Huis gekocht: wat je regelt tussen de handtekening en de eerste rekening

Wat er gebeurt zodra de koopovereenkomst is getekend

Je bod is geaccepteerd en de koopovereenkomst is getekend. Vanaf dat moment lopen er drie klokken tegelijk: de wettelijke bedenktijd, de termijn van je ontbindende voorwaarden en de leveringsdatum bij de notaris. Alles wat je verder bij het regelen van een verhuizing tegenkomt, hangt aan die derde datum.

De bedenktijd is drie dagen, waarvan minstens twee werkdagen. Hij begint de dag nadat je een door beide partijen getekend exemplaar van de koopakte hebt ontvangen. Binnen die dagen mag je zonder opgaaf van reden en zonder kosten van de koop af.

Daarna houdt alleen de ontbindende voorwaarde je nog uit de wind. In de gangbare modelkoopakte krijg je vier tot zes weken om de financiering rond te krijgen, en wil de verkoper bij een beroep daarop meestal één schriftelijke afwijzing van een geldverstrekker zien. Roep je de voorwaarde te laat of alleen mondeling in, dan geldt de koop en kan de verkoper de boete van 10 procent van de koopsom opeisen.

In dezelfde periode staat vaak een waarborgsom of bankgarantie van 10 procent in de akte, meestal te storten binnen vier tot zes weken. Een bankgarantie kost bij de meeste geldverstrekkers rond 1 procent van het garantiebedrag; een waarborgsom uit eigen geld kost niets, maar dat geld staat wel maanden vast bij de notaris.

De kosten die je voor de overdracht op tafel legt

De kosten koper betaal je vrijwel allemaal via de nota van afrekening van de notaris, en je hypotheek dekt ze niet: je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Dit deel komt dus uit eigen geld of uit een schenking. Wie voor het eerst koopt, vindt in de gids over het kopen van een eerste huis hoe die bedragen zich tot je spaargeld verhouden.

Het tarief van de overdrachtsbelasting hangt af van je leeftijd en de koopsom. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je voor eigen bewoning en blijft de koopsom in 2026 onder 555.000 euro, dan geldt de eenmalige startersvrijstelling van 0 procent. Val je daarbuiten maar ga je er zelf wonen, dan is het tarief 2 procent in 2026. Voor een woning die je niet zelf gaat bewonen is het 8 procent.

De notaris- en advieskosten zijn markttarieven en verschillen per kantoor, de kadastertarieven staan vast. Wat de verhuizing zelf daarbovenop kost, staat in het overzicht van wat verhuizen kost.

Post	Bedrag in 2026	Aftrekbaar in de aangifte?
Overdrachtsbelasting eigen woning	2% van de koopsom	Nee
Startersvrijstelling, 18 tot en met 34 jaar, koopsom tot € 555.000	0%	Niet van toepassing
Notaris, leveringsakte	ongeveer € 700	Nee
Notaris, hypotheekakte	ongeveer € 600	Ja, eenmalig
Kadaster, inschrijving leveringsakte	€ 103,50	Nee
Kadaster, inschrijving hypotheekakte	€ 103,50	Ja, eenmalig
Taxatierapport	ongeveer € 500	Ja, eenmalig
Bouwkundige keuring	ongeveer € 350	Nee
Hypotheekadvies en bemiddeling	ongeveer € 2.500	Ja, eenmalig
NHG-borgtochtprovisie, kostengrens € 470.000	0,4% van de hypotheek	Ja, eenmalig

Gecontroleerd op augustus 2026, notaris- en advieskosten zijn marktgemiddelden

Gas, water en licht regelen voor je nieuwe huis

Bij gas, water en licht kies je maar een deel zelf. Je energieleverancier kies je vrij, maar de netbeheerder ligt vast per regio en dat geldt ook voor het drinkwaterbedrijf en een eventueel warmtenet. Voor die laatste twee meld je je gewoon aan bij de partij die in jouw straat levert; overstappen kan niet.

Meld je uiterlijk twee weken voor de overdracht aan bij een energieleverancier voor het nieuwe adres. In de meeste gevallen kun je je lopende contract meeverhuizen en gebruik je het tijdelijk op twee adressen tegelijk. Wil je bij de verhuizing juist overstappen, houd er dan rekening mee dat een vast contract ook bij een verhuizing een opzegvergoeding kan opleveren: die vergoeding is sinds de nieuwe ACM-regels gelijk aan het verlies dat de leverancier lijdt, en je leverancier moet je het bedrag op verzoek laten zien.

Water zit anders in elkaar dan energie: je krijgt automatisch een aansluiting, maar zonder aanmelding staat de meter op naam van de vorige bewoner. Hoe dat werkt bij het oude en het nieuwe adres, staat in de uitleg over het afsluiten van water bij een nieuwe woning. Internet en televisie regel je het liefst vier weken van tevoren, want een monteursafspraak heeft vaak weken wachttijd. Loop alle aanmeldingen na met de verhuischecklist, die per fase toont wat er die week aan de beurt is.

Aansluiting	Kies je zelf?	Wanneer regelen
Elektriciteit en gas	Ja, leverancier vrij te kiezen	Uiterlijk 2 weken voor de overdracht
Netbeheer elektriciteit en gas	Nee, vast per regio	Gaat automatisch via je leverancier
Drinkwater	Nee, één regionaal waterbedrijf	Binnen enkele dagen na de overdracht
Warmtenet of stadsverwarming	Nee, vaste warmteleverancier	Bij de aanmelding voor het nieuwe adres
Internet en televisie	Ja	3 tot 4 weken vooraf, vanwege de monteur
Meterstanden opnemen	Doe je zelf, met foto	Op de dag van de sleuteloverdracht

Gecontroleerd op augustus 2026

De verzekeringen die op de leveringsdag moeten lopen

Vanaf het moment dat de leveringsakte passeert, is het huis van jou en draag je het risico. Een brand op de dag na de overdracht valt onder jouw opstalverzekering, ook als je nog geen doos hebt uitgepakt. Laat de opstalverzekering daarom ingaan op de leveringsdatum, niet op de verhuisdatum.

De opstalverzekering dekt de herbouwwaarde, niet de marktwaarde. Dat is de som van steen en arbeid om hetzelfde huis opnieuw te bouwen, zonder grond, en die ligt bij veel woningen ver onder wat je ervoor betaalde. De verzekeraar bepaalt hem met een herbouwwaardemeter; wat de woning in de markt doet, is een andere vraag en die beantwoordt de gids over wat je huis waard is.

Je inboedelverzekering moet op de verhuisdag op beide adressen dekking geven, want die dag staan je spullen verspreid. Meld de verhuizing daarom vooraf en niet achteraf. Sluit je een hypotheek met NHG, dan hoort daar meestal een overlijdensrisicoverzekering bij voor een deel van de lening; bij een hypotheek zonder NHG bepaalt de geldverstrekker of hij die eist.

Ga je verbouwen voordat je erin trekt, meld dat dan bij de verzekeraar. Een leegstaand huis in de steigers valt bij veel polissen onder een beperktere dekking dan een bewoond huis.

De eindinspectie en de sleuteloverdracht

Op de dag van de overdracht loop je samen met de verkoper en meestal de makelaar door het huis. Die eindinspectie gaat over drie dingen: is de woning leeg en bezemschoon, werkt alles wat volgens de lijst van zaken blijft, en staan de meterstanden vast. Constateer je een lekkage of een kapotte cv-ketel, dan is dat vlak voor het passeren nog te repareren via een depot bij de notaris.

Na de inspectie teken je bij de notaris de leveringsakte en de hypotheekakte. De notaris schrijft de leveringsakte in bij het Kadaster, betaalt de verkoper uit en verrekent de al betaalde eigenaarslasten pro rata. Pas als de inschrijving rond is, krijg je de sleutels; in de praktijk gebeurt dat dezelfde middag.

Kom je pas na de overdracht een gebrek tegen, dan is de vraag of het onder de mededelingsplicht van de verkoper viel of onder jouw onderzoeksplicht. Waar die grens ligt en welke termijn geldt voor het melden, staat in de gids over verborgen gebreken aan een huis. Meld een gebrek in ieder geval schriftelijk en binnen twee maanden nadat je het hebt ontdekt.

Inschrijven bij de gemeente en je adres doorgeven

Je verhuizing geef je door aan de gemeente waar je gaat wonen, en dat mag vanaf vier weken voor de verhuisdatum tot uiterlijk vijf dagen erna. Doe je het later, dan hanteert de gemeente de datum van je melding als verhuisdatum, en gemeenten mogen voor een te late melding een boete opleggen van maximaal 325 euro (bedrag 2026). Online met DigiD is het een kwestie van minuten.

Via die ene melding in de Basisregistratie Personen weten de Belastingdienst, het RDW, je pensioenfonds, de waterschappen en het UWV je nieuwe adres. Wat je zelf blijft doen, zijn de partijen die niet uit de basisregistratie putten: je werkgever, banken en verzekeraars, de zorgverzekeraar, huisarts en tandarts, abonnementen en webwinkels. De doorstuurservice van PostNL vangt de rest op; kijk voor het actuele tarief en de looptijd bij PostNL zelf.

Verhuizen met een gezin vraagt daarnaast om een school en een kinderopvangplek in de nieuwe gemeente, en soms om een parkeervergunning die pas na inschrijving kan worden aangevraagd. Een volledige opsomming per week staat in het overzicht van wat je moet regelen als je gaat verhuizen. Wie de hele route van oude naar nieuwe woning wil zien, vindt die in het dossier over verhuizen.

De belastingen en heffingen die op je naam komen

Als eigenaar krijg je aanslagen die je als huurder niet kende. De gemeentelijke en waterschapsbelastingen gaan uit van de situatie op 1 januari: wie op die datum eigenaar is, krijgt de aanslag voor het hele jaar. Koop je in de loop van het jaar, dan krijg je dat jaar dus geen eigenaarsaanslag, maar verrekent de notaris jouw deel met de verkoper op de nota van afrekening.

Het gebruikersdeel werkt andersom. De afvalstoffenheffing en de zuiveringsheffing horen bij bewoning, en die aanslag komt bij jou binnen zodra je bent ingeschreven, in de meeste gemeenten pro rata over de resterende maanden.

In het voorjaar na je aankoop valt de eerste WOZ-beschikking op de mat. Die waarde bepaalt je OZB, je eigenwoningforfait en de watersysteemheffing, dus loop hem na op oppervlakte, bouwjaar en de vergelijkingswoningen die de gemeente gebruikte. Hoe je dat controleert en binnen zes weken bezwaar maakt, staat bij de WOZ-waarde van je huis. Het eigenwoningforfait is in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde voor woningen tot 1.350.000 euro; dat bedrag telt op bij je inkomen en gaat af van je aftrekbare hypotheekrente.

Heffing	Wie krijgt de aanslag	Verrekent de notaris het?
Onroerendezaakbelasting, eigenarendeel	Eigenaar op 1 januari	Ja, pro rata vanaf de leveringsdatum
Rioolheffing, eigenarendeel	Eigenaar op 1 januari, niet in elke gemeente	Ja, als de gemeente dit deel heft
Watersysteemheffing gebouwd	Eigenaar op 1 januari	Ja, pro rata
Afvalstoffenheffing	Bewoner	Nee, aanslag volgt na je inschrijving
Zuiveringsheffing	Bewoner	Nee, aanslag volgt na je inschrijving
Eigenwoningforfait, 0,35% van de WOZ-waarde	Eigenaar, via de aangifte	Nee, telt vanaf de leveringsdatum

Gecontroleerd op augustus 2026

Het eerste jaar in je nieuwe huis

De eerste maanden bepalen hoeveel je huis je de jaren daarna kost. Laat de cv-ketel of de warmtepomp nakijken als de vorige eigenaar geen onderhoudsbewijs kon laten zien, en controleer of op elke verdieping met een woon-, slaap- of keukenruimte een werkende rookmelder hangt. Die verplichting geldt sinds 1 juli 2022 voor alle woningen en de eigenaar is ervoor verantwoordelijk.

Verbouwen doe je het goedkoopst voordat je erin trekt, omdat een leeg huis sneller werkt en je geen keuken twee keer hoeft te gebruiken. Wat een ingreep kost en welke vergunning je nodig hebt, staat in de gids over het verbouwen van je huis. Financier je de verbouwing mee in de hypotheek, dan moet dat bij het passeren van de akte al geregeld zijn: achteraf bijlenen kost een nieuwe akte.

Isolatie en een warmtepomp betaal je meestal deels terug via subsidie, en later in de looptijd kun je een verbouwing financieren uit de overwaarde van je huis. Koop je een appartement, loop dan het eerste kwartaal het meerjarenonderhoudsplan van de vereniging van eigenaars door en kijk of het reservefonds toereikend is voor het dak en het schilderwerk dat eraan komt.

Van getekende koopakte tot de eerste maand in je nieuwe huis

Deze volgorde loopt van de handtekening tot de aanslagen die daarna binnenkomen.

1. Bewaak de bedenktijd en de ontbindende voorwaarden

   Zet de einddatum van de driedaagse bedenktijd en van je financieringsvoorbehoud in je agenda, met een herinnering een week ervoor. Verwacht je dat de hypotheek niet op tijd rond is, vraag dan schriftelijk uitstel aan de verkoper voordat de termijn verloopt.

2. Maak de hypotheek definitief en stel de waarborgsom

   Lever de laatste stukken aan bij de geldverstrekker en zorg dat het bindende aanbod binnen is voordat de termijn afloopt. Stort in dezelfde periode de waarborgsom van meestal 10 procent bij de notaris of laat je bank een bankgarantie afgeven.

3. Meld je vier weken vooraf aan voor energie, water en internet

   Geef bij je energieleverancier het nieuwe adres en de leveringsdatum door, meld je aan bij het regionale waterbedrijf en plan de internetmonteur in. Met de verhuischecklist zie je per fase wat er die week aan de beurt is.

4. Laat de verzekeringen ingaan op de leveringsdatum

   Regel de opstalverzekering vanaf de dag dat de akte passeert en meld de verhuisdatum bij je inboedelverzekeraar, zodat je spullen op beide adressen gedekt zijn. Ga je eerst verbouwen, meld dan dat het huis tijdelijk leegstaat.

5. Doe de eindinspectie en noteer alle meterstanden

   Loop de woning vlak voor het passeren na op leegte, schade en de lijst van zaken. Fotografeer de standen van gas, elektriciteit en water; die getallen gaan naar je leverancier en het waterbedrijf.

6. Teken bij de notaris en haal de sleutels op

   De notaris leest de leveringsakte en de hypotheekakte door, schrijft ze in bij het Kadaster en betaalt de verkoper uit. Controleer de nota van afrekening op de verrekende eigenaarslasten voordat je tekent.

7. Schrijf je binnen vijf dagen in bij de gemeente

   Geef je verhuizing door met DigiD, uiterlijk vijf dagen na de verhuisdatum. Werk daarna de partijen bij die niet uit de basisregistratie putten, zoals in het overzicht van wat je bij een verhuizing moet regelen staat.

8. Vraag een voorlopige aanslag aan en controleer de eerste aanslagen

   Meld je eigen woning bij de Belastingdienst en vraag een voorlopige aanslag aan, dan komt de renteaftrek maandelijks binnen. Leg de WOZ-beschikking van het voorjaar naast je aankoopprijs en maak binnen zes weken bezwaar als de waarde niet klopt.

Verhuischecklist

Een afvinklijst van acht weken voor de verhuizing tot een maand erna, gesorteerd op wat eerst moet. Open de volledige verhuischecklist

Afvinken voordat je de sleutel krijgt

• Financieringsvoorbehoud op tijd verlengd of vervallen verklaard
• Waarborgsom gestort of bankgarantie afgegeven bij de notaris
• Energiecontract en waterbedrijf aangemeld op het nieuwe adres
• Opstalverzekering ingaand op de leveringsdatum, inboedel op de verhuisdatum
• Eindinspectie gepland samen met de verkoper of de makelaar
• Meterstanden van gas, stroom en water gefotografeerd met meternummer
• Verhuizing doorgegeven aan de gemeente, uiterlijk vijf dagen na de verhuisdatum
• Voorlopige aanslag aangevraagd voor de hypotheekrenteaftrek

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De ontbindende voorwaarde te laat of mondeling inroepen

De termijn in de koopakte is hard en de verkoper wil meestal een schriftelijke afwijzing zien. Wie de datum mist, zit vast aan de koop en riskeert de boete van 10 procent van de koopsom: bij 350.000 euro is dat 35.000 euro.

De opstalverzekering laten ingaan op de verhuisdatum

Het risico gaat over zodra de leveringsakte passeert, vaak weken voordat je er echt woont. Brand- of stormschade in die tussenperiode betaal je dan zelf, terwijl de premie voor die weken hooguit een paar tientjes was geweest.

Geen meterstanden vastleggen bij de overdracht

Zonder foto van de standen schat de leverancier je beginstand in, en die schatting valt zelden in jouw voordeel uit. Een correctie achteraf lukt alleen met bewijs, en het verschil kan bij gas over honderden kubieke meters gaan.

Denken dat een verhuizing een vast energiecontract gratis beëindigt

Ook bij verhuizen, samenwonen of emigreren kan een opzegvergoeding gelden op een contract met een vaste looptijd en vaste prijs. Meeverhuizen van het bestaande contract is dan vrijwel altijd goedkoper dan overstappen.

Te laat inschrijven bij de nieuwe gemeente

Na vijf dagen hanteert de gemeente de meldingsdatum als verhuisdatum, wat scheve aanslagen en gemiste post oplevert. Gemeenten mogen bovendien een boete opleggen van maximaal 325 euro (bedrag 2026).

De voorlopige aanslag pas na de aangifte regelen

Wie niets doet, krijgt het voordeel van de hypotheekrenteaftrek pas na de aangifte over het hele jaar terug. Bij een aftrek van rond de 4.000 euro per jaar schiet je zo een jaar lang ruim 300 euro per maand voor.

De eerste WOZ-beschikking ongelezen opbergen

De WOZ-waarde stuurt je OZB, je eigenwoningforfait en je waterschapsaanslag tegelijk. De bezwaartermijn is zes weken na de dagtekening, en daarna staat de waarde voor dat belastingjaar vast.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Het meeste na een aankoop regel je zelf: aanmelden bij leveranciers, inschrijven bij de gemeente en de adreswijzigingen rondsturen kost een avond. Een hypotheekadviseur verdient zijn tarief van ongeveer 2.500 euro in 2026 terug bij het samenstellen van de lening, een bouwdepot of een tweede inkomen dat lastig te toetsen is. De notaris beantwoordt vragen over de leveringsakte, de verrekening en het depot zonder extra rekening, want die kosten zitten al in het tarief voor de akte. Loopt de financiering vast of dreigt een termijn te verlopen, bel dan meteen je aankoopmakelaar of een jurist: uitstel vragen kan alleen zolang de termijn nog loopt. Voor een geschil over een gebrek na de overdracht is een jurist of rechtsbijstandsverzekeraar het juiste loket, en voor twijfel over de fiscale kant van een schenking of een tweede woning een fiscalist. Wil je eerst zelf overzicht, begin dan bij het stappenplan voor het regelen van je verhuizing.