Nieuw huis kopen: wat het kost en wat je zelf moet meebrengen
Een nieuw huis kost meer dan de koopsom. Bij een bestaande woning komt er in 2026 grofweg 4 tot 6 procent aan kosten koper bovenop, en dat bedrag moet uit eigen geld komen: je hypotheek is gemaximeerd op 100 procent van de woningwaarde. Koop je nieuwbouw, dan zijn die bijkomende kosten veel lager omdat de prijs vrij op naam is, maar betaal je de afwerking en het meerwerk zelf. Staat je oude huis nog te koop, dan overbrug je de overwaarde met een tijdelijke lening en heb je een tijd lang dubbele lasten.
- € 486.000 4e kwartaal 2025 gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning
- € 520.000 4e kwartaal 2025 gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning
- 2% 2026 overdrachtsbelasting als je zelf in het huis gaat wonen
- € 555.000 2026 grens van de startersvrijstelling
- 100% 2026 maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat een nieuw huis in 2026 kost
De vraag wat een huis kost begint bij de koopsom, maar daar eindigt hij niet. In het vierde kwartaal van 2025 lag de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning volgens CBS en het Kadaster op bijna 486.000 euro; voor een nieuwbouwwoning was dat ruim 520.000 euro. Bovenop die prijs komen bij een bestaande woning de bijkomende aankoopkosten, samen bekend als kosten koper.
Die kosten koper lopen bij een bestaande woning in 2026 op tot grofweg 4 tot 6 procent van de koopsom. Het aandeel daalt naarmate het huis duurder is, want een deel van de posten staat vast: de notaris rekent hetzelfde voor een woning van 300.000 als voor een van 600.000 euro. De overdrachtsbelasting en de courtage van een aankoopmakelaar schalen wel mee met de prijs.
De tabel hieronder laat zien wat je bij vier koopsommen naast de prijs van het huis nodig hebt. Uitgangspunt is een bestaande woning waarin je zelf gaat wonen, met 2 procent overdrachtsbelasting, een aankoopmakelaar van 1 procent en ongeveer 4.900 euro aan vaste posten voor notaris, Kadaster, taxatie, keuring en hypotheekadvies.
| Koopsom | Overdrachtsbelasting 2% | Vaste posten | Aankoopmakelaar 1% | Totaal naast de koopsom | Aandeel van de koopsom |
|---|---|---|---|---|---|
| € 300.000 | € 6.000 | € 4.900 | € 3.000 | € 13.900 | 4,6% |
| € 400.000 | € 8.000 | € 4.900 | € 4.000 | € 16.900 | 4,2% |
| € 500.000 | € 10.000 | € 4.900 | € 5.000 | € 19.900 | 4,0% |
| € 600.000 | € 12.000 | € 4.900 | € 6.000 | € 22.900 | 3,8% |
Gecontroleerd op augustus 2026
Reken vóór je gaat bieden uit wat de kosten koper bij jouw prijsklasse worden met de rekenhulp voor kosten koper. Dan weet je hoeveel eigen geld je bod feitelijk vraagt.
De kosten koper post voor post
Kosten koper is geen enkel bedrag maar een stapel losse rekeningen, deels wettelijk vastgelegd en deels vrije marktprijs. De overdrachtsbelasting en de inschrijfkosten van het Kadaster staan vast. Het notaristarief, het advies en de taxatie verschillen per kantoor, soms met honderden euro's tussen twee offertes voor precies hetzelfde werk. Wat de posten inhouden en wie ze in rekening brengt, staat uitgelegd bij wat kosten koper betekent.
De notaris maakt twee aktes: de leveringsakte waarmee het huis op jouw naam komt en de hypotheekakte waarmee de geldverstrekker zijn recht van hypotheek vestigt. Beide worden ingeschreven bij het Kadaster. Offertes vergelijken loont hier echt, want het werk is grotendeels standaard; de verschillen tussen kantoren lees je terug in de gids over notariskosten bij de aankoop van een woning.
De bedragen in de tabel zijn marktgemiddelden voor 2026, geen tarieven. Alleen de overdrachtsbelasting en de kadasterkosten liggen wettelijk of landelijk vast.
| Post | Bedrag in 2026 | Verplicht? |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting eigen woning | 2% van de koopsom | Wettelijk, tenzij de startersvrijstelling geldt |
| Notaris, leveringsakte | ongeveer € 700 | Ja |
| Notaris, hypotheekakte | ongeveer € 600 | Ja, als je een hypotheek afsluit |
| Kadaster, inschrijving per akte | € 103,50 | Ja |
| Taxatierapport | ongeveer € 500 | Vrijwel altijd geëist door de geldverstrekker |
| Bouwkundige keuring | ongeveer € 350 | Nee, wel verstandig bij oudere bouw |
| Hypotheekadvies en bemiddeling | ongeveer € 2.500 | Nee, maar zelf regelen kan lang niet overal |
| NHG-borgtochtprovisie | 0,4% van de hypotheek | Alleen als je met NHG leent |
| Aankoopmakelaar | ongeveer 1% van de koopsom | Nee |
Gecontroleerd op augustus 2026
Hoeveel eigen geld je meebrengt
Je mag sinds 2018 maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. De kosten koper vallen daarbuiten en komen dus volledig uit eigen geld, spaargeld of een schenking. Wie 400.000 euro biedt en geen euro spaargeld heeft, kan het huis niet kopen, ook al past de hypotheek ruimschoots bij het inkomen. Dat is het punt waarop de meeste aankopen stranden, en voor starters het lastigst; wat dat concreet betekent staat bij de kosten koper voor starters.
Op die 100 procent bestaat één uitzondering: geld voor energiebesparende maatregelen. Koop je een woning met een matig label en verduurzaam je die, dan mag je in 2026 boven de woningwaarde extra lenen. Bij label C of D gaat het om 5.000 euro, bij A of B om 10.000 euro, bij A+ om 20.000 euro en bij A+++ of beter om 25.000 euro. Voorwaarde is dat het geld daadwerkelijk naar isolatie, glas, een warmtepomp of zonnepanelen gaat.
Naast de hypotheek en de kosten koper heb je geld nodig voor de eerste maanden: verhuizen, vloeren, verf en de posten die pas na de sleuteloverdracht opduiken. Wie zijn spaargeld tot op de euro in de kosten koper stopt, begint met een leeg huis en een lege buffer. Voor de eerste aankoop zet de gids over je eerste huis kopen de volgorde van het hele traject op een rij.
De kosten koper kun je niet meefinancieren in je hypotheek. Een bod van 400.000 euro betekent bij een bestaande woning dat je ongeveer 17.000 euro aan eigen geld op je rekening moet hebben staan voordat je tekent.
Nieuwbouw of bestaande bouw: waar de kosten verschillen
Bij nieuwbouw staat er meestal vrij op naam achter de prijs. Dat betekent dat de overdrachtsbelasting, de btw en de notariskosten voor de grond al in het bedrag zitten. Je betaalt over een nieuwbouwwoning geen 2 procent overdrachtsbelasting, want over de bouw wordt btw geheven. Alleen de hypotheekakte en de inschrijving daarvan blijven voor jouw rekening, plus het hypotheekadvies. De bijkomende kosten blijven daardoor vaak onder de 4.000 euro in 2026.
Daar staat tegenover dat een nieuwbouwhuis kaal wordt opgeleverd. Vloeren, tuin, gordijnen en meestal ook de inrichting van keuken en badkamer betaal je apart, en meerwerk bij de aannemer telt daar bovenop. Tijdens de bouw betaal je in termijnen, en over de termijnen die je nog niet hebt opgenomen loopt rente door. Hoe die opbouw eruitziet en welke posten wel en niet in de prijs zitten, staat in de gids over de aankoop van een nieuwe woning.
Vergelijk je een nieuwbouwwoning met een bestaand huis, zet dan niet alleen de vraagprijzen naast elkaar. Tel bij het bestaande huis de kosten koper op en bij de nieuwbouw de afwerking, het meerwerk en de bouwrente. Het verschil dat overblijft, is het echte prijsverschil.
Starter of doorstromer: wat het scheelt aan belasting
De overdrachtsbelasting is de grootste variabele post. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, ga je zelf in de woning wonen en heb je de vrijstelling nog nooit gebruikt, dan betaal je in 2026 niets bij een koopsom tot 555.000 euro. Kom je daar één euro boven, dan vervalt de vrijstelling in zijn geheel en betaal je 2 procent over de volledige koopsom. Bij een huis van 560.000 euro is dat een sprong van nul naar 11.200 euro.
Doorstromers en iedereen boven de 35 betalen 2 procent zolang ze zelf in de woning gaan wonen. Koop je een huis om te verhuren of als tweede woning, dan geldt het hoge tarief van 8 procent in 2026. Dat verschil is bij een woning van 400.000 euro 24.000 euro, en de Belastingdienst toetst achteraf of je er echt zelf bent gaan wonen.
De notaris draagt de belasting namens jou af bij de overdracht, dus je hoeft zelf geen aangifte te doen. Wil je zien wat het bij jouw koopsom wordt, reken het dan door met de rekenhulp voor overdrachtsbelasting.
| Situatie | Tarief in 2026 | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Starter van 18 tot 35 jaar | 0% | Koopsom tot € 555.000, zelf bewonen, vrijstelling nog niet eerder gebruikt |
| Je gaat zelf in de woning wonen | 2% | Hoofdverblijf, geen leeftijdsgrens |
| Beleggingspand of tweede woning | 8% | Je gaat er niet zelf wonen |
| Nieuwbouw vrij op naam | 0% | Over de bouw is btw geheven, de belasting zit in de prijs |
Gecontroleerd op augustus 2026
Nieuw huis gekocht en het oude nog niet verkocht
Wie doorstroomt, koopt vaak eerder dan hij verkoopt. Het geld voor de nieuwe woning zit dan nog vast in de oude: de overwaarde is het verschil tussen de waarde van je huis en de hypotheek die er nog op rust. Zolang er geen koper is, kun je dat bedrag niet gebruiken, en daarvoor bestaat het overbruggingskrediet. Wat je woning waarschijnlijk opbrengt, schat je in met de gids over wat je huis waard is.
Een overbruggingskrediet is een tijdelijke, aflossingsvrije lening ter grootte van de verwachte overwaarde. Staat je huis nog niet verkocht, dan houden geldverstrekkers een veiligheidsmarge aan en lenen ze meestal tot ongeveer 90 procent van de getaxeerde waarde min de bestaande hypotheek. Is er wel al een koopovereenkomst getekend, dan rekenen ze met de verkoopprijs en is de marge kleiner. De rente ligt hoger dan op een gewone hypotheek en de looptijd is kort, doorgaans zes tot vierentwintig maanden. Bij verkoop los je de overbrugging als eerste af uit de opbrengst. Hoe je overwaarde precies opbouwt en waarvoor je hem verder kunt inzetten, staat bij overwaarde van je huis.
Tijdens die periode betaal je drie dingen naast elkaar: de hypotheek op het oude huis, de rente op de overbrugging en de nieuwe hypotheek. Voor de belasting mag dat: de verhuisregeling laat je de rente op beide woningen aftrekken in het jaar waarin je verhuist plus de drie daaropvolgende kalenderjaren, zolang de oude woning leeg staat en te koop staat. Verkoop je daarna pas, dan verhuizen die woning en die schuld naar box 3.
Verkoopt de oude woning niet binnen het jaar van verhuizen plus drie kalenderjaren, dan stopt de renteaftrek voor dat huis. Bij een resterende hypotheek van 200.000 euro en 4 procent rente scheelt dat al gauw enkele duizenden euro's netto per jaar.
De kosten die na de sleuteloverdracht komen
Op de dag van de overdracht ben je eigenaar, en pas dan blijkt wat het huis nog nodig heeft. Vloeren, verf en gordijnen zijn de zichtbare posten. Daarnaast wachten de aansluitkosten voor energie, water en internet, de verhuizing zelf en vaak een periode van dubbele woonlasten omdat de huur of de oude hypotheek nog een maand doorloopt.
Bij een bestaand huis komt daar het achterstallig onderhoud bij dat je bij de bezichtiging accepteerde. Een bouwkundige keuring van ongeveer 350 euro in 2026 geeft je vooraf een lijst met wat er binnen tien jaar aan de beurt is, inclusief een schatting per post. Dat rapport is ook je onderhandelingsmateriaal: een ketel op leeftijd of een dak dat toe is aan vervanging is een prijsargument. Wat het vervangen van een verwarmingsinstallatie kost, staat in de gids over een nieuwe cv-ketel.
Wil je muren verplaatsen, een aanbouw plaatsen of de badkamer vernieuwen, plan dat dan mee vóór je de hypotheek definitief maakt. Een verbouwing meefinancieren in de hypotheek kan zolang de woning na verbouwing genoeg waard is, en dat moet uit het taxatierapport blijken. Achteraf bijlenen kost meer en vraagt opnieuw een notaris. De volgorde en de kostenposten van zo'n traject staan in de gids over je huis verbouwen.
Laat de verbouwingsplannen meetaxeren in de waarde na verbouwing. Dan financier je het werk mee tegen hypotheekrente in plaats van tegen consumptief krediet, en betaal je maar één keer notariskosten.
Wat het nieuwe huis daarna elke maand kost
De hypotheeklast is het grootste deel, maar niet het hele verhaal. Als eigenaar betaal je onroerendezaakbelasting, rioolheffing en een deel van de waterschapslasten, allemaal berekend over de WOZ-waarde die de gemeente vaststelt. Die waarde krijg je in het eerste kwartaal na aankoop op de deurmat; hoe hij tot stand komt en wanneer bezwaar zin heeft, lees je bij de WOZ-waarde van je huis.
Dezelfde WOZ-waarde bepaalt het eigenwoningforfait, de bijtelling bij je inkomen voor het bezit van een eigen huis. In 2026 is dat 0,35 procent van de WOZ-waarde voor woningen tot 1.350.000 euro. Bij een woning van 450.000 euro komt er dus 1.575 euro bij je inkomen, waar de aftrekbare hypotheekrente weer vanaf gaat.
Verder komen er een opstalverzekering, de energierekening en onderhoud bij. Voor onderhoud houden veel huiseigenaren als vuistregel ongeveer 1 procent van de woningwaarde per jaar aan; bij een huis van 400.000 euro is dat 4.000 euro per jaar, gemiddeld over de lange termijn. Wat je aan energie kwijt bent hangt vooral af van het woningtype en het aantal bewoners. De cijfers hieronder zijn de landelijke gemiddelden van CBS en Milieu Centraal over 2024, waarmee je een eerste schatting maakt voordat je een echt jaarafrekening hebt.
| Woningtype | Gemiddeld gasverbruik per jaar | Huishouden | Gemiddeld stroomverbruik per jaar |
|---|---|---|---|
| Appartement | 630 m³ | 1 persoon | 1.650 kWh |
| Tussenwoning | 880 m³ | 2 personen | 2.610 kWh |
| Hoekwoning | 1.010 m³ | 3 personen | 3.170 kWh |
| Twee-onder-een-kap | 1.150 m³ | 4 personen | 3.710 kWh |
| Vrijstaand | 1.440 m³ | 5 personen | 4.070 kWh |
Gecontroleerd op verbruiksjaar 2024
Van bod tot sleutel
De route van een geaccepteerd bod naar de overdracht duurt meestal zes tot twaalf weken.
-
Bepaal eerst je budget, niet je droomhuis
Reken uit hoeveel je kunt lenen en tel daar je eigen geld bij op, min de kosten koper. Dat bedrag is je bovengrens. Wie andersom werkt, vindt eerst een huis en zoekt daarna een som die klopt.
-
Vraag een hypotheekofferte of een indicatie aan
Met een onderbouwde indicatie van je geldverstrekker of adviseur kun je serieus bieden. Verkopers wegen de zekerheid van de financiering mee, zeker als er meerdere biedingen liggen.
-
Breng je bod uit met ontbindende voorwaarden
Neem een financieringsvoorbehoud op en, bij oudere bouw, een voorbehoud van bouwkundige keuring. Noem in het bod de termijn waarbinnen je er een beroep op kunt doen, meestal vier tot zes weken.
-
Teken de koopovereenkomst en gebruik je bedenktijd
Na ondertekening heb je wettelijk drie dagen bedenktijd waarin je zonder opgaaf van reden af mag zien van de koop. Daarna geldt bij afzien meestal een boete van 10 procent van de koopsom.
-
Laat taxeren en maak de hypotheek definitief
De geldverstrekker wil een taxatierapport en je complete inkomensdossier. Pas als de definitieve offerte binnen is, laat je het financieringsvoorbehoud vervallen. Doe dat schriftelijk en op tijd.
-
Stel de waarborgsom of bankgarantie
Gebruikelijk is 10 procent van de koopsom, te storten bij de notaris of te regelen als bankgarantie via je geldverstrekker, meestal binnen vier tot zes weken na het tekenen van de koopovereenkomst.
-
Loop de eindinspectie en teken bij de notaris
Op de dag van overdracht controleer je samen met de verkoper of het huis leeg en zoals afgesproken wordt opgeleverd, inclusief de meterstanden. Daarna teken je de aktes en krijg je de sleutels.
Kosten koper
Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper
Check dit voordat je op een nieuw huis biedt
Doorgerekend: zo pakt het uit
Starter koopt een bestaande woning van 375.000 euro
Stel, je bent 29 jaar, koopt een tussenwoning van 375.000 euro en gaat er zelf wonen. De startersvrijstelling geldt tot 555.000 euro in 2026, dus de overdrachtsbelasting is nul euro. De leveringsakte kost ongeveer 700 euro, de hypotheekakte 600 euro en het Kadaster twee keer 103,50 euro. De taxatie kost ongeveer 500 euro, de bouwkundige keuring 350 euro en het hypotheekadvies 2.500 euro. Je leent met NHG, dus komt daar 0,4 procent van 375.000 euro bij: 1.500 euro.
Optellen: 700 + 600 + 207 + 500 + 350 + 2.500 + 1.500 = 6.357 euro. Dat is 1,7 procent van de koopsom en het komt volledig uit eigen geld, want je hypotheek van 375.000 euro is al gelijk aan de volledige woningwaarde. Schakel je ook een aankoopmakelaar in tegen 1 procent, dan komt er 3.750 euro bij en heb je 10.107 euro nodig. Tel daar de verhuizing, vloeren en verf bij op, en 15.000 euro eigen geld is een realistischer startpunt dan 6.500 euro.
Doorstromer koopt voor 525.000 euro terwijl het oude huis nog te koop staat
Stel, je koopt een huis van 525.000 euro. Je huidige woning is getaxeerd op 400.000 euro en daar rust nog 250.000 euro hypotheek op, dus je overwaarde is 150.000 euro. Omdat het huis nog niet verkocht is, rekent de geldverstrekker met 90 procent van de taxatiewaarde: 360.000 euro min 250.000 euro geeft een overbruggingskrediet van 110.000 euro.
De kosten koper: 2 procent overdrachtsbelasting is 10.500 euro, de vaste posten voor notaris, Kadaster, taxatie, keuring en advies zijn ongeveer 4.900 euro en een aankoopmakelaar van 1 procent kost 5.250 euro. Samen 20.650 euro, oftewel 3,9 procent van de koopsom, te betalen uit eigen geld.
Je nieuwe hypotheek wordt 525.000 min 110.000 overbrugging is 415.000 euro. Stel, je leent dat annuïtair tegen 4 procent: dat is 1.981 euro bruto per maand. Daarnaast loopt de oude hypotheek van 250.000 euro door tegen 4 procent, ongeveer 833 euro rente per maand, en de overbrugging van 110.000 euro tegen 5,5 procent, ongeveer 504 euro per maand. Tijdens de overbrugging betaal je dus ongeveer 3.318 euro bruto per maand, plus de vaste lasten van twee huizen. Verkoopt de oude woning voor 400.000 euro, dan gaat daar eerst de hypotheek van 250.000 euro en de overbrugging van 110.000 euro af en houd je 40.000 euro over, min de verkoopkosten.
Nieuwbouw van 450.000 euro vrij op naam
Stel, je koopt een nieuwbouwwoning van 450.000 euro vrij op naam. Overdrachtsbelasting betaal je niet en de leveringsakte zit in de prijs. Je betaalt alleen de hypotheekakte van ongeveer 600 euro, de inschrijving bij het Kadaster van 103,50 euro en 2.500 euro hypotheekadvies: samen ruim 3.200 euro aan bijkomende kosten.
Daar begint het pas. Meerwerk voor een uitbouw, een keuken en een badkamer loopt in de praktijk snel op tot enkele tienduizenden euro's; stel, je kiest voor 30.000 euro. Vloeren, gordijnen, schilderwerk en een tuin met bestrating en schutting kosten samen al gauw 20.000 euro. Je totale investering komt dan op 450.000 + 3.200 + 50.000 = 503.200 euro. Meerwerk dat via de aannemer loopt telt mee in de waarde van de woning en kun je meestal meefinancieren; de losse afwerking na oplevering niet, die betaal je uit eigen geld.
Veelgemaakte fouten
Denken dat de kosten koper in de hypotheek passen
De hypotheek stopt bij 100 procent van de woningwaarde. Bij een huis van 450.000 euro betekent dat ongeveer 18.000 euro die je zelf op de rekening moet hebben. Wie dat pas bij de hypotheekaanvraag ontdekt, staat met een getekende koopovereenkomst en een gat in de financiering.
Bieden zonder financieringsvoorbehoud om te winnen
In een krappe markt bieden mensen zonder voorbehoud om aantrekkelijker te zijn. Komt de financiering dan niet rond, dan kost afzien van de koop 10 procent van de koopsom: bij 400.000 euro is dat 40.000 euro.
De overwaarde alvast uitgeven terwijl het huis nog te koop staat
Overwaarde is pas geld als er getekend is bij de notaris. Valt de verkoopprijs 25.000 euro lager uit dan de taxatie, dan blijft dat verschil als schuld staan naast je nieuwe hypotheek, en de geldverstrekker wil zien dat je dat kunt dragen.
Net over de grens van de startersvrijstelling bieden
De grens van 555.000 euro in 2026 is hard. Bied je 556.000 euro, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2 procent over de hele koopsom, ruim 11.100 euro. Onderhandelen tot net onder de grens levert in die situatie meer op dan het huis waard lijkt.
De verbouwing pas na de overdracht bedenken
Wie de verbouwing meeneemt in de taxatie, financiert het werk mee tegen hypotheekrente. Bijlenen na de overdracht vraagt een nieuwe aanvraag, een nieuwe akte en levert vaak een duurder tarief op.
Rekenen met de maximale hypotheek als maandbudget
De leennorm houdt geen rekening met jouw kinderopvang, studieschuld die je net hebt afgelost of de auto die vervangen moet worden. Een groter huis betekent bovendien meer gas, hogere gemeentelijke lasten en meer onderhoud: bij 400.000 euro woningwaarde is 4.000 euro onderhoud per jaar een reële vuistregel.
Veelgestelde vragen
Hoeveel kost een huis in Nederland?
In het vierde kwartaal van 2025 lag de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning volgens CBS en het Kadaster op bijna 486.000 euro, en die van een nieuwbouwwoning op ruim 520.000 euro. Het landelijke gemiddelde zegt weinig over jouw zoekgebied: tussen provincies en tussen stad en dorp lopen de prijzen tienduizenden euro's uiteen. Reken daarom met de vraagprijzen in de straten waar je zoekt.
Wat kost een huis naast de koopsom?
Bij een bestaande woning kom je in 2026 op grofweg 4 tot 6 procent van de koopsom aan kosten koper. Dat is de overdrachtsbelasting van 2 procent, ongeveer 1.300 euro notaris, 207 euro Kadaster, 500 euro taxatie, 350 euro keuring, 2.500 euro hypotheekadvies en eventueel een aankoopmakelaar van ongeveer 1 procent. Bij nieuwbouw vrij op naam blijven de bijkomende kosten meestal onder de 4.000 euro, omdat de belasting en de leveringsakte in de prijs zitten.
Kosten koper: hoeveel procent van de koopsom is dat precies?
Het percentage daalt naarmate de woning duurder is, omdat notaris, taxatie en advies vaste bedragen zijn. Bij 300.000 euro kom je op ongeveer 4,6 procent, bij 600.000 euro op ongeveer 3,8 procent, gerekend met 2 procent overdrachtsbelasting en een aankoopmakelaar. Zonder makelaar valt het aandeel ongeveer een procentpunt lager uit. De opbouw per prijsklasse staat in de gids over hoeveel procent kosten koper is.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig om een nieuw huis te kopen?
Minimaal het bedrag aan kosten koper, want die kun je niet meefinancieren. Bij een bestaande woning van 400.000 euro is dat ongeveer 17.000 euro in 2026. Daarbovenop wil je geld voor verhuizen, vloeren en de eerste reparaties, plus een buffer. Voor de meeste kopers ligt een realistisch startbedrag zo'n 5.000 tot 10.000 euro boven de kale kosten koper. Bij nieuwbouw is de kosten koper laag, maar heb je juist meer nodig voor de afwerking.
Kan ik een nieuw huis kopen als mijn oude huis nog niet verkocht is?
Dat kan met een overbruggingskrediet: een tijdelijke, aflossingsvrije lening ter grootte van je verwachte overwaarde. Zolang er nog geen koper is, rekenen geldverstrekkers meestal met ongeveer 90 procent van de getaxeerde waarde min de resterende hypotheek. Je moet in die periode wel drie lasten tegelijk kunnen dragen: de oude hypotheek, de rente op de overbrugging en de nieuwe hypotheek. De geldverstrekker toetst of dat past bij je inkomen.
Eerst een nieuw huis kopen of eerst het oude verkopen?
Eerst verkopen geeft zekerheid over je budget en je hoeft geen overbrugging af te sluiten, maar het risico is dat je niets vindt en tijdelijk moet huren. Eerst kopen geeft rust in het zoeken en kost dubbele lasten plus overbruggingsrente. Wie eerst koopt, kan het risico beperken door in het bod een ontbindende voorwaarde voor de verkoop van de eigen woning te vragen, al accepteert lang niet elke verkoper die. Wat je huis waarschijnlijk oplevert, schat je in via wat je huis waard is.
Nieuw huis gekocht en het oude staat nog te koop: hoe lang blijft de rente aftrekbaar?
De verhuisregeling laat je de rente van beide woningen aftrekken gedurende het kalenderjaar waarin de oude woning je hoofdverblijf niet meer is, plus de drie daaropvolgende kalenderjaren. Voorwaarde is dat het oude huis leeg staat en echt te koop wordt aangeboden. Verhuur je het tijdelijk, dan vervalt de aftrek voor die periode. Is de woning na die termijn nog niet verkocht, dan verhuizen het huis en de schuld naar box 3.
Wat moet ik regelen als ik een nieuw huis gekocht heb?
Na het tekenen van de koopovereenkomst loopt de drie dagen bedenktijd, daarna maak je de hypotheek definitief en laat je taxeren. Voordat het financieringsvoorbehoud verloopt, meld je schriftelijk of je de koop doorzet. Verder regel je de waarborgsom of bankgarantie van meestal 10 procent, een opstalverzekering die ingaat op de overdrachtsdatum, de aansluitingen voor energie, water en internet, en de inschrijving bij je nieuwe gemeente. De eindinspectie doe je vlak voor het tekenen bij de notaris.
Betaal ik overdrachtsbelasting bij een nieuwbouwwoning?
Nee. Over een nieuwbouwwoning wordt btw geheven en die zit in de prijs vrij op naam, dus overdrachtsbelasting betaal je niet. Wat je wel betaalt zijn de hypotheekakte, de inschrijving bij het Kadaster en het hypotheekadvies. Koop je een bestaande woning, dan geldt 2 procent als je er zelf gaat wonen, 0 procent onder de startersvrijstelling en 8 procent in 2026 als je er niet zelf gaat wonen.
Is een bouwkundige keuring verplicht en wat kost die?
Verplicht is een keuring niet, en een geldverstrekker vraagt er zelden om. Bij woningen van voor 1990 en bij alles met een onduidelijke onderhoudsgeschiedenis is hij zijn geld waard: voor ongeveer 350 euro in 2026 krijg je een rapport met de gebreken en een schatting van de kosten per post. Dat rapport gebruik je in de onderhandeling en als planning voor de eerste jaren.
Wat kost een nieuw huis per maand aan vaste lasten?
Naast de hypotheek betaal je onroerendezaakbelasting, rioolheffing en waterschapslasten, allemaal gebaseerd op de WOZ-waarde die per gemeente anders wordt belast. Daar komen de opstalverzekering, de energierekening en het onderhoud bij. Als vuistregel houden veel huiseigenaren ongeveer 1 procent van de woningwaarde per jaar aan voor onderhoud: bij 400.000 euro is dat 4.000 euro per jaar, gemiddeld over de lange termijn.
Kan ik meer lenen als het nieuwe huis energiezuinig is?
Ja, boven de grens van 100 procent van de woningwaarde bestaat extra leenruimte voor verduurzaming. In 2026 gaat het om 5.000 euro bij label C of D, 10.000 euro bij A of B, 20.000 euro bij A+ en 25.000 euro bij A+++ of beter, op voorwaarde dat je het geld aan energiebesparende maatregelen besteedt. Een zuinig label verlaagt bovendien je energierekening, wat de hogere hypotheeklast deels compenseert. Het geld is niet bedoeld voor de kosten koper.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Voor een rechttoe rechtaan aankoop met één of twee vaste inkomens kun je het hele traject prima zelf doorlopen: online oriënteren, de kosten koper narekenen en bij één of twee geldverstrekkers een offerte opvragen. Een hypotheekadviseur kost in 2026 ongeveer 2.500 euro en verdient dat vooral terug in de gevallen die niet standaard zijn: zelfstandig ondernemerschap, een tijdelijk contract, twee huizen tegelijk, een schenking van ouders die fiscaal goed moet lopen of een verbouwing die mee moet in de financiering. Wie een overbruggingskrediet nodig heeft, komt er in de praktijk zelden zonder advies uit, omdat geldverstrekkers hierin sterk van elkaar verschillen.
De notaris is verplicht en niet vrij te kiezen qua rol, wel qua kantoor. Vraag twee of drie offertes op en let op wat er wel en niet in het tarief zit; de verschillen lopen op tot enkele honderden euro's, zoals te zien is bij de notariskosten bij de aankoop van een woning. Twijfel je over de bouwkundige staat, dan is een keurder de goedkoopste verzekering die er is. Ga je voor het eerst kopen, dan zet het overzicht op huis kopen de stappen, de partijen en de kosten op een rij voordat je een eerste bezichtiging plant.