Kosten notaris bij het kopen van een huis

Wat de notaris kost bij het kopen van een huis

Reken in 2026 op ongeveer 1.500 euro aan notariskosten als je een huis koopt en daarvoor een hypotheek afsluit. Dat bedrag bestaat uit vier posten: het honorarium voor de leveringsakte, het honorarium voor de hypotheekakte en twee keer het vaste tarief van het Kadaster om die aktes in te schrijven. Gemiddeld komt dat neer op 700 plus 600 euro aan honorarium en 207 euro aan kadastrale rechten, samen 1.507 euro.

De notaris is geen formaliteit die je erbij krijgt. Zonder zijn akte word je geen eigenaar, want de eigendomsoverdracht ontstaat pas bij de inschrijving in de openbare registers. Hoe die overdracht van koopakte tot sleutel verloopt, staat in de gids over de notaris en de overdracht; welke taken hij daarbij precies heeft, lees je bij wat een notaris doet.

De notariskosten zijn een van de vaste posten binnen de kosten van een huis kopen, naast de overdrachtsbelasting, de taxatie en het hypotheekadvies. Ze vallen op omdat ze als enige post volledig onderhandelbaar zijn. De overdrachtsbelasting ligt wettelijk vast en het kadastertarief ook, maar wat de notaris zelf rekent, bepaalt hij zelf.

Post	Bedrag in 2026	Vast of vrij tarief	Btw
Honorarium leveringsakte	€ 600 tot € 900, gemiddeld € 700	Vrij tarief	21% inbegrepen
Honorarium hypotheekakte	€ 500 tot € 800, gemiddeld € 600	Vrij tarief	21% inbegrepen
Inschrijving leveringsakte bij het Kadaster	€ 103,50	Vast tarief	Geen btw
Inschrijving hypotheekakte bij het Kadaster	€ 103,50	Vast tarief	Geen btw
Recherche en dossierafhandeling	€ 25 tot € 150	Vrij tarief	21%
Totaal met hypotheek	ruwweg € 1.200 tot € 2.000

Gecontroleerd op augustus 2026, honoraria zijn marktgemiddelden

Twee aktes, dus twee rekeningen

De notaris maakt bij een gewone woningaankoop twee aktes. De leveringsakte draagt het huis over van de verkoper naar jou. De hypotheekakte vestigt het recht van hypotheek voor je geldverstrekker op datzelfde huis, en die akte heb je alleen nodig als je leent.

Koop je het huis met eigen geld, dan vervalt de hele tweede rekening. Je betaalt dan alleen het honorarium voor de leveringsakte en één keer 103,50 euro kadaster, in 2026 samen ongeveer 800 euro. Dat scheelt zo'n zevenhonderd euro ten opzichte van een aankoop met hypotheek.

Bij de gebruikelijke voorwaarde kosten koper betaalt de koper beide aktes, de inschrijvingen en de overdrachtsbelasting. De verkoper heeft meestal maar één notarispost: het royement, oftewel het doorhalen van zijn oude hypotheekinschrijving, wat in 2026 doorgaans 150 tot 300 euro kost. Wat een kantoor precies onder zijn honorarium verstaat, staat uitgelegd bij de betekenis van het honorarium.

Koop je samen, dan komt er vaak een derde akte bij. Twee kopers die niet getrouwd zijn en ongelijk inbrengen, leggen die verhouding vast in een samenlevingscontract, meestal bij hetzelfde kantoor en tegen een apart tarief.

Situatie	Welke aktes	Notaris en Kadaster in 2026
Kopen met een hypotheek	Leveringsakte en hypotheekakte	ongeveer € 1.507
Kopen zonder hypotheek	Alleen de leveringsakte	ongeveer € 804
Kopen met hypotheek en samenlevingscontract	Beide aktes plus contract	€ 1.507 plus € 400 tot € 800
Verkopen met een lopende hypotheek	Royement van de oude inschrijving	€ 150 tot € 300, voor de verkoper
Alleen oversluiten, geen verhuizing	Alleen een nieuwe hypotheekakte	ongeveer € 704

Gecontroleerd op augustus 2026

Waarom de ene notaris honderden euro's duurder is

Notaristarieven zijn sinds 1999 vrij. Voor die tijd schreef de overheid voor wat een akte mocht kosten; nu bepaalt elk kantoor zijn eigen prijs, terwijl het werk, de zorgplicht en het tuchtrecht overal hetzelfde zijn. Een leveringsakte bij een goedkoop internetkantoor is juridisch net zo geldig als dezelfde akte bij het duurste kantoor van de stad.

Het verschil zit vooral in de manier van werken. Kantoren die het proces standaardiseren en veel woningdossiers per week draaien, kunnen lager zitten dan een kantoor waar je met een kandidaat-notaris aan tafel de akte doorneemt. Grote steden liggen gemiddeld iets hoger dan het platteland, maar binnen dezelfde stad is de spreiding groter dan tussen regio's.

Drie offertes opvragen kost een halfuur en levert bij een aankoop met hypotheek vaak zes- tot achthonderd euro op. Hoe je die vergelijking eerlijk maakt, staat in de gids over de goedkoopste notaris, en waar de grens ligt tussen scherp en te scherp lees je bij een goedkope notaris kiezen.

Wat je vraagt bij het opvragen van de offerte	Wat het kan schelen
Is dit bedrag inclusief btw	21% over het honorarium, al snel € 270
Zitten de twee kadastertarieven erin	€ 207
Zijn recherche- en dossierkosten inbegrepen	€ 25 tot € 150
Geldt het tarief ook bij twee kopers	sommige kantoren rekenen een toeslag per extra partij
Geldt het tarief bij erfpacht, een VvE of een splitsing	€ 50 tot € 250 aan extra onderzoek
Wat kost uitstel van de passeerdatum	€ 100 tot € 250 per wijziging
Krijg ik de conceptakte een week vooraf	geen geld, wel tijd om fouten te vinden

Gecontroleerd op marktbedragen, augustus 2026

Wat er buiten het offertebedrag valt

De meeste naheffingen op de eindnota zijn geen streken van het kantoor maar posten die simpelweg niet in de standaardprijs zaten. Een offerte gaat uit van het gewone geval: twee partijen, één woning, geen erfpacht, tekenen op kantoor tijdens werktijd. Elke afwijking daarvan kost extra.

De post die kopers het vaakst verrast, heet recherche- of dossierkosten. Daaronder vallen het opvragen van het eigendomsbewijs bij het Kadaster, het raadplegen van het insolventieregister en het curateleregister, en de controle op beslagen. Dat onderzoek moet altijd gebeuren, dus reken het gewoon bij het honorarium op wanneer een kantoor het apart noemt.

Kun je niet zelf komen tekenen, dan maakt de notaris een volmacht. Spreek je geen Nederlands, dan is een beëdigde tolk verplicht, want de akte moet in het Nederlands worden gepasseerd. Beide posten regel je liever een week van tevoren dan de avond ervoor, want spoed is bij vrijwel elk kantoor een toeslag.

Extra post	Gebruikelijk bedrag in 2026	Wanneer je hem krijgt
Recherche- en dossierkosten	€ 25 tot € 150	Altijd, soms al inbegrepen
Volmacht als je niet kunt komen tekenen	€ 50 tot € 150 per volmacht	Bij afwezigheid van een van de partijen
Beëdigde tolk	€ 150 tot € 400	Als een partij geen Nederlands spreekt
Tekenen aan huis of buiten kantooruren	€ 150 tot € 400	Op verzoek
Extra onderzoek bij erfpacht, VvE of splitsing	€ 50 tot € 250	Bij een appartement of erfpachtgrond
Uitstel of wijziging van de passeerdatum	€ 100 tot € 250	Bij verplaatsen van de afspraak
Samenlevingscontract bij dezelfde afspraak	€ 400 tot € 800	Als je samen koopt zonder huwelijk
Spoedbehandeling binnen enkele dagen	toeslag, per kantoor verschillend	Bij een krappe passeerdatum

Gecontroleerd op marktbedragen, augustus 2026

De notariskosten binnen de totale kosten koper

De notariskosten zijn niet de grootste post bij een aankoop, maar wel de enige waar je zelf iets aan kunt doen. Bij een woning van 350.000 euro betaal je in 2026 zo'n 1.507 euro aan notaris en Kadaster, tegenover 7.000 euro overdrachtsbelasting tegen het woningtarief van 2 procent. Val je onder de startersvrijstelling, dan is die belasting nul en wordt de notaris juist een van de grootste posten die overblijven.

Wat opvalt in de tabel hieronder: de notariskosten stijgen niet mee met de koopsom. Het werk aan een akte voor een woning van 250.000 euro verschilt nauwelijks van dat voor een woning van 600.000 euro, dus de meeste kantoren rekenen één tarief. Alleen de overdrachtsbelasting schaalt mee, en die gaat niet naar de notaris maar via zijn derdengeldenrekening naar de Belastingdienst.

Wil je het hele plaatje voor jouw koopsom, inclusief taxatie, advies en eventueel NHG, gebruik dan de rekenhulp voor de kosten koper. Wat een taxatierapport apart kost, staat bij de kosten van een taxatie, en of het totaal binnen je budget past, zie je bij kan ik dit huis kopen.

Koopsom	Notaris en Kadaster	Overdrachtsbelasting starter	Overdrachtsbelasting eigen woning 2%
€ 250.000	€ 1.507	€ 0	€ 5.000
€ 350.000	€ 1.507	€ 0	€ 7.000
€ 450.000	€ 1.507	€ 0	€ 9.000
€ 555.000	€ 1.507	€ 0	€ 11.100
€ 600.000	€ 1.507	vervalt boven € 555.000	€ 12.000

Gecontroleerd op augustus 2026, gemiddelde honoraria

Welk deel van de notariskosten je terugkrijgt

Van de notarisrekening is precies één helft aftrekbaar: alles wat bij de financiering hoort. Het honorarium voor de hypotheekakte en de 103,50 euro om die akte in te schrijven zijn financieringskosten, en die trek je eenmalig af in je aangifte over het jaar waarin je ze betaalt. Dat geldt zolang de lening een eigenwoningschuld is, dus voor het deel waarmee je je eigen woning koopt of verbouwt.

De kosten van de leveringsakte en de overdrachtsbelasting zijn niet aftrekbaar. Die horen bij het verwerven van het huis zelf, niet bij het lenen van geld, en dat onderscheid is de kern van de hele regeling. Dezelfde lijn loopt door de andere posten: taxatie voor de hypotheek en advieskosten mag je wel aftrekken, de makelaar die voor jou onderhandelde niet.

Het voordeel bereken je door het aftrekbare bedrag tegen je tarief te zetten. De aftrek in box 1 werkt in 2026 tegen maximaal 37,56 procent, dus over 703,50 euro aan hypotheekaktekosten krijg je hooguit ongeveer 264 euro terug. Dat is eenmalig en het staat los van de jaarlijkse hypotheekrenteaftrek.

Post	Aftrekbaar in box 1?	Toelichting
Honorarium hypotheekakte	Ja	Eenmalig, in het jaar van betaling
Inschrijving hypotheekakte bij het Kadaster	Ja	Onderdeel van de financieringskosten
Taxatierapport voor de hypotheek	Ja	Alleen als het voor de lening nodig was
Advies- en bemiddelingskosten hypotheek	Ja	Ook de kosten van de aanvraag
Borgtochtprovisie NHG	Ja	Eenmalig aftrekbaar
Honorarium leveringsakte	Nee	Hoort bij de aankoop, niet bij de lening
Inschrijving leveringsakte bij het Kadaster	Nee	Idem
Overdrachtsbelasting	Nee	Nooit aftrekbaar bij een eigen woning
Makelaarscourtage bij aankoop	Nee	Aankoopkosten
Royement bij de verkoop van je oude huis	Nee	Hoort bij het beëindigen, niet bij het lenen

Gecontroleerd op augustus 2026

Notariskosten bij nieuwbouw, erfpacht en een verkoop via de notaris

Bij nieuwbouw vrij op naam betaal je de leveringsakte niet zelf: die zit in de koopsom, net als de overdrachtsbelasting die bij een nieuwe woning helemaal vervalt. De hypotheekakte blijft wel voor jouw rekening, dus reken op ongeveer 700 euro aan notaris en Kadaster in plaats van 1.500. Daar staat tegenover dat er posten bij komen die bij een bestaande woning niet bestaan, zoals bouwrente en meerwerk; wat een nieuwbouwtraject in totaal kost, staat bij wat een huis bouwen kost.

Een appartement kost bij de notaris meestal iets meer dan een eengezinswoning. Hij moet dan ook de splitsingsakte, het VvE-reglement en de reservefondsgegevens beoordelen, en datzelfde geldt bij een woning op erfpachtgrond. Vraag daarom bij het opvragen van de offerte meteen of het genoemde tarief die situatie dekt.

Koop je via een openbare inschrijving of een executieveiling bij de notaris, dan gelden andere spelregels en vaak andere kosten. Bij zo'n verkoop via de notaris liggen de voorwaarden vast in de veilingvoorwaarden, en soms komen de kosten van de veiling deels bij de koper terecht. Lees die voorwaarden voor je een bod uitbrengt, want de gewone wettelijke bedenktijd van drie dagen werkt daar niet altijd hetzelfde.

Wanneer je de notaris betaalt en hoe het geld loopt

Je krijgt geen factuur die je zelf overmaakt. Ongeveer een week voor het passeren stuurt de notaris de nota van afrekening: een overzicht van de koopsom, de overdrachtsbelasting, zijn eigen kosten, de verrekening van gemeentelijke lasten en het bedrag dat jij moet storten. Dat bedrag maak je één tot twee werkdagen vooraf over naar de derdengeldenrekening, en de geldverstrekker stort daar op dezelfde dag de hypotheek op.

De notariskosten betaal je dus uit eigen geld, want ze horen bij de kosten koper en die kun je niet meefinancieren. Je mag maximaal 100 procent van de marktwaarde van de woning lenen, en de koopsom slokt die ruimte meestal helemaal op. Alleen wie een huis onder de marktwaarde koopt of een taxatie boven de koopsom heeft, houdt daar ruimte over.

Controleer de nota regelmatig op namen, bedragen en de verrekening van de onroerendezaakbelasting. Blijft er na afloop geld over, bijvoorbeeld omdat je te veel stortte, dan betaalt de notaris dat binnen enkele werkdagen terug op de rekening die op jouw naam staat. Houd na de overdracht sowieso geld achter de hand voor de verhuizing en de eerste klussen, want de verhuischecklist laat zien hoeveel er in die weken tegelijk loopt en zelfs een enkele post als kunststof kozijnen voor een heel huis loopt in de tienduizenden euro's.

Zo regel je de notaris zonder te veel te betalen

Van het tekenen van de koopakte tot de sleutels zit doorgaans zes tot twaalf weken, en de eerste week bepaalt je prijs.

1. Bepaal welke aktes je nodig hebt

   Koop je met een hypotheek, dan zijn het er twee. Koop je samen zonder getrouwd te zijn, reken dan ook op een samenlevingscontract. Met dat lijstje vraag je een offerte op die klopt in plaats van een prijs die later aangroeit.

2. Vraag binnen een week drie all-in offertes op

   Doe dit direct na het tekenen van de koopovereenkomst, want de makelaar wil snel weten naar welk kantoor de akte moet. Vraag steeds om een totaalbedrag inclusief btw, kadastertarieven en recherchekosten, en noem erbij of het om erfpacht of een appartement gaat.

3. Vergelijk op het eindbedrag, niet op het honorarium

   Zet de offertes naast elkaar op de vier vaste posten en tel de extra's erbij op die in jouw situatie zeker komen. Bij de goedkoopste notaris zie je hoe groot de spreiding in de markt is en waar de goedkope aanbiedingen hun geld terugverdienen.

4. Geef je keuze door aan de makelaar

   De koper kiest de notaris en de verkoper heeft daar niets over te zeggen. Geef het kantoor het liefst binnen de drie dagen bedenktijd door, zodat de akte snel wordt ingeschreven in de openbare registers en je beschermd bent tegen een faillissement of beslag aan de kant van de verkoper.

5. Lever je stukken in één keer compleet aan

   Een geldig identiteitsbewijs, je burgerservicenummer, de gegevens van je geldverstrekker en de verklaring over het woontarief of de startersvrijstelling. Hoe eerder het dossier rond is, hoe minder kans op een spoedtoeslag of uitstel, en uitstel kost al snel honderd tot tweehonderdvijftig euro.

6. Controleer de conceptakte en de nota van afrekening

   Je krijgt beide ongeveer een week voor de overdracht. Kijk naar de spelling van je naam, de kadastrale aanduiding, de koopsom, de lijst van zaken die meegaan en de verrekening van de gemeentelijke lasten. Een fout die je nu vindt, is gratis te herstellen.

7. Zorg dat het geld op tijd staat en teken

   Maak het bedrag van de nota één tot twee werkdagen vooraf over naar de derdengeldenrekening. Op de dag zelf loop je eerst de inspectieronde door het huis, daarna passeert de akte, schrijft de notaris haar in bij het Kadaster en krijg je de sleutels.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Voor je een notaris opdracht geeft

• Drie offertes opgevraagd, alle drie inclusief btw, kadastertarieven en recherchekosten
• Gecontroleerd of het tarief ook geldt bij erfpacht, een appartement of twee kopers
• Nagevraagd wat een volmacht, uitstel of tekenen buiten kantooruren kost
• Weet wat je zelf moet storten en of dat bedrag op tijd vrij te maken is
• Weet dat de kosten koper niet meegefinancierd kunnen worden boven de marktwaarde
• Aangetekend welk deel van de rekening bij de hypotheekakte hoort, voor je aangifte
• De keuze doorgegeven aan de makelaar binnen de bedenktijd van drie dagen
• De conceptakte en de nota van afrekening minstens een week vooraf ontvangen

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Offertes vergelijken op het kale honorarium

Het ene kantoor noemt een bedrag inclusief btw, kadaster en recherche, het andere alleen zijn eigen uurwerk. Wie die twee naast elkaar legt, kiest het verkeerde kantoor en betaalt op de eindnota drie- tot vierhonderd euro meer dan gedacht.

Klakkeloos de notaris van de makelaar nemen

De koper kiest de notaris en betaalt hem ook. Het kantoor dat de makelaar standaard aandraagt, is niet per se duur, maar zonder vergelijking weet je dat niet. Het verschil tussen het goedkoopste en het duurste kantoor loopt bij twee aktes op tot zeshonderd euro of meer.

Denken dat de notariskosten met de koopsom meestijgen

De meeste kantoren rekenen één tarief per akte, ongeacht of het huis 250.000 of 600.000 euro kost. Wie aanneemt dat het een percentage is, gaat er ten onrechte van uit dat er niets te kiezen valt en laat de vergelijking zitten.

De hypotheekaktekosten niet in de aangifte zetten

Het honorarium en de kadastrale inschrijving van de hypotheekakte zijn eenmalig aftrekbaar in het jaar van betaling. Wie ze vergeet, laat bij een gemiddelde rekening ongeveer 264 euro liggen, en dat corrigeren kan alleen door de aangifte over dat jaar te herzien.

Rekenen op meefinancieren van de kosten koper

Je mag hooguit 100 procent van de marktwaarde lenen, en de koopsom vult die ruimte meestal helemaal. De notariskosten, de overdrachtsbelasting en het advies komen dus uit eigen geld. Wie daar niet op rekent, komt vlak voor het passeren duizenden euro's tekort.

Extra aktes en volmachten pas op het laatst melden

Een samenlevingscontract, een volmacht of een tolk zijn geen probleem, maar wel als ze twee dagen voor de overdracht opduiken. Dan geldt een spoedtarief, en in het slechtste geval schuift de passeerdatum op, wat opnieuw honderd tot tweehonderdvijftig euro kost.

Het geld te laat overmaken

De notaris passeert de akte niet als het bedrag van de nota van afrekening niet op de derdengeldenrekening staat. Een overboeking die een dag blijft hangen, kan de overdracht uitstellen, en de koopakte kent daarvoor een boete van doorgaans 10 procent van de koopsom.

De nota van afrekening niet nalopen

Op die nota staan ook de verrekening van de onroerendezaakbelasting, eventuele erfpachtcanon en de VvE-bijdrage. Fouten daarin zijn voor het passeren gratis te herstellen en erna een kwestie van onderling regelen met een partij die het huis al verlaten heeft.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een gewone aankoop heb je naast de notaris zelf geen extra deskundige nodig. Hij heeft een wettelijke zorgplicht naar beide partijen, moet je uitleggen wat je tekent en mag niet doorgaan als hij twijfelt of je het begrijpt. Vragen stellen over de conceptakte kost meestal niets extra, en de meeste kantoren rekenen pas een uurtarief van ongeveer 150 tot 250 euro als je echt aanvullend werk vraagt.

Een fiscalist of een gespecialiseerde notaris verdient zijn geld terug bij situaties die buiten het standaardgeval vallen. Denk aan een woning die je van je ouders koopt, een schenking die vlak voor de overdracht binnenkomt, een aankoop op twee namen met sterk ongelijke inbreng, erfpacht met een aflopend tijdvak of een pand dat je deels wilt verhuren. Daar hangt de belastingheffing en de eigendomsverhouding aan details die je niet uit een standaardakte haalt.

Voor de financiering ga je naar een hypotheekadviseur, wat in 2026 gemiddeld rond de 2.500 euro kost en wel aftrekbaar is. Wil je eerst zelf de bandbreedte kennen, reken dan door of dit huis binnen je budget past en zet het totaalplaatje op een rij met de rekenhulp voor de kosten koper. Die twee stappen kosten niets en maken het gesprek met een adviseur korter en concreter.