Makelaarskosten bij de verkoop van je woning
Een verkoopmakelaar rekent in 2026 gemiddeld ongeveer 1,1 procent courtage over de uiteindelijke verkoopprijs, exclusief 21 procent btw. Bij een woning van 400.000 euro kom je daarmee inclusief opstartkosten en energielabel rond de 6.200 euro uit. Makelaars stellen hun tarief zelf vast, dus het percentage, de opstartkosten en de intrekkingskosten zijn alle drie onderhandelbaar. De courtage wordt verschuldigd zodra de koop rond is en verrekent de notaris met je verkoopopbrengst.
- 1,1% 2026 gemiddelde courtage van een verkoopmakelaar, exclusief btw
- 21% 2026 btw die over de courtage en alle makelaarskosten komt
- € 3.750 2026 gemiddeld all-in tarief bij makelaars met een vaste prijs
- € 400 tot € 1.000 2026 gebruikelijke opstartkosten aan het begin van de opdracht
- € 750 2026 gemiddelde intrekkingskosten als je de opdracht terugtrekt
Gecontroleerd op augustus 2026
Waaruit de makelaarskosten bij verkoop bestaan
De kosten van een makelaar bij de verkoop van een woning zijn zelden één bedrag. Je betaalt courtage over de uiteindelijke verkoopprijs, meestal opstartkosten aan het begin, soms intrekkingskosten als je de woning van de markt haalt, en over alles komt 21 procent btw. Wie alleen op het courtagepercentage let, rekent zichzelf een paar honderd euro te arm.
De verkoopmakelaar werkt spiegelbeeldig aan de makelaar die een koper begeleidt bij bezichtigen en bieden. De een verdedigt de vraagprijs, de ander probeert die omlaag te praten. Bij verkoop betaal jij je eigen makelaar, bij aankoop betaalt de koper de zijne. Eén makelaar mag beide partijen in dezelfde transactie niet vertegenwoordigen.
De courtage is verschuldigd zodra de koopovereenkomst tot stand is gekomen, dus niet pas bij de overdracht. In de praktijk houdt de notaris het bedrag in op je verkoopopbrengst bij het passeren van de akte. Maakt de koper binnen de wettelijke bedenktijd van drie dagen gebruik van zijn ontbindingsrecht, dan is er geen koop en dus ook geen courtage.
Alle bedragen hieronder zijn marktcijfers voor 2026, geen wettelijke tarieven. Er bestaat in Nederland geen vastgesteld makelaarstarief: elk kantoor bepaalt zijn eigen prijs en mag die per opdracht aanpassen.
| Kostenpost | Wat het is | Gebruikelijk bedrag 2026 |
|---|---|---|
| Courtage | Percentage over de verkoopprijs, verschuldigd bij een gesloten koop | 0,9% tot 1,5% exclusief btw |
| Opstartkosten | Vooraf te betalen bedrag voor fotograaf, styling en de plaatsing op Funda | € 400 tot € 1.000 |
| Intrekkingskosten | Vergoeding als je de opdracht beëindigt zonder verkoop | gemiddeld € 750 |
| Btw | Komt over courtage en alle bijkomende posten | 21% |
| Extra presentatie | Video, plattegrond, uitgelicht op Funda, verkoopstyling | enkele honderden euro's |
| Energielabel | Wettelijk verplicht bij verkoop, staat los van de makelaar | € 150 tot € 350 |
Gecontroleerd op marktcijfers augustus 2026
Het courtagepercentage en wat erin zit
Het tarief van een makelaar bij de verkoop van een woning ligt in 2026 gemiddeld rond 1,1 procent van de verkoopprijs, exclusief btw. De spreiding is groot: van ongeveer 0,9 procent in stedelijke gebieden met snel lopende woningen tot 1,5 procent in regio's waar een huis langer te koop staat. Regio, woningwaarde en de verwachte verkooptijd bepalen samen waar een kantoor gaat zitten.
Hoe duurder de woning, hoe lager het percentage meestal uitvalt. Een huis van 250.000 euro verkopen kost een makelaar bijna evenveel uren als een huis van 700.000 euro, terwijl de courtage bijna verdrievoudigt. Onder ongeveer 250.000 euro werken veel kantoren daarom met een minimumbedrag in plaats van met een percentage.
Standaard zitten in de courtage: de waardebepaling, de fotografie, de plaatsing op Funda, het voeren van de bezichtigingen, de onderhandeling en het opstellen van de koopovereenkomst. Buiten het tarief vallen vaak verkoopstyling, een plattegrondtekening, een video en een uitgelichte positie op Funda. Vraag voor je tekent welk deel van de presentatie in de prijs zit en wat je apart bijbetaalt.
Het percentage rekent over de werkelijke verkoopprijs en niet over de vraagprijs. Zet je te hoog in en zak je later, dan valt je courtage lager uit dan je vooraf uitrekende. Begin daarom met een realistisch beeld van de opbrengst via de manieren om je woningwaarde te berekenen, zodat je de offertes op hetzelfde bedrag kunt vergelijken.
| Verkoopprijs | Courtage 0,9% incl. btw | Courtage 1,1% incl. btw | Courtage 1,4% incl. btw |
|---|---|---|---|
| € 250.000 | € 2.723 | € 3.328 | € 4.235 |
| € 350.000 | € 3.812 | € 4.659 | € 5.929 |
| € 450.000 | € 4.901 | € 5.990 | € 7.623 |
| € 600.000 | € 6.534 | € 7.986 | € 10.164 |
| € 800.000 | € 8.712 | € 10.648 | € 13.552 |
Gecontroleerd op berekend met 21% btw, augustus 2026
Vraag makelaars altijd om het bedrag inclusief btw. Een tarief van 1,1 procent klinkt als 1,1 procent, maar kost je in werkelijkheid 1,331 procent van de verkoopprijs.
Courtage, een vaste prijs of no cure no pay
Er zijn drie tariefmodellen in omloop en ze pakken bij verschillende woningen anders uit. Het klassieke model is courtage: een percentage over de verkoopprijs, alleen te betalen bij een gesloten koop. De makelaar deelt daarmee in je resultaat, wat een prikkel geeft om er de laatste tienduizend euro uit te halen.
Het tweede model is een vaste prijs. Het gemiddelde vaste tarief van een verkoopmakelaar ligt in 2026 rond de 3.250 euro, en all-in pakketten waarin de opstartkosten al zitten gemiddeld rond de 3.750 euro. Bij een woning boven ongeveer 400.000 euro is een vaste prijs vrijwel altijd goedkoper dan courtage. Het verschil kan bij duurdere woningen in de duizenden euro's lopen.
Het derde model heet no cure no pay: geen verkoop betekent geen courtage. Dat klinkt risicoloos, maar het percentage ligt hoger dan gebruikelijk en de opstartkosten betaal je meestal wel gewoon. Voor een woning die naar verwachting snel verkoopt, is het het duurste model van de drie.
De vierde route is er helemaal geen makelaar nemen. Je bespaart de courtage volledig, maar doet zelf de prijsstelling, de bezichtigingen en de onderhandeling. Wat dat praktisch betekent en welke kosten dan overblijven, staat in de gids over je huis verkopen zonder makelaar.
| Tariefmodel | Wat je betaalt | Wanneer het gunstig uitpakt |
|---|---|---|
| Courtage | Percentage over de verkoopprijs, meestal 0,9% tot 1,5% exclusief btw | Goedkopere woningen en situaties waarin de opbrengst onzeker is |
| Vaste prijs | Vooraf afgesproken bedrag, gemiddeld € 3.250 in 2026 | Woningen boven ongeveer € 400.000 die vlot verkopen |
| All-in pakket | Vaste prijs inclusief opstartkosten, gemiddeld € 3.750 in 2026 | Als je vooraf precies wilt weten wat de rekening wordt |
| No cure no pay | Hoger percentage, alleen bij verkoop, opstartkosten meestal wel | Twijfelgevallen: bijzondere woning of een aarzelende verkoper |
| Zelf verkopen | Geen courtage, wel eigen kosten voor plaatsing en energielabel | Als je tijd hebt en de onderhandeling zelf aandurft |
Gecontroleerd op marktcijfers augustus 2026
Opstartkosten, intrekkingskosten en de kleine posten
Opstartkosten betaal je aan het begin van de opdracht, voordat er iets verkocht is. Ze liggen in 2026 doorgaans tussen de 400 en 1.000 euro en dekken de fotograaf, de eventuele verkoopstyling en de plaatsing op Funda. Verkoopt de woning, dan trekken sommige kantoren dit bedrag van de courtage af en andere niet. Vraag dat expliciet na, want het scheelt zo maar 600 euro.
Intrekkingskosten komen in beeld als je de opdracht beëindigt zonder verkoop, bijvoorbeeld omdat je toch blijft zitten of naar een ander kantoor overstapt. Het gemiddelde ligt in 2026 rond de 750 euro. Kantoren die vooraf opstartkosten rekenen, vragen meestal geen intrekkingskosten meer: het werk is dan al betaald.
Funda werkt met presentatiepakketten die de verkoper zelf kan bijbetalen voor een prominentere plek of een langere looptijd. Die kosten in 2026 een paar honderd euro inclusief btw. De basisplaatsing hoort bij het abonnement van de makelaar en zit al in het tarief, dus de extra's zijn een keuze en geen verplichting.
De makelaarskosten bij verkoop van een huis en die van een appartement zijn op dezelfde manier opgebouwd, maar bij een appartement komt er soms een toeslag bij voor het opvragen en doornemen van de stukken van de vereniging van eigenaars. Wat een koper daarin nakijkt en waarom die stukken zwaar wegen, lees je in de gids over een appartement kopen.
Teken geen opdracht met open einde. Zonder afgesproken looptijd en opzegtermijn kun je pas van je makelaar af tegen intrekkingskosten, ook als de woning maandenlang stilstaat.
Onderhandelen over het tarief en de opdracht tot dienstverlening
Makelaarstarieven zijn onderhandelbaar en dat weten makelaars zelf het beste. Wie drie kantoren een waardebepaling laat doen en de offertes naast elkaar legt, betaalt gemiddeld merkbaar minder dan wie de eerste de beste aanneemt. Een kwart procentpunt lager bij een woning van 450.000 euro scheelt ruim 1.300 euro inclusief btw.
Onderhandel niet alleen over het percentage. De opstartkosten, de vraag of die met de courtage verrekend worden en de hoogte van de intrekkingskosten zijn even goed bespreekbaar. Sommige makelaars gaan liever akkoord met een staffel: een basispercentage tot de vraagprijs en een hoger percentage over alles daarboven. Dat legt de prikkel precies waar je hem wilt hebben.
Alles wat je afspreekt komt in de opdracht tot dienstverlening te staan. Loop die door op vier punten: de looptijd van de opdracht, of het kantoor exclusiviteit krijgt, de opzegtermijn en het moment waarop de courtage verschuldigd wordt. Let ook op de clausule die courtage vraagt als jij zelf een koper aanbrengt.
Vraag elke offerte schriftelijk en volledig op, inclusief btw en inclusief alle bijkomende posten. Een mondelinge toezegging over verrekening van opstartkosten is bij de eindafrekening lastig hard te maken. Hoe de rest van het verkooptraject verloopt en welke stappen er na het tekenen volgen, staat beschreven bij het verkopen van een woning.
Makelaarskosten bij de aankoop van een woning
De makelaarskosten bij aankoop van een woning werken anders dan aan de verkoopkant. Een aankoopmakelaar rekent vaak een vast bedrag in plaats van een percentage, juist omdat het aantal bezichtigingen en overboden biedingen vooraf niet vaststaat. Sommige kantoren werken wel met een percentage van de koopsom, en dan meestal rond 1 procent exclusief btw.
Onze rekenhulp voor de kosten koper rekent voor 2026 met 1 procent van de koopsom als je een aankoopmakelaar aanvinkt, naast de notaris, het Kadaster en de overdrachtsbelasting. Bij een eigen woning is die overdrachtsbelasting in 2026 2 procent; starters tussen de 18 en 35 jaar betalen 0 procent tot een koopsom van 555.000 euro. De precieze tarieven van aankoopmakelaars en wanneer een vast bedrag gunstiger is, staan in de gids over de kosten van een aankoopmakelaar.
Belangrijk verschil met de verkoopkant: bij aankoop is de courtage vaak deels verschuldigd zodra je een bod laat uitbrengen, of er nu een koop tot stand komt of niet. Vraag hier hetzelfde na als bij verkoop: wanneer wordt het bedrag opeisbaar en wat gebeurt er als de financiering niet rond komt. Wat zo'n makelaar concreet voor je doet, staat beschreven bij wat een aankoopmakelaar doet.
Koop en verkoop je in dezelfde periode, dan bieden veel kantoren een combinatiekorting aan. Vraag ernaar voordat je twee losse opdrachten tekent. De rest van het koopproces, van financiering tot sleuteloverdracht, staat bij huis kopen.
| Verkoopmakelaar | Aankoopmakelaar | |
|---|---|---|
| Wie betaalt | De verkoper | De koper |
| Gebruikelijk model | Courtage over de verkoopprijs | Vast bedrag, soms een percentage van de koopsom |
| Gemiddeld tarief 2026 | 1,1% exclusief btw | circa 1% exclusief btw of een vast bedrag |
| Verschuldigd bij | Een gesloten koopovereenkomst | Vaak al bij het uitbrengen van een bod |
| Aftrekbaar in de aangifte | Nee | Nee, wel mee te tellen als aankoopkosten |
Gecontroleerd op augustus 2026
De kosten die naast de makelaar meelopen bij verkoop
Een geldig energielabel is bij verkoop wettelijk verplicht en moet je aan de koper beschikbaar stellen. Ontbreekt het, dan kan de Inspectie Leefomgeving en Transport een boete opleggen; de actuele boetebedragen staan op de site van de inspectie. Een label laten opmaken kost in 2026 doorgaans tussen de 150 en 350 euro. Deze post staat los van de makelaar, ook al regelt hij hem vaak voor je.
Bij de overdracht haalt de notaris je oude hypotheekinschrijving uit het register. Voor die doorhaling rekent hij een bedrag dat per kantoor verschilt, plus het inschrijvingstarief van het Kadaster; de actuele kadastertarieven staan op kadaster.nl. Los je een hypotheek vervroegd af buiten een renteherzieningsmoment, dan kan er boeterente bijkomen. Bij verkoop van de woning is aflossen bij vrijwel alle geldverstrekkers boetevrij.
Een beter energielabel verhoogt de vraagprijs die de markt accepteert, en dat is precies waar je courtage over rekent. Wie nog een half jaar de tijd heeft, kan uitrekenen of isolatie met subsidie voor het verduurzamen van je woning meer oplevert dan het kost. Dat is een rekensom, geen zekerheid, en hij valt bij een slecht label gunstiger uit dan bij een woning die al op B staat.
Laat de waardebepalingen van drie makelaars naast elkaar leggen voordat je een label of een verbouwing regelt. Verschillen ze meer dan vijf procent, dan zegt dat meer over de makelaars dan over je huis.
Makelaarskosten en je aangifte inkomstenbelasting
Makelaarskosten bij verkoop zijn niet aftrekbaar in je aangifte. Er is geen post waarin de courtage van je inkomen af gaat, en dat geldt ook voor de opstartkosten en het energielabel. Je hebt de bedragen toch nodig, want ze spelen een rol op een andere plek in de aangifte.
Bij het berekenen van je overwaarde mag je de verkoopkosten van de verkoopprijs aftrekken. De Belastingdienst noemt daarbij expliciet de makelaarskosten en de kosten van het verplichte energielabel. Wat er na aftrek van de verkoopkosten en je eigenwoningschuld overblijft, is je eigenwoningreserve. Die reserve blijft drie jaar staan en beperkt in die periode het bedrag waarover je bij een volgend huis hypotheekrente mag aftrekken.
Praktisch betekent dat het volgende: elke euro makelaarskosten verlaagt je eigenwoningreserve met een euro, en daarmee stijgt de eigenwoningschuld waarover je in je nieuwe huis wél rente mag aftrekken. Het is geen aftrekpost, maar het werkt indirect wel in je voordeel. Bewaar de facturen en de nota van afrekening van de notaris. Hoe je dit in de aangifte verwerkt, staat bij de aangifte en de eigen woning.
Aan de koperskant geldt iets vergelijkbaars: de courtage van een aankoopmakelaar is geen aftrekbare financieringskost, maar telt wel mee als aankoopkosten bij het bepalen van je maximale eigenwoningschuld. Wat je woning op dat moment waard is, bepaalt de rest van de som; daarover gaat de pagina over de waarde van je woning.
Zo houd je grip op de makelaarskosten bij verkoop
Reken vier tot zes weken voor het gesprek met de eerste makelaar tot het tekenen van de opdracht.
-
Bepaal eerst zelf een bandbreedte voor de opbrengst
Zonder eigen beeld van de waarde kun je offertes niet vergelijken, want elke makelaar rekent over zijn eigen inschatting. Zet met de methodes om je woningwaarde te berekenen een ondergrens en een bovengrens neer.
-
Nodig drie makelaars uit voor een gratis waardebepaling
De waardebepaling is bij vrijwel alle kantoren kosteloos en vrijblijvend. Drie gesprekken kosten je een middag en leveren drie prijzen op die je tegen elkaar kunt uitspelen. Vertel er ook eerlijk bij dat je anderen spreekt.
-
Vraag elk tarief schriftelijk op, inclusief btw
Laat courtage, opstartkosten, intrekkingskosten en de extra presentatieposten apart benoemen. Vraag er expliciet bij of de opstartkosten bij verkoop met de courtage verrekend worden, want dat verschilt per kantoor.
-
Onderhandel over het percentage en de bijkomende posten
Leg de laagste offerte bij de makelaar van je voorkeur op tafel. Vraag naast een lager percentage ook naar het schrappen van de intrekkingskosten of naar een staffel waarbij de makelaar meer verdient boven de vraagprijs.
-
Lees de opdracht tot dienstverlening voordat je tekent
Controleer de looptijd, de exclusiviteit, de opzegtermijn en het moment waarop de courtage verschuldigd wordt. Let op de clausule die courtage vraagt als jij zelf een koper aandraagt, en laat die zo nodig schrappen.
-
Controleer de nota van afrekening bij de notaris
De notaris houdt de courtage in op je verkoopopbrengst. Leg de nota naast je opdracht tot dienstverlening en controleer het percentage, de verkoopprijs waarover gerekend is en of de opstartkosten zijn afgetrokken.
-
Bewaar de facturen voor je aangifte
Je hebt de makelaarsnota en de kosten van het energielabel nodig om je eigenwoningreserve te berekenen. Berg ze samen met de nota van afrekening op; je gebruikt ze bij de aangifte over het jaar van verkoop.
Kosten koper
Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper
Check dit voordat je de opdracht tekent
Doorgerekend: zo pakt het uit
Een woning van 400.000 euro: van courtage tot eindbedrag
Stel, je verkoopt een woning voor 400.000 euro bij een makelaar die 1,1 procent courtage rekent, exclusief btw. De courtage is 400.000 × 1,1% = 4.400 euro. Daar komt 21 procent btw overheen, dus 924 euro, wat uitkomt op 5.324 euro. De opstartkosten waren 500 euro exclusief btw, oftewel 605 euro, en die worden niet verrekend. Het energielabel kostte 250 euro. Samen betaal je 6.179 euro, ongeveer 1,5 procent van de verkoopprijs.
Daarna volgt de fiscale kant. Stel dat je eigenwoningschuld op het moment van verkoop 250.000 euro was. Je nettoverkoopopbrengst is 400.000 min de 6.179 euro verkoopkosten, dus 393.821 euro. Daar gaat de eigenwoningschuld van af: 393.821 min 250.000 is een eigenwoningreserve van 143.821 euro. Die reserve blijft drie jaar staan en verlaagt bij je volgende huis het bedrag waarover je rente mag aftrekken.
Zonder de verkoopkosten zou de reserve 150.000 euro zijn geweest. Het verschil van 6.179 euro betekent dat je bij je volgende woning over 6.179 euro méér hypotheek rente mag aftrekken. Bij 4 procent rente is dat ongeveer 247 euro aftrek per jaar, tegen maximaal 37,56 procent in 2026 goed voor zo'n 93 euro belastingvoordeel per jaar.
Courtage naast een vast tarief bij een woning van 700.000 euro
Stel, je woning brengt 700.000 euro op. Bij 1,1 procent courtage betaal je 7.700 euro exclusief btw, met 21 procent btw erbij 9.317 euro. Een all-in tarief van 3.750 euro inclusief btw scheelt dan 5.567 euro. Op papier is de keuze snel gemaakt.
De keerzijde zit in de opbrengst. Haalt de makelaar met courtage 1 procent meer uit de onderhandeling, dus 7.000 euro, dan blijft er van het voordeel nog 5.567 min 7.000 over: je bent dan 1.433 euro slechter af met het vaste tarief. Onder de streep draait de vraag om of de makelaar met courtage die extra procent er werkelijk uit haalt.
Een staffel vangt precies dat verschil op. Spreek bijvoorbeeld 0,7 procent af tot de vraagprijs van 700.000 euro en 5 procent over alles daarboven. Bij een verkoop op de vraagprijs betaal je 4.900 euro exclusief btw, oftewel 5.929 euro inclusief btw. Bij een verkoop op 730.000 euro komt daar 5 procent van 30.000 euro bij, dus 1.500 euro exclusief btw. De makelaar verdient 1.815 euro extra en jij houdt 28.185 euro extra opbrengst over.
Wat één onderhandelingsgesprek oplevert bij 450.000 euro
Stel, de eerste makelaar noemt 1,25 procent en de tweede 1,00 procent, allebei exclusief btw, bij een verwachte verkoopprijs van 450.000 euro. Bij 1,25 procent is de courtage 5.625 euro, inclusief btw 6.806 euro. Bij 1,00 procent is dat 4.500 euro, inclusief btw 5.445 euro. Het verschil is 1.361 euro.
Tel daar de opstartkosten bij op. Rekent de eerste makelaar 700 euro exclusief btw zonder verrekening en de tweede 400 euro die wel verrekend wordt, dan betaal je bij de eerste 847 euro extra en bij de tweede per saldo niets. Het totale verschil komt daarmee op 2.208 euro voor twee gesprekken van een uur.
Dat rekensommetje geldt alleen bij een gelijke verkoopprijs. Verkoopt de duurdere makelaar je huis voor 460.000 euro en de goedkopere voor 450.000 euro, dan is de 10.000 euro extra opbrengst ruimschoots meer waard dan de 2.208 euro die je op de kosten bespaarde. De prijs van de makelaar is één van de twee variabelen, de opbrengst is de andere.
Veelgemaakte fouten
Alleen op het percentage vergelijken
Een makelaar met 0,95 procent courtage en 900 euro niet-verrekende opstartkosten is bij een woning van 350.000 euro duurder dan een collega met 1,15 procent en 400 euro die wel verrekent. Vergelijk altijd het totaalbedrag inclusief btw.
De btw over het hoofd zien
Courtagepercentages worden bijna altijd exclusief btw genoemd. Bij een verkoop van 500.000 euro is 1,1 procent geen 5.500 euro maar 6.655 euro. Dat verschil van 1.155 euro komt onaangekondigd op de nota van de notaris.
De eerste makelaar aannemen omdat hij de hoogste waarde noemt
Een hoge waardebepaling kost de makelaar niets en levert hem de opdracht op. Verkoopt je huis vervolgens niet, dan volgt na twee maanden het voorstel om de vraagprijs te verlagen. Je hebt dan al een prijsverlaging op je Funda-pagina staan en dat kost bij de uiteindelijke verkoop echt geld.
Tekenen zonder looptijd of opzegtermijn
Zonder afgesproken einddatum loopt de opdracht door zolang de makelaar hem niet opzegt. Wil je overstappen, dan betaal je intrekkingskosten van gemiddeld 750 euro in 2026 plus opnieuw opstartkosten bij het volgende kantoor.
De clausule over een zelf aangebrachte koper laten staan
In veel opdrachten staat dat je ook courtage betaalt als de koper via jouw eigen netwerk komt. Verkoop je aan de buurman van je zus, dan kost dat je bij een woning van 400.000 euro alsnog ruim 5.000 euro inclusief btw.
Denken dat de makelaarskosten aftrekbaar zijn
Makelaarskosten bij verkoop zijn geen aftrekpost in de aangifte. Ze verlagen wel je eigenwoningreserve, wat indirect gunstig uitpakt bij een volgend huis, maar dat is een heel ander en veel kleiner voordeel dan een directe aftrek.
De nota van afrekening niet controleren
De notaris rekent af op basis van wat de makelaar doorgeeft. Een percentage dat afwijkt van de opdracht of opstartkosten die toch niet verrekend blijken, zie je alleen als je de twee documenten naast elkaar legt. Achteraf terugvorderen kost aanzienlijk meer moeite.
Veelgestelde vragen
Wat kost een makelaar bij verkoop van een woning?
In 2026 rekent een verkoopmakelaar gemiddeld ongeveer 1,1 procent van de verkoopprijs aan courtage, exclusief 21 procent btw. Bij een woning van 400.000 euro is dat 4.400 euro plus 924 euro btw, dus 5.324 euro. Tel daar opstartkosten van 400 tot 1.000 euro bij op en een energielabel van 150 tot 350 euro, en je zit rond de 6.000 euro. Makelaars stellen hun tarieven zelf vast, dus deze bedragen zijn gemiddelden en geen vaste prijzen.
Wat is een normaal tarief voor een makelaar bij verkoop van een woning?
Tussen 0,9 en 1,5 procent exclusief btw is in 2026 het gangbare bereik, met een gemiddelde rond 1,1 procent. Onder de 250.000 euro werken veel kantoren met een minimumbedrag. Boven ongeveer 400.000 euro bieden steeds meer makelaars een vaste prijs aan, gemiddeld rond de 3.250 euro of 3.750 euro all-in. Regionale verschillen zijn reëel: in gebieden waar woningen snel verkopen liggen de percentages lager.
Zijn makelaarskosten bij verkoop onderhandelbaar?
Ja, volledig. Er bestaat geen wettelijk of door de branche vastgesteld makelaarstarief, dus elk kantoor bepaalt zijn eigen prijs en mag daarvan afwijken. Naast het percentage zijn ook de opstartkosten, de verrekening daarvan en de intrekkingskosten bespreekbaar. Drie offertes opvragen en de laagste op tafel leggen bij je voorkeurskantoor is de eenvoudigste manier om het tarief omlaag te krijgen.
Wanneer moet ik de makelaarskosten bij verkoop betalen?
De courtage wordt verschuldigd op het moment dat de koopovereenkomst tot stand komt, dus bij het tekenen en na afloop van de wettelijke bedenktijd van drie dagen. Betalen doe je in de praktijk pas bij de overdracht: de notaris houdt het bedrag in op je verkoopopbrengst en maakt het over aan de makelaar. Opstartkosten betaal je meestal aan het begin van de opdracht, dus lang voor de verkoop.
Betaal ik makelaarskosten als mijn huis niet verkoopt?
Courtage betaal je alleen bij een gesloten koop. Opstartkosten ben je meestal wel kwijt, want die betaal je vooraf en dekken de fotograaf en de plaatsing. Trek je de opdracht in zonder verkoop, dan kunnen daar intrekkingskosten bij komen, gemiddeld rond 750 euro in 2026. Kantoren die vooraf opstartkosten rekenen, vragen doorgaans geen intrekkingskosten meer.
Zijn makelaarskosten bij verkoop van een huis aftrekbaar?
Nee, de courtage en de opstartkosten zijn geen aftrekbare kosten in je aangifte inkomstenbelasting. Je hebt de bedragen wel nodig voor de berekening van je overwaarde: de Belastingdienst laat je de verkoopkosten, waaronder de makelaarskosten en het verplichte energielabel, van de verkoopprijs aftrekken voordat de eigenwoningschuld eraf gaat. Zo verlagen ze je eigenwoningreserve, die drie jaar blijft staan en het aftrekbare deel van je volgende hypotheek beperkt.
Komt er btw over de courtage van een makelaar?
Ja, over makelaarsdiensten geldt het standaard btw-tarief van 21 procent in 2026. Bijna alle makelaars noemen hun courtagepercentage exclusief btw, dus een tarief van 1,1 procent kost je in werkelijkheid 1,331 procent van de verkoopprijs. Dezelfde 21 procent komt over de opstartkosten en over eventuele extra presentatieposten. Vraag daarom altijd om een offerte met de bedragen inclusief btw.
Wat zijn de makelaarskosten bij aankoop van een woning?
Een aankoopmakelaar werkt vaker met een vast bedrag dan met een percentage. Waar wel met een percentage gerekend wordt, ligt dat rond 1 procent van de koopsom exclusief btw; onze rekenhulp voor de kosten koper gebruikt dat percentage voor 2026. Anders dan bij verkoop is bij aankoop de vergoeding vaak al deels verschuldigd zodra er een bod uitgaat, ook als je het huis niet krijgt.
Wat is het verschil tussen courtage en opstartkosten?
Courtage is de vergoeding voor het resultaat: een percentage over de verkoopprijs dat je alleen betaalt als er een koop tot stand komt. Opstartkosten zijn een vast bedrag aan het begin van de opdracht voor werkzaamheden die sowieso gemaakt worden, zoals de fotograaf, de styling en de plaatsing op Funda. Sommige kantoren trekken de opstartkosten bij verkoop van de courtage af, andere niet, en dat verschil kan honderden euro's schelen.
Is no cure no pay bij een verkoopmakelaar voordelig?
Alleen als de kans op verkoop echt onzeker is. Bij no cure no pay betaal je geen courtage zonder verkoop, maar het percentage ligt hoger dan gebruikelijk en de opstartkosten blijf je in de meeste gevallen wel verschuldigd. Voor een gangbare woning die binnen enkele maanden verkoopt, betaal je met dit model per saldo het meest van de drie tariefmodellen.
Kan ik van makelaar wisselen als het niet loopt?
Dat kan, maar de voorwaarden staan in je opdracht tot dienstverlening. Kijk naar de opzegtermijn en naar de intrekkingskosten, gemiddeld rond 750 euro in 2026. Bij het nieuwe kantoor betaal je vaak opnieuw opstartkosten, dus een wissel kost al snel 1.000 tot 1.500 euro. Spreek daarom bij het tekenen een looptijd van bijvoorbeeld drie of zes maanden af, dan kun je zonder discussie stoppen.
Bespaar ik veel door mijn huis zonder makelaar te verkopen?
Je bespaart de volledige courtage, dus bij een woning van 400.000 euro ruim 5.000 euro inclusief btw. Daar staat tegenover dat je zelf de vraagprijs bepaalt, de bezichtigingen doet en de onderhandeling voert, en dat je voor de plaatsing en het energielabel wel kosten maakt. De vraag is of je zelf hetzelfde eindbedrag uit de markt haalt; een paar procent verschil in verkoopprijs weegt zwaarder dan de courtage.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Voor het vergelijken van makelaarstarieven heb je niemand nodig: drie gratis waardebepalingen en een rekenmachine brengen je verder dan welk advies ook. Er zijn drie momenten waarop dat verandert. Loopt er een geschil met je makelaar over de courtage of over de opdracht, dan biedt de branchevereniging van het kantoor een klachtenprocedure en kun je daarna naar de Geschillencommissie; een jurist inschakelen kost in 2026 doorgaans tussen de 150 en 300 euro per uur, wat bij een courtagegeschil van een paar duizend euro snel niet meer uit kan.
Verkoop je in een bijzondere situatie, bijvoorbeeld na een scheiding, uit een erfenis of met een woning die deels verhuurd is geweest, dan is de eigenwoningreserve zelden een simpele som. Een fiscalist of een gespecialiseerde belastingadviseur rekent dat door en voorkomt dat je bij het volgende huis onterecht rente aftrekt. Voor de gewone situatie volstaat de uitleg bij de aangifte voor de eigen woning.
De notaris is bij verkoop geen keuze maar een gegeven, en in Nederland kiest de koper doorgaans het kantoor. Wel kun je hem vragen om de nota van afrekening een paar dagen voor het passeren toe te sturen, zodat je de courtage kunt narekenen. Wie eerst wil weten wat de andere kant van de verhuizing kost, vindt dat in de rekenhulp voor de kosten koper.