aftrekbare kosten blijft het volledige eigenwoningforfait staan als positief inkomen. Daar komt in 2026 nog een aftrek van 71,867 procent overheen, zodat er ruim 28 procent belast blijft. Bij een WOZ-waarde van 450.000 euro is dat 443 euro, wat bij een tarief van 37 procent neerkomt op ongeveer 164 euro belasting per jaar.
Wat gebeurt er als je hypotheek is afgelost?
Je renteaftrek verdwijnt, en daarmee kantelt het saldo van je inkomsten uit eigen woning van negatief naar positief. In plaats van een teruggave krijg je een kleine bijtelling. Vraag daarnaast bij de notaris om doorhaling van de hypotheekinschrijving in het Kadaster als je die niet wilt laten staan; dat kost een paar honderd euro, maar is niet verplicht.
Ben je als eigenaar van een afgelost huis duurder uit?
Fiscaal betaal je meer belasting dan iemand met een grote hypotheek, want je mist de renteaftrek en houdt de bijtelling over. In geld gemeten kost een afbetaald huis je in 2026 bij een WOZ-waarde van 450.000 euro ongeveer 164 euro per jaar, tegenover duizenden euro's aan rente die de ander werkelijk betaalt. Netto is hypotheekvrij wonen dus vrijwel altijd goedkoper.
Huis hypotheekvrij, wat nu?
Er verandert praktisch weinig, maar drie dingen zijn het nalopen waard. Controleer of je aangifte de bijtelling correct verwerkt nu de renteaftrek wegvalt, pas je voorlopige aanslag aan zodat je geen teruggave meer ontvangt die je later moet terugbetalen, en kijk of je opstalverzekering en overlijdensrisicoverzekering nog passen bij je situatie zonder schuld.
Geldt het eigenwoningforfait ook bij een kleine hypotheek?
Ja, het forfait hangt aan de WOZ-waarde en niet aan je hypotheekschuld. Bij een lage hypotheek kan de rente lager uitvallen dan het forfait, en dan geldt de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld voor het verschil. Je zit dan in dezelfde situatie als iemand met een afbetaald huis, alleen met een kleiner belast bedrag.
Wat is villabelasting?
Villabelasting of villataks is de spreektaal voor het hoge forfaittarief boven een WOZ-waarde van 1.350.000 euro in 2026. Boven die grens betaal je 4.725 euro plus 2,35 procent over het meerdere, waar onder de grens 0,35 procent geldt. Bij een WOZ-waarde van 1.600.000 euro komt de bijtelling daarmee op 10.600 euro per jaar.
Wat is het verschil tussen eigenwoningforfait en huurwaardeforfait?
Inhoudelijk niets: huurwaardeforfait is de naam die tot 2001 werd gebruikt voor dezelfde bijtelling. Bij de invoering van het boxenstelsel werd de term vervangen door eigenwoningforfait. Oudere teksten en gesprekken met adviseurs gebruiken de oude naam nog; wat er precies onder valt, staat bij het huurwaardeforfait.
Is het eigenwoningforfait hetzelfde als eigendomsbelasting?
Nee. Eigendomsbelasting is geen wettelijke term in Nederland; mensen bedoelen er meestal de onroerendezaakbelasting mee die de gemeente jaarlijks heft over de WOZ-waarde. Het eigenwoningforfait is een bijtelling bij je inkomen die via de Belastingdienst loopt. Beide hangen aan dezelfde WOZ-waarde, maar het zijn twee losse heffingen van twee verschillende instanties.
Welke WOZ-waarde gebruik je voor het eigenwoningforfait?
De WOZ-waarde uit de beschikking met hetzelfde jaartal als het belastingjaar. Voor de aangifte over 2026 is dat de beschikking van 2026, die de waarde per 1 januari 2025 weergeeft. Je vindt het bedrag op de aanslag van de gemeente of via de WOZ-check. Is de waarde na bezwaar verlaagd, gebruik dan de aangepaste beschikking.
Betaal je eigenwoningforfait als je maar een deel van het jaar eigenaar was?
Dan reken je naar rato van het aantal dagen dat de woning je hoofdverblijf was. Koop je op 1 april, dan tel je driekwart van het jaarbedrag mee; verkoop je in september, dan stopt je bijtelling op de dag van de overdracht bij de notaris. In het jaar van een verhuizing heb je vaak twee gedeeltelijke bedragen.
Hoe verdelen fiscale partners het eigenwoningforfait?
Je telt het forfait en de aftrekbare kosten eerst bij elkaar op tot één saldo en verdeelt dat saldo daarna vrij tussen jullie beiden. Bij een negatief saldo levert het meestal het meeste op om de aftrek bij de partner met het hoogste inkomen te zetten, tot het maximale aftrektarief van 37,56 procent in 2026. Bij een positief saldo werkt het andersom.
Wat gebeurt er met het eigenwoningforfait in de toekomst?
Het percentage wordt jaarlijks bijgesteld op basis van de ontwikkeling van huren en woningwaarden en staat sinds 2023 op 0,35 procent voor gewone woningen. De grootste verandering zit in de aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld, die per jaar met 4,8 procentpunt afneemt en per 1 januari 2041 verdwijnt. Voor hypotheekvrije eigenaren stijgt de belasting daardoor geleidelijk.
Geldt het eigenwoningforfait ook voor een tweede woning?
Nee. Alleen de woning die je hoofdverblijf is, valt onder de eigenwoningregeling. Een vakantiehuis, een verhuurd appartement of een woning die je voor een kind aanhoudt, hoort in box 3 en wordt daar belast via het vermogen. De hypotheek op zo'n woning verlaagt je box 3-grondslag maar geeft geen renteaftrek in box 1.
Wat als je je huis tijdelijk verhuurt?
Het volledige eigenwoningforfait blijft staan en daar komt 70 procent van de huurinkomsten bovenop bij je inkomen in box 1. Verhuur je een kamer aan een vaste huurder, dan kan de kamerverhuurvrijstelling gelden en blijft de huur onbelast zolang je onder de jaargrens van dat jaar blijft. Die grens publiceert de Belastingdienst elk jaar opnieuw.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Voor een gewone situatie met één woning en één hypotheek heb je geen adviseur nodig: de bijtelling staat vooringevuld en je hoeft alleen de WOZ-waarde en de aftrekbare kosten te controleren. Dat verandert zodra er iets bijzonders speelt. Bij een scheiding waarbij één partner in het huis blijft wonen, bij een woning die deels wordt verhuurd, bij erfpacht of een monument, of bij twee woningen tegelijk na een verhuizing die uitloopt, wordt de verdeling van forfait en aftrek snel ingewikkeld. Een belastingadviseur of fiscalist rekent voor een aangifte met een eigen woning doorgaans tussen de 150 en 400 euro, en meer als er meerdere woningen of een onderneming in het spel zijn. Vind je de WOZ-waarde zelf te hoog, dan is bezwaar maken bij de gemeente gratis en doe je dat prima zelf: vergelijk je beschikking eerst met die van soortgelijke woningen via de WOZ-check en dien binnen zes weken je bezwaar in. Wie het bredere plaatje wil zien voordat hij een adviseur belt, vindt in het overzicht van de belastingen en de WOZ voor huiseigenaren welke heffingen er verder spelen en wanneer ze binnenkomen.