Rentevaste periode: kiezen, verlengen of oversluiten
De rentevaste periode is de afspraak hoe lang je rentepercentage vaststaat: hoe langer je vastzet, hoe hoger het tarief en hoe langer je zeker bent van je maandlast. Loopt de periode af, dan krijg je uiterlijk drie maanden van tevoren een nieuw renteaanbod en heb je drie routes: verlengen bij je eigen geldverstrekker, oversluiten naar een andere, of tijdelijk variabel. Op de einddatum kun je boetevrij weg en boetevrij aflossen; tijdens de periode betaal je een vergoeding voor de rente die de geldverstrekker misloopt.
- 3 maanden wettelijk uiterste termijn waarop je het nieuwe renteaanbod binnen hebt
- 5% 2026 minimale toetsrente bij een rentevaste periode korter dan tien jaar
- € 0 altijd boete bij oversluiten of aflossen op de einddatum van de periode
- 37,56% 2026 maximaal tarief waartegen je de nieuwe rente aftrekt
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat een rentevaste periode precies vastlegt
De rentevaste periode is de afspraak met je geldverstrekker over hoe lang je rentepercentage vaststaat. Binnen die periode verandert je tarief niet, ook niet als de hypotheekrente in de markt stijgt of daalt. Je legt dus geen bedrag vast maar een prijs, en die prijs bepaalt samen met je restschuld je maandlast.
Je kiest de periode per leningdeel, en je kiest opnieuw bij elke renteherziening. Gangbare periodes zijn variabel, 1, 5, 10, 12, 15, 20 en 30 jaar vast, al biedt niet elke geldverstrekker ze allemaal aan.
De rentevaste periode staat los van de looptijd van je lening. De looptijd is de termijn waarin je aflost, meestal dertig jaar. Binnen die dertig jaar kun je dus drie keer tien jaar vastzetten, of één keer dertig jaar, of elke andere combinatie die je onderweg kiest.
Heb je meerdere leningdelen, dan kunnen die verschillende einddata hebben. Dat gebeurt vaak na een verbouwing of een verhoging: het oude deel loopt door tot 2031, het nieuwe deel tot 2034. Elk deel krijgt op zijn eigen moment een renteherziening, en je kunt ze bij een herziening ook gelijktrekken.
Kort of lang vastzetten: wat die keuze kost
Geldverstrekkers vragen voor een langere rentevaste periode een hoger tarief, omdat ze het renterisico langer van je overnemen. Het verschil tussen vijf en twintig jaar vast loopt in de praktijk op tot enkele tienden van een procentpunt, soms meer. Wat dat vandaag precies is, verschilt per dag en per aanbieder; de actuele standen staan op de pagina over hypotheekrentes per rentevaste periode.
Kort vastzetten is niet alleen goedkoper, het is ook onzekerder. Loopt je periode af in een jaar waarin de rente flink hoger staat, dan stijgt je maandlast in één klap voor de hele resterende looptijd. Wie die stijging niet kan opvangen, koopt met een langere periode rust in plaats van rendement.
De keuze werkt ook door in je leenruimte. Kies je een rentevaste periode korter dan tien jaar, dan toetst de geldverstrekker niet op je werkelijke rente maar op een wettelijke toetsrente van minimaal 5 procent in 2026. Je kunt daardoor meestal minder lenen dan met tien jaar of langer vast; reken het verschil na met de rekenhulp voor je maximale hypotheek.
Tien jaar is al jaren de meest gekozen periode, omdat daar prijs en zekerheid elkaar redelijk in evenwicht houden. De afweging staat verder uitgewerkt in de gids over hypotheekrente 10 jaar vast, en wie langer rust wil leest de gids over hypotheekrente 20 jaar.
| Rentevaste periode | Tarief | Toetsrente bij het bepalen van je leenruimte | Past bij |
|---|---|---|---|
| Variabel | Laagste tarief, kan elke maand wijzigen | Minimaal 5% (2026) | Ruime buffer, verkoop op korte termijn of een klein restant |
| 5 jaar vast | Laag | Minimaal 5% (2026) | Concrete plannen om binnen enkele jaren af te lossen of te verhuizen |
| 10 jaar vast | Middelhoog | Je werkelijke rente | De middenweg tussen prijs en zekerheid |
| 20 jaar vast | Hoog | Je werkelijke rente | Zekerheid over de maandlast tot ver in de looptijd |
| 30 jaar vast | Hoogste | Je werkelijke rente | Nooit meer een renteherziening, ten koste van het tarief |
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat gebeurt er als de rentevaste periode afloopt
Je rentevaste periode loopt af op een datum die in je hypotheekakte en op je jaaroverzicht staat. Loopt de rentevaste periode van je hypotheek af, dan eindigt alleen de renteafspraak: de lening zelf loopt gewoon door.
Je geldverstrekker moet je uiterlijk drie maanden voor die einddatum een nieuw renteaanbod sturen. Daarin staan de tarieven voor de periodes die je kunt kiezen, meestal met een reactietermijn van twee tot vier weken.
Vanaf dat moment heb je vier routes. Je verlengt bij je huidige geldverstrekker met een nieuwe rentevaste periode, je sluit over naar een andere partij, je gaat tijdelijk variabel, of je lost de lening geheel of deels af. De einddatum is het enige moment waarop alle vier kosteloos openstaan.
Reageer je helemaal niet, dan verlengen de meeste geldverstrekkers automatisch met dezelfde periode als de aflopende, tegen het aangeboden tarief. Wat er in jouw geval gebeurt staat in je hypotheekvoorwaarden onder renteherziening. Automatisch verlengen is zelden de scherpste keuze, want je vergelijkt dan met niets.
De maandlast verandert vanaf de eerste termijn na de einddatum. Bij een stijging van de rente betaal je meer, bij een daling minder, en je geldverstrekker herrekent de annuïteit over de resterende looptijd. Hoe groot dat verschil bij de huidige stand is, zie je op de pagina over de huidige hypotheekrente.
| Situatie bij het einde van de rentevaste periode | Meest logische route |
|---|---|
| Het aanbod van je eigen geldverstrekker ligt dicht bij de markt | Verlengen: geen kosten, geen acceptatietoets, direct geregeld |
| Elders scheelt het meer dan ongeveer een half procentpunt | Oversluiten doorrekenen: kosten afzetten tegen het renteverschil |
| Je verkoopt de woning binnen twee jaar | Kort vast of variabel, zodat je niets vastlegt wat je niet gebruikt |
| Je hebt spaargeld en je spaarrente ligt lager dan je hypotheekrente | Eerst boetevrij aflossen, daarna de nieuwe periode over het restant kiezen |
| Je inkomen is gedaald of je bent net met pensioen | Verlengen: bij oversluiten toetst de nieuwe geldverstrekker je inkomen opnieuw |
| Je overwaarde is flink gegroeid | Eerst om herindeling in een lagere risicoklasse vragen, dan pas kiezen |
Het renteaanbod heeft een reactietermijn, vaak twee tot vier weken. Laat je die verlopen, dan geldt de standaardverlenging uit je voorwaarden en ben je je onderhandelingsruimte kwijt tot de volgende einddatum.
De rentevaste periode verlengen bij je eigen geldverstrekker
Verlengen is de eenvoudigste route: je kiest een nieuwe rentevaste periode uit het aanbod, tekent digitaal en klaar. Er komt geen notaris aan te pas, je betaalt geen advies- of taxatiekosten, en er is geen nieuwe inkomenstoets omdat de lening zelf niet verandert. Voor wie een lager inkomen heeft dan bij het afsluiten is dat een reëel voordeel.
Onderhandelen heeft binnen één geldverstrekker weinig zin. Sinds 2013 geldt het eensporige rentebeleid: bestaande klanten krijgen bij een renteherziening hetzelfde tarief als nieuwe klanten met hetzelfde risicoprofiel. Het verschil zit dus niet in je onderhandeltalent maar in je risicoklasse en in de vergelijking met andere aanbieders.
Aan die risicoklasse kun je wel sleutelen. Is je schuld gedaald of je woning meer waard geworden, dan kun je vóór de renteherziening om herindeling vragen met een WOZ-beschikking of een taxatie.
De opslag die dan vervalt, loopt de hele nieuwe rentevaste periode door. Hoeveel ruimte er in jouw woning zit, zie je met de overwaarde-rekenhulp.
Eerder vastzetten dan de einddatum kan bij veel geldverstrekkers ook, maar dan neem je het renteverschil over de resterende maanden mee in het nieuwe tarief of betaal je een vergoeding. Gratis is dat nooit, en of het gunstig uitpakt hangt af van hoeveel maanden je oude periode nog loopt.
Vraag om herindeling in een lagere risicoklasse in dezelfde brief of hetzelfde gesprek waarin je de nieuwe periode kiest. Doe je dat pas na het tekenen, dan geldt de korting bij sommige geldverstrekkers pas vanaf de volgende renteherziening.
Hypotheek oversluiten na de rentevaste periode
Op de einddatum mag je boetevrij weg. Hypotheek oversluiten na de rentevaste periode kost dan alleen de kosten van een nieuwe hypotheek: advies en bemiddeling, taxatie, notaris voor de nieuwe akte en eventueel NHG-provisie van 0,4 procent van de lening in 2026. Samen komt dat meestal uit tussen 2.500 en 4.000 euro in 2026.
Of dat rendeert, hangt aan het renteverschil en aan de lengte van de nieuwe periode. Een vuistregel: deel de totale kosten door het renteverschil in euro's per jaar, en zet die terugverdientijd naast de nieuwe rentevaste periode. Blijft er ruim tijd over, dan is er voordeel; scheelt het minder dan ongeveer een half procentpunt op een kleine restschuld, dan meestal niet.
Bij oversluiten zijn de financieringskosten aftrekbaar in het jaar dat je ze betaalt, zolang de lening je eigen woning financiert. Advieskosten, taxatiekosten, de notariskosten voor de hypotheekakte en de NHG-provisie tellen mee; de bemiddelingskosten voor de aankoop van een huis niet, want die zijn er hier niet. Dat drukt de werkelijke kosten met maximaal 37,56 procent in 2026.
Reken er wel op dat de nieuwe geldverstrekker je opnieuw accepteert. Je inkomen, je leeftijd en je pensioendatum worden getoetst alsof je een nieuwe hypotheek afsluit, en een aflossingsvrij deel boven de helft van de woningwaarde kan een struikelblok zijn. Vergelijk de tarieven op één dag, want ze wijzigen doorlopend; hoe je dat aanpakt staat in de gids over hypotheekrente vergelijken.
| Kostenpost bij oversluiten | Bandbreedte 2026 | Aftrekbaar als financieringskosten |
|---|---|---|
| Advies en bemiddeling | € 1.400 tot € 2.500 | Ja |
| Taxatierapport | € 500 tot € 800 | Ja |
| Notaris, nieuwe hypotheekakte | € 600 tot € 1.000 | Ja |
| Royement oude hypotheekakte | € 150 tot € 250 | Ja |
| NHG-provisie, alleen als je NHG toevoegt | 0,4% van de lening | Ja |
Gecontroleerd op augustus 2026, marktbedragen
Oversluiten tijdens de rentevaste periode: vergoeding en middelen
Hypotheek oversluiten tijdens de rentevaste periode kan altijd, maar je betaalt de geldverstrekker de rente die hij misloopt. Die vergoeding heet boeterente of vergoedingsrente en wordt sinds juli 2016 berekend over het werkelijke financiële nadeel: het verschil tussen jouw rente en de actuele rente voor de resterende duur van je periode, contant gemaakt naar vandaag. Hoe langer je periode nog loopt en hoe groter het renteverschil, hoe hoger de rekening.
Twee dingen drukken die vergoeding. Over je jaarlijkse boetevrije ruimte, bij de meeste geldverstrekkers 10 tot 20 procent van de oorspronkelijke hoofdsom, betaal je geen vergoeding. En het bedrag dat je al hebt afgelost telt niet mee, want daarover loopt de geldverstrekker niets mis.
Rentemiddeling is de tussenvorm. Je huidige rente en de actuele rente worden samengevoegd tot één nieuw tarief, waarbij de misgelopen rente als opslag in dat tarief wordt verwerkt, meestal met een extra opslag erbovenop. Je maandlast daalt meteen en je hoeft geen vergoeding ineens te betalen, maar je betaalt hem gespreid alsnog.
Vraag altijd een schriftelijke berekening op voordat je iets tekent. De geldverstrekker moet inzichtelijk maken hoe hij aan het bedrag komt, en fouten in zo'n berekening komen voor. Wat een hypotheek in totaal kost, wordt door zo'n vergoeding voor jaren beïnvloed.
Een vergoeding wordt zelden in één keer aftrekbaar als je hem meefinanciert in een hogere lening: het deel dat je bijleent boven je eigenwoningschuld valt buiten de renteaftrek. Betaal je hem uit eigen geld, dan is de vergoeding zelf in het jaar van betaling wel aftrekbaar als rente van de eigen woning.
Wat de renteherziening per hypotheekvorm betekent
Bij een annuïteitenhypotheek waarvan de rentevaste periode afloopt, herrekent de geldverstrekker de annuïteit over de resterende looptijd en de resterende schuld. Je maandbedrag verandert daardoor minder hard dan de rente zelf, omdat het aflossingsdeel meebeweegt. Stijgt de rente, dan gaat er meer naar rente en minder naar aflossing.
Bij een lineaire hypotheek verandert alleen het rentedeel; je aflossing per maand staat vast en blijft gelijk. Het effect van een nieuwe rente is daar dus direct af te lezen aan je restschuld maal het nieuwe percentage, gedeeld door twaalf.
Loopt de rentevaste periode af op een aflossingsvrije hypotheek, dan slaat de renteverandering voluit door. Je betaalt alleen rente, dus een verdubbeling van het tarief verdubbelt je maandlast. Extra pijnlijk is dat bij oude aflossingsvrije leningen de renteaftrek vaak al is verlopen of binnenkort verloopt, waardoor je die stijging volledig zelf draagt.
Een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek reageert precies andersom. De rente die je over je spaardeel krijgt is gelijk aan je hypotheekrente, dus een lagere rente bij een nieuwe periode betekent dat je spaarpot langzamer groeit en je maandinleg omhoog moet om het doelkapitaal te halen. Bij een hogere rente daalt de inleg juist, terwijl je rentelast stijgt.
De geldverstrekker herrekent de inleg automatisch. Controleer die berekening, want een te lage inleg laat je met een gat op de einddatum zitten.
| Hypotheekvorm | Wat verandert bij een nieuwe rentevaste periode |
|---|---|
| Annuïteitenhypotheek | Het maandbedrag wordt herrekend over de resterende looptijd; de verhouding rente en aflossing verschuift |
| Lineaire hypotheek | Alleen het rentedeel wijzigt, de vaste maandaflossing blijft gelijk |
| Aflossingsvrije hypotheek | De maandlast beweegt één op één mee met de rente, zonder demping door aflossing |
| Bankspaar- of spaarhypotheek | De inleg in het spaardeel wordt herrekend: lagere rente betekent hogere inleg en omgekeerd |
| Combinatie van leningdelen | Elk deel heeft een eigen einddatum; je kunt ze bij een herziening gelijktrekken |
Renteaftrek en je netto maandlast na de herziening
De dertigjaarstermijn voor de hypotheekrenteaftrek loopt gewoon door en heeft niets met je rentevaste periode te maken. Begon je lening in 2008, dan eindigt de aftrek in 2038, ongeacht hoe vaak je daarna een nieuwe periode koos. Een renteherziening zet die klok niet terug, ook niet bij oversluiten met hetzelfde bedrag.
Wat wel verandert is het bedrag dat je aftrekt. Een hogere rente betekent een hogere aftrekpost, waardoor je netto er minder op achteruitgaat dan bruto. In 2026 trek je de rente af tegen maximaal 37,56 procent, en over je woning betaal je het eigenwoningforfait van 0,35 procent van de WOZ-waarde voor de meeste woningen in 2026.
Krijg je een fors hogere maandlast, vraag dan een nieuwe voorlopige aanslag aan zodra de nieuwe rente ingaat. Je teruggave komt dan maandelijks binnen in plaats van na de aangifte, wat het gat in je budget meteen kleiner maakt. De regels daarvoor staan in de gids over de aftrek van hypotheekrente.
Reken je nieuwe maandlast door voordat je tekent, met je restschuld, je resterende looptijd en het aangeboden tarief. De maandlasten-rekenhulp zet bruto en netto naast elkaar, zodat je ziet wat er werkelijk van je rekening gaat. Vergelijk dat resultaat met de tarieven op de pagina over hoe hoog de hypotheekrente is voordat je het aanbod accepteert.
Zo pak je het einde van je rentevaste periode aan
Begin twaalf maanden voor de einddatum, dan heb je alle routes nog open en zit je nergens aan vast.
-
Zoek per leningdeel de einddatum op
Kijk op je jaaroverzicht of in je online dossier wanneer welk deel afloopt, welk tarief er nu geldt en wat de restschuld is. Bij meerdere delen noteer je de data apart, want ze lopen zelden gelijk.
-
Bepaal je restschuld en resterende looptijd
De nieuwe maandlast wordt berekend over de restschuld en de nog te gaan jaren, niet over het oorspronkelijke bedrag. Met die twee getallen kun je elk aanbod zelf natrekken via de maandlasten-rekenhulp.
-
Vraag om herindeling in een lagere risicoklasse
Stuur je WOZ-beschikking of een taxatie mee als je schuld ten opzichte van de woningwaarde is gedaald. Doe dit twee tot drie maanden voor de einddatum, zodat de lagere opslag al in het renteaanbod zit.
-
Wacht het renteaanbod af en vergelijk het
Het aanbod komt uiterlijk drie maanden voor de einddatum binnen. Zet de tarieven per periode naast die van andere aanbieders op dezelfde dag; de pagina over de hypotheekrente nu laat zien hoe hard die standen bewegen.
-
Reken verlengen en oversluiten allebei door
Zet de netto maandlast bij verlengen naast die bij oversluiten, en trek van het voordeel van oversluiten de kosten af. Deel die kosten door het jaarvoordeel: komt de terugverdientijd ruim binnen de nieuwe periode, dan is er echt iets te halen.
-
Los eerst boetevrij af als je spaargeld hebt
Op de einddatum mag je onbeperkt en zonder vergoeding aflossen. Doe dat vóór je de nieuwe periode vastlegt, dan wordt het nieuwe tarief berekend over een lagere schuld en zak je mogelijk ook nog een risicoklasse.
-
Kies de nieuwe periode en controleer de eerste afschrijving
Leg je keuze schriftelijk vast, inclusief tarief, ingangsdatum en nieuwe einddatum. Controleer de eerste afschrijving na de ingangsdatum en het eerstvolgende jaaroverzicht op het juiste percentage.
Maximale hypotheek
Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek
Loop dit na voordat je het renteaanbod tekent
Doorgerekend: zo pakt het uit
Annuïteitenhypotheek: tien jaar vast loopt af bij een hogere rente
Stel, je hebt een annuïteitenhypotheek met nog 250.000 euro restschuld en twintig jaar looptijd te gaan. Je oude tarief was 2 procent, het nieuwe aanbod is 4 procent. Bij 2 procent betaalde je 1.265 euro per maand, bij 4 procent wordt dat 1.515 euro: 250 euro per maand bruto erbij.
Netto valt de klap kleiner uit, want je aftrekpost groeit mee. In het eerste jaar betaalde je bij 2 procent ongeveer 4.900 euro rente; tegen het maximale tarief van 37,56 procent in 2026 leverde dat ongeveer 1.840 euro op, zo'n 154 euro per maand. Bij 4 procent betaal je in het eerste jaar ongeveer 9.850 euro rente en krijg je ongeveer 3.700 euro terug, ongeveer 308 euro per maand.
Netto ging er dus 1.111 euro per maand af en gaat er straks 1.207 euro af: een stijging van ongeveer 96 euro in plaats van 250 euro. Dat verschil geldt alleen zolang je binnen de dertigjaarstermijn voor de aftrek zit; is die verlopen, dan betaal je de volle 250 euro extra.
Aflossingsvrije hypotheek: dezelfde renteherziening, dubbele klap
Stel, je hebt daarnaast een aflossingsvrij leningdeel van 150.000 euro waarvan de rentevaste periode op hetzelfde moment afloopt. Bij 2 procent betaalde je 150.000 × 2% / 12 = 250 euro rente per maand. Bij 4 procent wordt dat 500 euro per maand, een verdubbeling zonder enige demping door aflossing.
Loopt de renteaftrek op dit deel al niet meer, bijvoorbeeld omdat de lening van vóór 2001 is en de aftrek uiterlijk op 1 januari 2031 eindigt, dan is die 250 euro extra ook netto 250 euro extra. Op jaarbasis is dat 3.000 euro.
Heb je 25.000 euro spaargeld, dan is de einddatum het moment om dat boetevrij af te lossen. De schuld zakt naar 125.000 euro en de nieuwe maandlast wordt 125.000 × 4% / 12 = 417 euro. Je betaalt dan 83 euro per maand minder dan zonder aflossing, oftewel 1.000 euro per jaar op een inleg van 25.000 euro: een rendement van 4 procent, belastingvrij zolang de rente niet aftrekbaar is.
Verlengen of oversluiten bij 300.000 euro restschuld
Stel, je restschuld is 300.000 euro, je hebt nog twintig jaar te gaan en je eigen geldverstrekker biedt 4,3 procent voor tien jaar vast. Een andere aanbieder vraagt 3,9 procent. Je maandlast wordt 1.866 euro bij je huisbank en 1.802 euro bij de ander: 64 euro per maand verschil.
In rente scheelt het in het eerste jaar ongeveer 1.200 euro, omdat 0,4 procent van 300.000 euro 1.200 euro is. Dat voordeel loopt terug naarmate je aflost, maar over tien jaar vast telt het op tot ruwweg 10.000 euro bruto.
De oversluitkosten zijn advies 2.000 euro, taxatie 650 euro, notaris en royement samen 1.000 euro: 3.650 euro. Die kosten zijn aftrekbaar in het jaar van betaling, dus bij 37,56 procent in 2026 krijg je er ongeveer 1.371 euro van terug en blijft er 2.279 euro over. Met een netto rentevoordeel van ongeveer 750 euro in het eerste jaar is dat in ruim drie jaar terugverdiend, ruim binnen de nieuwe rentevaste periode van tien jaar.
Veelgemaakte fouten
Het renteaanbod stilzwijgend laten verlopen
Wie niet reageert, krijgt de standaardverlenging uit de voorwaarden, vaak dezelfde periode als de aflopende. Je vergelijkt dan met niets en zit weer voor jaren vast aan een tarief dat je nooit hebt getoetst. Een half procentpunt te veel op 250.000 euro kost 1.250 euro per jaar.
Niet om herindeling in een lagere risicoklasse vragen
Bijna geen enkele geldverstrekker verlaagt de opslag uit zichzelf bij waardestijging. Een opslag van 0,2 procentpunt die blijft staan kost op 250.000 euro 500 euro per jaar, tien jaar lang. Eén WOZ-beschikking meesturen voorkomt dat.
Denken dat de renteaftrek opnieuw begint
De dertigjaarstermijn hangt aan de lening, niet aan de rentevaste periode. Wie rekent op dertig jaar nieuwe aftrek na een herziening of een oversluiting, overschat zijn netto ruimte en komt bedrogen uit zodra de termijn afloopt.
Bruto vergelijken bij een fors hogere rente
Een stijging van 250 euro bruto per maand kan netto 96 euro zijn zolang je aftrek hebt. Wie alleen naar bruto kijkt, kiest soms een te lange periode uit angst, of slaat een goed aanbod af omdat het schrikt.
Spaargeld pas ná de nieuwe rentevaste periode inzetten
Op de einddatum los je onbeperkt boetevrij af. Doe je het een maand later, dan val je terug op de jaarlijkse boetevrije ruimte van 10 tot 20 procent en betaal je over de rest mogelijk een vergoeding. Bovendien mis je de kans om een risicoklasse te zakken.
Bij een bankspaarhypotheek alleen naar de rentelast kijken
Een lagere rente is bij deze vorm geen onverdeeld voordeel: je spaardeel groeit dan langzamer en je inleg gaat omhoog. Wie de herrekening niet controleert, ontdekt pas op de einddatum dat het doelkapitaal niet gehaald wordt en houdt een restschuld over.
Oversluiten zonder de acceptatie vooraf te toetsen
De nieuwe geldverstrekker beoordeelt je inkomen, leeftijd en pensioendatum opnieuw. Wie advies- en taxatiekosten maakt en daarna wordt afgewezen, is dat geld kwijt en moet alsnog haastig verlengen.
Veelgestelde vragen
Wat is een rentevaste periode?
De rentevaste periode is de termijn waarin je hypotheekrente niet verandert, ongeacht wat de markt doet. Je spreekt hem per leningdeel af, van variabel tot dertig jaar. De periode staat los van de looptijd van je lening: binnen een looptijd van dertig jaar kun je meerdere keren een nieuwe rentevaste periode kiezen, telkens bij een renteherziening.
Wat gebeurt er na de rentevaste periode?
Je lening loopt gewoon door, alleen de renteafspraak eindigt. Uiterlijk drie maanden voor de einddatum krijg je een nieuw renteaanbod met de tarieven per periode. Je kiest dan een nieuwe rentevaste periode, gaat variabel, sluit over naar een andere geldverstrekker of lost af. Reageer je niet, dan verlengen de meeste geldverstrekkers automatisch met dezelfde periode als de aflopende.
Wat als de rentevaste periode afloopt en de rente veel hoger staat?
Dan stijgt je maandlast vanaf de eerste termijn na de einddatum, voor de hele nieuwe periode. Bij een annuïteitenhypotheek wordt het maandbedrag herrekend over je restschuld en de resterende looptijd, waardoor de stijging kleiner is dan het renteverschil suggereert. Zolang je binnen de dertigjaarstermijn voor de aftrek zit, vangt de hogere aftrekpost een deel op. Extra aflossen op de einddatum verlaagt de schuld waarover het nieuwe tarief geldt.
Kun je de rentevaste periode verlengen?
Ja, verlengen is de standaardroute en kost niets: geen notaris, geen advieskosten en geen nieuwe inkomenstoets, omdat de lening zelf niet wijzigt. Je kiest uit het aanbod van je geldverstrekker een nieuwe rentevaste periode, die niet dezelfde hoeft te zijn als de aflopende. Onderhandelen over het tarief heeft weinig zin door het eensporige rentebeleid; vragen om een lagere risicoklasse wel.
Kun je een hypotheek oversluiten na de rentevaste periode?
Op de einddatum kun je boetevrij naar een andere geldverstrekker. Je betaalt dan alleen de kosten van een nieuwe hypotheek: advies, taxatie, notaris en royement, samen meestal 2.500 tot 4.000 euro in 2026. Die financieringskosten zijn aftrekbaar in het jaar van betaling. Reken uit in hoeveel jaar het renteverschil die kosten terugverdient en of dat binnen de nieuwe rentevaste periode past.
Kun je oversluiten tijdens de rentevaste periode?
Dat kan, maar je vergoedt de rente die de geldverstrekker misloopt. Die vergoeding wordt berekend over het werkelijke financiële nadeel: het renteverschil over de resterende maanden van je periode, contant gemaakt naar vandaag, met aftrek van je jaarlijkse boetevrije ruimte. Hoe korter de periode nog loopt, hoe lager het bedrag. Rentemiddeling is het alternatief waarbij je die vergoeding gespreid in een nieuw tarief betaalt.
Je rentevaste periode loopt af bij een aflossingsvrije hypotheek: wat nu?
Bij een aflossingsvrije hypotheek werkt de nieuwe rente één op één door in je maandlast, want er zit geen aflossingsdeel dat de klap dempt. Verdubbelt het tarief, dan verdubbelt je maandlast. Bij oude aflossingsvrije leningen is de renteaftrek vaak al verlopen of verloopt die binnenkort, waardoor je de stijging volledig zelf draagt. De einddatum is dan het moment om boetevrij af te lossen en de schuld te verkleinen.
Je rentevaste periode loopt af bij een annuïteitenhypotheek: wat verandert er?
De geldverstrekker herrekent de annuïteit over je resterende schuld en de nog te gaan looptijd tegen het nieuwe tarief. Je maandbedrag blijft daarna weer gelijk tot de volgende herziening. Omdat het aflossingsdeel meebeweegt, verandert je maandlast minder hard dan het rentepercentage: bij 250.000 euro en twintig jaar te gaan kost een sprong van 2 naar 4 procent ongeveer 250 euro per maand bruto.
Bankspaarhypotheek: de rentevaste periode loopt af, wat gebeurt er met je inleg?
Bij een bankspaarhypotheek is de rente over je spaardeel gelijk aan je hypotheekrente. Krijg je een lagere rente, dan groeit je spaartegoed langzamer en verhoogt de aanbieder je maandinleg om het doelkapitaal op de einddatum te halen. Bij een hogere rente daalt de inleg terwijl je rentelast stijgt. Controleer de herrekening, want een te lage inleg laat een gat achter dat pas op de einddatum zichtbaar wordt.
Welke rentevaste periode kun je het beste kiezen?
Dat hangt af van hoeveel ruimte je in je budget hebt en hoe lang je in het huis blijft. Kun je een stijging van enkele honderden euro's per maand niet opvangen, dan koop je met een langere periode zekerheid. Verkoop je waarschijnlijk binnen enkele jaren, dan leg je niets langer vast dan nodig. Houd er rekening mee dat een periode korter dan tien jaar je leenruimte verkleint door de toetsrente van minimaal 5 procent in 2026.
Kun je de rentevaste periode tussentijds aanpassen?
Veel geldverstrekkers laten je eerder een nieuwe periode vastzetten, maar dan verrekenen ze het renteverschil over de resterende maanden. Dat gebeurt via een vergoeding ineens of via een opslag in het nieuwe tarief. Of dat gunstig is, hangt af van hoeveel maanden er nog lopen en hoe groot het verschil is. Vraag een schriftelijke berekening op en vergelijk die met gewoon wachten tot de einddatum.
Krijg je bij een nieuwe rentevaste periode opnieuw dertig jaar renteaftrek?
Nee. De dertigjaarstermijn hangt aan de lening en begint bij het aangaan ervan, niet bij een renteherziening. Ook oversluiten met hetzelfde bedrag zet die klok niet terug: de resterende aftrekjaren verhuizen mee. Alleen een echte verhoging van je eigenwoningschuld levert een nieuw leningdeel op met een eigen termijn van dertig jaar, mits je dat deel annuïtair of lineair aflost.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Verlengen bij je eigen geldverstrekker regel je prima zelf: je vergelijkt de aangeboden periodes, vraagt om herindeling in een lagere risicoklasse en tekent. Een hypotheekadviseur verdient zijn geld terug zodra er meer speelt dan één tarief: oversluiten met een acceptatietoets, meerdere leningdelen met verschillende einddata, een aflopende bankspaarpolis of een rentevaste periode die samenvalt met pensioen of scheiding. Advies en bemiddeling bij oversluiten kosten in 2026 meestal 1.400 tot 2.500 euro, en die kosten zijn aftrekbaar als financieringskosten. Voor een berekening van een vergoeding bij tussentijds oversluiten kun je bij je geldverstrekker een schriftelijke onderbouwing opvragen; klopt die niet, dan is de klachtenroute via het Kifid open. Bereid je gesprek voor met de maandlasten-rekenhulp en de actuele standen op de pagina over hypotheekrente nu, dan weet je al wat het aanbod waard is voordat iemand het uitlegt.