Lineaire hypotheek: hoe hij werkt en wat hij kost

Wat een lineaire hypotheek is en hoe hij werkt

Bij een lineaire hypotheek los je elke maand precies hetzelfde bedrag af: de hoofdsom gedeeld door het aantal maanden van de looptijd. De rente betaal je over wat er op dat moment nog openstaat, en die restschuld wordt elke maand kleiner. Je maandlast begint daardoor hoog en zakt vanaf de tweede termijn onafgebroken.

Daar komt de naam vandaan: de schuld van een lineaire hypotheek loopt in een rechte lijn naar nul, en die rechte lijn is de hele betekenis van het woord. Van alle hypotheekvormen is dit de enige waarbij de aflossing vast staat en de betaling daalt. Bij een annuïteitenhypotheek is het bedrag dat je overmaakt juist gelijk en schuift alleen de verhouding tussen rente en aflossing op.

Een lineaire lening buiten de hypotheekwereld werkt op dezelfde manier: een vast aflossingsbedrag plus rente over de restschuld. Een zakelijke lening, een consumptief krediet of een onderhandse lening van je ouders volgt hetzelfde schema, en de berekening van een lineaire lening verloopt dan precies zo. Een lineaire lening heeft dus geen andere betekenis dan dat rekenschema, het is geen apart product.

Concreet: op een lening van 300.000 euro over dertig jaar los je 300.000 gedeeld door 360 af, oftewel 833 euro per maand. Bij 4 procent rente betaal je in de eerste maand 1.000 euro rente en dus 1.833 euro in totaal. In de laatste maand is de restschuld nog 833 euro en betaal je 836 euro.

Zo bereken je een lineaire hypotheek zelf

De uitleg van een lineaire hypotheek past in twee sommen die je elke maand herhaalt. De aflossing is de hoofdsom gedeeld door het aantal maanden en verandert nooit. De rente is het rentepercentage gedeeld door twaalf, maal wat er nog openstaat. Wil je een lineaire hypotheek en de rente daarover zelf berekenen, dan heb je aan die twee sommen genoeg.

Bij 300.000 euro en 4 procent rente is de maandrente 4 gedeeld door 12, dus 0,3333 procent. In maand één reken je 300.000 maal 0,3333 procent is 1.000 euro. In maand twee is de restschuld 299.167 euro en betaal je 997 euro rente, dus 1.831 euro in totaal.

Het handige aan lineair rekenen is dat je de daling kunt voorspellen: elke maand daalt je last met de aflossing maal de maandrente, in dit voorbeeld met 2,78 euro. Per jaar scheelt dat ruim 33 euro, en over de hele looptijd bijna duizend euro per maand. Wil je de vormen naast elkaar zien voor jouw bedrag en rente, gebruik dan de rekenhulp voor je maandlasten, die de eerste en de laatste lineaire termijn allebei toont.

De totale rente over de looptijd is bij deze vorm met één formule te benaderen: hoofdsom maal maandrente maal het aantal maanden plus één, gedeeld door twee. Voor 300.000 euro, 0,3333 procent en 360 maanden geeft dat 180.500 euro. Welke rente je werkelijk betaalt hangt af van je rentevaste periode en de dagkoers bij je geldverstrekker; wat de rente beweegt lees je bij hypotheekrente.

Leenbedrag	Aflossing per maand	Eerste maand lineair	Laatste maand lineair	Annuïteit per maand	Rente over 30 jaar lineair
€ 200.000	€ 556	€ 1.222	€ 558	€ 955	€ 120.333
€ 250.000	€ 694	€ 1.528	€ 697	€ 1.194	€ 150.417
€ 300.000	€ 833	€ 1.833	€ 836	€ 1.432	€ 180.500
€ 350.000	€ 972	€ 2.139	€ 975	€ 1.671	€ 210.583
€ 400.000	€ 1.111	€ 2.444	€ 1.115	€ 1.910	€ 240.667

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij 4 procent rente en 30 jaar, augustus 2026

Het aflossingsschema jaar voor jaar

Het aflossingsschema van een lineaire hypotheek laat zien hoe de restschuld en de maandlast zich verhouden. Bij een lineaire hypotheek is dat schema opvallend voorspelbaar: na tien jaar heb je precies een derde afgelost, na twintig jaar tweederde. Die zekerheid maakt de vorm geliefd bij mensen die op een bepaalde datum een bepaalde restschuld willen hebben.

De tabel hieronder volgt het voorbeeld van een lineaire hypotheek van 300.000 euro tegen 4 procent over dertig jaar. De maandlast in de kolom is die van de eerste maand van het genoemde jaar, en de rente is het totaal dat je tot dat moment aan de bank hebt betaald. In het eerste jaar los je 10.000 euro af en betaal je 11.817 euro rente; in het laatste jaar is dat 10.000 euro aflossing tegen 217 euro rente.

Wat opvalt is dat het kantelpunt vroeg ligt. Al in het derde jaar is je aflossing groter dan je rente, terwijl dat bij de annuïtaire variant pas rond het zeventiende jaar gebeurt. Voor het aflossen zelf maakt dat niets uit, voor je gevoel van vooruitgang wel.

Moment	Restschuld	Bruto maandlast op dat moment	Rente betaald tot dan
Start	€ 300.000	€ 1.833	€ 0
Na 5 jaar	€ 250.000	€ 1.667	€ 55.083
Na 10 jaar	€ 200.000	€ 1.500	€ 100.167
Na 15 jaar	€ 150.000	€ 1.333	€ 135.250
Na 20 jaar	€ 100.000	€ 1.167	€ 160.333
Na 25 jaar	€ 50.000	€ 1.000	€ 175.417
Na 30 jaar	€ 0	€ 836 in de laatste maand	€ 180.500

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij 300.000 euro, 4 procent rente en 30 jaar, augustus 2026

Het verschil met een annuïteitenlening

Het verschil tussen een lineaire en een annuïteitenlening zit in wat je vastlegt. Lineair leg je de aflossing vast en laat je de betaling dalen; annuïtair leg je de betaling vast en laat je de aflossing groeien. Beide zijn na dertig jaar volledig afgelost en beide geven recht op hypotheekrenteaftrek.

Bij 300.000 euro en 4 procent rente betaal je lineair in de eerste maand 1.833 euro en annuïtair 1.432 euro. Dat scheelt 401 euro per maand die je wel moet hebben. De lineaire last zakt daarna elke maand en komt in maand 146, ergens in het dertiende jaar, onder de annuïteit uit; vanaf dat moment betaal je maand na maand minder.

Over de hele looptijd betaal je lineair 180.500 euro rente en annuïtair 215.609 euro. Dat verschil van ruim 35.000 euro ontstaat doordat je bij lineair sneller aflost, dus over een kleinere schuld rente betaalt. Na tien jaar staat er lineair nog 200.000 euro open en annuïtair 236.352 euro.

Ook op een aflossingsvrij deel is de vergelijking leerzaam. Een aflossingsvrije hypotheek van 300.000 euro kost bij 4 procent de hele looptijd 1.000 euro per maand en laat de schuld ongemoeid: 360.000 euro rente en aan het einde nog steeds 300.000 euro schuld.

Bij 300.000 euro en 4 procent rente	Lineair	Annuïteiten	Aflossingsvrij
Bruto in de eerste maand	€ 1.833	€ 1.432	€ 1.000
Bruto in de laatste maand	€ 836	€ 1.432	€ 1.000
Restschuld na 10 jaar	€ 200.000	€ 236.352	€ 300.000
Restschuld na 30 jaar	€ 0	€ 0	€ 300.000
Rente over 30 jaar	€ 180.500	€ 215.609	€ 360.000
Renteaftrek bij een nieuwe lening	Ja	Ja	Nee

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij 4 procent rente en 30 jaar, augustus 2026

De voordelen en de nadelen van lineair aflossen

Het grootste voordeel van een lineaire hypotheek is de rente die je niet betaalt. Je schuld daalt vanaf dag één sneller, en over dertig jaar scheelt dat bij 300.000 euro ruim 35.000 euro. Daar komt bij dat je restschuld altijd lager is dan bij een annuïtaire lening, wat je bewegingsruimte geeft als je wilt verhuizen of oversluiten.

Het tweede voordeel is de dalende last. Wie weet dat zijn inkomen over vijftien of twintig jaar lager wordt, bijvoorbeeld door pensioen of door bewust minder gaan werken, laat zijn woonlasten dan meebewegen. De maandlast van 1.833 euro aan het begin is in het twintigste jaar gezakt tot 1.167 euro, zonder dat je iets hoeft te regelen.

Het nadeel staat daar recht tegenover en is voor veel kopers doorslaggevend: de eerste jaren zijn duur. Precies in de periode waarin je verhuiskosten, een keuken en een verbouwing betaalt, ligt je hypotheeklast het hoogst. Ook je fiscale voordeel loopt sneller terug, want je rente daalt sneller dan bij annuïtair.

Een derde punt is de leencapaciteit. De leennormen berekenen je maximale hypotheek op basis van een annuïtaire maandlast, dus op papier verandert je plafond niet. Geldverstrekkers kijken in de praktijk wel of je de werkelijke startlast kunt dragen, en daardoor lukt lineair lenen tot aan je maximum zelden. Wat je maximaal kunt lenen, zie je met de rekenhulp voor je maximale hypotheek, en de achtergrond bij de normen staat bij hypotheek berekenen.

Rente, renteaftrek en wat lineair netto kost

De rente op een lineaire hypotheek is bij vrijwel alle geldverstrekkers gelijk aan die op een annuïteitenhypotheek. Dat is logisch: het risico voor de bank is bij lineair zelfs iets kleiner, omdat de schuld sneller daalt. Alleen bij een aflossingsvrij deel rekenen verstrekkers meestal een opslag.

Voor de belasting geldt dezelfde regel als bij annuïtair. De rente op een lening voor je eigen woning is aftrekbaar zolang je die in maximaal dertig jaar ten minste annuïtair aflost, en lineair aflossen gaat sneller dan dat. In 2026 telt de aftrek mee tegen maximaal 37,56 procent, en het eigenwoningforfait gaat van je aftrekbare rente af.

Netto ziet het beeld er daardoor anders uit dan bruto. Van de 1.833 euro in de eerste maand is 1.000 euro rente; tegen 37,56 procent levert dat ongeveer 376 euro terug, zodat je netto rond 1.458 euro uitkomt. In het elfde jaar is de bruto last 1.500 euro en de netto last ongeveer 1.250 euro. Aan het einde is er nauwelijks rente over en betaal je vrijwel netto wat je bruto betaalt.

Over de hele looptijd krijg je bij 37,56 procent ongeveer 67.800 euro van de 180.500 euro rente terug, waarmee de netto rentelast op zo'n 112.700 euro uitkomt. Annuïtair is dat ongeveer 134.600 euro. Het netto voordeel van lineair is dus kleiner dan het bruto verschil, maar het blijft in dit voorbeeld ruim 20.000 euro.

Voor wie lineair aflossen goed uitpakt

Wie zijn hypotheek lineair aflost, ruilt ruimte in de eerste jaren in voor een schuld die sneller daalt. Twee inkomens zonder kinderen, een koper die ruim onder zijn maximum blijft of iemand die op een vaste datum schuldenvrij wil zijn: dat zijn de situaties waarin de vorm zijn werk doet. De doorslaggevende vraag is niet of je de eerste maand kunt betalen, maar of je hem drie jaar achter elkaar comfortabel kunt betalen.

De vorm is ook logisch voor een leningdeel met een korte looptijd. Een verbouwingsdeel van 50.000 euro dat je in vijftien jaar wegwerkt, kost lineair 278 euro aflossing per maand plus 167 euro rente in de eerste maand, en de last daalt daarna. Je hoeft niet je hele hypotheek in dezelfde vorm te gieten.

Voor starters die tot hun plafond lenen valt lineair meestal af. De startlast slokt de ruimte op die je in het eerste jaar nodig hebt voor inrichting en onvoorziene kosten, en de kosten koper heb je dan net betaald. Wie later meer ruimte krijgt, kan alsnog versnellen door extra af te lossen.

Aan de andere kant van de looptijd ligt een andere afweging. Wie op leeftijd juist ruimte in zijn inkomen zoekt in plaats van een lagere schuld, komt eerder uit bij een opeethypotheek of bij een aflossingsvrij deel. Lineair aflossen doe je in de jaren waarin je het geld het makkelijkst kunt missen.

Jouw situatie	Wat er dan meestal logisch is
Je leent tot dicht bij je maximum	Annuïtair, de lineaire startlast past niet in het budget
Je hebt ruim inkomen en wilt zo min mogelijk rente betalen	Lineair, dat scheelt bij 300.000 euro ruim 35.000 euro rente
Je inkomen daalt over vijftien tot twintig jaar	Lineair, de last beweegt mee naar beneden
Je wilt maximale flexibiliteit in je maandbudget	Annuïtair, met extra aflossen als je ruimte hebt
Je financiert een verbouwing die je snel wilt wegwerken	Lineair leningdeel met een looptijd van tien tot vijftien jaar
Je wilt de laagst mogelijke maandlast nu	Aflossingsvrij tot maximaal de helft van de woningwaarde

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij 4% rente, augustus 2026

Extra aflossen op een lineaire hypotheek

Extra aflossen op een lineaire hypotheek mag, net als bij elke andere vorm. De meeste geldverstrekkers laten je per kalenderjaar 10 tot 20 procent van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen; bij 300.000 euro is 10 procent dus 30.000 euro per jaar. Bij verkoop of aan het einde van je rentevaste periode is aflossen altijd boetevrij.

Bij een lineaire lening heb je na een extra aflossing twee keuzes, en die maken echt verschil. Houd je de einddatum gelijk, dan wordt je maandaflossing lager en daalt je last direct. Houd je de aflossing gelijk, dan is de lening eerder klaar en bespaar je flink meer rente.

Of extra aflossen loont, hangt af van wat je geld elders opbrengt en van je buffer. Staat je spaargeld tegen een lagere rente dan je hypotheekrente, dan levert aflossen direct rendement op. De afwegingen per situatie staan bij extra aflossen op je hypotheek, en hoeveel waarde er inmiddels in je huis zit zie je met de overwaarde-rekenhulp.

Let bij het doorgeven van de aflossing op wat je geldverstrekker standaard doet. Sommige verwerken een extra aflossing automatisch als verlaging van de maandaflossing, andere korten de looptijd in. Geef je voorkeur schriftelijk door en controleer het op je eerstvolgende jaaroverzicht.

Lineair combineren, omzetten en later aanpassen

Een hypotheek bestaat vaak uit meerdere leningdelen, en die hoeven niet dezelfde vorm te hebben. Een veelgekozen combinatie is een annuïtair hoofddeel voor de woning en een lineair deel voor de verbouwing, of een lineair deel naast een aflossingsvrij deel. Zo houd je de totale startlast beheersbaar terwijl een deel van de schuld snel daalt.

Omzetten van annuïtair naar lineair kan bij sommige geldverstrekkers tijdens de looptijd, maar lang niet bij alle. Het is fiscaal geen probleem, want lineair lost sneller af dan de wet vraagt. De praktische route loopt vaker via hypotheek oversluiten of via een nieuwe aanvraag bij een verhuizing, en dan reken je de boeterente en de kosten mee.

Andersom gaat het moeilijker. Van lineair naar annuïtair overstappen betekent dat je langzamer gaat aflossen, en geldverstrekkers zijn daar terughoudend in als je toetsinkomen inmiddels lager is. Wie verwacht dat zijn inkomen kan dalen, kiest daarom liever annuïtair met extra aflossingen dan lineair met een noodrem.

Bij een verhuizing gelden dezelfde regels als bij andere vormen. Je verhuisregeling neemt je oude rente mee, en de vorm van het nieuwe leningdeel bepaal je opnieuw in de offerte bij het afsluiten van je hypotheek. Overbrug je de periode tussen twee woningen, dan komt daar een overbruggingshypotheek naast, die je in één keer aflost bij de verkoop.

Zo kies en regel je een lineaire hypotheek

Van eerste berekening tot controle van je jaaroverzicht, met de momenten waarop je nog kunt bijsturen.

1. Reken je leenruimte uit en blijf daar met de startlast onder

   Bepaal eerst wat je maximaal kunt lenen en zet daarnaast wat je werkelijk per maand kwijt wilt zijn. De lineaire startlast is bij 300.000 euro en 4 procent rente ongeveer 400 euro hoger dan de annuïtaire, dus die ruimte moet er zijn voordat je verder kijkt.

2. Zet de vormen naast elkaar op netto maandlast en restschuld

   Vergelijk lineair, annuïtair en een eventueel aflossingsvrij deel op vier punten: de eerste maandlast, de netto last na aftrek, de restschuld na tien jaar en de totale rente. De maandlasten-rekenhulp geeft die bedragen voor jouw leenbedrag.

3. Test de startlast tegen drie jaar echt uitgeven

   Tel bij de bruto maandlast de kosten op die je in de eerste jaren maakt: verhuizen, inrichten, onderhoud en de gemeentelijke lasten. Houdt je begroting dan nog stand, dan is de dalende lijn daarna een voordeel in plaats van een risico.

4. Bepaal per leningdeel de vorm en de looptijd

   Je mag het bedrag splitsen. Een lineair deel voor een verbouwing met een looptijd van tien of vijftien jaar naast een annuïtair hoofddeel is een gangbare oplossing, en je houdt de renteaftrek op beide delen zolang je binnen dertig jaar aflost.

5. Leg de aflosvorm vast in de offerte

   Controleer in het bindend aanbod of per leningdeel de vorm, de looptijd, de rentevaste periode en de eerste maandtermijn kloppen. Na het passeren van de akte is de vorm bij veel geldverstrekkers niet meer los aan te passen.

6. Controleer het eerste jaaroverzicht en je aangifte

   Kijk op het jaaroverzicht of de betaalde rente en de aflossing overeenkomen met je schema. Die rente vul je in bij je aangifte; de restschuld per 1 januari heb je nodig voor het eigenwoningforfait.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Check dit voordat je lineair kiest

• Past de bruto startlast in je budget, en houd je daarnaast een buffer over
• Heb je de netto maandlast van lineair en annuïtair naast elkaar gezet
• Weet je hoeveel rente het over de hele looptijd scheelt bij jouw bedrag
• Klopt de looptijd per leningdeel met wanneer je het afgelost wilt hebben
• Blijft elk leningdeel binnen dertig jaar, zodat de renteaftrek in stand blijft
• Weet je hoeveel je per jaar boetevrij extra mag aflossen
• Staat de aflosvorm per leningdeel goed in het bindend aanbod

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De startlast onderschatten omdat het totaal lager uitvalt

Bij 300.000 euro en 4 procent betaal je lineair de eerste jaren ongeveer 400 euro per maand meer dan annuïtair. Dat is 4.800 euro per jaar, precies in de periode van verhuizen en inrichten. Wie daarop krap gaat zitten, leent later duur bij om het gat te dichten.

De bruto bedragen vergelijken en de aftrek vergeten

Bruto scheelt lineair ruim 35.000 euro rente, netto ongeveer 21.900 euro bij een aftrek tegen 37,56 procent in 2026. Wie met bruto getallen rekent, overschat het voordeel met zo'n 40 procent.

Denken dat een lineaire hypotheek een lagere rente heeft

Geldverstrekkers rekenen voor lineair en annuïtair vrijwel altijd hetzelfde rentepercentage. Het verschil in totale rente komt volledig doordat je sneller aflost, niet doordat je goedkoper leent. Een aanbieder die daar iets anders van maakt, verkoopt geen voordeel maar een verhaal.

Een extra aflossing verkeerd laten verwerken

Verwerkt je geldverstrekker de aflossing als verlaging van de maandaflossing terwijl jij korter wilde, dan bespaar je bij 25.000 euro op een lening van 250.000 euro ruim 11.000 euro minder rente. Geef je voorkeur schriftelijk door en controleer het op je jaaroverzicht.

Een leningdeel over meer dan dertig jaar uitsmeren

De renteaftrek voor een nieuwe eigenwoningschuld geldt maximaal dertig jaar per leningdeel. Rek je de looptijd op om de startlast te drukken, dan betaal je de laatste jaren rente die je niet meer kunt aftrekken.

Ervan uitgaan dat je later wel kunt omzetten

Van annuïtair naar lineair kan bij lang niet elke geldverstrekker, en andersom is de toets nog strenger. De vorm die je in het bindend aanbod tekent, houd je vaak tot de volgende hypotheek. Regel het vooraf, niet achteraf.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De keuze tussen lineair en annuïtair kun je grotendeels zelf maken: het rekenwerk is eenvoudig en de bedragen op deze pagina laten zien welke kant het opgaat. Een hypotheekadviseur verdient zijn kosten, meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro, terug zodra het ingewikkelder wordt: meerdere leningdelen met verschillende vormen en looptijden, een verbouwing die je apart wilt financieren, of een inkomen dat over tien jaar verandert. De adviseur kent ook het acceptatiebeleid per geldverstrekker, en dat bepaalt of de hoge startlast van lineair wordt goedgekeurd. Voor de fiscale gevolgen bij een oud leningdeel met overgangsrecht of bij een schenking van familie is een fiscalist of de Belastingdienst het juiste loket. Zelf voorbereiden kan met de maandlasten-rekenhulp en de overzichtspagina over de hypotheek, zodat je met concrete vragen aan tafel zit.