Duurhuurder: met een hoge huur toch een hypotheek krijgen

Wat een duurhuurder is en waarom het knelt

Duurhuurder is geen wettelijke term maar vakjargon uit de hypotheekwereld. Het gaat om iemand die al jaren in de particuliere huursector woont, een fors deel van zijn netto inkomen aan huur kwijt is en die huur altijd op tijd betaalt. In de pilot waarin de term bekend werd, lag de grens rond een derde van het netto besteedbaar huishoudinkomen.

De klem zit hem in de rekensom. Je betaalt maandenlang 1.400 euro huur, maar een geldverstrekker mag je een hypotheek verstrekken waarvan de bruto maandlast rond de 900 euro ligt. Dat is geen onwil van de bank en ook geen fout in het systeem. Aan de andere kant van diezelfde markt staat de eigenaar die zijn woning verhuurt, en over dat spiegelbeeld gaat de gids over een woning verhuren of een tweede woning aanhouden.

Of jij duurhuurder bent, hangt niet alleen aan het bedrag maar aan het segment waarin je huurt. Een huur van 1.100 euro in de gereguleerde middenhuur is iets anders dan 1.400 euro in de vrije sector, want in het middensegment ligt de maximale huurprijs vast in het puntenstelsel en in de vrije sector niet.

Segment	Kale huur per maand	Prijs geregeld?	Maximale huurverhoging 2026
Sociale huur, tot en met 143 punten	tot € 932,93	Ja, via het woningwaarderingsstelsel	4,1% per 1 juli 2026
Middenhuur, 144 tot en met 186 punten	€ 932,93 tot € 1.228,07	Ja, via het woningwaarderingsstelsel	6,1% per 1 januari 2026
Vrije sector, vanaf 187 punten	vanaf € 1.228,07	Nee, de verhuurder bepaalt de prijs	4,4% per 1 januari 2026

Gecontroleerd op 1 januari 2026

Waarom je huurbetalingen niet meetellen

Hoeveel je mag lenen staat in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, die de minister van Financiën elk jaar bijstelt op advies van het Nibud. De kern is de woonquote: het percentage van je bruto jaarinkomen dat naar je hypotheeklast mag gaan. Dat percentage hangt af van je inkomen en van de rente, en het kijkt uitsluitend naar wat je verdient.

Je huurbetalingen komen in die som niet voor. Daar zijn twee redenen voor die de moeite van het kennen waard zijn. Huur is niet hetzelfde als een woonlast van een eigenaar, want onderhoud, OZB en opstalverzekering zitten er niet in. En je huur wordt nergens geregistreerd zoals een lening bij het BKR, dus er bestaat geen objectief betaalverleden waar een geldverstrekker automatisch op kan toetsen.

Het gevolg is een norm die zich niets aantrekt van bewijs dat je al jaren meer draagt. Wie 24 maanden lang 1.500 euro huur betaalde en 400 euro per maand spaarde, staat in de standaardtoets naast iemand met hetzelfde inkomen die nog thuis woont. Precies dat verschil is wat de afwijkingsroute uit de volgende secties probeert te repareren.

De annuïteitenfactor vertaalt de toegestane maandlast naar een bedrag. Bij 4 procent rente en dertig jaar annuïtair is die factor 209,46: elke euro maandruimte draagt dan 209,46 euro hypotheek.

Bruto jaarinkomen	Woonquote 2026	Toegestane maandlast	Maximale hypotheek
€ 28.000	20,1%	€ 469	€ 98.000
€ 35.000	22,6%	€ 659	€ 138.000
€ 45.000	22,6%	€ 848	€ 178.000
€ 55.000	22,6%	€ 1.036	€ 217.000
€ 70.000	22,6%	€ 1.318	€ 276.000
€ 85.000	25,3%	€ 1.792	€ 375.000
€ 100.000	26,7%	€ 2.225	€ 466.000

Gecontroleerd op financieringslastnormen 2026, gerekend met 4 procent rente, dertig jaar annuïtair en geen andere leningen

De pilot Duurhuur en wat ervan over is

Op 27 januari 2022 startten Aegon, BLG Wonen, Florius, ING, Vereniging Eigen Huis en NHG samen de pilot Duurhuur. Het idee was dat huurders die al meer dan drie jaar een hoge huur betaalden meer mochten lenen dan de standaardnorm toestond, mits ze hun huur zonder achterstand betaalden en er ondertussen geen schulden waren opgebouwd of spaargeld was leeggelopen. De pilot mocht maximaal twee jaar duren of tot duizend verstrekkingen.

Op 22 september 2023 stopte NHG ermee. Er waren in twintig maanden zeven hypotheken binnen de pilotvoorwaarden verstrekt, tegen een doel van duizend. De verklaring die NHG erbij gaf, is voor jou het nuttigst: in dezelfde periode kregen enkele honderden duurhuurders gewoon binnen de reguliere leennormen een hypotheek. Zij dachten alleen van tevoren dat het niet kon, omdat online rekenhulpen hun persoonlijke situatie niet meewegen.

Een los product met de naam duurhuurdershypotheek bestaat sindsdien niet meer. Wat er wel is, is de wettelijke mogelijkheid voor een geldverstrekker om per dossier gemotiveerd van de norm af te wijken. Dat is geen aanvraagformulier en geen regeling waar je je voor aanmeldt, maar beleid dat per geldverstrekker verschilt.

Verantwoord afwijken van de leennorm

Artikel 4 van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet laat een geldverstrekker toe om boven de financieringslastnorm te gaan. Dat mag niet zomaar. De regeling stelt vier eisen: het toetsinkomen en de financieringslast zijn eerst volgens de gewone regels berekend, de motivering van de afwijking wordt schriftelijk vastgelegd met documenten en berekeningen, de geldverstrekker heeft de juistheid van die gegevens gecontroleerd, en het moet aannemelijk zijn dat de aanleiding voor de afwijking een bestendige situatie is.

Die laatste eis is voor duurhuurders de scharnier. Een reeks huurbetalingen van drie jaar zonder achterstand, met daarnaast opgebouwd spaargeld, is een bestendige situatie. Een half jaar hoge huur na een tijdelijke verhuizing is dat niet.

Een dossier dat kans maakt bevat doorgaans het huurcontract, bankafschriften over 24 tot 36 maanden waarop de huurincasso en het spaargedrag zichtbaar zijn, een verklaring van de verhuurder over je betaalgeschiedenis, en een berekening waaruit blijkt dat de nieuwe netto maandlast inclusief eigenaarslasten onder je huidige huur blijft. De adviseur legt dat vast, de geldverstrekker beslist.

Voor de zekerheid van de NHG geldt dat de toetsing van de financieringslast per 2026 volledig aansluit bij de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De ruimte om af te wijken loopt dus via het beleid van de geldverstrekker, en die is nergens verplicht hem te gebruiken.

Wat je binnen de gewone normen al kunt lenen

Voordat je energie steekt in een afwijking, loont het om je echte leenruimte uit te rekenen in plaats van de snelle indicatie van een vergelijkingssite. Drie dingen verschuiven het bedrag serieus, en ze zitten alle drie binnen de normale regels.

Het energielabel van de woning die je koopt geeft extra leenruimte, omdat de energierekening dan lager wordt ingeschat. In 2026 loopt dat op tot 25.000 euro bij de allerbeste labels. Een tweede inkomen telt in 2026 volledig mee in het toetsinkomen, waardoor samen kopen bijna altijd meer oplevert dan welke afwijking ook. En het aflossen van een doorlopend krediet of een persoonlijke lening geeft je de bijbehorende maandruimte in één klap terug.

Verandert je huishouden, dan verandert je toetsinkomen mee. Wat trouwen, samenwonen of uit elkaar gaan met een koopwoning doet, staat bij de andere gebeurtenissen in je leven die je huis raken.

Blijf je onder de NHG-kostengrens, dan is een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie meestal aantrekkelijk. Die grens is 470.000 euro in 2026 en loopt op tot 498.200 euro als je meefinanciert in energiebesparende voorzieningen. De borgtochtprovisie is 0,4 procent van de hypotheek, en daar staat bij vrijwel elke geldverstrekker een rentekorting tegenover.

Energielabel van de woning	Extra leenruimte bovenop de norm
E, F of G	€ 0
C of D	€ 5.000
A of B	€ 10.000
A+ of A++	€ 20.000
A+++ of beter	€ 25.000

Gecontroleerd op financieringslastnormen 2026

Van huur naar koop: wat de maandlast echt wordt

Je huur en je hypotheeklast zijn geen appels en appels. Aan de kant van de eigenaar komt er belastingvoordeel bij en komen er kosten bij, en het saldo daarvan bepaalt of kopen je maandelijks lucht geeft.

De hypotheekrente is aftrekbaar zolang je de lening annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar, in 2026 tegen een tarief van maximaal 37,56 procent. Daar gaat het eigenwoningforfait vanaf, de bijtelling voor het woongenot van je eigen huis, die in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde bedraagt voor woningen tot 1.350.000 euro. Het verschil is je aftrekpost.

Aan de kostenkant komen OZB, rioolheffing, het eigenarendeel van de waterschapslasten, een opstalverzekering en bij een appartement de bijdrage aan de vereniging van eigenaars. Reserveer daarnaast voor onderhoud; een veelgebruikte vuistregel in de markt is één procent van de woningwaarde per jaar.

Eén verschil valt op de lange termijn de andere kant op. Je huur wordt elk jaar geïndexeerd, in de vrije sector in 2026 met maximaal 4,4 procent. Je hypotheeklast staat vast zolang je rentevaste periode loopt, en bij een annuïteitenhypotheek daalt het rentedeel jaar na jaar.

Post	Als huurder	Als eigenaar
Maandlast	Kale huur, jaarlijks geïndexeerd	Rente en aflossing, vast tijdens de rentevaste periode
Belastingvoordeel	Geen	Renteaftrek bij annuïtair of lineair aflossen, in 2026 tegen maximaal 37,56%
Bijtelling	Geen	Eigenwoningforfait, in 2026 0,35% van de WOZ-waarde
Onderhoud	Voor de verhuurder, behalve klein onderhoud	Volledig voor jou, reken op circa 1% van de woningwaarde per jaar
Gemeentelijke lasten	Alleen het gebruikersdeel	Ook OZB en het eigenarendeel van de waterschapslasten
Verzekering	Inboedel	Inboedel en opstal
Vermogen	Geen opbouw	Elke aflossing verlaagt je schuld

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat de overstap kost aan eigen geld

Een hypotheek mag maximaal honderd procent van de woningwaarde bedragen. De kosten koper financier je dus niet mee, en dat is voor een duurhuurder vaak het echte obstakel: niet de maandlast maar het startkapitaal.

Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je een woning van maximaal 555.000 euro in 2026 en ga je er zelf langdurig wonen, dan betaal je door de startersvrijstelling geen overdrachtsbelasting. Die vrijstelling gebruik je één keer in je leven. Val je erbuiten, dan is het tarief voor je eigen woning 2 procent.

Reken verder op notariskosten voor de leverings- en de hypotheekakte, twee inschrijvingen bij het Kadaster, een taxatie, hypotheekadvies en bij NHG de borgtochtprovisie. Een bouwkundige keuring is niet verplicht maar in een krappe markt wel verstandig. Bij de koop hoort meestal ook een waarborgsom of bankgarantie van tien procent van de koopsom; die krijg je bij de overdracht terug of verrekend, maar hij moet er wel even zijn.

Houd ook rekening met overlap. Je opzegtermijn als huurder is gelijk aan je betaaltermijn, dus bij maandelijkse huur één maand, en hij is nooit langer dan drie maanden.

Kostenpost bij een woning van € 275.000	Bedrag
Overdrachtsbelasting met startersvrijstelling	€ 0
Overdrachtsbelasting zonder vrijstelling (2%)	€ 5.500
Notaris, leveringsakte	€ 700
Notaris, hypotheekakte	€ 600
Kadaster, twee inschrijvingen	€ 207
Taxatie	€ 500
Bouwkundige keuring	€ 350
Hypotheekadvies en bemiddeling	€ 2.500
NHG-borgtochtprovisie, 0,4% van € 275.000	€ 1.100
Totaal met startersvrijstelling	€ 5.957
Totaal zonder startersvrijstelling	€ 11.457

Gecontroleerd op augustus 2026; notaris, taxatie, keuring en advies zijn marktgemiddelden en verschillen per kantoor

Als je verhuurder verkoopt, en als je zelf gaat verhuren

Veel duurhuurders komen niet uit vrije wil op de koopmarkt terecht. De private huursector telde op 1 januari 2025 nog 1,18 miljoen woningen, waarvan 529.000 verhuurd door particulieren. Dat aantal daalde in 2024 met 22.000 woningen, omdat particuliere eigenaren hun huurwoningen verkopen. Waarom zij dat doen en wat het hun fiscaal kost, staat in de gids over het verhuren van je eigen woning.

Verkoop van jouw huurwoning betekent niet dat je eruit moet. Koop breekt geen huur: je huurovereenkomst gaat met alle rechten over op de nieuwe eigenaar. Sinds 1 juli 2024 is een contract voor onbepaalde tijd bovendien weer de norm, met uitzonderingen voor bijvoorbeeld studenten, die nog een contract van maximaal twee jaar kunnen krijgen.

Een wettelijk eerste recht van koop heb je als huurder niet. Veel eigenaren bieden de woning toch eerst aan de zittende huurder aan, omdat een verhuurde woning in de verkoop minder opbrengt dan een lege. Dat geeft je onderhandelingsruimte, maar ook tijdsdruk. Hoe een eigenaar tegen die keuze aankijkt, lees je bij verhuur van een woning die niet te koop staat.

De omgekeerde route komt ook voor: zelf blijven huren en een woning kopen om te verhuren. Daar gelden deze leennormen niet, maar wel de eis van doorgaans dertig procent eigen geld, geen renteaftrek en een pand dat in box 3 valt. Wat dat oplevert en kost, staat bij verhuren en een tweede woning.

Van huurwoning naar koopwoning als duurhuurder

Reken eerst uit wat er binnen de gewone normen kan, en breng pas daarna je huurverleden in stelling.

1. Zet je werkelijke woonlast en spaargedrag op een rij

   Print of download je bankafschriften over de laatste 24 tot 36 maanden en markeer de huurincasso en wat je maandelijks opzij zette. Dit is het bewijsmateriaal voor elke afwijking, en zonder aaneengesloten reeks begin je er niet aan.

2. Vraag je verhuurder om een verklaring over je betaalgeschiedenis

   Een korte schriftelijke bevestiging van de huurperiode, het huurbedrag en het ontbreken van achterstanden hoort in het dossier. Verhuurders geven die meestal binnen een paar weken af. Wat er van de kant van de verhuurder bij komt kijken, staat bij het verhuren van een eigen woning.

3. Reken je gewone leenruimte door met je echte gegevens

   Neem je bruto jaarinkomen inclusief vakantiegeld en vaste dertiende maand, een eventueel tweede inkomen en het energielabel van de woningen die je op het oog hebt. Veel duurhuurders komen hier al verder dan de snelle indicatie op een vergelijkingssite liet zien.

4. Ruim consumptief krediet op

   Los een doorlopend krediet af en zeg de limiet ook echt op, want een openstaande limiet telt mee ook als je niets hebt opgenomen. Doe dit minstens één maand voor de aanvraag, zodat de afmelding bij het BKR verwerkt is.

5. Zoek een adviseur die meerdere geldverstrekkers vergelijkt

   Vraag expliciet welke geldverstrekkers in zijn pakket een onderbouwde afwijking van de leennorm behandelen. Beleid verschilt sterk per partij en verandert regelmatig, dus een afwijzing bij de één zegt niets over de ander.

6. Laat de onderbouwing schriftelijk vastleggen

   De regeling eist een motivering met documenten en berekeningen, gecontroleerde gegevens en een aannemelijk bestendige situatie. Laat de adviseur die vier punten letterlijk afvinken in het dossier voordat het naar de geldverstrekker gaat.

7. Stem de opzegging af op de overdracht

   Zeg je huur pas op als de financiering definitief is en de ontbindende voorwaarden verlopen zijn. Met een opzegtermijn van één maand en een overdrachtsdatum die je bij de notaris kent, houd je de dubbele lasten beperkt tot hooguit een paar weken.

Check dit voordat je als duurhuurder een hypotheek aanvraagt

• Heb je 24 tot 36 maanden bankafschriften waarop de huurbetalingen aaneengesloten zichtbaar zijn
• Staat er geen enkele huurachterstand in die reeks
• Heb je een schriftelijke verklaring van je verhuurder over je betaalgeschiedenis
• Is elk doorlopend krediet afgelost én de limiet opgezegd
• Ken je je leenruimte met en zonder tweede inkomen en per energielabel
• Heb je de kosten koper apart staan, los van het bedrag dat in de woning gaat
• Weet je of je nog recht hebt op de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting
• Is je opzegtermijn afgestemd op de datum van overdracht bij de notaris

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Afgaan op een snelle indicatie van een vergelijkingssite

NHG constateerde na de pilot dat honderden duurhuurders binnen de gewone normen wél een hypotheek konden krijgen en dat gewoon niet wisten. Een indicatie zonder vakantiegeld, zonder tweede inkomen en zonder energielabel kan tienduizenden euro's te laag uitvallen.

Zoeken naar een product dat niet meer bestaat

De pilot Duurhuur stopte op 22 september 2023. Wie maanden blijft zoeken naar een duurhuurdershypotheek, verliest tijd die beter in het energielabel, het tweede inkomen of het aflossen van krediet gaat zitten.

De huur opzeggen voordat de financiering rond is

Tussen een goedgekeurde aanvraag en een definitieve offerte zit altijd nog een taxatie en een acceptatie. Zeg je te vroeg op, dan sta je zonder woning én zonder hypotheek, en een nieuw huurcontract in de vrije sector kost je meestal meer dan het oude.

De kosten koper meerekenen in het leenbedrag

De hypotheek mag maximaal honderd procent van de woningwaarde zijn, dus de kosten koper komen uit eigen geld. Bij een woning van 275.000 euro is dat in 2026 bijna 6.000 euro met startersvrijstelling en ruim 11.000 euro zonder. Wie dat pas bij de notaris ontdekt, kan de koop niet afronden.

Een doorlopend krediet laten staan omdat het toch op nul staat

Een limiet telt mee, niet het opgenomen bedrag. Een ongebruikte limiet van 10.000 euro kost je ongeveer 200 euro maandruimte en daarmee ruim 41.000 euro leenruimte. Aflossen alleen is niet genoeg: de limiet moet ook opgezegd en afgemeld zijn bij het BKR.

Bruto hypotheeklast vergelijken met de kale huur

Bruto ziet kopen er duurder uit dan het is, want de renteaftrek zit er nog niet in. Netto ziet het er goedkoper uit dan het is, want onderhoud, OZB, waterschap en opstalverzekering zitten er nog niet bij. Vergelijk pas als beide correcties erin zitten.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een duurhuurder verdient een onafhankelijke hypotheekadviseur zijn geld eerder terug dan gemiddeld, en advies plus bemiddeling kost in 2026 zo'n 2.500 euro. De reden is niet de rekensom maar de marktkennis: welke geldverstrekkers een gemotiveerde afwijking van de leennorm in behandeling nemen, hoe ze een verhuurdersverklaring wegen en welke inkomensbestanddelen ze meetellen, verschilt per partij en verandert per jaar. Een adviseur die maar bij één bank kan bemiddelen, kan je die vergelijking niet geven. Ga daarnaast langs bij een fiscalist of de Belastingdienst als je inkomen wisselend is of uit onderneming komt, want dan is het toetsinkomen zelf al een vraagstuk. Heb je een tijdelijk of flexibel contract, dan is een intentieverklaring van je werkgever vaak de goedkoopste oplossing en heb je verder niemand nodig. Overweeg je in plaats van kopen voor jezelf een woning te kopen om te verhuren, dan gelden andere regels en andere risico's; die staan bij verhuren en een tweede woning. Wij informeren en rekenen door, maar de vraag of jij deze stap moet zetten hangt aan je baanzekerheid, je buffer en je plannen voor de komende tien jaar.