Huis verkopen zonder makelaar: wat het scheelt en wat je zelf regelt

Zonder makelaar verkopen mag, dit is het enige dat verplicht is

Je mag je huis in Nederland volledig zelf verkopen. Geen wet schrijft een makelaar voor, en er is geen vergunning of inschrijving die je nodig hebt om je eigen woning te koop te zetten. Verplicht is alleen het slotstuk: de eigendomsoverdracht moet in een leveringsakte bij een notaris worden vastgelegd en daarna in het Kadaster worden ingeschreven. Alles wat daaraan voorafgaat, van vraagprijs tot handtekening, mag je in eigen hand houden.

Aan de andere kant van de tafel zit meestal wel iemand met ervaring, want veel kopers huren begeleiding in. Wat die persoon bij een bezichtiging opmerkt en hoe hij een biedstrategie opbouwt, staat beschreven bij bezichtigen en de aankoopmakelaar. Weten wat de tegenpartij meeneemt naar het gesprek is het begin van je voorbereiding.

Drie regels gelden ook zonder makelaar. De koopovereenkomst moet schriftelijk zijn, anders is er bij een particuliere koper geen rechtsgeldige koop, en die koper krijgt daarna drie dagen bedenktijd waarin hij zonder opgaaf van reden mag afzien: allebei staan ze in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek. Die drie dagen beginnen pas op de dag nadat hij het door beide partijen getekende exemplaar heeft ontvangen, ze worden verlengd als er minder dan twee gewone dagen in vallen, en jij als verkoper hebt zelf geen bedenktijd. De derde regel is het energielabel: de labelklasse hoort al in je advertentie te staan en het label zelf gaat uiterlijk bij de overdracht naar de koper, want verkopen zonder geldig label kost een particuliere verkoper in 2026 een boete van 550 euro van de Inspectie Leefomgeving en Transport.

Wat kost een makelaar bij het verkopen van een huis

De makelaarskosten bij het verkopen van een huis bestaan bijna altijd uit twee delen. Het grootste deel is de courtage, een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs dat je pas betaalt als het huis verkocht is. In 2026 ligt die courtage gemiddeld rond 1,1 procent, met een gangbare spreiding van 0,9 tot 1,5 procent afhankelijk van de regio, de woning en hoe druk de markt is. Over de courtage komt 21 procent btw, en dat is het bedrag dat verkopers het vaakst vergeten mee te rekenen.

Het tweede deel zijn de opstartkosten: 400 tot 1.000 euro voor fotografie, plattegronden, de meetstaat en de plaatsing. Die betaal je bij het tekenen van de opdracht tot dienstverlening, ook als het huis uiteindelijk niet verkoopt. Trek je de opdracht tussentijds in, dan rekenen de meeste kantoren intrekkingskosten van gemiddeld 750 euro in 2026 plus de al gemaakte kosten. Een vast tarief in plaats van courtage bestaat ook, meestal rond 3.250 euro in 2026, en dat pakt vooral bij duurdere woningen gunstiger uit. De volledige opbouw per kantoor en per model staat bij de makelaarskosten bij verkoop van een woning.

Een makelaar op je huis zetten kost dus geen vast bedrag maar een percentage dat meegroeit met je opbrengst. Aan de koperskant werkt het anders: daar wordt vaker met een vast tarief gewerkt, zoals te zien is bij de kosten van een aankoopmakelaar.

Verkoopprijs	Courtage 1% exclusief btw	Inclusief 21% btw	Plus € 500 opstartkosten
€ 250.000	€ 2.500	€ 3.025	€ 3.525
€ 300.000	€ 3.000	€ 3.630	€ 4.130
€ 350.000	€ 3.500	€ 4.235	€ 4.735
€ 400.000	€ 4.000	€ 4.840	€ 5.340
€ 500.000	€ 5.000	€ 6.050	€ 6.550
€ 600.000	€ 6.000	€ 7.260	€ 7.760

Gecontroleerd op augustus 2026, gerekend met een ronde courtage van 1 procent; gemiddeld rekent een verkoopmakelaar 1,1 procent

Wat je zelf kwijt bent als je zonder makelaar verkoopt

Zelf je huis verkopen zonder makelaar is niet gratis, maar de posten zijn klein en overzichtelijk. Het energielabel is de enige verplichte uitgave en kost in 2026 250 tot 350 euro bij een erkend adviseur; het label is tien jaar geldig, dus soms ligt er nog een geldig exemplaar uit een eerdere aankoop. Professionele foto's en een plattegrond zijn niet verplicht en verdienen zich vrijwel altijd terug, want de eerste selectie van kopers gebeurt op een telefoonscherm.

Daarboven kies je zelf hoeveel je inkoopt. Een plaatsingspakket van een internetmakelaar kost in 2026 ongeveer 800 euro en levert de zichtbaarheid op de grote huizensites plus de standaarddocumenten; de bezichtigingen en de onderhandeling blijven dan bij jou. Een jurist of makelaar die alleen je koopovereenkomst nakijkt, rekent 200 tot 400 euro. Wie zeker wil zijn van de prijs, laat voor ongeveer 500 euro een taxatierapport maken.

Tel je de gebruikelijke keuzes bij elkaar op, dan kom je uit tussen de 1.500 en 2.000 euro. Daar komt na de overdracht nog het doorhalen van je oude hypotheekinschrijving bij, 150 tot 400 euro notariskosten, maar die post betaal je met of zonder makelaar. Verkoopkosten zijn niet aftrekbaar in je aangifte inkomstenbelasting, ongeacht wie ze maakt, maar je mag ze wel van de verkoopprijs aftrekken bij het berekenen van je overwaarde.

Post	Kosten in 2026	Verplicht?
Energielabel via een erkend adviseur	€ 250 tot € 350	Ja, de klasse in de advertentie, het label bij de overdracht
Professionele foto's en plattegrond	€ 250 tot € 450	Nee
Plaatsingspakket internetmakelaar	ongeveer € 800	Nee
Juridische controle van de koopovereenkomst	€ 200 tot € 400	Nee
Taxatierapport	ongeveer € 500	Niet wettelijk, wel je onderbouwing bij familieverkoop
Verkoopbord en drukwerk	€ 50 tot € 150	Nee
Doorhaling hypotheekinschrijving na de overdracht	€ 150 tot € 400	Ja, je levert vrij van hypotheek
Leveringsakte bij de notaris	voor rekening van de koper	Ja

Gecontroleerd op augustus 2026, marktgemiddelden

De voordelen en de risico's naast elkaar

De voordelen van huis verkopen zonder makelaar zijn concreet: je houdt de courtage in eigen zak, je bepaalt zelf het tempo en je spreekt rechtstreeks met de mensen die je huis komen bekijken. Bij een woning van 400.000 euro gaat het om ruim vijfduizend euro, en verkopers die hun buurt goed kennen missen de marktkennis van een makelaar vaak minder dan ze vooraf denken. Je bent ook flexibeler met bezichtigingen, omdat er geen agenda van een kantoor tussen zit.

De risico's van huis verkopen zonder makelaar zitten op drie plekken. Het eerste is de prijs: een verkeerd ingeschatte vraagprijs kost je meer dan de courtage die je bespaarde. Het tweede is juridisch, want je bent als verkoper aansprakelijk voor wat je verzwijgt en de koopovereenkomst is het enige document dat je later beschermt. Het derde is emotie: onderhandelen over je eigen huis met iemand die er zo min mogelijk voor wil betalen, is lastiger dan het klinkt.

Het bereik is tegenwoordig het kleinste probleem. Via een plaatsingsdienst sta je op dezelfde sites als iedere makelaar, en juist daar begint vrijwel elke zoektocht.

Onderdeel	Zelf verkopen	Met een verkoopmakelaar
Kosten	€ 1.500 tot € 2.000 aan uitgaven	0,9% tot 1,5% plus 21% btw, plus opstartkosten
Tijd	enkele volle dagen plus je avonden	beperkt tot beslismomenten
Prijsbepaling	zelf onderbouwen met verkoopcijfers uit de buurt	dagelijkse marktkennis en recente transacties
Zichtbaarheid	gelijkwaardig via een plaatsingsdienst	gelijkwaardig, inbegrepen in het tarief
Bezichtigingen	je plant en begeleidt ze zelf	de makelaar doet ze, jij bent er niet bij
Onderhandeling	rechtstreeks, met je eigen emotie erbij	op afstand, met een buffer tussen partijen
Koopovereenkomst	zelf laten opstellen of controleren	opgesteld en bewaakt door het kantoor
Aansprakelijkheid voor gebreken	bij jou, voor wat de koper niet zelf kon zien	even goed bij jou, met advies erbij

Gecontroleerd op augustus 2026

Je vraagprijs bepalen zonder iemand die de markt dagelijks ziet

De vraagprijs is geen waardeoordeel maar een startpositie in de onderhandeling. Te hoog inzetten kost je de eerste twee weken, de periode waarin de meeste serieuze kijkers langskomen; te laag inzetten werkt alleen in een markt waarin structureel wordt overboden. Begin daarom bij een onderbouwde waarde en kies daarna bewust je marge.

Die waarde bouw je op uit verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in je eigen straat of wijk, gecorrigeerd voor woonoppervlakte, staat van onderhoud en energielabel. Bij het Kadaster vraag je voor 3,70 euro per adres in 2026 de werkelijke verkoopprijs op van woningen die sinds 2003 aan particulieren zijn verkocht, en de grote huizensites tonen wat er recent is verkocht. Hoe je die vergelijking systematisch maakt, staat bij wat je huis waard is. De WOZ-waarde van je huis is een hulpmiddel en geen richtprijs, want die kijkt naar de waarde op 1 januari van het jaar ervoor en houdt geen rekening met wat jij sindsdien hebt verbouwd.

Reken ook door wat je koper naast jouw prijs kwijt is. Met de rekenhulp voor kosten koper zie je welke bedragen daar bovenop komen, en dat helpt in het gesprek: een koper die meerderjarig is maar nog geen 35, die er zelf gaat wonen en de startersvrijstelling niet eerder gebruikte, betaalt in 2026 geen overdrachtsbelasting zolang de woning onder 555.000 euro blijft, wat zijn budget merkbaar oprekt. Wie zich in die groep herkent, vindt de voorwaarden bij het kopen van een eerste huis.

Adverteren zonder makelaar: waar je huis zichtbaar wordt

Een huis zonder makelaar verkopen staat of valt bij zichtbaarheid, en de vraag welke website je daarvoor gebruikt is de eerste die je beantwoordt. De grote huizensites zijn de eerste plek waar kopers kijken, en particuliere verkopers komen daar binnen via een betaalde plaatsingsdienst of een internetmakelaar die alleen de plaatsing verzorgt. Dat is de belangrijkste uitgave in je advertentiebudget, en het is de post waarop besparen zich meestal wreekt.

Naast de huizensites zijn er algemene marktplaatsen en websites voor particuliere verkopers waar je gratis of voor een klein bedrag plaatst. Die leveren minder bezoekers op, maar wel gerichte: mensen die daar zoeken, zoeken bewust bij particulieren. Sociale media en buurtgroepen werken verrassend goed in dorpen en in wijken met veel doorstroming, en een verkoopbord in de tuin haalt nog altijd de buurt binnen die iemand kent die wil verhuizen.

De advertentie zelf bepaalt hoeveel van dat bereik je omzet in bezichtigingen. Zet het woonoppervlak, het bouwjaar, het energielabel, de perceelgrootte en de servicekosten of de VvE-bijdrage er compleet in; ontbrekende gegevens laten kopers afhaken. Vermeld recente investeringen met jaartal, zeker als je hebt geïsoleerd of een nieuwe cv-ketel hebt geplaatst. Wat een verbouwing werkelijk toevoegt aan de waarde, staat bij je huis verbouwen.

Bezichtigingen zelf doen: tips die het verschil maken

Bij het verkopen van je huis is de bezichtiging het moment waarop de prijs wordt gemaakt. Plan ze in blokken van drie kwartier en houd er ruimte tussen, zodat groepen elkaar niet tegenkomen. Zet voor iedere afspraak alle lampen aan, ook overdag, en zorg voor lucht in huis. Ruim persoonlijke spullen op: kopers moeten zichzelf in de kamer zien staan, niet jou.

Loop niet elke kamer als gids door. Laat mensen zelf rondlopen, blijf beschikbaar en beantwoord vragen kort en eerlijk. Bereid je voor op de vragen die altijd komen: bouwjaar, isolatie van dak, muren en glas, ouderdom van de cv-ketel, staat van het dak, fundering bij oudere woningen, erfpacht en de hoogte van de gemeentelijke aanslagen. Bij een appartement wil de koper de splitsingsakte met het modelreglement waarnaar die verwijst, de notulen van de laatste vergaderingen, de jaarrekening en de stand van het verplichte reservefonds van de vereniging van eigenaren zien; welke stukken dat precies zijn, staat bij het kopen van een appartement.

Vraag aan het einde altijd twee dingen: of de financiering rond te krijgen is en of er een eigen woning verkocht moet worden. Dat bepaalt hoe serieus een bod later is. Noteer naam, telefoonnummer en indruk in een eenvoudig logboek en bel twee dagen later na. Kopers die je zelf terugbelt, komen vaker met een bod dan kopers die je laat zitten.

Onderhandelen en de koopovereenkomst zonder makelaar

Zodra er geboden wordt, verandert het spel. Spreek vooraf met jezelf een bodemprijs af en schrijf die op, want in het gesprek zelf schuift die grens ongemerkt. Behandel elk bod schriftelijk, per e-mail, zodat er geen misverstand ontstaat over bedragen, voorbehouden en opleverdatum. Een mondelinge afspraak met een particuliere koper levert nog geen koop op: pas als beide partijen de schriftelijke koopovereenkomst hebben getekend, ligt er een deal.

Gebruik het modelcontract dat door de brancheverenigingen samen met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis is opgesteld. Daarin staan de onderdelen die je zelf zelden goed bedenkt: de ontbindende voorwaarden voor financiering en bouwkundige keuring met hun uiterste data, de waarborgsom of bankgarantie van 10 procent van de koopsom, het boetebeding van eveneens 10 procent en de drie dagen bedenktijd. Laat de ingevulde akte voor 200 tot 400 euro nakijken door een jurist of de notaris die de levering doet.

Als verkoper heb je een mededelingsplicht: bekende gebreken die de koper niet zelf kan zien, moet je melden. Verzwijgen leidt tot aansprakelijkheid, ook jaren later. Bij oudere woningen wordt vaak een ouderdomsclausule opgenomen die de verwachtingen bijstelt, al dekt die geen gebrek dat je zelf kende en verzweeg. Wat wel en niet onder de bescherming van de koper valt, staat bij verborgen gebreken bij een huis.

Je huis verkopen zonder makelaar aan een bekende of aan familie

Een huis verkopen zonder makelaar aan een bekende is de eenvoudigste variant: er is al een koper, er hoeft niet geadverteerd te worden en de courtage vervalt volledig. Toch blijft de rest van het traject gelijk. Een schriftelijke koopovereenkomst, drie dagen bedenktijd voor de koper en een leveringsakte bij de notaris horen ook bij een verkoop binnen de familie.

De prijs is het gevoelige punt. Verkoop je onder de waarde in het economisch verkeer, dan ziet de Belastingdienst het verschil als een schenking aan de koper. Voor een kind is in 2026 6.908 euro per jaar vrijgesteld, of eenmalig 33.129 euro als het tussen de 18 en 40 jaar is; over het meerdere betaalt het kind 10 procent schenkbelasting tot 158.669 euro en 20 procent daarboven. Voor de overdrachtsbelasting rekent de fiscus over de hoogste van de twee bedragen, koopsom of werkelijke waarde, dus een vriendenprijs verlaagt die heffing niet, al mag de overdrachtsbelasting die over het geschonken deel is betaald wel van de schenkbelasting af.

Een taxatierapport van ongeveer 500 euro is bij zo'n verkoop geen luxe maar je bewijsstuk, en de bank van de koper vraagt er vrijwel altijd om. Laat de notaris meelezen voordat je een prijs afspreekt, zeker als er broers of zussen zijn die later naar de verkoopprijs kijken. Wat de verkoop jou oplevert en hoe de overwaarde van je huis na de aflossing van je hypotheek vrijkomt, reken je het beste door voordat de prijs vastligt.

Je huis verkopen aan een makelaar of aan een opkoper

Er is een route waarbij je huis verkopen aan een makelaar letterlijk gebeurt: opkopers en beleggers kopen woningen rechtstreeks, zonder bezichtigingen en zonder ontbindende voorwaarden. Sommige makelaarskantoren bieden een aankoopgarantie, waarbij zij je woning tegen een vooraf afgesproken bedrag overnemen als die binnen een bepaalde termijn niet verkocht is. Dat geeft zekerheid als je al een volgend huis hebt gekocht.

De prijs is de tegenprestatie. Een directe koper neemt het risico, de doorlooptijd en het opknapwerk over en betaalt daarom vrijwel altijd onder de marktwaarde. Hoeveel eronder verschilt per partij en per woning, en dat bedrag is niet vast: het is een onderhandeling waarin jij snelheid koopt en de ander marge. Vraag altijd om een tweede bod van een andere partij en zet er een eigen waardebepaling naast.

Deze route is interessant bij een woning die veel achterstallig onderhoud heeft, bij een erfenis waarbij niemand het traject wil trekken of bij dubbele lasten die oplopen. Wie de tijd heeft, haalt op de open markt bijna altijd meer. Hoe de markt er op dit moment voor staat en wat dat voor je verkoopsnelheid betekent, lees je in het overzicht over een huis kopen, want de koperskant bepaalt jouw doorlooptijd.

Huis verkopen zonder makelaar: het stappenplan

Reken vanaf de eerste voorbereiding op drie tot zes maanden tot de sleuteloverdracht.

1. Bepaal je onderbouwde waarde en je bodemprijs

   Verzamel vijf tot tien recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in je buurt en corrigeer voor oppervlakte, staat en energielabel. Zet daaronder het bedrag waaronder je niet verkoopt. Die twee getallen bepalen de rest van het traject.

2. Vraag het energielabel aan en verzamel de papieren

   Het label moet er zijn voordat je adverteert en de aanvraag duurt een tot twee weken. Leg er de eigendomsakte, de kadastrale kaart, de laatste WOZ-beschikking, facturen van verbouwingen en bij een appartement de splitsingsakte en de VvE-stukken naast.

3. Maak de woning en de presentatie verkoopklaar

   Herstel klein mankeerwerk, ruim op en laat professioneel fotograferen met een plattegrond erbij. Schrijf de advertentietekst volledig: bouwjaar, woonoppervlak, perceel, label, servicekosten en recente investeringen met jaartal.

4. Zet je huis online en regel je bereikbaarheid

   Kies een plaatsingsdienst voor de grote huizensites en zet de woning daarnaast op een particuliere verkoopsite. Spreek af wie de telefoon aanneemt en binnen hoeveel uur je reageert; kopers die twee dagen wachten, kijken verder.

5. Plan de bezichtigingen en houd een logboek bij

   Werk met blokken van drie kwartier en noteer per bezoeker de indruk, de financieringssituatie en of er een eigen woning verkocht moet worden. Bel twee dagen later na, want dat levert meer biedingen op dan afwachten.

6. Onderhandel schriftelijk en leg het bod vast

   Bevestig elk bod en tegenbod per e-mail, met bedrag, voorbehouden, opleverdatum en wat er blijft. Houd je bodemprijs aan en laat je niet opjagen door een bod dat maar tot morgen geldig is.

7. Laat de koopovereenkomst opstellen en controleren

   Gebruik het modelcontract van de brancheverenigingen met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis en laat het voor 200 tot 400 euro nakijken. Let op de uiterste data van de ontbindende voorwaarden, de waarborgsom en het boetebeding.

8. Kies de notaris en bereid de overdracht voor

   De koper kiest doorgaans de notaris en betaalt de leveringsakte. Vraag zelf om de conceptnota, laat je hypotheek aflossen uit de koopsom en spreek de eindinspectie en de meterstanden af. De notaris regelt daarna de doorhaling van je oude hypotheekinschrijving, want je moet vrij van hypotheek leveren.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Check dit voordat je zelf te koop gaat

• Heb je een geldig energielabel of loopt de aanvraag al
• Heb je je waarde onderbouwd met minstens vijf recente verkopen uit je eigen buurt
• Staat je bodemprijs op papier voordat de eerste bezichtiging plaatsvindt
• Weet je hoe je op de grote huizensites komt en wat die plaatsing kost
• Liggen de eigendomsakte, de WOZ-beschikking en de verbouwingsfacturen klaar
• Heb je alle bekende gebreken opgeschreven die je moet melden
• Weet je wie je koopovereenkomst controleert en wat dat kost
• Heb je uitgerekend wat je netto overhoudt na aflossing van je hypotheek

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De vraagprijs op gevoel bepalen

Een prijs die vijf procent te hoog staat, kost je de eerste twee weken waarin de meeste serieuze kijkers langskomen. Daarna volgt bijna altijd een verlaging, en een woning die al lang te koop staat, roept vragen op. Bij 400.000 euro is dat effect al snel meer waard dan de hele courtage.

Alleen op je eigen netwerk vertrouwen

Buurtgroepen en sociale media leveren kijkers op, maar het gros van de kopers zoekt op de grote huizensites. Wie de plaatsing van achthonderd euro overslaat om te besparen, mist het grootste deel van de markt en verkoopt daardoor vaak lager.

Een bekend gebrek verzwijgen

Als verkoper heb je een mededelingsplicht voor gebreken die de koper niet zelf kan zien, zoals lekkage in het verleden, een verzakte fundering of een omgevingsvergunning die de buren hebben aangevraagd. Verzwijgen leidt tot aansprakelijkheid, en herstelkosten van tienduizenden euro's zijn dan jouw probleem.

Een mondelinge afspraak als deal beschouwen

Bij een particuliere koper ontstaat de koop pas als beide partijen de schriftelijke overeenkomst hebben getekend. Wie op een handdruk andere kijkers afwimpelt en de advertentie offline haalt, staat zonder iets als de koper zich bedenkt.

Zelf een koopakte in elkaar zetten

Een zelfgeschreven contract mist vaak de uiterste data van de ontbindende voorwaarden, de waarborgsom en het boetebeding. Zonder die bepalingen moet je je schade helemaal zelf aantonen als een koper afhaakt, terwijl je woning weken van de markt was.

Niet doorvragen naar de financiering van de koper

Een hoog bod van iemand die zijn hypotheek niet rond krijgt, kost je zes weken. Vraag naar een bewijs van financiering, naar de eigen woning die nog verkocht moet worden en naar de datum waarop het financieringsvoorbehoud afloopt.

De besparing verwarren met winst

De courtage bespaar je zeker, de verkoopprijs niet. Reken bij elke beslissing terug naar het omslagpunt: bij een woning van 400.000 euro is een procent lagere opbrengst al meer dan het volledige verschil tussen zelf verkopen en een makelaar inschakelen.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Zelf verkopen betekent niet dat je alles alleen doet. De notaris is verplicht en denkt op verzoek mee over de leveringsdatum en over verkoop binnen de familie; meelezen op een koopovereenkomst kost meestal 200 tot 400 euro. Voor een woning met erfpacht, een monumentenstatus, een zwakke vereniging van eigenaren of een lopend geschil met de buren is een jurist of makelaar op uurbasis, gangbaar 150 tot 300 euro per uur in 2026, de goedkoopste verzekering die er is. Een gevalideerd taxatierapport van ongeveer 500 euro is de moeite waard zodra de prijs later verdedigd moet worden, bijvoorbeeld bij een scheiding, een nalatenschap of een verkoop aan je kind. Twijfel je alleen over de waarde en niet over de rest van het traject, kijk dan eerst bij wat je huis waard is voordat je een opdracht tekent. En wie de koperskant wil begrijpen voordat hij gaat onderhandelen, heeft baat bij de uitleg over wat een aankoopmakelaar doet, want dat is precies het werk waar jouw tegenpartij voor betaalt.